（物业管理）物业案例分析

(物业管理)物业案例分析业委会与物业之间的纠纷纷又自己选定的物业管理公司案件。案。业没有站在维护全体业主合法利益的立场，而是尽量去维护开发商的非法利益。？希望找出物业管理难点背后的问题……于庆新(均毫物业管理公司总经理)：我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的设计有违规的行为，只能说设计水平不是很高。杨燕敏(高级工程师物业管理专家)：《住宅设计规范》其中规定，公共功能的管道，宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。“应择。所以这个管道是不宜，并不是说必须得怎么样。黄汇(金田建筑设计有限公司总建筑师)：国家在1997年曾出台《建筑给水排水设计水管上。邓泽敏(北京英岛律师事务所副主任)：开发商售房时是否要提前告知，就要看他受用一个告知的义务。子有什么缺点，有什么问题，包括管道的使用、配套设施的使用等，供购房人进行选择。用的，他说是你们家私人的，这是故意告知你虚假情况，故意隐瞒是你问他，他不告诉你，我认为这还不属于欺诈。型图到底应该画成什么样，并没有一个严格的法律界定。一部分的钱或者象征性的补偿一下之类的问题。开情况下进入。而第三种情况是紧急避险的情况下。为物业公司是有权进入民宅进行维修。物业公司本身对这个产品承担维修责任的，可能就产生纠纷了。边的房子必须得拆，这是必须的，为了公共利益。舒可心(朝阳园物业管理委员会主任)：有一个例子，一栋楼的单元暖气阀门在23楼，这样的办法，你作为小区内的公民，你不要因为自己的利益损害其他业主的利益。公共的部位。也就这个设计所对你的生活的影响给予你一定的补偿；或者就是要求换一套房。维权记(上)上被告席。昨日，该案在渝中区法院开庭。来，这块约2.5公斤重的石头从楼上掉下，砸中王的颅骨。级伤残，语言部分障碍属X(10)级伤残。换言之，他已形似植物人。对楼上所有住户进行排查，目前仍无线索。家住户。属刑事案件，应由公安机关侦破后，让肇事者承担责任。宣布改日继续开庭。司法救济众人赔偿置维权记(上、中、下)0.题记把这稿子写成维权圣经来着。我也不怕大伙说我不嫌寒馋，实在是因为觉得维权也没那么难。初出江湖一出手我就整了个全胜，换了你恐怕也会洋洋自得。内心毫无办法地就是如此地阴暗、丑陋而且很不善良，这次还算比较高尚的。更多的时候是我看到别人丢钱比自己拣钱还高兴。您觉得我干的不行，您也维次权给我看看，然后再告诉我您干的比我强多了，在下定当敬您为终身偶像。。一句话，希望我的经验能供别人参考、借鉴，或者就当反面教材也好。要不您就当聊一些话是引用的，但我没记住出处，一并致谢并致歉了。1.装修前最重要的事情是验房的时候无限遐想，憧憬未来总是难免心旷神怡。房子的质量会有什么问题，只记得卫生间地面做好了，又敲掉一回。现在知道是为什点也不懂，没太在意。从装修的书上，我知道了装修前最重要的事情是验房。但如何验，也不太知道。(看过“王海”网站上的那些东东，但不管用。)于是拿钥匙那天就把平时有过一些接触的装修工人叫来帮着验房，聊胜于无吧(要请内行帮忙验房。实在没有什么内行帮你，把一些装修工人叫来也胜于你自己验房。)。装修阁楼墙角有水迹，存在渗漏问题。要是我自己来，可能还不一定敢确定有问题。验房验得很细致，以至于陪同验收的物业管理处的工人由于下班先走了，我们还没验完。最后共发现十余处问题，一一写在验收单上，等待整改。期物业管理处跑。物管的工作人员每次都装模作样地把你明天再来，最好的时候打几个电话，再告诉你负责维修的人不在。当时我没感到问题有多么严重，所以也没太催。但是天天去。后来，大概是物管看我几乎天天来有些烦了，物管的一位负责人对我说，你去找开发商吧。(较严重的问题确实应该找开发商，一般问题应该由物业负责。)告诉了我开发商有关负责人的姓名、电话等情况(这些对我后来与开发商打交道很有用。)。但又要求我不能讲是她讲的。(要不厌其烦地跑，直到对方烦了。没工夫跑，就天天打电话。)时，我发现有工人来维修了。我详细地向工人了解了问题产生的原因及维修方法(楼就是他们盖的，所以他们的话半真半假。"在这高喊'诚信'的国度里，每个人都要学会保护自己。")。我对他们的维修方法的有效性产生了极大的怀疑(在我看来，在家坐等别人把你的房子修好极不明智，在这种问题上不要指望别人，要靠自己。)。马上我辗转找到一位建筑专家请教。专家到底是专家，行很不精确地描述了一下现场的情况，就毫不犹豫地告诉我，渗漏的原因是屋面没有按照规范施工造成的。(要有学习和求助意识，要不耻下问，更要不耻上问。)开凿屋面但修缮方案必须要经过我的同意。工人表示他作不了主，告诉他指出屋面没有按照规范施工，对方没吭气，我意识到我讲对了(之前我心里不是那么有底，毕竟我是外须经过我的同意；2)第三天(次日是星期天)下午会同开发商、监理同我共四方共同到现场察看情况，商讨修缮方案。对方答应。(拿到钥匙，房子就是你的。进入你家尚且要经过你的同意，更何况修缮方案。房子有问题就不拿钥匙，我一直认为很不明智。)Y我。听完场察看问题，并将在了解情况的基础上再与我共同商定一个有效的修缮方案。2.修缮方案之争由于缺乏建筑方面的知识，我明显感到底气不足，需要补课。于是上街买了几本建筑规范(令人感到奇怪的是许多人舍得花几十万买房子但却不肯花几十元钱买书。)。次日找修理的工人了解屋面的构造并一一记下(不懂的术语太多，得慢慢消化。)，又跑到售楼处去抄图纸、验收报告，以了解屋面的做法，材料、工艺等等。回家后研究规范至深夜(在中国买房子，要“学习、学习、再学原因(没查明原因的修理其实是一种敷衍。必须查明原因才能修理，这是建筑修理的一条原则。)。由于都认为应当返工。并建议找质检站投诉，通过质检站要求返工。(质检站是建工局的下属机构，属于政府对建筑工程质量进行监督。很多老百姓不知道这个部门，我也是经人指点，打过无数次电话才找到这个部门的。另外这个部门接受投诉不收费，就跟到派出所报案不收费一个道理。)这给他们留下的印象很深刻。投诉内容和要求也是在去之前就已深思熟滤八九遍并拟定了草稿的。回过头来看，这些都很重要，带着照片(最好数码摄像)，是 (否则你可以投诉质检站)；投诉内容和要求要写得有理有力，才会得到重视。下午，会同开发商、监理、建筑商共同察看了现场，确认了问题的存在。监理方面主动承认他们有责任。不能接受(头痛医头脚痛医脚不解决问题而且很可能会后患无穷，我的一位邻居就是例子，现在也还在不断的修理。)。助我也，同时也是建筑商不长脑子，哪有不看天气预报就修屋面的，而且现场也没采取任何措施。)。察看完现场各方坐到一起商讨解决问题的方案。我首先请质检站确认问题的性质和严重程度(这很重要)，质检员沉吟了片刻说是属于“较严重质量问题”(如果可能最好能书面确认，万一日后打官司会很有用。开发商书面提出维修方案。在随后的三天里，我上书店买了《中华人民共和国建筑法》、国务院颁发的《建筑工程质量管理条例》，我日后维权这些必不可少，胡锦涛主席讲要“依法治国”嘛！拿到了建筑商书面修缮方案之后(日后我得知是监理单位精心准备的)，给两位专家看了，一位对其中的另一位干脆以“看不懂”间接地表明了态度。为了求证他的真实意思，我小心地问，那么如果“返工”您认为有没有什么不妥(因为一直有人向我灌输把屋面掀掉不见得好。)，专家直接了当地说，没有什么不妥。至此我坚定了要求返工处理的愿望，但我不知道对方们，只要坚持就一定会得到同意。一位物业管理处的工作人情况(指掀掉屋面返工)多得很，没什么希奇的。此外还讲了一些斗争中应采取的策略。(我者一定要有求助意识，这一点自始至终贯穿于我的维权过程。)到我同意的情况下已经开始按他们提出的方案施工了。