现代物业标准化管理手册大全第3章管验收手册

现代物业标准化管理手册大全

第三章接管验收手册

电子文档：JGYS001

物业验收程序

一、目的

规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,

以便对物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围

适用于公司所承接的物业的验收，与房地产开发商的交

接。

三、职责

1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总物业经

理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的技术人员组

成验收小组。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和

设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。

3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规

格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位

置及竣工图验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、

给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防

盗对讲系统及电梯系统。

5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。

四、工作程序

1.验收的准备

验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求

编制验收计划和验收标准。

2.验收的实施

(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验

收。

(2)在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设

施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工

单位进行整改。

(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整

改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验

收。

(4)楼宇的实物验收，应注意:对每套单元房的水、电、土

建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇

接管验收清单中。

(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：

①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,

检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记

录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料

进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

电子文档：JGYS002

接管验收应检索提交资料

一、产权资料

1.项目批准文件。

2.用地批准文件。

3.建筑执照。

4.拆迁安置资料。

二、技术资料

1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及

隐蔽管线的全套图纸。

2.地质勘察报告。

3.工程合同及开、竣工报告。

4.工程预、决算。

5.图纸会审记录。

6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记

录）。

7.隐蔽工程验收签证。

8.沉降观察记录。

9.竣工验收证明书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证

书。

13.砂浆、混凝土试块、试压报告。

14.供水、供暖的试压报告。

电子文档：JGYS003

物业档案资料移交

在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业

的各类资料：

一、综合资料

L项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建

文件及计划批准文件（永久）。

2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。

3.工程招、投、定标书（永久）。

4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指

导性文件（永久）。

5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。

6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。

7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报

告、施工量放线图表记录（永久）。

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验

收证书（永久）。

9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、

永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材

料（永久）。

10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工

验收证书（永久）。

11.工程决算书、三算表（永久）。

12.消防设施验收合格证（永久）。

二、土建资料

1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。

2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。

3.事故处理记录（永久）。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记

录（长期）。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审

批单、试件试验报告（长期）。

