房地产可行性研究报告

PAGEPAGE31中山市建华房地产发展有限公司建华花园项目可行性研究报告日期：2004.4摘要中山市小榄镇是珠三角工业重镇，是全国知名的五金、锁具生产中心，音响业生产基地。自改革开放以来，小榄经济建设稳步快速发展，2003年全镇经济总收入235亿元，其中工业销售收入205亿元，比上年增长30%；国内生产总值76亿元，比增28.3%；各项税收总额12.6亿元，比增19%；人均GDP达到4.9万元。小榄GDP超过中山市的平均水平，对国家的贡献纳税占中山市的1/6强。对周边镇区的辐射能力也日益增强，同时也是众多国内外企业投资的热点。但小榄镇一直以来没有开发大型的集别墅、高档住宅、商铺于一体的综合性房地产项目，而这方面的市场需求相当活跃，在这样的背景下，中山市建华房地产发展有限公司决定开发建华项目，特撰写此可行性研究报告。本可行性研究报告，从项目基建的地理位置、规划建设方案的选择、房地产市场情况、建设工程进度、投资成本估算及财务分析等方面进行科学的论证和分析，提出经济合理的、可行的方案，为项目的投资决策提供参考依据。经充分详细的调研与分析，由于项目的销售前景十分看好，建华花园整体项目的全部投资的税后投资利润率将达到51%，自有资金的税后投资利润率为170%，销售利润为115,130万元，项目净现值为51,889万元，项目内部收益率约为75%，动态投资回收期为28个月，项目的盈亏平衡点为62%的销售率。项目抗风险能力好，由此可以认为：建华项目是一个风险小，利润高，可操作性很强的房地产开发项目。目录第一部分：项目整体可行性分析项目整体说明项目概况项目特点开发商简介可行性研究的依据可行性研究的范围及目的投资地理环境分析地理位置及环境目标市场小结规划要点及经济指标规划要点经济指标项目户型设计方案市场价格定位预测建设方式建筑风格建筑标准建筑布局投资成本及费用估算项目投资估算（二）项目总成本分析表（三）总体盈亏平衡预测第二部分：项目首期可行性研究首期开发说明项目开发前景概述首期产品定位首期规划要点及经济指标首期建设工期首期投资成本及费用估算首期资金筹措计划项目首期资金筹措计划项目首期资金投入计划贷款偿还计划首期资金回收计划首期财务分析首期风险分析第三部分：结论及建议第一部分：项目整体可行性分析一.项目整体说明(一)、项目概要：1、项目名称：建华花园（暂定名）2、开发商：中山市建华房地产发展有限公司3、建设地点：小榄镇北区福兴区域4、用地性质：商住小区，配套商业步行街5、主要经济指标：总用地：63.4公顷总建筑面积：544437.75平方米综合容积率：0.86建筑密度：20.8%绿地率：52.9%水体面积：73000平方米（二）、项目特点：1.经济优势：小榄经济发展迅猛，人民生活水平迅速得到提高，人均存款每年都在不断增长，私营企业主不断增加，人均消费能力也不断增强，对于高档物业有着很强的消化能力。2.政策优势：项目得到小榄政府的高度重视和大力支持，周边配套日臻完善。3.市场空位：小榄没有一个高档的住宅区，但却有对高档居住物业的强劲需求，这种需求是一个很好很有利的资源，因此在福兴建一个高档的住宅区是一个很好的机会。4.自身优势：项目规模较大，占地一千多亩，地块资质优良，处于两江交汇之处，自然环境优美，是一块天然的绿色环保区域。项目区域地形狭长，能有效地利用江景资源和堤外景观资源，堤外有政府立项建设的占地700亩的江滨公园。（三）发展商简介中山市建华房地产发展有限公司成立于2003年3月，是以中山市建华管桩有限公司为核心组建的股份制有限公司。公司自成立以来，秉承“以人为本、追求卓越”的企业发展理念。目前正在开发规模达一千多亩的小榄镇最大的房地产项目——建华花园（暂定名），着力提高小榄的城镇建设水平，提升当地人民的居住质素。公司拥有雄厚的实力和经验丰富的各类专业人才。公司下设六个部门：策划部、计财部、经营部、行政部、销售部、工程部，拥有规划、建筑、策划、结构、水、电、预决算、园林、财务等各方面的专业人才。公司倡导团队精神，积极开拓市场，争创名牌，朝着“质量一流、管理一流、效益一流、形象一流”的奋斗目标大踏步地前进着。