某广场建设项目申请报告

目录第一章工程概况及申报单位概况-1-1.工程概况-1-2.工程建设单位概况-5-3.工程建设地点及建设条件-6-4.工程建设方案-16-5.工程实施进度及招标方案-30-6.投资规模及资金筹措-33-7.工程综合评价结论-33-第二章开展规划、产业政策及行业准入分析-34-1.开展规划分析-34-2.产业政策分析-39-3.行业准入分析-45-第三章资源开发及综合利用分析-46-1.资源开发方案-46-2.资源开发利用方案-48-3.资源节约措施-49-第四章节能方案分析-50-1.建筑用能标准和节能标准-50-2.能耗状况和能耗指标分析-50-3.节能措施和节能效果分析-52-第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析-55-1.工程选址及用地方案-55-2.土地利用合理性分析-55-3.征地拆迁和移民安置规划方案-56-第六章环境和生态影响分析-57-1.环境和生态现状-57-2.生态环境影响分析-58-3.生态环境保护措施-59-4.地质灾害影响分析-59-第七章经济影响分析-61-1.工程组织实施-61-2.工程总投资估算-62-3.工程经济效益分析-66-第八章社会影响分析-69-1.社会影响效果分析-69-2.社会适应性分析-71-3.社会风险及对策分析-72-附件：1.总平面布置图2.**县人民政府办公会议纪要3.国有土地使用证4.建设工程规划许可证5.建设单位相关证件第一章工程概况及申报单位概况1.工程概况1.1工程名称************房地产开发有限责任公司*****广场建设工程。1.2工程建设单位************房地产开发有限责任公司。1.3工程建设地点**省**市**县**镇**国道南侧。1.4工程建设内容*****广场建设工程用地面积0.69万平方米〔约合10.46亩〕，总建筑面积25925.86平方米，其中地上建筑面积24500.26〔1〕高层1栋计24500.26平方米〔2〕地下建筑：1425.6平方米1.5工程总投资工程投资总规模为5142.56万元，资金由建设单位自筹解决。1.6工程建设背景1.**县地处**省*****平原腹地，县域南临黄河〔属黄河最北端〕，北有阴山横亘，东临****，西与**县区接壤，是一颗有着两千多年文明历史的塞上明珠。地理坐标为东经107°35′70″－108°37′50″，北纬40°46"30′－41°16″45′。县境东西最长82公里，均长62.3公里，南北最宽55.5公里，均宽40公里。总面积2492.9平方公里。占*****灌区总面积的1/4。1.6**县地处以京津为龙头的呼—包—银-兰经济带的中段上，进入国家西部大开发的重点区域，是**省西部地区交通枢纽之一，连接华北、西北、欧亚大陆桥的大动脉包兰铁路、京藏高速、**国道穿境而过，向北通过212省道直通****，成为国家“五横五纵”交汇点之一，成为沟通大西北、贯穿大西南、连接蒙古国的重要的物流走廊，区位交通优势非常加突出。境内各乡镇、村社柏油路齐全，根本形成了各种交通形式相互衔接和补充较完善的交通网络。1.6镇区城市主干道东西向的主要是由**国道、建设路、团结路、****街、红旗路、新华路等组成，南北向主要是有红鼎路、东街路、前进路、新华路、兴原路等构成，主干道的红线宽度分别为60米、50米、40米、36米不等。1.6本工程原来方案建设****酒店，但经过认真的市场调查，**县**镇目前酒店趋于饱和态势，而**县缺乏高档次的写字间、公寓和家居商场，因此经2013年5月27日《关于****大酒店工程变更有关事宜的会议纪要》〔【2013】62号〕确定本工程的建设。本工程意在填补当地商务交际、富裕家庭等主流消费群的需求空白，工程用地位于**镇**国道南侧。本地块属于**市**县城市开展规划区域。所处区位交通便利，现有商业繁华程度一般，区域周围主要是住宅小区及待开发区域。公共配套设施比拟完善。据目前开展趋势可预测，该区域未来居住生活环境规划良好。所以将办公、商务功能作为本工程于2004年9月取得了土地使用权，并于2013年5月取得了建设工程规划许可证。工程土地红线内已平整,达五通一平,建设进场条件成熟,工程的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。1.7工程建设的必要性1.7随着经济的快速开展**县的城市建设和开展也面临着许多新的挑战。一方面，可供开发的土地资源越来越少，这影响了城区的可持续开展。另一方面，城区大量存在着改革开放初期建设的档次低的房屋，无论是从经济集约化开展角度，还是从城市建设档次角度看，均不能适应新形势开展的要求。因此，进行房屋换代升级改造，综合利用区内有限的土地资源，已成为当前一项十分紧迫的工作。它对于进一步提高土地利用效益，提升城市建设档次与水平，具有十分重要的意义。1.7城市的开展是人类居住环境不断演进的结果，也是人类自觉和不自觉地对居住环境进行规划建设与改造的过程。在漫长的历史进程中，尤其是近百年来，人类从生活的实践经验中逐渐认识到如何改善自己的居住环境，并随着这一学科的产生开展，不断总结与研究，使人类居住环境更适应人类现代生活的品质。该工程的建设可保证城市公共设施的配套，满足城市居民办公及商务的需要。此外工程的建设进一步丰富了**县的城市空间，使**县老城区的开发布局更有新意，为该区域内的经济开展注入了新鲜活力。工程建成后，城市居民生活条件和居住环境将得到极大的改善，有利于**县人民生活方式和精神文明的进一步提高，强大的辐射影响，对提高**县人民居住条件具有一定的推动作用。推进行业开展，提高社会综合效益针对目前**县建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本工程拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把**县建材市场整合优化，并以贴心效劳、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使**县市建材行业顺应开展趋势实现良性开展。随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本工程的落成，一方面将弥补**县市家居建材行业这一市场空白，为广阔经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为**县人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和效劳，从而杜绝目前存在于**县家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为**县人民造福；另一方面也可解决目前区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为**县市旧城改造、行业整合、房地产市场开展的“地标性”物业。并为社会提供了众多的就业时机，并将为极大的影响和带动周边街区的商业开展，推动和促进“*****广场”商圈的形成，进一步使**县社会综合效益得以提升。1.8企业组织、劳动定员本工程由************房地产开发有限责任公司承建，所需人员在公司内部协调解决，在人员配置上有一定数量的专业技术人员。为确保工程质量，控制工程投资，按期完工，在工程实施过程中，需进行如下方面的工程管理：1、成立专门管理机构。负责本工程资金的筹措、设计、招标、监理人员的组织和培训等工程实施管理一系列准备工作。2、业主应选择有资格、有足够的设备、人员和备有固定资产的工程承包者，并采用招标的方式选择工程单位，编制好招标文件。3、要在工程实施全过程中推广优质管理，确保每一环节的质量监控和承包合同的顺利实施。1.9劳动平安本工程在建设和运行中应严格按照国家有关标准标准执行，在施工中注意劳动平安，加强劳动保护；在设计中努力改善办公条件和商业环境，以保障入驻商户的身体健康。主要平安措施：1、施工中严格按照平安操作规程设立平安网，电力及传动设备应设防护罩，施工及进现场人员须戴平安帽。2、工程建成后，重要用电设备要可靠接零，并做防水保护，建筑物按规程设接地防雷保护。