某建材装饰城项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论1第一节概述1第二节可行性研究编制单位3第三节可行性研究的依据和范围3第四节简要的研究结论4第二章工程背景和建设必要性7第一节工程提出的背景7第二节工程建设的必要性8第三章市场分析10第四章工程选址及建设条件15第一节工程选址15第二节建设条件15第五章工程建设内容及规模19第六章工程建设方案20第一节总体规划方案20第二节总图运输21第三节土建工程23第四节设备选型26第五节公用工程27第六节通讯信息系统30第七章环境保护评价与平安卫生32第八章劳动平安卫生与消防34第一节劳动平安卫生34第二节消防36第九章节能、节水措施39第一节节能39第二节节水40第十章工程组织及运营42第十一章工程实施进度45第十二章工程招标方案47第十三章投资估算与资金筹措47第十四章财务分析47第十五章社会效益分析47第十六章结论47第一章总论第一节概述一、工程名称XX建材装饰城建设工程二、工程承办单位山东XX三、工程负责人法人代表：联系人：联系：四、拟建地址XX县东外环以东五、工程承办单位简介山东XX前身为XX县信和铝材〔96年建成〕，企业前身主要从事铝型材及铝镁合金压铸件的生产及销售，有着丰富的经营销售经验。公司于2003更名为现在的山东XX，山东XX是以生产铝合金工业及建筑型材、铝棒、合金压铸件为主的民营企业，现有员工460余人，其中工程技术人员190人。本科学历及大专学历的45人，占总人数的10%，中专学历的256人，占总人数的56%，高中学历人数130人，占总人数的28%。公司占地11万平方米，资产总值1.2亿元，年产量到达2.8万吨，产值5亿元，利税1500多万元。本公司的铝压铸年生产能力现为2000T，通过近几年公司的跨越式开展，现已成为山东省同行业前5名的优势企业。2006年12月“新大地牌”铝合金建筑型材被国家质量技术监督总局和山东名推委授予“国家免检”和“山东名牌”。2009年2月份“新大地牌”建筑型材再次通过国家质量技术监督总局复审，被山东省技术质量监督局和山东名推委员授予“山东名牌”。山东XX坚持以市场为导向，对营销活动进行全方位精心筹划，建立了以鲁、晋、豫、沪、川随着与市场经济的接轨，企业把树品牌、拓市场、扩规模、增效大中城市为中心，遍布全国30多个省、市、自治区的稳定营销网络。新产品的开发促进了新产品的销售，公司新产品营销网络已逐步建立，现与北京、上海、大连、烟台、威海、郑州、广东等地签订了代理合作协议，新产品市场需求量大，有广阔的市场前景。公司十分强调新技术乃至核心技术的拥有，每年投入大量资金用于技术研发和技改工程，并与专业科研机构横向合作与攻关。2008年12月压铸厂被聊城市科学技术局评为“高新技术创新型企业”。公司致力于更好的为客户效劳，秉承传统，力求创新，凭借全国最大的电解铝生产基地的优势和先进的设备，、优秀的技术开发能力，保障客户的订单得以及时、保质、足额的供配。新大地人以“用户在我心中，质量在我手中”为宗旨，期望与各界同仁协手合作，共同开展！六、法定代表人简介宋晓雷，汉族，出生于1965年4月，现任山东XX董事长，XX县工商联副主席，曾获聊城市十佳青年荣誉称号，聊城市优秀青年企业家称号，被评为2009年度山东优秀经营管理者。第二节可行性研究编制单位一、编制单位名称山东纬剑工程设计二、工程咨询资质证书编号三、资格等级甲级四、发证单位国家开展和改革委员会五、法定代表人蔡剑第三节可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、原国家计委《关于建设工程进行可行性研究的试行管理方法》2、国家发改委、建设部发布的《建设工程经济评价方法与参数》〔第三版〕3、国家计委《关于农产品批发市场专项工程的实施意见》；4、《XX县国民经济和社会开展第十一个五年规划》；5、《当前国家重点鼓励开展的产业、产品和技术目录》；6、投资工程可行性研究指南；7、工程承办单位提供的有关数据、资料；8、莘县广通物流委托北京世纪大华咨询编制可行性研究报告的委托合同。二、可行性研究的范围1、工程的背景和建设必要性2、工程选址及建设条件3、工程建设规模及建设方案4、环境保护与平安卫生5、工程组织及运营6、工程进度方案7、工程招标方案8、节水节能措施9、投资估算及资金筹措10、财务分析11、社会效益分析12、结论第四节简要的研究结论一、工程概况1、工程名称：XX建材装饰城建设工程2、建设性质：新建3、建设地点：二、工程主要建设内容工程占地417亩，总建设面积206800本工程建材装饰城分商贸经营区和配套效劳区，其中商贸经营区建筑面积180000平方米，主要以铝型材、木地板、汽车配件及毛巾织品等产品经营为主；配套效劳区建筑面积26800平方米，包括汽车修理厂、加油站、酒店及物流三、工程实施进度方案于2010年7月份着手工程前期手续的办理，至2012年7月工程完成，实现商户入驻。四、投资估算与筹措工程总投资36000万元，其中土地费用4170万元，工程费26250.8万元，前期费用1176.2万元，建设单位管理费474万元，预备费1395万元，销售筹划费用1374万元，铺底流动资金1500万元。本工程所需的所有资金全部由承办单位自筹解决。第五节主要技术经济指标主要技术经济指标见下表序号工程单位指标备注一建筑指标1工程占地面积亩4172总建筑面积平方米2068002.1商贸经营区平方米1800002.2配套效劳区平方米268003容积率0.604绿化率%25二投资及财务指标1工程总投资万元360001.1建设投资万元345001.2铺底流动资金万元15002资金筹措2.1其中：企业自筹万元36000全部自筹3投资利润率%8.05年均4投资回收期年3.06税后三其他指标1建设期年2第二章工程背景和建设必要性第一节工程提出的背景一、我国建材业及建材装饰专业市场开展背景1、建材装饰市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已开展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年，平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃开展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装潢材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。2、建材市场形成的特点和问题〔1〕建材企业后向一体化开展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一局部企业甚至出现过材料断炊的为难。资源的紧缺让中小企业的竞争更加剧烈，大型品牌企业与材料供给商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。局部建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购置股权等方式与原料厂家合作，以求降低本钱。