老年公寓养老中心建设项目实施方案

****公司水永家水水水评审通过第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况(一)投资商名称：××××置业投资有限公司(二)法定代表：×××(三)法定地址：×××××(四)注册资本：人民币壹仟万元整(五)经营范围：房地产开发开发经营(国家有专项规定的(六)企业资质及股东构成x×××置业投资有限公司成立于××年×月××日，经营期限为20年，公司类型为有限责任公司。公司总股本1000万元人民币。公司于××年×月××日取得房地产开发企业暂定资质证书，证书编号为××××××××号。具有从事房地产项目开(一)项目名称：老年公寓养老中心建设项目(三)建设性质：新建(四)建设方案内容及规模：x×老年公寓中心总用地面积46559.6m²(折合69.84亩)。各类建筑物占地总面积12480m²,总建筑面积75600m²。按照《老年公寓设计规范》建设老年公寓64000m²,按一室、合室、三室标准共设床位2000张。在老年公寓小区内配套建设医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等设施服务用房，面积11600m²。道路及广场占地面积18575m²,绿化面积14614m²。本项目用地控制指标为：建筑密度26.8%,容积率1.62,绿化率32%。(五)项目建设工期项目计划在2012年9底以前完成项目前期工作，2012年10月破土开工，至2014年12月全部建成。(六)项目总投资及资金筹措本项目总投资21259万元。其中：工程费用16814万元；其它费用1433万元；基本预备费用912万元，征地费用2100万元。资金筹措方案为：银行贷款5000万元，其余16259万元由项目(七)财务、经济效益某某老年休养中心建设属社会公益性服务项目，项目是以政府出让部分土地开发房地产带动项目建设，因此在经济效益方面，对老年休养中心只收取适当的费用，按微利的原则维持经营。在社会效益方面，项目建成后，可容纳近2000名老年人入住，使他们在日常生活、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的细心照顾，提高老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。”(八)项目背景中国作为一个世界人口最大的国家，老年人口的膨胀已经成为一个无可奈何的现实，这势必使传统的养老观念、养老模式发生改变。有关资料显示，据统计，2007年，我国老年人口已经达到1.8亿，占总人口的13.84%,占世界老龄人口的1/5,据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老年型，而我国老龄人口的比例早已超过了国际上规定的老龄化社会标准。我国已经从实事提前进入了老龄化社会。由于经历了上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人的比例不断上升，年轻人口比例不断减少，国家未富社会已老等问题十分的突出，因此，关注老年人群体，完善养老事业已成为关系到国计民生和构建和谐社会的一件大事。随着时代的发展、人民生活水平日益提高，老年人的消费观念也应该有所改变。在经济条件允许的前提下，应该不断地改善自己的生活条件，努力提高自己的生活质量。在国内经济较发达城市中，许多老年人对“居住有其屋”有了新的定义，对房屋的品质有了更高的要求。他们希望居住环境优美，服务设施齐全，交通便利，生活就医有所保障。然而，长久以来，商家只把注意力放在年轻消费群体身上，其实老年人的消费力也相当可观。尽管目前对于老年人是以单位为依托混合性居住还是以老年公寓形式独立性居住然存在争论，但低密度、高舒适度、复合功能型综合项目，对于普遍收入基础较好的退休人员来说，老年公寓无疑更具有诱惑力，老年公寓住宅(老年社区)是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长，同时也正在成为楼市(九)项目建设的必要性构建社会主义和谐社会，既是全面建设小康社会的重要内随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式口老龄化带来的社会问题，满足广大老年人对养老服务业的需2、项目建设是维护社会安定团结的需要维护社会的安定团结，是我国发展经济，构建和谐社会的基础和根本。随着计划生育政策的推行，我国在20世纪80年代就已经步入老龄化社会，全国60岁以上的老人已经达到了1.43亿，超过了总人口的11%。根据预测，到2030年我国的老年人口要达到2.48亿，平均每年要增长598万。到2050年老年人口将达到4.37亿，平均每年要增长620万，那时老年人口的比重将占到总人口的31.2%。