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湖南S房地产公司财务分析实例目录一、我国房地产行业发展状况 1(一)我国房地产行业发展现状 1(二)房地产行业的发展前景 1二、金芙蓉置业有限公司的发展历程 3(一)金芙蓉置业有限公司简介 3(二)金芙蓉置业有限公司的发展经历 3(三)金芙蓉置业有限公司报表财务项目分析 31.金芙蓉置业有限公司的资产项目分析 42.金芙蓉置业有限公司的利润项目分析 43.金芙蓉置业有限公司的现金流量项目分析 5四、金芙蓉置业有限公司财务分析 5(一)偿债能力分析 5(二)营运分析 6(三)盈利能力分析 6(四)发展能力分析 7五、金芙蓉置业有限公司财务报表问题分析及对策建议 7(一)金芙蓉置业有限公司财务报表分析存在的问题 7(二)对策建议 8总结 9参考文献 10

摘要近几年来,房地产行业进入高速发展时期,全国各地掀起了“购房热”的狂潮。本文对金芙蓉置业有限公司的财务报表分析研究,选取金芙蓉置业有限公司最近几年的财务报表,包括对金芙蓉置业有限公司的资产负债表、利润表、现金流量表进行分析。结合我国房地产行业的发展现状以及发展前景,从整个房地产行业的角度对金芙蓉置业有限公司进行财务分析,比较各项财务指标,从财务和管理的角度分析公司的经营管理,找出公司发展中存在的不足,对我国企业财务分析的效益理论进行研究,并提供切实可行的建议,旨在促进为金芙蓉置业有限公司的长期发展。关键词:财务报表分析;金芙蓉置业有限公司;房地产行业一、我国房地产行业发展状况(一)我国房地产行业发展现状自1998以来,房地产业持续增长,其在促进国民经济发展和扩大内需方面的地位得到了充分肯定。中国的房地产行业以每年20%的速度在过去的20年发展。随着城镇居民收入的不断提高、住房货币化改革的进一步深化和住房信贷业务的健康发展,住房市场呈现出良好的发展态势。国家房地产标准政策相继出台,消费者品牌意识不断增强,为行业龙头企业提供了有力的支持发展空间。房地产行业也得到了快速发展的好时机,广泛发展和广泛,而中国的房地产行业综述工业的发展,这种发展在历史上是非常罕见的。商品房住宅作为老百姓生活中的必需品,发展空间在未来一定是很大的。限售为2017年以来调控新手段,能够更有针对性地抑制投机购房需求,平稳房地产市场。截至2017年11月16日,合计达50余个城市出台了限售政策,绝大部分城市限售年限约2-3年,石家庄限售年限长达5年,而保定、珠海等个别出让地块限售年限长达10年。限售能够有效降低房地产市场交易流动性,抑制投机购房,防止房地产市场因过度的投机需求而明显波动,同时对刚需和改善型购房人群的影响较小,有利于为长效机制的逐步推出创造平稳的市场环境。房地产业也获得了快速发展的良好机遇,各大房地产商开始到达阔斧的兴建房地产建筑。最近几年,房地产业的发展如雨后春笋相继成立,许多好商品房刚开盘就一扫而光。限售以来,2017调控新手段,可以更有针对性地抑制投机性购房需求,平稳房地产市场。到2017年11月16日底,共有50多个城市出台了限制性销售政策。限售可以有效降低房地产市场的流动性,抑制投机性购房,房地产市场,防止过度投机需求和明显的波动,造成的影响很小,只需要改善型购房的人群,有利于创造一个稳定的市场环境逐步推出长效机制。(二)房地产行业的发展前景目前,中国的房地产行业的快速发展阶段。在短期内,由于新政策的影响,市场将不可避免地进行调整。在土地、资本和市场的压力下,行业将不断调整和转型,市场将更加规范。从长远来看,市场将有稳定的需求。自2016年3月以来,房地产开发的累计增长率一直在高速运行。2017年2月已超过12个月,增长率超过5%。2017年2月的增长率为8.90%。我们可以看到,整体来说,房地产业全年保持高速增长,特别是在土地收购方面。各大房地产商大规模的投资于房地产的开发建设中。房地产开发投资额及同比数据2017第一季度,商品房年销售面积为正增长,上半年增长速度明显上升。通过历史数据,发现2009的增长率是积极的,并继续上升,这一趋势仍然存在。同时,我们也可以看到销售数据的不可持续增长。2017的商品房销售面积将逐步放缓,否则将出现负增长态势。