国际项目工程部管理制度

4第一节：工程部管理职责与范围 4 4第三节：工程部人员结构工作图 9 第六节：制冷机房冷站值班制度 第十七节：水箱间安全卫生制度 第子十子节，备品备件采网制度 第上十二节维修材料及重具领用制度 第二十三节：值班交接班制度 第三章：大厦室内装修管理 第二节：楼宇室内装饰装修管理办法 第三节：装饰工程竣工验收准 第四章：现场成品保护和管理 32第二节：成品保护工作程序 第三节：成品保护工作要求 第五章设备的登记建档 1 设备的登记建档内容 第一节：工器具的配备 44第四节：工器具的使用 45第五节：工器其的报损 第七章：计划管理工作 45 45 47 第八章：设备保养与日常管理 49第一节：保养计划的制定原则 49 49 第五节：空调系统的运行管理 第六节：消防设备的检测和试验 第七节：日常巡视管理 第八节：日常维修服务及管理 62第九节：电梯的定期检测 第十节：电梯的维修保养 第一节：能源管理工作计划 第二节：能源管理工作要求 第十章：图纸资料的管理 第二节：图纸资料的管理 73 第十一章：工程管理指标 第三节：管理指标的考核 第十二章：突发事件的处理 85 85 852 91 第三节：机房安全 第四节：用电安全 第五节：电梯安全 第七节：高空作业 第二节室内的噪音标准 第三节室内空气质量标准 3第一章：工程部岗位职责第一节：工程部管理职责与范围1.负责供配电设备系统的正常运行及管理工作。2.负责空调系统设备的正常运行及管理工作。3.负责给排水系统设备的正常运行及管理工作。4.负责编制设施、设备的维护、保养及维修计划并组织实施，以保证设备设施的正常使用。5.负责编制、核对日常维修的备品、备件采购计划。6.负责监督检查设备能源消耗情况。7.负责对大厦给排水系统、消防系统、及日常维修进行管理。8.负责制定责任范围内的岗位职责、安全操作规程、检修程序及设备年度、月度维修计划，定期检查设备设施完好状态。9.负责培训下属技术员工，提高服务技能，使之达到工程部各岗位所高的技能。10.负贡职责范围内设备安全管理和人员安全教育工作11.负责按国家规范标准管理技术资料档案。12.负责房屋的维护和设备、设施的更新、改造13.负责重要工程及改造项目的可行性审查及施工质量，进度的监督。14.负责工程技术方面对外的业务。15.负责工程部管辖外委合同的执行和监督。第二节：工程部员工岗位职责(一)工程部经理直接上级：物业总经理直接下属：设备运行领班、综合维修领班岗位职责：1.贯彻执行物业总经理的指令，负责工程部的日常管理，对物业总经理负责。2.主持部门工作例会，检查各专业班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3.全权调配工程部人员及负责设备管理，界定各班组工作范围及职责，为客户及各部门提供良好的服务场所和条件。4.安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5.审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。6.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。47.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8.负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。9.培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估。10.组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监督外判公司的工作。11.根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12.负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重。维护和提高公司在社会上的良好形象。13.确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。14.为每年之工程开支和水电费做出预算案，并提交物业总经理审批。(二)设备运行领班岗位职责：1.确保空调、变配电、给排水系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查系统的运行状况、控制状态，重阅运行记录，发现误差立即纠正。2.提出设备系统维修保养计划和备品备件购实计划，每月定期上报工程经理审定，并负责组织实施。3.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，全面配合相关人员进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。4.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证机房及设备的干净整洁。5.做好下属员工的技术培训和考核工作。6.做好技术档案的建立、管理和设备维修、运行、检查、保养的记录，总结经验教训，提出合理化建议。7.负责制定系统的运行方案、流程及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。8.配含工程经理组织大型机组等设备的年检及监督外派维修保养工作。9.提交每周/每月系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。10.保证大厦内设备及相关附件保新维修工作的安排11.协助工程经理进行工作；5计算年度开支预算重大设备维修保养外派的标书制定及报价单的审核监管承包商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收(三)设备运行技工直接上级:：运行领班1.协助主管做好变配电、空调地、给排水和消防设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保各系统的正常运行。2.认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。3.按照维修保养制度的规定，协助领班做好对各系统的维修保养计划及其实施，使设备始终处于良好的运行状态。4.及时向领班提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。5.管理使用好公用工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态6.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全b)每班必须对设备间进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。c)坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格7.发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障是完成后编写事故报告，交工程领班审阅。8.按要求开闭设备，不私直调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。9.严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。(四)综合维修领班职责直接上级:：工程部经理直接下属：万能工、维修技工岗位职责!1.负责编制设备的维护、保养及维修计划。2.负责安排客服部转交的维修需求。2.负责制订机修备品、备件采购计划。3.负责机修工作记录的检查，保证记录的准确性、完整性。4.听取维修人员的工作汇报、工作建议，并帮助维修人员解决工作中的技术困难。5.负责对维修工作不合格品的处理、纠正和预防措施的实施及跟踪检查。66.负责设备检修的验收工作，保证设备的完好率。7.负责和运行维修领班沟通维修情况，按时完成工程经理安排的临时工作。