南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告（2005年）

南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告一、总论 6(一)项目建设背景 6(二)项目概况 8(三)可行性研究报告研究范围 9(四)研究结论及建议 9(五)主要经济技术指标 (一)自然状况 (二)三大产业分析 (三)主力产业分析 三、投资环境 五、房地产市场现状 (一)全国房地产市场现状 (二)海安县房地产市场现状 六、商业用房市场分析 (一)商业用房市场现状 (二)商业用房需求及发展 (三)当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题 七、海安楼市调查 (二)项目劣势 (三)威胁分析 (四)机会分析 (五)综合评价 (二)发展思路 (二)推盘节奏 (二)建设规模 (三)建设方案 (一)首期开发 (二)建设周期 (二)资金筹措 (三)销售进度 (一)市场风险分析 (二)项目前景预测 二十、综述 (一)项目建设背景因此，以单开间门面为一家商场的规模形式已难以满足21世纪人下决心用“以市场换市场”的方针来替代原来的“以市场换技术”安投资建设“航母”级商业区——南通金海岸火车站商业广场，此南通金海岸火车站商业广场在投资商——上海宏博集团的开发事(二)项目概况米，总建筑面积约为14.5万平方米，项目以步行街为主线，沿街3～4层，内部商业主体3层。经估算，工程总投资15293.53万元，每平方米造价729.80元，每平方米成本1054.73元。有资金2000万元；②上海宏博集团及所属子公司融资6700万元(上海宏博集团公司投入5000万元，上海宏博集团江苏投资公司投入800万元，金海岸商业城有限公司投入900万元);③开发商银行商业贷款3000万元；④预售房款3600万元。根据收益计算，22.37%,计算期内国家税收4968.59万元。财务分析结果表明，(四)研究结论及建议置及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促(五)主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平方米2总占地面积平方米3总建筑面积平方米4建筑容积率5户均面积平方米/套6总套数套7销售均价元/平方米8建设投资万元9平方米建安成本元/平方米项目总投资平方米成本元/平方米销售收入万元营业税及附加万元利润总额万元所得税万元净利润万元项目投资回收期年投资利润率(税后)%资本金利润率%成本利润率(税后)%销售利润率(税后)%(一)自然状况西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长71.1公里，南北最宽39.35公里。全县均为平原地带，地形坦荡，河道为海相沉积物盐碱地区，海拔3.6~5米。海安属北亚热带海洋季风(二)三大产业分析2004年海安县完成国内生产总值106.6亿元，财政收入1014%、18%、30%,城镇居民人均可支配收入9503元，农民人均纯收入4600元，同比分别增长12.5%和6.5%,年末居民存款余额122.01亿元，增长16%;2005年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值117.2亿元，增长10%;财政收入11.8亿元，增长18%;全社会固定资产资产投资62亿元，增长17%;城镇居民人均可支配收入10453元，农民人均纯收入5732元，同比分别增长10.0%和12%;城市化水平达到67%;工业经济运行质量明显提高，2004年实现工业产品销售收入240亿元，增长23%;工业利润5亿元，增长20%;工农业总产值300亿元，增长21%;其中工业产值260亿元，增长24%;农业产值40亿元，增长5%;坚持新型工业化方加快工业进程，05年实现工业销售265亿元、技改投入38亿元，分别增长11.0%、19.5%,二产增加值占国内生产总值的比重达35.1%;全社会固定资产投资53亿元，增长30%;其中工业技改投入32亿元，增长60%;第三产业投资额7.8亿元，增长15%;社会消费品零售总额29亿元，增长60%;自营出口总额9000万美元，增长20%;实际利用外资7000万美元，增长33%;对外劳务营业额7600万美元，增长10%;乡镇人均居住面积由80年的15平方米/人到现在的32平方米/人，城区居民居住面积由80年的11平方米/人到现在的26平方米/人。2005年实现招商引资到位资金8500万美元，增长21.0%。