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人日老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，特别随着近年来我市劳务输出规模的不断扩大，农村留守着大量老弱妇儿，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式己定型，总易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不己，影响家庭和睦与身心健康；大量由于儿女不在身边，无人照料的老年人劳累过度，常年卧床甚至突患疾病不能及时送医而撒手人寰的事例近年来在我市也时有发生。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。”本项目的建设，目的是为了完善和提高某某市社会养老机构对老年人的保护能力和水平，为国分忧，为民解愁，保护弱势群众合法权益，维护社会安定。因而，实施本项目是必要的。(十)项目建设条件1、政府支持。××××年×月××××置业投资有限公司向××政府提出《关于申报××老年休养中心建设项目的请示》,x×等领导分别签批了意见，认为养老中心项目是州城建设发展中，不断完善功能，提高城市品位的重要项目，要求各级各部门支持和关注，力争项目早日建成。×规划委员会老年公寓项目选址方案等建设意见项目审批的会议纪要》,同意该项目采取地产开发助推老年休养中心的建设模3、项目用地已通过国土资源管理部门的土地预审。根据《××国土资源管理局关于出具建设用地规划审查意见的函》x×土资函[×××]××号，老年休养中心位于××,土地总面积12.5552公顷，其中一块7.8992公顷土地用途设定为居住用地(兼容商业),一块4.656公顷土地用途设定为医卫慈善用地。(十一)结论与建议老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。中国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。老龄人口将在今后一个时期快速增长，到2015年将超过2亿人。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而当前社会养老服务的发展水平与人民群众日益增长的需求矛盾越来越突出，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。由此，发展社会养老事业已迫在眉睫，通过社会力量，修建老年休养中心，为老年人提供一种全新的、积极的、健康养老模式，正是弘扬中国孝文化，继承中华民族敬老、养老传统美德的必然要求。该项目符合国家产业发展政策和投资方向，属国家鼓励发展的项目。项目建设内容符合××市经济社会发展规划要求，项目选址符合某某市城市建设总体规划，本项目建设是加快××市新城区发展、有效利用城市土地资源、促进某某市经济社会发展的优先发展项目。规划布局合理，设计方案可行，项目经济效益和社会效益良好，说明项目资源配置效率较高，体现了项目方案的经济合理性；项目社会影响效果显著,对于促进××市城市空间优化布局具有明显的带动作用；项目在资源开发及综合利用、节能环保、建设用地等方面符合政府对企业投资项目核准备案的有关要求。项目申报单位××置业有限责任公司是经××市工商行政管理局登记注册的企业法人具有承担本项目融资、开发、建设、经营管理的能力。建议对该项目给予核准。多年来，老龄产业涉及的许多领域均具有社会福利性质，长期处于市场外循环的真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要一些制度、法律、政策的调整。同时，老龄产业作为相应薄弱的新兴产业，在发展的起步时期，更需要政府的大力支持。建议一是建立和完善促进老龄产业健康发展的体制和机制，落实税收等方面的优惠政策。二是在项目建设规划、用地等方面给予优先考虑和优惠政策。建议对老年休养中心采用政策性供地，按成本价征用，对配套的商业地块开发采取市场和政策性供地相结合，优先考虑该项目建设用地。三是项目建设投资规模加大，建议项目业主积极筹措资金，加强项目管理，规范操作运行，使项目能早日开工，尽快建成投入使用。(1)《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第七十四号2007年10月28日)(2)《中华人民共和国老年人权益保障法》中华人民共和国主席令(八届第73号)1996年8月29日(3)《中华人民共和国环境影响评价法》(中华人民共和国主(4)《国家发发展改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资[2007]1169号);(5)国家发改委、建设部关于印发《建设项目经济评价方法与参数》的通知(发改投资[2006]1325号)(第三版);(6)《××规划委员会会议纪要》(8)《××市城市各片区控制性详细规划》;(10)项目业主委托及提供的有关资料。年公寓，为城市增添新亮点，提高项目的经济社会效益。四、报告编制单位及资质资质：×级Yx×市地处武陵山区。武陵山区是全国跨省交界人口最多的少数民族聚居区，是全国十八片集中连片贫困地区之一，是国家西部开发和中部崛起战略交汇地带。为了贯彻落实科学发展观，统筹武陵山区区域经济社会发展，国务院国发[2009]3号文件首次明确提出：“协调渝鄂湘黔四省市毗邻地区成立‘武陵山经济协作区’,组织编制区域发展规划，促进经济协作和功能互补，加快老少边穷地区经济社会发展。”