桥头镇华尔登旧改项目可行性及桥头镇房地产市场调查情况的分析报告

桥头镇华尔登旧改工程可行性及桥头镇房地产市场调查情况的分析报告东莞市蓝泰房地产开发调查人：XXX2010年11月10日桥头镇华尔登旧改工程可行性及桥头镇房地产市场调查情况的分析报告调研时间：2010年10月10日—2010年11月10日调研对象：1、桥头镇及相邻的企石镇、石排镇、横沥镇、黄江镇、樟木头镇、谢岗镇等7个镇区2010年1-9月在东莞市国土资源局土地交易中心公开出让的商住用地情况；东莞市各街区2010年1-9月份土地公开交易商住用地数据。2、桥头镇及相邻镇区的在售的大型楼盘的售价、房型、购房人群等情况，包括：石竹山水园〔桥头镇〕；佳兆业东江豪门、金椅豪园〔企石镇〕；罗马景苑、阳光粤港〔横沥镇〕；富盈.山水花城(谢岗镇)；中惠香樟绿洲、富盈山水华府〔樟木头镇〕；万科金域蓝湾〔大朗镇〕等楼盘及置业参谋。3、桥头镇区内已建成售完的大型楼盘正丰豪园、凯达华庭的居住人群、二手楼宇售价及购置人群。4、桥头镇华尔登旧改片区附近的二手民宅售价、交易情况。5、房地产中介公司：德实房地产中介、晨德房地产中介、万进房地产中介、正家地产房地产中介6、关联单位：石竹山水园商铺的装修公司一、桥头镇华尔登旧改首期地块价值研究。应桥头镇政府邀请，我司现有意向投资开发位于桥头镇华尔登片区的三旧改造工程。首期用地面积约30000多平方米〔见下列图红线范围〕，位于华尔登酒店与大新百货商场之间，东面临桥头广场，地块周边配套设施完善，由于桥头广场及华尔登酒店一带属于桥头镇区的中心地带，但该区域内由于早期的历史原因，内有几间大型的塑料厂、电子厂、以及不少旧的民宅，与桥头镇广场一带的环境不协调，故政府方案对该区域进行改造，规划改造为高档商住区域，本次调查是调研该工程地块的价值及桥头镇的房地产市场情况，给出开发该地块的初步意见。根据桥头镇“三旧”改造领导小组办公室提供的改造方案，整个华尔登旧改片区需改造的用地面积为86559M2，其中用于是集体用地拆迁补偿为9335.21万元，国有用地拆近补偿费为21782.13万元，用地功能转换补地价费为4110万元，上述三项总计为35227.34万元，折合每平方用地面积为4069.75元，其中拆迁补偿费折合为每平方米3595元，拆迁补偿费用较大。按照桥头镇三旧办提供的桥头镇中心城区〔西片〕控制性详细规划，华尔登旧改区域首期约3万多平方米用地，规划容积率为3.2，根据桥头镇三旧办反映，该方案已批，如需调整要重新申报。按照上面计算的每平方米用地的拆迁补偿费为3595元，按照控规3.2容积率计算，折合每平方米计容面积的拆迁补偿费为1123.41元。根据《城市房屋拆迁管理条例》中第二十四条要求：拆迁货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。为此对华尔登酒店相邻片区附近的德实地产、晨德房地产中介等进行了解，调查华尔登酒店相邻片区的民宅二手交易价格，估计拆迁补偿费需到达三旧办所提供的数据，实际拆迁的操作中，最后协商好的拆迁补偿单价往往会高于市场评估价。根据东莞市人大常委会下发的“东常[2009]3号文件”，《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行方法》中第三十条约定：拆迁补偿本钱可以折抵地价款，具体根据拆迁改造工程方案确定的总容积率、建筑密度和测定的楼面地价，计算应收总地价款，再根据总容积、建筑密度和测定的楼面地价；计算应收总地价款；再根据总容积率分段折抵拆迁补偿本钱，具体标准如下：①容积率2.0〔含〕以下局部全额折抵；②容积率2.0至3.0〔含〕局部，折抵50%；③容积率3.0至4.0〔含〕局部，折抵20%；④容积率4.0以上局部，不再折抵。