酒店投资运营方案

繁昌县闽江酒店投资运营方案一、安徽省高星级酒店分析及繁昌酒店简介1、繁昌县简介繁昌，位于长江南岸，面积590平方公里，人口31.6万，辖6镇93个村（社区）。繁昌历史悠久，西汉武帝元封二年（公元前109年）立春谷县，三国时期东吴名将周瑜曾任春谷长。现有全国重点文物保护单位3处，“繁昌人字洞”是迄今亚欧大陆发现最早的古人类活动遗址。境内资源丰富，拥有矿产资源7大类34个品种、长江岸线22公里，以及国家级森林公园、国家4A级旅游景区—马仁奇峰。交通十分便捷，沪铜铁路、沿江高速公路、长江黄金水道和纵横交错的农村公路构成了大交通格局。建设中的宁安城际铁路和规划中的芜湖长江二桥将进一步提升繁昌沟通南北、承东启西的区位优势。2008年，全年新批项目122个，实际利用内资59.9亿元，增长52.4%；实际利用外资4333万美元，增长2.7%。招商引资市外及外商投资在建项目223个，其中新开工148个，累计完成固定资产投资额59.2亿元，增长51.4%，新增工业企业30家。全县拥有外贸自营进出口权的企业发展到45家，比上年末新增12家。全年外贸进出口总额达到3287万美元，比上年增长82%，其中自营出口2282万美元，增长35.3%。2008年全年新办私营企业207家，新批个体工商户2380户，累计分别达944家和7029户。年末，私营企业注册资本达9.5亿元，个体工商户登记资金数额7亿元。全县接待国内外游客29.2万人次，其中，接待海外游客1.1万人。旅行社国内组团14.5万人次。实现国内旅游总收入7.1亿元。年末国家级A级旅游景点2处。2008年，年末全县户籍总人口为31.6万人，比上年末减少817人，其中女性15.3万人。全年出生人口2366人，出生率为7.5‰；死亡人口1904人，死亡率为6‰；自然增长率为1.5‰。出生人口性别比为108。全县计划生育政策符合率98.6%。2008年，全年农村居民人均纯收入6218元，增长19.8%。农村居民人均生活消费支出4228元，增长11%，其中食品支出增长12.6%。农村居民恩格尔系数为41.1%。年末城乡居民人均储蓄存款13200元，增长23.2%。2、安徽省高星级酒店分析安徽省饭店业是较早开放并与国际接轨的行业之一，更是社会服务业的窗口。近年来由于各级政府高度重视旅游产业的发展，安徽旅游饭店业也呈迅猛发展的趋势，截至2009年底，安徽省旅游星级饭店的数量已增至470家，其中五星级8家、四星级82家、三星级175家。去年安徽省高星级酒店增长较为迅速。统计数字显示，当年通过评定的四星级以上饭店就增加了17家。然而，安徽省旅游局有关人士指出，安徽省旅游星级饭店的服务质量良莠不齐，日趋明显。根据我省星级酒店填报的数据，2009年我省342家星级酒店营业收入为11.97亿元，其中餐饮收入占比48.56%，客房收入占公报显示，在342家酒店中，一星级酒店4家，平均房价131.87元，出租率为79.2三星级酒店146家，平均房价187元，出租率为59.59%；四星级酒店76家，平均房价319.65元，出租率62.2%；五星级酒店12家，平均房价394.69元，出租率为64.32%。未来我省酒店行业的分工会更加细化，四、五星酒店将发展为全面服务酒店，三星级以下则着重好住宿、餐饮这些基本服务。3、芜湖市星级酒店市场简析（1）、芜湖市星级酒店一览表芜湖市星级酒店一览表序号酒店名称客房平均价格（元/(%)年平均接待人数1海螺国际大酒店2汉爵阳明3铁山宾馆4芜湖国信大酒店5沃尔特大酒店6花园酒店三星7希亚德大酒店三星8鑫海洋大酒店三星9新南港大酒店三星奥顿酒店三星东湖大酒店三星海员楼宾馆东亚大酒店金山宾馆金傻子大厦繁阳宾馆天源宾馆龙津宾馆新环宾馆（2）、芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。随着芜湖旅游2010年工作重心及任务的确立，芜湖高星级酒店建设呈现出快速发展的趋势，芜湖的旅游接待能力和水平有了显著提升。据悉，新百金鹰国际酒店、海螺海创大酒店、汉爵阳明大酒店、碧桂园凤凰大酒店、阳光半岛大酒店、花园酒店、鲁班大酒店、南湖大酒店等多家酒店目前都在积极开展五星、四星饭店创建工作。奥顿酒店经过去年白金五星标准改建升级后，还与以上海旅游高等专科学院王培来主任为代表的酒店业知名院校、资深专家达成了进一步的合作协议，以专业培训提升酒店软件服务水平，通过大规模、多形式、多层级的岗位培训，更好地适应以人才优势求企业发展优势的形势。业内人士分析，2010年，芜湖旅游的发展面临诸多的机遇和有利条件，随着经济形势向更好方向发展，芜湖皖江城市带承接产业转移示范区核心城市地位的确立，旅游客源、信息流、资金流的不断涌进以及以芜湖各大酒店为代表的旅游元素的积极加入和配合，芜湖旅游经济也将会稳步有力地向前发展3、繁昌县闽江酒店酒店简介项目建设地点位于安徽省芜湖市繁昌县行政文化中心的南端，占地面积35亩。按四星级标准设计，共有客房114套，其中贵宾房16套，总统套房2套。主楼11层，附楼3层，总建筑面积20900m2（主楼19700+附楼1200地下一层停车场与写字楼共用，可停500辆车。4、项目SWOT分析。优势（1）、从规划看，项目地处城市未来新区商业中心环境资源；（2）、县政府搬迁后，可能迎来跨越式发展机遇；（3）、项目区域缺乏管理优良、设施一流、服务优秀的高星级酒店；（4）、配合政府及开发区企业的年会、会议，打造为主题鲜明的商务会议酒店；（5）、若引进国际知名品牌管理，可增加集团公司影响力，并为下一步集团总部大厦运下良好基础。（6）、项目可能取得政府大力支持。。劣势（1）、县城经济欠发达，商务消费能力较低，目标客户人群规模不足；（2）、县城旅游业吸引力不够强，外部消费能力有限；（3）、项目虽处县城新区商业中心，但项目地周边商业尚未成（4）、区域开发还不成熟。。机会（1）、县政府拟搬迁到附近，会带动区域经济、会议经济、餐饮及住宿发展。