(四)可行性研究的依据土地使用权转让合同书土地出让合同规划用地许可证规划红线图规划设计要点小区规划总体方案中山市行政事业单位收费标准项目立项报告中山市建筑工程报建收费标准项目立项申请报告及中山市发展计划局复函。（五）可行性研究工作的范围及目的本可行性分析报告，从基建的地理位置、建设方案的选择、房地产市场情况、建设工程进度、投资成本估算及经济分析等方面进行分析和论证，提出经济合理的、可行的方案，为项目的投资决策提供参考依据。投资环境分析（一）地理位置及环境：小榄镇位于位于珠江三角洲中部，距离广州60公里、珠海90公里、深圳150公里，105国道、沙水公路（省道）和江中高速公路贯穿小榄，规划建设中的广珠轻轨将小榄作为连接江门和东莞虎门的枢纽站；西北部与顺德市均安镇相望，西部与古镇相邻，西南部与横栏镇接壤，东、北部与东凤镇相邻，东南部与东升镇接壤。本项目位于小榄镇最北端，福兴村所在地，是东海水道与小榄水道两江交汇处，东与东风镇隔江相望、南接环镇北路，西临东海水道，北靠规划中的江滨公园、小榄水道，是小榄镇唯一一块占地面积超1000亩，且具有如此得天独厚自然环境的住宅发展的大型楼盘开发用地。项目规划总用地面积63.4公顷，总建筑面积约54.4万平方米，拟建成集独立别墅、联排别墅、小高层、多层、商业建筑于一体的高品质商住小区。（二）目标市场：本项目的目标群体主要是在小榄镇办厂、经商的大中小企业主，企业高层管理人员、政府公务员、个体工商户等。小榄镇常住人口：据统计，2002年底，小榄镇常住人口154,061人，长期在镇内工作的外来人口124,354人。小榄镇经济发展情况：小榄是中山市的经济重镇，全镇有工业企业5,146家，以轻工业为主体，其中绝大部分是民营企业，本地人投资企业占企业总数的80%，形成了五金制品、电子电器音响、食品饮料、制衣制鞋、化工、印刷包装六大支柱产业。在2002年7月15日，小榄镇被正式命名为“中国五金制品产业基地”，2003年8月小榄镇被中国电子音响工业协会授予“中国电子音响行业产业基地”的称号。小榄镇的经济总量持续快速发展，国内生产总值不断攀升，2002年上缴税收10.6亿元，国内生产总值达到59.2亿元，居民存款突破67个亿，并保持接近15%的增长率。2003年，全镇经济总收入235亿元，其中工业销售收入205亿元，比去年增长30%；国内生产总值76亿元，比增28.3%；各项税收总额12.6亿元，比增19%；人均GDP达到4.9万元。入世以来，更是掀起新一轮经济发展的高潮。小榄镇近年国内生产总值图表：年年小榄镇的经济实力和人民生活水平：小榄人民的收入水平和消费水平逐年提高。2002年小榄镇居民存款总额超100亿元，与2001年相比增长率达14.7%。A.居住状况：小榄镇旧城区生活居住街区基本上是狭窄的街巷与独户宅院组合的形态，新城区的生活居住区由公寓式居住区和独户式居住区相结合，小榄镇的住房条件相对优越，本地居民以自建房为主，外地人口以租房为主，但自建房由于缺乏整体物业管理、统一规划，致使住宅外围环境、居住的安全性等较差，导致住宅内外一墙之隔却有天壤之别。人们对物业管理、外围环境的重视程度日益增长。B.饮食文化：小榄人的饮食文化非常浓厚，酒楼食肆愈百家，其中海港大酒楼、天天渔村走中高档消费群路线，对本项目饮食娱乐配套的建立有一定借鉴作用，这也是商业饮食娱乐项目发展的基础。C.随着小榄经济的发展，小汽车的拥有量越来越大，加上近期规划的进程，小榄多条主干道扩建，小汽车的人均占有率会在近年有较大的增幅，私人交通工具的普及有利于城市居民居住概念的边缘化，追求宁静、纯美的居住环境将主导小榄人对居住的需求。D.休闲活动：人们的休闲活动都是“生活型”居多（如吃、喝、逛街购物），“文化艺术型”偏少；在体育休闲上，近年来镇政府对人民健身事业愈发重视，伴随着镇运会、镇环镇跑等全民健身运动的举行，人们培养了正确的健身认识，生活质素的提高使人们对于健康的要求更加强烈，建华花园完善齐备的体育、健身及休闲设施对于消费者而言，吸引力是不言而喻的。