根据上述文件精神，按照现时该区域控规3.2容积率计算，楼面地价须到达每平方米计容面积1415元才能全部抵扣拆迁补偿费，抵扣完拆迁补偿费后每方计容面积还余292元，由于华尔登旧改地块内不少是工业用地，划拔性质的土地，要转为商住功能还需补交土地出让金，根据《东莞市“三旧”改造用地改用途并以协议方式办理出让手续及补缴土地出让金标准》文件精神，桥头镇在全市的地价水平属于二类，需按二类标准由国土局核定补交地价标准，综上所述，预计华尔登旧改片区按照控规3.2的容积率计算，要完成拆迁、转为商住用地楼面地价本钱应在1500-1800元，但由于补缴出让金收益有80%可返还镇、村一级，故桥头镇政府对地价还是有一定的下浮余地。根据东莞市国土资源局在网上公布的基准地价，华尔登旧改片区住宅的楼面基准地价在800-900元左右，商业的基准地楼面地价在2000-2700元。为了研究确定华尔登旧改片区的土地价值，我部对东莞市各镇街在2010年1-9月在国土局土地交易中心公开交易的共45宗商住用地成交数据进行统计，具体数据如下，平均起叫楼面地价为1257.8元/平方米，平均成交楼面地价为1954.87元/平方，其中成交宗地37宗，占82.2%，未成交8宗，占17.8%，成交地块楼面地价平均溢价率为52.42%。对于在桥头镇内2宗及与桥头镇相邻镇区的12宗商住地进行实地调查考察，这些宗地所在镇区分别为樟木头镇、企石镇、石排镇、黄江镇、谢岗镇、大朗镇，这些镇区楼价与桥头镇相距不大，均在每平方4000-5000元之间，也有一些知名房企及做得比拟好的楼盘售价较高到达每平方6000元，甚至更高。经过统计，这14宗地的平均成交楼面地价为每平方1120.72元，与东莞市国土资源局网站公布的基准地价比率为1.8。经过对这14宗地进行实地调查了解，其中谢岗镇广场中路的2010G050号地块所处的位置条件较华尔登旧改首期地块相近，该地块位于谢岗镇广场中路与花园大道交汇处，与谢岗广场相邻，属于谢岗镇的中心位置，用地面积10143平方米，容积率为2.7，土地用途为商住，地块三面临路，商业价值较高，周围环境和配套完善，故该地块起拍楼面地价为每平方785.07元，最后成交楼面地价为2373.47元，溢价率到达203.33%，与桥头镇华尔登旧改片区首期相比拟：华尔登旧改首期地块只有两面临路，容积率也较高，地块面积大，如果该地块现时完成拆迁的情况下，在国土局的土地交易中心公开出让应该会较2010G050号地块单价低。根据东莞市国土资源局在网上公布的基准地价，华尔登旧改片区住宅的楼面基准地价在800-900元，商业的基准地价楼面价在2000-2700元，按照东莞市平均住宅成交地价与基准地价比率为1.8进行计算，华尔登旧改片区首期住宅楼面地价为每平方米1440-1620元左右。按照桥头镇相邻镇区商住宗地成交情况及各宗地情况，分析东莞市2010年共45宗商住用地公开交易数据，预计如地块现时进行公开出让楼面地价会在1500-2000元之间，也不排除会有一些地产公司看好该区域以后的开展前景愿意出更高的价格。二、桥头镇的房地产市场及购房人群分析桥头镇位于东莞市的东部，全镇面积56平方公里，常住人口20万人。东莞市东部工业园有三分之一面积在桥头境内，它成为桥头经济腾飞的引擎和平台，吸引了欧洲、美国、日本、韩国、香港和台湾等地的客商前来投资置业。全镇现有各类企业1100多家，初步形成了以包装、电子、五金、塑胶、机械、家具等行业为主的现代工业体系。据悉，桥头镇今年上半年完成生产总值达28.5亿元，同比增长6.2%；工业总产值47.3亿元，同比增长16.5%；企业内销额达7.36亿元，同比增长65%；桥头上半年各项经济指标平稳增长，其中镇级可支配财政收入1.62亿元，各项税收收入3.29亿元，同比增长31.2%；村级集体经济纯收6406万元，同比增长5.5%；社会消费品零售总额14.3亿元，同比增长14.5%。桥头局部经济数据主要指标2009年上半年2010年上半年同比增长生产总值〔GDP〕26.8亿元28.5亿元6.2%工业总产值40.6亿元47.3亿元16.5%各项税收2.5亿元3.29亿元31.2%三资企业内销4.46亿元7.36亿元65%新签外资工程10宗16宗60%根据以上政府公布的统计数据分析，未内二三年桥头镇新增的外资企业、外资工程将会很多，吸引投资程加速度的走势，从而可以提高桥头镇当地的经济开展。