三、给排水、消防资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。

6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。

7.试水、闭水试压试验记录（永久）。

8.设备调试记录（永久）。

9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。

四、电气资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.防雷电阴接地实测记录（永久）。

6.引下线焊接记录（永久）。

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。

9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

五、施工图

1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。

2.建筑施（竣）工图（永久）。

3.结构施（竣）工图（永久）。

4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。

5.电气施（竣）工图（永久）。

6.空调施（竣）工图（永久）。

7.智能化系统施（竣）工图（永久）。

8.通讯施（竣）工图（永久）。

9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。

六、声像资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。

2.内外景观照片（永久）。

3.建筑小品。

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、

剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。

5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、

录像。

6.其它。

电子文档：JGYS004

物业接收工程项目验收依据

一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包

括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。

三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变

更单。

四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书

和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

六、工程质量事故处理记录。

七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公

司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

八、设备试压、试运行合格报告等。

电子文档：JGYS005

物业工程验收流程

物业工程验收流程表

电子文档：JGYS006

物业工程验收移交项目

物业工程移交项目表（一）

项目砰价存在同整改建议

题

高、低压配电室

电

^主要机电配电箱

工楼宇及公共区域照明、开

系关、插座及配电箱

统

防地接地系统

其它

中央空调机组

冷冻机组

空水泉、换热器等设备

地热系统

调

暖通管路系统

系公共区域暖通用管井

燃气设施管井

统公共区域燃气设施管井

楼宇排气设施

其它

公共区域生活用水管井

给

蓄水相（池）、管路

排草坪等浇灌设施

卫生洁具等设施

水排水管路等设施

公共区域排水管井

系化粪池及排污设施

公共区域排污管井及管路

统

其它

物业工程移交项目表（二）

评

专案存在问题整改建议

价

电梯轿厢及设备

电井道与底坑附属

设备

梯戋引及其它设备

井道照明等

系井道门等

电气控制设备系

统统

其它

消车库各种指示标

志灯

防喷淋头/烟、温感

探头

系消火栓管路及设

备

统灭火器等设备

消防水池（箱）

消防电气控制设

备

监控中心设备

其它

物业工程移交项目表（三）

存在问

项目评价整改建议

题

通电话系统设备

信楼宇电话插座等

网有线电视设备

络楼宇有线电视插座等

系公共广播/应急广播

统设备

音响设备

楼楼宇监控设备系统

宇

监

楼宇监控用的各种传

控

感器等

系

统

办办工自动化系统设备

公物业管理营运信息系

自统

动办公和服务系统

化信息服务系统

系智能卡管理体制系统

统工程

计算机网络管理系统

安入侵报警系统

全电视监控系统

防出入口控制系统

范电子巡更系统

系车库管理系统

统

综建筑群主干线

合建筑物主干线

布水平布线

线屋宇工作区布线

系

统

其

它

物业工程移交项目表（四）

项目评价存在问题整改建议

1.主体结构：

地基

钢筋混凝土结构

砖石结构

楼抗震性能

2.外墙：

宇防水

墙及墙面

土

3.屋面：

保温隔热性能

建

防水性能

工排水设施

面层

程4.楼宇地面

5.公共楼梯

6.n窗玻璃

7.卫生间防水

8.其它

电子文档：JGYS007

物业设施交接

物业设施交接书

交接项数接收意

序号型号规格处理结果确认

目量见

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

经办人签名：经办人签名：

发

管理

展

公司

商

管理公司盖章：发展商盖章：

电子文档：JGYS008

消防系统验收及表格

火灾自动报警系统调试报告

年月日编号:

工程名工程地

称址

使用单

联系人电话

位

调试单

联系人电话

位

设计单施工单

位位

工设备名称编数出厂日生产厂

编号备注

程量期家

主

要

设

备

施工有施工单电

无遗留位联系话

问题人

调试情

况

调试人使用单

员（签位人员

字）（签字）

施工单设计单

位负责位负责

人（签人（签

字）字）

系统竣工表

验收时间:

工程名称验收建筑名

称

1思敝工程验收报务统改工设计更改设计更改内工槎验收情

记录告图容况

合格/基本

有/无有/无有/无有/无合寤/不丢

格

王要消防设施

产

品

型生产厂产品名产品生产厂

消产品名称

口数量数量

家称型号家

防

万

栓

系室内消防栓水泉接

统合器

室外消防栓灌

消防小泉棍压氽

产

通

风

品生产厂产品名产品生产厂

空

产品名称型数量数量

家称型号家

调

号

系

统风机防火阀

1.目然排烟；2.