得知后我当即要求他们停工并。开发商表示建筑商单方面擅自维修不作数，并答应次日到现场拆除并听取我对修缮方案的意见。第二天首先将建筑商擅自修补的部分拆除，然后四方(我，开发商，监理，建筑商)商讨修缮方案。我拿鉴于X小区X室自交钥匙之日起即存在“较严重质量问题”(建设行政主管部门的结论)，在建设行政主管部门的积极干与下，有关各方就整改方案达成如下协议：1.施工单位对与该室直接相连的屋面按原设计要求全面返工。2.要求施工单位严格按照现行国家标准及行业规范施工以确保施工质量；监理单位切实履行全程监理的责任和义务。3.在各主要工序开工前及完成后，尤其是涉及屋面隐蔽工程的质量检查和验收时，务请业主或其代表在场共同检查和验收并签字确认，否则可视为验收质量不合格。第一条和第二条绝对是冠冕堂皇的。国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》规定“施工单位必须(！)术我强调，在拿到钥匙之后，施工单位无权在没得到我的同意的情况下进入该物业(我的印象这是法国的一条法律规定)。在我的私人住宅进行维修，受到我的监督天经地义。鉴于此，施工单位也只好同意。(很多人因为房屋质量，不拿钥匙，实际上丧失了修理时的主动权。这些人考虑的大概是，按照最高法院的某匙就不算交付，就可以索赔了。但“不拿钥匙”和“拿不到钥匙”是两回事，而且与索好毕竟更重要一些，不是吗？顺便说一句，最高法院的那个司法解释在我看来有点近乎协议前面的“鉴于……”部分的内容很明显是为日后索赔留下的伏笔。恐怕是出于多方面的考虑，精明的开发商对此的态度有些迟疑和暧昧，并在签字和盖章之前，考虑对此进行修改。(在中国很多口头承诺和题举行了第一次谈判，见到了开发商。对方是一名高学历人士，这在房地产业并不多见，堪称一介儒商。与我接触较多责人都很温文尔雅，机智、精明但很讲道理。我很乐于同这样的人谈判。虽然是谈判，但双方都非常优雅从容。到了钥匙，但由于质量问题实际影响到了搬迁入住时间，原住房的租赁购房合同上对赔偿的约定是“同期商业贷款利息”，大概是每日万分之一点三左右(虽然这是很不公平的，但买房之前除了签字别无它择。)，谈判的结果是按照贷款逾期未还的罚息计算赔偿，每日大约万分之二备的虽然不太充分但还算富有成果吧。我并不认为我是多么地善于谈判，相当一部分原因是我的对手(那个时候还是对手，还没成为朋友)很讲道理同时懂得如何维护自己企业的形象和长远利益(小区内很多人都认为开发商很负责。)。可以说，我碰到了在现代中国少见的合格的房地产商人。友好 伟大号召的具体实践中，走在时代前列的代表先进生产力发展方向的开发商和代表最广益的我对此作了大胆的创新和成功的突破。相比之下《建筑法》有些落后于时代了。我连上文《维权记》(上)另一次谈判，恐怕我只好说它是在“坦率和诚挚”的气氛中进行的了。这次“坦率全面返工。就是质检站的人来了也不会因为没执行规范而要求全面返工。对曰，返工的原因不仅是因为渗漏更是因为没有按照规范和图纸施工；质检站职责之一就是监督施工是否符合规范，工程，你能要求他们说什么呢？再说质检站已经表示过要与用户达成一致。这时在座L说的不渗漏就可以不执行规范的说法，说规范返工只修理，我可以免费为你铺上地砖。答，不应该属于我的我不会要，应该属于我的我一定要。(勿以)L经理又说，我保证那块屋面不会出问题，我可以给出书面承诺日后出问题带来损失我双，可以，但一定要修改购房契约。结果L经理又反悔了。监理始终没表态。(2票对1票，还有一票弃权，局面对我有利。)谈判共进行了近5个小度的酒？)督促、督促、再督促，直到每一根针都动起来”。套用一下，任何完美的结局都必须争取、争取、再争取，直到每一个环节都紧紧地被抓住。郁闷与烦躁之中，我不想有朝一日，半夜三更起床用脸盆去接从棚顶漏说过只有那些依靠自己而不依靠他人的人，才会到达修行的顶点。现在我深深地相信我必须依靠自己才可能避免这些。于是我便学着作监理了。了。不仅仅是为了修好，也是为了索赔收集证据。在开凿屋面时我经常在录并拍照，然后再与图纸和规范对照。即使施工队修理别人家，有时我也会去看。带句“质量通病”，就能把你噎得背过气去。)，知道质量问题产生的原因才算掷地有声的证据。举证责任倒置的法学原理，我因为没有把握而没敢运用。我主动帮助开发商、监理、施工单位把问题的根源找到了。(要主动。要敢于越俎代庖。) 认真对某些关键的施工工艺条件加以控制(原因可能有图省事、工期紧张以及责任心不强等等)所普遍出这种“通病”是能够避免的而且责任就在施工单位。我建议全国人大责令建设部明确要求下属脱责任的词汇。其实前建设部部长俞正声早就说过，建筑质量通病不，说到底是个责任心问题嘛！那段时间没人敢提“质量通病”这个词。但后来俞正声被调走了，大家又开始肆无忌惮地侈谈什么“质量通病”了。)心里塌实很多。随后不久就开始了重建。尽管读了不少规范，但真正到了现场，我显得还是发商方面的那位资深的土建专家给我讲了很多土建方面的知识，我何一本建工学院的教科书都会这样写，但建设部的要求却是另一回事。)，监理也帮我指出施工中存在的不少问题，这样施工人员对我的不满也只能忍在心中。(现在你明白为什么宋江“只反贪官不反皇帝”了罢。)人员开始用消极怠工、阳奉阴违等办法对付我。在与施工单位发生多次争吵之后，我甚至受到了语言威胁。很多搞工程的人的背后都有一群黑道人物。那一个星期确实很害怕，但后来想到了马克思在《资本论》中的一句话，他老人家语重心长地告戒我们说：“其实啊，在‘维权’的狱？何怯弱都无济于事，我反正豁出去了。我最后决定了，我要爱他们！况他们，我们人民中的一部分。耶稣他老人家就深深地懂得这个道理。此后情况进一步恶化，由于不断地出现不符合规范的情况，我也不断地叫停并要求返工，一种“相看两相厌”的情绪在我和施工队之间不断增长。终于，在某次我、开发商、监理分别向施工人员提出了同一个施更换施工加上管理和培训跟不上，就会使得这些人毫无规范意识毫无质量意识。我并不是瞧不起农民，相反我和后这是一个令开发商感到非常难办的要求，但在我的积极争取下(这意思就是说我并没有除了向开发商提要求之外什么也没做)，开发商动用了自己的影响力，终于满足了我的要求。新的施工队进场后，首先将现场清理得非常干净。看得出来工人训练有素，做事认真，我感到非常满意。这时我时常请教、给过我不少指点的一位懂得工程的热心邻居(也是一位维权人士)向我建议，为什么不趁此机会，建一个更好的屋面呢。我动了心。但我知道开发商没有义务答应我。跑去和开发商商量。开发商研究后，答应了，同时也同意了我对材料规格等方面的要求。就这样，后来的维修尽管由于很多不可抗力而进展缓慢，但始终是向前推进。整个施工过程，我始终象一名监理一样参与其中。其中的辛苦我在这也不想多说了，最后的结果是，我认为我获得了一块完美的屋面。 维权记(中)维权记(中)形而上学——赔偿理论研究命的实践”。是呢，内心还是不平衡。为什么我花了钱，却得到了不合格的房子?为什么我要投入那么多精力去谈判、去学习、去当监理(有这工夫我能为人类社会作多少贡献啊，大家想过没有？)?为什么我要受到威胁？为什么那么多购房者有理无处说?些“法”根本就没有用？烦不了那么多了，马克思既然说过，无产阶级必须首先解放自己才能解放全人类，我就照着作了。顺便我考证一下我国的法律究竟有没有用。于与某些谈判方的知识水平不同，没有完全用上。但都属于独家秘籍，公布出来，希望对大家有用。顺便说一句，我不是专业律师，法学水平低(单位里几次普法教育考试都是抄的)，我在此不想与专家学想要进一步索赔(我一直对开发商声明保留这个权利)，就必须有充分的依据。