这局部新增桥头镇投资企业的老板和高级员工，将会有很大的居住需求，会提升桥头镇及相邻镇区的高档住宅的销量，提高现时桥头镇的商业气氛。经过对桥头镇内的二手中介公司进行调查了解，桥头镇内企业众多，需要租楼的外来人员较多，房屋租赁市场还是比拟稳定的，不象其他地方有大起大落的现象。现时桥头镇已建成或在建楼盘并不多，主要有石竹山水园、正丰豪园、凯达华庭三个楼盘，其中还有新楼宇建设和出售的现时只有石竹山水园一个。另外两个已售完，只能在房产中介购置二手房，以下就对于上述三个楼盘的销售情况和购房人群进行调查分析：1、石竹山水园楼盘位于桥头镇桥新大道。傍依东深公路、东部快速干线、桥新大道、东平大道、莞桥路等。楼盘占地总面积66.7万平方米，建筑面积为80万平方米，北京师范大学东莞石竹附属学校占地16万平方米，144班，由北师大全面运营管理，实行从幼儿园到出国留学的全程教育概念。楼盘已开发四期。一期为由临湖别墅和多层带入户花园的全景观单位和高层洋房所构成，别墅含联排别墅、双拼别墅、单体别墅、空中别墅等多类，绕湖而建，多层单位分复式、二厅二房和二厅三房等户型，间隔合理、视野开杨，现已根本售完入伙；二、三期椰林飘香已入伙，主要为高层洋房由二厅二房、三房和四房单位组成，现时正在出售的为四期听涛阁，主力户型为二厅三房和四房单位，面积为118-156平方米，现时的售价大约在每平方米4000元左右。经由德实房地产、晨德房地产中介了解得到，石竹山水园建筑面积在68-93平方米的二房单位月租金在1300-1500元左右；建筑面积在118-130平方米的三房单位月租金在1800元—2000元左右；按此计算每平方米建筑面积的月租金在15-20元左右，四期类似单位的毛坯房平均售价为每平方米4000元，再加上每平方米500-800元的装修费用，按此计算租售比在1：225~320之间〔所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值〕，国际上通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，买房就是划算的，据数据显示，2009年，北京地区房屋租售比到达1：434，上海地区达1：418，深圳、杭州均突破1：360，远高于国际通行标准。石竹山水园于2003年开始开发，2004年底到2005年初开始出售，经在销售中心和邻近的德实房地产中介、晨德房地产中介公司了解到，一期别墅根本上是桥头镇及相邻镇区的本地人或在当地投资办厂及做生意和工作的外资企业老板、员工及外地人所购置，这局部人占的比例约为80%，他们根本上以自住为主；也有一局部人用于投资，比例在20%左右，他们大多在深圳和其他地方投资做生意和工作。通过对石竹山水园商铺的德实房地产中介调查了解得到，一、二期的二手连排别墅售价在每平方米7000-8000元左右，但愿意出租的却很少，双拼别墅售价在每平方米8000-10000元左右，独立别墅转让的客户很少，局部愿意转让的售价到达每平方米13000-15000元。相比拟他们购入时的价格，升值幅度很大。石竹山水园二、三期为高层洋房，共有23幢。通过对石竹山水园的销售中心和二手中价了解到，客户中有60%是深圳的客户，这局部人根本上是投资客，他们的购房本钱在每平方米3000-4500元之间。另外40%是在桥头镇及相邻镇区工作的外地人，他们以自住为主，当中也有一局部人用于投资，现时二、三期洋房的入住率并不高，大约在三分之一左右，未入住的单位用于投资的机率比拟大。石竹山水园四期听涛阁也是10-19层的高层洋房，户型为二厅三房和四房单位，现时还在出售当中，根据东莞市房产管理局网站于2010年10月28日查询销售信息，还有407套单位未售，占总套数950套的42.84%，这局部楼宇自2008年9月开始分批办理预售，分批出售，到现在为止已出售2年，销售进度比拟慢。