部位/方式抗藏排烟；3.通产品名产品生产厂数量

称型号家

防风兼排烟

烟防烟楼梯回防烟口

排前整伞用

烟送风机

系

统走道排风机

房间排烟阀

自然排烟口面积机械排旅因送风重机械排烟排风重

m2m2/hm2/h

安产品名

全设备名称及有无状况生产厂家

称产品型号数量

疏

散疏散指示标

志有/无防火门

消防电源有/无防火卷

统帘

事故照明有/天消防电

梯

系统1攵计举施工单位

位

形式：区域报警/果甲;版警/控制中心1设置部位

火产品名产品型生产J数产品石产品型生产/数量

灾称家称家

鬟感烟探集中报

一测器警器

系感温探区域报

统测器警器

火焰探学•故厂

测器播

手动按

钮

（续表）

系统我计半系统点工展

位

系统类型项务小冷和位财昌军紧火位备/项酒

喷项酒类空十五/湿衣/预作片/井之系统仗直邙包

洒产品石杯产手型生堂产品名产孝型生黎数重

灭万冬I称冬

案项酒火小豕

小;艇艮管根小豕

统

报警网骑水

压刀开天

系统除计华系统施工半

位位

系统关里系统形式全允满普翱同邙应

我系统我直卸包

产品名称生铲产品石林）“品型生卷）

像1号於1

除去匹登尊切

统衣直

胭头网联望藏

分配网整装

1诺举仗1u堵重珏刀筑志制切

/瓶）

,系统鬼计单系统施工单

位位

控帝臂位耐火等出"数

室%级重

瓦洞,券制切买黑用制功缺伊%髭能控

能薮,数

名系统仗直华东统叁工平

它位位

灭系统琰置都

奈位

统系统石样系统用切万工芳旺

一至嚼突

式W

目,学*）动(kg)便用及

一球鼾力

©

泡本火火系囱曷需并(kg)供给殛

统B度

浴

性

十粉界发系目切蜜，目切(kg)供给殛

统麟饕/手动度

给瑞

烝丁为火系固格教正⑸供给理

度

靛/春

部

虱二度发系目臂常切(kg)便用珏

统崎矍力

祗风

机

排举

扃

验收表

王

^分理赏收综合验收意见

序^分项内主要技术要求

万目容1合格it

评纸、文…髓

埋

地

4沿«

隐蔽工验

处

^得

1需收^2

官

碉试及

蕖和支

查源、小被合彼什规范要

求

美统压系统敢不利点小

压不小于

水0.05Mpa

源理厚小笛甲居彘

电

2.手擎短学规定萋

电源为备用电源

祢黎靠永岑嘿基早

其它

报以后T的烈的水£茶水龙头

管网

寡产j官可照官任估舁表

管合理

3亶网布翳理噎港

网要求

T投＜

1期装基范要求设置

官S

去

最

楣

鸾I

泄

排

^

配符合设计要求

动

一XJ

电子文档：JGYS009

暖通空调系统验收及表格

设备开箱检查记录

分部（或单位）

工程名称

工程

设备名称型号、规格

系统编号装箱单号

1.包装

2.设备外观

设备检查

3.设备零部件

4.其它

1.装箱单份张

技术文件检

2.合格证份张

查

3.说明书份张

4.设备图份张

5.其它

存在问题及

处理意见检

查人员：

建设单位（公章）施工单位（公章）

代表年月代表年月

日日

隐蔽工程验收记录

工程名分部（或单位）

称工程

序

工程分项及部位单位数量检查结果

口

1

隐2

蔽3

工4

程5

内6

容7

8

9

10

验

收

意

验收入

见

贝：

建设单位（公施工单位（公章）

章）代表年月

代表年月日

日

风管漏风检测记录

分布（或单位）

工程名称

工程

分项工程系统名称

风管级别试验压力（Pa）

系统总面积试验总面积

面）面）

允许单位面实测单位面积

积漏风量漏风量（m3/

（m3/m2*h）m2*h）

系统测定分

试验日期

段数

检测区段图分段实测数值

示分段面

序实际漏风量

积试验压力（Pa）

（m3/h）

面）

现场组装除尘器、空调机漏风检测记录

分布(或单位)

工程名称

工程

分项工程检测日期

设备名称型号规格

额定风量

允许漏风率(％)

(m3/h)

工作压力(Pa)测试压力(Pa)

允许漏风量实际漏风量

(m3/h)(m3/h)

检

测

意

见

试验人员：

建设单位（公施工单位（公章）

章）代表年月

代表年月日

日

冷冻水管道压力试验记录

工程名分布(或单位)

称工程

试验部

试验时间

位

工作压试验压持续时

管道编试验介压降试验结

力力间

号

质(Mpa)果

(Mpa)(Mpa)(min)

脸

收

意

见

建设单位（公施工单位（公章）

章）代表年月

代表年日

月日

制冷系统气密性试验记录

分布(或

工程名称单位)工

程

试验部位试验时间

气密性试验

管道编号试验压力定压时间

试验介质试验结果

(Mpa)(h)

真空试验

设计真空试验真空

管道编号定压时间

度度试验结果

(h)

(kPa)(kPa)

充制冷剂试验

充制冷剂

管道编号

压力检漏仪表补漏位置实验结果

（Mpa）

验

收

意

见

建设单位（公

章）施工单位（公章）

代表年月代表年月

日日

设备单机试验记录

分布(或单位)

工程名称

工程

系统名称

设备转速功率电流轴承升

序系统编设备名(r/min)(kw)(A)温(℃)