为此我查阅了一些文献资宪法的高度认识消费者权益问题》，一本关于“侵权行为法”的书(名字忘了)，建设部关于《建筑法》筑物竣工交付后的质量责任”的文章，何山、邱宝昌、刘俊海、吴景明、刘小平等》和商品房的言论以及散见于各处的一些零星文章。这些人都是我的老师，也是代利益的、代表中国先进文化的前进方向的、就是鲁迅先生所说的“我们民族的后脊梁”的那种人。者要求赔偿。”赔偿期的法律制度，即在整个合理使用寿命期内，因工程质量不合格造成损害的，责任者均应赔偿的法律制度。通过验收交付使用？建设行政主管部门代表政府参与了验收，政府是不是也是责任方之一？据开发商都会用获得了政府的合格证来搪塞业主对质量问题的追问。其实政府也不可能真正监管到非常细致的程度，还要承担责任，何苦？再说还有监理哪，监理的职责如何体现啊？(好象现在政府只负责“手续是否完备，程序是否合法。并不承担除此之外的实际责任。”)其实政府只要解决好两个问题筑法》的纸面上，形同虚设。本着替政府分忧的初衷(其实政府是应该替人民分忧的。说到这想起了南方电视节目，一脸严肃的男主持人每每把“替政府分忧，为百姓解难”挂在嘴上，当真是媚态可掬。政府是要监督的，大哥！)，我解决了第一个问题。建设部的老爷们能否抽空考虑一下第二个问题如 筑法》的规定，建立并推行质量索赔制度。了。是不是人走政息啦？)害？无端地我浪费你几个月时间，鲁迅老先生讲是“谋财害命”，其实用“刑法”的语言来描述就是“故意(因为无端)杀人罪”和“故意抢劫罪”的初级表现思想的指导下，我和开发商在“热情友好”的谈判中部分地加以了解决，但还不够彻底。据我所知，建设部的所有的下属企事业单位，都不承认“间接损害是损害”这一小学生都能看懂的命题。此心知肚明。为了维护法律的尊严，但还得给建设部一个面子，就故意法》说事。消费者会说，《建筑法》明明讲了“受到损害厉害，佩服啊佩服！期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”损失，精力损失也是损失，精神损害也是损害。》解决了是否应当赔偿损害的问题，但没有如何赔偿的细则。我曾考虑过“偷工减料”是否可以构成不当得利，由于感觉站不住脚很快放弃了。如何很有说服力地确定“实际损失和预期利益损失”似乎也不那么容易。供商品或服务。得近乎疯狂的想法：证明施工单位对我构成侵权，它的过错对么虽然无直接合同关系也要赔偿。在这种过错是故意的情况下，就构成了欺诈，然后根但我对法律并不熟悉，我决定找个律师做助手，看看哪个律师能有幸和我共同完成这一创举。在这之前，我也曾多次找过律师咨询(免费提供法律咨询是律师的义务)。在一些很初级问题上他们确实给过我一些帮助但没有过实质的帮助。然而这次却令我大失所望，以至于改变了对律师的看法。追究开发商的违约责任而想追究施工单位的侵权责任的想法后，惊的眼到了，要不要通知您一声。他说不必。我告辞。我估计我一定给他留下了很缺心眼的印象。说实话，以前给律师打电话咨询的时候我对律师的印象就不那么太好，觉得这律师吧就是和教师不一样，答，希望你知道的越多越好，恨不得你知道的比他自己还多才高兴。但律师给我的印视台讲如何维权，讲来讲去，很多人无非就讲了两条，第一买现房(买得到吗？)，第二挑选信誉好的开样吗？！堂堂的律师不能成为法律的捍卫者，不能给人民提供维护合法权益的法律武不公正的现实妥协，说不过去吧？假如我们国家的国防部长不去抵御外敌的入侵反过在家里第二最好躲在地窖里，大家怎么想？我知道不是所有的律师都那样，但是，几少。”连上文《维权记》(中)找不到律师帮忙，我只能靠自己了。国际歌里就是这么唱的。写的一些东西，正中我的下怀。看来中国还是有个把懂法律的律师。这些东西主要讲解了建筑质量和侵权责任。侵权理论的要点是任何人都不能因为自己的错误(过错)行为而侵害他人的合法权益，否则即能构成侵权行为，要对受害方承担责任。(维权的前提是知道什么是侵权，我也是维了半天权才知道什么是侵权。)如果这种错误(过错)行为是违法的，造成被害人损失，那么违反法律本身就构成了侵权。一个明显的事实是，任何人都不能违反法律法规(法律规定可以理解为天然地是合同的一部分。)。由于我认为施工单赔就有了依据。尽管彼此没有合同关系，但对方的过错造成我的损失和损害，对我是一种侵权，我就可以向他们索赔。权行为法律责任的主要依据是《民法通则》，该法律第六章第三节规定了侵权责任。我研究损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生(怎么评价这句话的重要性都不过分！)，勘察、设计、施工能成为工程质量不合格造成损害的责任者。建筑行业的承包商、业主、工程师甚至很多律师经常错误地认为，建筑合同各方的责任仅限于合同本身，任远远超过合同本身，实际上，当事人因建筑合同所产生的责任任这类侵权责任在建筑合同中可能根本没有涉及，但对合同各方任是建筑合同当事人除合同责任以外可能承担的非常广泛的一种当事人必须对侵权责任有比较深入的了解。(这一段一定要读两遍。)是，合同各方的的责任仅限于合同的各方当事人。这也是一个严重的错误。建事人应当承担责任的对象完全是不确定的第三人。这是因为侵权法在于建立这样一个原则：任人有义务，不能因为你的过错行为给他人造成损害。建筑合同的当事人对有关系的第三人都应遍。民法理论的发展早就已经抛弃了原有的“承担责任仅以有合同关系的存在为前提”这一象化石一样古老的观念啦，侵权索赔不以合同为限！)向施工单位索赔。原因有四：1.开发商在、2.如果我向开发商索赔，开发商也必然向施工单位索赔。两场艰巨的谈判不如改为一场。赔，开发商采取的态度是不会一样的，只惩罚性的惩罚。我国合同法规定的违约责任是补偿性的，不是惩罚性的。也就是说开发商对我应承担违约责任，按照《合同法》我最多只能要求赔偿实际损失，再提其他要求恐怕难度大了点。把“商品房是不是商品”的理论搬出来的。我一直搞不懂的是为什么很多专家学者教授法官政府官员也这么说。解释无非两个，要么是利益驱动要么是弱智。没有一点不符合马克思对商品的定义。因此正确的说法应该是“商品房是商品至多是特殊商品。”等程排除在外，但这并不就意味着商品房不是商品。商品房和建筑工程在法律程序中是两个不同的概念，商品房是消费者对开发商的，建筑工程是开发商对承包商的，。中国人民大学叶林教授说，产品质量法规定建设工程不适用该法。有些人据此者权益保护法，但建设工程不适用产品质量法是有特殊原因的，当时认为建筑行同建设的，把建设工程排斥在外是先放下来。但商品房应该当作商品来看待，因为消费者权益保护法没有将房产、不动产和商品房排斥在外。法是不一样的，产品质量法保护的对特色”的不是问题的问题。在中国说国王穿了衣服的人太多。料”对于一个专业的建筑施工单位不可能是出于疏忽的行为，只能是一种故意，本质上就是一种欺诈！合格的情况下才能赔偿损失。其实所有的质量瑕疵都应该得到赔偿，凡是人为故意造承担惩罚性赔偿，不应当使那些故意的过错人因违约或侵权而保留任何好处。可能有房地产行业大受打击以至于垮台。但法院的职责是维护法律的尊严，法律的目的是实没有义务也没有必要曲解法律的本意去保护一个千创百孔、漏洞百出的行业而无端剥权。即使房地产行业因为惩罚性赔偿而垮台，责任也不在法律、不在消费者更不在法会主义不保护落后”嘛。《合同法》的核心是公平与诚信，《民法通则》的原则是公院的《解释》没有体现这一点，更没有体现“代表最广大人民群众的最根本利益”。支持对恶劣的侵权行为要求惩罚性的经济了欺诈可能是一件很愉快的事，因为可以获得高额的利益补偿。好象那些地方，房子卖的也不错。可见只有最大化地保护消费者的利益才是从根本上保护房与《消法》相比，《解释》所作出的解释是荒谬可笑的，我恳请最高法高不超过一倍”。为了反映人民的意志，维护人民的利益。如果法律背离了它的初衷，人民就有权怀疑并要求修改或废止。