经实地调查楼盘情况，及向石竹山水园的二手中介、装修公司调查了解，主要原因有以下几点：⑴该楼盘房型比拟实用，园艺绿化也做得比拟好，但楼盘的配套设施并不完善，沿桥新路开张的商铺也不多，现时只有配套一小型超市，开业的商铺也不多且多做了二手中介、装修公司，对小区业主的日常生活提供不了便利。配套的会所虽然已经建好，但现时只做了销售部，有关的康体设施还在招商中未曾开放，区内并无规划餐饮等配套，周边的配套也没有，且离桥头镇区较远，业主在此生活不方便，故此入住率较低，从而引起楼宇销售缓慢。⑵石竹山水园二、三期出售时，由于该地区相对深圳的楼价较低吸引了不少深圳等地区的投资客，但这批投资客所购楼宇大局部都不能盈利，不少客户在二手中介平价或亏本转让，故现时石竹山水园四期不能够引起深圳投资客的兴趣。⑶石竹山水园与桥新工业园相邻，对购房客户有一定的心理影响，从而影响销售速度。⑷国家出台打压楼市的调控政策，很多购房者持观望状态。经由石竹山水园售楼部了解得到，自国家10月份出台有关的楼市调控政策以来，石竹山水园一手楼的购房人群中40%是桥头镇的当地人，50%是在桥头镇或相邻镇区工作的外地人，只有大约10%左右的是投资客，由于石竹山水园的开发商早期取得土地较价格较低，石竹山水园一至四期合计到现时应有一定的销售额度，估计已根本收回土地和开发本钱，故开发商现时也并不心急促销和搞配套来提高销售速度。2、正丰豪园正丰豪园位于桥头镇中兴路与环市路交汇处，占地15万平方米的大型绿色社区，从2000年开始开发建设，区内主要有独立别墅、连体别墅、多层无电梯洋房等，配有星级会所，集餐饮、康体、健身等多功能于一体，因为小区与邻近华尔登酒店，与桥头广场东面相连。由于属于早期规划建设的小区，房型相对较旧，洋房无设置电梯，楼宇间距较密。由于该楼盘与华尔登旧改区域相邻，故二手房售价对华尔登旧改区新建商品房最具参考性。经向正丰豪园门口的德实房地产中介，正家地产、三正物业等二手中介调查了解，正丰豪园有7、8年楼龄的无电梯多层洋房售价在每平方4000-4500元之间，按照搜房网公布的二手洋房均价为4260元/平方米，二手中介反映也在这个价位左右。经调查了解，正丰豪园二房的洋房单位租金在每月1500元左右，三房单位每月的租金在1800-2000元左右，位置好的单位租金会更高，二房单位建筑面积在68-80平方米，三房单位建筑面积在100-120平方米，按此计算二房单位的租售比在1：200左右，三房单位的租售比在1：220-260。经调查了解得到是，正丰豪园的洋房租赁市场比拟好，一般放盘一个星期左右就有租客了，租客多是在桥头镇投资做生意的老板和员工，还有一局部是娱乐场所的工作人员。经分析，这主要是受益于桥头镇近年来经济的高速开展，因此正丰豪园区域的楼宇还是具有投资价值的，未来住宅市场的租金和售价应该会有一定的上升空间。本次还对正丰豪园的二手别墅市场进行了调查，正丰豪园的别墅售价在每平方米8000-10000元左右，位置较好的别墅售价在每平方米12000元以上，但别墅放租的客户较少，这些客户根本上以自住为主。正丰豪园的二手商铺售价在每平方米10000元左右，经了解租金在每月每平方米25元左右，租售比到达1：400，该楼盘的商铺由于相对较入，故到现阶段还未见旺，按现状投资价值并不大。经向相邻的二手中介调查，正丰豪园的业主以本地居民或在桥头镇投资做生意的外地人为主，其中本地人占50%左右，香港和台湾人各占25%左右，经向二手中介了解，现时购置二手楼宇的客户多以自住为主，大局部属于改善型买家，客户多是在桥头镇及相邻镇区投资办厂及做生意的老板和高级员工为主，外地的投资客户较少。由于正丰豪园已无地新开发楼宇，因此该楼盘的二手交易、租赁市场比拟好，已相继开了四间二手中介，现时正丰豪园的二手洋房楼价已较两三年前每平方上升了一千元左右，已增值30%左右，按照正丰豪园洋房的租售比，桥头镇的经济开展形势预计，该楼盘二手洋房的售价在未来2年内应会上一个台阶，但由于是无电梯的多层洋房，房型较旧，也限制了升值空间。而两三年前正丰豪园二手别墅售价每平方5000-6000元左右，现时每平方升3000元左右，升值60%，较洋房高，这个中有国家限制开发别墅的原因，但也反映了桥头镇及相邻镇区对高端住宅需求的人群正越来越多。