(五)强电维修工1.熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2.服从领班的工作安排，保证按质完成工作任务。3.按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、4.照明系统进行维修保养，并达到质量要求。5.维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。6.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。7.发生事故时，维修人员应保持冷静，按照安全操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。8.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报维修领班，并尽快回到值班地点。9.按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。10.严格执行员工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。(六)弱电技工直接下属：无1.负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。2.系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报维修领班审定，并负责组织实施。4.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或上报领班安排联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。5.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。6.做好设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设7(七)万能工2.按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对3严格执行岗位贡任制及安全贡任制，确保人身和设备安全。7.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到(八)电梯工职责5.严格执行职工守则8工程部经画员员工瓦木油工工修工行工综合维修主管9第二章：工程部专项管理制度第一节：配电室值班制度1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保变配电系统的正常运行。3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。4.新到的或临时工作的人员要进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。5.值班人员要服从上级分配，并完成好交给的工作任务。6.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电事故。7.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服。着装整齐。8.值班人员根据设备系统的仪表指示进行必要的调整操作，使设备在正常状态下运行。9.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。10.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一且发现设备缺陷及时处理，做好运行记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报上级主管人员，通知维修人员处理，并做好工作日志的记录。第二节：高压变电室安全操作规程大厦供电由高新开南站分单路10KV供电，经电缆分界室至高压配电室。大厦高低压变配电采用高压单路供电，配备300KVA发电机组备用.三、运行与操作在正常双路供电时，高压1号进线(201#路),带高压侧211#断路器，高压II号进线(202#路)带高压侧221#断路器。此时高压201#柜合、202#柜合。低压I段母线401#柜合、低压Ⅱ段母线402#柜合，母联445#断，(低压母线401#、402#、445#不能三组同时投入)402#、402#开关可选择手动/自动方式，445#开关可选择手动/自投自复/自投不自复。2.高压配电室需由两人值班，值班负责人应由值班工作经验丰富的人员担任。3.在高压变电室停电检修或进行安装工作时，值班人员应负责完成安全技术措施及安全组织措施有关规定的工作，并向工作负责人指明停电范围、工作范围及带电设备的位4.电气设备停电后，及时做好安全保护措施，预防因随时有突然来电，造成设备损毁\5.在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，值班人员应立即上报上级领导并联系相关部门。第三节：配电室门禁制度1.非值班人员未经允许不得进入配电室。2.值班人员不得在配电室会客。3.外单位无关人员一律不准进入配电室。4.值班人员谢绝一切未经相关领导允许的参观活动。5.值班人员如遇有特殊情况，应及时通知相关领导或当值经理。6.值班人员要对领导批准进入配电室的外来人员要认真做好登记。第四节：配电室安全、防火制度1.非电气值班人员不得随便进入配电室。2.配电室应保持整洁，严禁烟火，严禁存放易燃、易爆物品3.定期对变压器，开关柜进行维护和清扫，保持清洁，防止因坐污造成的短路，对电气设备，线路要经常维护检查，发现问题要及时解决及时上报。4.值班人员要坚守工作岗位，认真监视电压负荷变化情况，认真填写运行记录。5.停电清扫时按安全规定进行清扫。6.电气工作人员安装，维修电器设备路线时，必须按规程操作，严禁违章作业。7.工作人员要熟知本面电室的消防设施及要求.8.在岗人员要熟知灭火器的工作性能和使用程序。9.机房内需要动灭施工时，必须严格遵守有关规定，办理相关手续。清理动火现场周围的可燃物和易燃物。备妥消防器材后方可施工。第五节：配电室紧急联络制度1.员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报运行领班2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。运行领班无法处理的及时上报工程经理。3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降到最小程度，最大限度地保护客户和租户利益。4.工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录.5.各专业领班，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解决后，应及时向管理处报告整个事件的调查和处理情况。6.遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水，供电、供气等部门联系电话：高新区供电局调度室：7.本部门联系电话：第六节：直燃机房冷站值班制度1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切揣好协作、配合，确保空调系统的正常运行。3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。对新到的或临时工作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。4.值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。5.值班人员要掌握系统运行方式，防止由手方式不清、系统不熟造成事故。6.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服，着装整齐。7.