4、小榄镇居住区发展历史、现状及趋势分析。从小榄房地产公司的开发历史来看，第一阶段是1997年以前以卖地为主，主要开发了一些住宅用地卖给私人自建住房；第二阶段是1998年至今，主要是开发了一些零星小规模的单体商住综合楼，解决中档次的居住需求；这两个阶段其实都是跟着市场走，在第二阶段，小榄的房地产市场其实已经有了一种对高档精品住宅的需求，由于小榄的房地产市场相对封闭而没有将这种需求引导出来，结果雅╳╳集团发展的雍╳园、凯╳╳园刚好顺应这种需求，就把这股消费力引到了中山石岐去消费了。这就充分说明了小榄的房地产在高端市场上是缺位了。将这个市场引导出来，激发出来其效益是不言而喻的。房地产业的主导角色缺位，缺乏引导，房地产业的发展同该区工业的发展失衡，造成了本地产市场相对封闭。行业的发展水平滞后，处于低级阶段。当地开发商还是在销售的初级阶段到中级阶段——卖产品过渡到卖环境，而中山城区的市场已进入到卖服务、卖社区文化的阶段。市场发展的滞后、购买力的流失是现状，小榄镇内房地产供给不足是机遇，消费者对于房地产产品要求高是事实，故此，小榄的房地产是发展潜力与开发难度是明显并存的，这对于象福兴花园这样规模大而且实行统一开发、统一管理的高档次优质项目，市场期望值与前景是可以想象的。5、城市规划发展方向小榄镇城市发展规划方向是：在“经济发展、人民富裕、生活舒适、社会稳定”的总体目标下，推进城乡一体化，搞好城市规划建设和管理。在可持续发展的思想指导下建设既有悠久历史文化，又有现代化新面貌的生态城镇、水乡城镇。小榄镇规划采用集中与分散相结合，并与生态环境相协调的组团式布局结构。在现有城区的基础上形成由旧城区、永宁、新城区、新南区和绩东一等五个紧凑组团组成的主城区；在东南方向形成以工业为主的泰丰组团；在西部形成九洲基、埒西一两个分散小组团；在北部保持西区和北区两个小组团。数据表明小榄镇城镇各类用地快速增加。随着小榄城市化建设得发展，小榄镇的房地产市场自然如日中天，逐渐升温，本项目的开发时间正好以最佳的时间切入了小榄的房地产市场，弥补了小榄房地产市场缺乏高档高尚住宅区，满足了广大小榄镇企业主和白领阶层的购房需求。（三）小结小榄在中山属于人口、工业及经济大镇，人均经济实力较为雄厚，同时，由于外来人口众多以及可开发土地的有限性，所以对于人类生活必须的“衣、食、住、行”四大基本需求中的“住”，对小榄而言是较为迫切需要完善的一个重要环节。对于本地人口而言，需求主要来自：一、生活品质的提升；二、人口增多带来的需求的增加；三、投资保值、增值等等。对于外地人而言，需求主要来自：一、中国人的传统观念“安居乐业”；二、改善生活环境；三、投资保值、增值等等。按中山市房地产交易所统计，小榄的商品房年消化量达到中山市房地产总售出量1/6强。而小榄市场商品房供给的长期不足、市场发育的严重滞后等因素造就了目前小榄房地产市场需求的“满溢”，有鉴及此，建华花园的开发前景应该是相当乐观的。规划要点及经济指标规划要点：按低密度、低容积率的设计方案，并突出水乡的特点，既有商住的小高层楼房，又有独立式的别墅，建筑物主朝向均符合规划要求，小区内配套完善，设有幼儿园，会所，超市，诊所，肉菜市场，文化中心等，综合容积率0.86，建筑密度20.8%，绿化率达52.9%以上。（二）经济指标：用地面积：63.4公顷总建筑面积：544437.75平方米其中独立别墅：162197.75平方米联排别墅：25220平方米小体量住宅：60520平方米多层洋房：13240平方米小高层洋房：157260平方米高层洋房：66200平方米幼儿园等配套公建：3000平方米主会所含售楼部：16000平方米星光会所：3000平方米商铺：37800平方米道路广场：35800平方米公共绿化、水体：73000平方米绿化、硬质铺地：12000平方米车库：57000平方米（三）项目户型设计方案建筑户型结构表分类型号户型层数户数栋数建筑面积(m2)住宅A独立别墅2-2.5285285162,197.75B联排别墅2.5-413213225,220C小体量住宅4-61