旅游度假公寓项目可行性研究报告

XXXXX旅游度假公寓项目可行性研究报告第2页了解更多详情，扫码关注！第1页XXXXX有限公司旅游度假公寓项目可行性研究报告编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司高级工程师：高建目录第一章总论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位 11.1.3项目建设性质 11.1.4项目建设地点 11.1.5项目负责人 11.1.6项目投资规模 11.1.7项目建设内容及规模 21.1.8项目资金来源 21.1.9项目建设期限 21.2项目承建单位介绍 31.3编制依据 31.4编制原则 41.5研究范围 41.6主要经济技术指标 4第二章项目背景及必要性分析 62.1项目提出背景 62.1.1我国农业经济发展意义重大 62.1.2生态旅游产业发展前景可观 72.1.3本次建设项目的提出 82.2项目建设必要性分析 82.2.1项目建设是促进农业健康稳步发展的需要 82.2.2推进农村一二三产业融合发展的迫切需要 92.2.3满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要 102.2.4提升奇台县生态旅游氛围的积极之举 102.2.5带动当地农民致富以及促进相关产业发展的需要 112.2.6带动当地经济快速发展的需要 122.3项目建设的可行性 122.3.1符合国家产业发展规划 122.3.2具备市场可行性 172.3.3具备管理可行性 182.4可行性分析结论 18第三章行业市场分析 193.1国内旅游行业概况及现状分析分析 193.1.1国内旅游行业概况分析 193.1.2国内旅游市场需求预测分析 203.2我国旅游业发展前景分析 213.3我国生态旅游产业市场分析 223.4我国休闲农业发展意义及前景分析 233.5奇台县旅游产业发展前景分析 263.6市场分析结论 29第四章项目建设条件 304.1地理位置选择 304.2区域投资环境 304.2.1区域位置概况 304.2.2区域地形地貌条件 314.2.3区域气候条件 314.2.4区位交通条件 314.2.5区域经济发展条件 32第五章总体建设方案 335.1设计依据 335.2设计构思 335.3项目规划目标 345.4项目规划方案 355.5结构设计 365.5.1指导思路 365.5.2结构设计等级 375.6给排水设计 375.6.1设计依据 375.6.2给水设计 375.6.3排水设计 375.7供配电设计 38第六章节约能源方案 396.1设计依据 396.2建设项目能源消耗种类和数量分析 406.2.1能源消耗种类 406.2.2能源消耗数量分析 406.3项目所在地能源供应状况分析 406.4节能措施 406.4.1建筑节能措施 416.4.2用电节能设计 416.4.3通风节能设计 426.4.4节水措施 426.5结论 42第七章环境保护与消防措施 437.1环保依据及设计原则 437.1.1环境保护设计依据 437.1.2设计原则 437.2建设地点环境状况 437.3施工期污染物排放及环保措施 447.4运行期污染物排放及环保措施 447.5消防安全 447.5.1设计依据 447.5.2消防概述 457.5.3消防措施 467.5.4抗震措施 467.5.5综合防灾 467.5.6防洪涝措施 477.6安全管理 477.6.1安保系统 477.6.2医疗卫生系统 477.7保险 48第八章劳动安全卫生 498.1编制依据 498.2概况 498.3劳动安全 498.3.1工程消防 498.3.2防火防爆设计 508.3.3电力 508.3.4防静电防雷措施 508.4劳动卫生 518.4.1防暑降温 518.4.2噪声 518.4.3照明 518.4.4通风 518.4.5安全教育及防护 51第九章企业组织机构与劳动定员 529.1组织机构 529.2劳动定员 529.3人力资源管理 529.4福利待遇 53第十章项目实施规划 5410.1建设工期的规划 5410.2建设工期 5410.3实施进度安排 54第十一章投资估算与资金筹措 5711.1投资估算依据 5711.2建设投资估算 5711.3流动资金估算 5811.4资金筹措 5811.5项目投资总额 5811.6资金使用和管理 61第十二章财务及经济评价 6212.1总成本费用估算 6212.1.1基本数据的确立 6212.1.2产品成本 6312.1.3平均产品利润 6412.2财务评价 6412.2.1项目投资回收期 6412.2.2项目投资利润率 6512.2.3不确定性分析 6512.3经济效益评价结论 65第十三章风险分析及规避 6713.1项目风险因素 6713.1.1不可抗力因素风险 6713.1.2市场风险 6713.1.3工程风险 6713.1.4资金管理风险 