最新统计2004年度主要经济指标列表：单位产值国内生产总值亿元财政收入亿元全社会固定资产投资总额亿元城区居民人均可支配收入元农民人均纯收入元自营出口总额万美元实际利用外资万美元城乡居民储蓄存款余额亿元(三)主力产业分析牌”称号，填补了南通市空白；全县拥有桑园18万亩，年产鲜茧34万担，雄踞全国县(市)第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机6000多台套，年出口量居全国前列。现有国家、省级企业集团50多个，外资企业210家，高新技术企业26家，名列南通市之首，亿元企业42家，居南通市第二位，国家、省级名牌产品60多个。2005年又有两个国家“863”计划项目落户海安，南通市唯一的省级工程技术研究中心在海安县揭牌。2004突破300亿元，今年净增100亿元；财政收入突破10亿元，综合实力位居江苏省第18位。随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区的联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势，大力发展道口经济，苏中旺地魅力海安历史悠久，人文荟萃，环境优美，位于南通、盐城、泰州三市交接处，地理位置十分优越。全县总面积1108平方公里，人口98万。是闻名遐迩的“中国茧丝绸之乡”、“建筑之乡”,国务院批准的首批沿海开放县，全国首批生态示范县，教育海安以其独特的地理位置和优越的产业结构，成为苏中地区最具发海安工业基础雄厚，机械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控牌”称号；全县拥有桑园18万亩，年产鲜茧34万担，雄踞全国县(市)第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机6000多台套。现有国家、省级企业集团50多个，外资企业210家，高新技术企业26家，亿元企业42家，国家、省级名牌产品60多个。2005年又公路：204、328国道、202省道贯穿全境，城乡公路纵横连网，香港等国家和地区；距建设中的东方大港洋口港仅30公里，内陆一心为以一城(县城)两镇(海安镇、城东镇)为中心；一带为沿328国道和海防公路形成的城镇带，以县城为核心，曲塘为中心镇，其它为一般镇。明确海安现状城市化水平36.8%;近期2007年城镇人口46万人，城市化水平45%;远期2020年城镇人口61万人，城市化水平58%。新兴工业城市。规划到2020年，海安县城范围为35平方公里，分别确定了70平方公里的城市规划用地和140平方公里的城市2004年中国房地产业持续飞速发展，但已是“强弩之末”,的有序发展，国家及相关部门出台了一系列宏观调控措施，对房地施出台前，消费者购房带有很大的盲目性，在宏观调控以后出现了从各城市房地产市场发展状况来看，今年一季度比去年一季度上涨8%,预计今年二季度比去年二季度上涨3.1%,说明房价的增朝着国家要求的稳定住房价格的目标前进，正在实现住房价格稳定资规模的数字也在明显的回落，03年增长29.9%,04年下降到了28.1%,今年一季度下降到了22.2%,投资的增长也在回落，这和2004年出现了供不应求的情况，在投资规模进行控制的同时也比较有效地控制了需求的规模，使得供求资金有一个非常有效的平衡，在房价涨幅出现稳固回落的同时，全国的楼市正在逐步的回暖。在国家宏观调控政策出台前，消费者购房带有很大的盲目性，在宏两旺。全国一季度商品房的竣工面积同比增长17%,销售面积同比增长18.1%,这是楼市回暖的一个标志。通过宏观调控，消费者从观望期走向理性。买房的盲从或者是识到在社会主义市场经济初级阶段楼市发展的规律性，楼市发展的2004年海安房屋施工面积197.96万平方米，其中住宅38.81万平方米，比2003年的施工面积138.41万平方米、住宅38.97万平方米分别增长43.0%、-0.4%;房屋竣工面积133.75万平方米，其中住宅16.48万平方米，比2003年的竣工面积68.03万平方米，住宅22.52万平方米分别增长96.6%、-26.8%;商品房销售面积23.03万平方米，销售额28547万元，商品房空置面积4.67万平方米，分别比2003年的14.66万平方米、17001万元、3.86万平方米增长57.1%、67.9%、21.0%。