养老地产开发模式及案例研究

养老地产开发模式及案例研究目录一、国内养老地产发展机会二、目前主流开发模式三、国内外成功案例研究1国内养老地产发展机会养老地产概念国内养老地产发展机会养老地产概念养老地产应该定义为三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型的地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、康复等方面量身设置。住宅地产商业地产服务＋＋消费群的专一性——它是针对于“老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老年人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被成为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。与一般住宅差异养老地产概念普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的老人都住进了养老院。医护型养老院：因患某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，可进住医护型养老院。老年公寓：专供老人集中居住，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入驻的是老年人。养老地产分类养老地产概念目前我国主要养老方式为居家养老、社区养老和机构养老。很多地方在打造“9073”的养老格局——90％的老年人由家庭自我照顾，7％享受社区居家养老服务，3％享受机构养老服务。机构养老社区养老国内养老地产发展机会我国已经进入老龄社会，人口基数大，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口接近突破2亿；2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。经济持续快速发展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的发展提高了消费基础。从2005年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2005年的713元，到2013年超过2000元。十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。国内养老地产发展机会2013年1.94亿，占总人口14%预计2030年，老龄人口将占总人口的30%

老龄化:

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。抚养比:

抚养比又称抚养系数是指在人口当中，非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比。总抚养比（即赡养率）=（老龄人口+未成年人口）/劳动力人口=老龄人口抚养比+未成年人口抚养比2013年老年抚养比为21.58%老龄化及抚养比百分比加剧，年轻人赡养压力过重，市场缺口大。2目前主流开发模式模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。图1综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施图2大规模的养老社区可考虑分期建设开发模式与社区共同建设一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。图3养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内模式2：新建大型社区的同时开发养老组团开发模式与社区共同建设据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。图4普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意模式3：普通社区中配建各类养老产品开发模式与社区共同建设据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务图5日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施开发模式与社区共同建设目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图6)，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。图6日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施开发模式与相关设施并设图7日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起模式6：养老设施与幼儿园并设开发模式与相关设施并设养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。模式7：与教育设施结合，建设养老公寓开发模式与相关设施并设美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新。图8结伴式养老公寓标准层平面图模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品开发模式与旅游或商业地产结合在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。图9日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图模式9：与商业地产结合，开发老年公寓开发模式与旅游或商业地产结合模式10一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于中国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。图10美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少，与我国国情不太相同模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式开发模式与国际品牌接轨模式11最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。模式12保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。开发模式以其他方式转型模式12：保险业结合，利用险资投资养老地产模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产模式13在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。如日本津久井公司，从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。模式14在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施开发模式与国际品牌接轨模式15可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着中国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。图11利用旧有房产改建而成的养老设施：北京石景山区首钢老年福敬老院养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。开发模式·小结3国内外成功案例研究成功案例美国太阳城在美国国内，由DelWebb公司建造的以SunCity命名的占地面积在20平方千米以上的成市型老年社区有：SuncityinArizona（亚利桑那州）SuncityinCalifornia（加利福尼亚州）SuncityinFlorida（佛罗里达州）成功案例美国太阳城概况：

从60年代初开始建设，开始由建筑商DelWebb和这片土地的拥有者J.Gbosell共同开发。坐落在美国亚利桑那州，占地14.5平方英里，距离凤凰城23.4公里。属于亚热带大陆性干旱、半干旱气候。阳光充足、气候好，适合老年人居住。只允许55岁以上老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。现有超过350家俱乐部，7个娱乐中心。现有总人口超过40,000是美国最大的养老社区。成功案例美国太阳城发展历程：

20世纪50年代，这里是一片沙漠的棉田，气候炎热干燥，土地非常便宜。地产建筑商DelWebb路过此地，决定在这里建些住宅，供美国一些农民在冬季农闲时来到这里来度假。但是开发之后，发现来这里度假的基本都是老人。60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老的人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，没想到一下来了10万人。由于房价低、环境好，房子供不应求。从那以后，这里崛起了一座新城，后来从老城扩大到西城，继而又迅速向西南延伸，面积成倍扩大，成为美国著名的一处老年社区。“太阳城”还有一个名字就是“老人城”。之所以叫“老人城”，是因为这里明文规定：所有居民年龄必须在55岁以上，在该年龄以下者，即便是亲属也无居住权；子女想护理生病的老人，只能住在城外；18岁以下的陪同人士，1年居住时间不能超过30天。成功案例美国太阳城六大居住区：

