地产阶段成果管理流程

PAGE15/15XX集团有限公司编号：版本：生效日期：管理体系文件阶段成果管理流程密级：发放编号：编制：审核：批准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注阶段成果管理流程编号：版本：生效日期：适用范围适用于项目开发全周期关键阶段成果的管理。其中重点为公司内部工作类成果管理。控制目标规范管理项目各关键节点的重要输出成果，以提升项目运作过程成果质量和运作效率，积累和沉淀项目运作经验。术语和定义关键阶段成果：是指公司为提高项目运作效率和品质，从项目拿地开始到项目结束全过程中关键节点输出成果和成果标准，主要指公司重点关注的节点成果。关键阶段成果分类：关键阶段成果共分为三类，包括工作成果/标准类、外部批复及证照类和实体成果类：工作成果/标准类：反映项目各个阶段需要输出的工作成果内容、提要及深度要求，体现了专业化和标准化操作的要求，是确保下游工作按时、保质开展的前提条件。如：产品定位报告、方案设计成果标准等。外部批复及证照类：包括外部机构发放的各种与项目开发相关的批复文件、意见、证照、证明等。实体成果类：工程项目的实体成果，可以通过现场、照片等体现的成果。关键阶段成果的完成标志：各项目阶段性成果按规定程序经领导审批或外部机构批准后，即形成项目实施过程中的里程碑信号，上一阶段的里程碑信号是该项目下一阶段工作开展的启动标志或重要依据。工作职责运营管理部负责项目关键阶段成果管理的总体策划，明确项目关键节点的成果要求，并通过项目计划进行管理；组织公司各部门编制阶段成果模板；跟踪项目各个阶段成果模板的运用情况；对关键性成果的完成进行确认；适时组织开展成果模板的更新、优化；组织开展项目成果完成情况及完成质量的评估和总结分析。相关专业部门组织本部门关键阶段成果模板/标准的编制、调整、优化和更新；参与本专业涉及的关键阶段成果模板/标准的评审或审核；组织完成本部门项目关键阶段成果的编制和质量控制；提出关键阶段成果优化的建议并组织实施。相关部门分管领导审核项目关键阶段成果管理总体策划；审核关键阶段成果模板；根据权限审核、审批专业相关关键阶段成果。总经理审核项目关键阶段成果管理总体策划；审核关键阶段成果模板；审核权限内关键阶段成果。董事长审批项目关键阶段成果管理总体策划；审批关键阶段成果模板；审批权限内关键阶段成果。工作流程流程说明关键阶段成果策划关键阶段成果策划应重点关注项目前端对项目运作风险较大和对客户影响较大的项目关键成果，以及公司业务策略及核心能力提升需关注的重点环节。运营管理部根据各专业流程管理规定，结合项目关键节点计划（项目总体控制计划）和项目决策会议，对项目开发各阶段关键成果的管理进行策划。运营管理部结合业务流程的规定，明确公司项目阶段性关键成果的定义、审批流程和成果标准，形成本流程，经各业务部门讨论评审后修改完善，提交运营副总、总经理审核，董事长审批确定。关键阶段成果模板编制各部门通过对以往项目阶段性关键成果的归集整理和优化，形成关键成果模板，提供后续项目参考应用。关键成果模板经各部门内部评审和跨部门评审后，提交部门分管领导审核、董事长审批，经批准的模板将纳入公司信息系统，提供各项目共享。模板是提交成果的参考基准，提倡公司各业务部门在标准模板的基础上进行完善、补充和改进，使每一个新的项目都能够在原有项目的基础上有所提升。各部门应将项目实施的优秀成果案例提供公司信息系统共享，提供后续项目参考借鉴，并在此基础上总结、优化和更新成果模版，形成对成果模板的持续改进。各成果的输出部门和使用部门均可以根据项目实际情况，提出成果模板的修订和增减需求。项目实施阶段关键成果管理各部门根据本部门业务操作流程规定及成果模板，按项目关键节点计划（项目总体控制计划）要求，在规定时间内完成成果的编制，并提交审批。每个阶段成果通过审批完成后1周内，提交运营管理部进行归档。上一阶段的项目阶段成果完成并审批通过是进入下一阶段工作的标志。运营管理部对各项目关键成果的完成情况进行动态监控，并负责定期公示各项目阶段性成果的完成情况。（见《关键成果应用跟踪表》）评价标准分为5级：完成质量差，无法进行下游工作，不接受；勉强接受，但下游工作需花费较大精力才能完成；接受，可以进行下游工作；完成质量好，保证了下游工作的顺利进行；完成质量非常好，且提前完成计划。项目关键阶段成果完成质量的评估将在项目计划完成情况的评估中体现，可纳入各部门绩效考核。关键阶段成果标准的优化运营管理部组织各部门结合项目阶段总结和后评估工作，开展项目关键阶段成果标准执行情况的总结和评估，对各项目关键阶段成果完成的及时性、完成质量和应用效果进行分析，提出后续针对性的优化措施，并结合公司绩效考评制度对优化部门的优化成果进行评估并实施奖惩。经优化和更新后的关键阶段成果模板需按提交部门分管领导、总经理审核、董事长审批。随公司发展要求，运营管理部会调整阶段性成果管理的范围和对成果标准审批流程进行更新。附录项目关键成果一览表