884760,520D多层洋房3-61441013,240E小高层洋房7-12135040157,260F高层洋房18432666,200合计2531400484,638商铺G沿街商铺1-237,800公建H幼儿园等配套公建1-33,000主会所含售楼部1-316,000星光会所1-33,000道路广场35,800公共绿化、水体73,000绿化、硬质铺地12,000车库(含部分露天车位,30平米/个)--1900个--57,000（四）市场价格定位预测：由于本项目目前在小榄镇乃至中山北部区域都是最大型的房地产综合性项目，无论在规模、档次、园林绿化、内部配套还是在管理等方面都是其他楼盘无法比拟的，所以没有很强的竞争对手，且小榄房地产需求市场足够消化目前规划中的所有楼盘。市场价格定位是依据本地区市场的价格标准，并参考周边城镇同质素楼盘的价格水平为定价依据，结合开发商的开发成本和合理的投资回报进行的，初步定价为：分类型号户型均价（元/M2）建筑面积（M2）销售总额（元）住宅A独立别墅7500162197.751216483125B联排别墅500025220126100000C小体量住宅400060520242080000D多层洋房30001324039720000E小高层洋房3300157260518958000F高层洋房350066200231700000商铺G沿街商铺450037800170100000公建H车库（地下）80000/个1188个95000000总计2640141100建设方式建筑风格：本项目以欧陆建筑风格为主体，营造出极具欧陆城镇风味的建筑，以80米宽景观大道、会所、全民健身广场、江滨公园、湖心岛、湖畔木道、渔人码头等构成极具欧洲贵族风格的人文家园。整个社区依坡就势、高低错落，湖水贯穿每个角落，流水、美景、雅舍、精致小景相互辉映，共同演绎欧洲建筑风格小区的浪漫情调。建筑标准：确保优良工程，引进高新技术，建筑上大量采用新型环保材料，轻型分隔墙体，管线一律暗装，建成一流智能化、安全文明社区。建筑布局：整个小区以10栋3-6层多层洋房，40栋7-11层的小高层电梯洋房，6栋18层高层电梯洋房，47栋小体量住宅，132栋联排别墅和285栋独立式花园别墅组成，单套建筑面积由80㎡至800㎡多种户型，满足不同客户的需求。投资成本及费用估算（一）、项目投资估算：本项目投资包括开发成本和开发费用两部份，根据有关定额、市场调查资料及中山市近期工程结算分析资料的统计数，估算本项目的总投资成本费用为：161,529.89（万元），首期总投成本费用为：37,724.60（万元）（二）项目总成本分析表项目成本分析(总）项目单位数量单价（元）造价（万元）比重备注征地及前期费用土地地价平方米634,00075047,550不包含民安路以东及新路以南的地块面积勘测、策划设计平方米544,437.75301,633.31小计49,183.31基建费用独立别墅平方米162,197.75120019,463.73毛坯房造价联排别墅平方米25,22012003,026.4毛坯房造价叠加别墅平方米60,5208505,144.2毛坯房造价多层洋房平方米13,2408501,125.4毛坯房造价小高层洋房平方米157,260120018,871.2毛坯房造价高层洋房平方米66,20012007,944.0毛坯房造价商铺平方米37,8008503,213.0车库平方米57,0008004,560.0小计63,347.93基础及公共配套设施公共建筑平方米22,00015003,300部分带装修（含幼儿园、主会所、销售中心、休闲度假中心、星光会所等配套公建）道路广场平方米35,800150537.0水电工程平方米544,437.75804,355.5含增容费公共绿化及水体工程平方米73,00010073030%普通绿化及硬质铺地平方米120,00060720围墙、零星工程平方米634,0005317智能化工程544,437.75301,633.32%建安工程费的2%（含有线电视费、可视电话等）小计