20131030中港CC-Park商业物业发展建议报告(2#)

中港CCPark工程商业物业开展建议报告2013.10.30本次深化报告需解决的几大问题：从规划条件和市场角度出发，该地区是否适合做五星级酒店合理进行2#地块产品规划方向考虑2#地块商业裙楼业态组合Part12#地块物业开展建议地块初看2#用地面积11527㎡，容积率10.0，总建筑面积可达115270㎡。初看地块，可进行如下判定：一般商业楼栋单层面积为2000-3000㎡，11527㎡的用地面积可修建多达2~3栋楼。但实际上，如果修建2~3栋楼，受退距以及楼间距的影响，存在一定的不合理性。因此建议本地块修一栋楼类型名称体量（万㎡）酒店W酒店4费尔蒙5.3希尔顿6写字楼3394.06雄飞中心5.5华置广场6协信中心4.5业态建议根据市场上写字楼以及酒店代表工程可知，不管是酒店还是写字楼，11万方的体量，如果只做某一种业态，体量过大，完全不合理。因此2#的业态建议为酒店+写字楼混合业态分布示意酒店Hotel

办公Office

商业

Commerce楼栋可具体规划为商业裙楼、写字楼、酒店。根据目前市场规律，以及本身的运营和利润来考虑，商业裙楼在底楼，写字楼占据中低层，酒店在最高层工程规划建议但实际酒店、商业裙楼、写字楼综合后，会出现多种规划方式，从品质以及利润两方面的角度出发，我们建议两种规划方式：方案一〔品质〕：酒店入户大堂20米吊顶，裙楼商业酒店内部化〔类似洲际酒店〕。裙楼商业作为酒店的专属效劳配套，业态多以SPA、宴会厅等为主方案二〔利润〕：酒店两侧面规划大型裙楼商业，规划如服装区、餐饮区、娱乐区等业态，可租可售，而酒店入户大堂规划在顶楼〔类似香格里拉酒店〕，酒店的配套可建立在酒店的某几层楼工程规划指标建议总建筑面积功能塔楼单层面积层数

L幢数层高高度建筑面积115270甲级写字楼23002614.2109.259,800五星级酒店l2000203.67240,000写字楼入户大堂及附属配套商业23001992,300酒店附属及裙楼18726.54.529.2512,168酒店入户大堂1000120201,000合计

190.2115,268方案一：酒店入户大堂20米吊顶，裙楼商业酒店内部化〔类似洲际酒店〕大堂廊桥咖啡厅20米挑高酒店大堂写字楼入口区写字楼酒店采用分区入户，防止互相影响工程规划指标建议总建筑面积功能塔楼单层面积层数

L幢数层高高度建筑面积115270甲级写字楼23002314.296.654,521五星级酒店l2000203.67240,000酒店附属服务5187.1514楼4.54.55,187商业裙房（包含酒店、写字楼大堂2000㎡）5187.153一楼6米，2-3楼4.51515,561合计

188.1115,269方案二：酒店两侧面规划大型裙楼商业，酒店入户大堂规划在顶楼〔类似香格里拉酒店〕大堂裙楼商业顶楼主酒店大堂位置写字楼入口区酒店入口区〔次大堂〕优劣分析优势：方案一更注重酒店体验感，20米的超豪华酒店大堂，给客户视觉、感官上的冲击，让酒店从外到内表现出的超高的品质感，使酒店从下到上融为一体。方案二可以从利润上给到酒店给大的支撑。首先从本钱上来说，楼顶大堂较方案一的20米超级酒店大堂消耗更低，其次商业裙楼规划为其他商业，如服装、餐饮、娱乐等业态，可租可售，为酒店提供更多的收益劣势：方案一所能提供到的利润较方案二更少方案二较方案一所给到的品质感更弱，降低酒店调性洲际酒店洲际酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店Part22#地块商业业态建议香格里拉大酒店各设施详细指标香格里拉大酒店商业裙楼1-3楼均以宴会厅为主，同时配有大量中西餐厅及酒吧，符合四川人好吃的特点,因此我们也建议餐饮在酒店的比重中占大的比重方案一商业裙楼业态建议方案一商业裙楼共计6.5层，全部规划为酒店效劳配套设施，根据市场上五星级酒店配套综合，我们针对酒店商业裙楼做如下建议：楼层业态一楼宴会厅二楼宴会厅三楼咖啡厅、中餐厅四楼中餐厅、西餐厅五楼西餐厅六楼SPA、保健中心、会议室六楼半空中游泳池方案二商业裙楼业态建议方案二商业裙楼共计3层，规划为其他商业，根据市场上五星级酒店配套综合，我们针对酒店商业裙楼做如下建议：楼层业态一楼服装二楼餐饮三楼咖啡厅、中餐厅Part32#地块品质提升建议为保证实用性，外立面采用方正设计！〔保证实用面积最大化〕材质采用双层或三层中空LOW-E玻璃幕墙！〔表达设计感与质感〕建筑立面打造要点多采用钢结构与隐框玻璃相结合的立面构造。在建筑立面设计上，采用国际化程度较高的竖线条设计风格。在立面设计上突出现代感与工建感。在里面色泽使用上采用国际广泛使用的冷色调。外立面建议写字楼设施建议多功能、多面积的智能化会议室商务配套1、配备上下水，便于客户打造茶水间和专属卫生间。2、提供高档会议室3、提供舒适员工餐厅4、提供健身房等配套总裁休息室总裁茶室/会客厅总裁卫生间总裁电梯写字楼设施建议酒店效劳配置建议免费服务付费服务特色服务停车场机场接送服务护婴及托儿服务免费擦鞋服务租车服务外币兑换邮寄/包裹速递服务照片冲洗服务美发/美容沙龙酒店保险箱服务当日洗衣及干衣服务导