徐汇滨江商务花园

徐汇滨江商务花园基地商务功能战略定位的判断（三）

基地应当成为南站交通枢纽商务功能的承载实体上海南站城际交通枢纽的战略定位和功能国家铁路交通战略性枢纽中国南部地区进入上海的门户长三角南翼城市城际铁路系统与上海的对接点未来通过轨道交通与虹桥综合交通枢纽形成互动关系巨大的人流集聚和配套设施建设将促使其成为提升徐汇南部地区城市功能的引擎作为人流主要聚集地和城际交通枢纽，具备承载一定能级商务功能的条件徐汇有意利用南站城际交通枢纽对人流、物流的集聚优势发展商务办公，作为现有徐家汇CBD商办功能的扩充南站地区大多为已建成区，可供开发土地较少，大量现状居住用地短期内无法改造，难以形成大体量商办区域发展定位与用地现状的矛盾距离上海南站2.3KM与植物园隔街相望现状为仓储工业用地基地基地临近南站枢纽的区位优势以及现状用地结构属性决定了基地适宜成为依托南站交通枢纽的商务功能聚集区，以弥补南站地区商务用地发展空间的不足，从而与徐家汇CBD一起形成徐汇商务办公的“金三角”其滨水景观优势和邻近植物园的生态效应利于其开发生态型商务园区核心问题界定：基地应当怎样打造BUSINESSPARK对应研究核心问题基地发展BUSINESSPARK的宏观经济背景基地发展BUSINESSPARK的社会环境资源产业支撑要素分析1哪些要素将会对基地发展方向产生影响1哪些同质商务园区将会对基地产生竞争2基于要素维度分析生态商务园区内适合承载的细分产业临近竞争对手分析2SWOT分析产业支撑要素分析（一）

宏观经济背景：徐汇急需巩固现有的第三产业优势，全面发展现代服务业指标上海市增长比率产业比重徐汇区增长比率产业比重总值9154.1811.10100.00%96.543511.1100.00%第二产业4452.9211.5048.64%16.85696.517.46%工业4129.5211.8045.11%15.30975.515.86%建筑业323.407.203.53%1.547217.51.60%第三产业4620.9211.1050.48%79.686612.282.54%交通运输、仓储和邮政业582.6014.306.36%1.314720.51.36%批发和零售业840.8912.709.19%26.232614.527.17%住宿和餐饮业168.3111.201.84%7.690517.27.97%金融业675.129.207.37%8.6415-1.48.95%房地产业676.12-2.907.39%13.80390.914.30%居民服务82.8110.900.90%1.470724.81.52%其他无法分类的服务业1595.079.0917.43%20.532712.021.27%GDP构成的维度分析就业构成的维度分析行业分类上海市徐汇区徐汇/上海制造业31.89%27.78%0.87建筑业4.80%1.37%0.29交通运输、仓储和邮政业5.61%0.92%0.16信息传输、计算机服务和软件业1.10%2.90%2.64批发和零售业15.21%20.18%1.33住宿和餐饮业2.73%4.01%1.47金融业2.11%1.45%0.69房地产业3.35%6.10%1.82租赁和商务服务业5.31%13.80%2.60居民服务9.07%1.79%0.20教育3.20%10.76%3.36卫生与社会保障2.12%5.72%2.70文化、体育和娱乐业0.96%0.98%1.03公共管理和社会组织2.28%8.34%3.66Source：上海市统计年鉴2006，徐汇区统计年鉴2006GDP构成得到的优势产业领域集中在第三产业，包括批发零售（商贸）、房地产、金融以及专业服务等就业构成分析发现徐汇就业人口普遍集中在第三产业细分领域，相对集聚的部门包括信息业、教育、公共服务、以及租赁商务、卫生和社会保障等领域第三产业无论从GDP构成还是就业构成上，都成为了徐汇区经济的核心力量，但目前传统服务业所占比例仍较高基地所在的徐汇区作为上海市中心城区，应当率先大力发展现代服务业

基地“BUSINESSPARK”概念的提出，迎合了徐汇全面发展现代服务业的时代趋势，能够起到加快徐汇南部地区城市面貌更新与产业结构升级的作用产业支撑要素分析（二）