11,592.82基本造价124,124.06不可预见费6,206.205%基本造价的5%开发期间综合税费市政配套设施建设费平方米544,437.75251,361.09基数额1000的2.5%工程监理费平方米544,437.7510544.44建筑安全监督费平方米544,437.751.2568.05建安工程费的0.4%（另外）小计1,973.59合计造价132,303.85每平方米造价0.243企业管理费平方米544,438453,960.21财务费用5%2,085.39销售收入独立别墅元/m2162,197.757500121,648.3联排别墅元/m225,220500012,610叠加别墅元/m260,520400024,208.0多层洋房元/m213,24030003,972小高层洋房元/m2157,260330051,895.8高层洋房元/m266,200350023,170商铺平方米37,800450017,010车位售价（地下）个1,188800009,500销售总收入264,014.11销售费用销售佣金3,960.211.50%销售收入的1.5%广告2,640.141.00%销售收入的1.0%销售总费用6,600.4销售税金及附加16,580.096.28%销售收入的6.28%总成本161,529.89每平方米建筑负担成本544,4380.2967预见税前利润102,484.22预见税前利润率39%所得税33,819.7933%所得税为33%净利润68,664.43净利润率26%成本利润率43%第二部分：项目首期可行性研究首期开发说明开发前景概述小榄作为中山北部的工业重镇，改革开放以来，经济快速增长，一直位于中国经济发展强镇的前列，但是，小榄的城市建设、城市化相比起工业化而言，有很大的差距，小榄的房地产市场属于极度短缺状态，现在暂无性价比优、口碑好、面积大、开发水平高的产品出现。建华花园项目作为中山小榄镇目前最大的房地产项目，具有得天独厚的自然资源，项目整体有较高战略地位，高起点、高标准建设的要求，更有中国一流的策划机构倾心策划，奠定了本项目将成为小榄乃至大中山北部地区标志性楼盘的基础，可以预测，建华花园项目将是一个高标准、高品质的高档商住小区。它的发展，不仅仅能改善小榄人的住居环境，更是引领一种新的生活方式，推动小榄的城镇化建设。首期产品定位建华花园项目以国内著名房地产策划智囊团王志纲工作室的“泛地产”理念为指导，定位为以居住为核心主体，集商务、休闲、运动、社交、餐饮、教育等多项功能于一体的高尚社区，建设整个小榄以及中山北部地区的“首席富人生活区”。根据王志纲工作室的精心策划，建华项目将以“大盘快走”的开发策略以及先做环境配套后做住宅的原则进行项目首期开发；结合当前本镇区及周边市场需求形式，考虑项目地块条件等因素，首期开发主要以高端住宅产品为主并配合开发适量洋房、商铺，以求锁定项目整体的核心客户，确保后期开发的顺利进行。项目首期拟用地面积约270亩，拟建设项目包括：独立别墅49686.5平方米。根据市场、工程期分析，别墅具有销售快，工期短等特点，首期以别墅为主打产品有利于资金的尽快回笼及对整个楼盘的核心客户进行锁定。联排别墅9600平方米、小体量住宅7800平方米、小高层洋房14310平方米、多层洋房2640平方米。多样化产品的建设一方面树立起项目的综合居住区形象，另一方面有利于人气的聚集。商铺13140平方米、公建16000平方米。商铺、公建的建设有利于增强客户对整个项目的综合配套、服务、环境的信心。首期规划要点及经济指标规划要点按低密度、低容积率的设计方案进行，并突出水乡的特点，既有商住的小高层楼房，又有大中小型独立别墅、联排别墅、小体量住宅，建筑物主朝向均符合规划要求，小区内配套完善，设有幼儿园，会所，超市，文化中心等，首期综合容积率0.63。（二）经济指标经充分详细的调研与分析，由于项目的销售前景十分看好，建华项目的首期投资的税后投资利润达到43%，自有资金的税后投资利润率为137%，销售利润为23,187.05万元，项目净现值为15,734.09万元，项目内部收益率为76%，动态投资回收期为13个月，项目的盈亏平衡点为65%的销售率，项目抗风险能力好。