2023全国房地产经纪人《交易制度政策》考试必考知识点总结

2023全国房地产经纪人《交易制度政策》考试必考知识点总结(4)出售公有住房交存资金标准为

①业主：按每平方米建筑面积交存首期住宅资金数额为当地房改成本价网。

全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策②售房单位：从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

房地产业(1)匡庭|住宅不低于售房款的20%；

1、是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，(2)旗住宅不低于售房款的30%

包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。4、房地产咨询业：

房地产业关联度高'带动力强，是经济发展的(基础性、先导性)产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产顾问服务，包括市场调查、投资可研、项目策划等，由估价机构和经纪机构及估价是或经

业纪人承担

房地产业与建筑业的关系5、房地产估价业：(知识密集)

1、建筑业是物质生产部门，属于第二产业；评估房地产的价值，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害

2、房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业赔偿、课税等提供价值参考。

房地产业的地位和作用6、房地产经纪业：(劳动密集和知识密集)

(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。(1)帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人或者帮助房地产的购买者、

(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工,电器等相关产业的承租人寻找到其欲购买、承租的房地产

发展，促进国民经济持续快速健康增长。(2)在成熟房地产市场，房地产经纪业居房地产主体地位

(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业合称为(房地产中介服务业)

(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设。

(5)有利于优化产业结构。

(6)可以扩大就业。

(7)可以增加政府财政收入。

房地产业的行业细分

1、物业管理业：(劳动密集和知识密集)

对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养

护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。

2、物业承接查.迨制度：(查睑协议签订后1。日内办理务业交接手续)

物业服务企业和建设单位按照合同的约定，共同对物业共享部分、共享设施设备进行检查

和验收的活动。

3、住宅专项维修资金制度：

⑴专项用于住宅|共享部位|、|共享设施设备保修期满后|的博福口更新、改造|的资金。

(2)业主交存的住宅专项维修资金属于场所有；

我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

公有住房售房款中提取的住宅维修基金属于|公有住房的售房单位所司

1、试点探索阶段2、全面推进阶段3、深化改革阶段

(3)商品住宅、非住宅业主，按所拥有物业的障筑面积|交存住宅专项维修资金

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(1998年下半年)开始，全国城

①每平方米建筑面积交存首期资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的祠

镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

房地产法律的调整对象行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。

调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系房地产开发企业资质1管理办法卜城市商品房预售篙理办法卜商品房销售管理办法、商

1、房地产开发关系：获得建设用地使用权，开发过程中产生的关系，包括两方面内容品房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、闲置土地处置办法、注册房地产估价师憎理办理、

（1）获得建筑用地使用权城市危险房圉管理规定卜建设部关于纳入国务院决定的15项行政许可的条件的蛔等

（2）在获得建筑用地使用权的土地上建造房屋（2）规范性文件是指行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件，具有约束和规范人们行

2、房地产交易关系：买卖、租赁、抵押等交易行为中产生的关系为的性质。

3、物业管理关系：修缮、养护、保管、看管等产生的法律关系①规范性文件：

4、行政管理关系：实施管理'监督、检查时发生的法律关系房地产经纪专业人员职业资格制度I暂行规定I、房地产经纪专业人员职业资格考试快施办格、国有

5、住房保障法律关系：保障性住房中双方发生的法律关系土地上房屋征收怦估办法I

住房保障法律关系中涉及的重点问题：②技术规范：

（1）保障对象：房地产估价陋、房地产估价基本怵语标准I;房地产登记I技术规程I

住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员6、最高人民法院的司法解释：

（2）保障方式：配租、配售保障性住房、发放租赁补贴最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并

（3）房源筹集建设、收购、租赁、受赠、政府投资、社会力量投资就此发布指导性文件

（4）租赁型保障房运作模式：市场租金、分档补贴的运作模式《房屋登记办法》属于（行政规章）。

（5）产权型保障房运作模式：共有产权的运作模式。（满足条件的前提下才可以上市交易）全国人民代表大会及其常务委员会颁布的匪包法制即相关的法律有（《民法通则%《城乡规划法》《合同法》