对地沟、地坑等均需要加盖或设栏杆，严格按有关标准设计施工。3、为了防止工程区人流较集中而产生交通堵塞等不平安问题，应尽可能在搭建临时设施时避让出人行道，从而使道路流通量大大改善，易于人群疏散。2.工程建设单位概况单位名称:************房地产开发有限责任公司机构地址:**市**区************法人代表:**注册号:************企业类型:有限责任公司成立日期:2010注册资本:人民币壹仟万元经营范围：房地产开发、销售。************房地产开发有限责任公司是**省************集团旗下的房地产开发企业，公司成立于2010年5月17日，现有员工32人，其中专业技术人员1公司成立以来始终坚持“老实守信、质量第一、用户至上”的宗旨，以做大、做强、建设一流产品为目标，紧紧围绕诚信经营的工作思路，建立各项管理制度，特别是对工程工程从规划设计、施工、销售、售后效劳及顾客回访等方面，建立了科学的管理方法，并严格加以实施。几年来，公司参与开发建设了“****************等住宅小区。公司始终坚持以优质的工程质量和良好的信誉赢得用户的一致好评，在剧烈的市场竞争中取得了良好经济效益和社会效益。3.工程建设地点及建设条件3.1工程建设地址工程地位于**县位于**镇**国道南侧。工程总占地面积10.4亩，呈长方形。3.2工程建设条件城市概况——**县位于**省西部，地处*****平原腹地，北靠阴山，南依黄河，隶属**市，全县总面积2492平方公里，辖8镇1乡、771个社、8个街道办事处,总人口30万，耕地面积229万亩。2012年地区生产总值完成90.4亿元，是2007年的2.3倍，年均增长17.6%；三次产业结构由2007年的36.4:34.6:29调整为31.6：38.2：30.2；财政收入完成4.4亿元，是2007年的1.7倍，年均增长13.7%；城镇居民人均可支配收入到达18734元，是2007年的1.9倍，年均增长13.9%；农民人均纯收入到达11316元，是2007年的2.1倍，年均增长15.6%；固定资产投资累计完成377.8亿元，年均增长27.5%。**县以适宜人居和创业开展的角度来推进城市建设，打造宜居宜业的新型城市。把改善人居，建设公共休闲活动场所，开辟创业平台作为城市建设的重点。**县植物园、*****连同已建成的葵花广场、小游园将全面满足城镇居民的日常休闲。每年以40万平米的房地产开发工程推进旧城改造，可较大程度地满足居民改善居住环境的需求。道路改造工程及街道人行道铺装工程等工程的实施，使整个城市的交通条件更加便利。工业园区依城而建，根底设施配套完善，*****等一大批标志性建筑的相继建成，将为更多的创业者和就业者提供广阔的开展平台。全县完备的义务教育体系和根底雄厚的高中教育、职业教育，为培养人才提供了有力保障。建成县、镇、村完善的三级医疗卫生体系，有效满足了城乡居民的健康需求。自然条件——地理气候条件**县气候属于中温带大陆性气候，具有光能丰富、日照充足、枯燥多风、降雨量少的特点。太阳年平均辐射总量153.44卡/平方厘米，仅次于西藏、青海；全年日照时数3263小时，平均气温6.1℃，积温3362.5℃；无霜期117-136天，相对较短，可防止农作物贪青恋长、推迟成熟而减产的弊端，可使农作物长势集中，丰产丰收。年均降雨量170毫米，大多集中在夏秋两季，雨热同季。这些条件，总体上是有利于工程开发建设的。地形地貌**县在大地构造单元上，属阴山天山纬向构造带，并受新华夏系构造的影响，形成内陆断陷盆地，整个辖区属*****平原，为第四纪松散的地层所覆盖，沉积了较厚的湖相地层。上部是冲积、风积层，主要岩性为细砂、粉砂和砂粘土互层。砂层层理清晰，厚度10－70米。中部为河湖交替层，主要岩性为淤泥质、粉砂与粘土互层。下部为巨厚的新老第四纪湖相沉积层，主要岩性为淤泥质砂粘土。土质膏腴肥美，适于农作物及各种植被的生长。虽然有的土地呈盐碱化，但并不影响耐碱作物，如葵花、枸杞等作物的生长。地质条件工程地主要由粘性土及粉土组成，且土层较单一，土质变化较小。该工程场地土类型为中软场地土，建筑场地类别属Ⅱ类。据钻探资料显示：勘探场地水位8米。在地表下20m深度范围内，不存在呈饱和状态的粉质粘土和粉细砂层。故砂土液化问题可以判定，场地内不存在砂土液化问题，设计时可不考虑场地土的液化性。水文条件**县水文条件很好。黄河由**交界处**河头入境，为东经107°37′，至**县**交界处的四科河头出境，为东经108°11′。此段河道是黄河干流在地球外表纬度最高的河段。**县境内的黄河流经***镇、****镇。其北与之并行的是总干渠，它由**、**向东进入**县，又进入**而汇入**河，在**县境内长43.5公里。县内各干渠均由此渠引水灌溉。与黄河有关的是****河，它原是黄河的主流，是北河。1840年黄河改道后主流成为南河，在改道的过程中使整个*****平原成为土质肥沃的冲积平原。乌加河是黄河的支流，由**市的份子地进入**县，由****农场出界，泄入**县的**河，在**县地段为46公里长。这些都为工农业生产的开展和人们的生活需求，奠定了根底，也为工程的开发和运营，提供了可靠的保障。地震烈度根据GB50011-2001《建筑抗震设计标准》，**县抗震设防烈度为7度，设计地震分组第一组，设计根本地震加速度值为0.15g。社会条件——城市根底设施条件几年来，**县着力改善人居环境，抓规划，提品位，严管理，城市面貌焕然一新。新一轮县城、乡镇总体规划、体系规划和西区、水系规划修编完成，建成区面积由2007年的11.6平方公里扩大到2012年的12.7平方公里，城镇化率由41%提高到46%。累计实施城市建设工程96项，完成投资49亿元，是前五年的1.8倍。新增城市绿地2200亩，人均面积到达13.6平方米。棚户区改造扎实推进，依法征收房屋8123户94.8万平方米，实施房地产开发204万平方米。相继完成县医院门诊楼、综合社会福利中心、客运站等一大批公建工程。新建改造高新路、****东街等13条道路23公里，完成**路等11条道路两侧硬化22.8万平方米，完成**大道等20条道路亮化45.6公里。翻建**桥，建成污水处理厂、垃圾填埋场，铺设排水管网18.3公里、天然气管网7.2公里、供热管网4.2公里，城区根本实现“一站式”供暖。**等市场建成运营，商贸流通条件大幅改善。加大资金投入，加强环境整治，市容市貌明显改观。社会环境条件**县有2400多年的悠久历史和积淀深厚的文化。古有蒙恬北筑长城、卫青抗击匈奴、诗人李白“迢迢**县关，朔雪乱边花”的名句，张敬忠“**县春色旧来迟，二月垂杨未挂丝”的吟诵以及北魏沃野镇起义的壮举。近代史上，被当地老百姓称为“人间河神”的地方绅士**修渠治水，垦荒置田，首开*****农业大规模开展之先河，使**县成为土地肥沃、气候宜人、水渠纵横、旱涝保收的“塞外江南”。全县总人口30万，其中农业人口22万。据2000年第五次人口普查：全县总人口274188人，其中汉族人口占96.46%，**族人口占2.04%，其他民族人口占1.50%；全县平均每平方公里110人。城镇人口30.51%、农村人口占69.49%;年龄及文化结构根本稳定，15周岁以下儿童占22.60%，65周岁以上老人占5.43%，中青年人口占71.97%；每十万人受教育人口：中专及以上文化1668人、高中和中专文化10015人、初中文化35263人、小学文化32236人。投资环境2013年，**县把“实施工程推进工程”这一有利时机，县领导召开企业联席会议研究解决工程建设过程中遇到的困难和问题，并将每个问题分解落实到各帮扶领导和职能部门，为工程顺利复工和建设创造了良好条件，截止5月底，全县累计完成城镇固定资产投资34.2亿元，比去年同期增长3.4%，城镇固定资产投资继续保持稳中有升的态势。城镇投资按三次产业分完成投资情况：第一产业完成投资12.2亿元，同比增长61%，占完成投资额的36%；其中农、林、牧、渔效劳业完成投资8.6亿元，占第一产业投资额的70%。第二产业〔工业固定资产投资〕完成投资13.3亿元，同比减少13.3%，占完成投资额的39%；其中：制造业完成投资9.8亿元，占第二产业投资额的74%。