唐光凤、骆征东等与广西合正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2015）南市民一终字第514号 上诉人（一审被告）：广西合正房地产开发有限公司。 法定代表人：徐进，该公司总经理。 委托代理人：韦俊，该公司法务经理。 委托代理人：田良丰，该公司法务助理。 被上诉人（一审原告）：唐光凤。 被上诉人（一审原告）：骆征东。 上述两被上诉人的共同委托代理人：伍书萍。 上诉人广西合正房地产开发有限公司（以下简称合正公司）因与被上诉人唐光凤、骆征东商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人合正公司的委托代理人韦俊、田良丰，被上诉人唐光凤、骆征东的共同委托代理人伍书萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：唐光凤、骆征东与合正公司于2007年12月27日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：唐光凤、骆征东购买合正公司开发的南宁市白沙大道91号英伦第六区四季花都第×号楼×单元×号，建筑面积96.08?，购房价款总额为293855元；合正公司（出卖人）应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合正公司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条“关于付款方式及期限”第一款约定了“一次性付款”；第二款“银行按揭付款”第十项约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋（含车位）产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。……”合同签订后，唐光凤、骆征东向合正公司交付了293855元购房款。 2009年6月15日，合正公司向唐光凤、骆征东登报公告《英伦第六区1号楼交房通告》，通知唐光凤、骆征东办理交房手续。合正公司已将涉案房屋交付唐光凤、骆征东使用。 一审法院另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，合正公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。 唐光凤、骆征东与合正公司经一审法院多次调解，至2014年7月23日最终无法达成一致意见。 一审法院经审理认为：唐光凤、骆征东与合正公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。唐光凤、骆征东已按合同约定向合正公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。 唐光凤、骆征东与合正公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。合正公司抗辩称无法提交相关材料报主管部门备案的原因是因为施工方逾期竣工现在还没有结算，备案需要先做竣工备案手续，目前已经在江南法院诉讼施工方，等待结算后才能办理后面的备案手续。合正公司已另行起诉主张权利，但此并不意味着合正公司无需履行本案双方所约定的合同义务，故对合正公司的抗辩意见，应不予采纳。对于涉案房屋的实际交付时间，合正公司向唐光凤、骆征东登报公告《英伦第六区1号楼交房通告》，通知唐光凤、骆征东办理交房手续。庭审中唐光凤、骆征东主张1号楼实际交付的时间为2009年6月23日。合正公司对此虽持有异议，但其未提交业主签字的收房确认书或者交接钥匙等相关材料予以佐证，故应采信唐光凤、骆征东关于涉案房屋交付时间为2009年6月23日的主张。自此时间作为起点计算450个工作日，合正公司至今仍未能为唐光凤、骆征东办理产权资料登记备案的行为，已违反合同约定，构成违约。 关于合正公司是否应为唐光凤、骆征东办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，合正公司为唐光凤、骆征东办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助唐光凤、骆征东办理房产权属证书。唐光凤、骆征东主张《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第二款第十项已约定办理房产证的义务在合正公司方，考察该约定，该项约定位于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第二款“银行按揭付款”下，而唐光凤、骆征东系一次性付款，应适用该补充协议第一条第一款“一次性付款”之约定，该款下并无分项约定；退一步讲，即使可适用第一条第二款第十项之约定，该项约定亦系相互配合的义务约定，从前述法律规定讲，由出卖人办理房屋权属证书亦无法实现。综上，唐光凤、骆征东请求由合正公司为唐光凤、骆征东办理房地产权属证书，理据不足，应不予支持；但合正公司应履行协助义务，协助唐光凤、骆征东办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。 