2009年9月，国家发改委和国家民委就筹建武陵山经济协作区、促进武陵山区经济社会发展进行调研。2010年3月，国家发改委办公厅发出[2010]448号《关于开展武陵山经济协作区发展规划编制工作的通知》,国家发改委牵头编制《武陵山经济协作区发展规划》。据悉，该规划将某某市列为武陵山经济协作区中心城市。按照湖北省调整和完善鄂西地区经济空间布局，打造“鄂西生态文化旅游圈”的战略规划，××是鄂西生态文化旅游圈的重要节点，××市是鄂西地区重要的旅游目的地。2008年11月18日，中共湖北省委、湖北省人民政府制定了《关于建设鄂西生态文化旅游圈的决定》,从而拉开了鄂西生态文化旅游产业发展的序幕。2009年7月，湖北省人民政府印发了《鄂西生态文化旅游圈建设总体规划》(2009-2020)。同时，按照湖北省主体功能××市是某某土家族苗族自治州首府所在地，是全州政治、经济、文化中心。由于长期以来受自然条件、基础设施和历史文化背景等多方面因素影响，区域整体性贫困与农村群体性贫困同时并存，城市化进程慢，发展水平低，缺乏发展极，城市经济的龙头带动作用不强，工业反哺农业的能力不足。但是，某某市资源丰富，环境优美，发展潜力无限，具有得天独厚的后发优势。《××市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》提出“十二五”期间努力抓好以工业园区为重点的新型工业化建设、以农业产业化为重点的新农村建设、以中等规模城市建设为重点的城镇化建设、以打造“仙居某某”建设八大生态走廊为重点的生态文化旅游产业建设等“四大重点”,全力打造某某大峡谷、某某女儿会、某某玉露茶“三张名片”,深入推进优化发展环境和城乡清洁家园“两大工程”,着力改善民生，加强社会建设，奋力推动经济社会跨越式发展，努力建设产业结构优化、生态环境良为某某经济社会发展指明了方向。按照2009年10月正式启动的《××市城市总体规划(修改)民族风情城、生态旅游城和交通枢纽城”,促进州市核心城市做确指出，要启动实施“银色产业”,加快老年公寓建设。本项目院关于加强老龄工作的决定》及《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》等文件精神，建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，是实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的客观要求。本项目符合国家产业政策，是国家鼓励发展的项目，具有良好的发展前景和政策支撑。三、行业准入分析在民政部门核准登记、验收后，按照市场化模式运行，符合行业根据《州规划委员会2011年第四次主任办公会议纪要》[2011]5号文件，2011年5月11日，州规划委员会常务副主任÷÷×在州规划局主持召开州规划委员会2011年第四次主任办根据《某某市国土资源管理局关于出具建设用地规划审查意见的函》×市土资函[2011]138号，老年休养中心位于×××,土地总面积12.5552公顷，其中一块7.8992公顷土地用途设定为居住用地(兼容商业),一块4.656公顷土地用途设定为医卫第三章资源开发及综合利用分析本项目不属资源开发型项目，故不分析资源开发方案。项目建设需要占用的资源主要是土地资源、非金属矿产资源(本地建材砂、石料)、原木及水资源。土地资源利用方案将在第五章进行分析，本章不作分析评水是关系到人类生存和发展的战略性资源。联合国的一项名为“综合评估世界淡水资源”的最新研究报告指出：目前，世界上约有三分之一的人生活在淡水资源缺乏的环境中，人们如果继续像现在不节制用水的话，三十年后贫水人口将达到三分之二。当前我国日益严重的水资源短缺和水环境污染情况，不仅困扰国计民生，并已成为制约我国经济社会可持续发展的重要因素。我国由于缺水所造成的经济损失每年达数百亿元之巨。面对缺水的状况，节约用水已经成为我国的基本国策。废水再用，提高水的有效利用效率；三是防止渗漏，减少浪费。针对水资源的浪费隐患，按照《中国节水技术政策大纲》和《建筑给水排水设计规范》,提出以下解决办法。控制超压出流的有效途径是控制给水系统中配水点的出水压力。做好防超压应从以下几个方面考虑：按照《建筑给水排水设计规范》第3.3.5条的规定，高层建筑生活给水系统应竖向分区，各分区最低卫生器具配水点处的静水压不宜大于0.45MPa,特殊情况下不宜大于0.55MPa。应根据静水压力不大于300kPa—400kPa分区为宜，消防给水系统按静水压力不大于800kPa分区为宜。按照《建筑给水排水设计规范》第3.3.5条的规定：“建筑物内的生活给水系统，当卫生器具给水配件处的静水压超过第—10m外，其他各用水配件的流出水头不超过5m。因此进户压力10m,最不利点压力为5m即可满足各住户要求，超过10m即形成超压出流。在进户管处、水表前装设调压孔板或节流塞实施减压，减少超压出流量。2、开发第二水资源——中水3、推广计算、管理、经济综合优化的新处理工艺建筑中水处理技术不但要求处理效果稳定可靠，运行管理简单方便，还应在经济上具有一定优势。应综合各种因素，推广技术、管理投资、处理成本及占地等方面综合优化新的中水处理工艺。