资产评估2思路和途径

第2章资产评估的途径

与方法C2024/5/111本章的主要内容1、市场途径2、收益途径3、成本途径4、评估途径及其方法的选择80X(P/A,10%,5)+1000x(P/F,10%,5){80X5+1000)x(P/F,10%,5)2024/5/112一、市场途径1、市场途径的基本含义

是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的技术思路和实现该评估思路的各种技术方法的总称。2024/5/113一、市场途径2、市场途径的基本程序1)选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5)综合分析确定评估结果2024/5/114一、市场途径3、市场途径中的具体方法A、直接比较法(1)现行市价法。(2)市价折扣法。(3)功能价值类比法。(4)价格指数调整法。(5)成新率价格调整法。B、类比调成法2024/5/1151

50万元2009年交易

价格指数115,201312050X(120/115)2010-2013环比上升3%,4%,5%,6%

(1+3%)x(1+4%)x(1+5%)x(1+6%)ｘ１００／１００2024/5/1162某项房产2012年1-6月比2011年12月31日价格的增长分别为3%、4%、3%，—2%，—3%—4%。3月份交易价格为20000元/m2

求6月份同类房地产价格。2024/5/1173某项房产2012年1-6月环比增长分别为3%、4%、3%，—2%，—3%,—4%3月份交易价格为20000元/m2

求6月份同类房地产价格。2024/5/11842012年1-6月房地产价格指数分别为110、115、112、108、105、1033月份交易价格20000元/m2

求6月份同类房地产价格。2024/5/119一、市场途径3、市场途径中的具体方法(6)市场售价类比法。

901X0.1+942X0.2+1038X0.3+909X0.4=953.3(7)价值比率法成本市价法。

市盈率倍数法。2024/5/1110市场售价类比法

要点(修正参照物价格)

将参照物的交易价格修正为待估资产的评估参考值修正项目修正系数1.交易状况：2.交易时间:价格指数/环比增长/定基增长3.环境状况（区域因素修正）:评分4.功能状况:具体分析5.年限调整:2024/5/1111一、市场途径交易情况调整系数参照物价格800元/平方米1、参照物系拍卖，比正常价格低2%，调整系数100/982、参照物系拍卖，正常价格应高2%，调整系数102/1003、参照物关联交易，比正常价格高2%，调整系数100/1022024/5/1112一、市场途径年限调整修正系数假设参照物和待估资产其他因素都相同，年收益为A。使用年限分别为M，N。资金成本率为i。待估资产价格/参照物价格=待估资产内在价值/参照物内在价值=A.(P/A,N,i)/A.(P/A,M,i).P/A,N,i)(P/A,M,i)是年金现值系数2024/5/1113二、收益途径1、收益途径的基本含义（收益现值法）把资产的未来收益折算为现值2、收益途径的基本程序P2024/5/1114二、收益途径2、收益途径的基本参数1）收益额2）折现率3）收益期限2024/5/1115货币时间价值计算复利现值(P/F,i,n)

=1/（1+i）n普通年金现值(P/A,i,n)2024/5/1116复习1：假设银行年利率10%

有如下付款方案。比较其优劣1、现在付100万元2、首付30万元，以后10年，每年末付10万元

30+10x(P/A,10%,10)3、从现在开始每年初付18.1818万元，共10年

18.1818+18.1818X(P/A,10%,9)

[18.1818x(1+10%)]x(P/A,10%,10)

(F/P,10%,1)4、从第1年末开始每年末付20万元，共10年

20x(P/A,10%,10)4.8555、第5年末至第10年末每年末付30万元。2024/5/1117复习2假设股票投资的必要报酬率为10%。求如下股票的内在价值。1、预期股票年现金股利1.5元。2、预期股票现在的股利2元，以后每年增长4%。2024/5/1118复习2假设市场利率为8%。求如下债券的内在价值。1、规范债券，面值1000元，期限5年，票面利率12%

(1000X12%)X（P/A,8%,5)

+1000X（P/F,8%,5)2、典型的不规范债券：面值1000元，期限五年，计单利，票面利率12%，到期还本付息。(1000x12%X5+1000)x(P/F,8%,5)3、面值1000元，期限五年，计复利，票面利率9%，到期还本付息。2024/5/1119二、收益途径3、收益途径中的具体方法（几种特殊情形）1、永续年金A/r2、普通年金Ax(P/A,r,n)3、固定成长收益（每年增长率g)=A1/(r–g)4、固定增长额a