关于合正公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且合正公司正在积极进行着各项报备案工作，因此合正公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故唐光凤、骆征东请求合正公司继续履行为唐光凤、骆征东办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，应予以支持。 对于违约金。唐光凤、骆征东与合正公司在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。合正公司于2009年6月15日交付房屋给唐光凤、骆征东，合同约定的办理报备的期限至2011年4月2日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款293855元为基数，按每日万分之一自2011年4月2日起，计至合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区四季花都第1号楼《商品房现售备案证明》之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记办法》第三十一条之规定，判决：一、合正公司应继续履行将南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区四季花都第1号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助唐光凤、骆征东办理房屋权属证书；二、合正公司向唐光凤、骆征东支付南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区四季花都第×号楼×单元×号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款293855元为基数，按每日万分之一自2011年4月2日起，计至合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区第1号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回唐光凤、骆征东的其他诉讼请求。案件受理费389元，由合正公司负担。 上诉人合正公司上诉称：一、一审判决判令上诉人按照合同约定（每日万分之一）承担逾期报备案违约责任缺乏事实与法律依据。多种原因导致合正公司无法提交相关材料报主管部门备案，其中一个重要原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，一审判决对此不予认定是错误的。1、四季英伦（原名四季花都）1号楼靠近白沙大道，该道路属于南宁市景观道路。为了道路两侧的美观，政府要求阳台改为封闭式，该楼部分业主也要求将阳台整改为封闭式。合正公司根据1号楼6户业主的申请，为他们进行了阳台整改。整改后部分业主又要求恢复阳台为敞开式，为此还投诉到南宁经济技术开发区政府，政府于2009年9月25日组织业主与开发商召开协调会，业主代表与开发商达成了一致意见，即开发商拿出整改方案给业主代表，业主代表收集1号楼所有业主对整改方案的意见并反馈给开发商，然后由开发商将整改方案及业主意见上报南宁经济技术开发区建设发展局，建设发展局根据大多数业主意见并结合相关规定按程序进行公示，公示无异议后批准实施，开发商须在获得批准后3个月内完成整改并承担整改全部费用。2、合正公司做出了三个阳台整改方案，由于1号楼部分业主至今不同意整改或不选择整改方案，导致合正公司无法整改，该责任由业主（买方）自行承担责任。1号楼阳台整改手续、施工均未完成，影响整个项目的规划验收，合正公司无法提交完整的材料给办理产权主管部门备案。3、为尽快给业主办理房产证，2014年7月1日，合正公司又一次向政府主管部门申请办理工程竣工验收业务申请。2014年7月8日，南宁经济技术开发区建设发展局要求合正公司补充材料，其中一项就是1号楼阳台及外立面变更文件。为征求业主对阳台整改的统一意见，合正公司于2014年8月15日就阳台整改意见进行公示，要求业主形成统一的阳台整改意见，但至今业主仍未将统一意见提供给合正公司。退一步而言，即便合正公司应当承担逾期提交材料备案的违约责任，违约金计算也应截止至合正公司公示征求业主对阳台整改意见的次日止。二、双方约定违约金计算标准过高，合正公司要求调低至每日万分之0.3。1、从合同权利义务对等原则看，双方约定的违约金计算标准过高。卖方提供相关材料给产权登记机关备案只是合同的从给付义务，双方签订的《商品房买卖合同》已约定了逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任，再约定卖方单方承担从给付义务的违约责任，双方的权利义务显然不对等，明显加重了卖方的义务（增加逾期一天提交材料备案，承担已付房款万分之一违约金）。即使约定了，本着公平合理原则，违约金也应适当减少。2、从唐光凤、骆征东主张的违约金数额所占房款总额比例来看，违约金确实过高。3、唐光凤、骆征东并未因合正公司未提交材料备案而遭受实际经济损失。涉案房屋己按约定交付给购房人使用，逾期提交材料备案只是影响办理产权证，无论购房款是向银行贷款支付还是一次性付清，都不影响购房人对房屋的占用、使用及收益权。以银行贷款支付购房款的购房人，在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的购房人而言，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过签订合同将房屋的权益转让并获益。因此，开发商逾期办理报备手续，并没有给购房人造成实际损失。