〔2〕渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，局部渠道商离开建材行业，另一局部人涉足生产领域，开始打造独立品牌。〔3〕资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材装饰城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。〔4〕资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。〔5〕出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续公布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的本钱，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。〔6〕跨界招募专业人才建材业是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。〔7〕专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY”曾一度是局部企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！〔8〕品牌建设备受重视5年以前，建材广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设根本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。3、中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供给商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态开展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、效劳、价格等因素并举的开展趋势，尤其是在上海、北京等兴旺大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比方天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约外乡建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。4、建材装饰业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2008年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——2008年将在全国60家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装效劳，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的工程是“家装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购置新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等为难局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭效劳，成为促进建材消费促进的新动力。5、商业模式下，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业开展具有促进作用，在房地产业辞别高速开展的通路后，促进工业经济和市场建设的开展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。6、XX县及周边建材装饰专业市场现状XX县作为鲁西工业强县，大力开展铝电、制药、纺织、味精、板材等优势产业，促进了当地经济的开展。铝制品深加工的产品各种铝型材、铝塑板已成为建材市场举足轻重的产品，作为“铝城”的XX县涌现出大批铝型材等建筑材料生产厂家；木地板行业也是XX县工业中的重要支柱之一，当地各种生产厂家几十家，年产木地板2000万平方米，已成为山东省重要的木地板生产基地。虽然XX县在铝型材、木地板等建筑装饰方面的生产优势，但当地目前不存在大型的建材装饰市场，主要是一些分散的建筑门市，不利于当地铝型材、木地板的对外输出；由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。周边的具有规模化建材装饰市场只有聊城香江光荣大市场，由于香江市场是综合性的商贸市场，建筑装饰材料只作为其中的一局部，也无法形成集聚效应，对于XX县的铝型材、木地板的工业带动不大。鉴于当地的实际情况，XX县亟待专业化的建材装饰市场的出现。7、XX县运输支撑条件XX县毗邻京九、京沪、济馆高速路等交通动脉，105国道和804省道在此交汇，县乡公路四通八达；距济南国际机场100公里，济聊馆高速公路与之相连〔约40分钟车程〕；距青岛300公里〔约4个小时车程〕；至首都北京420公里〔约6个小时车程〕；聊城火车站是京九线上十二大站之一，铁路编组站为京九沿线四大编组站之一，青岛海关在聊城设有办事处，茌平距聊城仅有20分钟的车程，交通便利，地理位置优越。二、工程建设的意义1、推进当地建材专业市场的健康开展工程的建设和运营是茌平现代建材装饰专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为XX县建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材装饰专业市场提供积极的开展契机和实践空间；有利于大力推进工业、商业流通、信息效劳等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进当地品牌建材装饰产品市场的开展；降低商家运营本钱，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射。2、培养和造就XX县以信息化，大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心XX建材装饰城的建设将大大促进XX县引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。工程建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与使用方式，让先进的建材大宗运营企业以其成熟而标准的效劳运作为XX县建材专业效劳开展提供良好的范例与典范。本工程的建设将以如下方式进行提升和改善策略：A．消费环境明显改善：高档的物业设施，空调、保安、自动扶梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。B．集中先进的品牌展示系统：以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。