由此可以认为：建华项目首期是一个风险小，利润高，可操作性很强的房地产开发项目。用地面积：17.9982公顷总建筑面积：113176.5平方米其中独立别墅：49686.5平方米联排别墅：9600平方米小体量住宅：7800平方米多层洋房：2640平方米小高层洋房：14310平方米主会所含售楼部：16000平方米商铺：13140平方米道路广场：9900平方米公共绿化、水体：25000平方米绿化、硬质铺地：25000平方米车库：5700平方米首期建设工期（一）有关工程计划的说明本项目首期计划于2004年8月1日动工，总工期计划16个月（即从2004年8月1日至2005年11月）；1、于2004年11月30日完成首期填土、地下管网线、路网的施工；2、于2004年9月20日完成多层洋房及首期商业街基础；3、2004年12月31日首期部分别墅群完成主体封顶，小区的周边绿化初具规模；4、2005年11月30日首期别墅群全面竣工；5、2005年11月30日首期联排别墅全面竣工；6、2005年11月30日首期小体量住宅全面竣工；7、2005年11月30日首期多层洋房全面竣工交楼；8、2005年11月30日首期商业街及其上部住宅全面竣工交楼；9、2005年9月30日，首期全区景观配套收尾；10、由于本项目采取搭接式的施工方法，首批商铺、洋房、小体量住宅、联排别墅及独立别墅群预计可在2005年1月推出。首期建设计划表项目首期建设计划表项目进度2004年2005年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程建设装修外环境开盘首期投资成本及费用估算项目成本分析（首期）项目单位数量单价（元）造价（万元）比重备注征地及前期费用土地地价平方米179,982.0075013,498.65勘测、策划设计平方米113,176.5030339.53小计13,838.18基建费用独立别墅平方米49,686.5012005,962.38毛坯房造价联排别墅平方米9,600.0012001,152.00毛坯房造价小体量住宅平方米7,800.00850663.00毛坯房造价多层洋房平方米2,640.00850224.40毛坯房造价小高层洋房平方米14,310.0012001,717.20毛坯房造价高层洋房平方米0.0012000.00毛坯房造价商铺平方米13,140.008501,116.90车库平方米5,700.00800456.00小计11,291.88基础及公共配套设施公共建筑平方米16,000.0015002,400.00道路广场平方米9,900.00150148.50水电工程平方米113,176.5080905.41含增容费公共绿化及水体工程平方米25,000.00100250.0030%普通绿化及硬质铺地平方米25,000.0060150.00围墙、零星工程平方米179,982.00589.99智能化工程平方米113,176.5030339.532%建安工程费的2%（含有线电视费、可视电话等）小计4,283.43基本造价29,413.49不可预见费1,470.675%基本造价的5%开发期间综合税费市政配套设施建设费平方米113,176.5025282.94基数额1000的2.5%工程监理费平方米113,176.5010113.18建筑安全监督费平方米113,176.501.2514.15建安工程费的0.4%（另外）小计410.26合计造价31,294.43每平方米造价0.28企业管理费平方米113,176.5045871.981.50%销售收入的1.5%财务费用5%454.1850%50%资金3年投入计算销售收入独立别墅元/m249,686.50750037,264.88联排别墅元/m29,600.0050004,800.00小体量住宅元/m27,800.0040003,120.00多层洋房元/m22,640.003000