综上，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，逾期备案违约金减少为每日万分之0.3较为公平合理。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第二项并改判为：合正公司按每日万分之0.3承担逾期报备案违约责任，违约期限自2012年5月27日起计至2014年8月16日止。一、二审诉讼费由唐光凤、骆征东承担。 被上诉人唐光凤、骆征东答辩称：一、合正公司的上诉理由没有事实依据。1、合正公司无视国家法规及有关建设条例，擅自篡改图纸，且未经竣工验收备案，违背合同约定，未办理现售备案登记，并将其违规行为说成是经政府某领导同意以及是政府要求把阳台改为封闭式，现在又说是业主要求暂缓办理房产证，合正公司的上述说法均没有事实依据。2、合正公司歪曲会议纪要，用张冠李戴的说法来掩盖自身的违法、违规行为。业主参加政府组织的协调会，是为了听取政府要求开发商对违规行为进行整改的工作部署，业主并没有与开发商达成一致意见。3、合正公司称已作出三个阳台整改方案，实际上是单方面未经政府许可甩出三种霸王条约来欺骗业主。第一，合正公司称是政府要求业主必须在霸王条约表签名，要业主自负整改阳台的一切责任，不能追究合正公司的法律责任。第二，合正公司称只要业主同意整改阳台，不需要签名，事后由合正公司处理，可减免二至三年的物业费，以达到骗上（政府部门）欺下（业主）的目的。第三，合正公司要求业主在霸王条约申请表上签名，认可自愿出钱请施工队整改。合正公司利用这种手段忽悠业主以掩盖其擅自不按图纸施工的违法事实。4、合正公司向政府申请工程竣工验收备案是其份内工作，政府要求合正公司补正材料与业主无关。合正公司不按图纸建房，就应按图纸进行整改（拆除），而不是编造业主要求暂缓办理房产证的谎言，利用业主成为开发商的共犯。5、业主对合正公司于2014年8月15日张贴阳台整改方案并要求业主形成统一整改意见的做法不予认可。二、合正公司要求将违约金计算标准调低没有事实和法律依据。1、业主只要求按合同约定以每日万分之一计算违约金，而没有要求按万分之二计算，已经是对合正公司的包容，理应得到法院的支持。2、因房屋没有办理房产证，业主的小孩读书、迁户口、电动车上牌等都遭遇碰壁，业主为此遭受极大的损失。3、双方在合同中约定了合正公司办理产权资料登记备案的期限，合正公司应依约履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，合正公司未履行报备义务，已构成违约，业主要求合正公司支付违约金合理合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维护了业主的合法权益，请求二审法院驳回合正公司的上诉请求，维持一审判决。 双方当事人的争议焦点为：1、1号楼阳台整改是否影响上诉人合正公司履行向产权登记机关办理报备案的义务？合正公司逾期报备的违约期限应否扣减其对1号楼阳台的整改时间？2、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整？ 二审中，被上诉人唐光凤、骆征东向本院提交以下证据：1、字据。证明合正公司派人对封闭式阳台存在的安全隐患问题签字确认并承诺整改；2、南经质安（2009）13号文件。证明合正公司向业主签字承诺后不履行整改，政府为此下文要求整改；3、业主提交给南宁经济技术开发区建设发展局的补充说明（复印件）。证明业主2009年9月15日听取政府会后对阳台安全隐患表明态度和提出建议；4、2002年6月11日的《急函转告》（复印件）。2013年4月3日的手机短信打印材料，证明业主已多次要求与合正公司协商解决房屋产权证的办理事宜；5、业主签名材料（复印件）。证明业主向相关部门反映合正公司存在拖延整改，不予办理产权登记报备手续的行为；6、业主提交给南宁经济技术开发区建设发展局的说明（复印件）。证明业主不认可合正公司于8月15日公示阳台整改方案并向有关部门咨询；7、《关于业主对四季英伦小区一栋一、二号房阳台整改的意见》。证明业主与政府沟通后再次表态要求按已获得审批的图纸对阳台进行整改；8、2015年1月1日南宁经济技术开发区国土建设局下发的整改通知。证明合正公司无视政府的法律法规，擅自篡改图纸建造阳台，损害业主的合法权益。 经质证，合正公司对唐光凤、骆征东提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据的签名为“刘总工”而没有具体姓名，无法确定由谁出具。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据由业主单方提交，并没有相关的部门的签收和答复。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据是发给物业公司，要求物业公司与合正公司协商房产证办理事宜，与本案无关。对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由跟证据3的质证意见一致。对证据8的真实性不予认可，认为该证据原件所盖的公章与复印件上的公章位置不一致。本院对唐光凤、骆征东提交的上述证据审查后认为，唐光凤、骆征东提交的上述证据均与本案的争议焦点无关，故本院不予采信。 上诉人合正公司除陈述诉辩主张外，二审中未提供新证据。