建筑节水工作涉及到建筑给水排水系统的各个环节，建筑节水各方面的措施是相互联系、相互制约、相辅相成的，必须把建筑节水工作作为一个系统来抓。首先，应从给水系统的设计上限制超压出流的产生；其次，要对已使用过的废水进行处理回用；同时还应合理配置节水器具等硬件设施。合理利用能源是我国的一项重要国策。因此，合理的、充分地利用能源资源，最大限度的降低能源消耗是一项利国利民的重一、用能标准和节能规范(一)设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》(2007年十届全国人大常委会第三十次会议修订)2、《国务院关于加强节能工作的决定》(2006年8月31日)3、国家计委、国家经贸委和建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇(章)的暂行规定》(计资源[1992]1959号)(二)设计原则1、按照国家建筑节能设计规范的要求，本项目设计中采用的设备和器材均应是先进、可靠的节能新设备、新材料，不可采用已被国家公布淘汰的高能耗设备。2、凡能源综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用效率，降低能耗。3、对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。本项目建设期所需能源主要是电力、水和运输车辆及施工机1、项目建设施工能源消耗分析电力有380V/220V两种，主要用于施工机械、生活和照明，根据相关资料施工用电负荷可以按规塔吊负荷*2考虑，或者按每7-9W/m²考虑，面积越大，单位指标越小。面积越小，单位指标越大，本报告建筑总面积75600m²,平均按7W/m²计算，总耗用量约52.92万Km。水主要用于施工和生活，根据建筑用水定额，房屋建筑用水定额1.5T/m²,总耗用量约11.34万吨；汽油、柴油等各种油料主要用于运输车辆及施工机械，总耗用量约3002、项目运营期的能源消耗分析项目营运期所需能源种类主要有电力、水和天然气。电力有380V/220V两种，主要用于照明、生活及小型电器、加工设备(如电视机、计算机、空调等),预计年耗用量约628.3万Kw.h;水主要用于生活、清洁、洗手间等处及少量生产用水，预计年耗用量17.8万吨；天然气主要用于冬季取暖和生活做饭，预计年耗用量38.5万立方米。根据估算本项目年综合总能耗：1240.19吨标煤；单位投资能耗：0.061吨标煤/万元。单位面积能耗17.67kgce/m2。分品种和综合能源消耗的具体数据见下表：能源品种单位年消耗量单位面积消耗量折标煤系数折标煤单位面积综合能耗千克标准煤/平方单位投资能耗吨标煤/万元电燃气M³合计生活给水三、节能措施和节能效果分析建设部、科技部及国家发展和改革委员会于2006年半年发布了《“十一五”十大重点节能工程实施意见》,其中包括燃煤锅炉改造工程、区域联电联产工程、余热余压利用工程、节能和替代石油工程、电机系统节能工程、能量系统优化工程、建筑节能工程、绿色照明工程、政府机构节能工程、节能监测和技术服务(1)电气节能设计的主要内容电气节能设计的主要内容可分为；供配电系统的节能(负荷计算、功率因素补偿、谐波治理、变配电设备选择等);电气照明的节能(照明设计和设备选择、照明控制、光纤照明等);建筑、电气设备的节能(电动机、空调系统、给排水系统、电梯、典型建筑设备等);计量与管理(电能计量、冷热量计量、中央空调系统的计量、居住小区的能耗计量等);能源的综合利用(地源或水源热泵系统、太阳能光伏电源系统、冰蓄冷系统、蓄热式电采暖系统、风力发电系统、热电或热电冷联供系统等)。(2)建筑电气节能的途径①减少线路上的能量损耗而线路上的电流是不能改变的，要减少线路损耗，只有减少线路电阻。线路电阻R=P*L/S,即线路电阻P与电导成正比，与线路截S面成反比，与线路长短L成正比。因此减少线路损耗应从以下几点入手。应选用电导率较小的材质做导线，铜芯最佳，但又要贯彻节约铜的原则，因此，在负荷较大的二类、一类建筑中采用铜导线，在三类或负荷较小的建筑中采用铝芯导线。②减少导线长度首先，线路尽可能走直线，少走弯路，以减少线路长度；其次，低压线路应不走或少走回头线，以减少来回线路上的电能损物每层平面在1000m²左右时，至少要设两个变电所，以减少干线的长度；第四上，在高层建筑中，低压配电室应靠近竖井，而由低压配电室提供给每个竖井的干线，不至于产生支线沿着干线倒送的现象。亦即低压配电室与竖井的位置的布局应使线路都分向前送，尽可能减少输送电能的支线。③增大导线截面首先，对比较长的线路，除满足载流量、热稳定、保护的配合及电压损失所选定的截面。再加大一级导线截面，所增加的费用为M,由于节能能源而减少的年运行费用为m,则M/m为回收年限，若回收年限为几个月或一、二年，则应加大一级导线截面。一般而言，导线截面小于70mm²,线路长度超过100m的增加一级导线截面比较容易实现上述条件。其次，利于某些季节性负荷的线路，用户不用时，可提供给常期用户作供电线使用，以减少线④提高系统的功率因素提高系统的功率因素，减少无功在线路上的传输，以达到节⑤电气照明系统的节能选择照度是照明设计的重点。