全国商品房销售面积及同比二、金芙蓉置业有限公司的发展历程(一)金芙蓉置业有限公司简介金芙蓉置业有限公司(原湘潭市岳塘房地产开发有限公司)是一家具有二级房地产综合开发资质的企业,成立于1992年,注册资金5000万元,总资产约1.5亿元,现有员工68人,其中具有管理、工程、会计、经济等技术职称的各类专业人员48人,包括高级专业技术职称人员15人、中级专业技术职称人员23人。2001年公司通过改制成为有限责任公司,,确立了“诚信、和谐、创新、发展”的经营宗旨,完善了管理体制,规范了经营行为,积极参与市场竞争,伴随着房地产业的市场化、规范化,公司已成长为湘潭乃至湖南房地产知名企业。公司自成立以来,认真贯彻党的房地产政策改革和政府的相关政策,积极探索房地产行业的发展,使湘潭房地产业的发展做出积极的贡献。(二)金芙蓉置业有限公司的发展经历金芙蓉置业有限公司自成立以来,一直致力于房地产的开发,从发展初期的一家小公司发展到现在已在全国不同的省份设立了自己的分公司。经过二十余载辛勤耕耘,从金芙蓉小区、金霞美墅小区、金芙蓉·岳塘印象到金芙蓉国际广场,金芙蓉置业用心打造了一个又一个高端示范小区。特别是在2017年8月18日下午,经过近4个小时的激烈竞标,金芙蓉置业有限公司击败了湖南龙畅房地产开发有限公司,以2.6亿拍下龙畅城市广场二、三期土地(共计82666.5㎡)。龙畅城市广场位于湘潭示范区内,距离示范区仅几百米。其独特的地理位置,未来发展不可限量。项目核心区位于行政中心和经济中心天义镇示范区,东道、南道、桂竹红艳、柳树路、欧美地区至天一北路,优势明显。同时,该项目紧邻原生态黄金森林公园霞山,具有独特的自然景观。(三)金芙蓉置业有限公司报表财务项目分析1.金芙蓉置业有限公司的资产项目分析资产负债表是分析财产的状况的报表,它能简要的显示公司在固定时间内的财务信息。它反映了一定时期内资产、负债和所有者权益的变化。金芙蓉置业有限公司在2014-2017年的资产负债表主要变动项目如表2-1所示。表2-1金芙蓉置业有限公司2014-2017年资产负债表(单位:亿万元)项目2014201520162017总资产21.5629.6237.8847.92流动资产20.5528.2636.2844.2应收款项0.160.150.190.3预付款项1.782.013.342.87存货13.3320.8325.5233.11长期资产1.011.361.63.72总负债16.1122.8429.6737.38流动负债12.9720.0725.9832.89短期借款0.150.170.990.51应付款项1.692.974.496.4预收款项7.4411.1113.115.55长期负债3.142.773.684.48长期借款3.062.683.63.67所有者权益5.466.788.2110.54由表2-1可看出,金芙蓉置业有限公司的总资产在2014-2017年间不断增长,表明公司处于良好、平稳的发展趋势。2.金芙蓉置业有限公司的利润项目分析表2-2金芙蓉置业有限公司2014-2017年利润表(单位:亿万元)项目2014201520162017营业总收入5.077.1810.3113.54营业成本3.014.326.549.3销售费用0.210.260.310.39管理费用0.180.260.280.3财务费用0.050.050.080.09营业利润1.191.582.12.43税前利润1.191.582.112.43税后利润0.881.161.571.83由表2-2可看出,金芙蓉置业有限公司2014-2017年的营业收入在不断上升。由此可知,金芙蓉置业有限公司在经营和资金管理方面状况比较好。同时其在不断地改进以适应市场的发展,努力地提升自身的获利能力。在公司的营业成本以及财务、销售、管理三项费用方面,金芙蓉置业有限公司在2014-2017年中逐渐攀升,高营业成本可能与金芙蓉置业有限公司在其战略安排方面有关,因为金芙蓉置业有限公司一直秉承着低利润和高周转的运营理念。低利润主要是由于金芙蓉置业有限公司在房地产建设方面精益求精,以品牌口碑取胜。但是公司管理、销售以及财务费用的增长是由于公司的规模日渐扩大以后,所引起的销售规模和管理经费的提高导致的。财务费用的增加也是因为公司规模扩张,因此急需一定的资金支持,因而增加了公司的相关负债。