792.00小高层洋房元/m214,310.0033004,722.30高层洋房元/m20.0035000.00商铺元/m213,140.0045005,913.00车位售价(地下)个190800001,520.00销售总收入58,132.18销售费用销售佣金871.981.50%销售收入的1.5%广告581.321.00%销售收入的1.0%销售总费用1,453.30销售税金及附加3,650.706.28%销售收入的6.28%总成本37,724.60每平方米建筑负担成本113,176.500.33预见税前利润20,407.58预见税前利润率54%所得税6,734.5033%所得税为33%净利润13,673.08净利润率24%成本利润率36%项目首期盈亏平衡单价、平均销售价格下限及盈亏平衡销售率预测：1、盈亏平衡销售价格＝首期开发成本/首期可售建筑面积=37,724.6/118,876.5=3,173（元/平方米）2、平均销售价格下限＝成本销售价格×（1＋成本利润率）=3,173×（1+36%）=4,316（元/平方米）3、项目整体平均售价=销售总收入/可售建筑面积=58,132.18/118,876.5=4,890（元/平方米）4、盈亏平衡销售率：盈亏平衡条件：平均售价×盈亏平衡销售面积=开发总成本即：盈亏平衡销售面积=开发总成本/平均售价=37,724.60/4,890=77,146（平方米）盈亏平衡销售率=盈亏平衡销售面积/可售建筑面积=77,146/118,876.5=65%首期资金筹措计划根据项目的开发进度计划、项目的投资计划安排、项目销售收入计划，制订本项目的资金筹措计划。项目首期资金筹措计划：本项目首期总投资为：31,681.02万元，资金首期资金来源主要分三个渠道：一是企业自筹资金10，000万元，主要用于支付地价款及前期费用；二是银行贷款15,000万元，用于支付建设工程费,占总投资额的42%；三是销售收入，用于投资10,681.02万元。在建设经营期间银行贷款利息估算386.59万元。（24个月计，I=5.49%,采用月均法偿还）首期资金投入计划：1、2004年8月至2005年11月，完成基础、周边环境绿化以及部分别墅群体主体封顶。投入资金约31,294.43万元。2、2005年01月至2006年01月，完成首期别墅、洋房销售、按揭，估计可回笼资金58,132.18亿元，并以其投入项目滚动开发。首期资金投入计划简表（单位：万元）时间2004/08-2005/012005/02-2005/072005/08-2005/11建设投资额18,773.4910,979.851,541.09（三）贷款偿还计划银行贷款采用月均法（等额本息法）偿还，借款期限24个月，自2004年8月开始计算，至2005年06月偿清。（I=0.4575%/月，n=24个月）。A=P×[I（1+I）n]/[(1+I)n-1]=15,000×[0.4575%(1+0.4575%)24]/[（1+0.4575）24-1]=661.36(万元)则月均偿还本息计661.36万元，鉴于本项目自2005年01月下旬开始销售，故可利用销售收入还款。注释：贷款期为2年算，年息为5.49%。自有资金投入成本1亿元情况。该贷款计划为总投资额的47%，不考虑工程投入进度和供应商款项垫付情况。预计当期销售收入80%资金回笼。2005/01开始回收第一期楼花收入，设于2005/01还贷本息2,235.86万元。2005/02起预计用月均销售回笼的50%用于还贷（用等额还贷法）,预计当期销售回笼比例为80%，2005/07预计还贷付息11,179.26万元；到2005/08还贷本息2,039.07万元，基本还贷完毕。另如果在实际操作中可能会占用供应商资金,这样可能银行贷款进度和贷款额减。