照度太低，会损害工作人员的视力，影响产品质量和生产效率，而不合理的高度照明则浪费电力，因此，选择照度必须与所进行的视觉工作环境相适宜，按照国家颁布的照明设计标准(GB50034-2004)选择照度。◆选择合理的照明方式准照度的前提下为节约电力，应恰当选用一般照明、局部照明和混合照明三种方式。倒好商场及办公楼，宜选用一般的照明方式，用较多灯具也难达到视觉作业要求的照度。建筑给水排水的节能就是在建筑物的规划、设计、新建、改造和作用过程中，执行建筑节能标准，采用节能型的建筑技术、工艺、设备和产品，提高系统效率和保温隔热性能，加强建筑用能系统的运行管理，利用可再生能源，在保证建筑物给排水功能和环境质量的前提下，减少给水排水系统的能耗。建筑给水排水的能源虽然在建筑能耗中所占比重不大，但降低其使用能耗，提高能源利用效率，有利于节约用水，改善设计系统的效率，保护住宅建筑给水排水节能主要有以下几个途径：尽可能利用太阳能作住宅热水加热；合理选用市政管网余压，采用分区给水方式；采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。节能建筑是指遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、风向、间距、太阳辐射以及外部空间环境等进行研究后，设计出低能耗建筑。(1)设计标准应根据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005要求，对新天地生活广场建筑物的屋面、外墙面、底面接触室外空气的架空或外挑楼板、外窗等设计满足下表规定要求。夏热冬冷地区围护结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数屋面外墙(包括非透明幕墙)底面接触室外空气的架空或外挑楼板外窗(包括玻璃幕墙)传热系数KW/(m².K)遮阳系数SC(东、南、西向/北向)单一朝向外窗(包括透明幕窗墙面积比≤0.20.2<窗墙面积比≤0.30.3<窗墙面积比≤0.40.4<窗墙面积比≤0.50.5<窗墙面积比≤0.7屋顶透明部分注：有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数×外遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数。(2)本项目拟采用以下节能设计措施。①根据当地的自然条件，采取合理的建筑物朝向，有利于充分利用太阳能和组织夏季自然通风。建筑物尽量减少外维护结构面积，以降低热量损失，将建筑物体形系数控制在0.3以下。②居住部分节能设计遵循《民用建筑节能设计标准》,采用良好的节能材料，有利于建筑物主体的节能设计。③建筑洞口面积设计根据国家及本地标准，采用合理的洞口④建筑节能构造设计主要包括屋面、墙身(含梁扳处冷/热桥)、外窗和外挑建筑的板底等部位的构造设计。保温层应设于围护结构温度相对较低的一侧，主要采用外保温的构造方法。外墙采用加气混凝土砌块墙体，部分梁柱冷桥部位采用外贴聚苯板⑥一般墙体构造虽然相对较简单，但作为综合考虑外墙装饰、防水、安全等情况，技术因素相当复杂。考虑到安全的因素，外保温构造应重点考虑外饰材料通过保温层与结构墙体的可靠连接。常见的有耐碱玻纤网格布、机械锚固与粘贴相结合等方法提高墙体保温层、饰面层等与结构墙体的整体性能。另外，利用轻型框架结构的特性，组合保温、饰面等于一体的复合墙体构造具有很强的优势，是一个发展方向。⑦冷(热)桥的重点保温处理。冷桥(又称热桥)是建筑节表面与结构梁柱外表面之间留有适当的凹凸(一般50mm),以方(1)在进行装饰装修设计时，注意根据房屋本身的节能效果和业主的使用要求，进行节能装饰装修工程的设计。包括房屋的围护结构设计、节能节电节水材料和产品的设计等。(2)推广使用节能材料和产品。在装饰装修工程中推广使用节能的新技术、新工艺、新材料和新设备，限制使用或禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备。在建筑装饰装修时设计、安装节电节水器具。护已有节能建筑的节能结构和设施在装修中不被破坏。另一方通过采用以上措施，可以达到较好的节能效果，满足《中国节能技术政策大纲》和《民用建筑节能设计标准》的要求，从而推动节能技术进步，提高能源利用效率，促进节约能源和优化用能结构，建设资源节约型、环境友好型社会。第五章建设方案、拆迁及移民安置分析一、项目选址1、项目选址原则要求老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。地点的选择要依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。某某老年公寓建设项目拟建于某某城区，这里与××大道相距约5公里，交通十分便利，更与某某著名风景区龙洞河相邻，依山傍水，风景秀丽，环境幽雅，空气清新，鸟语花香，有着得天独厚的自然地理环境和不可多得的休养条件。选址位置虽然远离喧哗的市区，但是又不远离城市中心。目前该项目选址位置是某某市城区内决无仅有的居住养老的地方，每逢节假日，儿女们可以到老年公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。