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。8.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。9.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好运行记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好巡检日志的记录。第七节：直燃机房、冷水机组安全运行规程1.严禁超越安全“设定值”调节安全装置。2.严禁先开“冷却水泵”,后开“冷温水泵”。3.严禁先停“冷温水泵”,后停“冷却水泵”。4.严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。5.严禁在保护功能异常时开机。6.严禁安全阀动作值设定高于1.2Mpa。7.燃气机房严禁在“燃气泄露检测器”及联动装置有疑问或通风不良时10.当机组主开关位于“OFF”有较长时间应于开机前24小时合上主开关11.对压缩机润滑油进行预热，预热时间视季节和环境温度不同可不同，但最低不得少于12小12.室外温度低于0°C时，停冷水后，冷水循环泵应连续运转，以防止冷水结冰冻坏机组、闸5.值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导5.空调机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周围8.工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握木岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保空调系统、给排水系统3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅白脱离工作岗位。对新到的或临时工4.值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。5.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电、停热、停水事故。6.值班人员在值班期间要求穿公司统一配备的工作服，着装整齐。7.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。8.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。9.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好巡检日志的记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好巡检日志的记录第十一节：水泵房安全操作规程1.当值员工必须熟悉本规程和运行管理规程，严禁盲目操作。2.作业人员必须熟悉各配电柜与各水泵之间的联络操作程序和操作方法，并确认无误后，方可操作。3.消防泵、生活泵、喷淋泵、排污泵、加压泵在一般正常情况书，选择控制开关放在自动位置，所有操作标志简单、明确、清楚。4.在调试、维修有关设备时，必须在工程部有关领导的批示下有人监护才能进行，严禁盲目操作和擅自投试。5.泵房全部设备的启动和停止应在控制屏上进行，严禁违章操作，并必须完成下列工作：6.启动前需将控制功能选择开关放在停机位置。7.将所需操作设备的王屏电源开关合上。8.把控制电源打开。9.完成上述工作局在控制屏上将选择启动运动方式。11.要求当值员工必须全部掌握泵房各管道的走向，阀门的作用和整个系统的联络运行和日常保养、维护工作。第十二节：水泵房门禁制度1.非值班人员未经允许不得进入水泵房。2.值班人员不得在水泵房会客。3.外单位无关人员一律不准进入水泵房。4.值班人员谢绝一切未经允许的参观活动。5.值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导。6.值班人员要对领导批准进入水泵房的外来人员要认真做好登记。第十三节：水泵房紧急联络制度1.员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报专业主管。2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。主管无法处理的及时上报工程经理。3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降到最小程度，最大限度地保护开发商和租户利益。4.工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录5.各专业主管，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解决后，应及时向公司报告整个事件的调查和处理情况。6.遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水，供电、供气等部门联系7.联系电话：自来水公司：市政维修中心：8.本部门联系电话工程部经理：值班员：第十四节：电梯机房巡检制度1.每日8:00开始对公司内部电梯逐台检查，检查内容：a)电梯运行情况有无异常现象。b)轿厢内按钮是否灵活，可靠。c)轿厢内照明、风扇是否正常。d)拽引机，有无异常声音，电机是否过热。e)检查油位、油质和油温。2.发现问题应通知维修人员进行处理，在处理前应挂电梯停用标志。3.电梯管理人员每月应不少于四次定期维修调整、加油。4.检查分包方和司梯工的《运行记录》是否填写属实。5.检查分包方是否严格执行电梯保养标准及电梯保养记录，如不符合时，应通知电梯专职管理人员的上级部门进行处理。6.专职巡检人员要做好电梯巡检记录。第十五节：电梯安全工作规定1.电梯必须经技术监督局检查验合格，取得安全许可证后，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训。持证上岗。2.每日工作前，应检查开、关门是否正常，轿厢内照明是否正常。3.先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行状态是否良好。4.检查内外电路是否失效及厅外呼叫的信号或指令的执行是否正确。5.轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。6.不可用身体或脚操作，更不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。7.当电梯在运行时，禁止擦拭、润滑或维修机件(检修时例外，但要做好安全措施)。8.运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取响应的保护措施。9.严禁用检修速度作为正常使用，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿门作为电梯的启动或停止。10.轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运K物体。11.电梯因某种原因失去控制或发生超重无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶员和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，可借助各项安全装置的自动作用，将轿厢予以停止。12.当电梯运行中出现故障，维修人员需10分钟内到达现场。13.如果电梯在行驶时爽然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修人员到场处理故障，禁止人为强行开启电梯门，跳离逃生。14.电梯发生敌障，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动时，需设标记，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力量不足可聘请劳动部门安全认可的单位进行维修工作。