社会环境资源：知识要素聚集强化了片区文化引力，对企业聚集产生了积极影响上海交通大学上海师范大学华东理工大学复旦大学医学院漕河泾开发区基地高校资源上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海师范大学等高校集聚了大量的创新资源和知识要素大量专业技术性人才在徐汇区内的聚集有利的带动了区内现代服务业和高新技术产业的发展高新园区

1984年成立的漕河泾新兴技术开发区聚集了大量高新技术企业，主导产业包括信息产业、新材料产业、生物医药产业、航空航天产业以及仪器仪表和数字广播电视产业大量高新技术企业的长期聚集，使区内已经形成较为完备的产业链，随之衍生的大量高端商务需求开始向区内商务聚集区（例如CBD）外溢1知识要素聚集的外部化效应能够促进片区创新能力的增强，继而促进地区经济的发展2基地应当有效承接知识要素外溢所带来的“红利”，适时推进片区现代服务业的发展1高新技术企业的大量聚集有助于形成企业间的创新互动，创新知识溢出提升了整个片区产业水平2基地应当抓住相邻开发区商务需求衍生的契机，利用与徐家汇CBD的联动关系吸引客源大量知识要素的聚集，不仅为基地带来潜在客源支撑，更重要的是培育了富有创新精神的知识型片区氛围，这种文化和城市形象层面的引力将有效推动创新型企业聚集，从而形成较为稳固的企业网络，吸引信息技术、创意设计等智力密集型企业入驻产业支撑要素分析（三）

社会环境资源：长三角南翼地区企业总部向沪迁移引致的巨大商务需求1995-2005年，浙江到上海投资已达500亿，浙江迁移到上海的企业5万家，上规模的2000家，大量浙江企业总部落户上海，比较知名的企业包括宁波的雅戈尔、杉杉，温州的正泰、均瑶等500亿元5万家2000家从经济总量的角度讲，长三角南走廊与上海经济规模大致相当，这一地区经济外向度较高，民营经济日趋活跃大量民营企业在发展壮大以后，出于扩大企业影响力、获得外部性“红利”以及接近国际市场的考虑，选择将企业总部或研发技术中心迁移至上海舟山市上海市杭州市宁波市嘉兴市湖州市绍兴市浙企总部迁入带来的五大效应税收贡献效应产业乘数效应制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链消费带动效应总部商务研发活动配套消费大量高收入白领的个人消费劳动就业效应社会资本效应美誉度、知名度和商务环境提升12345基地所在徐汇区的强大创新知识引力将对浙企迁沪产生影响浙企具备的地缘偏好性使临近上海南站城际交通枢纽的基地具有吸引浙企总部入驻的天然优势迁沪企业对集成化公共服务的重视容易接受一体化商务花园型的办公环境

浙企总部入驻后所带来的五大效应也将有效带动徐汇南部地区城市功能的完善和城市面貌的更新，促进其产业结构升级和产业链的完善竞争对手分析（一）

与政府重点扶持的总部商务花园差异化定位上海目前中心城区内具有总部基地概念的商务园区可分为两大类：一类是政府重点扶持的总部商务花园，目前上海市有16家予以重点扶持的总部经济基地，这其中有传统的CBD，也有新型的总部商务花园，相比较传统市中心的办公楼，总部商务花园交通没有那么便利，但它们却以低廉的办公成本、人性化的设计、优美的自然环境和自然开阔的视野以及专业化的配套设备，同样吸引了很多大中型企业总部入驻；另一类则是依托自身资源优势打造起来的商务花园上海16家重点扶持的总部经济基地分布图由政府重点扶持的总部型商务花园，一般园区规模比较大，产业的聚集能级也很高，尤其是在政府相应优惠政策的主导下，其发展优势明显。本项目的应该与这些总部型商务花园进行差异化定位，避免与其正面竞争。东方环球企业中心位置:

闸北区永和路200号所属区块:

共和新路沿线——综合服务业集聚带规模:

占地20万平米，建筑面积37万平米建筑风格:

欧式风格别墅群功能：商务办公、研发设计、营销展示主题：花园式独立企业总部，集形象展示、研究开发、总部办公为一体的总部型经济园区资源依托：闸北区综合服务业聚集区；上海市政府批准企业总部经济试点基地；税收优惠政策大业领地企业总部花园位置:

松江区工业区鼎源路广富林路路口所属区块:

松江工业区西部科技园规模:

一期占地178亩，建筑面积近20万平方米；规划总建筑面积60万平米功能：形成技术信息中心、人才培训中心、多元融资中心、综合物管中心这四大服务平台主题：集展示、研发、贸易、财务结算于一体的低密度、智能化、生态型花园总部群落资源依托：西部科技园；松江大学城；佘山国家旅游度假区竞争对手分析（二）

政府重点扶持的总部商务花园典型项目指标分析竞争对手分析（三）

政府重点扶持的总部商务花园典型项目指标分析

虹桥国际商务花园位置:长宁区，西接外环线，东北濒临苏州河和淞虹路所属区块:虹桥临空经济园区占地：140万平米总建筑面积：超过100万平米主题：园林式、高科技、总部型的国际化商务社区，成为与长三角地区产业互为辐射的商务平台、国际产业转移的对接平台、未来国际新型产业的培育平台资源依托：虹桥交通枢纽的交通优势；苏州河的环境优势；天山路商业居住休闲区的功能互补优势浦江智谷位置:闵行区浦江镇联航路1188号所属区块:

漕河泾出口加工区占地：总规划面积约1100亩，一期规划面积303亩总建筑面积：88万平米建筑布局：一期规划中块为度身定制独立的每栋8000－15000平米的商务楼群，西侧为多层大平面的研发楼群，东侧为14栋独栋的企业总部以及一栋综合性配套建筑资源依托：毗邻国家863软件孵化基地；国家航天科技产业基地；维豪（WELLHOPE)信息中心基地；新浦江城和世博家园等大型居住社区创智天地财富广场国际机电数码园基地项目依托知识创新密集区/高校密集区建立依托张江高科产业园区聚集优势建立依托陆家嘴金融贸易区高端区域形象建立依托自身资源优势打造起来的商务花园，如创智天地主打“知识要素牌”、财富广场主打“金融中心牌”，而机电数码园则主打“产业园区牌”基地作为中心城区内的商务办公园区项目，应当与现有项目形成一定程度的差异化竞争，综合基地周边的主导要素资源类型后，我们认为基地应当主打“城际交通牌”，成为上海南站城市交通枢纽的配套商务办公聚集区，形成对徐家汇CBD的有效延展，提升徐家汇CBD的商务能级，共同带动上海南翼城市发展竞争对手分析（四）

依托自身资源优势打造的商务花园是本案重点关注对象

财富广场位置:西临黄浦江,北临东昌路所属区块:陆家嘴金融贸易区占地：28832平米规划布局：由7幢4层楼高的现代化独立式办公楼沿江一字排开，每幢楼宇占地约4000至5000平方米，绿化景观工程以中心广场、庭院景观为主

主题：陆家嘴CBD核心区唯一的低密度办公物业

资源依托：小陆家嘴区域成熟的商务业态；东昌路高能级商业区；世贸滨江等高尚住宅区

国际机电数码园位置:浦东区仁庆路509号

所属区块:浦东张江高科技园区占地：500亩总建筑面积：30万平米规划布局：园区由总部基地、孵化基地、生产基地、服务配套区四部分组成资源依托：张江高科技园区的产业依托；浦东新区鼓励设立区域总部的扶持政策；价格优势（为陆家嘴金融区价位的四分之一）临近竞争对手分析（五）

依托自身资源优势打造的商务花园典型项目指标分析创智天地位置:杨浦区淞沪路270号所属区块:五角场商圈规模：占地84万平米，总建筑面积超过100万平米功能分区：创智天地由创智天地科技园（办公）、创智坊（住宅）、创智天地广场（办公和商业）、江湾体育中心四个部分组成。主题：创智天地科技园致力发展为世界一流的研发中心，将打造成中国的数码社区