序号阶段成果名称成果定义完成时间主责部门配合部门备注1可研阶段可行性研究报告基于前期调研与项目立项建议形成更为深入的论证报告，通过定位调研、产品方案构思、成本测算、投资收益分析、风险分析等对拟获取项目进行全面解构，以探究技术上和经济上的开发可行性，为决策层最终确定获取意向提供参考根据土地获取方式要求投资拓展中心营销管理中心／招商运营中心、运营管理部、报建管理部、设计部、工程管理中心、成本管理中心、财务管理中心、人力行政中心（法务）2策划阶段产品定位报告在市场研究的基础上，提出的项目定位、产品定位、产品设计建议等内容，用以指导下阶段的概念设计等工作初稿需在建筑概念设计成果开始前1周完成，否则无法拟定建筑概念方案设计营销管理中心运营管理部、投资拓展中心、报建管理部、设计部、工程管理中心、招商运营中心、成本管理中心、财务管理中心3商业定位报告在市场研究的基础上，提出的项目商业定位和规划、产品设计建议等内容，用以指导下阶段的概念设计等工作建筑概念设计完成10日内、产品定位报告决策前招商运营中心运营管理部、投资拓展中心、报建管理部、设计部、工程管理中心、营销管理中心、成本管理中心、财务管理中心4示范区选址、定位及开放计划明确示范区选址、规模、交通组织流线设计、售楼处风格及功能定位、周边环境处理意见及示范区开放计划等内容，用以指导示范区建设。包含示范区流线组织设计、形象入口、停车位、示范区景观、售楼处、样板房及示范区展示系统的设计要求如需在建筑概念设计成果中体现，则需在建筑概念总平完成后，在建筑概念设计前7天完成初稿，方案设计完成后30个工作日内完成终稿营销管理中心项目工程部、运营管理部、设计部、工程管理中心、成本管理中心、招商运营中心5设计阶段建筑概念设计任务书规定了设计单位在进行概念设计时应达到的深度，应充分反映公司对产品的定位要求、重要技术指标、成本控制要求、图纸输出要求等建筑概念设计合同签订前设计部投资拓展中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心/招商运营中心、物业公司6建筑概念设计成果——定位报告完成后1个月设计部成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司7建筑方案设计任务书规定了设计单位在进行方案设计时应达到的深度，应充分反映公司对规划、单体等设计要求、重要技术指标、成本控制要求、图纸输出要求等建筑方案设计合同签订前设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心/招商运营中心、物业公司8建筑方案设计成果——建筑概念设计评审后50天内完成、或项目取得后1-2个月内（依设计进度安排）设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司9建筑扩初设计任务书规定了设计单位在进行扩初设计时应达到的深度建筑扩初设计合同签订前设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司10建筑扩初设计成果——建筑方案评审通过后45-60天内完成，或项目取得后的3-4个月内（依设计进度安排）设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司11建筑施工图设计任务书规定了设计单位在进行施工图设计时应达到的深度建筑施工图设计合同签订前设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司12建筑施工图设计成果——建筑扩初设计成果评审后60-90天内设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司13景观设计任务书景观设计任务书规定了设计单位在进行景观设计时应达到的深度，应充分考虑景观设计阶段成果对产品定位和整体概念设计要求的体现建筑概念设计完成后设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司14景观概念设计