16）准入、退出：不符合条件或违规时退出。（可诉请法院强制执行）《担保法》）.I专门法律《城市房地产管理法》

典型特征是其主体法律地位不平等的房地产法调整对象是（房地产行政管理关系）房地产方面的曲幽主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章，具体包括

房地产法的调整对象中，（房地产开发关系）是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过（《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房地产抵押管理办法》《城市房屋租赁管理办

程中产生的法律关系。法》）

房地产法规政策体系《城市房地产管理法》规定，

由房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成国家依法实行国有土地有偿'有限期使用制度。

1、宪法：国家根本大法但是，国家在本法规定的范围内丽国有土地使用权的除外。（无偿"无使用期限|）

2、房地产法律：人大颁布，仅次于宪法房地产成交价格申报制度（法定义务）

《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《民法通则》《合同法》；《担保法》；资产1、房地产成交价格关系着当事人之间的财产权益，也关系着国家的税费收益，成交价格明

评估法显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

3、房地产行政法规：是以国务院令颁布的，主要有2、通过对房地产成交价格进行申报管理，既防止房地产交易价格失真，又能有效防止交易

《城市房地产开发经营管理条例》；《国有土地上房屋征收与补偿条例》；《物业管理条例》双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。

《住房公积金管理条例》等1、房地产价格评估，应当遵循公正、公平'公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估

4、地方性法规：程序，以①基准地价'②标定地价和③各类房屋的重置价格为基础，参照④当地的市场价格进行评

指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定估”

5、行政（部门）规章和规范性文件2、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定

土地使用权和房屋所有权登记发证制度房地产所有权的特性

1、由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，1、完全性：房地产所有权是房地产为一般支配的完全权

基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2、整体性（单一性）：不能在内容或者时间上加以分割

2、房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担3、恒久性：其存在没有存续期间，不因时效而消灭

房地产交易管理4、弹力性：

是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人有权索回。

行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。5、幽对性卜

通过对房地产成交价格进行（申报）管理，既防止房地产交易价格失真又能保证国家的税费不流失与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债

根据《康登记办法》的规定，（直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门）是法定的房屋登记和发证务）为条件。

机关房地产所有权的种类

房地产权利的种类1、单独所有：一个单位或个人享有所有权

房地产所有权和房地产他项权2、共有两个以上单位或个人共同享有所有权，包括按份共有和共同共有

房地产权利的种类中，属于用益物权的是（土地承包经营权）。3、建筑物区分所有：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部

分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。是一种复合性的权利。

房权利人在法律规定的范围

自物权

地物内对一定的物享有直接支4、房地产所有权具体有土地使用权和房屋所有权

产权配并排除他人干涉的权利

（1）土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，

绝对权、对世权

所

建设用地使用权（2）房屋所有权则有国家所有权，集体所有权和私人所有权三种。

有

权房地产所有权的特性有（A完全性B整体性C恒久性D弹力性）

宅基地使用权1他

用益物权房地产所有权分类不包括（家庭所有）

物

房地产业土地承包经营权下权房地产他项权利

担保物权

1、建设用地使用权

他

（1）建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、

项地役权-------->

权构筑物及其附属设施

利抵押权（2）|取得方式|：瓯、酗、眼圜、|作价出资|（入股）和授权经营没有转让

债权人要求债务人作为

债2、宅基地使用权

租赁权或不作为的权利

权

对人权'相对权宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属

设施

3、土地承包经营权

房地产所有权：

土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种

1、房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

植业、林业、畜牧业等农业生产。

2、占有、使用,收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构，

4、地役权

3、所有权是一级权能，其他四项为二级权能，具有相对的独立性，它们在一定的条件下

房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权

包括通行地役权，排水地役权，眺望地役权，采光地役权，支撑地役权，排污地役权等

人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。

(1)地役权人：房地产所有权人或土地使用权人由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社

(2)供役地：他人的房地产会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。属于违法建设和销售，不受国家法律保

(3)需役地：自己的房地产护。

5、抵押权房屋所有权的取得

债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或1、原始取得

者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋(如翻建、加层)。

卖该房地产所得的价款优先受偿。2、继受取得

(1)抵押人：债务人或者第三人(1)因法律瑟I继受取得：①如房屋买卖(包括拍卖)；②房屋赠与；③房屋相互交换

(2)抵押权人：债权人(2)因法律随继受取得：指因①被继承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，

(3)抵押房地产：用于担保债务履行的房地产②继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权

6、租赁权房屋所有权的消灭

以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利因某种法律因到的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。

下列各项中，不属于房地产他项权利的有(农业用地使用权)(1)房屋产权主体的消灭。房屋所有权人(自然人)死亡、法人被终止

房屋所有制(2)房屋产权客体的消灭.