指标2003年(万平方2004年(万平方米)同比增长施工面积其中：住宅房屋竣工面积其中：住宅商品房销售面积商品房销售总额17001万元28547万元商品房空置面积基本形成以“本地客户为主，居住置业为主，经济实用为主”2004年海安的房地产从2002年的1300元/平方米到目前的在户型面积配比上110平方米至130平方米占整个成交比例的85%;0投资购房者所占的比重逐步提高，由2001年的0.3%上升到目前的5%;在仅有的5%的投资型购房者选择中，地段是第一位的，好地与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长，近200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热，海安商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2003年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相2004年海安商品房销售面积比2003年同比增长57.1%,可见海安房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机，目前海安房地产市场供需两旺，商品房空置面积有所增加，这海安商品房价格一路飙升，但从海安的市场容量、经济发展趋势和消费者市场空间等因素来看，海安的商品房价格应还有一定幅与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长，近200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热，海安商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2003年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相从上述商品房销售面积走势图可以看出2004年海安商品房销售面积比2003年同比增长57.1%,可见海安房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太目前海安房地产市场供需两旺，商品房空置面积有所增加，这海安商品房价格一路飙升，但从海安的市场容量、经济发展趋势和消费者市场空间等因素来看，海安的商品房价格应还有一定幅(1)商品住房进入总量增长期近几年，海安商品住房市场日益繁荣，销售面积逐步增加，商随着海安住房制度改革深入推进，居民的住房观念发生重要转场买房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，从满足有房转变，成为海安住房商品化体制基本确立的要素，并使商品住房销(2)房价走势预测2005年海安房价持续上涨的总体趋势不会改变。理由如下：加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济C、土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价对2005年商品住房价格会有相对的影响；再有海安房地产市场起步相对较晚，商品房总体价格偏低。因此，预计海安2005年“普通商品住房”价格在现取得的润洋花园客户登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量56个。客户在极度关注重视价格的同时，对房型合理性、房型面积、朝向均提出更高的要求，普遍认为115平方米/套~135平方米/套最为适宜；居住用房单价在1950元/平方米，主力总价在20万元人民币上下；商业用房单价在6000元/平方米，主力总价在75万元人民币上下。近几年，海安城市建设发展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点，城市建设习惯性生活的依赖所决定的，但不少居民对老城区的环境表示不满，消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在1800---2450元区间，且更集中于2000元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在1500-2000元之间。与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的15---18万提升到今年的19--28万，20万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。