C．先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系；统一广告、统一促销；统一市场拓展和团购，深度效劳市场；统一售后效劳，提升市场品牌。D．提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化管理模式。E．超大经营规模仓储管理，包容建材专卖店、品牌展示、建材超市等多形态的配送。F．跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。为品牌建材商和运营商搭建信息化、本钱集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。三、工程建设的必要性1、引导和转化XX县及带动周边潜在建材市场需求商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。本工程的投资将集中当地建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息效劳中心。其核心的便捷的交通条件，使得工程在承接省会经济圈的经济开展机遇，对聊城、济南、德州等周边城市的建材市场有独特的辐射优势。随着聊城市整体经济的开展和城市首位度的提升，必将促进物流需求，提升该地域第三方物流大型产业化开展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，根底设施及其技术装备的运作水平得以提高。2、有效推动建材行业经济，效劳XX县工业立市目标对于XX县这样一个工业强县，建设商贸物流业对当地经济社会开展的促进作用主要表达在以下方面：〔1〕培育新的经济增长点工业经济的开展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成效劳经济的增长点，还通过对外的物流促进XX县自身建材行业的经济开展，促进XX县现代效劳业的进程，是XX县工业经济开展的重要支撑条件。〔2〕创造经济开展的环境XX建材装饰城工程的建设，将创造以建材装饰城为中心的良好的区域内产业布局与开展环境；为区域招商引资，提高经济开展水平创造了条件。现代商贸效劳经济的开展是与社会开展阶段水平相适应的。从XX县当前的经济开展总量和城市化水平来看，其开展虽然领先于周边内的其他县市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边省份的中心城市相比拟，其经济实力尚待加强。在市场经济条件下，市场竞争也表达在城市间的竞争方面，这将使XX县在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快开展以商贸效劳流为平台的经济体，将更好的效劳“工业立市”开展目标，增强城市经济辐射能力。从以上分析可以看出，山东XX审时度势地提出本工程XX建材装饰城的建设是必要的，对于当地经济的开展也是有重要意义的。第四章工程选址及建设条件第一节工程选址茌平，位于山东省西部，为聊城市所辖。地处北纬36°22′～36°45′和东经115°54′～116°24′之间。东邻齐河县〔属德州市〕，西靠东昌府区、临清市，南接东阿县、东昌府区，北连高唐县。东西46.30公里，南北43.50公里，总面积1119.68平方公里。2005年底，县辖6镇、8乡、两个街道办事处，总人口576499人。居民以汉族为主，占99.64%。拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前，贵阳市正在创立“文明卫生城市”，但是市场的不标准在很大程度上影响了贵阳的市容市貌，特别是建材业。因为贵阳城市建设正处于顶峰期，对建筑材料的需求越来越大。贵阳体育路建材市场，是贵阳最早的建材市场，最初是以自发的形式逐步形成的传统建材市场。现从事建材经营的就达上千家，但都各自为政。由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。虽然近几年来在该片区新建了双龙洁具和贵久建材城等专业建材市场，但都由于其经营产品单一，多以陶瓷洁具为主，而阻碍了其自身的开展。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力。另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。某某建材城本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以表达其独特的建筑风格。这种市场建成将有利于增强产业集约化。建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高贵阳的知名度，更有助于推动贵阳经济的开展。所以在贵阳市建设一个建材大市场是有必要的。XX县地处山东西部，山东、河南、河北三省交界处，。北与冠县、东昌府区相连，东和阳谷县以金线河为界，南与河南省濮阳市接壤，西与河北省邯郸市毗邻，是中国优秀旅游城市—“江北水城”聊城市内面积最大、人口最多的县份。并且莘县农业根底雄厚，自然资源丰富，工业开展较快，急需把工业制成品和农产品的优势转化为商品优势，而且莘县东依京九铁路，北靠济邯铁路、济聊馆高速公路，临商、蒙馆、临观、齐南省道穿越县境，拟建的德商高速公路从莘县境内穿过，交通便利。本工程地址位于莘县东环南段路东，周围条件较好，场地能满足设计要求。第二节建设条件一、自然条件1、地形XX县位于黄河下游鲁西平原，西南距聊城35公里.因黄河屡次在境内的改道中冲积，形成微度起伏的岗、坡、洼相间地貌，属黄河冲积平原，茌平地势以黄河流向，自西向东北倾斜，最高点海拔35米，最低处海拔26.5米，平均坡聊1/15000，土壤深厚，沙黏相间，地质较均匀。1984年，土地普查，总面积167.5万亩，其中耕地121.6万亩，占总面积的72.6%，人均2.26亩，高于全省人平均土地水平。地貌特征分为九种类型，即:河滩高地，新决口扇形地，高坡地，平坡地，洼坡地，浅平坡地，沙岗地，河质河槽地和碟形洼地。2、水文茌平境内有徒骇河，马颊河，赵牛河，管氏河，冯氏河，四新河，茌新河，茌中河，西新河，老徒骇河，七里河，德王河，小运河及普济沟。位地形均为西南东北流向。据《中国江河水系图》标准，徒骇河，马颊河为海河水系。其余属支流。西新河，老徒骇河，茌新河，茌中河在境内直入徒骇河;七里河在高唐入徒骇河;管氏河，四新河在禹城县境内入担救河，德王河在境内西北隅出境入马颊河。境内河流主要承当上游和境内径流排水，流量达4亿立方米。徒骇河，赵牛河，管氏河，七里河，冯氏河建有拦河闸。可拦蓄雨水和黄水，用于灌溉，其他河流汛过干涸。3、资源茌平自古至今，生物资源丰富，境内有经济价值的生物资源有700余种，现存有价值较高的动，植物资源主要有:动物资源(不含家畜，家禽)兽类有:狐狸，黄鼠狼，狸，獾，刺猬，野兔，蝙蝠等;禽类有:喜鹊，灰喜鹊，鹌鹑，麻雀，乌鸦，猫头鹰，布谷鸟，燕子，食蚁鸟，山雀，白眼等;鱼类有:鲤鱼，鲫鱼，白鲢鱼，草鱼，鳝鱼，鲫花鱼，鲶鱼，黄介鱼，泥鳅等;虫类有:蚯蚓，螳螂，蜘蛛，蜜蜂，蝈蝈，蝉等。杜郎口一带有黑蛇可入药。