一个普遍存在的误解，即使在法律界也是如此，那就是“只有在财产损失和人员伤害发生之。实际上惩罚性赔偿的存在本身就说明法律的本意是一方面补偿被侵权者，另一方不全面的表现。这只能带来放纵宽容故意侵权者的后果。很多人就是利用这一点对侵权的。可悲的是许多陷入“法律条文”的“法律教条主义律师、法官”对此却束赔偿在法院能得到支持的很少，即使得到可能还不够支付律师费用、对我的威胁以及不能及时入住带来的种种烦恼都应列入精神赔偿接受，在谈判中提出估计不会有什么问题。唯一的问题是数额。我赔偿要求，那难道不是自我贬低吗？精神损害赔偿只要提出就绝对。澄清，另一方面天天要立这个法那个单位举行一场建立在《民法通则》和侵权理论基础上的“建设性”的谈判，以实现全面的、实事求是的赔偿。宣传到施工单位、监理单位，这也是为他们好。他们也是我们的人民啊。维权记(下)5.惨胜或者完胜举行这样一场谈判是何等的难啊。我提前了一个多月开始筹备。最难的是把各方拉到一起。只要谈起来，谁啊！即使出现了鱼死网破的情形，责任也不在我。谁让他们不认真对待谈判，这叫自食其果。面。将这些透露给施工单位，以便给他们充分考虑的时间，希望施工单位能够明白不谈判就会出现几败俱伤的局面。除了其中的一个具体步骤，这个步骤我认为极具创意、杀伤力和惊人的新闻效应(当然，是完全合法的。)。但我明确告诉对方存在这样一个步骤，它的效果是“让全国人民马上就会了。否则《孙子兵法》也许就会改写，加上一条“第三十七计”。工单位的总经理写了一封信，X存在大量违法、违规行为，XXX维护贵公司的市场信誉，届时务请派员参加。附1，联系电话：(略)筑公司，公司下属若干项目部，各项目部之间基本是平行关系，平时只，公司就算完成了对他们的管理。这是一家很大的建筑公司，我料定该公司不会对给公司形象带来影响的行为坐视不管，同时其他项目部也不会希望看到我大闹天宫。L我是存在的而且是不容忽视的。 (不要以“弱者”自居。你确实是弱势一方，但也不必象祥林嫂一样四处哭诉。别指望对方可怜你，你要做的是把自己变强。理论上你和开发商、监理单位、施工单位是平等的民事主体(开发商叫“甲方”，其余的都是“乙方”。)，但这是理论上，你要把它变成事实上的平等。平等地位要自己争取。具体地说就为不满，打电话责问S主任为什么不来找我了解情况，对方说我们只认甲方(开发商)。岂有此理，他们是吗？我又打电话给建筑公司总经理并提示他对我的忽略可能引起的后果，总经理非常强硬，说随你上法庭、找媒体还是去举报我们都奉陪。筑法》实施情况，难道他们不知道吗？难道他们不知道我的信中提到的情况是人证物证俱全的吗？(我连施工工人的工作都做了，他们同意届时实事求是地作证。)难道他们真的不怕把开发商、监理单位都拉下水吗？我知道这家建筑公司的总经理是本人物，但建设行政主管部门就能够不顾证据、不顾三个代表重要指导思想公然L用，但他不至于以后不想再做工程了不知道。往拜会S主任，我知道谈判成功后这车费是能报销的。定程度上消除了一面之词的负面影响。但对于《建筑法》、《质量管理代价。看来精神损害赔偿是成立的了。连上文《维权记》(下)做了施工单位的工作还得做监理单位的工作。好，但在后期不知什么缘故，总监有一次不认可我指出的房屋新发现的一个质量问题，而且断然否认我在前期发现的“偷工减料”的事实(他大概不知道我已经拍照并且找了人证，要么就是为自己开脱责任。)。为此我和总监发生了一次激烈的争吵。作用要小些，但如果他们公然否认问题，事情还是有些棘手。我决定到监理单位他们明白质量问题他们是负有侵权责任的，事情进一步恶化对他们不利。没料到的是没说上几句，监理单位的负责人竟以“没有合同关系”把我赶出了办公室。我转身开始考虑如何修理监理单位，立马买了一本《监理规范》，开始对照着出现的质级居然是政府机关，这就更好整，只要找到“投诉科”或“监察办”就能搞谈了一次，看了我给建筑公司总经理的信及反映的问题并了解了我的打算。他问我，你是不是也准备象对待他们(施工单位)一样对待我们(意思是是否也要追究他们的责任)。我表示，我首先希望在谈判中监理单位能有一个正确的姿态，有关的部门来确定监理单位的责任。他表示他明白我的意思了，但在是否出席谈判的问题上会听甲方的安排。这就是说同意参加谈判但又要保持一下自己的矜持。我觉得我又多了几分胜算。L有几分“敲诈”的性质，但要求谈判解决赔偿问题无可指责，如果要求不合理可以反驳。诈”吗？我也经常这样问自己，不要依法维权一不小心整出个违法问题来。想了许久，终于想通：是“敲诈”！擦边球”。理论，这么多证据，但我却不想去法院。我去那干吗？不客气地说，一半以上的理解不及我的一半。那里有没有正义或者有多少正义在我看来是完全值得考虑的。我去法院只有一种情况——谈判破裂。那么我会先借助媒体把事情搞大，再向全国人大反映(当时全国人大正在全国各地检查《建筑法》实施情况)，要求有关部门作出定论，然后再去法院去借助国家机器赋予他们的强制力！除此之外弱智才去法院。的有开发商代表、监理单位代表、施工单位代表和我。我那天居然傻乎乎的带了一大包法律文件。谈判开始，开发商代表主持谈判。各方都郑重其事地拿出了纸笔准备记录，我首先发言：因工程质量问题所引起的赔偿问题，这是中国商品房买卖维权史上首次意识到与否，也无论结果如何，我们都创造了历史。我们应当本着对历史负责的态使我们达到的目标经得起历史和群众的检验，为后来者创建一个完美的范例而不是望这次谈判能够实现各方利益的最大化，损失的最小化而不是各方利益最小化，损失的最大化。历史现在正面临着一个机会，那就是从今天开始跳出商品房消费者永远倒霉的恶性循环。”监理单位代表表态，认为质量问题存在，并指责施工单位在许多地方没有按照监理的要求施工。施工单位代表发言，他否认这次谈判在历史上是首次的说法，讲我见的多了。开发商代表忙把话题岔开说我们还是讨论一下住户的具体要求吧。我的要求：顺延保修期；赔偿包括违约金、延迟搬迁损失、维修产生的材料、工具费、通讯费、交通费、相关法律和施工规范的资料费、误工损失、精神损害赔偿、惩罚性赔偿，总额达到了六位数。况且违约金应该是向开发商提出。我故意。但施工单位代表压根不懂，大谈特谈什么你家这点渗漏问题根本就不用户，房屋出现很大的裂缝，请了许多专家来看也没有定论，问题比你的严重的多，也没有赔偿这么多。我的损失是确实存在的，按照《民法通则》，既然过错在你方，因为数额高就不赔是没道理的。不赔的条件只有一个，那就是你能证明我指出的损失不存在或者要求不合理。要求是矛盾的，我只好宣布放弃违约金。开发商同时同意了保修期顺延的要求。义是指工资等收入的减少，实际并不存在。我承认我只是在业余时间维毕竟占用了我许多时间，对这种时间的损失的赔偿是合情合理的。根据我的维权日记可以确定这件事占用我的时间大概480小时(凡是与此事有关的时间我都记入在内)。里开发商一直在“替”建筑单位和我谈判，不断地指出我的要求的不合理之处，我则不断地晚饭时分，第一次磋商结束。我完成了我的“火力侦察”。懂，能谈的起来，因为双方基本上是站在同一个知识平台。但在施工单位看来是天方夜谈。不过如果他们肯接受这种谈判方式也行啊。领袖在适当的时候来作我的谈判助手，我认为他能弥补我在谈判中。当时还以为施工单位会带律师、法律顾问来谈判呢。但看来后来的谈判不可避免的要沦为一买菜一样的围绕总额的讨价还价，这位朋友最终没能参与谈判。而我的对手也没带律师、法律顾问前来，这让我感到非常非常遗憾。确认了工具费、交通费、通讯费等实际已支出费用和直将认为对方没有谈判诚意。(时机一定要把握好，该紧就紧，该松就松。)的不在意谈判的破裂，因为对方拍了桌子。我随即也跟着拍了桌子。丧了权就不能再辱国。副强硬的姿态，如果我害怕谈判破裂而拿不到赔偿态度就会变软，口气是一定要实现公平的赔偿。