第三产业完成投资8.7亿元，同比减少14.7%。占完成投资额的25%。在全部城镇固定资产投资中农业综合开发、设施农牧业、农田水利建设、节水灌溉和中低产田改造工程、城镇根底设施、植树造林、城镇绿化的投资成为拉动投资的增长点，施工工程的增加为我县投资增长奠定了根底投资总量及增幅呈现稳中有升。续建、新建施工工程规模扩大，其中新开工工程25个，25个新建工程完成固定资产投资11.9亿元。3.3市政配套具体情况道路情况工程地北出口为60米宽城市主干道，三车道并行市政管线配套情况给水：有φ300的市政输水管，可从中引出配水管为该工程提供水源。排水：有完整的污水和雨水排放系统。电力：**县市政变电所供电。通讯和网络：该工程为网通等公司效劳范围，有电信电缆入区。数字电视：**县有线电视网络分公司电缆提供数字化信号传输系统。燃气：气源为天然气管道。供热：市政供热管道3.4建设内容及规模工程组成和主要建设内容◆工程组成本工程为*****广场建设工程，主要建设内容为一栋高层及配套设施和绿化带等。◆工程内容〔1〕高层1栋计24500.26平方米〔2〕地下建筑：1425.6平方米工程组成表序号名称单位数量备注1高层平方米24500.263地下建筑平方米1425.6合计平方米25925.86建设规模*****广场建设工程用地面积0.69万平方米〔约合10.46亩〕，总建筑面积25925.86平方米，其中地上建筑面积24500.263.5规划设计方案规划方案◆设计原那么〔1〕超前性——商业市场是**县主流产业，高层建设应注意超前性、前瞻性；〔2〕适度性——市场的规模取决于需求，不是越大越好，越豪华越好，要适度；〔3〕低碳性——满足低碳环保的要求；〔4〕效益性——经营行为最终表现为效益；〔5〕人文性——不断调整、提升，持续开展。◆设计指导思想〔1〕工程将按照现代商业模式，建设具有优美的环境、完善配套效劳设施、丰富地域文化内涵的21世纪新型城市商业建筑。它的建成，对于提高**县的环境水平，满足**县高质量的生活需求，发挥极其重要的作用。因此，规划中力求环境效益、社会效益、经济效益的有机统一，到达精品标准。〔2〕增强景观设计意识，表达地域文化内涵，空间环境组织及其建筑风格反映地域文化特色，与**县建设风格相配套照应。〔3〕表达“和谐”主题。以写字楼、公寓、商业的交互组合，围合成既相对独立又交相照应的空间结构，力求到达舒适性和方便性的融合。〔4〕广泛应用新材料、新产品、新技术，改善功能，提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。〔5〕加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平。在规划的设计中，提前考虑日后物业管理模式。◆总体建设定位本工程为************房地产开发有限责任公司*****广场建设工程。此地块用地使用性质为商业用地，此地块功能主要为商业。本工程以开发商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的集写字楼、公寓住宅及商业为一体的综合性商业楼,以实现产品市场认可度高、工程利润最大化、资源利用最大化的战略目标。〔1〕规划建筑样式根据当地市场的具体情况，建议本工程为高层模式，提高该区域商业楼建筑水平。因规划容积率和建筑物间距的规定，提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来广阔空间。本工程作为商贸经营者和中高收入人群的居住和办公区，高层建筑是十分适宜的，它将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本工程将成为**县景观上的亮点。〔2〕各功能建筑比例商业建筑面积14333.76㎡，占总建筑面积55.29%；写字楼建筑面积2851.2㎡，占总建筑面积11%；公寓建筑面积7315.3㎡，占总建筑面积28.22%；地下建筑面积1425.6㎡，占总建筑面积5.5%。◆目标客户及市场定位工程开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析工程的目标客户主要定为**市**县本地商户、外来工作或办理业务的人士，市场定位为中高档商业效劳。公寓的客户定为**县未婚或新婚人士、外来定居**县的单身人士。本工程位于**镇**国道南侧。属于**市**县城市规划开展方向，区域附近已建或正在建设的商住楼较多，未来有着良好的景观与规划，本工程销售定位根据区域市场定价的原那么，结合本工程的自身位置、市场定位、区域开展等相关因素，选择工程区域附近同期同类档次的物业作为定价参照，同时参考目标客户对工程销售价格的感受分析，建议工程以“低开高走”的渗透模式为定价策略，工程商场售价建议5500元/平方米，写字楼售价建议4500元/平方米，公寓楼售价建议3500元/平方米，工程房地产销售期内，价风格整可在10%～30%。平面规划设计◆总平面布置〔1〕总体格局本工程建设工程有高层、停车场及配套设施等。公寓住宅保证功能齐全、完善、使用方便、平安可靠、经济合理、尽可能的使建筑造型简洁、大方、明快、与周围其它住宅及环境相协调。依据工程区规划，在工程区内设置停车场等配套设施，这些内容应与整个工程区的总体规划及总平面布置相适应。主建筑物造形简洁明快，立面采用复合外立面形象结合化的处理方式，让多种颜色及材料与文化形态相互感染，表达行业特征；整体建筑平面明朗开阔。建筑及周边环境融为一体，表达其现代商业楼的美观大方。〔2〕功能要求：满足方便舒适的根本要求；把美观实用与绿色生态结合起来，实现健康居住的目标；满足安居、休闲、娱乐等功能要求。◆技术经济指标〔1〕用地面积6976.2㎡；〔2〕建筑面积25925.86㎡。其中：商场面积：14333.76㎡；写字楼面积：2851.2㎡；公寓面积：7315.3㎡；地下面积：1425.6㎡；〔3〕容积率：≤3.51〔4〕绿化率：≥18%〔5〕建筑密度：≤35%◆工程开发进度根据本工程实际情况,工程总开发面积25925.86平方米,开发面积相对较大,及区域内类似开发工程较多，且考虑到**市**县房地产业的迅速开展，该工程应遵循审慎、加快的开发原那么，方案建议快速开发，总开发期为19个月(约1.584.工程建设方案4.1建筑设计本工程为了充分利用土地资源，同时不影响周边建筑，主楼按高层设计。地上14层，地上高度39.2～46.2米，为一类高层建筑。地上一至六层，主要为商场该楼盘地下一层为设备房和平战结合的人防地下室；主楼6层为商场。人防按6级人防二等人员掩蔽所设计。本工程由1栋高层和地下人防工程组成。垂直交通◆1栋高层：主楼设置1部普通电梯、1部消防电梯。电梯均选用先进的低噪声、节能型电梯。电梯直通地下一层。◆商场：可根据情况设置自动扶梯。无障碍设计本工程采用无障碍人性化设计，如地上停车场设有无障碍停车位；园区道路设有盲人指示地标；高层建筑及商场入口设有可供轮椅通行的无障碍坡道；公共厕所设有无障碍厕位；候梯厅均按照无障碍标准设有可触摸呼叫按钮。装修设计商业楼外墙面采用干挂石材，局部采用玻璃幕墙装修。内装修采用国家标准设计，白立邦漆墙面。厨房、厕所地面和墙面贴白瓷砖，其余局部中等抹灰、涂料粉刷。每个停车位为2.5-3.0×5-6米，画出黄色标志线；为增加停车场柱面的醒目性采用黄、白相间斜纹斑马线。人防工程设计按照《**省人民防空工程建设管理规定》**省政府令190号〔2012〕的规定和人民防空地下室设计标准，人防工程总面积应按照地面首层建筑面积修建6级〈含〉以上防空地下室〔二等人员掩蔽所〕。人防地下室其抗力等级定为6级，划分为多个防护单元，防空地下室内早期核辐射限值按0.2Gy，防空地下室还考虑了防毒功能，染毒区与清洁区采用整体浇筑钢筋混凝土密闭隔墙和密闭门予以隔断。战时新风进口设于室外，进风口竖井设有铁栅防护。4.2结构设计结构◆设计要求建筑分类：二类高层建筑；建筑结构的平安等级：二级；设计使用年限：50年；建筑物耐火等级为一级；抗震设防烈度为7度，丙类建筑。