完美交楼的关键点你真的都懂吗

报建与竣备合法合规、产品货板一致、施工用料达标、苑区市政完成、交付细节到位是交付客户的前提。工地开放、交付维修触点、后期物业管理等客户服务是提升客户满意的关键。在近期头部房企的运营赋能培训上，运营中心以《客户为中心的完美交楼关键点》进行剖析，下面将主要内容分享给大家。01、严格样板引路、注重场地移交（1）装修样板土建施工阶段即进行装修工法、装修样板房施工，以达到还原装修设计、展示工艺标准、预判观感效果、明确土建移交标准的01目的。联动营销、设计、运营等部门，仔细核对交楼标准与合同附图，对比销售样板房查找客诉风险，提前进行功能完善、优化，确保使用功能正常。▲土建毛坯移交精装样板（2）场地移交土建移交精装毛坯界面执行样板先行，根据移交标准，厘清权责。由项目部、监理、总包、精装、专业分包等进行土建移交精装样板验收。墙面、天棚、地面、内门洞口、水电点位等界面移交是重中之重；给水管带压、闭水/淋水试验不可或缺；开间、进深、标高线、顶板极差等实测实量数据及时上墙并验收合格。做到带病不移交，未完工不移交。▲精装交付样板02、市政工程▲市政板块涉及工作市政工程涉及板块众多，交叉施工复杂，对交付影响较大。市政工程要做到及早确认、综合排布、准确预埋、减少返工、保证验收。各市政专业出图后，及时对室外、地下室管网进行叠图审核，优化管线布局、合理铺排施工顺序。供电工程外线资源有限，设备房占地面积大，需同时满足建筑规范及供电地方标准，报装工作应尽早启动，预留设计调整时间。厨房燃气立管、燃气表布置方案提前同燃气公司沟通协调确认，通过优化橱柜布局，达到管线/表阀安装合理美观、确保检修操作空间，展示区样板房即要施工展示到位。03、横向交圈、协同发展（1）物业前介物业服务是客户满意度的关键。通过前置介入项目工作，深入了解项目实际，制定好物业开办工作。设计阶段，合理优化归家路线（人行、车行、无障碍通道等），确保动线合理通畅安全。对项目安防、门禁、快递收发、垃圾收集等功能性设施，以及岗亭、物业办公、监控室等开办场所，要突出安全、便利、人性化，提前进行综合考虑。（2）承接查验项目部联动项目各合作方（监理、总包，精装、分包、景观、市政、保洁、物业等）开展承接查验，做到领导重视、标准统一、资源保障、计划执行、销项关闭、信息互通。第一轮承接查验重点做好货板一致、重大质量隐患、使用功能缺陷、交付标准不达标、合同附图不一致等方面的检查。▲第一轮承接查验重点第二轮承接查验做到全覆盖不留死角，从室内、公区、外立面、归家动线等做好全方位检查，多角度考虑。▲第二轮承接查验重点交付前完成给水打压、管道通球、闭水检查、门窗淋水、电气检测、出水检查等六大项专项检查，销项到位。微信公众号：建筑工程项目管理【ID：shdc201505】04、电梯、空调工程（1）电梯工程底坑排水、机房渗漏前置检查处理到位，层门标高三方交底清晰控制准确（总包、电梯、公区装修），机房防尘措施到位。电梯启用前取证完成，五方对讲可用，做好机房通风降温，成品保护到位。施工使用期间明确用梯管理责任、管理要求，做好日常维护、定期保养工作。▲电梯底坑案例（2）空调工程室外机位：底层、顶层等非标层空调外机机位施工准确无遗漏；物业安装管理交底清晰，避免楼层错装。百叶启闭方便，固定牢固、五金防腐。机位空间、尺寸合适，不积水；冷媒管穿墙洞方便，冷凝水有组织收集排放。▲后加首层空调室外机位（左），机位固定牢固（右）室内机位：空调内机安装与天棚、墙面装饰线条不冲突，且出风口不正对床头。内外墙洞口位置合理、美观，冷媒管墙洞标高、坡度适宜，配管长度适中。电源插座就近设置（具体做法见附图），1.5P以上机型安装16A电源插座。▲空调开孔与插座位置排布05、厨卫、公区装修（1）厨卫装修燃气设施：管、表布置提前叠图审核，确保不影响橱柜安装，挂表、检修满足燃气公司要求；固定件尽可能暗藏安装，墙砖面明装打孔需严控施工人员、工具、工艺；燃气使用器具接管路由安全；水电气点位布局合理规范。▲燃气设施施工案例烟机：排烟阀与抽油烟机烟管尺寸匹配；启闭功能完整，材料合格；烟机插座位置不与橱柜冲突，前置进行点位确认。