(一)商业用房市场现状海安房地产市场上的商铺开发力度不够，海安商铺市场一直没有火起来，投资商铺屈指可数，海安目前仅有的几个大型商铺仅人密的调查和严格的选址，确定商业物业的最佳开发地段和准确定位，(二)商业用房需求及发展“以人为本，定位准确，功能合理，保本获利，和谐发展”是21世纪对城市商业区的呼唤，也是今后对城市商业区开发建设的要高，居住条件的基本完善，居民不在是以前的“乐不思蜀”,而是用于炒股太操心，投资短期房产瞎操心，所以对以前“望尘莫及”的商业类产品产生了兴趣，同时随着居民投资理性的不断加强，对商业产品的功能、品质、科技含量、性价比(含金量)也提出了越来趋势预测，这类“精品商业”将有不小的市场消费需求，并将逐步引投资者的前提应该是其与众不同的个性和保值增值的有效性，换随着海安商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资的腾起，海安受到区域经济辐射，经济飞速发展，城市化进程不断目前海安居民除置业投资外，有15%～20%的投资者是用于投资保从对海安市场的商业容量上的评价来看，超过半数的商家认为海安的商业数量不少，但比较零散，缺乏有影响力的商场和购物中心，其余各有19%的商家选择“数量不多，有些饱和”与“差不多，可以满足”,但有7%的商家选择“太少了，仍不能满足”。从以上就的商业市场发展已有相当长的一段时间，基础可算扎实，但海安的而应该有针对性地集中资源兴建真正对提高海安商业形象起到重要从商家们对海安商业业态和特色的看法中，我们可以了解到60%的商业认为海安商业业态还不够丰富，缺乏商业特色，另有27%的商家选择了业态贫乏的选项。品牌商家们已经认识到现阶段从另一个侧面反映了品牌商家们看好海安商业业态的提升空间与发(三)当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题业用房主要集中在开发区和周边乡镇，据有关资料统计，海安房地产开发投资逆市而上，尤其是商业开发面积迅猛增量，同期在售商业面积已超过30万平方米，待建项目还有20万平方米，一些单差本节主要内容有：在售楼盘扫描；潜在对手进入可能扫描；竞争供应量分析；竞争对手的产品分析(房型、规划、土地价值、综合配套);竞争对手的市场定位趋向(区域、目标对象群、时间点);竞争对手营销情报收集(广告、价格、SP活动)。7900平方米一层20000元/平方米、二层6000元/平方米、三层3000元/平方米(二)泰华新村21120平方米(约32亩)总建筑面积：30000平方米一层基价加18%、二层基价加25%、三层基价加24%、四层基价加16%、五层基价减8%、6层按基价的50%(三)锦绣花园46086平方米55390平方米 项目地点：海安镇人民东路61号(四)中洋水景27860平方米总户数：218户项目地点：海安镇草坝南路2号(五)润洋花园38215平方米49680平方米居住用房均价：2230元/平方米项目地点：海安镇江海西路35号(六)鹏福公寓5162平方米一层基价加24%、二层基价加26%、三层基价加20%、四层基价加14%、五层基价加21%送六层(七)汽运商铺120—295平方米/宗2400元/平方米2005年6月地址：204国道和长江路交接处消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在1800---2450元区间，且更集中于2000元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在1500-2000元之间。与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的15---18万提升到今年的19--28万，20万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。(一)县城商业中心2、长度：人民中路大约500米，其余几条路划在商业中心的路长大概只有100—200米。4、主要商场：文峰大世界商场、五星电器(没有开业)、新时代5、经营业态：沿街商铺和人民中路上几个规模大一点的商城主6、商业体量：这一范围内的沿街商铺的体量大约在4万平方米10万平方米左右。绝少有出售的。租金的价格一般以一个标准门面30平方米，朝南的一年租金为4.8万元，朝北的一年租金为3.8万元。