◆结构设计标准依据：《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑结构荷载标准》GB50009-2001〔2006版〕《混凝土结构设计标准》GB50010-2002《建筑抗震设计标准》GB50011-2001〔2008版〕《建筑地基根底设计标准》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《砌体结构设计标准》GB50003-2001◆结构选型本建筑为二类高层建筑，结构型式采用框架剪力墙结构，其抗震等级为二级，建筑平安等级二级。◆根底选型高层建筑根底采用筏形根底。地基根底设计等级：乙级。◆材料：a.钢筋：采用HPB235级、HRB335级、HRB400级；b.型钢、钢板：Q235-B级及Q345-B级c.焊条：HPB235级钢筋、Q235焊接：E43HRB335级钢筋、Q345焊接：E50HRB400级钢筋：E55d.混凝土：根底垫层采用C15混凝土；筏基及地下采用C35混凝土；柱、板、墙、楼梯采用C35混凝土；圈梁构造柱现浇过梁采用C30混凝土。e.填充墙：陶粒空心砌块MU5.0多孔粘土砖墙MU10砂浆强度等级M5〔地上〕、M10〔地下〕4.2.2◆抗震设计的原那么和要求：〔1〕、建筑及其抗侧力结构的平面布置应规那么、对称，并应具有良好的整体性；〔2〕、建筑的立面和竖向剖面应规那么，结构的侧向刚度应均匀变化，竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度应自下而上逐渐减小，防止抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变。〔3〕、建筑设计应符合抗震概念设计的要求，不得采用严重不规那么的设计方案和结构体系。并应符合以下要求：①、应具有必要的承载能力，刚度和变形能力〔即“四强，四弱”的结构延性要求：强节弱杆、强柱弱梁、强剪弱弯、强压弱拉〕。②、应具有多道抗震防线，防止因局部结构和构件的破坏而导致整个结构丧失承受重力荷载、风荷载和地震作用的能力。③、结构的竖向和水平布置应具有合理的刚度和承载力分布，防止因局部突变和扭转效应而形成薄弱部位，对可能出现的薄弱部位，应采取有效措施予以加强。〔4〕、结构的抗震设计应遵照《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2010〕及《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002的规定。◆抗震设防本场地地形平坦，为可进行建设的一般场地。根据《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2010〕，**市**县抗震设防烈度为7度，设计根本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。抗震设计采用根本烈度七度，除了进行必要的抗震计算外，着重采取构造措施，抗震构造措施按4.3配套工程建设方案供电、防雷、通讯本工程属民用建筑工程。根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循平安性、可靠性、经济性和灵活性的四个原那么，设计供配电方案。〔一〕设计依据《10KV及以下变电所设计标准》GB50053-1994；《供配电系统设计标准》GB50052-2009；《低压配电设计标准》GB50054-1995；《建筑物防雷设计标准》GB50057-2010；《有线电视系数工程技术标准》GB50200-2001；《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；《民用建筑电气设计标准》JGJ16-2008；《视频安防监控系数技术要求》GA/T367-2001；《楼寓对讲电控防盗门通用技术条件》GA/T72-1994；〔二〕设计范围本工程的变、配、发电系统、照明系统、防雷与接到系统；火灾自动报警系统、平安防范系统、综合布线系统、有线电视系统、停车库管理系统。〔三〕供电1.电力负荷性质商场公寓楼为二类高层建筑，耐火等级一类。其中消防类负荷等级按一级负荷。电梯等按二级负荷，其它为三级负荷。按标准要求双回路供电。以保证二类高层建筑的消防不停电要求。本工程将采用双路独立10kV电源进线，电源引自市政110kv变电站10kv母线段。高压采用单母线，高供高计。低压侧采用无功自动补偿，补偿功率因数到0.9以上。2.电力负荷估算本工程总安装功率：1520.33KW；计算负荷有功功率：456.81kW；无功功率：342.61kW；视在功率：571.01kW；年用电量：125.55万度/年3.供电电源和供电电压本工程单独设置变配电站，变配电站设置在酒店楼地下室一层，电源引自市政10千伏线路。变配电站装有1台800kVA变压器，负责本工程的供电任务。变压器负荷率为71.38%。4.低压供配电系统所有消防负荷和二级负荷应急电源都从两路电源母线引出。消防负荷要求双路低压供电末端切换。二级负荷要求专用电源供电。普通负荷采用树干式封闭母线从竖井内向两侧分配电箱供电。一路电力母线一路照明母线，应急照明由一路EPS应急母线带。5.照明系统设置正常照明、应急照明、疏散指示照明、道路照明、庭院照明和障碍照明等。应急照明：电源选用EPS。楼梯间、走廊等人员密集场所设置应急照明和疏散指示照明。照明灯具，根据使用环境等合理选用节能型灯具。室内采用三基色荧光灯；楼梯间、走道采用紧凑型荧光灯吸顶灯具。楼梯间采用红外感应延时自熄节能开关，工程区内道路照明采用光敏组件控制开关，广场等照明可就近控制。各照明场所的照度按规定要求设计。所有照明电缆均埋地敷设。6.防雷接地系统**县年平均雷暴日数为21.6天，为保证建筑物及人员平安，建筑物设计防雷接地系统。本工程按二级防雷建筑物设防。建筑物均应做等电位联结，有些部位还应做局部等电位联结。在不同的防雷分区接口设置相应的电涌保护器。防雷接地，弱电设备接地共享接地极。采用筏板根底内钢筋做自然接地体。接地电阻不大于1欧姆。为保证住户用电平安，住户及商业用房等终端1.5米以下插座设漏电保护器，以防止因漏电对人身造成意外伤7.电讯系统包括：有线电视系统、通讯系统、三表集中抄表系统、宽带网络系统和消防报警系统等。〔1〕通信系统工程区设交接机房，采用光缆引入，经交接机房采用电缆引入各建筑物，每单位设两对线。〔2〕宽带网络系统工程区设宽带网络机房，以光缆引入写字楼、公寓楼及商场，每户设宽带网络终端插座。〔3〕消防报警系统本工程二类高层建筑为一级保护对象，采用集中报警系统。〔4〕工程区三表集中抄表系统本工程设置三表集中抄表系统。该系统由用户的脉冲电表、脉冲水表、脉冲热能表安装在各建筑物的抄表器和管理中心的主控计算机、打印机、显示器、UPS电源以及传输信号的线路等组成。本系统与工程区计算机网络联网可实现远程集中抄表和自动化管理。〔5〕闭路电视监控系统依防护和监视的具体要求，对重要部位设摄像装置，通过同轴电缆传至保安中心。给排水及消防〔一〕设计依据《建筑给水排水设计标准》GB50015-2003；《高层民用建筑设计防火标准》GB50045-95〔2005年版〕；《自动喷水灭火系统设计标准》GB50084-2001〈2005年版〉《建筑灭火器配置设计标准》GB50140-2005《人防地下室配置设计标准》GBJ50038-94〔二〕供水1.水源本工程给水水源为城市给水网，由市政供水，从**国道市政管线接入，经工程区生活水加压泵站供给用户。水量及水质均可满足生活及消防用水需要。6L/m2·d，使用时间12h。2.用水量标准工程标准单位时变化系数写字间40L/人.d1.3公寓250L/人.d2.8商场6.5Lm2/.d1.3硬化及停车场洒水2L/次.m2每日1次绿化用水1.5L/次.m2每日1次3.用水量见下表：用水量测算表序号用水工程规模时间〔h〕最高日用水〔m3/d〕平均时用水〔m3/h〕最大时用水〔m3/h〕备注1写字间160人860.801.042公寓292人14735.2114.603商场4174.6912272.262.94小计1078196未预见用水15%15.98①1.24①2.79①8绿化用水12682.529硬化及停车场2563.75总计113②8②19②注：②不包含①4.给水系统采用分区供水方式，根据建筑物的层数，划分两个分区，各区分别供水。