3.金芙蓉置业有限公司的现金流量项目分析表2-3金芙蓉置业有限公司2014-2017年现金流量表(单位万元)项目2014201520162017经营现金流372,5.95192,3.8641,7.2422,3.7投资现金流245,3.45192,3.86348,7.37568,9.73筹资现金流1628,5.501205,7.641961,7.253120,3.20从表2-3中可以看到,金芙蓉置业有限公司的现金流结构中,筹资现金流最大,2017年比2017年占比增加了47.8%,投资活动现金流入也在不断增长,相反经营现金流量在逐年下降,由此可知公司最近几年在不断的投资于房地产开发,加大地产建设力度。说明公司处于高速发展扩张阶段。四、金芙蓉置业有限公司财务分析(一)偿债能力分析短期偿债能力,从指数的性质,是一种程度的保证,特别是企业的流动。动态资产全额偿还流动负债的能力,主要用于计量企业流动资产的流动性。表4-1金芙蓉置业有限公司的短期偿债能力指标报告期流动比率速动比率现金比率/%20141.330.3313.4620151.350.3914.7320161.430.4318.7920171.520.5419.24从表4-1的数据可以看出,金芙蓉置业有限公司在近四年里的流动比率都处于比较平稳状态,变化不是很大,大约保持在0.02以内。而速动比率则保持在10%以内的波动,波动幅度相对较小。公司2017年的流动比率和速动比率两项指标的数值均高于去年的水平,这种情况说明金芙蓉置业有限公司在资金流动方面比较稳定。尽管在近几年受到我国房地产市场整体调控受到了一定影响,但是金芙蓉置业有限公司仍然保持着平稳发展的态势。表4-2金芙蓉置业有限公司的长期期偿债能力指标报告期资产负债率/%股东权益率/%产权比率已获信息倍数201478.6021.4367.118528.55201579.1521.9380.668628.72201678.9322.4390.145229.43201777.2123.8394.532430.12从表4-2的数据分析来看,金芙蓉置业有限公司的资产负债率三年来,总体水平基本保持稳定。整体无明显变化。资产负债平衡稳定,表明金芙蓉置业有限公司整体经营较为稳定。一般情况下,资产负债率应小于50%。而金芙蓉置业有限公司的资产负债率在78%-79%之间,资产负债率如此之高的原因是公司自身的营销模式。这个问题与公司的经营管理有关,公司面临更大的风险。(二)营运分析总的来说,公司资产周转较快,公司资产效率会提高,资产也会增加。业务能力越强。另一方面,资产经营能力相对较差。资产周转率一般考查资产周转率和资产周转期是两个指标。资产周转率包括存货周转率、总资产周转率和总资产周转率,流动资产周转率、固定资产周转率和应收账款周转率是五个具体指标。资产周转期为存货周转天数、总资产周转天数、流动资产周转期、固定资产周转期、应收账款周数。表4-3存货周转率年份应收账款周转率总资产周转率存货周转率201460.630.310.28201554.540.320.32201658.870.30.31201777.890.320.53(三)盈利能力分析表4-4盈利能力年份净资产收益率/%销售收净利率/%成本费用利润率/%每股收益/元201418.1716.1627.900.88201519.6613.5121.671.37201617.8613.1820.241.43201719.0413.2720.431.64企业的盈利能力是指企业获得利润以实现资本增值的能力。表7显示,金芙蓉置业有限公司近4年来,净资产收益率在2014的处于最低水平,因为企业处于转型升级战略的关键环节,加上外部环境的影响,对企业利润造成了一定影响,自2015以来,净资产收益率回升。(四)发展能力分析表4-5发展能力报告期主营业务收入增长率/%净利润增长率/%净资产增长率/%总增长率/%201425.7613.4218.1014.32201528.7515.9625.7323.74201631.3216.8228.3725.73201743.6519.2330.2127.03金芙蓉置业有限公司企业的成长能力指企业未来的发展趋势与发展前景。由表4可知,从2011年至2014年,公司发展能力各项指标均在下降,且降幅明显。