3、凯达华庭楼盘位于桥头镇碧莲路，与莲湖公司相邻，工程占地面积17万平方米，建筑面积22万平方米，开发商是东莞市凯达实业。工程自2005年开始出售，楼盘内有独立别墅、连体别墅、带电梯的多高层洋房，现楼盘已根本售完，经向凯达华庭旁边的德实地产中介调查了解，现时凯达华庭的二手电梯洋房均价在每平方米4700-4800元左右，朝向景观较好的可卖到5000多元，二手的连体别墅售价约每平方米9000元，独立别墅在每平方米10000元左右，位置景观好的售价更高。两房单位每月租金在1500-1600元左右，三房单位租金在每月1800-2000元左右，现时凯达华庭的业主当中，桥头镇本地人占了70%，其他30%是在桥头镇及相邻镇区投资做生意或工作的外地人、香港人和台湾人等，他们均以自住为主，也有局部业主多购一、两套楼宇用于出租。二房单位建筑面积在68-83平方米，售价在30-40万元左右，折合租售比方1：200-230；三房单位建筑面积在96-120平方米，售价在45-60万元左右，折合租售比为1：250-300。受金融危机的影响，自2008年底开始桥头镇的房屋租金有所回落，但现在已有所上升，未来应会有一定的增长空间。4、桥光大道附近的二手民宅由于华尔登旧改工程涉及到拆迁大量的民宅，故本次调查还从二手中介中调查了桥光大道附近的民宅的售价。主要有代表的有以下三宗：⑴房屋一位于桥光大道〔岭头段〕308号，建筑面积约为550平方米，占地面积为108平方米，共有四层半高，现时整栋楼已出租，首层是商铺，二至五层分别拆分给不同的租户居住，现在正丰豪园旁的正家房地产中介转让，转让价约120万元，过户费预计在5-6万元之间。该楼宇整栋月租金大约在6000元左右，按此计算租售比约1：210左右。属于国有有地，可办理过户手续，但按照东莞市的地方规定，受让方必须是东莞市本地户口。由于位于桥光大道一线主路旁，适合公司和厂在桥头镇设立办事处及门市部，整幢进行买下或租下来，也适合本地投资者进行长期投资。⑵房屋二位于桥光大道转宏达四街51-57号，占地面积约100平方米，建筑面积约360平方米，共有三层半，首层是商铺，现已出租作为日常杂货店，二至三层分别拆分出租给不同的人居住，现在正丰豪园旁的正家房地产中介转让，转让售价约110万元，过户费预计约5万元。据中介公司透露现时整栋楼的月租金约为4000元。按此计算租售比约为1：290。这地块也属于国有用地，受让方也需有东莞市本地户口。该房屋位于桥光大道的二线位置，邻近松景酒店旁的三旧改造区域，日后的升值空间较大。⑶房屋三位于桥光大道南一巷2号，占地面积约为100平方米，建筑面积约360平方米，共有三层半，首层三面临路，现设置了商铺，商业气氛很好，现已出租作为电器商店，二到四层分别已出租给不同租户居住。现业主委托正丰豪园旁的正家地产转让，转让费约为153万元，过户费约7-8万元。据中介公司透露现时整栋楼的租金约为每月7000元。按此计算租售比约为1：230。这地块也属于国有用地，受让方也需有东莞市本地户口，由于本楼宇位于桥头镇商业气氛最好的地方，日后的升值空间很大。根据上面桥头镇三个有代表性楼盘及民宅的租售比统计数据得出，桥头镇现时住宅租售比总体上在1：200-300之间属于国际上通行标准认为合理范围，明显低于其他房地产比拟热的地区，从数据上反映桥头镇的房地产市场适合进行长期资，但也说明一个问题现时在桥头镇进行住宅短期投资的人不多，投资客根本预期桥头镇的楼价相对于其他房地产的热点地区上升速度慢，桥头镇这两三年房价走势也反影了这一情况。投资的人也是以长期投资收租为目的占多数，反映出桥头镇现时购房人群均以自住、改善型居住或长期投资为主。按此预计未来二三年桥头镇的楼价会有一定上升空间，但出现很大幅度上升的时机不大。