6813.2风险规避对策 6813.2.1不可抗力因素风险规避对策 6813.2.2市场风险规避对策 6813.2.3工程风险规避对策 6813.2.4资金管理风险规避对策 69第十四章招标方案 7014.1招标管理 7014.2招标依据 7014.3招标范围 7014.4招标方式 7114.5招标程序 7214.6评标程序 7214.7发放中标通知书 7214.8招投标书面情况报告备案 7214.9合同备案 72第十五章结论与建议 7415.1结论 7415.2建议 74附表 75附表1销售收入预测表 75附表2总成本表 76附表3外购原材料表 77附表4外购燃料及动力费表 78附表5工资及福利表 79附表6利润与利润分配表 80附表7固定资产折旧费用表 81附表8无形资产及递延资产摊销表 82附表9流动资金估算表 83附表10资产负债表 84附表11资本金现金流量表 85附表12财务计划现金流量表 86附表13项目投资现金量表 88附表14资金来源与运用表 90第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称XXXXX旅游度假公寓项目1.1.2项目建设单位XXXXX有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点XXXXXXX1.1.5项目负责人XXXXX1.1.6项目投资规模项目的总投资为2800.00万元，其中，建设投资为2700.00万元（土建工程为2107.50万元，设备及安装投资418.00万元，土地费用为60.00万元，其他费用为88.82万元，预备费25.68万元），铺底流动资金为100.00万元。项目建成后可实现年均销售收入为1260.00万元，年均利润总额678.35万元，年均净利润508.76万元，年上缴税金及附加为7.32万元，年增值税为66.53万元；投资利润率为24.23%，投资利税率26.86%，税后财务内部收益率18.26%，税后投资回收期(含建设期)为6.65年。1.1.7项目建设内容及规模本项目规划总占地200亩，将打造吃、住、行、游、购、娱、种养、景观、文化、观光、科教、托展、休闲、运动健身、动感慢生活等为一体的综合性高品味休闲旅游度假区。项目主要规划内容及工程量情况如下表：项目主要建筑内容一览表序号工段名称建筑工程量单位备注1农家小别墅5.00亩2旅游接待宾馆1000.00平方米标准件40间3观光采摘园10.00亩4农产品展示大厅1000.00平方米5综合文化演艺大厅1500.00平方米6滑雪场20.00亩7特色养殖区10.00亩8自驾游宿营地20.00亩9旅游接待中心1500.00平方米10农业科技博览中心3000.00平方米11小型动物园30.00亩12电子商务销售大厅2000.00平方米13娱乐中心《篮球、羽毛球、乒乓球等》20.00亩1.1.8项目资金来源本项目总投资资金2800.00万元人民币，资金来为项目企业自筹。1.1.9项目建设期限本项目分二期建设，一期工程建设从2017年4月至2019年3月，计24月；二期工程建设从2019年4月至2020年3月，计12个月；工程建设工期共计36个月。1.2项目承建单位介绍1.3编制依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；《农业部关于推进农业供给侧结构性改革的实施意见》；《国务院办公厅关于加快转变农业发展方式的意见》；《国务院关于进一步促进休闲农业持续健康发展的意见》；《新疆维吾尔自治区乡村旅游促进办法》；《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；《投资项目可行性研究指南》；《现代财务会计》；项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1总占地面积亩200.002总投资资金，其中：万元2800.002.1建筑工程万元2107.502.2设备及安装费用万元418.002.3土地费用万元60.002.4其他费用万元88.822.5预备费用万元25.682.6铺底流动资金万元100.00二主要数据1计算期内年均销售收入万元1260.002年平均利润总额万元678.353年均净利润万元508.764年销售税金及附加万元7.325年均增值税万元66.536年均所得税万元169.597项目定员人558建设期年3三主要评价指标1项目投资利润率%24.23%2项目投资利税率%26.86%3税后财务内部收益率%18.26%4税前财务内部收益率%23.90%5税后财务净现值(ic=5%)万元2,703.826税前财务净现值(ic=5%)万元4,001.417投资回收期(税后)含建设期年6.658投资回收期(税前)含建设期年5.569盈亏平衡点%35.58%第二章项目背景及必要性分析2.1项目提出背景2.1.1我国农业经济发展意义重大农业是安天下、稳民心的战略产业，没有农业现代化就没有国家现代化。