在我看来赔偿有两种：一是以其他方式补偿，一是把相同的东西(损害)还给对方。与其接受不公平的赔偿而丧权倒不如让对方接受公平的惩罚而不辱国。拍桌子能唬谁呀。等期限一到，就着手第二套行动。期间，每天都发一封短信给各方，提醒注意最后期限还差几天。三个代表学的就是好。开发商两位负责人和我海阔天空地狂侃神聊了一个上午，最后他可能是他们调解解决的上限。我心里的目标是四万到六万，否则无法实现公平全面的赔偿。我也爽快地告诉他们，我的底线是四万，能调解就调解，调解不成就算了。次日上午，开发商来电话，通知我调解成功。发商发短信表示祝贺：回短信表示安慰：为这结果的是空前的，是秦兵、王海们所做不到或者没能做到的。“子在楼上曰：权而时维之，不亦乐乎？！”一周后，赔偿兑现。我把赔偿用报纸包包，摔进自行车篓，去了银行。从银行出来后，我孤独的立在风中，感到了一种巨大的空虚和惆怅。开发商、监理单位、施工单位一道在中国房屋买卖维权事业中实践了三个代表！[注：四万元赔偿的依据赔偿+一千元左右的实际支出费用(工具费，交通费等)+不少于五千元的惩罚性赔偿。千元左右的实际支出费用。连上文《维权记》(下)故事讲完了，说几句多余的话权作总结。损害后，依然经常出现消费者有理却得不到开发商赔偿，法院也不受理我觉得还是乐观的，但有些观念要改变，供大家参考。》告诉我们，从来就没有什么救世主，也别靠神仙皇帝。只要不，每个人都有权利去捍卫自己的私利，也可以堂堂正正地去谋取自己的私利。只要你且正当，在你主观为自己的同时，其实也在客观上帮助了别人，这些自然行为最终的平衡点，就是一个公平、公正的社会秩序。不要迷信什么“集体维权”。这一点上，我和秦兵的观点截然相反(其实在某种程度上秦兵也不相信集体。不用我提醒您也知道，房子是您自己买的，是您花了数十年积蓄甚至可能是毕生的积蓄买的。道义行为。维权是为了维护自己的利益尊严也是为了信守自己的社会良心。无论为了自己的经济利益还是社会的道义，权都值得一维。王海现象的终结，让很多人感到高兴。我认为这体现了中国人民的愚昧。这表明我国政府还是高度重视维权事业的。这次宪法的修改，对维护消费者的合法权益更为有利。港澳同胞等不了解“三个代表”啥意思的人对我们的宪法产生一种不伦不类的感觉(谁叫他们不了解中国国情啊？谁叫他们不了解什么叫“中国特色的社会主义”啊？不好好学习，怨不了咱们。)，但却意味着要求政府工作人员了，什么质检站啦、建工局啦、建委啦、建设部啦甚个代表”来要求政府。。什么是人权？人权就是人的合法权益不受侵害之权，保护人权就是禁止任何人有侵权的特权。你也得帮政府想想办法，替政府分分和开发商一道完整准确全面地贯彻实施“三个代表”伟大思想。成为了消费者维权的障碍。政府为什么会成为障碍？我记得本地的一名政府最高长大谈特谈什么“政府的利益、开发商的利益、拆迁户的利益……”，大家想利益，不是人民的政府吗，政府不是靠税收养活吗？开发商是人民，购房政府要回避这种嫌疑，至少在两方面要有所改变。第一建立信息公开制度，第二建立惩罚性赔偿制度。理日记、施工日记等资料都应该公开，这些都是业主用钱买来的，不是政府的也不是开发商的。但我除了在开发商那里见过图纸，别的都没见过，尽管我试着索取过。这使我的维权步履维坚。我至今不懂惩罚性赔偿制度为什么那么难建立。合宪法，就正确。不要被其他的条条框框蒙住，否则就是作茧自缚。打官司、暴光这些都是你的权利。但我奉劝你别打官司，除非你想吓唬开发商，但开发商有几个会怕呢。义在中国的法院是一项稀有资源，把它留给最需要的人吧。再则，中国有几个律大概秦兵能算一个，上海那个郑恩准算一个，乔新生、贺卫方好象是法学家不是律师，王天翊也能算一位，尽管他不那么有名，再数，我只能把史良她老人家拉出来凑数了。要运用法律但决不要迷信法院。权。但面对侵权，法律有时好象没牙。对于咬人者，似乎没有反咬一口的能力。但也要说《建筑法》有个屁用，事实表明不但有屁用，还有别的用，至少还可以用来维权。不要不相信法律。法律是人民定的，不是开发商也不是政府定的。关键看你怎么用。要利用媒体、利用网络。但不要迷信、依赖媒体，媒体不可能为你解决问题。在利用媒体时要学会制造新闻满足媒体的需要，要象秦兵一样善于炒作。媒体作为维权的一种手段要掌握但不应当轻易运用。要拥有核武器但不要轻易使用核武器。所，若要表现愤怒，你就到媒体面前表现。愤怒不代表你有力量，只表明。谈判的最佳表情是满脸含怒但语气心平气和，仿佛你随时会发火，但含而待发，对方会很小心地讲话并听清你的讲话。你需要对方知道的不是你的愤怒而是你的决心。争个理长理短，或不计后果只为出口恶气、求个痛快。和建筑单位的项目经理L也早已经“切切偲偲，怡怡如也”了。之，尘埃落定，各人都回家哄老婆、抱孩子、过日子去了。。我就是那冬天的虫子。我不能理解为什么其他开发商不能象我所遇到对他们也没什么损害嘛！里程碑式的成就。我原以为日后大家维权会更容易些。我原以为我可以因，但我同样要说的是我的邻居们就没有这么成功的。该不会是他们不屑吧。遗憾和不足：没能追究监理单位的连带责任。读者切勿对号入座且万勿加以求证。求您了！，我是不想再维权了。但谁知道呢？这不，物管处又找上门了……助过我们的人，也感谢那些没有完全放下自己的私利但帮助过援我们的人，也感谢那些敢怒不敢言的人。最后感谢那些制造过障碍但最终不再制造障碍的人。为了报答并感谢他们我写了这些，希望或多或少对别人也能有点帮助。委一法。要想搞清楚业委会的职能与权限，首先必须搞清《物业管理条例》(以下简称“条例”)的基本精神。“条例”第十五条有明确规定。在实际工作中，不论是业主还是业委会委员都容易把业双方的合法权益，而不是任何一方。实际生活中，一般中国人对公益不感兴趣，在小区斗。这些人一旦有私心，就很容易被收买，或把小区闹得不成样子，两败，甚至是多败业或开发商不好就来精神，闹得小区人心疲惫，物业、开发商心灰意懒。最后业主通过赶下了台。结果，业主与业主之间因为观点不同，伤了面子。还有的小区因为维权闹得生活受影响，房屋的价格也一落千丈。要么就是业委会滥用监督权力，对物业公司的日脚，瞎指挥，把物业公司当自己家保姆，如果再缺乏点修养，就根本不把物业公司的人了“条例”的精神，超出了业委会的职能与权限，结果是伤害了自己及大家，包括自己及开发商的利益。不是共赢而是共输，是自毁。我曾经写过一篇文章就叫《警惕我们文化中的自毁倾向》，主要就是讲这个问题。所以，业委会的职能与权限必须严格限制在“条例”范围内，快纠正，否则会给所有人的生活带来巨大的负面影响。而谁来管业委会这样的机制，在实我认为对业委会主任的培训已经是当务之急。业委会委员公司就相当于“政府”，“议会”跟“政府”是按物业合同的约定配合并监督物业公司的工作。物业公司是大家请来的管尊重物业公司的专业工作。决不能干预人家的日常管理。其次，要配合物业。一定要疑人不用，用人不疑，千万别把人家象防贼一样整天盯着。物业干天把炒人家挂在嘴上。换物业公司不是随便的事，必须区分是物业公司本身权力，能不能承担后果。眼下的问题是选出的“业委会”把小区搞乱了，大任。简言之，业委会与物业公司的关系是在物业合同规定的范围内的民事关系，以及监督与被监督的关系。么快，法律健全或执法严格，业主和开发商的冲突可能不会这么尖锐。的确有黑大部分开发商是想把工作干好。我就说了，如果你是开发商，你愿意把楼建坏吗？质量问因造成的，也不能简单地怪开发商。如果不是楼的质量本身有问题，影响你生存，就应采态度。我的经验是，要想建设好一个小区，大家过好日子，业委会、业主、物业、开发商解、合作、宽容的态度共同建设。首先，任何一方与另一方为敌的思想和做法对建设新生其次，用法律保护自己的利益。要以负责任的精神对待对方，以理服人。我们业委会的经公司、开发商开会，是谁的问题谁负责，不能推诿，并将会议情况向业主报告，保障大家的知情权。