A/r+a/r25、一般复利现值(P/F,r,n)2024/5/1120永续年金现值的推导（1）现值V=a/（1+r)1+a/（1+r)2+a/（1+r)3

+…+a/（1+r)n+…

（2）现值Vx(1+r)=a+a/（1+r)+a/（1+r)2+a/（1+r)3

+…+a/（1+r)n-1+…(2)－（１）

rXV=aV=a/r2024/5/1121等差数列收益现值的推导设1年收益为A,以后每年递增a,折现率为r每年A的现值=A/r。每年递增数为0a1a2a3a…….(n-1)a……(1)现值V=1a/（1+r)2+2a/（1+r)3+3a/（1+r)4+…(n-1)a/（1+r)n+…(2)(1+r)V=1a/（1+r)1+2a/（1+r)2+3a/（1+r)3+…(n-1)a/（1+r)n-1+…(2)—(1)r.V=1a/（1+r)1+a/（1+r)2+a/（1+r)3+………a/（1+r)n-1+…r.V=a/r所以V=a/r2

2024/5/1122等比数列收益现值的推导设现在收益为A0,以后每年增长率为ｇ,折现率为r每年末的收益为A0（1+g)1A0（1+g)2A0（1+g)3….A0（1+g)n……(1)现值V=A0（1+g)1/（1+r)1+A0（1+g)2/（1+r)2

+A0（1+g)3/（1+r)3+…+A0（1+g)n/（1+r)n+…(2)VX{（1+g)/(1+r)}=A0（1+g)2/（1+r)2+A0（1+g)3/（1+r)3

+A0（1+g)4/（1+r)4+…+A0（1+g)n+1/（1+r)n+1+…(1)—(2)v(r—g)/(1+r)=A0（1+g)1/（1+r)1

v(r—g)=A0（1+g)1v=

A1/(r—g)

2024/5/1123例题:折现率10%第一年50万,以后每年增加3万

50/10%+3/(10%X10%)第一年50万,以后每年增长4%50/(10%--4%)2024/5/11242第一年50万,第2-3年每年增长8%,以后每年增长3%(p/f,I,n)(p/a,I,n)(f/p,I,n)(f/a,I,n)

50X(p/f,10%,1)+50X(1+8%)x（p/f,10%,2)+50X(1+8%)2X(p/f,10%,3)+50X(1+8%)2X（1+3%）/(10%--3%)X(p/f,10%,3)2024/5/11253前4年收益分别为100万元,110万元,120万元,110万元,以后维持120盈利水平100X（p/f,10%,1)

+110X(p/f,10%,2)+120X(p/f,10%,3)+110X(p/f,10%,4)+(120/10%)X(p/f,10%,4)2024/5/11264前4年收益分别为100万元,110万元,120万元,110万元,以后维持120盈利水平120/10%--20X(p/f,10%,1)--10X(p/f,10%,2)–10X(p/f,10%,4)2024/5/11275资产有效期20年，第一年收益50万，以后每年增长4%50/(10%--4%)--50X(1+4%)20/(10%--4%)X(p/f,10%,20)2024/5/11286测试折现率10%，求现值年金现值系数（p/a,i，n）复利现值系数（p/f，i，n）1、经营期20年，年收益50万元2、经营期30年，前四年末收益分别为20万元，30万元，40万元，50万元。自第五年末收益为60万元。3.经营期无限，年收益30万元4、经营期无限，第1年末收益10万，第2年第3年年增长6%。自第4年开始年增长3%。5、经营期无限，第1年末收益100万，以后年增长3万。2024/5/1129三、成本途径（1）1、成本途径的基本含义和基本要素：P

1）资产的重置成本2）资产的有形损耗（实体性贬值）3）资产的功能性陈旧贬值4）资产的经济性陈旧贬值2024/5/1130三、成本途径（2）2、资产的重置成本是指资产的现行再取得成本。复制或更新。

A、重置核算法

B、价格指数法：账面原值X（1+价格变动指数）

C、功能价值类比法待估资产重置成本=参照物重置成本X（待估资产生产能力/参照物生产能力)x2024/5/1131三、成本途径（3）3、实体性贬值（有形损耗）的计算定义P96、P100

A、观测法（成新率法）

B、使用年限法（实际使用年限）

C、修复金额法2024/5/1132三、成本途径（4）4、功能性贬值Ｐ60

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