丁家桥项目报告

丁家桥商业定位及合作方案目录CONTENTS市场篇——社区商业解读及周边商业市场分析优劣篇——商业项目优劣势分析定位篇——商业定位及业态规划公司简介项目前景展望合作篇——商务合作建议方案公司简介西安彩逸飞商业运营管理有限公司简介:

我公司为隶属深圳彩生活物业管理有限公司(上市代码HK01778)旗下的独立商业运营管理公司,致力于各类商业运营管理，是提供全

程解决方案的综合地产商业管理服务型公司。专门从事商业房地产的策划、招商、租赁、宣传推广、商场管理服务等,具有独立法人资格。我公司聚集了一批陕西当地的高端商业资深人士，拥有非常专业的资深招商、策划团队，这支队伍的成员曾经服务于知名商业机构：万达广场、和记黄埔、银泰百货、华润万家等知名商业机构，积累了深厚的商业经验和社会资源.公司具有专业资源中心和品牌管理数据库,与各大商业品牌都有着良好的合作关系,为品牌持有商和商业地产开发商搭建合作平台.

目前公司已成功独立运营三桥老街道商业步行街、咸阳兴茂购物中心、怡丰城商业中心。合资经营高新胡桃里音乐餐厅,并与西安曲江海港城达成商业战略合作伙伴:曲江海港城坐拥西安曲江新区大唐不夜城商业板块核心，是亚洲最大的商业文化步行街大唐不夜城唐风商业区,已成为西安市地标性商业中心.我公司于2016年入股合作北京成长湾集团公司:

成长湾集团公司是一家集教育培训、娱乐休闲、时尚购物为基础，职业体验馆为核心的美式儿童体验式主题商业。目前是中国首家美式儿童社会职业体验馆现已在全国多地独立进驻核心商业区域.展望未来,西安彩逸飞商业运营管理有限公司继续秉承”专业.专注.合作.创新”的经营理念,将公司打造成行业内标杆,为更多商业地产开发企业做好服务实现双赢.PART

1——社区商业解读及商业市场分析社区商业—城市商业活力的毛细血管网

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。

电商持续冲击着整个传统零售生态系统，大量消费从线下转移到线上。而电商巨头未达的社区商业“最后1公里”阵地，成为传统商业经营商和互联网公司激烈抢滩的最后一片净土。外向型：商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求高。中间型：商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，主要依赖于本社区居民的需求，同时兼顾周边。内向型：商业面积与住宅面积之比的2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业的类型划分—按照商住比标丁家桥，总建筑面积30万平米，商业面积10万平米，购物中心5万社区商业5万：住宅20万=商住比5%，典型的外向型社区商业。便利级商业：面积在3000㎡以下，服务人口在3000人以下，由一组小店或集中在一起的大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺。邻里级商业：面积一般在3000㎡-20000㎡之间，服务人口在3000-50000人，一般以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺。社区级商业：面积在20000㎡-50000㎡之间，服务人口在50000-15000人，以百货或大卖场为主力店，辅助其他专业、专卖、餐饮、服务和零售店铺。社区商业的类型划分—按照服务规模丁家桥，商业面积2.6万平米，社区总户数1100余户，本社区人口6000人+周边20000人，典型的邻里级商业。

我们致力于从消费者、投资者、商家、开发企业四方的价值诉求出发，以创造多方共赢、住宅与商业双向价值滋养并推动项目整体溢价的社区商业增值服务平台。我们的愿景二、周边市场调研1、区域位置、目标客群2、周边商业分布3、周边教育资源分布4、周边餐饮分布5、周边休闲娱乐项目调研6、其他招商业态整体调研情况一、丁家村项目区位概述1、区域位置地处高新核心区域丈八北路与科技二路十字西北角，周边高档住宅、写字楼、医院、大、中、小学林立，大型超市、酒店、特色餐厅、药房、电信营业厅等商业配套资源丰富，高新科技企业、政府职能部门、中石油、延长石油等优质企事业单位众多。一、丁家桥项目区位概述2、交通情况（1）地铁：项目北侧地铁3号线（2）公交线路：107路;218路;225路;251路;278路;608路;608路区间;725路;725路区间;902路;高新2号线;高新3号线；（3）自驾车到达本项目路程和停车均非常便利（4）本项目预留充足的停车位二、周边市场调研1、目标客群（1）商务人士：（2）年轻一族：（3）附近居民：（4）外来人员：（5）流动人口：针对这五种人群的基础调研，大家对本项目的超市、生活配套、社区医疗、休闲娱乐、工厂直营店、餐饮、咖啡、酒吧、健身、美容SPA、母婴用品、早教和艺术类培训机构、出国留学移民、商务英语、月子会所、书城等业态非常感兴趣，还有部分人群对办公有需求。二、周边市场调研2、周边商业分布（1）易初莲花购物中心（2）华晶商务广场（3）晶鑫商业广场（4）民生家乐购物广场（5）人人乐购物广场（6）中亿购物广场（7）万盛信购物广场（8）凯星购物广场（9）乐都购物广场（10）金桥国际广场(11)世纪金花高新店二、周边市场调研3、周边培训机构分布（1）美吉姆国际儿童早教中心（2）西安悦宝园早教中心（3）聪明树早教中心（4）凯米宝贝早教中心（5）北京爱朴儿早教中心（6）金宝贝早教中心（7）皮个布早教中心（8）西安绚彩森林早教中心（9）焦点贝贝早教中心（10）东方爱婴早教中心二、周边市场调研3、周边教育资源分布（1）西安外事学院（2）西安文理学院（3）西北工业大学（4）西北大学（5）西安电子科技大学（6）西安美术学院（7）西安石油大学（8）西安软件服务外包学院（9）西安工程技术学院（10）陕西高新科技技术学院（11）星光童星电影学院（12）西安航专生物医电学院（13）西安职业技术学院经贸校区二、周边市场调研4、周边餐饮资源分布（1）小阿狸米线（2）三宝烤肉（3）东关肉夹馍（4）纸包鱼（5）海底捞（6）古斯帝咖啡（7）星巴克（8）德克士（9）高先生蛋糕二、周边市场调研5周边休闲娱乐资源分布（1）西安梦工厂影城（2）红树林映山红网咖（3）金沙俱乐部（4）星光天地KTV（5）西安电子科技大学（6）古斯帝咖啡（7）辉子棋牌（8）首宇推拿（9）动岚健身百货零售业态占比百货零售32%餐饮（大众餐饮、休闲餐饮、小吃）16%休闲娱乐13%服务配套11%儿童零售、游乐10%运动健身7%通讯数码6%教育培训5%丈八北路各商业业态占比PART