尤其在2014年,三项指标同时跌破10%,表明公司发展受外部大环境影响增速放缓,由于其较强的聚资能力,成熟的管理体系,以及宽松的外部货币信贷政策,在2015年各项指标又有了大幅回升。整体而言,企业的成长能力在波动中呈现上升趋势,公司发展潜力较强。金芙蓉物业有限公司的成长能力是指企业未来的发展趋势和发展前景。从表4,从2014到2017,公司发展能力的指标正在上升,上升空间还比较大。尤其是2017年,三指数涨幅较大,表明公司发展受房地产行业的高速发展,相关政策法规的不断完善,企业的成长能力在波动中上升,公司的潜力很强。五、金芙蓉置业有限公司财务报表问题分析及对策建议(一)金芙蓉置业有限公司财务报表分析存在的问题在行业内部竞争的加剧,以及外资房地产企业逐渐进入中国,引起了国内房地产企业。严重威胁。这导致了公司销售能力的下降和市场份额的下降。总体上,经过几十年的发展,金芙蓉置业有限公司的趋势还是好的。但同时也存在一些问题,主要表现在以下几个方面:(1)公司库存占比大,到2017年底,金芙蓉置业有限公司成立了25年,经过25年的不断发展和壮大,在目前的形势下,公司的未来还是很好的,但在分析过程中也发现了一些问题。就库存问题而言,通过金芙蓉置业有限公司在过去四年的净资产收益,会严重影响公司资本流动的速度。只有增加债务在收入中的比例,通过增加股本份额才能实现增长。虽然原始价值略高于先前的基准,但企业品牌对资本周转和产品盈利能力没有影响。(2)金芙蓉置业有限公司的资产负债率在不断上升,债务总额继续增加,公司的偿付能力是企业面临着更高的财务风险。(3)金芙蓉置业有限公司的总资产周转率较低,经营资金的流入在下降,表明企业的营销能力有待加强,需要提升销售能力,过长的经营周期会使利润降低,导致企业获利较少。(4)没有处理好与政府机关的关系,金芙蓉置业有限公司是以房地产为主导业务,政府对于土地资源和土地成本出台的有关政策,对于它们的管控力度,这将极大地影响了金芙蓉置业有限公司的经营效益。(5)企业注重产品质量和客户满意度,对员工不够重视,员工满意度很低,近年来金芙蓉置业有限公司人员流动幅度比较大,特别是管理层人员和销售人员,这将造成促销渠道方面受到极大的限制。(二)金芙蓉置业有限公司对策建议(1)对于公司存货比重过大的问题,建议金芙蓉置业有限公司进一步优化库存结构,控制公司库存比重较大的问题。为企业筹集资金,库存量较好,采取一定的促销手段,以降低库存比重。库存是金芙蓉置业有限公司利润的保证也是公司主要风险的来源。管理人员应充分认识到存货过大。风险与问题,做好相关风险的防范和规避。(2)在国内外竞争对手已经在中国大陆的迅速发展和扩大,以很高的速度在一定程度上。金芙蓉置业有限公司竞争优势的较低,对其未来的发展构成了威胁,同时也伴随着土地资源的日益短缺,土地出让金高,土地成本越来越高,占用土地越来越困难。同时,形成了第二个城市。在经济低迷时期,三线或四线城市上涨较快。金芙蓉置业有限公司应该发挥战略深度优势,避免扎堆开发,金芙蓉置业有限公司应该在更广泛的范围内寻找更好的土地市场机会,避开正面竞争。(3)不像许多国有背景的房地产企业,金芙蓉置业有限公司少了许多国企在管理上的通病,但缺乏政府的政策和相关的支持在一定程度上与政府的关系,这一消极影响降低了企业的经营效益,建议应与政府协商,实现合作共创双赢。(4)金芙蓉置业有限公司应该致力于提高员工的满意度,重视人才培养,建议金芙蓉置业有限公司重视员工的工作和生活,为员工创造竞争。与和谐的内部环境相结合,营造一个“满意之家”,为员工营造良好的职业晋升渠道,降低员工的流失率。(5)在企业总资产周转率逐年下降的问题上,建议公司加大销售力度。销售能力,在制定销售计划时,适当选择产品销售周期相对较短的时间。同时,它是为不同的客户设计的。产品的需求使公司的产品多样化、大众化。(6)在盈利能力低、未来盈利前景不明朗的情况下,建议公司提高盈利能力。实力雄厚,只有公司盈利有所改善,盈利能力才能得到改善。从投资者的角度来看,它是非常有利可图的,是一个好的成长公司值得注意。(7)加强品牌建设,金芙蓉置业有限公司在

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