_弓_

称额定实测铭牌实测额定实测实测值

值值值值

评

定

意

见

调试人

员：

建设单位（公章）施工单位（公章）

代表年月代表年月日

日

采暖管道安装的允许偏差和检验方法

一

允许

项

偏

差检验方

次

项目加

明法

管径

1

和

平

^100mm用

母一米-

直

管尺

横管道、纵1.5、

拉

径＞100mm尺

1横方高弯、

尺

线

管径和

曲(mm)查

＞13量

全长(25W100mm检

米以上)管

＞25

径＞100mm

吊线和

立管垂直每一米2

2尺量检

度(mm)

全长(5米以上)＞10查

管径

10%

椭圆率W100mm

(Dmax-Dmin)/Dmax管

8%用外卡

弯径＞100mm

3钳和尺

管管径

4量检查

W100mm

折皱不平度(mm)

管

5

径＞100mm

注：Dmax,Dmin分别为管子最大外径及最小外径

采暖系统水压实验及调试

项目要求检验方法

应以系统顶点的工使用钢管及复合

1蒸汽采暖系统作压力加0.1Mpa做管的系统应在试

水压试验，同时在验压力下1mm压降

热水采暖系统系统顶点的试验压不大于0.02Mpa,

力不小于0.3Mpa降至工作压力后

试验压力应为系统检查，不渗不漏

高温热水采暖

2顶点工作压力加使用塑料管的系

系统

0.4Mpa统应在试验压力

应以系统顶点工作下1h内压力降不

使用塑料管的压力加0.2Mpa做水大于0.05Mpa,然

热水采暖系统压试验，同时在系后降压至工作压

3统顶点的试验压力力1.15倍，稳压

不小于2h压力降不大于

使用复合管的0.4Mpa

0.03Mpa同时各连

热水采暖系统

接处不渗、不漏

（续表）

试压合格后，对系现场观察，直至排

系统

统进行冲洗水不含泥沙、铁屑

4

过滤器试压合格后进行等杂质，且水色不

除污器清扫浑、浊为合格

冲洗完毕后应充

观察、测量室温应

系统水、加热，进行试

5满足要求

运行和调试

中间验收记录

分布（或单位）

工程名称

工程

分项工程名称开工日期年月日

工程地点交验日期年月日

交

脸

简

要

说

明

遗

留

问

题

验

收

意

见

建设单位（公章）施工单位（公章）

代表年月代表年月

日日

电子文档：JGYS010

金属管道工程验收及表格

1质量检验

1.保证项目检验记录

保证项目检验记录表

单位工程名称：分项工程名称:

分部工程名称：分项工程性质:

序

检验内容质量情况

1固定件、支撑件的材质、规格

2保温材料的材质、规格和性能

3保冷材料的材质、规格和性能

粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质

4

和性能

5绝热层分层厚度

6设备铭牌覆盖

7固定件穿透保冷层

8隔垫设置

9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料

（续表）

10主管、伴管的加热空间

11充填绝热层的密实

保冷可拆卸结构与固定结构之间

12

的绝热与密封

保冷附件、端部或盲板的绝热与

13

密封

浇注、喷涂绝热层的施工配料及

14

其性能

15硬质制品绝热层伸缩缝的留设

16绝热层的膨胀间的留设

17保冷层伸缩缝外再保冷

18保冷层和高温保温层的各层伸缩

缝错缝

19防潮层材料的材质、规格和性能

20金属保温层材料的规格、品种

21普通薄钢板的防腐

22金属护壳不加固定件的部位

23金属护壳的固定不得损坏防潮层

24金属保护层的接缝

保冷结构金属、保护层的接缝密

25

封

26毡、箔、布类材料的品种、规格

27毡、箔、布类保护层的接缝

28抹面灰浆材料的配比、性能

2.允许偏差项目检验

允许偏差项目检验表

单位工程名称：分项工程名称:

分部工程名称：分项工程性质：

序检验内容允许实测值(mm)

弓_偏差

1

(mm123456789

0

)