植物资源(不含农作物)乔木类有:毛白杨，杂交杨，刺槐，国槐，臭椿，香椿，柏，桑，棘等;灌木类有:紫稳槐，怪槐，杞柳，红荆条，白柳等;果树类有苹果梨，杏，桃，椹子，山楂等。二、经济概况XX县经济开展速度快，效益高，城乡面貌发生了很大的变化，人民生活大大提高。经济繁荣，社会进步，政通人和，百业俱兴。以20家龙头企业，带动了实施"亿元企业"提升工程，由20家亿元企业已扩大到30家，形成了"亿元企业"族群。其中，国家名牌企业4个，省级名牌企业8个。2005年来，全县总产值到达77亿元，总收入到达6.45亿元，财政收入2.4亿元，在全市名列前茅。"十一五"期间，XX县委，县政府以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，以科学开展观统帅全局，实施工业强县，加速城镇化进程，效劳业崛起和新农村建设四大战略，实现进入全省30强县，全国百强县，撤县设市三大目标，努力建成全国卫生城，全国园林城，环境模范县。一是突出开展主题，增强县域综合实力。二是转变经济增长方式，推动经济社会步入科学开展的新轨道。三是推动城乡区域协调开展，实现共同进步。四是推进改革开放，增强经济开展活动。五是高度重视社会事业开展，构建和谐社会。三、历史人文悠久的历史，灿烂的文化，给茌平大地留下了众多的文化遗址，使茌平的历史文化和地理文化，彪炳于世。茌平大地处在黄河中下游冲积平原，四五千年的历史。茌平人民勤劳智慧，从原始的捕鱼，打猎到文明时代的酿酒，农牧，饱尝了大自然的风雪雨露，熟知茌平地理宝藏，便知茌平酒泉。《XX县制》记载，茌山有三中，取之酿酒，甘美异常。历代所引四方游客，官吏，文人，诗家，墨客，偿酒赋诗，大作成章。清朝翰林王曰高有诗曰:“甘泉自昔慕如渑，今得茌巅胜事增，饶有中山千日醉，讵疑北壑万层冰。”大诗人张金译诗云:“有人谁不爱春泉，况是警林夕照天。漫然玉壶无处天，曲生风味在茌巅。”六、配套设施条件1、供水莘县地下水资源丰富，城区供水已根本实现自来水化。农村居民用水和农灌用水多采自地下水。本工程拟选建址距离县城较近，经与当地有关部门协商，由县自来水公司负责从城区供水主管网接管至场区界外，建址内供水管网建设由建设单位根据需要建设。2、供电莘县电力供给充足，供电网络建设较完善，已到达户户通电。本工程拟选建址距离县城较近，需电量较小，供电电源可从城区变电站架设专线引入。建址内按照需要建设变电站，区内供电电缆采用埋地方式，供电有保证。3、通讯莘县电信局现有14万门程控容量，与国内国际联网，实现了县的目标，并且实现了村村通播送和有线电视。本工程建址距城区较近，通信和互联网线路可由县电信局负责提供接口，并将线路引入拟建设地址。第五章工程建设内容及规模工程规划用地100亩，拟建成集农产品批发、加工、仓储、配送为一体的专业农产品物流中心。工程主要建设内容及规模：1、土建局部：工程占地100亩，建筑总面积27210平方米。其中：建设办公楼1000平方米，客服中心2000平方米，加油站1000平方米，2000吨的气调式保鲜库3000平方米，封闭式流转库10000平方米，半封闭式流转库10000平方米，配电室120平方米，传达室及警卫室90平方米，货物堆场10000平方米，硬化道路15000平方米，绿化面积8500平方米；2、设备局部：购置冷藏保鲜车8辆，运输车30辆及装卸机械设备，电子地衡25台，构建物流信息平台及配套设备。第六章工程建设方案第一节总体规划方案一、工程规划原那么以满足现代商贸经营为原那么，合理布局，疏密有致，为良好的内部交通组织打下坚实根底。1、总体布局规划符合国家、省及当地政府的有关规定指标、标准、标准，符合城市规划要求。充分考虑物流基地整体的动态规划和长远开展，实行一次规划，分步实施。2、统一规划、合理布局，做到功能分区明确、交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善，表达高标准、高质量、高水平、高效率的“四高”原那么。3、各建筑之间留有合理的间距和通道，便于采光、消防和交通要求。出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各条通道应保持顺畅、便捷。4、空间布局合理，充分利用建设场地地形，解决建筑功能与节约用地之间的矛盾，同时考虑日照、通风、防火、道路、停车场、绿化、环境等方面的技术要求，有效地组织建筑空间，丰富建筑造型，建成功能齐全的现代商贸基地。二、功能结构及布局根据工程功能要求和场地地形，设置两大功能区：商贸经营区、配套效劳区，两个功能区因效劳对象、建筑形式以及结构形式、荷载的不同，相对独立设置，交通流线设计易于功能组织，使各功能区既相对独立又方便联系，成为有机整体。1、商贸经营区本工程建材装饰城主要以经营铝型材、木地板、汽车配件以及毛巾织品等当地工业产品为主。本功能区按照经营产品的类型分四大局部，铝型材经营区、木地板经营区、汽车配件经营区、毛巾织品经营区，通过招商的方式吸引当地及周边地市的相关产品生产商或经营者前来投资开展，形成商贸聚集效应，打造鲁西规模化的专业商贸基地。2、配套效劳区本功能区以效劳建材装饰城的商贸业为主，包括汽车修理厂、加油站、酒店以及物流配货中心等效劳设施，完善商贸经营区的功能，更好地效劳于建材城广阔商户。工程总图技术经济指标表序号指标单位数量一总用地面积亩4171其中：商贸经营区亩3502配套效劳区亩67二总建筑面积平方米1668001其中：商贸经营区平方米1400002配套效劳区平方米26800三道路及硬化面积平方米37120四绿化率%25五容积率0.60三、工程总平面布置根据工程功能，对工程用地继续拧合理化平面布置。由于工程片区地块西北为茌平东外环路弯道，工程片区西北边缘为弧形；工程区北部和西部为主要的商贸经营区，东部和南部为配套效劳区。工程总平面图详见附图〔XX建材装饰城效果图〕。第二节建筑设计与结构方案一、设计标准〔1〕《民用建筑设计通那么》〔JGJ37-87〕；〔2〕《建筑设计防火标准》〔GBJ16-87〕；〔3〕《建筑结构荷载设计标准》〔GB50009-2001〕；〔4〕《建筑地基根底设计标准》〔GB50007-2002〕；〔5〕《混凝土结构设计标准》〔GB50010-2002〕；〔6〕《砌体结构设计标准》〔GB50003-2001〕；〔7〕《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001〕；〔8〕《建筑桩基技术标准》〔JGJ94-94〕。二、设计原那么〔1〕各建筑充分满足功能要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的效果。〔2〕着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题。〔3〕建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又表达现代建筑特点，并与周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。