城镇房屋所有制一按所有制结构划分：(3)房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。

1、全民所有制房产(国家授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队管理)，(4)因国家行政命令或法院判决而丧失。

2、集体所有制房产：社会主义劳动群众集体组织所有的房地产，①房产征收、②法院判决使原房产权利人生法律效力而丧失该房屋的所有权。

3、私人所有房产(国家保护私人房产)：商品房、保障性住房、已购公有住房、军产房等(5)房产所有权人放弃所有权。

4、外资及中外合资房产我国房屋所有权的特点

(外国政府、企业、团体和侨民所有；我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产)，(1)房屋的国家所有权'集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。

5、其他房产如宗教房产、私营股份公司房产(2)房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。

城镇房屋所有制一按产权占有形式划分(3)房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。

1、单独所有房产、(4)国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享

2、共有有使用权。

(公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产)(5)房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。

3、建筑物区分所有权(6)房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。

(1)对专有部分的所有权房屋征收的概念

(2)对建筑区划内的共有部分享有共有权国家为了麻福的需要,依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行

(3)对共有部分享有共同管理的权利为，2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》

农村房屋所有制房屋征收的限制条件

1、我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。(1)只能为了公共利益的需要；

2、农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。(2)必须严格依照法定的权限和程序；

3、小产权房：(3)政府以征收的执行人身份出现，

(4)以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土

房屋征收的前提条件地，简称集体土地

1公共利益1是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件农民集体的范围有下列3种：

(1)国防和外交的需要1、农民集体；

(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要2、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；

(3)由政府组织实施的科技,教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物3、乡(镇)农民集体。

保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；《宪法》第十条规定：

(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要农村和城市郊区的土地，I除由法律规定属于国家所有的以外I,属于I集体所有I;

(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城宅基地和自留地、自留山，也属于I集体所有I.

区改建的需要；第九条规定：

(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。矿藏、水流、回、国、厘通I、荒地、滩涂等自然资源，都属于I国家所有I,即全民所有；I由法律规定I

征收土地具有的明显的特点包括(A具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从I属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外I

国家的需要；C要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿；E被征收后的以下关于我国现行土地基本制度理解正确的是(A全部土地为社会主义公有制B城市市区的土地属于国家所

土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地)有0实行土地有偿使用制度；E土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式)。

征收与征用的区别有(A适用对象不同B前提条件不同D所有权转移不同E补偿内容不同)土地登记制度

对被征收人给予的补偿内容包括(A被征收房屋价值的补偿B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C因根据《土地管理法》和《不动产登记暂行条例》，国家依法实施土地登记制度。土地登记是指，不动产登

征收房屋造成的停产停业损失的补偿)记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

土地所有制的性质和形式土地登记的内容：

1、我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，1、集体土地所有权登记

一种是全民所有制，另一种是劳动群众集体所有制。2、耕地、林地、草地等土地承包经营权登记

2、土地公有制是我国土地制度的基献和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础3、建设用地使用权登记

土地的全民所有制4、宅基地使用权登记

I全民所有制I的土地被称为国家所有土地,简称国有土地，其所有权由国面用代表国家行使。5、土地他项权利(包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利)

国有土地所有权由(国务院)代表国家行使根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的

市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记

国有土地的范围，其规定如下：

依法登记的土地所有权,使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯

1、城市市区的土地；

土地用途管制制度

2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

1、根据土地利用总体规划，将土地用途分为①衣用地I、②健设用地I和③侏利用土地I。

3、国家依法征收的土地；

2、土地用途菅制的丽是|不能随意改变农用地的用途农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控

4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地

5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；