当前，我国总体上已进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时期，习总书记强调“要推进农业结构战略性调整，坚持以市场需求为导向、科技创新为手段、质量效益为目标，构建现代农业产业体系。要搞好产业布局规划，科学确定区域农业发展重点，形成优势突出和特色鲜明的产业带，引导加工、流通、储运设施建设向优势产区聚集。”国家对种植类项目扶持力度也大，特别是对于大田示范项目，扶持资金众多。宏观政策环境将进一步突出农业地位。“十三五”时期，我国农业应处于基本实现阶段的初期，这个时期以发展绿色高效农业、优化农作物品质结构和农业产业升级为主要特征。中国农业科学院胡志全课题组将我国农业现代化进程划分为起步阶段、发展阶段、基本实现阶段和全面实现阶段，我国整体上已经迈过农业现代化的起步阶段。根据世界现代农业发展规律判断，在资本积累、技术进步、政策支撑等条件作用下，“十三五”时期我国现代农业将进入加速发展阶段。根据国内外的大量研究和实践经验看，产业融合是由于技术进步和制度创新,发生在产业边界和交叉处的产业业态、模式以及产品特征出现了变化，导致产业边界模糊化和产业界限重构。产业融合有不同的分类方式，从市场角度分析，有供给方面（技术融合）和需求方面（产品融合）的融合；从融合程度分析，有完全融合、部分融合，也有虚假融合；从融合方向分析，有横向融合、纵向融合，也有混合性融合；从融合形势分析，有高新技术产业渗透融合、产业间延伸融合、产业内部重组融合等。就农村一二三产业融合发展而言，产业融合指的就是以农业为基本依托，以新型经营主体为引领，以利益联结为纽带，通过产业联动、要素集聚、技术渗透、体制创新等方式，将资本、技术以及资源要素进行跨界集约化配置，使农业生产、农产品加工和销售、餐饮、休闲以及其他服务业有机地整合在一起，使得农村第一二三产业之间紧密相连、协同发展，最终实现了农业产业链延伸、产业范围扩展和农民增收。在农村产业融合发展中，农业是产业融合发展的基本前提，产业联动、要素集聚、技术渗透、体制创新是基本实现途径和手段，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业以及进入农业的工商资本等是产业融合发展所依赖的新型经营主体，延伸农业产业链、扩展产业范围、增加农民收入是产业融合的目的。与农业产业化相比，产业融合发展是农业产业化的高级形态和升级版，其业态创新更加活跃，产业边界更加模糊，利益联结程度更加紧密，经营主体更加多元，功能更加多样，内涵更加丰富多彩。很显然，以农业为基本依托，推进农村一二三产业深度融合发展，有利于农民分享三次产业“融合”中带来的红利，有利于吸引现代要素改造传统农业实现农业现代化，有利于拓展农业功能培育农村新的增长点，有利于强化农业农村基础设施互联互通促进新农村建设。2.1.2生态旅游产业发展前景可观随着人们生活水平与生活品味的不断提高，人们对环境的要求也日益提高，厌倦了城市的繁华与喧嚣，人们渴望能够重返自然，绿色生态农业观光园的出现正迎合了人们返朴归真的心理。其二，城市现有的休闲娱乐场所多是追求一种金碧辉煌的豪华，多年以来的一贯风格已使人们形成了视觉疲劳，绿色生态观光园的出现带动了一股清新的风，具有极大的市场需求空间。几年来，在国内各城市兴建的生态农业园区在投入使用后都获得了巨大的成功，取得了良好的社会效益和经济效益，旅游服务业是个很大的市场，争取到市场，会给商家带来丰厚的回报。有特色，符合趋势的生态旅游观光园独具魅力，对吸引顾客起着很关键的作用2.1.3本次建设项目的提出乡村旅游业是目前诸多产业中市场风险为零的产业，随着现代都市人们生活及消费理念的转变，越来越多的人追求绿色环保、自然田园风光、回归自然、崇尚原生态，乡村旅游已成为大多数都市人休闲娱乐的度假观光的首选项目，具有巨大的市场潜力。本项目抢抓机遇，认真贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》和区、州旅游产业发展大会精神，充分发挥奇台县文化旅游资源优势，加快推动奇台县旅游产业跨越式发展，努力培育新的经济增长点。项目建设依托江布拉克得天独厚的大美风光，围绕南山旅游环线打造精品农家休闲度假旅游。江布拉克旅游风景区位于南山国家森林公园，是一处集雪山、森林、高山草甸、旱作农业与自然风光为一体，景色优美、气候宜人，适合人们休闲、避暑、度假、探险和户外运动的景区，每年吸引着乌昌及周边地区数以万计的游客慕名而来。目前，随着江布拉克宣传推介工作广泛深入开展，在疆内外知名度越来越高，品牌影响力日益显现，来此观光旅游的游客呈现持续上升的态势，具有良好的发展前景，本项目借助于此，将倾情打造高品质休闲度假旅游项目，进一步丰富奇台旅游市场产品线，起到良好的联动互赢效果。2.2项目建设必要性分析2.2.1项目建设是促进农业健康稳步发展的需要农业是安天下、稳民心的战略产业，没有农业现代化就没有国家现代化。