（2）、竞争对手品质低下，口碑不好；另一在建酒店因各种问题，不能立刻建成；。威胁芜湖主城区现有高星级酒店威胁，也有县城目前现有拟建高星级酒店威胁二、规划设想和设计档次（一）指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、假日经济、会议经济、旅游资源、人文优势等做好这篇文章。3.项目建设是按照繁昌县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、购物、会议、交际等又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身商务客户资源为中心逐步延伸，发展打造造特色商务会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性和合理性，保障商务会议休闲酒店发展空间与政府支持的整合。（二）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共6层，计划拥有114间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，总统套房2套，商务套房16间、标准房96间。酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台(配备梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。（三）配套设施标准大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮食文化需求；设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室等，使宾客在休闲中消除紧张、疲劳；典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内外大型商务会议、婚宴，是举行各种规模会议、宴会的最佳场所；酒店拥有近500个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要；同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。（四）前厅（大堂）标准酒店大堂设在大厦一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。三、酒店功能分布1、建设内容与规模位于安徽省繁昌县行政文化中心的南端，占地面积35亩。酒店按四星级标准设计，共有客房114套，主楼11层，附楼3层，总建筑面积20900m2。地下一层。主要技术经济指标如下：总用地面积：20900m2总建筑面积：地上：18700m2地下：1000m2绿地率：30%机动车停车数：200辆2、闽江酒店功能定位经过对繁昌县的初步考察，以及对项目建设方的沟通，繁昌县缺乏一个名符其实的高星级酒店，缺乏一个可提供高品质、优美环境的餐饮，缺少一个可提供各种会议的展览展示区。但目前项目本身有一定的硬件缺失，没有足够的裙楼空间，因此我们把本项目定位于繁昌一座高星级酒店标准代表，是准四星级商务+会议+餐饮+休闲综合体，是繁昌的一个新名片。待条件成熟时，再申报四级。3、闽江酒店功能介绍闽江大酒店由主楼层、附楼一至三层、花园广场以及停车场改造而成，计划改建豪华套房2间、商务间16间、标准房96间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以及电脑管理系统等现代化设施。另外，酒店还将拥有：（1）现代化的商务中心，位于主一楼；（2）设备完善的健身房，位于主四楼；（3）可同时容纳160人参会的会议中心（可分隔为4－6间小型会议室面积300平方米，位于主三楼；（4）典雅别致的咖啡吧、酒吧，位于主一楼。（5）大型宴会餐厅，位于主二楼。（6）停车场，可停200辆车。（7）网球场，位于室外花园。详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积1底层酒店大堂大堂吧行李房网络机房前台办公商务中心变配电间消防中心及安保BA粗加工间2KTV包房办公室洗衣房职工餐厅男更衣室女更衣室客务库房总库房工程部3带洗手间餐厅包房宴会厅收银台4三层会议间总经理办公室财务室酒店经理办公室5带卫生间包房健身房7五至九层标准间套间8十层至十一层总统套房露天花园二地下建筑面积1水泵房2柴油发动机组3锅炉房4冷冻机房5热交换机房合计2、经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服▲为短期国际、国内游客服务（标准客房）。▲为短期国际、国内商务服务（标准客房）。▲为短期国际、国内政务人员服务（商务客房）。▲为短期国际、国内事务人员服务（商务客房）。▲为短期国际、国内政要服务（高级套房）。▲为长期国际、国内政要服务（高级套房）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心。▲为商务会议服务。▲为技术会议服务。▲为学术会议服务。▲为政务会议服务。▲为新闻发展会服务。3、商业服务▲为住店客人及机构提供一体化的购销服务。▲为过往客人及机构提供精品购销服务。▲经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。▲为住店客户提供一体化餐饮服务。▲为过往客户提供特色性餐饮服务。▲经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。▲为住店客户提供一体化娱乐服务。▲为过往客户提供大众化娱乐服务。▲经营主业：网球、台球、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。