成果——在建筑方案总平确定后，开始景观概念设计，基本在规划建筑方案完成时，同步完成设计部成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司15景观方案设计成果——建筑扩初开始至建筑扩初结束，与建筑扩初同步设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心/招商运营中心、物业公司16景观施工图设计成果——一般在景观施工招标前一个月完成设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司17室内装饰设计任务书室内装饰设计任务书规定了设计单位在进行室内装饰设计时应达到的深度，应充分考虑室内装饰设计成果对产品定位和整体概念等要求的体现在建筑扩初设计开始后15天开始（结构柱网确定）设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司18室内装饰概念设计成果——土建初步设计结束前20天完成设计部工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司19室内装饰方案设计成果——需在建筑施工图提资（施工图设计开始约15-20天）完成设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司20室内装饰施工图设计成果——一般在室内装饰施工招标前一个月完成设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司21示范区设计任务书示范区设计任务书规定了设计单位在进行示范区设计时应达到的深度，应充分考虑设计成果对产品定位、整体概念、示范区定位、示范区展示等要求的体现示范区设计合同签订前设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、报建管理部、营销管理中心／招商运营中心、物业公司22示范区设计成果——建筑扩初设计成果评审后30天内设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、营销管理中心／招商运营中心、物业公司23材料设备部品选型清单（方案版、扩初版、施工图版）根据项目产品定位、产品建造标准，明确项目材料设备技术规格、档次、可选品牌等内容。材料部品清单亦随着设计阶段的深入而不断清晰，最终用于指导采购、施工和交付检查阶段设计完成后15－20个工作日内设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、营销管理中心／招商运营中心24交房标准根据产品建造标准，明确营销向客户承诺的各项交房内容标准与建筑扩初设计成果评审同时（方案评审通过后45-60天内完成，或项目取得后的3-4个月内，依设计进度安排）设计部项目工程部、工程管理中心、成本管理中心、营销管理中心/招商运营中心25采购阶段采购策划方案统筹安排项目标段划分，拟定合约分判细化清单，明确各分判合约范围及相互之间的界面，确定各分判合约数量、采购方式、采购时间、价款方式，确保项目开发计划节点目标和成本控制指标得以实现公司执行版目标成本完成后15天内进行招标采购中心项目工程部、成本管理中心、设计部26工程阶段工程管理策划书在开工前对工程管理进行全局策划，明确工程定位及管理目标，理顺工程管理思路，对管理过程可能出现的难点及风险进行分析与预控，并综合考虑销售配合及采购招标等相关工作，使项目的工程管理具有科学性与前瞻性工程施工前1个月内项目工程部运营管理部、设计部、工程管理中心、成本管理中心、营销管理中心/招商运营中心27营销阶段营销策划总案在市场分析、项目分析、项目定位的基础上，明确项目整体的推广策略、项目LOGO、VI体系设计、营销费用计划等方案设计完成后45日内营销管理中心招商运营中心28总体招商策划方案在市场分析、项目分析、项目定位的基础上，明确招商原则、招商策略、实施方案、租金方案等方案设计完成后45日内招商运营中心营销管理中心29阶段性营销推广方案在项目整盘营销方案前提下，总结上阶段（年度）营销工作，进行市场分析，并提出下阶段（年度）销售策略、推广策略及费用预算根据销售情况，择机决定具体日期营销管理中心招商运营中心30开盘方案开盘方案用于指导开盘工作的组织实施，明确开盘目标、时间及地点、范围、开盘选房及流程、开盘活动方案、费用预算等项目开盘前至少1个月营销管理中心/招商运营中