个别出售的一般位置：人民中路2号经营面积：4500平方米开业时间：2000年9月月均营业额：500万元点评：海安文峰大世界商场是海安文峰大世界在海安下属的两额300万元、连续10天日商品销售额超百万等海安商业发展史上的位置：宁海中路46号经营面积：9480平方米开业时间：1995年1月经营规模：6000万元点评：苏中大厦虽然不在人民中路核心商业区位置，但它历史位置：人民中路34号经营面积：4000平方米开业时间：1990年月均营业额：200万元点评：华艺商场在海安历史非常悠久，至今已有十几年的历史，位置：人民西路1号经营面积：4500平方米开业时间：2002年月均营业额：350万元器材、烟酒点评：农工商超市为海安首屈一指的大型综合性超市，是海安位置：人民西路2号经营面积：3000平方米开业时间：2000年月均营业额：250万元点评：金鹰国际购物中心和华艺商场都是海安县华艺商场有限公司投资建设的，和华艺商场各有侧重，地理位置也非常优势，处于人民中路和人民西路交汇的十字路口，是海安县人流量最大的路营业面积：60平方米(两个标准门面)商品档次：较高，在海安地区是最好的营业面积：30平方米(一个标准门面)营业面积：60平方米(两个标准门面)营业面积：50平方米(一个标准门面和一个较小门面)营业面积：90平方米(三个标准门面)迎(二)专业性市场条主干道，连接着204国道和永安路，是进出海安县城的一条必经位置：长江西路23号经营面积：1.5万平方米开业时间：1996年11月经营面积：2万平方米，市场分东西二个区、营业用房500多间租金：标准门面30平方米，200—900元/月，东区较高、经营面积：2万平方米位置：长江中路59号经营面积：1.2万平方米租金：一楼20平方米商铺，一年租金1万元；二楼20平方米商铺，一年租金5000—6000元。经营面积：1万平方米租金：位置较好的80平方米商铺，一年租金2万元多；位置差一点的1万多。经营面积：1万平方米租金：标准门面店20平方米，位置较好的一年租金1.6万元，较差的6000—8000元小一点的1万平方米，综合性的以资丰和泰宁两个为代表，但无论专业性以苏中国际家居城和苏东装饰广场为代表，这二个专业海安北临盐城，西接泰州，南靠南通，位于苏中三大二级城市的中心位置，成为苏中重要的枢纽城市，是未来的苏中商业新中心，本项目位于长江东路与迎宾路交界处，海安火车站正前方第一通财通”,繁荣的商业往往在交通便利的地方最先出现，海安火车站组为苏北地区铁路交通网建设的重要里程碑，将起到苏中地区铁站西侧沿迎宾路总体规划有80万平方米的商业圈，另外，从工程建设上来看，海安县政府要求各个开发商在2005年年底之前，沿的交通条件十分优越，在项目附近有两条铁路(新长铁路江苏新沂——浙江长兴宁启铁路南京——启东)-两条高速(海栗告诉盐通高速)两条国道(204国道328国道)便捷的交通条件是本项目后本项目火车站正前方第一排，规划有70000平方米的大型下(一)项目优势2、金海岸火车站商业广场一期工程将于2005年6月开工，2005年年底结构封顶，2006年10月份入住，目前销售情况良好，(二)项目劣势(三)威胁分析独建着较多的项目，尤其是离市区(除开发区)相对较近的周边区(四)机会分析的减少，金海岸火车站商业广场将以其相对较好的地理位置和便利(五)综合评价结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，南通金海岸火车1、海安房地产市场的规模决定了房地产产品的易模仿性，加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多商业地产项目综合素质一管理环节适度超前，强调“性价比”与“保值增值性”的前提下，2、密切关注一期工程的市场反映情况，根据市场需求进行以后各期工程的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占4、通过项目推广工作，消除与投资置业者之间的沟通障碍，最加强对商贸城大商业区经营方式的营造，在操作上应不断制造热点，(一)项目定位(1)项目名称：金海岸火车站商业广场(2)项目区位及土地性质：本项目地处江苏海安新建火车站站前广场迎宾路两侧，土地性质为商住综合用地。(3)项目规模：本项目总用地面积约83079平方米，共有14.5万平方米的建筑空间，总投资约15293.53万元。(4)项目初步定位：本项目是一个以批发交易为主体的商贸物(6)项目设计理念：本项目地处海安新建火车站站前广场迎宾路东侧，以展现“海安古代文化与现代文明交相辉映”为总体风格，(7)项目招商对象：国内外汽车及汽车相关产品，轻纺服装，(1)消费者基本特征(2)消费者定位D:从年龄上来讲，本案客户将集中在30～45岁之间A区的搭配比较灵活，有单套面积户型40平方米—300平方米，有独立商铺、商铺+商住房，商务办公等10余种房源，有室内入口，沿迎宾路出入口间距为13米，北面朝广场出主入口间距为15米。