资源依托：以众多高等学府为依托，利于知识密集型产业的聚集居住区办公区临近竞争对手分析（六）

依托自身资源优势打造的商务花园典型项目指标分析办公区域TO大量长三角企业（尤其是浙江民营企业）开始将企业总部和研发基地迁移至上海，为基地带来潜在客源徐汇区内现代服务业的蓬勃发展以及漕河泾新兴技术开发区已然形成的产业链所衍生的高端商务需求为基地带来潜在客源徐家汇CBD商务功能的日渐饱和将使基地有机会承接其外溢的部分商务办公功能徐汇滨江段规划以及世博会沿江园区的建设对黄浦江徐汇段可能的定位提升作用周边区县的类似项目对基地开发所造成的潜在竞争压力，尤其是松江、闵行等地将会分流一大批外地进沪企业（特别是浙江企业）总部上海市内其他商务办公区域（例如真如、花木新近形成的城市副中心区域）形成的对本项目的潜在竞争和客户争夺SW区位条件卓越，徐汇中环以内，对外通达性佳基地周围自然景观资源丰富，独有滨水优势，适合发展生态化低密度高端商务园区临近上海南站城际交通枢纽，对长三角南翼企业而言具有地域亲近优势徐汇区内知识创新资源的大量聚集便于基地利用知识外部性“红利”打造现代服务业聚集高地基地现状开发较差，以仓储工业用地为主，土地集约化利用程度低；片区城郊结合部的传统印象将对未来基地大规模的高端生态化商务办公区域的定位产生干扰中环线直接穿过园区，将对基地环境产生一定干扰基地现状地租已处高位，未来的准确定位与否将直接关系到基地能否吸引既定的目标客户小结：基地导入BUSINESSPARK的SWOT分析基于要素角度的细分产业导入建议（一）：信息技术产业基地位于徐汇中环，属于徐家汇城市副中心商务功能的延展，在导入的细分产业遴选上，必须注意与基地生态化、智能化的定位相契合基地BUSINESSPARK导入产业遴选原则与基地所在片区（徐汇）主导产业相契合发挥基地发展BP的优势要素资源利用基地发展BP的潜在机会与宏观环境结合基地自身属性与现状特点1核心要素一：徐汇传统优势产业信息技术产业以漕河泾开发区为主的信息技术产业聚集信息产业是徐汇的传统支柱产业大学和科研机构、高新企业的大量聚集人才和技术要素聚集高地导入要素建议信息技术研发/软件开发专业网站/内容提供商信息技术体验展示信息技术企业总部基地基于要素角度的细分产业导入建议（二）：人力资源BPO2核心要素二：区内企业存量人力资源BPO相关调研显示，除了节省成本的考虑外，企业采用HR外包的首要目的还是获取外部专业化的服务，这也反映了企业对外部服务机构专业化的要求和期望。其次是为了获取最新人力资源信息技术的目的随着企业规模扩张的加速，越来越多的企业需要借助于外部专业化的外包服务来使企业的人力资源管理规范化系统化，人力资源外包的市场空间巨大

徐汇及周边地区巨大的大企业存量和日益扩张的商务需求给基地发展人力资源BPO提供了有力的客源支撑，有助形成上海南翼地区的人力资源外包高地，业务范围可辐射整个长三角南翼地区节省成本获得最新的人力资源信息技术