15.每月定期全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼钮、轿厢门开关键、楼层选择键等是否正确灵敏，安全门挡，对讲电话、警钟、救生窗、紧急照明灯、超载报警器等保护装置是否有效，启动、运行、停落是否平稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无声响，各电器设备有无损坏，井道有无被严重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知电梯维保单位检修。第十六节：电梯机房安全防火制度1.闲杂人员不得进入机房。2.机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。3.定期维护电梯机房的电气设备，防止因电气短路引起的火灾。4.电梯机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周围的可燃物，备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。5.电梯机房应配备一定数量的灭火器具，任何人未经允许不得擅白移作他处使用。6.定期由主管人员检查灭火器具的有效期，必要时予以更换。7.工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。第十七节：水箱间安全卫生制度1.二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，应当经县级以上卫生监督检验机构术质检验合格。2.遵守卫生管理制度，负责饮用水卫生管理、水质检验和检验结果定期上报；3.从事直接供水人员应当经饮用水卫生业务知识和饮用水卫生法规培训由县级以上卫生行政部门考核合格取得培训合格证后方可上岗。在岗位水人员每年应当复训一次。4.新参加工作和临时参加工作的供水人员，取得健康合格证后，方准从事供水工作；供水人员每年进行一次健康体检。5.凡患有国家《生活饮用水卫生监督管理办法》第十一条第二款所列疾病(包括病原携带者)的，不允许参与生活饮用水有关的工作。第十八节：水箱间安全工作规程1.定期对其有关人员进行安全教育，树立“安全第一”的思想。2.大厦水池、水箱间应严格执行门禁制度、水池、水箱盖板随时上锁，禁止陌生人、闲杂人员进入。3.禁止擅自关闭紫外线消毒器。4.水箱间内地漏应通畅。5.水箱间内不得堆放易燃易爆物品及杂物，保持清洁干燥。非操作人员未经允许不得入内。6.控制柜的电气操作应符合安全规程，需有人员进行监护，在室内显要位置安放灭火器材，并由专人负责保养及维护。7.对水箱间内的各种设备设施应定期进行检修维护。每日定时巡视并认真填写操作记录。检查电机、水泵运转是否正常，有无不正常发热、异常声响现象。压力表、安全阀是否完好并定期进行检验。8.对水箱间内机器设备的操作应符合其操作规程，各阀门有永久性标示牌，防止误操作。9.发现故障应及时进行处理，并立即报告上级主管，将损失限制在最小程度内。第十九节：机房“动火施工”制度烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。第二十节：机房钥匙管理制度1.凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交管理处保管。2.凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。3.不允许私配机房钥匙。4.无关人员不得借用机房钥匙。5.机房钥匙一旦遗失必须立即申报。6.无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。7.饮用水水库、水箱的钥匙专人管理，不随便领用。第二十一节：备品各件采购制度1、保存所有设备的维护、操作、使用说明书2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合大厦所配备的设备的数量，提出至少应保证1~3年所需的备品备件清单。2、国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。3、国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。4、同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。5、考虑到进计配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存，第二十二节：维修材料及工具领用制度1.维修部门可按批准的计划领用物品，首先填写规定的领料单，由工程经理签字批准后，到管理处仓库领用。计划外需领用物品，除以上程序外还要主管经理批后方可领用。2.各部门领用的物品，必须建立领用物品使用登记簿，注明每件物品具体用途、数量、领用人及使用人。3.有回收价值的备件应以旧换新。4.建立个人工具使用单或台帐，每年定期核查个人工具使用状况。5.个人工具的报损或更换，应书写申请原因，经领班、经理确认后，方可领用。6.工程剩余材料应及时退库。7.各专业公用工具由各主管分管，具体领用或更换也应申请原因，经批准后，方可领用。8.未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于大楼以外。9.凡出大楼的材料及工具均应有工程经理签署的出门证，并交保安检验。第二十三节：值班交接班制度一.值班人员应该按安排的值班表进行倒班。第一节1.交接班工作，应认真地进行设备检查和了解运行方式，做到“交第二节的清”、“接的明”,防止交接不清出现漏洞，确保安全运行：2.1交接班时若遇到设备系统故障，接班人员在得到交班人的同意后协助处理，操作完毕或告一段落后，再进行交接班。2.2交班人员未办完交班手续，不得擅自离开工作岗位。2.3交班人员应主动向接班人员详细地介绍设备运行状况、系统运行方式和发生的异常和缺陷。2.4交班人员在交班前应做好责任区的卫生。2.5交班人员在交班前将公用工具、消防器材清点备齐。2.6交班人员在交班前做好运行方式及设备发生缺陷的完整记录，为接班人创造良好的条3.1交接班制度是保证设备连续安全运行的重要条件之一，交班人和接班人双方必须主动配合、严肃、认真共同负责把交接班工作做好。3.2接班人员在接班前10分钟到达工作现场，对本岗专责范围内的设备、系统进行认真的检查，向交班人员了解设备运行方式，设备检修和缺陷情况，并检查工具和消防设施是否齐全齐备。3.3接班人员检查发现设备缺陷和运行异常情况，应向交班人员提出协商解决，影响交班时汇报上级解决。3.4接班人员经检查和了解认为一切正常后，应按正点办理交接签字手续。3.5接班人员在接班前四小时不得饮酒。3.6精神状态不佳时不能接班第三章：大厦室内装修管理第一节：装修管理的若干规定规则周一至周五晚7:00至次日早7:00,周六、日可全天施工。如需改动，须由物业管理处委托具有相应资质的施工单位进行，费用由业主/租户承担。1.电气设备的安装必须符合国家有关电气安装规范。2.装修施工单位在施工期间应对单元内的安全负责。在施工前，必须按消防规定配置足够的灭火器(1只4公斤装灭火器/50平方米)。3.施工需要动火或电焊，必须事先到物业管理处办理“动火证”,并提供相关操作证件。三.结构及公共系统装置，室内装饰不能凸出公共走廊。2.禁止在外墙玻璃上钻孔或粘贴任何设施。隔墙不得固定在外墙玻璃上。所有装置不得与外墙跛璃、结构件等相接触。3.在未得到物业管理处的书面批准下，禁止在楼内地面、柱梁、结构墙以及相邻单元共用的隔墙上钻洞、挖槽、切割、剔凿。所有施工程序，均不得危及大厦安至4.如需连接公共系统，须负责所有从连接点以下设施的保养、维修、拆除和更换。四、材料堆放与运输2.施工中所有材料、工具及垃圾等必须放置在单元内，不得占用公共部位。3.施工期间的材料运输请按照指定通道运输，并需要对运输通道(含电梯)进行必要的防护。五、垃圾清运1.装修垃圾必须日产日清，由装修施工单位负责将装修垃圾清运出大厦，如委托物元/车的标准向委托方收取。