◆地下室、1～6层为低区，由市政管网直接供水，以充分利用市政管网水压，节省能源；◆6～14层为高区，采用变频恒压供水方式。由设在地下室的生活水泵房的变频成套设备供水。配生活水泵两台，一用一备。◆热水给水系统洗浴热水给水系统，采用太阳能装置〔带辅助电加热、换热设备〕集中制备方式供给浴室淋浴用热水。◆饮用开水采用电热水器分散制备方式供给。5.给水管网给水管网采用环状布置，以提高供水的平安性。给水管材采用10Kg级的ABS塑胶管冷熔连接。〔三〕排水系统1.本专案排水采取雨、污分流制。普通生活污水〔盥洗水、洗浴水、冲洗厕所、厨房含动植物油较高的洗碗水、餐饮废水〕经由污水管网集中后进入化粪池，经处理后的生活污水排入城市污水管道。雨水汇流后直接排入城市雨水管网。〔四〕消防消防系统属于整体工程的一个组成局部，本工程在利用整体工程的消防系统〔消防蓄水池、消防水泵等〕的根底上，尚需建设本期工程所需的室内、外消火栓设施、自动喷水灭火设施和烟感报警系统。1.室外消火栓系统根据标准要求，消防水压由设在地下的消防加压泵站保证。本期工程范围内需设置室外消火栓，室外消火栓布置间距不大于120米2.室内消火栓系统〔1〕室内最低点消火栓压力不超过1.0Mpa，消火栓用水由消防水池提供，室内消防管道成环状布置。消火栓布置满足每层有两股水柱同时到达室内任何一点，每个消火栓内设启动消火栓泵的按钮及报警装置。屋顶设试验用消火栓一套。每个消火栓箱处按标准配置相应的磷酸铵盐灭火器。室内消火栓采用DN65单出口，水抢口径19mm，衬胶水龙带25m，消火栓口离地面1.1m。〔2〕火灾初期消防用水由设于电梯机房顶的消防水箱提供，屋顶消防水箱至最不利栓口小于7米，因而在水箱间设增压稳压装〔3〕消火栓干管管径DN150，干管在人防地下室内穿越不同防火分区时，两侧设置防爆阀门，穿越地下室外墙壁时需在人防区内设置防爆阀门。3.自动喷水灭火系统〔1〕自动喷水灭火系统的设置范围为各楼层电梯前室及走道，采用的根本数据分别按建筑物中危险=2\*ROMANII级考虑，设计流量为30L/S，设计喷水工作压力不小于0.1Mpa，喷水强度分别为8L/min.m2。作用面积为160m2。〔2〕用水量Q=30L/S，火灾延续时间1小时，火灾前期由屋顶水箱引下供给，之后由消防水泵房内专用自喷水泵供给。〔3〕喷头选用湿式玻璃球喷头，在每个防火区分设水流指示器和信号阀，信号接至消防中心。〔4〕喷淋泵出水管设平安泄压阀、试验放水阀、压力表。4.灭火器配置〔1〕地下室消火栓旁设干粉灭火器及防毒面具。〔2〕其它各层均在相应位置设置干粉灭火器。5.消防排水消防电梯井、地下室设专用潜污泵排水。其中每部消防电梯井旁设容积V≥2m3污水池一个，配备WQ40-15-4潜污泵两台〔一用一备〕6.地下室防火卷闸采用特级防火卷闸。7.管材室内消火栓、喷淋系统采用内外热镀锌钢管。管径小于DN100的消火栓管和自喷管采用丝扣连接；管径大于DN100的消火栓采用法兰连接或沟槽式连接件〔卡箍〕连接，管径大于DN100的喷淋管分段采用沟槽或沟槽式连接件〔卡箍〕连接。根据国家“建筑设计防火标准”〔GB50016—2006〕建筑物耐火等级按一、二级设计。工程区给水采用生产、生活、消防独立供水系统，给水管道成环状布置，室外设地下式消火栓。建筑物的室内10分钟消防用水量贮存在屋顶水箱内。〔五〕采暖、空调及通风1.设计依据《采暖通风与空气调节设计标准》GB50019-2003；《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；2.设计范围〔1〕商场局部中央空调系统的设计；〔2〕采暖系统的设计；〔3〕地下一层设备间兼战时人防的通风设计；3.设计计算参数〔1〕室外计算气象参数：冬季夏季通风室外计算温度-3℃空气调节日平均温度29.7℃空调室外计算干球温度-11℃空调室外计算干球温度35.1℃采暖室外计算温度-空调室外计算湿球温度26.6℃室外平均风速2.通风室外计算温度31℃〔2〕室内设计计算参数：房间名称冬季夏季新风量标准〔m3/h.p〕温度℃相对湿度%温度℃相对湿度%公寓楼18≥402660——商场20——24————4.空调方案〔1〕该工程空调建筑面积为14333.76m2，按空调面积冷负荷指标为180w/m2估算，空调总冷负荷约为〔2〕采用离心式水冷冷水机组LTP100一台为中央空调系统提供冷冻水，单台制冷量1000USRT，输入功率576kW。冷冻水供回水温度7～12℃，冷冻水流量360m3/h；冷却水进出水温度32～37℃，冷却水流量429m3/h。冷却塔5.采暖该工程采暖建筑面积为24500.26m2，按采暖面积热负荷指标30-60w/m2估算，采暖总热负荷为〔1〕商场和公寓楼冬季采用地板辐射采暖，采暖用热水由市政热源提供，供回水温度50～40℃。〔2〕采暖系统采暖系统采用单管跨越式系统，由换热站直接供暖，加压泵房设于人防地下室内。供回水立管布置在管道井内，室外管网共享，管道呈枝状直埋敷设，系统定压均在换热站内完成。采暖拟采用双管分户计量系统，分户计量。6.空调、通风局部〔1〕除消防控制室及网络机房采用分体空调器外，商场采用风机盘管加新风的系统型式，气流组织为上送上回。风机盘管由带温控器的三速开关控制，新风由每层的新风机组提供。〔2〕空调水系统的设计：空调冷、热水系统采用单级双管变流量系统，均由制冷机房提供。空调水系统主立管采用异程式，各层水管采用同程式。每层在回水管上设自力式压差平衡阀，以保证各环路的水力平衡。空调水系统的补水采用软化水，采用数字式定压补水机组自动补水定压。〔3〕防烟楼梯间设置防烟系统商场和写字楼的楼梯间和合用前室，凡具备自然排烟条件的，均采用自然排烟。不具备条件的设机械加压送风系统，保证防烟楼梯间余压为40Pa～50Pa，合用前室余压为25Pa～30Pa。防烟楼梯间和合用前室加压送风系统应分别设置。机械加压风机采用离心风机，设于建筑物屋面上，防止新风入口受到火、烟威胁。〔六〕燃气本工程公寓楼生活燃料为天然气，按每户每年0.46m5.工程实施进度及招标方案5.1工程实施进度方案本工程建设期预计为1.6年〔19个月〕，进度建议安排如下：〔1〕工程前期准备及工程立项与核准阶段：2013.5～2013.6；〔2〕工程设计和招标阶段：2013.6～2010.7；〔3〕施工场地准备阶段：2013.8～2013.9；〔4〕土建工程施工阶段：2013.9～2014.11；〔5〕室外工程阶段：2014.6～2014.11；〔6〕竣工验收：2014.12工程建议实施进度方案详见下表：序号实施阶段月份1～2010203040514191工程立项与核准2工程设计和招标3施工场地准备45室外工程6竣工验收5.2招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》，国家计委第3号令《工程建设工程招标范围和规模标准规定》，2001年国家计委第9号令《建设工程可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的要求，实施本工程的招标，具体招标方案如下：〔1〕招标方式委托招标或自行招标；公开招标或邀请招标。委托招标要委托依法设立、具有相应资质、从事招标代理资质的中介机构，通过媒体公开招标。投标单位需具有相关资质，且具有多年从事本行业工作经验、技术力量过硬、技术装备完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省市优质工程较多的企业，然后在投标企业中选优，由评标委员会推荐中标单位。招标活动必须遵循公开、公平、公正和老实信用的原那么，并请有关行政监督部门依法对招标活动实施监督。〔2〕招标方案本建设工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、工程监理、设备采购等。招标内容详见下表：**省建设工程招标方案和不招标申请表工程名称*****广场建设工程建设单位************房地产开发有限责任公司法人或工程法人**建设内容1栋高层附属裙楼。