还有一个衡量一个地区住宅楼价水平的指标，就是房价收入比，所谓“房价收入比”是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值，这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，按照国际通行说法，房价收入比在3~6之间为合理区间。我国的房价收入比与国际相比拟偏高，上海易居房地产研究院2010年5月20日发布报告称，2009年我国房价收入比达8.03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14，这也是国家为何会出台多项调控楼市政策的原因。参照上海易居房地产研究院提供的计算方式，房价收入比=住宅价格/居民有效购置力=〔住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口〕/城镇居民人均可支配收入×家庭平均人口=〔住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积〕/城镇居民人均可支配收入。以此为根底，可以推算出2002年~2008年东莞的房价收入比情况。〔见下表〕结果显示，从2004年以来，东莞房价收入比一直高于6的警戒线，2007年上升到10.93，2008年为11.84，和一线城市根本持平。根据统计数据显示，2010年上半年东莞城市居民人均可支配收入19634元，数据显示，2010年上半年全市住宅签约均价7003元/平方米，到达历史最高，主要是因为中高端或以上产品成交比重增加拉高整体均价。按此计算2010年上半年的数据统计，东莞市的房价收入比为10.23，桥头镇在东莞市的经济排在中间位置，桥头镇的收入按东莞市的平均水平计算，按现时石竹山水园每平方米4000元的售价计算，桥头镇的房价收入比是5.85，低于东莞市及全国的平均水平，也在国际上3-6之间合理的房价收入比范围内。中国人的传统有喜欢买楼的习惯，所以房价收入比会适当较其他国家高，按全国的平均水平房价收入比8来估算相对合理，按此计算桥头镇的住宅售价应为每平方米5475元。经过上述数据分析，桥头镇现时的楼价合理，未来普通住宅的楼价每平方上升1000多元左右都在桥头镇居民可承受的范围内。由于自2010年初以来，国家已相继出台多项政策对楼市进行调控，进入10月全国多城市已相继出台限购措施。东莞市到目前暂时未出台限购政策，而且根据搜房网公布的资讯，10.25-10.31还出现成交量环比大涨42.5%的情况，这主要是东莞市邻近深圳的镇区吸引了局部深圳投资和自住的客户，而且传统上9月和10月俗称“金九银十”，是传统的销售旺季，开展商大多在这段时间推新盘。而且调控政策往往有滞后性，预计未来东莞地区的楼市投资性的需求会大幅减少，但由于东莞市的经济开展强劲，外来人口很多，刚性需求很大。桥头镇经济处于东莞市32个镇区的中游，较相邻的谢岗、企石、石排等镇区经济好，但楼价却比这些镇区低，桥头镇的房地产市场还不活泼，商业气氛还未形成，商业气氛比拟活泼的地区主要集中在桥光大道松景酒店片区一带，桥头镇整个镇区的产业以工业为主，按照桥头镇的总体规划工业用地占建设用地的37.86%，居中住用地只占18.16%，商业金融业用地只占5.04%。招商引进的投资工程也是以工业为主。加上桥头镇早期的规划不够完善，现状的工业用地与商住用地很多地方都是混杂的，形成工业工程与商住工程相互影响且不协调。如桥光大道商住气氛比拟浓的松景酒店片区、华尔登酒店片区却有不少历史上遗留的大型工厂夹杂其中，而石竹山水园这样的大型住宅小区又与桥新工业园相邻，很多有在桥头镇投资办厂做生意的外资老板、外地人和员工很多都到常平镇或其他相邻镇区居住，在到相邻镇区的楼盘调查，据销售人员反映也有一局部在桥头工作的客户。如常平镇、企石镇的一些大型楼盘也到会到桥头镇进行宣传与促销。桥头镇与相邻镇区不同的是，虽然位于东莞市东部，但由于早期规划、引进工业的工程较多，桥头镇未来可新增的建设用地并不多，再加上国家对农用地转为建设用地抓得越来越紧。按桥头镇的用地规划图，新增建设用地局部用于居住用地的比例也不大，由此可预计未来新增的建设用地用于住宅用途也不多。