三、建筑设计1、建筑风格设计商贸经营区商铺建筑遵循现代建筑风格，在空间立面之间形成连续的造型元素，突出表现商业建筑的个性化特征；重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果；同时注重建筑细部对于建筑整体构成的影响，对于工程细部的控制和把握，成为强化建筑效果的重要环节，建筑的主色调为浅暖灰色。酒店建筑设计在强调文化韵味的同时，表达了强烈的现代主义倾向，建筑采用简洁的造型，强调精美的比例，使得建筑在街区中形成统率作用，整合整个城市街区形象，使城市空间富有识别性和秩序感。其他商业设施建筑风格采用现代与传统相结合的风格，不张扬不古板，突出商业设施的特点。2、垂直交通商铺建筑层数以二层或三层为主，一层以营业功能为主，二层、三层一般为储藏使用，主要依靠建筑内部楼梯进行竖向交通组织设计，实现各种人、物合理流动。本工程酒店层数设计为十二层，竖向交通主要采用两部普通电梯与两部观光电梯，另设计普通楼梯。3、竖向设计本工程酒店设计主楼十二层，裙楼三层，地下一层，设计高度40米。其他建筑多为二层商业建筑，檐口高度不超过8米；其他少量三层建筑檐口高度不超过12米，作为普通商业二、结构设计1、地形地貌工程区地形平坦，地貌单元单一，地基土层较为稳定，属可进行建设的一般地段，场区地基土的液化等级为轻微-中等。2、设计参数本工程酒店建筑结构形式为框架结构，其他商业设施结构形式为砖混结构，设计使用年限为50年，建筑结构的平安等级为二级，地基根底设计等级为丙级；建筑抗震设防类别为丙级，场地地震根本烈度为7度，抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计根本地震加速度值为0.3、荷载取值走廊楼梯：3.5KN/M2商业、储藏：3.5KN/M2包间、客房：2.0KN/㎡卫生间、洗手间：2.0KN/㎡不上人屋面:0.5KN/㎡4、地基根底本工程工程采用条形根底和独立根底，设计等级为丙级。根底结构采用钢筋混凝土条形根底。地上局部采用框架结构。楼板采用钢承板现浇筋砼，墙体采用混凝土砌块。第三节道路交通组织与绿化方案一、道路交通组织1、对外交通组织本工程为商贸工程，交通尤为重要。场址主要对外运输方式是公路运输，依托东外环路，可实现工程动态交通组织的顺畅、快捷。2、道路系统场区内交通道路分为主要道路和次要道路，主道路设计宽度12m，次要道路为8主要道路与出入口相连接，各建筑物通过主要道路相连接；各建筑物周围建设环形次要道路，以满足局部交通和消防的需要。为满足货物运输与停车的需要，结合建筑设置停车场和露天货场，其结构设计为：C30的现浇混凝土面板200厚，根底为200厚C15垫层。二、绿化体系1、场区内绿化主题区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布置，形成疏密有致、层次清楚、动静结合、布局合理的绿色空间体系。突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透，营造绿色生态的空间环境。2、绿化植物的说明注重植物的生态美，以到达春花烂漫，夏季浓荫，秋叶如火，冬季常青的效果。婀娜多姿的花草树木，丰富多彩的植物配置，充分利用植物种类分隔空间。3、本工程绿化可选择的苗木乔木：五角枫、桧柏、龙柏、白皮松、白蜡等；小乔木：樱花、紫叶李等；灌木：丁香、百日红、贴梗海棠、金银木、月季等；绿篱：小龙柏、金叶女贞篱、紫叶小檗、小叶女贞篱等；草坪：早熟禾、白三叶等。第四节公用工程方案一、给排水设计1、给水水源物流基地内生产、生活用水及消防用水来自自来水系统，自来水公司输水管网已铺工程区边，只需接管引入即可。2、排水排水采用雨、污分流制系统。〔1〕污水：污水主要来自办公楼、加工区，污水通过污水收集管网进入污水处理中心处理达标后排入场区边污水收集管道。〔2〕雨水：雨水出雨水口，带箅检查并收集后，排入雨水管网；场地、露天货场采用带箅明沟排水。二、供电与照明工程区供电和照明的设计范围包括库场区的高杆照明灯、加工区、库房、办公楼、附属设施用电设备的供电及建筑物的照明等。1、电源在工程区内建设10kV变电室，建筑面积140m22、装机容量与计算负荷本工程主要用电设施包括室外高杆照明、商业建筑日常照明、搬运设备、计算机系统、通信系统、消防、空调等设备用电。经计算总装机容量1740kVA，考虑在变电室内设10/0.4kV，400kVA、500kVA变压器各一台，并配备相应高、低压开关柜、计量盘等。3、线路与设备本工程拟采用节能型变压器，在变电室内高压开关采用真空开关，低压开关采用空气断路器，室外采用高杆照明，照明灯具选用节能高效型灯具，道路照明采用光电自动控制装置。仓库、加工中心附近电缆集中的地方均设电缆沟，电缆数量少时采用直埋，有硬质面层的地方采用电缆穿管、电缆井等方式敷设，以便维修。三、采暖、通风、空调根据《采暖通炽内空气调节设计标准》〔GBJ19-87〕，设计采暖、通风与空调系统。商业效劳区，采暖制冷采用电空调。其他建筑通风，除自然通风外采用风机换气系统。酒店采用中央空调对四、消防1、室外消防露天货场、停车场消防管道采用环状管网。室外消火栓间距不超过120米，消火半径不超过150米。每个消火拴水量为20L/s。并设消防水池一座。2、室内消防根据《建筑设计防火标准》〔GBJl6—87〕，在本工程车间、综合效劳楼等设施内拟设置室内消防系统。综合效劳楼内设置消防及报警系统。同时还设置一定数量的手提灭火器。室内相邻两个消防栓间距小于25米，每个着火点均有两股水柱同时到达，消防用水量为20L/s。物流基地内的生产辅助设施均按防火标准要求配备防火设备，设防火器材库，并设消防水池一座。第七章环境保护评价与平安卫生一、执行环境质量标准及排放标准建设地环境状况：本工程位于莘县县城城区东环路南首路东，南邻新蒙馆路，周围生态环境较好，不存在明显的污染。1、执行的环境质量标准《环境空气质量标准》〔GB3095－1996〕二级标准；《地表水环境质量标准》〔GB3838－2002〕Ⅲ类标准；《城市区域环境噪声标准》〔GB3096－93〕Ⅱ类标准；《工业企业设计卫生标准》〔GBZI－2002〕。2、执行的污染物排放标准《大气污染物综合排放标准》〔GB16297－1996〕；《山东省海河流域水污染物综合排放标准》〔DB37/675－2007〕二级标准；《工业企业厂界噪声标准》〔GB12348－90〕Ⅱ类。二、环境污染治理本工程将严格按照“三同时”即三废治理与生产装置同时设计、同时施工、同时建成使用的原那么，贯彻执行国家和地方有关环境保护的法规和标准。确保本工程建成后对环境不造成污染，实现卫生达标，使工程的建设与实施过程完全符合国家环境保护标准标准。三、施工期环境影响拟建工程施工期间主要环境影响是厂房建设，建筑材料运输等产生的噪声和扬尘污染。因此，施工期间，只要严格按照规定，文明施工，噪声和扬尘对厂界周围居民的影响很小，并且施工完毕后影响即可消除。四、运营期环境影响因本工程是成件商品的储存配送，主要是对商品进行包装、分包装，产生的包装材料弃物可回收利用，不会造成像污水、废气、烟尘和噪音等污染，符合清洁卫生的要求。五、环境影响分析1、废水：拟建工程废水来源主要是生活污水。工程建成后，工作人员及其他流动人员按每天3000人估算，由于行业的淡旺季，年计算天数按300天，人均用水量按0.1t/d，那么全年生活污水产生量约为9万吨。