业委会是干什么的。业委会委员也是普通业主，业委会不是权力机挥任何人，包括物业公司去做什么。的确有业主连路上堵车都向我抱怨，要我去解决，要你们一样的业主，我们从事公益纯粹是理想或“公益心”。物业合同的范围内，制度建设是当务之急，有太多的如何增加业委会工作的透明度？如何有效地监督物业公司的工作？如何发动道、派出所配合，更好地贯彻、执行“条例”？因为，这些政府的基档小区私搭乱建的也有，物业管不了，街道的城管又不好管，眼看着一个好小区就变成了一个大杂院！人力物力巨大，要反复敲门，打电话，有时，一个月能打上千元的电话。唤醒业主的公民意识，让他们关心自己身边的生活，行使自己的权利，这需要全社会的重视，教育及长期的动员工作。区的洗车服务，以前，物业公司的经理私下就办了。现在，我们首先公示，看是否有同签署后进行公布，服务费公开，收益由物业公司用于物业服务。这样就不会有人怀是必须用真名，不得人身攻击，不得谈论宗教政治问题。业委会的所有会议都公开，业主可以旁听。业委会的会议记录，文件传阅都可以向业主公开。业委会要求物业公司记录所有业主的意见，定期向业委会报告。这样就能保证各方面的沟通、监督。且，做到业主有问必答，让业主感到自己受到尊重并鼓励业主积极参与小区事务。小区，业委会开展工作的难度之一是谁也不认识谁。我们的经验是先跟大家交朋友，创这些工作很多要有物业公司的理解和支持。我们有幸选择了银达物业，银著称，他们也常组织各种文化活动，丰富大家的文化生活，拉近业主与业主，业主与物业之间的距离。业主负责制很有必要。要经常召集大家开会，向大家通报情况，倾听大家见。解物业到底是干什么的。很多人错误的以为，物业公道物业管理是一门科学。通过参观可以在一定程度上纠正这种错误认识。”之精神！业委会工作的意义就是唤起大家对自己幸福生活的珍视及做出的公民意识，知道;帮助他人就是对自己的最好帮助。总的来说我们对生活充满了希望。面，一方面是部分中国人富裕得太快，思想，道德跟不上，常干损共同利益;另一方面是政府的有关执法部门存在干了错事的人受不到应有的处罚，其结果是使好人伤心。在社会生活中，没有比人看不到希望更可怕的事了。“条例”都是没有意义的。《物业管理条例》及业主公约是中国新兴今天周末。段时间一直忙于小区接管验收和业主入伙，我已经有差不多一个月没有认真休息过，今天没什么日程安排，说什么也要好好休息一下了，至少也要舒舒服服的睡个懒觉。于是，我在早晨六点半钟习惯性醒来后，又翻身趴在床上赖着不想起来。然而，就在这时候，我的手机响了，打给我的是一个中年男音：您好，请问您是向阳先生吗？我说是的我是向阳请问您是哪位？对方说他是一位出租车司机，在车上拣到了一张身份证，昨天晚上一位姓袁的小姐打电话给他，说身份证可能是我的。我想起来了，昨天晚上，我正在寒山寺斋菜馆陪客人吃饭，一位小姐给我打来电话，张口就问我的身份证是不是掉了。由于平时很少用到身份证，我也没太在意，这时打开银包一看，身份证果然不见了。这位袁小姐是谁？她怎么知道我的身份证掉了？她又怎么知道我的电话呢？我奇怪了，后经袁小姐一解释我才明白过来。原来这位袁小姐是我们小区的一位业主，她在开车过程中，听交通电台里面有位出租车司机说他拣到了一张身份证，姓名叫向阳，正好袁小姐前些天到管理处来办理入伙手续时，我们公司的工作人员给了她一张经理热线服务卡，卡上有我的姓名和电话，于是她便打来电话问倒底是不是我掉了的。当初我们设计这张服务卡的本意是为了向小区业主提供快捷周到的服务，类似于市长热线或服务直通车，没想到的是，就是这张卡片，反倒让业主帮了我的大忙。元钱表示感谢，这位中年司机再三推辞坚决不收，并一再申明这是他应该做的。就在他开车离去的时候，这起身份证失而复得的事件，本身与物业管理没有太大的关系，却给了我很大的启示与很多的感悟。因为业主袁小姐，我对我的工作充满了信心；因为这位出租车司机，我对这个美好的世界充满了信心；因为有悟，业主们将对我及我们公司充满信心！物管实录(2)业主里面有一大半我认识，还有一些从来没见过。我一面同他们打招呼，一面纳某公司董事长，同时也是小区内极有威望和群众基础的一位业主，正是他主动联合小区业主，因为延期交得我与村长的第一次见面极富戏剧性，那是在两个多月前，我到管理处隔壁的开发公司办事，看见一个满我这人生平最恨男人欺污女人，当时非常生气，一把拉过这名男子，喝令他立即出去。他从我的工牌上看出我是物业公司负责人，气得大吵大嚷：你从那里钻出来的？我还没有找你算账，你倒自个儿冒出来了，你等着瞧，我下一个炒掉的就是你！这个中年男子就是顾总，也就是这次交手，反倒使我俩成了朋友，记得那天我对他说：我理解你作为一名业主的心情，要是开发商老总是男的，你打他我还可以在旁边裁判，可别人是女人啊，男人对女人动粗算什么本事？！顾总这时候也看到了我，他说向主任我们今天收房来了，同开发商讲好了的，今天正式开始收房！交楼，然而由于苏北洪水和非典等多种原因，直到十月底小区的水、电、煤气和道路、绿化都还没有完全开通或完工，业主对此意见很大，不少客户拒绝收房，要求开发商等小区完全具备交房条件时再交房，同时还要赔偿水、电未开通前的一切违约损失，此外在此期间的物业管理费用由开发商完全负责。开发商为了公司信誉，同时也为了减少麻烦，只好答应了业主的上述要求，同时承诺，所有业主在此期间可以提前发函致各位业主，请其从即日起开始正式收房。这时候开发商还没有过来，我一面招呼他们到会议室坐下，一面解答他们有关物业管理方面的问题。业主事项，有的说他原来租的房屋7月底到期，导致这三四个月没地方住，只太贵，外面同类小区不到一元钱，强烈要求降价；个别业主甚至怀疑我们与开发商是一家人，大叫炒掉物业公司，重新招标！由于人多嘴杂且起哄者较多，我没有过多解释，只是一个劲的告诉自己：微笑微笑再微笑，聆听聆听再聆听！于开发商“说话能算数”的人不在，业主们只好在一张纸上签名以证明自己今天来过，然后大家在吵吵嚷嚷中离去了，临走的时候，几位业主还顺带掀翻了几张椅子。既然开发商说好今天交房，为什么又不认真外还有就是小区内的电话使用的是“铁业主们不答应，他们可以不交管理费，甚至可以没事找事到办公室、在小区里大喊大叫大吵大闹。可是物管实录(3)今天中午，正在办公室接待一位智能化经销商，外面又吵了起来。出去一看，原来是小区业主张先生和他女朋友(？)，其实严格的说来，张先生只能算是我们的准业主，因为到目前为止，他还没来办理任何入伙手续，甚至听说连房屋尾款都还未交清，不过这毫不影响他在我们张先生以前的一些吵闹基本上都没有道理，有的简直可以说是无理取闹，那么他今天又是为了什么呢？在他的骂骂咧咧中，我终于弄明白是怎么一回事儿了。全苏州人都知道，政府由于修建东环、西环高架桥，为了方便施工，不少路段封闭了，而且我们小区门口的这条枫桥路也成了单行线，除了公共汽车和救护车消防车等特殊车辆，其余车辆只能从东往西单向行驶，政府除了在电视、报纸上做了宣传通告外，还在各了款还被没收了驾照。张先生在女朋友面前丢了面子，于是便跑到我们物业公司来找面子。他一屁股坐我门口被扣了，你们赶快去给老子拿回来！”于小区门前道路单行的问题，确实给小区业主带来了极大不便，我们也多次与政府主管部门沟通过，可政府主管部门坚决不放开，我们物业公司也没办法，好在绝大部分业主都能理解，纷纷主动绕道而行。可们的张先生却一不小心撞到了枪口上！行政文员是一个刚从大学毕业不久的女孩子，平时被男朋友宠坏了，哪里受过这种辱骂啊，当时就差点哭了；而办公室其他两位员工怎么给张先生解释，他都不听，口里一直骂个不停，说这点事都办不了，老子我推开办公室门，大步走了出去，我先是“连拥带抱”的将他从办公桌上请了下来，然后无比冷静的对他说：张**先生，我刚才在里面听你满口老子长老子短的自称，可是你是否知道，老子这个名字的原意是面容比较苍老的儿子？