因此，桥头镇出台了“三旧”改造5年规划，规划改造面积达264.16公顷，到达历史之最，重点打造文化产业战略工程。规划显示：桥头镇的“三旧”改造规划结构为二带、二轴、四片、十一组团。二带是指贯穿桥头全镇的水系——小海河与石马河及沿河两侧绿化带，构成两条贯穿全镇南北的滨水生态景观带；二轴以现状城市主干道——桥光大道和中兴路为依托形成的两条城市开展主轴线；四片为西部“产业-生活”综合片区、中部综合效劳片区、北部产业片区和东部产业片区；十一组团那么为七个产业配套组团〔大洲南、大洲东、石水口南、邓屋东、李屋东、东江北、东江南〕；三个片区中心组团〔行政中心、商业中心、体育中心〕；一个成熟社区组团〔迳联〕。将建6处标志性景观节点，包括“桥头行政中心”、“桥头商业中心”、“桥头体育中心”、“桥头西部产业综合效劳中心”共6处，其中“桥头商业中心”3处。7处开放空间节点那么是在各片区、组团内结合绿地、广场、公园等公共设施营造多层次的城市景观。现时华尔登旧改片区属于商业中心组团当中，按照以上的三旧改造规划，桥头镇的居住环境将大大改善，从而可以提高桥头镇房地产的价值。预计未来二、三年内桥头镇的房地产市场以改善型自住和购置首套房的刚性需求为主，经调查桥头镇及相邻镇区的在售和已售楼盘，一些双拼别墅、连体别墅、高档公寓等的销售情况很好，经向相关楼盘的销售人员调查和分析得出，其主要是因为近年来东莞市的经济增长迅速，很大一局部在桥头镇及相邻镇区投资办厂、做生意的老板、高级员工和本地人，他们的收入大大提高后，有比拟强烈的改善型自住要求。经调查桥头镇相邻镇区做得好的高档楼盘，即便价钱很高也根本上是供不应求的。如常平镇的万科城洋房售价到达6500元/M2、天御售价到达8000元/M2、企石的东江豪门售价接近6000元/M2；而做得差一些的楼盘往往只能卖每平方4000多元。预计桥头镇及相邻镇区未来类似的高档楼盘还有很大的市场和上升空间。如开发华尔登酒店旧改片区，所开发的住宅建议首先考虑上面提到的桥头镇及相邻镇区的改善型和刚性需求客户，对于外地的投资者适宜放在第二位。据对桥头镇相邻镇区的楼盘调查显示，改善型买家对中大户型需求比拟多，而投资型买家对中小户型比拟青睐。根据搜房网的资讯以及东莞市房管局公布的数据显示，11月1日全市住宅成交184套，成交总建筑面积为17587.72㎡；成交总金额13822.54万元；住宅成交均价为7859元/㎡，成交的主力户型为120-150平米的大户型。根据东莞市房产管理局数据〔截至19:00时〕，11月1日东莞市楼市成交情况如下：以上数据可作为楼市调控新政实施后，华尔登旧工程规划及工程定位的参考。三、对取得华尔登旧改块方式和开发思路的初步结论1、华尔登旧改首期地块的分析：通过上面“桥头镇华尔登旧改首期地块价值研究”的分析，华尔登旧改地块的地价应该会较高，但地块相邻的配套设施比拟完善，也并无大的楼盘出售，如开发该地块建成的楼宇面积也不多，按桥头镇及相邻镇区现有的经济开展水平应该可以消化，无须特别开拓其他地区的市场，销售的压力并不大，只要楼宇做得不太差应该可以很容易卖出去，但开发的本钱也不低，应在每平方3500-4000元，适合中小型的房地产公司进行开发，这些公司比拟容易控制本钱，按现时桥头镇相邻苑区二手楼宇每平方米4000-5000元售价计算，利润空间并不大，但承当的风险也低，而且也存在未来整个桥头镇楼价整体提升，从而大大提高利润的可能性。还有一个提高利润的方法就是将楼盘定位为开发高端商住区，通过合理的投入提高楼宇质素，将其作为一个卖点来提高售价，从而到达提高利润的目的，我认为该地块还是比拟适合象我司这样的刚起步的地产公司进行开发的，因为该工程承当的开发风险相对郊区楼盘〔如石竹山水园等〕低很多。2、由于华尔登旧改区域首期拆迁量较大，根据桥头镇三旧改造办提供的资料，除涉及4间厂房外，还有72间民宅，所需拆迁费用和时间也较难估计，真正完成拆迁取得净地，乐观估计也应该在两年左右，根据《东莞市“三旧”改造实施细那么》操作指南中约定社会资金参与三旧改造有三种方式，建