1~4号最高4层(其它为3层，一楼层高为4.2米；二、三、四层为3.0米)为沿街位置，适合做精品专柜；5～6号适合做珠宝、古玩、民间艺术品纪念品等；7～8号适合做土特产品；9～10号适在A区的中心位置13号楼最具特色，是建筑设计大师的匠心之作，用一个回字走廊将分散的8栋门面串联起来形成一个整体，这给经营带来了规模效应，同时二楼的回字走廊更是一个视觉焦点，购物者流连往返。海安是全国著名的“中国茧丝绸之乡”,这里定为加，这里会聚八方来客，购买到海安当地的特产将是购物者的最有A区的4个出入口，中间又以十字划开，非常注重内部人流交为框架结构，内部大小可自由分隔，建材为钢精砼结构，外墙用高B区按照“综合商贸”定位——实际上没有定位。作为大型商业区，金海岸火车站商业广场的形象塑造应体现出其应有的“大气”与“活力”,整体形象包装以优雅、自然、浪漫、休其依据目前国际流行的商业业态形象定位设计，将人流与商业和自然购物环境进行有效地组织，以迎宾路为主线，以站前广场为核从路网入手，充分考虑人们购物休闲的习惯，尊重人的尺度和地位，整个商业广场采用全开放无封闭式，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流引进商业广场内部，充分利用商业广场布局的重要节点，设置极具知名度和影响力的品牌形象店，以大品牌带动小欧式风情步行街在设计上充分考虑大型商业空间所必备的商业动商业广场的人流聚集与宽敞的步行街人流疏散相结合，利用商业业态的设置，有意识的引导人流，形成每间店铺的均衡客流，实现商(二)发展思路(1)以优惠政策吸引国内外著名企业、厂商(2)实施个性化招商战略(3)采用会员制招商采用会员制形式，所有入驻企业可取得会员资格后加盟，为会员企业提供优质的商务服务，支持会员企业的发展和开展各项业务，用政策等咨询服务支持，争取税收优惠和小型贷款保证以及子女就(4)吸引各类精英人才的加盟本项目的整体运作，将由一批高层次人才策划和设计，拟聘既具高学历又具有建立大型市场丰富经验的人才，他们的加盟将对本项(5)充分利用浙江省独具特色的区域经济优势营经济最活跃的地区，有其鲜明的区域特色，例如，义乌中国小商品城，建筑面积50余万平方米，汇集了28类5万多种小商品，经营户2.5万家，摊位租用率99.7%,2003年成交额达312亿元。绍兴柯桥轻纺城，有东西南北四大交易区，135002间营业房，上市布匹万余种，摊位租用率达100%,日客流量7万人次，日成交额5000万元。这两个大型专用市场已连续多年名列全国商品交易市场嵊州的领带，苍南的印刷，乐清的高低压电器，桥头的纽扣，永康品占据了全国轻工产品的75%。(一)项目价值点分析(1)区位优势阜，西接宁扬，地理位置十分优越，可谓是苏中地区的“中军宝(2)便捷交通其是铁路网络，位于南北向新长铁路(江苏新沂至浙江长兴)与宁启铁路(南京至启东)的交汇处，是整个苏中地区铁路枢纽的中心，(3)市场机遇本项目用地约83079平方米，总建筑达14.5万平方米，行业(2)产品优势(3)现代化营销手段(4)政策优势现代化营销手段现代化营销手段经营管理优势产品优势区位优势核心卖点：通达旺地·商业集价值表现(二)推盘节奏本案总建筑面积为14.5万平方米，分A、B两个区，四个大组团：第一组团：A区1、2、3、4号楼第二组团：B区1、2、3、4、5、6、7号楼第四组团：B区8——20号楼(三)推盘原则(四)推盘步骤AA区1#、4#A区13#A区2#、3#B区7#(平方米)B区3#、4#(平方米)B区1#、2#(平方米)1)A区1-4、B区1-7先行动工，工程形象较好，先期销售便3)A区1-4已去化近半、2号楼暂以团购客户为主，故第一批推出13号楼，增加客户选择面，且13号楼位于A去正中央，如能4)第一批房源推出后，客户量将相对较大，可售房源应适当放量，故第一批将推出5万平方左右，增加客户选择机会。■去化时间(含预定):争取2005年12月份以上预定率达到60%。海安低空为主(户外看板、售楼处包装等)高空为辅(游动字幕、专访、报纸等)A区5#6#AA区10#(2246.82平方米)(2)在第一批房源去化形势较好的情况下乘势追击可达到预期(3)第三批：A区5A、5B、6A、6B、12号楼，面积为9453平方米推出时间：第一、二批房源去化70%(五)产品搭配1、A区1、2号，上下拆，即1层2层联卖，3层4层分别单开来卖■如不拆，单套房型面积达300多平方米，总价在100万左右，■如不拆，单套房型底层可营业面积仅82平方米左右，2、3、4层只能作为配套用房使用性价比不高；■3层4层拆开以后可作为小型办公用房或旅馆出售，有一定2、A区3、4号，前后拆，即将18米进深拆成背靠背两个独立层搭3层销售。■不至于将整个商贸区拆散■位置尚好，客户偏好度高(除外围商铺)4、A区7A、7B、8A、8B,3层单售，局部1层单售，局部1层搭2层销售。