同时，该选址位置作为商业地块开发，以其生态系统之完整性和原始性，将使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真，这一切都有利于身心之健康，也是难得的居家理想之地。本项目总占地面积总用地面积46559.6m²(折合69.84亩),占用土地类型主要为耕地，另有少量荒山、荒丘、塘堰。在某某市城市总体规划中，商业居住综合区，周边属于龙洞河旅游休闲区，适合老年休养中心建设。根据《州规划委员会××选址方案等建设意见项目审批的会议纪要》[××××]×号和《某某市国土资源管理局关于出具建设用地规划审查意见的函》×××市土资函[2011]××号，某某老年休养中心总用地面积46559.6m²(折合69.84亩)。各类建筑物占地总面积12480m²,总建筑面积75600m²,道路及广场占地面积18575m²,绿化面积14614m²。本项目用地控制指标为：建筑密度26.8%,容积率1.62,绿化率32%。①以人为本的原则设计应当充分考虑到老年人体能心态的变化，自理老人、介助老人和介护老人的需求，本着一切为了老人、一切方便老人生活，为老人营造一个安全、舒适、方便的居住环境。②前瞻性设计的原则③无障碍设计的原则④全面设计原则和《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340—2003)等标准、(1)总图布置(2)道路布置交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和②小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；③有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物⑤满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求；⑥应便于居民汽车的通行；⑦布置形式和宽度：小区主要道路为12m宽水泥混凝土面层，碎石基层，同时有利于消防，公寓道路设计为环形。(3)建筑设计需求。老年公寓宜为低层小高层(有电梯)或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房年休养中心总用地面积46559.6m²(折合69.84亩)。各类建筑物占地总面积12480m²,总建筑面积75600m²。按照《老年公寓设计规范》建设老年公寓64000m²,按一室、合室、三室标准共设床位2000张。在老年公寓小区内配套建设医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等设施服务用房，面积11600m²。(4)环境设计在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园、樟树(某某市树)、山茶花等名贵树组合而成的休闲广场，在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。整个环境设计突出绿意、生态、健康、别致等特色，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的某某人文特色，使入住老年人身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。(5)配套设施道路按无障碍设计，出入口、通道应考虑轮椅通行和安装扶手，室内地面应平坦、无高差；厨房和卫生间面积要适当加大；厕所应靠近卧室，并设长明灯；开关、门铃和门窗把手等设施位置应适当降低；要进行防滑措施规划；注意室内设施安全处置，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓小区内要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。小区内配备正规定点医院，医院具备治疗、抢救、咨询的四、土地利用合理性分析(一)节约和集约利用土地按照建立资源节能型社会的目标要求，从统筹城乡发展出(二)土地利用与生态环境保护水土流失严重，地质灾害易发，生态环境脆弱，这已成为困绕我国经济发展的主要因素之一。项目建设要按照保护和改善生态环境的原则，围绕保障土地资源可持续利用目标，把在保护中开发，在开发中保护作为主要研究内容，在此基础上，严格执行国家统筹环境保护和生态建设的土地利用调控指标和政策。(三)规划管理的保障措施(四)统筹区域土地利用问题按照统筹安排各类各区域用地原则，围绕促进区域合理分工协作和协调发展的目标，积极区域性产业结构调整。要通过合理布局，推进某某市产业结构的优化升级，逐步形成服务业全面发展的产业格局。(五)项目土地利用有关指标计算1、投资强度投资强度=项目固定资产总投资/项目总用地面积=21259万元/69.84亩=304.4万元/亩2、建筑密数建筑系数=建筑物基底占地面积/总用地面积×100%容积率=总建筑面积/总用地面积绿化率=项目绿化用地面积/项目占地面积×100%5、项目土地利用指标表(详见下页)某某市老年公寓建设项目土地利用指标表序号技术经济指标单位数值1规划用地面积2实际占地面积3总建筑面积4建筑物占地面积m²5道路、广场、踏步、散水、沟渠、管线6绿化面积7建筑密度%8容积率9绿化系数%项目总投资万元投资强度万元/亩本项目无移民安置任务，故不作分析评价。