首期资金回收计划分类型号户型均价建筑面积销售总额住宅A独立别墅7500元/平米49686.5平米37264.88万元B联排别墅5000元/平米9600平米4800.00万元C小体量住宅4000元/平米7800平米3120.00万元D多层洋房3000元/平米2640平米792.00万元E小高层洋房3300元/平米14310平米4722.30万元商铺4500元/平米13140平米5913.00万元车位80000元/个190个1520.00万元总计58132.18万元首期财务分析（一）首期损益表项目首期分期损益计算表（单位：万元）项目分配年限合计2004/08-2005/072005/08-2006/072006/08-2007/07一、房地产经营收入4,471.7126,830.2326,830.2458,132.18减：经营成本18,773.4910,979.851,541.0931,294.43销售税金及附加280.821,684.941,684.943,650.70二、销售利润-14,582.6014,165.4423,604.2123,187.05（销售利润率）53%88%40%减：销售费用111.79670.76670.761,453.30管理费用67.08402.45402.45871.98财务费用（利息）274.50178.900.78454.18三、税前利润总额-15,035.9712,913.3322,530.2220,407.58利润率48%84%35%四、所得税（33%）-4,261.407,434.976,734.50五、净利润-15,035.978,651.9315,095.2513,673.08六、净利润率-32.25%56.26%24%（二）现金流量表项目现金流量表（单位：万元）项目合计年度分配2004/08-2005/012005/02-2005/072005/08-2006/01一、现金流入1、销售收入58,132.183,577.3722,358.5332,196.292、筹措资金25,000.0020,000.005,000.00-（1）贷款15,000.0010,000.005,000.00-（2）自有资金10,000.0010,000.00现金流入合计83,132.1823,577.3727,358.5332,196.29二、现金流出-1、投资31,294.4318,773.4910,979.851,541.093、偿还贷款本利15,454.192,235.8611,179.262,039.074、应缴税费3,650.70280.821,684.941,684.945、其它支出（管+销）4,652.77178.881,073.213,400.68现金流出合计55,052.0921,469.0524,917.268,665.78三、盈余28,080.092,108.322,441.2723,530.511、本期盈余2,108.322,441.2723,530.512、期初盈余2,108.324,549.59累计盈余28,080.092,108.324,549.5928,080.09（三）资金来源与运用分析表资金来源与运用分析表（单位：万元）项目合计建设经营期2004/08-2005/072005/08-2006/072006/08-2007/07一、资金来源83,132.1824,471.7131,830.2326,830.241、销售收入58,132.184,471.7126,830.2326,830.242、自有资金10000100003、银行贷款15000100005000二、资金运用62095.6921290.1728105.4512700.071、建设投资31294.4318773.4910979.851541.092、借款还本付息15454.192235.8611179.262039.073、销售税金及附加3650.7280.821684.941684.944、所得税11696.374261.47434.97三、盈余资金（一）—（二）3,181.543,724.7814,130.17四、累计盈余资金21,036.493,181.546,906.3221,036.49（四）指标分析静态指标：全部投资税后投资利润率=税后利润总额/总投资