■所处位置相对较差，拆售将减小面积，降低市场销售风险1、2层去化基本不成问题，3层即便积压，量体有限(2500平方米左右),况且1、2层顺利去化后将带动第3层去化。5、A区9、10号1至3层整体销售。抗力相对较小，从客户成本的角度出发，2、3层需求甚至比1层更大。6、A区11、12号，1至3层分别单层销售。■11、12号楼对面即为现有住宅小区，有一定的住宅氛围，单■如不拆开销售将同样面临面积大，且大而不当，总价高，且7、A区13号，3层联售■1、2层均有独立营业面积，搭一个同样面积的3层，客户的(六)项目销售策略(七)定价策略(1)市场依据对比同类竞争楼盘，鸿禧对外价格为2400元~2500元/平方米(但其经营模式为返租，扣除返还部分的租金，其实际售价为1800元左右/平方米),此价格仍有上升的空间，从其前期成交价格来看不超过2000元/平方米；奥华现在处于市场价格试探阶段，(2)成本依据(3)前期预定情况尽管我们对外公布价格也在1800元/左右，但本案实际成交价格下降幅度大多不低于5个点，外围最终成交价格不超过2400元/所以，我们认为，本案外圈底价不应高于2400元/平方米，内街底价不应超过1600元/平方米。(1)位置：外圈比内圈价格高，价格总的趋势从东北向西南递(2)交通组织：道路两侧商铺价格系数适当抬高，尤其是十字(3)商业开间：在进深一样的前提下开间大小与价格系数成正(1)楼栋系数根据楼栋所处位置的不同确定系数的高低，靠近外围和主要(2)垂直关系(系数)(局部四层)为办公性质的配套用房(可引导客户作仓库、住房用),所以垂直系数差距较大。根据“55定律”,本案一层系数占55%,即系数为2.2左右；二层系数为一层的55%,系数为1.21;三层系数为二层的55%(单价按统一价1800元/平方米制定),系数模拟价格(不考虑平面差价):一层6380元/平方米二层3509元/平方米一、二层均价4945元/平方米三层1800元/平方米四层1700元/平方米一至四层均价2900元/平方米(3)平面关系(系数)在确认底价基础上上浮5个百分点，形成对外表价，调整后1)开盘调整：开盘后价格对价格做一次同一调整，在现对外价格基础上上浮2%;2)小幅频涨：开盘后，销售率每上涨20%,价格上浮2%。1)销售员没有价格权限；2)副专有2个点价格权限；(一)总体规划理念本项目规划设计由加拿大YEWLAND国际建筑顾问公司设计，项目容积率1.75,绿化率30%,得房率90%左右。本项目按照国家标准配有足购车位，广场有定点停车场(摩托车自行车机动B区(1——7)、C区以及D区，于2006年10月交付使用；二期为B区(8——20),将于2007年7月交付使用。AD金海岸火车站商业广场以“锻造精品，以商为本”的理念，以(1)总体布局创造出具有鲜明特点的城市商业形态，并和谐地(2)合理组织商业区营业、购物与配套服务之间的功能关系，(3)通过对总体布局和建筑单体的合理设计，创造出金海岸火(4)合理组织交通设计，创造贯穿整个商城的人流、车流，以总用地面积用源未找到错误：引容积率总建筑面积建筑占地面积建筑覆盖率绿地率停车位675个(二)建设规模总建筑面积5.6万平方米，其中商铺建筑面积2.5万平方米，商务房建筑面积3.1万平方米总建筑面积8.9万平方米，其中商铺建筑面积3.2万平方米，商序号1土建工程建筑面积14.5万m²商业用房商务房公建配套建筑面积57000m²建筑面积88000m²建筑面积70000m²2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统居住区4变配电工程(强电)配电房变配电设备5照明工程商业区照明6通讯工程普通电话配线(端子接单元口)宽带网、社区局域网等7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗J8闭路电视商务房区9室外工程(三)建设方案(1)地形(2)场地自然条件A:地貌根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图序号1总用地面积83079平方米2总建筑面积145000平方米3商业建筑面积57000平方米4商务房建筑面积88000平方米5公共配套面积70000平方米6建筑层数3～4层7建筑高度4.2米、3.0米8建筑容积率9绿地率停车位675个(1)建筑风格金海岸火车站商业广场设计是依据目前国际流行的商业业态动线设计，整个商业广场采用全开放无封闭式，利用广场主入口和临注重空间的流动性，立面为靓丽的欧陆风格，色调纯粹，明快，强体量高低错落，富于变化，加上精致的细部处理，使建筑获得极佳(2)平面设计使用率(约90%)。