生活污水纳入污水管网，由莘县污水处理厂集中处理。3、废气：拟建工程没有废气产生，但由于物流中心的建设，将有大量汽车进出物流中心，不可防止产生汽车尾气。但多数汽车在场区内处于熄火状态，对周围环境影响较小。4、固废：拟建工程的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾发生量可按规划人口估算，按1.0kg/人·日计算，工程估算人员为3000人，那么生活垃圾发生量为1080t/a。本工程固体废弃物不外排，由环卫部门统一处理。5、噪声：拟建工程的噪声源来自物流中心的运输车辆，这些噪声是非连续性的，工程运营后不影响周围环境。第八章劳动平安卫生与消防第一节劳动平安卫生根据劳动部《关于生产性建设工程工程职业平安监察的暂行规定》，确保本工程投入运营后员工在工作岗位上平安和健康不受伤害。因本工程无岗位有害物质存在，故本报告只考虑平安防护设施。一、设计依据与要求为确保工程投产后具有平安卫生的作业环境和良好的劳动条件，保护职工的平安和健康，工程的工程设计将按照国家有关政策、标准和标准，考虑职工劳动与平安卫生等方面的有效措施。本工程的建设应遵循以下有关管标准要求：1、《建设工程(工程)劳动平安卫生监察规定》；2、《建筑物防雷设计标准》(GB50057-94-2000版)；3、《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2005)；4、《采暖通风和空气调节设计标准》(GB50019－2003)。二、劳动平安卫生措施工程区内劳动平安防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等；工程区外劳动平安防护以商品运输中的交通平安为重点。1、物流效劳区库房内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。仓储库房、办公区域等需特种消防的部位均按《建筑防火设计标准》等进行设防，配备火灾报警和灭火器材，在有火灾爆炸危险的场所的电气设施均为防爆型。2、对各运转设备均考虑有足够的操作空间，并对机械转动裸露局部及快速移动局部设有平安防护罩、防护栏杆或挡板，各相关机械设备间设平安联锁装置。3、场区道路严格按各有关标准的要求设计。装卸机械设有过载报警、平安起运、两道极限等平安保护装置，运行设音响讯号。4、各建筑内设有电源平安供电，以保证用电的平安。供水管网设有流量、压力、温度检测报警。5、场区设有良好的雨排水管网，防止大雨时影响生产；库房内地面采用无积水设计，防止地滑。6、建立和完善交通平安、电脑网络平安等措施，落实警卫、值班制度。三、组织机构设置和人员配备为统一管理劳动平安卫生工作，本工程设专职平安管理员一名，其主要职责是：平安教育、平安措施的落实和维护保养，平安检查、平安监督、劳动保护和抢救病人等。平安管理人员要具有一定的文化素质，经过专门培训，熟知各项平安操作规程和各种物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蚀等各项平安设施的操作使用。四、预期效果评价由于本工程设计严格遵循国家的有关劳动平安卫生政策和法规，并根据实际情况采取了相应的合理措施，再加上具有一定文化素质、经过专门培训与考核的操作工人、平安管理人员及一整套的平安规程，因此可预计本工程设计在防火、防爆、防腐、防伤害等平安卫生、劳动保护等方面，只要采取积极有效的措施，就可到达国家有关部门的规定要求；并能最大限度地改善劳动条件，消除一切不平安因素，杜绝事故的发生或蔓延扩大，保证生产的正常运行，确保职工的人身平安和健康。第二节消防一、设计依据及采用标准1、山东省建委、省公安厅鲁建[1996]140号“关于印发《建筑防火设计专篇要点》的通知；2、《建筑防火设计专篇要点》；3、《中华人民共和国消防法》；4、《建筑设计防火标准》(GB50016-2006)5、《建筑灭火器配置设计标准》(GBJ140-90)6、《民用建筑设计通那么》(GB50352-2005)7、《厂矿道路设计标准》(GBJ22-87)二、消防措施按照“预防为主、防消结合”的消防工程指导方针，本工程设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防平安措施：1、总图总图设计中，按照有关技术标准要求合理布局，保证各建筑物之间的平安距离，同时各主要生产建筑物周围均设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行平安施救。2、建筑遵循《建筑设计防火标准》(GB50016-2006)的要求进行设计，本工程储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑物，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。设计中考虑了合理的防火、防爆区，疏散通道、平安门的设置均满足平安疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料。本设计根据《建筑设计防火标准》(GB50016-2006)进行新建建筑物内的消防设计。本工程新建建筑物为生产车间，建筑物内疏散通道间距小于25m，并在醒目位置设有平安标志。车间耐火等级为二级，火灾危险类别为戊类。根据《建筑设计防火标准》的有关规定，在办公区域规划布置了2套消火栓，并配备相应灭火器假设干。3、消防给水在库区内设消防储水池及泵房一座，可利用消防储水池及泵房，设置智能型变频稳压消防给水机组。在库房外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。从工程所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高度及体积等考虑，灭火用水量最大的为生产厂房，厂房火灾危险等级为戊类，根据建筑设计防火标准(GB50016-2006)规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室外消火栓用水量为25L/s，室内所需水量为15L/s，火灾时间按2小时计，那么一次火灾所需水量为480m34、消防管理本着以“预防为主、防消结合”的方针，针对物流中心的特殊性，货物相对集中，应当十分注重消防平安；对物流中心仓储区的加强管理，由专人负责对货场定时进行平安检查，防止火灾的发生，保证货场、仓库货物的平安。第九章节能、节水措施第一节节能一、节能原那么节约能源是我国的一项重要国策，本工程在建设时要考虑能源的合理利用和科学管理，采用多种措施节约能源，减少原材料消耗，降低生产本钱，提高能源利用率和产品市场竞争力，本工程遵循的主要节能原那么有：1、在保证产品质量前提下，生产工艺和设备选型要选择节能新工艺和节能型设备。2、建立严格的质量管理制度、提高产品合格率。3、供配电系统实行无功功率补偿，采用低压补偿方式，将功率因数由补偿前的0.8调整为补偿后的0.9以上，减少电能损失。4、电器照明设备选用节能新产品。5、做好生产设备的综合保养，提高利用率，杜绝各类能源的跑、冒、滴、漏，节约资源，提高材料综合利用率，废旧材料集中回收利用。