▲烟机施工案例出水点：进出深度控制合理，避免连接不畅；墙砖开孔使用专业开孔器施工；禁止使用铜制配件作为加长接头，需用304不锈钢。地漏：立管预埋定位准确谨防错位，安装前避免与其他管线冲突。▲出水点与地漏施工案例浴霸：安装定位合理，暖风风口位于淋浴区，排风通畅。马桶：下水定位、坑距准确；水电点位两侧布置。▲浴霸与马桶施工案例卫生间吊顶：以结构梁边线、梁底标高作为参考，合理确定吊顶标高；不同材质交接节点处理到位，施工工艺合理得当。其他细节：明露电气底盒不跨缝，卫生间窗使用磨砂玻璃。微信公众号：建筑工程项目管理【ID：shdc201505】（2）公区装修公区是业主归家动线与日常生活息息相关部位，但施工过程中往往被忽视。如能有效提升公区品质，将有力助推完美交楼。明装消防立管、消防箱公区如有吊顶，立管安装考虑将管箍接头、支架布置在吊顶内；立管接地处收口工整或进行装饰。墙面砌体、抹灰未施工已安装立管的，需考虑局部包立管装饰。立管安装前，墙面砌体、抹灰先行完活便于墙面涂料或贴砖施工；可按以下工序施工：定位-墙面砌体/抹灰-腻子、涂料-安装立管、箱体-面漆。对于主体施工消防永临结合的项目，提前考虑消防管后墙面装饰观感效果，包括支架结构形式、立管定位等。▲公区明装消防管、消防箱案例天棚、墙面设备、消防横管、防火门天棚、墙面设备进行叠图审核、优化排版定位。天棚原顶先施工涂料再安装吸顶灯。局部楼层消防横管采用吊顶或隔墙等装饰封闭或美化。防火门下单加工尺寸与土建洞口匹配，安装过程标高、进出位严格控制。▲天棚、墙面设备、消防横管、防火门案例楼梯间、水电管井要按毛坯房室内施工质量要求去管理楼梯间、管井。坚持样板引路，水电管井基层验收合格后，方可进行管线、桥架、设备安装等施工。▲楼梯间、水电管井案例06、地下室车库（1）地下车库地下车库布局很重要。图纸审核阶段即用BIM检查优化管线布局，施工阶段随现场复核。针对特殊情况车位提前交圈营销进行前置销控。公共通道口避免使用带门槛的防火门，方便客户通行。泵坑井盖需要使用热浸镀锌钢或不锈钢材质。▲地下室施工案例（2）设备房土建移交分包施工前结构渗漏应处理到位；分包施工完成移交前，确保无电气安全隐患、金属部件无锈蚀。微信公众号：建筑工程项目管理【ID：shdc201505】施工完成后照明、通风、排水设施完好，装修、防护符合物业管理要求。▲设备房优秀示例07、室外工程室外工程顺序：土方回填，市政、雨污水管道施工，园建基础施工，绿化地形堆坡，乔、大灌木种植，硬装铺贴，地被、草坪施工完成，沥青、游乐设施的施工顺序。▲室外工程时间轴土方回填：控制回填土土质，合理计划回填线路顺序，分层碾压夯实保证密实度，绿化土层预留一定沉降余量。室外管网施工顺序：按照确认后的管网综合BIM图，一般施工顺序如下:排水管道(污水管、雨水管)--热力管道--燃气管道--供水管道(自来水管、中水管、纯净水管)--弱电管线(电话/宽带、有线电视、安防智能)--电力管线。室外管网施工要点：管道材料严格验收，确保品质合格；管路及检查井定位、标高控制准确；排水管道/沟底坡度符合设计要求；管道保护措施及时有效。消防道路及登高场：边线定位放线准确；根据装饰面层标高、设计厚度严控基层砼标高；道路两侧排水设施布置合理有效；预留过路管线准确无遗漏。乔木：选苗注意控制树形效果，种植定位合理布置；树穴处理合理美观，树撑牢固不伤树干；养护到位。微信公众号：建筑工程项目管理【ID：shdc201505】园建施工：选材合适，严格样板确认与样板施工；定位放线标高准确；基础/基层施工质量合格；铺贴排版美观，留缝宽度适中（以确认样板为准）、对缝整齐；施工过程中，交底工人随铺随测，事后及时复测；成品保护到位，交叉施工安排合理。灌木、地被、草坪施工：过程中注意检查管网完好情况，如：浅埋管、排水口，避免交叉破坏大量返工；利用好地形造坡，营造层次；种植严格按工序施工。草坪摊铺：人工整土推坡精修后，铺3~5cm的细沙压实，再摊铺草卷，浇水拍后再用滚筒把草卷压平。收口：灌木、地被、草坪与乔木、硬景衔接收口美观，不突兀；后期养护得当。▲室外工程优秀示例▲室外工程错误示例08、保洁规范管理理保洁效果对客户交付收楼心情影响较大。保洁大面施