共25925.86平米工程建设地点和时限**县**镇**国道南侧总投资额5142.56万元资金来源及构成全部自筹招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标局部招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程监理√√√设备√√√重要材料拟选择的招标公揭发布媒介**省日报，**省招标投标综合网情况说明：建设单位〔盖章〕2013年6月日主要经济技术指标如表：主要经济技术指标工程单位指标总用地面积平方米6976.2总建筑面积平方米25925.86其中其中计入容积率面积商场总建筑面积平方米14333.76写字间总建筑面积平方米2851.2公寓总建筑面积平方米7315.3不计入容积率面积地下车库面积平方米1425.6容积率3.51绿化率18%公寓总户数户133层数层146.投资规模及资金筹措经估算,本工程总投资5142.56万元(详见工程投资总估算表)，由工程建设单位自筹解决。7.工程综合评价结论本工程是属于中型开发工程，工程的开发将对**市**县根底设施建设、城市功能的改善起到积极的推动作用，本工程的开发价值也随着工程综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提升。第二章开展规划、产业政策及行业准入分析1.开展规划分析1.1国民经济和社会开展总体规划的符合性分析《**县国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要》中提出要抓住开展战略机遇，利用自身优势，推进富民强县。规划纲要的指导思想是“以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学开展观为统领，突出工业化，提升产业化，推进城镇化，三化互动，协调开展。坚持富民与强县并重，扩大总量与提质增效并举，推动全县经济社会开展实现新跨越。”宏观经济政策带来的机遇。国家从2010年开始实施西部大开发第二个十年规划，近期将专门出台支持**省开展的政策，有利于**县更多地争取国家在工程、资金、政策上的支持。各级政府投资重点向民生领域倾斜，仅2010年自治区就投入396亿元实施“十项民生工程”。国家正式启动《呼包银重点经济区开展规划》，确定呼包银经济带为西部大开发第二个十年规划的重点经济区域，成为后十年西部开展新的经济增长极。区域经济一体化已将**县推到融入呼包鄂经济圈的战略前沿，为**县更好地融入呼包鄂“金三角”，参与区域经济合作与竞争创造了条件。兴旺地区产业转移带来的机遇。随着全国经济开展方式的转变，沿海兴旺地区调结构、促转型力度将进一步加大，产业转移的规模和速度将明显加快。**县的交通、区位条件不断改善，与沿海兴旺地区的距离不断缩短，以经济技术开发区为重点的产业承接平台不断夯实，根底设施日趋完善，投资环境不断改善，已具备了大规模承接产业转移，借力开展的优势和条件。新一轮西部大开发带来的机遇。为了进一步促进西部地区加快开展，2009年国务院出台了《关于进一步推进西部大开发的假设干意见》，继续明确了要依托交通干线，重点开展一批中心城市，形成新的经济增长极。**县地处西部大开发重点区域之一呼包银经济带上,随着对这一区域开发不断深化，受到的关注程度也日益提高。2010年3月，国务院召开的西部大开发工作会议，确定了今后一个时期西部开发的六个重点。这些对于**县都具有十分突出的针对性，极有助于转变经济开展方式，提高公共效劳水平，提高农民生活水平，实现城乡统筹和区域协调开展。**县地处****与银川之间，是《西部大开发“十二五”规划》确定的重点经济区呼包银经济带的重要组成局部，处于煤炭、天然气、铜、铁、锌、铅、石灰石、电石、食盐等矿产资源几大富集区的包围之中，在格局上自然成为沿黄经济带的重要节点。**县有利于发挥中心城市集聚要素的效应。位于**县的**省**县工业园区，是**市委批准成立的市级工业园区，位于县城南2公里处。**县所处的*****平原，东连土默川平原，西接宁夏灌区，区，动植物资源丰富；同时**县也处于全市确定的以**国道、京藏高速公路、包兰铁路构成的开展主轴上，是全市未来开展的重点地区。依托区位优势，将使**县成为一个具备承接产业转移、集聚生产要素、开展特色经济条件的重要区域。本工程作为*****广场建设工程，符合**县国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要的宗旨和目标。1.2与行业开展专项规划的符合性分析《中国家具行业“十二五”开展规划》中提出：家具行业在“十二五”期间要保持平稳较快开展，充分利用国际、国内两个市场，在优化产业结构前提下，在不断扩大内需，制定好平稳较快的开展规划。“十二五”期间家具行业开展的主要任务：拓展市场。实行“内外并举、两条腿走路”，在确保现有国外主要市场份额不流失的同时，积极开拓中东、东欧、南美、东南亚、非洲等新兴市场，在全国范围的二、三级市场及农村市场建立合理的经营模式。产业升级。将企业的分工更加明确、细化，形成以少数强势标杆企业为主，一局部企业承当新产品设计与开发、半成品加工、装配成品等配套职能，另一局部企业转型担当区域总代理、总经销及市场推广工作，或是直接从事市场连锁零售的有效开展模式。产业园区和家具城建设。家具产业园区和家具城的建设要与城市化开展战略相结合，强化开展规划，适度开展。将现有产业园区整合为重点开展园区、需要培育园区和需要提升园区三类，同时规划出一定区域作为储藏开展园区。从以上行业规划可以看出，本工程商业家具城的建设无论从拓展市场、产业升级及家具城建设，都是符合行业开展规划的。1.3与区域规划的符合性分析《**县国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要》中提出：推进城镇化，加快构建特色城镇体系。通过政府推动、市场运作的机制，有方案、有目标、分年度推进城区根底设施工程，拓展城市开展空间，提升城市品位，改善人居环境，提高城市的承载能力、辐射能力、吸纳能力，高起点、高标准、高品位打造特色县城。认真执行城市总体规划和控制性详规，严格按照规划安排工程建设，维护规划的权威性、严肃性。坚持“旧城改造为主、新区开发为辅”的原那么和“旧城改造不予不取、新区开发照章纳税”的政策，稳定、健康、有序地推进房地产开发。加强房价调控管理，有效遏制房价过快增长。统筹推进工业园区建设与城市建设，实现工业化与城镇化互动开展。完善和提升城市排水系统，加快供热保障工程建设。加强城区交通根底设施配套建设，强化交通管理，标准交通秩序。严格按规划配套住宅小区公共设施，实施小区绿化工程，全面提高物业管理水平。深入挖掘**县历史文化底蕴，加快主题公园、广场等群众性公益工程建设，着力提高市民文明素质，积极开展市容市貌整治工作，大力实施绿化、美化、亮化工程。完善社区功能，提升公共效劳质量。配套完善垃圾处理厂根底设施，积极启动垃圾处理厂，加快城区压缩式垃圾转运站建设。强化产业支撑，大力引进立县强县的大工程、好工程，加快开展现代效劳业，构建产业集群开展新格局，增强核心竞争力和辐射带动力。大力开展现代效劳业，不断提高效劳业的比重和水平。城区商贸由传统的“一线两圈”开展为“两线三圈一延伸”(****大街、世纪大道两线，京原、五州、兴原路三大商圈，向****东大街延伸)，合理规划，打造精品，创立**县中心商务区。加强划行归市工作，合理规划建材、再生资源利用、机动车交易等专业市场。进一步完善城乡一体化的市场流通体系，推进“万村千乡市场工程”和新农村现代流通网络工程，重点抓好以****、套海、塔尔湖等镇为中心的农资、日用品配送体系和国省道沿线的农畜产品市场建设。加强以民生为重点的社会建设，构建和谐**县。以强化就业效劳为手段，大力开展劳动密集型产业、效劳业和中小型企业。积极培育外乡企业开展壮大，吸纳更多的劳动力就业。建设统一标准的人力资源市场体系和公共就业效劳体系。整合各类培训工程和培训资源，制定全县总体培训规划，鼓励企业创办或联办专业技能培训学校，重点强化职业技能培训，提高培训质量和就业水平，解决好城乡劳动力就业难和企业用工难的矛盾。加强创业带动就业工作，完善扶持政策，鼓励城乡劳动者自主创业和自谋职业。加强就业援助，重点帮扶零就业家庭、失地农民、残疾人等特殊困难群体就业，解决好回乡大学生就业问题。