6、企业将建立正常的能源管理体系，对电、汽等进行监测和记录，建立有效的节能制度和能耗考核制度。二、主要节能措施本工程能源和含能工质主要有电能、水等。预计全年耗电量约360万度，耗水量约10万吨。针对本工程产品特点，将采取以下措施。1、仓库内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。2、合理布置工艺路线，做到物流通畅，运输便捷，降低能源消耗。3、照明用灯全部选用节能型灯具。值班室内集中控制全厂区的照明灯具，以达节电目的。4、加强能源管理工作，对使用能源的部门，完善检测计量装置，严格考核和监督作用，做到奖节罚费，努力降低能源消耗。5、通过工程建设促进技术进步，采取科学管理，提高生产效率等综合措施，取得更好的经济效益和社会效益。第二节节水一、耗水指标本工程用水主要是生活用水及少量绿化用水。工程主要耗水指标见下表：序号用途用水量备注1生活用水37.5t/h2绿化用水7.08t/h一周一次3其他用水0.48t/h二、节水措施1、积极采用先进可行的节水技术，提高水的循环使用率，降低水消耗。2、优先选用节水型设备和器具。3、加强计量在自来水总管入口处设置总表，车间和建筑物的引水管设置二级水表，在车间内各主要用水点设置三级水表。将耗水量进入本钱核算和定额考核，到达科学合理的用水。4、对职工加强节水意识教育。第十章工程组织及运营山东XX就本工程XX建材装饰城开发建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的管理技术，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、综合化、现代化的商贸效劳中心。根据这一目标，本工程经营管理体制应该既具有地区特色，又充分表达现代企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。一、工程运营模式本工程建成后，拟由山东XX针对本工程的管理运营成立XX建材装饰城，工程的运营直接由XX建材装饰城负责。公司将依托地方的优惠政策，创立局部优化环境，通过提供各种高效优质的效劳，严格按照现代企业制度和法人治理结构的要求来设置公司的管理模式和组织架构。本工程运营后的管理公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政部、办公室、财务部、人力资源部、企业开展部、工程工程部、经营管理部等，详见以下图：董事会董事会总经理总经理市场营销部公共事业部工程开发部物资采购部经营管理部财务管理部行政管理部人力资源部市场营销部公共事业部工程开发部物资采购部经营管理部财务管理部行政管理部人力资源部二、劳动定员本工程工作制度按国家有关规定原那么上实现每周五天工作制，局部岗位轮班执行。根据相关行业的规模特点，确定管理、技术和营业人员，工程暂确定定员40人。劳动定员表序号岗位名称定员(人)备注1人力资源部3负责员工招解聘、绩效考核等2行政管理部3负责行政管理等3财务管理部4全面负责财务工作4经营管理部10负责对工程的经营管理5物资采购部3负责所需物资的采购6工程开发部4负责工程的开发、工程管理等7公共事业部3负责物业管理、环境保护8市场营销部10负责对外宣传、市场开发合计40工程实施单位将加强自身人力资源建设，加强人才、管理队伍的建设，主要做好以下几个方面的工作：1、引进和培育专业的管理人员；加强人才结构建设；提高管理人员素质；2、培训对象及内容包括:对建材装饰城管理人员进行管理教育培训；对酒店经营中各宾馆、餐厅主管成员进行效劳技能培训；3、建立一套系统的对管理人员监督、管理、评价、惩罚奖励等制约规那么，会同有关部门对公司高层管理人才的经济行为、竞争行为、经营行为进行联合监督，形成一套有效的管理规那么；第十一章工程实施进度一、工程进度建议本工程包括商贸经营商铺、酒店、物流效劳区等内容的建设，并且规模较大，在工程开发过程中，根据资金状况分阶段进行。在可行性研究报告正式批复后，应及时进行工程设计的招标，保证工程早投入使用，早见效益。在整个工程的实施过程中要抓住工程设计、工程施工、设备材料购置安装等重要环节，并统筹科学安排各项工作，力求快速、优质地搞好工程建设。二、工程实施方案本工程方案建设期为2年。方案于2010年7月前开始工程的立项及前期审批工作，在9月份前完成工程前期设计和招标，2010年10月份正式破土开工建设，争取在2012年3月完成工程主要建筑的土建安装施工，2012年4月份完成绿化以及道路铺装工程，2012年6月份工程竣工验收，7月份投入试运营。鉴于本工程建设内容多，局部工作可以交叉进行，以缩短工程建设期。三、工程实施进度方案表工程实施进度方案表如下：工程实施进度方案表时间内容2010年2011年2012年78910111212345678910111212345678…工程前期审批工程设计工程招标土建安装施工其他配套设施工程竣工验收投入运营三、工程实施管理采用工程工程现代化管理模式，即业主负责制、招投标制、工程监理制。作为工程承办单位的山东XX按照业主负责制进行本工程建设。工程施工和设备制造安装采用招投标制。工程建设过程中聘用有相应资质的监理公司承当工程监理。确保本工程在费用、进度、质量等各方面到达预期目标。第十二章工程招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》﹑山东省实施《中华人民共和国招标投标法》方法和原国家开展方案委员会第9号令〔2001年6月18日〕等有关文件的要求，确保本工程建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本工程的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：一﹑工程招标内容根据工程的建设内容，招标范围主要包括：工程的勘察、设计、土建安装工程、园林绿化景观工程、监理以及主要设备采购等。二、招标组织形式因工程法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织开、评标的相应资质，因此本工程的土建安装工程施工、设计、监理以及主要配套设备的采购均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行中招标的形式。三﹑招标方式鉴于工程投资较大，按各分项工程、设备采购金额估算均应超过了《招标投标法》公开招标金额的标准，且本工程不满足其它采购方式的适用条件，所以本工程招标采购工作必须采用公开招标方式进行。四、详细招标方案1、招标次序本工程招标至少需要划分以下招标批次：〔1〕工程勘察招标；〔2〕工程设计招标；〔3〕建筑工程施工招标；〔4〕工程施工监理招标；〔5〕特殊设备采购及安装〔国际、国内〕；〔6〕场区景观绿化招标；〔7〕地上照明设施施工招标；2、划分标段〔1〕工程勘察招标：1个标段。〔2〕工程设计招标：包括园林绿化景观设计与房屋建筑工程设计各1个标段。〔3〕建筑工程施工招标：根据每期招标规模合理划分标段。〔4〕工程施工监理招标：依施工招标规模、工程实际情况，不宜划分过多标段。〔5〕场区景观绿化招标：合理划分3-4个标段。