洁卫生。3.运送垃圾时必须按规定时间使用指定货梯，严禁使用客梯。1.装修施工应按照建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和其它建筑施工规范的要求施工。2.业主/租户应对单元装修完工后的情况负责，既使按审批方案施工后空调通风或其他系统的变化，物业管理处亦不承担责任。七、违规处理修工作，直至改正后方可重新进行施工，因停工造成的工期延误或其他损失由装修施工单位承担。2.如装修未按审批图纸施工，物业管理处将通知业主/租户进行整改。直至合格。3.装修施工如果对原有设备、设施造成的损坏，由物业管理处负责修理，业主/租第八节、其它第二节：楼宇室内装饰装修管理办法1)施工单位应严格遵照《大厦装修手册》实施执行。2)物业公司向施工方进行现场建筑结构、机电设施、设备情况交底。提供必要的施工能源、设施和条件，根据租户要求和建筑施工规范进行现场监理。负责施工现场外围的安全保卫主作，负责与施工方相邻施工单位的各项协调工作，对施工方违反规定的情况有权处理和要求支付违约金或赔偿金，组织竣工验收。3)施工前，施工单位必须将施工现场的门，窗上用白纸遮挡，必要时还将安装护板，护板安装后要刷乳胶漆并保持整洁。4)施工单位需将物业公司安保部签发的施工许可证贴在施工区域的门上处理好与相邻业/租户的关系，如因装修引起的业/租户投诉，应立即停止施工，并及时采取措施改进施工，严禁与业/租户发生纠纷。5)爱护电梯设施，不得划伤轿壁或天花板，防止并及时清除施工碴土，防止垃圾卡堵电梯门缝。如有损坏照价赔偿。6)施工中要保护好烟感探头、消防用具、电气设施及其它设备，严禁私自拆卸和改动，因施工不当造成消防系统损坏的，由施工方承担所有维修费用。物品应单独存储，并设专人保管。8)凡施工中因使用卫生间、水房、电梯(货梯)造成地面、墙面污染的，必须及时清洁干净。9)如有客户因施工造成卫生状况不佳，影响客户正常办公而投诉的将从重处理，直至停工。10))施工现场使用锯台、创台产生的创花和锯末要随时清理，不准过夜。11)搬运装饰材料、垃圾，装修公司须按物业公司指定位置、方式和时间堆放并及时清运。搬运材料必须按指定电梯运载，并服从管理人员及保安的安排。禁止将垃圾、装修材料直接倒入垃圾间或放置在公共部位。12)做好施工场地的封闭工作，防止灰尘飘入非工作区。离开施工区要注意清扫脚下泥土，保持楼道公共卫生。13)施工前，应将房屋所有下水及管道地漏理任，勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入下水管道或地漏内。14)搬运装修材料时，应遵守物业管理人员的指挥，且无损坏电梯轿厢、走廊、墙壁及其他公共场所的设施设备，如有遗散物应及时扫净，以免造成设备失灵或损坏。15))装修材料须小心放置，禁止将装修物品、其他物品及废料等放于窗外或门外，以免从高处坠下，舱及他人安全。16)5)楼板录重200kg/m²。严禁超负荷堆放施工材料。17)楼板吊挂打眼避开楼板内预应力拉筋(楼板上有白色标示)。18)石音板吊顶必须在风机盘管、各种截门及开关旁预留检修口。原则上应预留尺寸为500mm×500mm拆改消防喷淋、烟感设施必须按原编号密封妥善保存。19)因装修工程所引致大厦结构及设施损坏，包括业主/租户室内共用设备管线及异产吡连房屋的结构设备设施、室内装修，均应由造成损害的装修公司承担责任及做出赔偿。若装修公司拒绝赔偿，则由该装饰公司所装修房屋的业主承担全部责任。1.施工现场必须有防火负责人，如防火负责人外出，必须指派其他人员负责现场的防火安全工作。2.施工现场严禁吸烟、喝酒、喧哗打闹，不准在非工作区滞留、闲逛。施工期间，施工单位应随时接受保安人员检查，施工单位必须自备轻便灭火器，来火器要保证灵敏有效(按施工面积：每三十平方米配备一具四公斤ABC干粉灭火器)。消防器材须放在明显易取处，每天检查其是否处于有效状态，保证满足消防需要。移动或改造消防设施必须由消防部门和物业公司共同认可的消防工程公司施工，严禁施工单位随意移动、遮挡和拆卸消防设施，包括消防门、消防喷淋头、消防烟感探头、温感探头、消防喇叭、应急灯、消防排烟装置、消防栓箱、消防标志和防火卷帘门等。施工中各种装饰材料要分类码放整齐，留出防火通道，可燃垃圾及时装袋，当日必须清理施工现场。消防水龙只限用灭火，任何人不得将消防水用于冲洗或取为他用：施工现场必须随时清除易燃物品，并设专人负责施工区域及相关通道的卫生保洁工使用电器必须做到一机一闸，线路绝缘良好.施工现场不乱拉电线，不使用任何电加热器具。在装修自用区内严禁吸烟，尤其在使用易燃易爆物品时应加倍留意烟火，并保证有动火时物业公司派人在现场监督。施工单位动火前应负责对施工范围内的烟感和喷淋头做出保护，防止系统出现误报及启动现象。施工机具及材料堆放在施工现场，不得堵塞遮掩消火栓，消防专用通道和任何公共通道，如在公共区域乱堆乱放其丢失、损坏由施工方负责。每日施工结束后，施工单位防火负责人应对施工现场进行安全检查，断电、拉闹并关好门窗，在确保无火灾隐患后方可离开现场。装修使用的易燃材料(如木龙骨、木制灯箱、棉布装饰物等),必须刷防火涂料，否则不准使用。装修施工使用的壁纸，地毯必须有北京市消防局的检测报告，否则不准施工。施工结束后，现场内严禁存放任何易燃易爆物品。使用电动工具要严守操作规程，使用切割机要选择安全地点，防止切割产生火花刮溅引起火灾。使用锯台、刨台产生的创花和锯末要随时清理。电器设备的安装与维修必须由专业人员进行，操作人员必须持有劳动局核发的电工操作证。施工现场使用的临时照明线应架空铺设，电线的选型应使用双护套线或电缆线，使用200W以上的白炽灯，其灯口应采用陶瓷灯口，且照明灯与可燃物距离必须保持0.5M以上，严禁使用碘钨灯。19.施工现场使用的临时配电箱应放置在干燥的房间内，箱体必须是不燃材料制成，箱内各种电线接头要安装牢固，并装有漏电保护器，箱体周围不得存放易燃物，露天施工现场使用的配电箱应有防尘、防雨保护。20.施工现场严禁乱拉临时电源线，却因施工需要安装的临时线应选用电缆线或双护套线，用后立即拆除，严禁使用麻花线。21.施工现场使用的电源接线板要符合国家的安全标准，接线板不准串联使用，插销与插座相匹配，接线板周围不得有易燃物，严禁将无插销的裸线直接插入座内。22.施工现场严禁使用任何电加热等大功率电器设备，禁止超负荷用电，因施工需要而使用的必须经物业公司安保部批准和工程部门核准后方可使用。三.施工人员管理1.施工人员入场前需到物业公司办理《出入证》手续。出入大履和在施工现场须随身佩戴，不得转借、涂改，自觉接受管理人员的检查：2.施工人员应注意文明礼貌，使用文明用语，服从物业公司监督人员管理，严禁施工期间会客及进行与施工无关的活动。3.施工人员进出施工现场一律走货梯、楼梯或指定通道，禁止到非施工区活动。4.施工人员必须使用指定卫生间，注意卫生间的清洁，不得使用非指定卫生间。5.施工区域内不得大声喧哗，保持肃静6.不准在楼层卫生间内洗浴、洗衣服等7.每日施工完毕，均要断电、拉闹并关好门窗，在确保无火灾隐患后方可离开现场。8.不得出入与施工无关的楼层。9.严格按照太度指定的时间施工，不在工地留宿，如有特殊情况，需经物业安保部同意并登记备案。10.若施工区域为公共场所或在客户视线范围内，施工人员休息时不得随意倒睡。11.施工区内不得有喝酒、赌博、打斗之行为。12.服装整齐，禁穿奇装异服、赤膊和穿拖鞋，严禁穿破坏地面、地毯的鞋类。13.有坠落物的施工现场，施工人员需戴安全帽方得进入。14.施工人员必须严格遵守有关消防法规、规章和规定.禁止在大厦内焚烧任何物品，大厦内任何区域均禁止吸烟。15.非专业电工人员严禁安装用电设备，工作完毕切断电源，彻底消除火险隐患后方可离开。16.装修施工单位在装修工程中应遵守政府有关规定和管理办法。任何违反规定的做法都将由业主/租户负责改正，费用由业主/租户负担。在装修过程中应避免与原有设备相抵触，任何因此需更改的费用都将由业主/租户来负担。17.在接到业主/租户提供的图纸、资料五个工作日内，物业管理处将通知是否得到批准，如需要修改，业主/租户须重新提供修改后的图纸及资料。18.在未得到物业管理处的书面批准前，不得开始装修工作。19.装修施工单位应采取措施对单元门至货梯门之间的公共区域进行成品保护。20.