加强劳动执法，保障劳动者合法权益。建立诚信档案，提高劳动者诚信意识。随着**县经济的不断开展，人民生活不断提高，对居住环境的改善也有迫切需求，本工程的建材家居顺应这一需求，必将对**县开展有促进作用。另外一方面**县微小企业自身经济实力有限，办公场所完全自行开发困难相对较大，因此写字楼的开发建设使微小企业有个舒适的办公环境，对这局部的企业的商务活动有明显的帮助。本工程正是充分顺应了这种趋势。本工程的建设有助于提高**县集聚人口和改善商务办公环境质量，符合区域开展规划的要求。1.4工程情况分析*****广场建设工程位于**县**镇**国道南侧,总用地面积6976.2平方米，总建筑面积25925.86平方米,主楼共1栋，层高为14层,其中规划公寓楼总户数为133户,地下一层为设备机房泵房，该工程属于中近年,**市**县房地产开展迅速,开发面积增大、开发品质提高及商品价格上涨速度快等特点。************房地产开发有限责任公司根据**市**县房地产开展情况,结合区域规划开展方向,及整个**市**县房地产开展特点,规划拟建一栋集商业、写字楼、公寓住宅为一体的综合性商住楼。规划地下一层为设备机房、第一至六层为商场、七、八层为写字楼，九层以上为小面积公寓式住宅楼。小面积公寓式住宅楼的建成不仅弥补**市**县小面积公寓楼的市场空缺,降低消费者购房压力,满足了单身人士购房的需要。还促进**市**县居住功能开展完善,符合**市**县规划开展发向,改善了**市**县城市环境,带动城市经济开展。2.产业政策分析2.1现行房地产政策中央经济工作会议：明年经济工作总基调“稳”中求“进”推动明年经济社会开展，要突出把握好稳中求进的工作总基调。“稳”，就是要保持宏观经济政策根本稳定，保持经济平稳较快开展，保持物价总水平根本稳定，保持社会大局稳定。“进”，就是要继续抓住和用好我国开展的重要战略机遇期，在转变经济开展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策明年经济工作的总体要求是：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快开展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济开展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快开展和物价总水平根本稳定，保持社会和谐稳定。坚持房地产调控政策不动摇，促房价合理回归中央经济工作会议中针对房地产业提出：要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康开展。全国宏观经济政策：3年来首降存款准备金率，货币政策预调微调启动在11月份最后的时刻，央行突然宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这距离上次2008年12月下调存款准备金率已经近3年时间，也是继2010年1月以来连续12次上调存款准备金率之后的首次下调。下调存款准备金率释放出重要的政策信号，央行货币政策“预调微调”操作空间翻开。按截止10月末人民币存款余额79.21万亿元估算，此次下调存款准备金率将释放资金约4000亿元。全国宏观经济政策对房地产业的影响一是货币政策的适度放松对房地产企业信心提振作用超过资金实际松动的作用。近期李克强总理讲话表示要适时微调和增加货币政策的灵活性，此讲话被市场理解为货币政策的定向宽松，此次央行下调准备金率，那么直接向市场发出货币政策微调的信号。从目前来看，降存操作是超出多数人士预期的；从额度来看，4000亿的规模可能要率先增强对小企业、三农、战略新兴产业以及国家重点建设工程的信贷支持，而对于尚处调控中的房地产行业而言，开发企业惠及的力度很小，以信心提振为主。二是购房贷款或出现结构性松动，利率折扣有望重新惠及首套房。三是市场难显报复性反弹，09年逆转局面不会重现。房地产政策：河北等地保障房细那么继续跟进，武汉、北京等地上调普通住房标准随着今年1000万套保障房开工任务完成，如何分配、管理成为今后的重点。继上海、武汉、南京等地之后，北京、河北等地也相继出台保障房管理新政，对准入退出环节的保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击。国务院总理李克强屡次强调要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线。今后如何确保保障房公平分配，不仅牵动着整个社会的神经，更考验着各级政府的执政水平。地方政策对房地产效果影响河北、北京等地陆续出台贯彻国45号文件的实施细那么，完善了保障房的制度建设，有利于今后保障房房的配租、配售和营运管理。具体细那么都大同小异，关键在于能否较好的、不折不扣的执行。河北对骗取、违规使用保障房重罚的做法值得全国其他城市借鉴，尤其在今后3-5年内保障房进入大批量的分配阶段，必须要用“重典”才能根治骗租、骗购这种违法行为。北京、武汉等地放宽普通住房认定标准，有利于保护首套购房者和改善型家庭合理的购房需求，切实降低刚性需购房者的购房本钱，促使这局部普通住房成交量提升，缓解成交量下滑对经济开展的压力。这一措施既不违背中央打击投资、投机的调控基调，也保护了首套房等刚性需购房者的利益，还能促使成交量一定程度上升。预计未来会有城市跟进，出台类似的措施。2.2上年全国房地产开展情况.调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改。加大土地供给，特别是加大保障房土地供给量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。新房百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高但供给处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳上升，新开工降幅趋缓价格方面，二季度以来低价入市工程高价加推，中高端工程销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续6个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于11月首次上涨。重点城市成交方面，1-11月住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达24.6%，11月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长36%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低40%；三线城市上升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供给方面，批准上市量同比下降6.7%，9月为全年推盘顶峰；新增供给总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，局部城市供不应求。全国来看，市场销售持续向好带动企业投资开工信心逐渐恢复，1-11月房地产开发投资额同比增长16.7%，但仍低于过去六年同期平均增速10.4个百分点；累计新开工面积降幅缩小至7.2%，是历年同期首次出现同比下降。2.2.3价格方面，十大城市主城区二手房价格率先在3月止跌反弹并连续9个月环比上涨，年末价格创历史新高，比2011年8月的阶段性高点高出3.1%。成交方面，十大城市成交量在年初触底后逐步上升，11月到达两年来单月最高〔7.1万套〕，前11月总成交量即已超过去年全年。整体来看，二手房成交上升力度不及新房，但价格上涨时间领先新房。土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温供求方面，1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降20%和26%，出让金21.6%，预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和，11月推出及成交面积均增至年内最高点，十大城市土地市场供求表现好于全国。