捆扎、拼砌绝热层的厚

1

度及安装容重

充填绝热层的厚度及安

2

装容重

3粘贴绝热层的厚度

浇注、喷涂绝热层的厚

4

度及安装容重

5伸缩缝的宽度

6防潮层表面平面度

7金属保护层表面平面度

毡、箔、布类保护层表

8

面平面度

9抹面保护层表面平面度

3.质量保证资料核查

质量保证资料核查表

序份

资料名核查情况

_弓_

数

绝热材料（制品）出厂合格证、

1

试（检）验报告

2绝热材料耐燃性能证明

绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封

3

剂出厂合格证、试（检）验报告

4捆扎用非金属材料出厂合格证

5绝热层厚度检查记录

防水材料出厂合格证、试（检）

6

验报告

7防水材料耐燃性能证明

非金属外护材料出厂合格证、试

8

（检）验报告

9非金属外护材料阻燃性能证明

10金属外护材料出厂合格证

二、建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管

1.横管坡度

横管坡度不得小于下列规定：

公称直径d坡度公称外径d坡度

500.0251600.007

750.0152000.005

2.伸顶通气管

⑴房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必

须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。

(2)在最冷月平均气温低于-13℃地区，管径WllOmm时，

宜从室内顶棚下0.3m处将管径放大一级。

(3)伸顶通气管管径不得小于立管管径。

(4)伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规

定：

①不上人屋顶不得小于300mm。

②上人屋顶不得小于2000mm。

③应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出300mm。

3.清扫口、检查口

(1)房屋底层的立管上必须设置检查口(清扫口)。

(2)检查口中心位置可设在离地1m处。

(3)高层建筑宜每隔6层设检查口，在最冷月平均气温低

于-13℃地区，立管还应在最高层离室内顶棚0.5m处设检查

口。

(4)横管在直管段上设置检查口(清扫口)之间的最大距

离不宜大于下表规定(当设计无规定时,可采用0.02-0.025):

d(mm)5075110160

距离(m)101215

20

4.管道穿越楼板构造要求

⑴立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管。

(2)立管穿越屋面混凝土层时必须预埋套管，套管高出屋

面不得小于50mm,再在其上做防水层。

(3)做活动支承的横管在穿越承重墙时，应采用套管，套

管至少比穿越管大一级管径，其缝隙可用预想性嵌缝材料填

实，有防水要求时还应在穿墙处迎水面上用防水材料做止水

环。穿越地下室处墙外时，穿墙处防水应结合地下室外墙防水

采取相应防水措施。

(4)高层建筑内明设管道，当设计要求采取防止水灾贯穿

措施时，应符合下要求：

①立管管径2110mm时，在楼板贯穿部位应设置防火灾贯

穿措施时，应符合相应防水措施。

②横管直径2110mm时，穿越管道井井墙的贯穿部位应设

置防火套管或阻火圈，可设在墙的外侧，防火套管长度不小于

0.3m。

③横管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体两侧均应设置

防火套管或阻火圈。

5.验收应检查的项目

(1)立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁具排水管接口的纵

横坐标是否符合规定。

(2)连接点或接头的整洁、牢固和密封性。

(3)穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性。

(4)固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置的正

确性和牢固性。

(5)伸缩节设置与安装的正确性，伸缩节、螺母挤压密封

圈接头预留伸缩量的准确性。

三、地下防水工程

1.调查

(1)地下防水工程质量验收时，施工单位必须提供地下工

程“背水内表面的结构工程展开图”。

(2)房屋建筑地下室只调查围护结构内墙和底板。

(3)全埋于地下的结构，除了调查围护结构内墙和底板外,

背水的顶板(拱顶)系重点调查目标。

(4)施工单位必须在“背水内表面的结构工程展开图”上

详细标示：

①在工程自检时发现的裂缝，并标明位置、宽度、长度和

渗漏水的现象。

②经修补、堵漏的渗漏水部位。

③防水等级标准容许的渗漏水现象位置。

(5)地下防水工程验收时，经检查、核对标示好的“背水

内表面的结构工程展开图”必须纳入竣工验收资料。

2.渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号

渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号，可参看下

表。

标识

术语定义

符号

地下混凝土结构背水面，呈现

湿渍#

明显色泽变化的潮湿斑

水从地下混凝土结构衬砌内表

渗水面渗出，在背