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 本院二审另查明：合正公司在二审庭审中陈述3号楼已经取得《商品房现售备案证明》，其他楼栋未能履行产权登记资料备案的原因为1、2号楼系因阳台未能进行整改，4、6、8、10、12号楼是因施工单位未提交竣工资料。但在二审庭审后，合正公司经核实向本院确认涉案小区1、2号楼至今尚未通过工程竣工验收，3号楼亦未取得《商品房现售备案证明》。涉案小区申请产权登记备案是楼栋单体单独备案，其他楼栋办理产权登记报备案义务履行与1、2号楼没有关联。 本院二审还查明：涉案小区的1号楼原设计为开放式阳台，合正公司在实际施工时将1号楼的阳台改为封闭式阳台。 本院二审再查明：2009年6月15日，合正公司登报公告《英伦第六区1号楼交房通告》，通知英伦第六区（四季花都）业主于2009年6月15日至2009年6月23日办理业主收房有关手续。合正公司已将涉案房屋交付唐光凤、骆征东使用。唐光凤、骆征东向一审法院提起本案诉讼主张违约金从2011年4月15日起算。一审庭审中，唐光凤、骆征东主张1号楼实际交付的时间为2009年6月23日。 本院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于合正公司对逾期报备是否存在过错、逾期报备案天数应否予以扣减的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，合正公司应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合正公司提供的资料报产权登记机关备案。即办理产权资料登记备案是合正公司的合同义务。合正公司于2009年6月15日登报刊登《英伦第六区1号楼交房通告》，通知英伦第六区（四季花都）业主于2009年6月15日至2009年6月23日办理业主收房有关手续。一审庭审中，唐光凤、骆征东主张1号楼实际交付的时间为2009年6月23日，合正公司对此虽有异议，但并未提交业主签字的收房确认书或者交接钥匙等相关材料予以佐证，故本院采信唐光凤、骆征东关于涉案房屋交付时间为2009年6月23日的主张，确认合正公司实际交房的时间为2009年6月23日。从2009年6月23日交房起计算450个工作日，至2011年4月10日止，合正公司应当在此期间完成产权资料登记备案的义务，因合正公司至今未办理《商品房现售备案证明》，已构成违约。合正公司认为逾期报备的重要原因系涉案小区1、2号楼的部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在合正公司，并主张逾期报备天数应予以相应扣减。涉案小区的1号楼原设计为开放式阳台，但合正公司在实际建房时建成目前的封闭式阳台，变更了原设计，却未申请规划部门审批，造成申请竣工验收时无法提交1号楼阳台及外立面变更文件，责任在于合正公司，故合正公司主张逾期报备案天数应扣减其对1号楼阳台整改的时间，理由不成立，本院不予采纳。至今1号楼未通过工程竣工验收，合正公司未能举证证明其已向房产登记机关申请房屋所有权初始登记，亦未能提供证据证明阳台需要整改的理由系正当且不归责于其本身，故本院对合正公司的上述主张不予采信。合正公司主张施工方未将4、6、8、10、12号楼的施工资料完整交付，从而导致涉案房屋无法办理报备手续的责任不应由合正公司承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房预售合同》并未约定施工方未交付完整的施工资料可成为合正公司逾期报备的免责事由，故依据上述规定，本院对合正公司的上述主张亦不予采信。综上，合正公司至今未能举证证明其已向房产登记机关申请房屋所有权初始登记并提交相应的备案资料，亦未取得《商品房现售备案证明》，合正公司已构成违约，一审认定其应承担逾期完成产权资料登记备案的违约责任，并应继续履行为唐光凤、骆征东办理房屋产权资料登记备案的义务是正确的，本院予以确认。 关于合同约定的违约金计付标准是否过高的问题。如前所述，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同已明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因此，合正公司应按该标准计付违约金。合正公司上诉主张合同约定的违约金过高，应予以调低。本院认为，违约金设立的目的系担保债的履行，约束双方诚信履行合同，其具有补偿性和惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对该条款的理解是只有在有充分证据证明约定的违约金“过分高于损失”的情形下，方可调整违约金，现合正公司上诉提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。而合正公司在一、二审中均未能提出证据证明双方约定的违约金过分高于业主的实际损失，故本院对双方在合同中约定的违约金不予调整。合正公司于2009年6月23日交付房屋给唐光凤、骆征东，办理报备案的期限至2011年4月10日届满，违约金应从2011年4月11日起算，唐光凤、骆征东起诉主张违约金的起算时间为2011年4月15日，是唐光凤、骆征东对自己权利的处分，本院予以支持。故本案违约金的计算方式应为：以购房款293855元为基数，按每日万分之一自2011年4月15日起，计至合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区第1号楼《商品房现售备案证明》之日止。一审判决合正公司向唐光凤、骆征东支付涉案房屋逾期报备案违约金从2011年4月2日起