2——项目商业优劣势分析本案优势分析：根据项目现状，结合消费需求，进行精准定位，成功抢占“最后一公里”！地理位置优越，商业展示面良好，具备形成商业的硬件条件；精细化主题定位，切合社区商业实际，具备发展潜力。区域内大型住宅较多，人口基数不断增大；区域未来规划为丈八北路与科技二路核心地段；商业后期投资潜力大；商业发展周期属于良性发展。区域内竞争压力较小，后期商业运营压力小；停车位适中。本案劣势分析：根据项目现状，结合消费需求，进行精准定位，成功抢占“最后一公里”！丁家桥商业项目一、二、三层、四层（局部）属于社区底商，因此内外结构不一致，临近小区部分为剪力墙结构（住宅基础），临街部分为框架结构。因此造成商业部分整体分割较为零散，承重墙太多，特别是28号楼位置独立靠里，商铺内部为纯剪力承重墙设计,且无采光通风位置,严重制约商业使用。商业西侧与外事学院相邻部分被违建遮挡，不能正常使用.水电配套应达到商业需求。商业部分未设计排烟、排污、隔油池等设施设备，且无天然气接入。周边商业氛围不成熟、需3-5年培育期。2-3层面积过大、无外挂电梯、影响整体商业租金水平。需8部外挂电梯或室内扶梯。2-3层共有10个安全通道、商业利用率过低、铺子过大、商业招租局限性大。2-3层消防喷淋头离地面过低2.6米低于商业标准（2.9-3.2米）。PART

3——项目商业定位及业态规划生活配套满足周边家庭生活所需，引领品质、便捷、舒适的生活方式。项目业态定位缤纷餐饮精致中餐、茶餐厅、面包小食、特色餐厅、咖啡西点、大型火锅、海鲜自助、多种口味于一体的时尚潮流美食聚集地，提供周边居民日常就餐、家庭聚会等各类餐饮选择。项目业态定位运动活力运动已成为现代生活中不可或缺的一部分，将运动和休闲相结合起来，带动周边客群健康生活，体验运动潮流感受，同时丰富项目业态，拉动客群人流的同时，带动商品销售。项目业态定位休闲娱乐抛开生活和工作的压力，一起高歌、一起欢呼、一起SPA、一起出游、一起重拾旧时爱好……为社区居民提高生活质量，增添生活乐趣，打造放松身心、舒畅心情的生活休闲中心。项目业态定位家居集合满足消费者的高品质生活需求，提供时尚的家居生活服务，让消费者去感受生活中的每一个细节，体验自然、朴实、健康的生活方式，同时提高项目的可逛性。

项目业态定位家庭亲子早教中心、教育培训、主题游乐、母婴零售…充满童趣创意的亲子空间，丰富的业态选择组合成家庭氛围浓厚的儿童主题天地，打造众多家庭的以孩子为核心的娱乐、消费、教育的目的地。项目业态定位健康养生有机饮食、医疗、养生、保健、护理……提供区域全年龄层、全生命周期无微不至的健康服务。项目业态定位楼层业态规划1F生活配套社区医疗、健康养生百货零售数码通讯等2F休闲餐饮简餐、中餐、快餐特色餐饮主题餐饮3F娱乐休闲动感体验运动健身电子游乐备注本案属于非集中式大盒子商业，业态品类丰富，各业态承租能力不一，而且铺位结构多剪力墙，所以，招商过程中根据引进品牌及签约面积，本案在平均租金的基础上实行一铺一价。方

案一楼层业态规划1F生活配套社区医疗、健康养生百货零售数码通讯等2F餐饮休闲娱乐动感体验运动健身3F教育专区早教、月子会所艺术、文化课培训体能素质培训备注本案属于非集中式大盒子商业，业态品类丰富，各业态承租能力不一，而且铺位结构多剪力墙，所以，招商过程中根据引进品牌及签约面积，本案在平均租金的基础上实行一铺一价。方案二楼层业态规划1F生活配套社区医疗金融服务婚纱摄影2F餐饮娱乐休闲家庭体验运动健身3F主题酒店快捷酒店品牌主力店时尚酒店备注本案属于非集中式大盒子商业，业态品类丰富，各业态承租能力不一，而且铺位结构多剪力墙，所以，招商过程中根据引进品牌及签约面积，本案在平均租金的基础上实行一铺一价。方案三PART

4——商务合作建议方案商务合作篇1.根据项目市场调研及业态定位和市场分析综合评定租价平均为25-30元/平方；2.合同年限_20_年、递增方式：前5年租金不变、5年之后每3年为一个单位租金递增5%；3.免租期为_12_个月：招商期6个月、商场装修期3个月、商户装修期3个月；4.起租日起需达到商业交付标准如（一次消防