案例分析-酒店如何化解产权较短的问题

案例分析——酒店如何化解产权较短的问题深圳皇庭玺：35年产权，大梅沙区域度假工程，依托区域价值和自身品质特色，前期认筹情况良好工程概况：区位：深圳大梅沙旅游度假区，距深圳约40min;规模：占地7977.9平米，总建面9600平方米物业产品：4层叠拼、可改为联排，2套独栋；建设设计有特色，沿湖排布，立面连绵起伏；用地性质：旅游用地，35年产权皇庭玺东部华侨城大梅沙度假区的区域价值高品质和特色产品、顶级物管定位一线豪宅，出售前认筹良好工程定位并没有受产权问题的影响；一方面大梅沙本身的区域价值在那里，工程本身的品质和设计很牛，皇庭的物管是美国金钥匙物业联盟成员，具备对高端客户的吸引力；另一方面，产权问题目前全国没有一个明确的说法，也没有听说过到期收回不让住的，客户还是能够理解。——皇庭玺工程筹划李伟工程概况：区位：海口澄迈县盈滨半岛度假区，毗邻西海岸长流组团，距海口1小时左右车程;海蓝福源：占地400亩，建面91198平米；独栋和联排，单价8000多，总价200来万；金手指温泉高尔夫小镇：占地340亩，建面40万平米；40-90平米为主，5300元/平米用地性质：旅游用地，50年产权月亮湾高尔夫球会鲁能海蓝福源金手指温泉高尔夫小镇亚龙湾COTEL·企业使馆区，位于亚龙湾的最东端，占地104093㎡，容积率仅为0.31；亚龙湾COTEL由34座独栋组成，面积在500㎡－1500㎡之间，每栋价格均在千万以上，拥有亚龙湾最后的海岸线670米；COTEL是英文coporation

(company)

/hotel的缩写，意为国际知名企业进行形象展示、公共关系、内部员工休闲度假的理想之场所。“COTEL〞是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为研究的根底之上，作为企业的新平台，“COTEL〞具备了三大核心的功能：1〕企业形象展示功能；2〕公共关系经营功能；3〕资产经营功能亚龙湾COTEL的设计工作由世界排名第一的设计机构美国HOK完成亚龙湾COTEL由著名的第一太平戴维斯提供物业管理工程还将引入升级的五星级酒店〔HOTEL〕效劳系统，为企业定制“国宾级〞专业性效劳土地性质：旅游用地〔40年〕亚龙湾COTEL工程：40年产权，亚龙湾东端670m海岸线度假工程，主打企业会务功能，为企业打造国宾级专业性效劳总规划：按照“立方－城〞的概念总体布局：以立方体为形体根底，塑造高效商务空间户型设计：采用裂层设计，田字结构，自由组合，满足各类客户的不同面积需要外立面：充分运用石材、玻璃的穿插更迭社区配套：高级会所、泳池、展览馆中邦MOHO创造了一种集现代建筑、现代生活、现代办公于一体的全新商务模式土地性质：工业用地〔50年〕上海中邦MOHO工程：50年产权，上海浦东新区中南部工业地产工程，打造全新的商务模式，引起客户追捧十二橡树庄园位于龙岗区坂田街道办布龙公路旁〔坂田医院对面〕，整个工程分成A、B两个地块，共分成两期开发；占地面积137106.69㎡，总建筑面积151424.12㎡，建成后总户数为约800户；工程共有18套商house，紧邻社区入口主干道，面积在218-222㎡之间；商house作为1期首批加推产品于09年2月入市，均价16000-20000元/㎡，目前剩余4套。商House土地性质：商业用地〔40年〕18套商house总建面约为4000㎡，而工程规划商业面积为8000㎡。商house吃掉了近一半的社区商业面积，工程只需做少量商业配套即可从本质上来说，商house的作用在于吃掉多余难以处理的商业面积，将商业转换为住宅销售，又保持了可商可住的弹性，但是作为“伪别墅〞而言其价值贬损较大，类似的案例还有上海丽都国际城、杭州西溪新天地龙坂十二橡树庄园工程：40年产权，位于龙岗区坂田街道办布龙公路旁，可商可住的商house受到追捧关于本工程40年产权问题，通过案例研究及专业人士访谈可以看出，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍13工程前期定位主要由区位价值和工程属性决定，不受产权影响此问题是营销层面解决的问题，可通过价格策略以及销售说辞进行客户引导区位和开展前景决定工程价值和未来增值潜力；目标客群决定产品；产权问题可在产品和营销方面解决。前期通过价格策略形成热销，后期产权问题将不再是问题；在销售现场进行统一说辞进行引导，消除客户疑虑；2产权问题是许多度假、投资性项目普遍面临的问题，客户能接受引导客户还是能够理解—