价格方面，在下半年北京、上海等升温的带动下，楼面均价出现结构性上涨，1-11月全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨4.2%；平均溢价率为8.3%，仍比去年同期低6.3个百分点，但下半年多个月份超过10%，处于2011年下半年以来的较高水平。2.3房地产业供需分析从近些年看，一个全新的**市正崛起在沿黄沿线经济带，优越的投资环境和政府的政策支持使众多的投资商看好**市。目前，**市已初步形成七个工业园区，其中三个自治区级开发区，即**省巴彦淖尔经济开发区、**省杭后工业园区和**省磴口经济开发区；一个循环经济示范园区即乌拉特后旗〔清科乐循环经济示范〕工业园区；两个被自治区列为沿黄沿线重点工业集中区，即**市甘其毛都口岸加工园区〔基地〕和**县工业园区。一个为市级工业园区，即**县工业园区。**县在加快城镇化进程中，县城人口逐年增加，随着第三个人口生育顶峰的出现，对住房的刚性需求仍然增加，同时随着收入的相对增长，人民对住房环境的改善非常迫切。而**县目前还没有上规模的家具商场和高品质的写字楼。因此本工程的建设恰好弥补了这一空白。拟建工程区域周围的置业心理主要有:区域本地单身新建小家庭的需要、用于商业办公的需要、生活家居一站式效劳的需要。2.4政策影响分析2013年房地产行业是相关宏观调控政策深入执行的一年，受宏观调控影响，房地产行业准入壁垒进一步提高，但同时为优势企业带来新的开展机遇。相关部门政策包括通过：税收政策、标准土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，以到达调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大局部实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的开展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向开展，标准市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速开展。2.6风险分析工程目前开发条件根本成熟，同时随着区域经济强劲开展，会带来较大的城市与区域开展效应，但房地产业作为一个重要支柱产业，为标准我国房地产业的市场，国家先后出台了“国六条”和“国十条”等宏观调控政策。尽管市场的开展前景良好，但政策的调整、开发投资与规模的扩大及房价的上涨也将会带来一定的市场风险。本报告对市场走势的判断是基于对区域产业规划以及产业开展前景的理解，开发商在开发过程中需要切实追踪市场变化，妥善安排开发的策略，以最大可能的躲避市场风险。3.行业准入分析3.1工程法人资格*****广场建设工程是由************房地产开发有限责任公司独立开发,************房地产开发有限责任公司成立于2010年5月17日,机构地址位于**市**区************，注册号:************,注册资本为人民币壹仟万元,************3.2工程对产业政策要求的适应性国家发改委《产业结构调整目录〔2005年本〕》〔第40号令〕将产业结构调整的对象分为三类：鼓励类、限制类和淘汰类。本工程作为城市建设的中心需求类别，是国家产业政策鼓励扶持工程。第三章资源开发及综合利用分析“资源”在《辞海》中的解释是“资财的来源。一般指自然的财源”。资源可以分为“自然资源”及“社会资源”，其中自然资源是自然界中人类能够开发利用的物质和条件。如光、热、水、土地、大气、窨、矿产、海洋、森林等；而社会资源是人类通过自身劳动，在开发利用自然资源的过程中形成的物质与精神财富。如人力资本、资金、技术、信息、知识及文化等。资源是人类社会生存和开展的重要物质根底，也是我们全面建设小康社会、加快推陈出新进社会主义现代化的重要物质根底。坚持节约资源的根本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济开展与人口、资源、环境相协调，是贯彻落实科学开展观、走新型工业化道路的必然要求，是实现可持续开展、保障经济平安和国家平安的必然要求，我们必须以对国家和人民高度负责，对子孙后代高度负责的精神，把节约能源资源工作放在更加突出的战略位置，切实做到节约开展、清洁开展、平安开展、可持续开展，坚决不移地走生产开展、生活富裕、生态良好的文明开展道路。合理开发利用资源是贯彻落实科学开展面的需要，是建设节约型社会的需要，也是建立循环经济体系的需要。1.资源开发方案1.1资源利用根本情况目前我国资源利用率偏低,根据《2012中国可持续开展战略报告》中指出:2009年在世界72个主要国家的资源环境绩效水平的调查排序，中国资源环境绩效居倒数第4位。《2012中国可持续开展战略报告》研究数据显示，1990-2009年间，中国的GDP增长了5.6倍，但是能源消费增长了2.6倍、成品钢材消费增长了9.3倍、水泥消费增长了6.9倍、有色金属消费增长了13.2倍、二氧化碳排放增长了2.4倍。；矿产资源的总回收率大概是30%，比国处先进水平低20个百分点；工业用水重复利用率只有60%，比兴旺国家低15至25个百分点。1.2**市**县资源概况1.2.1**市**县土地总面积2492平方公里，占*****灌区总面积的1/4。县境东西最长82公里，均长62.3公里，南北最宽55.5公里，均宽40公里。其中耕地总面积229万亩。处于**省西部美丽富饶的*****平原腹地，属平原地区。土质膏腴肥美，适于农作物及各种植被的生长。虽然有的土地呈盐碱化，但并不影响耐碱作物，如葵花、枸杞等作物的生长。水资源黄河由**交界处**河头入境，为东经107°37′，至**县**交界处的四科河头出境，为东经108°11′。此段河道是黄河干流在地球外表纬度最高的河段。**县境内的黄河流经**镇、**镇。其北与之并行的是**渠，它由**、**向东进入**县，又进入**而汇入**河，在**县境内长43.5公里。县内各干渠均由此渠引水灌溉。**镇主城区自来水日供给能力约4000吨。为工程建设提供了充足的水资源保障。电力、热力及燃气资源**县电网东连****电网，西接************电网，处于蒙西电网的主网架中，是******西部电网的重要组成局部，具有完整的输变电网络和平安可靠的供电能力，境内现有**县**2x2.5热电联产和**4×2.5万千瓦热电，可为工程提供充足的电力保障。此外，2010年，由******建设的城市中低压管道24.2公里和城市中压燃气管道8.2公里，年供气量371×104Nm3管网接并通气运营。，可满足住户用气需求。**县实现了城镇热电联产集中供热，供热面积可达260万㎡，实际供热面积达140万m2，可满足工程运营时采暖需求。1.3工程利用资源规模分析工程总用地面积6976.2平方米，建筑占地面积3090平方米，总建筑面积25925.86平方米，拟建层数为14层。位于**县**镇**国道南侧。是**市**县市区黄金地段，是**市**县规划开展区域，该工程用地符合**市**县城市总体规划方向。房地产开发工程占用土地面积不大，且利用较合理，不存在于浪费土地资源的现象。开发公司充分利用本地块的优势、结合周围环境及市场因素，发挥土地的潜在优势，开发房地产，尽快的使之产生经济效益、2.资源开发利用方案*****广场建设工程，根据工程开发技术方案，工程消耗资源主要有土地资源、人力资源、资金、技术、信息等。工程对其它资源不利用或极少利用，拟建工程为14层，层高不高，故工程根底对地下水等其它资源没有不利影响。3.资源节约措施1、为了合理利用能源和节约能源，公司物业管理部门制定节能管理措施，对能源工作进行统一布置和管理。写字间、商场和公寓楼物业管理公司应相应配备专职和兼职能源管理人员。2、写字间、商场和公寓楼都应独立安装水表和电表，单独计量核算。商场内部较大型的用电设备，也应按有关要求安装分表，实分独立计量和考核。各居民家庭也应实行每户一表，提倡节能荣耀。3、在工