你刚才总是说你是上帝，你是否知道上帝不是人，难道你也不是人么？所以，作为朋友，我劝你以后别老是什么“老子”啊“上帝”啊，这样不是自己作践自己么？！张先生可能做梦也没有想到我会这样客气的对他说出这样的话来，一时坐在那里愣住了。我在他旁边坐下来，满脸微笑的继续对他说：你是做生意的应该明白一手交钱一手交货这个道理，可是你连管理费都没有部分没有专人打扫，而是由门卫代为打生打扫的不干净，居委会问遇到此类问题该怎么办？居委会能否收取费用请专人打扫提议，由物业公司增加人员，由物业公司支付劳动报酬。物业公司应按规定向业主收取保洁费。司可以按照物业管理合同规定向业主催讨，并可以起诉要业主交纳有关费用和滞纳金。依据：根据《城市居民委员会组织法》(中华人民共和国主席令第21号)第二条规定，居委会的任务之一务协助解决小区公共卫生问题。98]31号的规定，居住小区内房屋维修、绿化养护、车辆管理、保安保洁等逐步过渡到由物业公司管理。次签名业主吴爱萍、邵嘉靖等人和厚厚的一扎业主签名要求改组业委会的征询表。了解，要求近千户普通居民对某件事签名发表意见是多么不容易，而且一遍遍地重复能否达到实际效力的怀疑，从而产生抵触情绪。但因为没有经验，前面几次征询表在导致签名结果引起质疑。他们只能重新制作征询表，重新签名，算起来，这已经是第四次了。会负责人违规操作的反映信；市委信访办和市人民政府信访办联名的回，由北蔡地区房产办事处所给的答复。征询表上清楚地写明，本次签名是请各位业主就改组业委会委员投票，给出了三种选择：同意、不同意、弃权，并要求分别签名。邵嘉靖告诉记者，目前他们回收的征询表已经超过500份，而鹏海西区的居民总数为927户，也就是说，在改组业委会这一问题上，已经有超过小区绝对半数的业主表态，目前超过500份的征询表中只有不到20份表示不同意或者弃权，赞成票达到90％以上。更多的征询表还在回收过程中。按照《物业管理条例》第12条规定，书面征求意见是业主大会会议可以采用的一种形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。但制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案三项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。换句话说，只要达到鹏海西区50％以上的业主签名表态，其中有50％的业主同意，本届业委会将自动下台。在征询表中所附的“要求改组的原因”中，业主们提出的一个重要的改组原因是347万元维修基金及利息使用情况不明。鹏海西区的维修基金原先存在浦东一家建设银行，后被转到另一家商业银行支行，于维修基金从建行转出的原因到底是什么，利息如何计算这些涉及切身利益的重要问题，业主们没有获得任何公开的交代，事先也全然不知情。吴爱萍是鹏海西区最早的业委会主任，当年她转交给徐德珍的维修基金连本带息共347万元，存在建设银行。按规定，超过50万元的大额存款可以与银行协商一个高于常规存款的利息，吴爱萍交接时的协定利息超过当时的普通定期存款利息。她给记者提供的证据显示，在2000年6－7月，身为业委会到了另一家商业银行，利息仅为普通定期存款利息。从协定存款利息降为普通存款利息，从转出的2000年7月开始到转回建行的2004年1月为止，业主维修基金权益损失有数万元之巨。的千分之一“好处费”，数目约为每年3400元，银行方面承认这笔钱给了业委会，而且这笔钱是现金，方面认为，给予大额存款一定的奖励是正常的，至于业委会这边如何操作和银珍在一次春节时召开的业主代表大会上说过：银行给了一笔行长基金，这笔钱与业主的钱无关。因为没有看到账目，所以这件事始终没有人弄明白。2004年1月，维修基金转回建设银行，随即被纳入上海市房屋维修基金管理中心的网上监管系统。系统显示，目前账户中连本带息为320万元，比原347万元少了27万元。此外，有业主结合这几年小区的经营性收益，认为小区维修基金少了远远不止27万元。如停车费收入一项，每月1500元停车费收入是按徐德珍给出的小区停车费账目，平均每天停车不到30辆，而另一份业主拿给记者的一个月的停车数量调查中，31天共停车1844辆，平均每天达59．5辆。有必要指出的是，这些停车费收入都是已经扣除了车辆管理人员报酬的。这些收益加上网上账户中少掉的27万元，用到哪里去了？即便全部为物业开支，也需要知道物业公如果存在虚高、冒领行为的，要退还给业主。这笔经济账成为业主们心中最大的接提出对徐德珍到底为物业公司做账还是为业主监督账目表示质疑。一些业主在询问，将维修基金从建设银行私自转到商业银行，算不算挪用？！律师释疑何为“挪用”的简单“搬家”。件：第一，利用职务之便。如果不是业委会主任而是一位普通业主，你想要挪是关键的一点。维修基金是业主共同的财产，因它而获得的收益也属于业主共不一样的，可能是实物，或者是某种特权，不一定是以“钱”的方式出现。因上的不同，不能掩盖其个人占有这些利益的实质。目前，个人“挪用”公款获益折合人民币5000元以上，已经构成刑事处罚的条件，应该向公安部门报案。就要赔偿没有出台之前，根据上海原有的居住物业管理条例，业主委员会是当时的权力机构，而不具有这种权力的。维修基金账户从建设银行转到商业银行这一事件，由于当时尚未出能开设维修基金专项账户的规定，所以转行没有问题，关键是谁作出的决定，以及该决定有没有给业主带来不恰当的损失。的签名。这里面又分两种情况，一种是集体决议，集体失误，另一种是集体的徇私舞弊。两是完全不同的，失误是追究民事赔偿，而谋私利达到一定数量要承担刑事责任。相关的案例起，一起是业委会主任个人侵占维修基金，被判有期徒刑，另一起是业委会集体决议拿维修基金炒股，后来经证明其中有两人是业委会行为的实际主导者，法院判处这两人有期徒刑。损失的前提下，谁签字同意谁就该赔偿业主的损失。查明真相的办法就是审计。“我有依据，但不能告诉你！”态度和“别知情权。试想，如果业委会委员的知情权都可以随意剥夺，那么普通业主的权益如何保障？！有真正的民主才能体现最大多数人的利益，而所谓真正的民主，至少是不能剥夺少数派的知情权。业委会主任“打游击”7月4日下午4点之后，记者拨通了鹏海西区业委会主任徐德珍家的电话，希望能对事件进行采访。正在开业委会。记者立即赶赴鹏海西区，同行的还有国内第一家专业进行业主咨当记者找到位于72号的业委会办公室时，办公室大门紧闭。敲门后，一位中年女性以狐疑的眼光盯还是打开了大门。这是三个房间连在一起的一小套房间，最外面靠小区道路的小间里放有电脑和资料，中间一间是业委会办公场所，里面一间是物业公司的办公室。办公室内有4位中年女性，其中一位是业委会主任徐德珍，另外3位也都是现任业委会委员。社的，很好，你不要走，我立即找几个人来，我们要反映一些事情！”曲让记者有些出乎意料，但更令记者惊奇的是，该业主刚刚离开，办公室里立即忙乱起来，什么她们先前已几次发现有业主窥视。得到了她的同意。于是，记者和4位委员分三批，从不同的路线走到小区门口，分头离开。到达了数百米之外的一家茶馆后，记者才正式进入采访议题。主任声称“全符合程序”记者关于维修基金从建设银行转到其它银行是否经过业委会同意的询问，徐德珍明确地回答：答，记者表示可以通过其它手段证实身份时，她又说现在不是提供证据的时候。个人都可以来查账，小区这么多人，账目也不是随便什么人都可以看的，万一弄丢了弄坏了谁负责任。徐德珍说：“当然，但是对于邵嘉靖这样别有用心的人，就……(被其他人打断)。”任的业委会审起，“在4月7日的业主代表大会随即确认了“审计回避”之说。收到房管办要求召开业主大会的通知。