太阳城中心——独栋别墅国王之最——连体别墅湖中之塔——辅助照料式住宅和家庭护理机构阿斯顿花园——出租的独立居住公寓自由广场——辅助照料式住宅和家庭护理机构生活配套：

各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂；货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火，防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。费用：在“太阳城”内，因房地产开发商无需向政府缴税，使得房价更便宜。同时，城内的各种设施和服务收费相当便宜，如老人使用娱乐中心的设备，只需每年向中心缴纳456美元（约合人民币2840元）成功案例美国太阳城住宅高度平房或者别墅，不用爬楼梯，4F以上配备电梯楼梯道加宽，以便安装升降椅门面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过阳角磨圆，长柄门锁预留安装扶手的门件无障碍步行道，无障碍滑行坡道地面室内地面平坦，不设门槛等障碍物防滑处理卫生间、厨房面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用煤气等各种开关上的字很大，便于老人使用地面和浴池底部都防滑，并设扶手靠经卧室，并设长明灯房间改变方向和高矮的地方用了显眼色彩照明度提高2倍以上紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响低按键，高插座通过多方面无障碍设计，全面提升老人居住品质及安全度成功案例美国太阳城设备7个娱乐中心体育活动高尔夫和小小高尔夫工艺和业余爱好木工艺8个高尔夫场游泳银器3个乡村俱乐部足球场编制2个图书馆马场绘画2个保龄球馆溜旱冰中国画30个教堂网球和桌球金属工艺19个购物中心健身房制陶术

手球式墙球裁缝艺术熏陶交响乐室外地滚球宝石艺术博物馆跳舞陶瓷矿物和宝石博物馆草地保龄球彩色玻璃成人教育慢跑和竞走书法社区大学推圆盘游戏摄影音乐会垒球和篮球针线手艺

台球皮革工艺交际活动桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部

铁路模型电脑舞会交际俱乐部医学设施位于太阳城中心的sunhealthboswellmenoria医院众多特别爱好的俱乐部老年医学方面的专家休闲设施成为社区特色成功案例美国太阳城根据老年人需求打造的功能体验和设施，更多注重精神方面关怀需求方便和安全健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我价值功能居住功能医疗和护理功能生活休闲功能文化沟通功能精神与价值诉求设施多元化、现代的住宅，关注人性化细节完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉我国养老地产现状企业盈利型养老地产开发现状目前国内开发养老地产项目较少，且开发较成功的更是凤毛麟角项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点事、板式、连廊），联排别墅；二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅、独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州·颐年园3320一期产品：独栋别墅、洋房二期产品：洋房、小高层出售海南·清平乐8.815小高层、高层为主出售台湾·长庚养生文化村34多层租售+持有亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。

社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。成功案例上海亲和源老年公寓高端会员制养老第一家

亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。

公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。成功案例上海亲和源老年公寓项目配套：

1.颐养院

建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。

颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、紧急呼叫器。

2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放，主要功能为会所、理疗、办公等。3.亲和学院

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574

㎡的养生餐厅；

由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。

5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；

亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

经营模式：

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。成功案例上海亲和源老年公寓成功案例台湾长庚养生文化村盈利模式：住房出售：土地为政府福利划拨，房价为平价，目前已销售一空。但文化村“银发住宅”买房规定，此房不能作为遗产处理，到不住时需交回村里作为捐助。住房出租：分常住与试住体验。常住服务还包括健康照护、紧急救护、公共设施维修、社团活动等服务。养生体验营：为期两天一夜的体验之旅，13岁以上人士均可参加。场地出租：提供多功能会议场所，可供企业教育训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。长庚养生文化村自

1991

年起，历经7年的筹划与评估分析，于

1998

年进入正式筹备期，2001

年开始建造，并于

2004

年申请登记为老人住宅，成为台湾第一个依老人福利法等相关规定规划、兴建并开始营运之老人住宅。2004

年

3月开放第一阶段预约登记，2005年

3

月开放申请者入住。总户数：4000户户型：一房一厅约46㎡，一房两厅约73㎡服务设施及内容休闲设施长庚养生文化村内绿地面积占170,000平方米，园区内有丰富的动植物生态，并设有总长1,456米的环山步道、自然果园区、野趣农园区、可供活动使用面积约1,400平方米的大草坪区、儿童游戏区以及运动区。园区内提供年长者最安全方便的生活环境，室内外全面采取无障碍设施，每户设有紧急呼叫设施，以及设有全天候监控中心，随时可提供紧急救援服务，让年长者生活在此无后顾之忧。

文化村生活总汇：运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