〔6〕地上照明设施施工招标：1个标段。3、确定投标企业资质〔1〕勘察工程勘察综合类乙级资质或岩土工程乙级资质的企业；〔2〕设计市政工程设计乙级资质与建筑工程设计乙级资质企业；〔3〕房屋建筑施工园林古建筑专业承包贰级或房屋建筑工程贰级及其以上资质企业；〔4〕园林景观绿化园林绿化工程贰级及其以上资质企业；〔5〕工程监理房屋建筑工程监理及市政公用工程监理资质，根据标段规模的大小确定资质等级；〔6〕特殊设备及其它材料具备相关产品的生产许可、类似业绩和履约能力。4、招标根本情况表拟定招标方案如下表:招标根本情况表根本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标局部招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料√√√其他第十三章投资估算与资金筹措一、估算范围本工程的投资估算范围包括：年交易量200万吨的物流中心所需要的土建、设备、安装等其他费用。包括流转库、货物堆场，仓储配送中心，信息中心，检测中心，客服中心，办公楼，加油站，道路、地面硬化，绿化及其附属设施所需土建工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费及建设期利息等。二、投资估算依据1、国家开展改革委、建设部公布的《建设工程经济评价方法与参数》〔第三版〕；2、山东省建筑工程消耗量定额；3、山东省安装工程消耗量定额；4、聊城地区材料价格；5、当地类似工程的造价；6、现行投资概算的有关规定。二、投资估算说明：1、土建工程费：依据山东省建筑工程消耗量定额，并参照聊城市莘县建筑材料价风格整及相关数据资料进行调整。2、设备购置费：主要依据设备生产厂商及承办单位提供的设备报价，参照国内近期市场询价。3、安装工程费：根据企业实际情况进行测算。4、建设单位管理费：取工程费用的1.5%计。5、工程监理费：根据当地的实际情况，暂按工程费用的1%计取。6、建设用地费：本工程土地采用土地出让的方式，根据工程单位提供的资料，出让金为20万元/亩。7、工程地质勘察费、可行性研究费、工程设计费、环境影响评价费、平安评价费根据当地市场情况，按市场价计取。8、工程保险费：按规定取建安费用的0.3%。9、培训费：按职工总人数100人，1000元/人计取。10、办公及生活家具购置费：按职工总人数100人，300元/人计取。11、预备费：根本预备费取工程费用和工程建设其他费用之和的8%，本工程不考虑涨价预备费。12、建设期利息：根据工程单位的融资方案，建设期贷款3000万元，利息7%。三、总投资估算工程总投资7671.05万元，其中建设投资7435.29万元，建设期利息105万元，铺地流动资金130.76万元。1、建设投资估算工程建设投资估算7435.29万元，其中工程费用4697.01万元，工程建设其他费用2187.52万元，预备费用550.76万元。2、建设期利息建设期贷款3000万元，利息7%，建设期利息为105万元。3、流动资金投资估算流动资金估算是根据其他物流中心前期的运作经验，按照分项指标详细估算法估算。经测算，本工程达产年所需流动资金为435.88万元，其中流动资金的30%作为铺地流动资金计入工程总投资。四、资金筹措1、筹措方案工程总投资7671.05万元，其中企业自筹资金4671.05万元，银行贷款3000万元。2、工程资本金企业自筹资金4671.05万元作为本工程资本金投入，占总投资的60.89%，由企业自有资金解决，所占比例符合国发[1996]35号文《国务院关于固定资产投资工程实行制度的通知》要求。第十四章财务分析一、评价依据、范围及指标1、评价依据及方法本工程经济评价依据国家发改委、建设部发布的《建设工程经济评价方法与参数》〔第三版〕进行评价。2、评价指标本工程经济评价拟采用财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等计算指标以考察工程的盈利水平及投资回收能力，判断工程的财务可行性。4、根底数据(1)工程计算期

本工程评价计算期为12年，2009年5月至2010年5月，为工程建设期，经营期11年。(2)货运量

根据调查及预测分析，工程建成后正常年货物吞吐量200万吨以上。(3)行业基准收益率本次评价暂定基准收益率为12%。二、销售收入、销售税金及附加估算1、销售收入估算〔1〕经营规模本工程经营规模确定，按经营期第1年为80%，第2年开始到达设计经营规模。〔2〕经营收费价格本工程经营收入来自交易收入、运输收入、租赁收入和农产品的反季节销售收入。交易收费根据莘县目前各批发市场的实际情况，本工程确定市场内交易品种按交易量收费，标准按20元/吨计取；运输收费根据当地行情，0.4元/吨.公里，每辆车每年行程按30万公里，每辆车载重30吨；租赁收费按190元/m2.年计取；农产品销售收入按1000万元考虑。〔3〕销售收入经测算，本工程建成后，正常经营年份年销售收入为6650万元。详见下表：单位：万元经营工程数量单价年收入交易收入200万吨20元/吨4000运输收入27000000吨公里0.4元/吨公里1080仓储收入5000吨3元/斤1500销售收入4000吨2500元/吨1000合计66502、销售税金及附加估算按照国家有关规定，本工程应缴纳营业税、城市建设维护税和教育税附加。营业税率按5%计取，城市建设维护税按营业税的7%，教按营业税的7%育税附加按营业税的3%计取。详见附表《销售收入、销售税金及附加估算表》3、所得税：按25%计算。三、总本钱费用本工程计算期内正常年总本钱费用为3650万元，其中固定本钱2409.2万元，可变本钱1241万元。经营本钱为3097万元。本钱估算构成如下：1、原辅材料及动力消耗定额及价格按生产技术方案确定的消耗指标估算，原材料及水、电、汽价格按企业提供的价格计取。详见附表9《外购原辅材料及燃料动力费用估算表》2、工资及福利费根据设计方案确定的新增职工人数100人。职工平均工资按2000元/人.月计算〔货车司机工资较高〕，福利费为工资总额的14%，各项社会保险及住房公积金按工资总额的26.5%计取，工资福利费用为337.2万元。3、折旧费及摊销费折旧按平均年限折旧法计算，应计提的固定资产原值为8922万元。固定资产折旧按分类折旧法计算，建构筑物折旧年限20年，机械设备折旧年限11年，净残值率按5%考虑，年计提349.8万元。摊销费工程无形资产为2000万元，按11年摊销，年计提摊销费为181.82万元；递延资产为13万元，按5年摊销，年计提摊销费为2.6万元。无形及递延资产摊销费详见附表7固定资产折旧费详见附表8。4、修理费修理费按折旧费的50%计取，每年174.89万元。5、财务费用长期借款利息、流动资金正常年借款利息，计入财务费用。6、其它费用通过分析同行业各项费用数据，结合本工程生产规模、人员和设备等具体情况，分别预测计算期各年其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用。其他制造费用根据企业的具体情况，暂按工资福利费的2倍计提；其他管理费用根据企业的具体情况，暂按工资福利费计提；其他营业费用按销售收入的5%计提。达产年的其他费用估算为1344.1万元。总本钱费用