装修施工单位应为装修工人投保有关基本保险及公共责任保险。21.装修施工单位的装修工人进出大厦应走指定通道，乘指定电梯，使用指定卫生间，不要让装修工人在楼内留宿。22.装修管理费(8元/平方米)收到书面批准后，到物业管理处交付装修管理费。23.装修保证金(50元/平方米，最低不少于10000元)同时需要交付装修保证金，用以支付因装修造成设备设施损坏的修理费用。如果保证金不足以支付所需修理费用，物业管理处有权追收不足金额。当装修工程经物业管理处验收合格，装修保证金在扣除所需的费用后，余额于三个月后无息退还。24.装修用电： 大厦使用预付费电表，请提前到物业管理处购买施工用电。如装修机具功率超过单元内用电功率时，须向物业管理处提出书面申请，在物业管理处的指导下，采取有效临时措施，但费用由业主/租户承担。25.物业管理处对所有装修部位将进行不定期检查，特别对消防、安全情况将进行重点检查。第三节：装饰工程竣工验收准装修工程完工后，出装修公司提前二天书面通知装修事务部验收。物业管理人员汇同工程部专业技术人员进行验收。单项工程或隐蔽工程可在竣工前单独进行验收，物业公司重点验收项目应包括但不限于以下项目：1.、装修手续是否齐全，是否按《装修申请表》所列施工图及设计方案进行施工；2.是否在装修过程中损坏公共设备，消防设施设备等；3.是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所；4.游改建项目是否影响异产眦连物业的正常使用；5.是否改动了水、电、气表及空调、供暖设备；6.卫生间原有的防水层是否完好；7.室内各种管线包封后是否留有检查口；8.室内装修是否对楼宇的安全产生影响；9.装饰公司在装修期间有无违规行为。第四节：有关装修管理需要签署的文件室内装修责任协议书兹有用户公司委托公司(以下简称乙方)对其租赁(购买)的大厦(以下简称甲方)号办公室进行装修。为加强对装修工程的管理，确保工程质量和大厦正常工作秩序，甲乙双方同意签定本协议书。一.乙方同意交纳本工程项目总金额%的管理费，计人民币万元。在此基础上，乙方可以使用大厦的货运电梯、施工用电及楼面其他公用设施。二.乙方按工程总金额的%(或最少不少于元)数额交付施工押金，肝元，装修工程完毕后，若未有违章建筑事项或对大厦物业的中央系统做出损环。甲方将退还乙方施工押金，否则甲方按规定扣减押金后退还乙方剩余金额。以上款项退还时均不考虑利息。装必须牢固，插座电源线严禁从平顶上通过，接地线和接穿管到位。意见。六.不得干预大厦的中央系统设备若有需要做出改动，必须得到管理公司的许可，否则须对损坏造成的损失做出赔偿。七.所有施工人员均应办理临时出入证。办理时需中报工种、人数、装修时间，并应交本人身份证复印件和一寸黑白照片一张。八.施工工人必须遵守大厦各项规章制度，进出大厦一律走职工通道，上下楼层一律乘货运电梯。请，以使甲方能按计划安排。未申请而突然要求使用时，甲方有权拒绝。十.装修时间为每天8:00-21:00,特殊情况需延长时间和节假日施工应向甲方物业部提出申请并填写《加班申请单>>。走道等区域。人员不得上岗。十三.施工现场应按规定配备消防灭火器，严紧吸烟，严禁擅自动用明火。切割、焊接等动用明火时应向甲方保安部、工程部提出动用明火申请，经批准并落实监护人和防火措施后方能进行。十四.从事开槽、敲打、使用冲击钻等高度声响和油漆、涂料等有强刺激气味的工作不得在白天办公时间内进行。十五.装修的建筑垃圾，乙方应负责及时清理。清运垃圾时应注意不得散落在走道、电梯内。如有散落应及时打扫干净。十六.乙方搬运物品离开大厦，须持有大厦出门证。十七.甲方有权对整个施工过程进行监督。甲方发现乙方有违反规定的情况，有权对乙方及当事人进行批评教育和罚款处理，如有相邻客户对施工投诉，甲方有权进行处理，乙方将情况予以说明，并立即改正施工方法；如发现乙方违反核准的设计方案，甲方有权停止乙方施工；如乙方施工中损坏大厦设备和建筑物应负责赔偿。十八.乙方应对施工中安全工作负责，加强对施工人员的安全教育，有因施工人员违章而引起的事故，乙方应承担全部责任，对造成甲方的损失应负赔偿责任。1九.工程结束，由甲乙双方和用户共同组织验收。如有不合格乏处乙方应负责整改。验收合格，三方签署<工程完工确认书，甲方负责送电，乙方应向甲方提供一套完整的竣工图纸(包括电气、照明、分隔等)。二十.有未尽事宜，双方可另行协商解决。本责任协议书双方各执一份，签字盖章后有装修消防安全承诺书为确保大反楼单元.装修工程施工期间的消防安全，遵照北京市人民政府有关规定，实行防火责任制，现装修事务部要求装修公司签定本承诺书，承诺要点如下：1.依据装修设计方案，接受装修事务部对本装修工程进行监督。2.如装修事务部发现施工有不安全的因素，有权下令改正或下令停工直至不安全因素消除为止。3.负责上述单元施工期间消防安全责任，保证不发生火灾等事故。4.开始施工前三天通知装修事务部，以便装修事务部提早安排进场事宜。5.设立现场安全负责人，向装修事务部解释消防安全工作，并对施工安全负责。6.用电、水和动火前应得到装修事务部批准后方可使用。7.电气操作人员应有电工操作证，操作证须给于装修事务部检查和复印存档。在用电前要向装修事务部书面申请，由装修事务部人责任分界以配电箱出线开关下口为界，开关以上由装修事务部负责，开关以下由装8.用水应事先向装修事务部提出，由装修事务部批准后方可进行分接。9.进行动火工作前，应向装修事务部申办动火证，操作应由有焊工本人员执行，严禁11.在施工中如需使用易燃物品时，须提前做好安全存放工作，并报装怪事务部，得到装修事务部批准后方可带入，物品存放量以当日使用量为限，施工完毕后，须将剩14.当发生消防事故时应及时处理，同时报告装修事务部或打碎报警玻璃进行报警，事15.当日施工垃圾应当日清理，尤其是刨花锯沫或易燃垃圾。施工堆料不得阻塞消防通道，严禁遮挡、损坏、挪用消防设备16.每天施工完毕后，安全负责人应认真检查施工现场，防止留下火险隐患，电气设备应切断电源 申请装修内容(包括装修项目、范围、标准、时间及施工图纸等)1.地面做法2.墙面做法3.室内照明5.冷气/暖风6.卫生间做法7.户门做法9.其它项备注3.装修公司保证装修内容不超过以上范围、标准，并按期完成。严格遵守北京市政府的有关住宅装修管理法规及装修事务部制订4.申请时如资料未备齐，限7日内备齐，否则该表自动失5.装修事务部负责现场验收，如无漏、堵及违章，退证后方可退回6.本表一式二份，由装修公司、装修事务部各执一份。第五节装修管理工作流程一.装修手续的办理程序：1.将装修方案、装修图纸向消防部门申报。2.物业管理处将安排工程管理人员向业主/租户或装修施工单位进行技术交底，了解大厦状况。3.装修施工单位应提供营业执照及资质证明复印件并加盖公章(选择的装修施工单位资质应在二级以上)。4.在贵方完成设计后，请将装修方案、图纸、技术资料及已填写好的《装修申请表》提交给物业管理处，物业管理处将以书面形式回复审核意见。5.装修施工单位应提交的图纸：1)平面图：①一总体布置包括办公家具位置图；②所有隔墙的位置、厚度、高度和材料：④摆放重型设备的位置。2)立面图：①各立面详情及高度，用料明细；②户门的设计及安装方法。3)综合天花图：①吊顶类型、布置及高度；②照明灯具位置及类型：③消防烟感原来位置及更改后的位置，新增加的烟感的位置；④所有检查口位置及大小；⑤送风口、回风口位置；⑥水喷淋头位置。4)强电设计图：①拟增改的电气设备系统图；②最大用电电流、功率，以及分项功率计算(可标注在电气段备系统图上);③室内电源，插座的线路走向，室内照明的线路走向和开关位置。5)弱电设计图：①电话布线及电话插座位置图：②电脑网络布线及位置图；③电视插座布线及位置图。6)空调设计图：①空调控制器的原来位置及更改后位置；②空调出风和国风口原位置及更改后位置。7)其它应提供的图纸6.业主/租户收到装修方案审批意见书后，到物业管理处签署《装修期间环境保护协议》、《消防、安全责任书》、《异产吡连房屋装修协议》,缴付装修管理费及装修保证金。7.装修施工单位将施工人员名单、身份证复印件、一寸照片2张交到物业管理处，并办理施工人员出入证。(施工出入证30元/个，其中押金20元/个、工本费10元/个)8.《装修许可证》张贴在单元门外，装修工程便可以开始进行。9.如有隐蔽工程须向物业管理处申请隐蔽工程验收，防水工程应做24小时闭水试验。