城市是一个以人为主体，以土地和空间环境利用为特征，以聚集效益为目的，集约人口、经济、科学和文化的大系统，它由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统组成一个复杂的有机整体，三个子系统相互依存、相互制约、相互影响。自然生态环境系统具有为人类活动提供物质资源的功能和再生能力，如果自然生态环境系统遭到破坏，将造成整个大系统的破坏和失衡。因此，在项目决策中必须落实好环境保护的各项措施。一、项目建设期对环境的影响1、环境空气影响分析项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。2、地表水环境影响分析项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污准》表4中一级标准。考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制、冲洗石料等建材，所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入开发区排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，但不能满足《综合污水排放标准》表4中一级标准，受纳水体有一定的影响。3、声学环境影响分析施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值。昼间即使距声源40m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。因此项目施工应严格执行；建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》,经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石堆放、土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证),交有关部二、运营期环境影响分析1、环境空气影响分析本项目生活耗能拟采用燃气或电能，厨房油烟尘将采用负压2、地表水环境影响分析本项目废水主要来源于生活污水，需排放的污水量约为154m³/d左右。其主要污染物为COD、BOD,SS、动植物油，污染物的产生浓度均超过了GBS978-1996《污水综合排放标准》中的一级标准要求。本项目排污管道与市政排污管网相连接，污水经当地污水处理厂处理后，通过统一规范排污口排放。3、声学环境影响分析本项目所在地区功能划分为3类区，环境保护目标为项目所中3类标准要求。4、固体废物环境影响分析在国家环境保护局环控[(1994)]345号文《关于在全国开展固体废物申报登记工作的通知》及《固体废物申报登记工作指南》,固体废物分为危险废物、一般工业固体废物及其他废物，1998年国家环境保护周，国家经贸委和公安部联合颁发了《国项目产生的生活垃圾，不含《国家危险废物名录》中的有害废物。要求住户形成垃圾分类袋装处理的习惯，生活垃圾交由环卫部门处理。树立与小区环境相适应的环保意识。综上所述，项目在开发建设期对周围环境会产生一定程度的影响，在全面落实各项保护措施情况下将污染影响可降至最小程度。要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准。本项目的环境评价以具有环境评价资格的单位作出的环境1、施工单位应尽量避免雨季施工，随时和气象部2、施工场地应注意土方的合理堆置，与下水道和河道保持3、工程施工中要做好土石方平衡工作，开挖的土方应尽量4、工程施工尤其是开挖作业尽量做到分期、分区进行，不5、弃土临时堆放场地中，若有相对比较集中的地方，其周免雨季时的水土流失。堆土的边坡要小，尽量压实，使期少占地且不易被雨水冲刷造成流失。考虑到即使采取了上述措施，施工期间一次暴雨造成的水土流失量也会相当大，因此各个施工队必须随时配备一定数量的防护物，在暴雨未下之前将易受侵蚀的裸露地面覆盖起来，以减少雨水直接冲刷，从而降低水土流失量。四、环境影响综合评价1、项目施工期环境影响评价结论项目在建设过程中所排放的噪声、废气、废水、固体废物，若不采取污染防治措施将对区域环境造成污染。施工场界噪声可通过采取距离衰减、限定高噪声设备作业时间等措施减轻污染，将噪声影响降到最小程度，通过洒水降低TSP浓度；污水修建临时化粪池处理后排放；在采取适当的污染防治措施后，施工期对环境产生的影响较小，且随着施工的结束，其影响将消除。2、项目营运期环境影响评价结论项目建成投入使用后，对环境产生影响的主要有：生活污水和生活垃圾。生活污水经国标三级化粪池处理达标后排放。生活垃圾分类收集，可回收的垃圾采用袋装、定点堆放、定期回收，做到日产日清。在采取以上污染防治措施后，生活污水和生活垃圾对环境影响较小。