▲根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。▲保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧）。▲停车服务▲邮政服务▲金融服务▲交通服务▲旅游代理四、酒店管理机构1、组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。在未申报评星前，以扁平化为主线，节约人力资源成本。设置总经理一名，行政副总一名，运营副总一名，餐饮总监一名，财务总监一名，销售总监一名。下设总经理办公室（人事、企划、行政）、财务部、餐饮部、管家部、营销部、工程部、礼宾部、采购部、康乐部等九个中层部门及十二个一级部门。预计总人数230—250人。注：本酒店餐饮占比重较大，故人员偏多。3、经营管理层激励机制建议行业内较为流行的激励办法，即高级管理人员配股，中层以下全体员工实行差额奖励的激励机制。行业标准为：高层持股比例占10%-15%。五、项目实施计划2011年7月～8月：完成项目工程可行性研究编制及交接工作；2011年7月～8月：完成与现在项目方的工程初步设计、施工图设计、审查沟通工作；2011年7月底：完成筹备小组工作；2011年7月～8月：完成项目装修设计工作；2011年9月：完成项目方交付我方的所有工程的施工；2011年9月～2011年12月：完成项目工程的全部施工；2011年10月～2012且3月：工程的全部装饰装修工程；2012年1月～2012年4月：完成所有设备安装检测工作；2012年1月～2012年4月，完成人员培训工作。2012年5月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。六、投资估算参照芜湖市概算定额，根据类似工程造价水平估算。其他费用按以下标准：1.主楼及裙楼土建加装修费用按3500元/平方米计；2.主楼及附楼购买费按双方商定费用计算；3.咨询调查费按工程费用的0.5％计；4.工程监理费按工程费用的1.5％计；5.建设单位管理费按工程费用的1.0%计；6.勘察设计费按工程费用的2.0%计；7.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的3％计；8.职工培训费以每人2个月培训期计，培训费按工程费用的七、经济效益评价1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工资根据全公司250人，年人均收入20000元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产万元，分年摊销，年摊销为万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.其他费用按国内同类企业情况提取。5.开办费用按80万元计算。（二）、投资经营进度本项目建设期一年，经营期20年，计算期21年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后共114个标准间、16间套房、8间商务套房和5幢贵宾楼，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天300元左右，每年经营300天，按60%的入住率，住宿每年营业收入650万元；2.商务会议收入：商务会议按每周接待3次计，暂定每次会议消费5000元，商务会议每年营业收入75万元；3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费300元，休闲娱乐每年营业收入900万元；4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当地居民的消费情况，按每天接待320人次计算，暂定每人平均消费120元，每天60%上座率，每日两餐，餐饮每年营业收入1400万元；5.洗衣、商务及购物等收入，每年按100万元计算。八、风险与建议（一）项目风险及防范建议1．政策风险政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。防范措施：A、项目启动前进行充分调查、分析和论证；有必要聘请酒店管理公司介入前期调研；B、加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持；2．资金风险投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致：A、无法完成酒店全面建设；B、工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折；C、经营期间债务过多导致经营压力巨大。防范措施：进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。3．建设风险建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。防范措施：A、密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格变动调整投资预算及资金的筹集与投B、严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。4．经营风险主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。防范措施：A、酒店决策者需密切掌握当地行业管理政策的变化和动向；B、科学、规范的专业化管理；C、在政策允许范围内灵活经营、守法经营。5．市场风险市场风险，主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