10.装修工程完成后，须向消防部门和物业管理处申请验收，物业管理处做装修工程竣工验收及备案。11.装修工程验收合格，在扣除必要费用和赔偿后(如果有损失),装修保证金余额于三个月后无息发还业主/租户或装修施工单位。第四章：现场成品保护和管理第一节：成品保护的范围工程施工过程中，施工单位对施工区域内原有的设备设施或已完成施工的部分采取有效措施，予以成品保护，防止上述部位或工程遭到破坏。针对施工特点，应采取相应措施对以下成品采取保护：一.给排水系统2.排水口、地漏3.水表二.通风空调系统1.风机盘管2.温控器3.新风口及风道4.管道保温三.公共设施及通道电梯轿箱层间电梯门及门套入户门及附件天然气管道及附件窗及附件6.地面7.楼梯及木质扶手四.消防及电气系统2.消火栓3.开关面板、插座2.装饰画3.不锈钢制品4.窗台、洗手间云石台面5.金属梯第二节：成品保护工作程序主要是通过合理安排不同工作间的施工顺序先后，以防止后道工序污染前道工序成品。室内装饰装修应符合下列成品保护基本程序规定：办公室应先外围、室内顶部、室内墙面、室内地面及其它一.外围：电梯轿箱层间电梯门、门套电梯厅地面及墙面入户门二.室内顶部：风机盘管进出风口管线类三.室内墙面：温控器开关面板演或幕墙镜面艺术画灯具四.室内地面及其它：洁具室内物品排水口第三节：成品保护工作要求成品保护的方法依据建筑产品的特点，可以采取“防护”、“包裹”、“覆盖”、“封闭”等保护措施，科学合理地安排施工顺序，制定多工种交叉施工作业时，即要在时间上保证工程进度，又要保证交叉施工不产生相互干扰。二.防护：针对被保护对象特点，采取各种防护措施。如；装饰完工的楼梯踏步在未交付使用前采取钉木板保护棱角。三.包裹：将被保护物包裹起来，以防损伤或污染，如：大理石墙面及柱使用多层塑料织物包四.覆盖：用表面覆盖的办法防止堵塞或损伤，如：地漏、落水口、排水管安装后加以覆盖，防止异物落入而被堵塞。五.封闭：采取局部封闭的办法进行保护，如；卫生间洁具安装完毕加锁封闭，防止人员随意六.具体措施：1.给排水系统水龙头：胶纸包裹2-3层面盆、座便：将附属配件拆回，其它部分采用胶纸包裹2-3层1.2水口、地漏排水口、地漏上部首先采用塑料编织品覆盖，其次用水泥封口，深度在5-8cm为2.通风空调系统2.1风机盘管掣料布包封风机叶轮、回内箱入口、出风口处防止灰尘进入。2.2风管进出风口采用硬纸板包封，防止灰尘进入。2.3温控器施工前可先行拆回或就地胶纸包封2.3道保温封板或隐蔽前统一验收，防止保温破损后产生冷凝水。3.公共设施及通道轿箱立面、地面采用硬质木板包封，厚度宜为5mm,天花贴膜。3.2层间电梯门及门套采用硬质木板包封厚度为5mm3.3入户门及附件入户门采用塑料泡沫防护膜覆盖并且应与门连接紧固，厚度宜为2-3mm。门锁胶纸包封2-3层。3.4天然气管道及附件3.4.1管道、阀门天然气管口处安装盲板，防止异物进入，然气管道、阀门制作安装警示标牌。3.4.2天然气表胶纸包封1-2层4.窗及附件覆盖胶纸，把手等附件宜拆回。5.地面所有木地板、云石、抛光砖地面完成后，应及时清理干净，如需使用地面、需于使用之地面上铺设纸皮或夹板方可使用，减少地面磨损。6.楼梯及木质扶手对已完成之楼梯应用板及木方将楼梯外角包封，以免棱角损伤。木质扶手胶纸包封1-2层。7.及电气系统7.2首先将烟感从天花上摘除，其次固定于水泥项板上。7.3消火栓7.4使用保安部消火栓箱专用密封条查封，防正消防器材丢失或挪做它用。7.5电气开关、插座7.6现场胶纸包裹8.其它8.1灯具较小灯具可采取拆除措施，大型灯具胶纸包裹8.2装饰画胶纸覆盖2-3层8.3不锈钢制品胶纸覆盖1-2层8.4窗台、厨房、洗手间云台面上部胶纸覆盖1-2层8.5金属梯金属梯梯脚必须用橡胶皮等物进行保护。第五章设备的登记建档楼宇设备是附属于建筑物本体、供业主长期使用以满足建筑物使用功能的、必不可少的固定资产，其财产所有权属于全体业主。管理好楼宇设备资产是物业管理公司承担的重要责任之一。楼宇设备资产的建档是楼宇设备资产基础管理内容的一部分，主要是指对楼宇配套的各类专业功能设备在安装调试和验收后，投入使用初期所进行的设备资产建档管理工作。它是物业管理单位在接管楼宁物业后，对楼宁设备系统首先要进行的基础管理。第一节设备的登记建档要求一、设备台帐管理规定备台帐》,监视和测量装置应设立《监视和测量装置一览表》。2.各专业工程师或领班根据《设备编号规定》和《监视和测量装置编号规定》对所辖设备统一进行编号。3.各专业工程师或领班负责分类统计和登记《设备台帐汇总册》,《监视和测量装置一览表》,并负责填写和核对本专业的《设备标识卡》、《设备台帐4.各专业工程师或领班对设备的大修、中修和重大设备故障及主要维护保养情况，如《监视和测量装置一览表》,由工程部秘书(文员)或有工程部主管指定专人负责保管和借阅管理，工程部经理或工程部主管负责监督管理。5.相关文件《设备编号规定》、《监视和测量装置编另规定》6.1《设备台帐汇总册》6.2《设备标识卡》6.3《监视和测量装置一览表36.4《设备台帐》6.5《设备大中修记录6.6《设备事故记录》为规范和统一各管理处工程设备的编号，特制定本管理规定。1.本管理规定适用于：各管理处工程部所辖设备编号管理。2.设备编号以设备机组整体为对象，不含机组的部件及配套部件。3.设备编号按系统进行分类，设备的等级按其重要性分类。4.编号方式：XXX—XX—XXXX—XX—X—XXX设备顺序号设备等级设备系统代号物业楼盘代号5.物业楼盘代号：5.1物业楼盘代号：按公司统一规定，如：商务部代号为SW。5.2设备所属系统代号：5.2.1EL—供配电设备包括：高低压配电柜、变压器、发电机、大型灯具、避雷装置、家用电器等。5.2.2AC—空调设备包括：冷冻机组、锅炉、换热器、水泵风机、冷却塔水处理、风机盘管、变风量机组、空调箱、单体空调机等。5.2.3SD—给排水设备包括：水泵、减压阀、气压罐、水箱、净水设备、游泳池设备、热水器、污水处理设备、计量泵、鼓风机等。5.2.4LE—电梯设备包括：升降梯、杂货梯、自动扶梯、擦窗机、品篮等。5.2.5FS—消防设备包括：消防报警主机、消防泵、喷淋泵、消防卷帝、应急广播、排烟风机、正压风机等。5.2.6SA—保安设备包括：闭路监控设备、巡更设备、门禁设备、防盗报警设备等。5.2.7CB—通讯广播包括：交换机、音响设备、放大器、综合布线、网络设备等。5.2.8OA—办公设备包括：复印机、传真机、电脑、打印机等。5.2.9BA—楼宇自控包括：控制设备、电脑、DDC箱、执行机构等。5.2.10PA—车库设备包括：电脑、闸机。出入票机等。5.2.11TL—工具包括：电动玉具、清洁工具、仪器仪表、绿化工具、专用工具。5.2.12TV—有线电视/卫星电视包括：接收机、调制器、制转器、放大器、天线设备、录像机、影碟机、监视器等。5.3设备等级代号4按设备的重要性进行划分，通常1级设备是指对物业住户之生活、工作、安全有重大影响的设施设备。Ⅱ级设备是指对物业住户之生活、工作、安全有一般影响的设施设备。Ⅲ级设备是指对住户生活、工作起支持性作用的设备和设施。1级设备通常包括：高压配电柜、主要低压配电柜、变压器、发电机、消防设施、生活水泵、水箱、冷冻机(热泵)、锅炉、程控交换机、保安监控主机、防盗报警主机、电梯等。Ⅱ级设备通常包括：有线电视、卫星电视(不含用于生产、交易的专用接收装置),背景音响、单体空调、健身娱乐设施等。Ⅲ级设备通常包括：除I、Ⅱ类设备以外的设施设备，如：家用电器、一般工具、泛光照明等。5.4设备顺序号：按设备所在系统按顺序编号，如：所有供配电设备应属EL系统，可从001号起逐个编号；空调系统设备所属AC类，同样从001号起逐个编号至最后一台设备止，依此类推。5.5举例：消防设备顺序号145|类设备消防系统设备6.相关文件6.1《设备台帐管理规定》1.为规范和统一各管理处的监视和测量装置的编号，特制定本管理规定。2.本管理规定适用于：各管理处的监视和测量装置的编号管理。3.监视和测量装置编号方式如下：XX—XXX监视和测量装置顺序号监视和测量装置的类别4.监视和测量装置的类别：P一压力装置如：压力表、压力继电器、压力开关等；T一温度装置如，温度表、温度继电器、温度开关等；V一电压表；S=测量装置如：万用表、钳流表、兆欧表、示波器、点温计、风速仪、声压表、游标卡尺、千分表等0一其他装置。