她带会议决议和记录，但肯定没有关于银行转账的内容。另一位业主对记者表示，4月7日召开业主代表大会，提前通知内容表示不满，要求主任对账目先解释清楚，再谈审计的事。主任提前退场，代表们则不欢而散。管办主任胡晓华。解军表示，目前政府在全力推进鹏海西区业主大会的成立工作和恢复只有成立了业主大会这个居民的自治机构，才能有利于小区长远的安定团结，从而保障小区最大多数群众的利益。据解军介绍，6月19日，在镇政府和居委、房管办的共同努力下，鹏海西区业主代表大会终于在社们以举手表决的方式通过了要尽快成立业主大会。目前的工作进展是，由业委会提交的业主则正在进行修改，通过之后将开始筹备组的准备工作。政府的责任是监督业主大会的召开程序公开、公正和规范透明。只有在业主大会的成立中按照规范合法的操作程序才能解决小区问题。的原则。在国务院条例出台前已经成立业委会的小区，成立业主大会有两种情况，如果业委可以将《业主委员会章程》修订为《业主大会议事规则》和制定《业主公约》的基础上，通将权力机构从业委会转为业主大会，原业委会成为执行机构；如果业委会即将届满，在其届满3个月前，街道将会同房管办组成由街道、房管部门和部分业主组成换届工作小组，其中的业主由街道、业主予以推荐产生。具体到鹏海西区业主大会的筹备组工作将由政府、居委会、房管部门和现任业委会共同完成。因为已经有20％以上的小区居民提议要求改选业委会，那么业委会的改选也应纳入本次业主大会的议程，包括是否要审计，都由业主大会决定。大会是业主们一致的想法，但在具体的操作中发动签名要求改选业委会的业主有三大要求：中同时进行业委会的改组；第二、现任业主委员会主任与此次业主大会成立中予以回避；第三、要求业主大会的成立严格按照相关流程操作。另外，希望房管办对多次举报现业委会主任违规操作的问题进行调查。但当在小区内进行公告，经业主没有异议才能通过。在部分业主表示不信任的情况下，街道和房管部门在筹备组的人选推荐中应考虑这些因素。：符合约二审认为：保障笔架山庄住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序。若把上诉人保全体业主及非业主使用人的人身、财产保护保管义务视为附随义务，则违背了《深圳经管理条例》的立法精神，违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯，该附随义务的责任远比物业管理合同中的主义务的责任还重大，违背了合同的诚信等价原则。物业管理公司依照法律、业管理合同》的约定，不具有以笔架山庄全体业主及业主使用人的人身、财产保护、保管不具有公安司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。对犯罪行为造成的危害结果，根据，应不可预性、隐蔽性和犯罪分子有目的的作案，尽管物业管理公司按物业管理合同认真可能完全避免本案此类犯罪事件在管理区内发生，也不必然导致本案损害事实的发生。物业管理公司工作人员的行为并不构成违约，且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。撤销深圳市罗湖区人民法院的判决，物业管理公司不承担赔偿责任。启示：物业管理公司来说，尽管认真履行了保护受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区内发生。因此，一旦此类能以物业公司承担着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同随附义务就一概认为物业，具体情况应具体分析。对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负原则，必须由犯罪事法律责任。而物业管理公司的工作是负责公共地方和公共设备设施的管理工作，物业的治安管理服务只是用于安全保卫服务的再生活动，用于保安员工资福利、安全保卫设卫工作等的开销，这与保险公司的保险费有本质上的不同。再说，物业管理公司以及保权利义务与普通公民是一样的，即遇到现行的犯罪行为只有制止和扭送犯罪嫌疑人到公，除此之外没有赋予物业管理公司额外的权利义务。因此，类似事件，物业管理公司只，就不应负赔偿责任。如果没有法律的依据或违反法律依据随意地将合同的附随义务扩公司不堪重负地承担过多的社会公共义务，是有悖于民法以及合同法的公平、公正、诚实信用原则。理行业的法规建设滞后，一些圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则这样较完备的物业法规，此类案件不见都能以胜诉告终。因此物业管理公司在日常工作中应采取积极的防范措施，以避免管区内发生上述案件。1.建立严格的安全管理制度，包括保安员责任制、出入登记制度、物品放行制度和巡逻检查制度。2.设置闭路电视监控系统，实现封闭或半封闭管理。3.强化业主用户的安全防范意识。号召用户重视治安防范，做到“群防群治”。4.建立紧急救援系统，小区(大厦)内一方呼救，八方支援。5.管理公司购买公众责任险并鼓励业主购买保险，在发生事故后把双方损失都降到最低限度。6.强化业主的合同意识，使业主明确物业管理公司的权利和义务，从而加强注意业主的自我防范意识。小区某单位的女业主声称现正租用该房的租户不配合交纳管理费、租金，并表示要行使业主权利，将该房的水电全部停掉，以逼使租户交清该房的相关费用，管理处值班人员听完后，再三劝导业主不要冲动，放弃使用过激行为，采取双方协调的方式，处理问题。但业主不听，一意孤行，业主又写了《停止XX房水业主的面，将该房的水电全部停掉，请问管理处此做法是否合法？在租户不履行合约交纳租金和管理费的情况下，已违反和中止合同的表现，业主作为物业的所有人有处分物业的权利，停止本物业的水电应该是合理的，物业管理公司在接到业主有关停止房屋水电的委托书的授权下应该可以后应该采取停电的措施。请各位指教！在情、理、法的行为上，你可以说是合理。但是，在法、理、情的大前题下，这个做法绝不恰当。该房子所产生出来的一切问题，应当由业题上的角色亦只是协调的角色，可是，从楼主的帖公司并不是法官，没有权力判定对与错，管理公司只能协调双方的分歧。对待，又或是借意生事，楼主所属的管理公司将不能幸免地要面对一连力，而现在，管理公司不单不能发挥其专业的建议及精神，更是愚蠢地将自己介入事件之中。房屋反潮，从土建方面讲是属于正常现象，但是业主强烈要求我们重做，否则就要索赔！我们建议业主自己做防水，但是业主态度强硬非要我们处理，如果处理了，就会是牵一发而动全身，整个预算下来会花费几百万，开发商不可能返工，可我们却惨了，现在我还没想到好的办法！墙面发霉是因为受潮了，受潮的原因通常是因为渗水，一般除卫生间、厨房间以外的墙面出现渗水问题，发商应该予以维修，凭什么不修啊？而且一般外墙的维修用不了几百万吧，那里漏水就修那里吗?该不这一边，帮助业主找开发商威权，程质量没有太大关系，是南方的潮湿气候造成的，时间久了就会引起墙壁发霉。我们的管理费是用来维护公用部分的，业主的要求固然比较过分，但是可以理解，只是我们无能为力。决问题？如果业主真花了这笔钱，能保证一定解决问题么？这是我所担心的。防水是为了防渗漏，可是墙体表面的返潮是因为空气湿度多大引起的，而且是阶段性的。我知道有防水、防霉的内墙涂料，是不是可以小面积的试一试，看看效果。就要把事情弄大,想问楼上滴水到下面发出声音这种事是公司该负的责任吗?我们协调过确定真的是无法解决的事我们该如何做?里，至于是不是物业的事，要看空调滴水的范围，如果小区内所有的空调板都存在这样的问题，而且查看后确定是房屋的漏洞就应该让开发商整改。如果只是小范