消除时间压力，提供及时服务

降低人力资源投资风险获得外部(社会)专业化的人力资源服务

人力资源外包的目的代办员工的录用、调档、退工手续、社保开户变更手续、年检手续、外来人员综合保险；受用人单位委托招聘派遣岗位所需人才；代办人才引进、居住证、就业证手续；代理户口挂靠及档案委托管理相关人事手续；提供各类商业保险、福利及培训方案，规章制度设计、薪酬设计等；提供人事政策、法规咨询、调解劳动争议等：调查员工满意度、调查薪资、拟定岗位描述；人力资源规划部分研发、工业设计外包服务人力资源外包细分项目基地应当积极吸引国内外著名人力资源外包公司入驻，形成专业化系统化的人力资源服务外包业务平台，从而提升整个上海南翼乃至长三角南翼地区的企业人力资源水平3核心要素三：宜山路高端建材聚集区新型建材展示设计基于要素角度的细分产业导入建议（三）：新型建材展示设计基地有望通过对接徐家汇CBD的商务功能，承接宜山路高档建材展销聚集区外溢的高端研发设计和商务展示需求，弥补现有宜山路建材展销圈布局杂乱的弊端在提升入驻企业形象和展销环境的同时，倡导体验式新型建材展示概念，打造精致时尚潮流的建材展示、设计环境对接南站枢纽，有效吸引长三角南翼为主的外省市客流，成为入驻企业扩大业务范围的有效平台宜山路建材展示销售聚集区现状布局较为杂乱高端办公展示功能无法满足被住宅区包围，拓展空间有限基地生态商务花园景观资源丰富，适宜承载高端展示设计与徐家汇CBD形成良性互动，商务氛围浓厚对接南站城际交通枢纽，便于对接长三角南翼为主的广大市场基于要素角度的细分产业导入建议（四）：艺术创意设计基地遗留建筑4核心要素四：基地内需保留工业建筑艺术设计创意产业基地所在的浦江南端，在很长一段时间内曾经定位为仓储和工业区域，造成城市面貌长期无法得到改善徐汇滨江地区由于区位条件的优越性，必须进行重建和开发，提高土地的集约化程度，原有工业印记面临被消除的命运浦江南段在重塑滨江城市景观带的同时，应当有意识的保留旧有的地域识别性符号，利用一些需要保留的工业建筑，赋予建筑新的内涵和用途，在重塑建筑功能的同时进行有保留的城市更新艺术设计建筑设计艺术创作内容创作艺术作品展示承载功能可以包括：未来徐汇中心商务区内的艺术设计聚集区，营造多元化的商务办公区氛围，与区内其他企业实现联动，促进创意迅速转化为生产力基地适宜导入的目标客群分析导入客群圈层客群范围基本特征核心客群徐汇及其他区县有商务办公空间拓展需求的企业原先位于徐家汇CBD等写字楼区改善办公环境有高端商务需求的生产型服务业企业漕河泾开发区内高新技术研发企业大量研发、制造型企业的企业总部对商务办公租金相对敏感要求交通通达性，而对距市中心距离相对不敏感追求办公环境生态化与智能化向往亲近自然的办公氛围对办公物业的创新性要求高重要客群徐汇及其他区县的创新智力型中小企业创意设计企业、初创期高科技企业、长三角内总部迁沪企业浙江（特别是浙北地区）的民营企业对政府层面的公共服务配套要求较高具有一定的地域归属感（后者）要求交通通达性，而对距市中心距离相对不敏感要求完善的办公生活配套功能游离客群国内及海外大企业驻沪机构或办事处对在上海市内的具体布点不敏感一般偏好市级CBD等体现企业形象的区域对办公物业租金相对不敏感基地承担着徐家汇CBD商务功能的有效承接和补充功能，以及上海南站城际交通枢纽的商务功能完善的任务，因此其BUSINESSPARK的目标客群不应仅仅局限于徐汇区内与上海市内，而应当将其纳入到上海南站城际交通枢纽的辐射半径考虑基地可能导入的主要客群为：徐汇及邻近区县有商务办公空间拓展需求的企业；有高端商务需求的生产性服务业企业；长三角内（特别是南翼）有意将总部迁沪的（民营）企业；徐汇及邻近区县的创新智力型中小企业核心客群重要客群游离客群123BUSINESSPARK的功能分区建议生态商务园区创新空间区

创智支持区创意互动区

提供高品质生态化智能化商务化的高效办公领地为志同道合的理想者提供思维碰撞和舒适生活的空间

为区内企业提供资金技术支持和法律保护的服务型基地

功能区块功能要素主要职能核心功能SVO-服务式办公楼(人力资源BPO/高新技术产业/生物医药产业）强调崭新的服务式办公体验，将建筑与服务进行打包，使入驻企业可以免除不必要的行政沟通成本满足入驻企业所需要的简洁高效商业办公环境一定程度起到节约入驻企业运营成本的作用LOFT创意办公楼（艺术创意设计/建材高端研发展示）满足艺术设计类企业个性化的办公需求对既有厂房建筑进行特色营造以增强片区个性配套功能CEO会所区内企业高管阶层思维碰撞和商务交流的场所MOHO移动

办公聚落BusinessPark的内部配套设施，全新化的办公体验BUSINESSPARK创新空间区的物业承载建议BUSINESSPARK创意互动区物业承载建议创意互动区项目元素具体内容项目特征/开发建议江景住宅沿江排屋/别墅酒店式公寓充分利用江景资源卖点市中心区罕见低密度沿江别墅

酒店式公寓满足差异化需求创意商业建材设计展示/艺术设计展示/高新技术展示/……

休闲生态交流的一体化商业创新特征开放式体验消费区区内企业重要的营销展示平台酒店配套沿江低密度酒店低密度设计体现沿江生态优势相对较大体量设计满足区内企业招待需求其他配套银行、会议中心、公共休息区休闲化特色公共性区域区内企业公关活动场地集成化的会议集会场所BUSINESSPARK创智支持区物业承载建议创