1)商业用房A:本项目平面设计，在尽量满足商业用房的通透性和交通便捷性的同时，通过水平动线的牵引，最优化的营造购物便捷性和购B:充分考虑居民购物休闲的行为习惯，尊重人的尺度和地位，2)商务房C:玄关：为业主创造进出内外的过渡空间，保持房屋内部的D:餐厅：餐厅设计与厨房相连，面积适宜，以满足商务用餐E:卧室：是休息放松的场所，因其私密性较强，又要求安静，F:厨房：厨房的位置设计在靠近入口的位置，面积适宜，有直接的采光与排烟设计，和合理的上下水设计并与餐厅相连，以方G:卫生间：卫生间的设备不仅满足日常洗漱和生活卫生的要(3)立面设计立面造型设计突出欧陆风格和现代商业建筑特色，考虑与周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使单体建筑轮廓线优根据项目地质勘察报告和项目工程设计，工程建筑结构采用全(1)给水排水生活用水：140公升/人·日，K=1.4;公建用水量按生活用水量30%计算。A:给水B:排水a:室内污水排放量按供水量的85%～90%估算。室内排水需经b:室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按海(2)供电A:供配电系统供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从变电箱内增容后接主要电力供应指标：设变电箱一座，进站电压10KV、配电电压为380/220V,设计用电标准，居民每户5KW,公建及道路照明用电按居民用电量30%设计，采用0.6用电系数。户箱，按5kW/户计算。d:商业区范围内设CCTV保安监控、防盗报e:小区CATV电视系统由海安县市光纤电视网引入，商铺设1～2个电视用户盒；商务房每户设2～3个电视用户盒。(3)消防A:临街超长建筑设立架空层，建筑物周围设环形消防通道，利B:单体建筑设防烟疏散楼梯间，室内楼道配有灭火器等气体D:根据商业区消防用水量设地下消防水池(广场花园水池及消防两用),按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。本项目主要污染源是停车场汽车排放的尾气对周围空气和地下(一)公共及生活污水：公共污水、商务房排污经化粪池处理(三)噪声：设备选型尽量选用噪音较低的，必要时对有关功总之，项目环境还需环境保护部门评估并出具“环境测评报在2007年7月份建成试营业，一期工程2006年10份建成试营业。(一)首期开发商务办公、休闲娱乐等专业街区组成，)。建筑面积约14.5万平方米，投资15293.53万元；2、70000平方米“火车站前市民广场”,投资1421万元。(二)建设周期1、2005年6月~2006年10月完成首期“海安火车站商业广2、2005年6月~2006年6月完成“火车站前市民广场”工3、2006年10月首期“海安火车站商业广场”试营业；4、2007年7月总体试营业。(一)投资估算建设投资包括项目建设所需的全部投资，主要由土地费、工程序号投资额(万元)投资比例 土地费1土地出让金2十地证登记费3契税土地管理费5其他费用6规费设计费规划设计费地质钻探测量费施工图设计费模型广告宣传费城市配套费监理费管理费贷款利息营业税及附加(8.02%)所得税(33%)十一净利润十二投资利润率(税后)十四成本利润率(税后)销售利润率(税后)(二)资金筹措1、自有资金：2000万元；2、上海宏博集团及所属子公司融资6700万元(上海宏博集团公司投入5000万元，上海宏博集团江苏投资公司投入800万元，金海岸商业城有限公司投入900万元)3、银行商业贷款：3000万元；金融信息和房地产税收信息等)的大量调查及对相关项目的实地考察，结合当地实情预测，预售60%以上的商品房是完全可能的。实际上前期预售15%就可回收3915万元以上的货币资金，再加上自有资金、集团公司融资及银行商业贷款，可筹措资金15615万元以1、红线内用地面积：83079平方米2、建筑占地面积：44608.20平方米3、商铺建筑面积：57000平方米4、商务房建筑面积：88000平方米5、公建配套建筑面积(市民广场):70000平方米6、容积率：1.75(二)销售价格分析米1800元。(三)销售进度本项目计划在2006年5月完成销售，销售计划如下表：南通金海岸火车站商业广场销售计划表(%)合计A区A区10号楼A区11号楼A区12号楼A区13号楼合计B区B区1号楼B区3号楼B区4号楼(四)盈利能力分析项目在计算期内经营收入26100万元，项目总投资15293.53万元，营业税及附加2093.22万元，利润总额8713.25万元，所