中级财务会计第8章投资性房地产课件

2024/5/12中级财务会计第8章投资性房地产5/12/20242第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目

已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物作为存货的房地产

自用房地产闲置土地5/12/20243【注意】（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；（2）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产；（3）企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。5/12/20244某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。5/12/20245不属于投资性房地产的项目：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。（2）作为存货的房地产。5/12/20246【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。5/12/20247【例题2·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有()。A．为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B．房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货C．用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D．用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本E．土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产【答案】ABC【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销；对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本；用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。此题的正确答案为ABC。5/12/20248二、投资性房地产的初始计量三、投资性房地产的确认条件（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量同时满足取得渠道不同，成本的具体构成内容就会有所不同5/12/20249四、投资性房地产的后续计量模式两种模式：成本模式公允价值模式同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得对一部分投资性房地产采用成本模式计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式计量。5/12/202410第二节投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的取得途径外购的投资性房地产自行建造的投资性房地产

5/12/202411（一）外购投资性房地产成本构成内容：

购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出会计处理

借：投资性房地产

贷：银行存款

借：投资性房地产—成本

—公允价值变动

贷：银行存款

成本模式公允价值模式后续计量教材P158-159例8-15/12/202412（二）自行建造的投资性房地产成本构成内容：

包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等会计处理

借：投资性房地产

贷：在建工程（开发产品）

借：投资性房地产—成本

贷：在建工程（开发产品）成本模式公允价值模式何时确认为投资性房地产教材P159例8-25/12/202413第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产计提折旧或摊销分录：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/摊销取得租金收入：借：银行存款贷：其他业务收入发生减值时：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备建筑物土地使用权一经计提，不得转回教材P160例8-35/12/202414二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计5/12/202415注意一：企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。5/12/202416注意二：采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。5/12/202417二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续）（二）采用公允价值模式计量的会计处理

不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。公允价值上升时：借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

反之，相反处理教材P161例8-45/12/202418三、投资性房地产后续计量模式的变更变更方式：成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。成本计量模式公允价值计量模式教材P161例8-55/12/202419【例题3·单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】B【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。5/12/202420第四节投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本不能满足投资性房地产的确认条件，应当将其费用化，计入支付当期损益5/12/202421二、资本化的后续支出成本模式计量改扩建发生：借：投资性房地产—在建投资性房地产累计折旧/摊销贷：投资性房地产发生改扩建支出：借：投资性房地产—在建贷：银行存款等改扩建完成：借：投资性房地产贷：投资性房地产—在建教材P162例8-65/12/202422二、资本化的后续支出（续）公允价值模式计量改扩建发生：借：投资性房地产—在建投资性房地产—公允价值变动

贷：投资性房地产—成本发生改扩建支出：借：投资性房地产—在建贷：银行存款等改扩建完成：借：投资性房地产—成本贷：投资性房地产—在建借或贷教材P163例8-75/12/202423三、费用化的后续支出于发生时：借：其他业务成本贷：银行存款等教材P163例8-85/12/202424第五节投资性房地产与非投资性

房地产的转换一、房地产的转换形式自用房地产投资性房地产作为存货的房地产5/12/202425转换日的确定（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。5/12/202426【例题4·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日【答案】ABC【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。5/12/202427二、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产采用成本模式计量借：投资性房地产累计折旧/摊销固定/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备教材P164例8-95/12/202428第五节投资性房地产与非投资性

房地产的转换（续）采用公允价值模式计量

企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益，公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积。

借：投资性房地产—成本累计折旧/摊销固定/无形资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产/无形资产资本公积—其他资本公积

公允价值小于账面价值公允价值大于账面价值教材P165例8-105/12/202429（一）自用房地产转换为投资性房地产（续）（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产采用成本模式计量：存货跌价准备贷：开发产品

借：投资性房地产—成本

采用公允价值模式计量：存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品资本公积—其他资本公积公允价小于账面公允价大于账面教材P165例8-10，P166例8-115/12/202430【例题5•单选题】长江公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2010年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。长江公司2010年应确认的公允价值变动损益为（）万元。A．损失50B．收益150C．收益100D．损失100【答案】A【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，应确认的公允价值变动损失=2200-2150=50（万元）。5/12/202431三、投资性房地产转换为非投资性房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产采用成本模式计量借：固定资产/无形资产投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧/摊销贷：投资性房地产累计折旧/摊销固定/无形资产减值准备教材P166例8-135/12/202432（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）采用公允价值模式计量

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益借：固定资产/无形资产公允价值变动损益贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动借或贷借或贷教材P166例8-145/12/202433（二）投资性房地产转换为存货采用成本模式计量借：开发产品投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧/摊销贷：投资性房地产

教材P167例8-155/12/202434（二）投资性房地产转换为存货（续）采用公允价值模式计量

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益借：开发产品公允价值变动损益贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动借或贷借或贷教材P167例8-165/12/202435第六节投资性房地产的处置一、投资性房地产的终止确认与处置损益终止确认条件：处置损益：处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额被处置

永久退出使用

预计不能从其处置中取得经济利益

5/12/202436二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备贷：投资性房地产教材P168例8-175/12/202437三、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动借：资本公积——其他资本公积公允价值变动损益贷：其他业务成本借或贷借或贷贷或借借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动借：资本公积——其他资本公积公允价值变动损益贷：其他业务成本教材P168例8-185/12/202438【例题6•单选题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2600万元，20×8年12月31日的公允价值为2640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是()。A．20×7年2月5日B．20×7年2月10日C．20×7年2月20日D．20×7年3月1日（2）甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是()万元。A．160B.400C．1460D．1700【答案】B【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。【答案】C【解析】因出售办公楼应确认的损益金额=2800-2640+2400-（3200-2100）=1460（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。5/12/202439【例题7•单选题】甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（1）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值（2）甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（）万元。A.165.00B.180.00C.183.33D.200.00（3）下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。A.存货为9000万元B.在建工程为5700万元C.固定资产为6000万元D.投资性房地产为14535万元【答案】D【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。【答案】A【解析】应计提的折旧额=9000÷50×11/12=165（万元）。【答案】D【解析】20×