综上所述，在采取本报告提出的污染防治措施情况下，从环境保护角度而言，拟建项目采取的环保、水土保持等措施是切实(一)投资估算依据(1)国家计委和建设部计投资(1993)530号《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》。国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;(2)国家发展计划委员会办公厅计办投资(2002)15号国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南(试用版)》(4)参照某某州建设工程造价管理站《某某州各县(市)工程材料2011年4季度市场信息价》(5)各种建筑物的室内给排水、供配电、弱电等系统按单(6)建设单位管理费按《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》(2002年9月27日财建[2002]394号)计算；(7)可行性研究费按《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283号);(8)工程勘测设计费按国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》(计价格〔2002〕10号)计算；(9)工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建670号)计算；(10)招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格[2002]1980号)计算；(11)《某某州财政局、州物价局关于明确某某城区城市基础设施配套费减免范围的通知》某某州财综发[2005]8号(12)《省物价局省财政厅省人防办关于印发湖北省防(13)主要设备价格以生产企业报价为依据，并参考市场现(14)其它费用计算根据国家、某某州规定的文件和设计单(二)投资估算结果本项目总投资21259万元。其中：工程费用16814万元；其它费用1433万元；基本预备费用912万元，征地费用2100万元。(详见下表)老年休养中心投资估算表工程或费用名称单位工程量估算指标估算值其他费用合计建筑工程设备及安装工程设备原价运杂及安装小计第一部分工程费用万元一、建筑工程万元老年公寓配套用房二、共用工程万元01、供电工程2、供气工程3、给排水工程4、空调系统5、弱点系统6、防雷设施541557、消防设施8、电梯系统三、总图、运输万元1、场地平整2、道路及停车场3、绿化及建筑小品四、设备及安装万元1、配套设备设施套五、环保工程万元1、污水处理设施套12、垃圾处理设施套5第一部分小计万元0第二部分其他费用万元01、建设单位管理费万元2、勘察设计费万元3、前期工作费万元4、招标代理服务费万元5、工程监理费万元6、环境影响评价费万元557、其它未能预见费万元第二部分小计万元第三部分基本预备费万元第四部分征地费用亩项目建设总投资(三)项目收入估算：(详见下表)数量月收费单位1(套)价格经营总收入万元一、公寓服务收入万元1、普通公寓床2、中等公寓床3、高级公寓床二、其它服务收入万元(四)财务费用估算：详见下表序号单位金额1经营成本(按收入8%计算)万元2工资及福利费(按120人计算)万元3固定资产折旧费万元4无形资产递延资产摊销费万元5销售费用(按营业收入的1.5%)万元6财务费用(按200万元年息8%)万元7管理费用(按营业收入的2%)万元8万元(五)经济效益预测序号单位金额1收入总额万元2总成本费用万元3利润总额万元4弥补以前年度亏损万元05应纳税所得额万元6应缴所得税万元7税后利润万元通过以上表格可看出该项目在建成后，每年可实现公寓服务收入648万元，公寓内劳务、医疗、商品销售等综合服务收入1728万元，可实现总收入2376万元。经营成本费用1463万元，应缴纳所得税228万元，净利润685万元。投资回收期所得税前23.3年，所得税后31年。基本能够做到微利经营的目的。二、行业影响分析老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。中国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。老龄人口将在今后一个时期快速增长，到2015年将超过2亿人。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而当前社会养老服务的发展水平与人民群众日益增长的需求矛盾越来越突出，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。由此，发展社会养老事业已迫在眉睫，通过社会力量，修建老年休养中心，为老年人提供一种全新的、积极的、健康养老模式，正是弘扬中国孝文化，继承中华民族敬老、养老传统美德的必然要求。该项目的实施，可使2000名老年人入住公寓，在公寓中享受就医、生活护理等全方位的照顾和身心方面的煅练，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。”使他们的子女能够从繁重的日常护理中解脱出来，更好地为他们的事业而奋斗。本项目的实施，解决了