5.1《设备台帐管理规定》5.2《特种设备及监视和测量装置定期检测管理规定》第二节设备的登记建档内容监视和测量装置一览表档案编号：设备名称型号规格设备编号安装位置数量备注123456789统计核对第六章工具的使用和管理合理组织工具的供应和节约使用，对保证楼字设备的正常运行，提高劳动生产率，降低工具支出成本，都有着十分重要的意义，因此在保证日常维修、维护正常进行的条件下，不断降低工具的消耗量，组织监督工具的合理使用和节约，延长工具仪用，降低工具的采购，修复等方面的费用，必须合理制度工具消耗定额，建立建全工具的分级管理制度。第一节：工器具的配备物管维修工具按使用期性质及操作便利原则分为个人领用保管工具和公用工具两种，个人领用工具应根据需要配发，公用维修工具根据设备维修特点配发。.强弱电专业一字改锥、十字改锥3”、4”、6”、8”各1套剥线钳、尖嘴钳各一把试电笔一把克丝钳、电工刀各一把活扳子8寸一把钢卷尺一把插销验电器各一个压线钳、打线器各一把2、公共工具数字万用表两块指针万用表一块于枪钻一把摇表一块电烙铁两把电线盘3*1.5、5*2.5、3*4各一台铝合金人字梯1.5m、2m各一台吹风机一台应急灯两部二.暖通给排水专业1.个人工具管钳子350mm一把改锥4*12、8*12(一字、十字)各一把活扳子6寸各一把六角扳手(公制、英制)各一套活扳子10寸各一把克丝钳8寸、尖嘴钳6寸各一把2.公用工具风速仪、红外测温仪、噪音仪各一台污水潜水泵一台梅花扳手、内六角扳子各一套铝合金人字梯2m、3m各一台电线盘5*2.5一台手枪钻一台电焊机220-380(160A)一台焊线20米铁剪子一把拉铆枪一把氧气乙炔焊一套疏通机一台应急灯两部三.综合维修专业1、个人工具羊角锤一把玻璃胶枪一把玻璃刀、壁纸刀各一把木工扁铲、白油刷1寸和2寸各一把手工刨180、400各一把胶皮锤一把改锥一字、十字、手板锯各一把合尺一把2、公用工具钻合金2m人字梯一台射钉枪一把手枪钻一把电线盘5*2.5一台四、工程部公用工具云石机一台电动砂轮机一台手持打磨机一台手板小车300公斤电锤一台水钻一台对讲机六部第二节：工器具的领用工具借用制度是为了确保工具正常使用。工具借用按时间分可分为临时借用和长期领用，长期领用又可分个人领用和公共领用。1.时借用工具，由使用人填写“临时借用工具表”经批准后，向仓库管理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。在交还时，仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是杏完好无损，若发现问题立即记录，并向2.人领用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经工程部主任批准后到仓库领用，并办理领用手续，领用后个人负责使用保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。3.共领用工具由领班申请，经工程部主管及经理批准后，到仓库办理领用手续，领用后由申请人或指定专人负责保管。4.具调换原则上以旧换新，发生丢失和毁损，由保管者写明原因，向上一级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和毁损，由责任人按当时工具的价格赔偿；屈长期使用正常磨损或损坏，金额在伍百元以内由工程部主任批准办理报废手续，超过伍百元需物业管理部经理批准同意。5.具一律不得带出物业，特殊情况经由工程部主任批准同意后方可借出。临时借用T.具登记表仓库管理员或工程部主任签字：项目名称数量领取日期员工签收交回日期数量库管签收主管签字工程部公用工具借用登记表日期工具名称仓库管理员交还日期交还人仓库管理员周第三节：工器具的保管公用维修工具应由专人负责保管，如需使用时应办理相应的交接手续，由保管人和使用当面清点、交接。如未按此规定交接造成公用工具丢失，由保管人和使用人共同负责赔偿，按规定交接后，使用人丢失公用工具，由使用人负责赔偿。二.公用保管工具丢失，按使用所限负责赔偿，一年以内按原价赔偿70%,二年以内按原价赔偿50%,三年以内按原价30赔偿，三年以上按原价20%赔偿。三.个人保管工具丢失，按使用年限负责赔偿(办法同公用工具丢失赔偿办法)。四，个人工具丢失后，使用人必须持工具手册，经主管同意批准后，办理有关赔偿手续，方可办理注销和领用新工具手续。五.公用工具丢失后，保管人必须持工具手册经主管、部门经理同意批准后，办理有关赔偿手续，方可办理注销和领用新工具手续。六.工具应放在固定场所，有精度要求的工具应按规定进行支撑，垫靠。七.个人工具箱要整齐、清沽、定位摆放、开箱知数，账物相符：无关物品特别是私人用品不允许放在工具箱内。八.使用完毕后的工具应进行油封或粉封，防止生锈变形。九.做好工具的清点和校验工作，由于工具使用的频繁性和场所变更，容易遗忘在工作地点或互相误认收管，因此应每日查对工具数理，主管应每周检查个人及公用工具一次。十.贵重和精密工具要特殊对待，切实做好使用保管、定期清洁、校验精度和轻拿轻放等事项。十一.量具要做好周期检查鉴定工作，经常处于良好状态。第四节：工器具的使用一.在工具操作使用中，使用人应按正确的使用方法操作。二.工具的使用应按工艺要求，在工具强度、性能允许的范围内使用，严禁串规代用(如螺丝刀代凿子)三.不容许专用工具代替通用工具，精具粗用的现象应坚决禁止，并在使用中注意保护精度和使用条件。四.加强工具的磨刃、翻新、修复工作。对使用过程中用钝了的工具要重新磨刃、修复、翻新后再继续使用。五.加强对工具使用的技术指导，在使用工具时和操作过程中严格按工艺规程进行，防止工具过度磨损和损坏，改进工具使用方法。六.不断提高自制工具的质量，延长工具的耐用时间。第五节；工器具的报损一.领用工具分一般工具和易损耗工具两种，一般工具按规定年限更换，易损耗工具根据使用二.已损坏的工具如需更换，应填写工具信用单并经主管审批后交旧领新。三.个人工具因使用不当造成损失后，根据情节按原价赔偿20-60%。四.个人工具价值在100元以下的由专业主管签字审批，100元至500元以上的由工程部经理第七章；计划管理工作第一节；年度工作计划的编制要点一.年度修理计划是设备维修工作的大纲，是物业工程贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括：修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。1、编写设备年度修理计划时，一般按收集资料、编制草案、平衡审定和下达执行四个程序，于每年9月开始着手进行。二.收集资料：编制修理计划前，除做好资料收集和分析工作外，还应做好必要的现场核实工三.编制草案：编制草案应遵循的原则，一是充分考虑下一年度计划对设备的要求，力求减少重点设备的运行与维修之间的矛盾，做到维修计划的运行与维修之间的和谐性，做到维修计划与运行计划协调安排；二是对应修设备分清轻重缓急，重点设备优先安排，以防止失修和维修过剩：三是综合考虑、合理利用资源。正式草案提出前，设备管理部门的计划人员应组织维修技术人员、备件管理人员和使用单位有关人员讨论协商，力求达到技术经济方面的合理性，并考虑与前一年度修理计划执行情况的协调。四.平衡审定：计划草案编制后，交各专业组别讨论，提出项目增减、轻重缓急的变化，修理停歇时间的长短，交付修理日期、修理类别的变化等修改意见，再由总工程师综合平衡后，正式编制出修理计划并送交主管领导批准。五.修理计划按规定是填写表格，内容包括设备的自然状况(使用单位、资产编号、名称、型号)、修理复杂系数、修理类别或内容、时间定额、停歇天数及计划进度、承修单位等。还应编写计划说明，提出计划重点、薄弱环节及注意解决的问题，并提出解决关键问题的初步措施和意见。六.下达执行：年度计划由总工程师下达各有关部门，作为经营计划的重要组成部分进行考核。七.季度修理计划它是年度修理计划的实施计划，必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。按设备的实际技术状况和生产的变化情况，它可能使年度修理计划有变动。季度修理计划在前一季度第二个月开始编制。可按编