当前，我国总体上已进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时期，习总书记强调“要推进农业结构战略性调整，坚持以市场需求为导向、科技创新为手段、质量效益为目标，构建现代农业产业体系。要搞好产业布局规划，科学确定区域农业发展重点，形成优势突出和特色鲜明的产业带。”宏观政策环境将进一步突出农业地位。“十三五”规划继续把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作的重中之重，提出了加快发展现代农业等一系列政策措施。随着奇台县各地工业化、城镇化进程日益加快，农业基础地位将更加突出。“十三五”时期是工业化、城镇化和农业现代化同步推进协调发展的关键期，农业发展迎来宏观政策环境和区域经济发展环境不断优化的历史机遇期。今后，国内扩大内需战略全面实施，城乡居民消费结构加快升级，农业和农村经济发展的空间将更加广阔。产业的利好政策环境将为项目发展带来广阔的市场空间，因而，发展XXXXX旅游度假公寓项目是时代要求，具有广阔发展前景。2.2.2推进农村一二三产业融合发展的迫切需要推进农村一、二、三产业融合发展，是今年中央农村工作会议做出的一项重大部署，也是中央一号文件的一大亮点。农村一、二、三产业融合发展第一次正式出现在中央会议和文件中，是党的“三农”工作理念和思路的又一重大创新，具有深厚的时代背景和重大的理论与实践意义。结合我国国情，总结借鉴国际国内产业融合的实践经验，现阶段我国农村一、二、三产业融合发展，在本质上是一个以农业为基础、农民就业增收为目标、农村为依托，以打通延长农业产业链与价值链为方向，以农业与关联行业间资本、技术、人才、市场、管理方式的交叉渗透和优化重组为途经，形成农村一、二、三产业高度一体化的新型农业产业形态的过程。推进农村一、二、三产业融合发展涉及领域广、时空跨度大、工作任务重、现成经验少，需要坚持统筹兼顾、突出重点，因地制宜、循序渐进，政府引导、市场主体，机制创新、试点先行等基本原则。本项目吃、住、行、游、购、娱、种养、景观、文化、观光、科教、托展、休闲、运动健身于一体的旅游度假区，填补了奇台县生态旅游度假服务的空白，实现服务业、农业、旅游业的一二三产业融合发展。2.2.3满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要国际经验表明，人均国内生产总值达到3000美元时，居民消费进入物质消费和精神文化消费并重时期；超过5000美元时，居民消费将进入精神文化需求的旺盛时期。我国人均国内生产总值已超过8000美元，少数地方突破1万美元，居民消费正由生存型、温饱型，向小康型、享受型转变，人们的精神文化需求迅速增长，文化消费、文化投资和文化创造的热情空前高涨，日益呈现出多样化、多层次、多方面的特点。由于我国掌握大量文化资源的经营性文化事业单位转企改制时间还不长，作为独立的市场主体应对市场需求及开放带来的冲击和影响的能力还不强，自主创新的文化产品供需矛盾和“结构性短缺”还比较突出，适应或满足广大群众丰富多彩的休闲旅游消费压力很大。据有关方面测算，按照我国目前的经济发展水平，其相应的每年休闲旅游消费可达4万亿元，但去年实际消费才刚过1万亿元，旅游度假领域成为我国少数几个总供给还不能满足总需求的领域之一，可见，我国旅游产业发展的前景十分广阔。2.2.4提升奇台县生态旅游氛围的积极之举实施农业生态旅游带动战略，以农业生态旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，使现代生态旅游成为奇台县人民增收、农业增效、财政增长的灵魂。目前，奇台县正在积极争创中国优秀旅游城市，着力把奇台县打造成新疆东部重要的旅游目的地和旅游集散地。项目方将大力引进先进的经营理念和管理经验，利用当地良好的旅游资源和人力资源等方面的有利条件，全面整合优势资源，将本项目打造成为奇台县知名的休闲旅游度假区。本次项目建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，形成以种植、养殖、生产、观光、休闲娱乐、养生、度假为主，辅以科技观赏，农耕文化教育、体验的农业生态景观。发展特色农业生产，形成特色农业产品生产、采摘、观赏、风味餐饮、生态养生、休闲度假一条龙产业和服务，增加农事体验活动，丰富和完善旅游消费市场，促进旅游业的大发展。因此，本次项目的建成将为当地生态旅游产业的发展实现新的突破，培育出新的经济增长点，尤为重要的是，这将对当地旅游资源和环境配套的价值发现和挖潜作出积极贡献，进一步促进奇台县现代生态观光旅游业的发展。2.2.5带动当地农民致富以及促进相关产业发展的需要项目建设有助于调整改善农牧民产业结构。乡村旅游不但能促农增收，而且可以创造大量的就业岗位，是一个可以拉动内需，带动众多产业发展的综合性产业，它可以促进第一、第二、第三产业互相渗透融合，有助于城乡、区域、经济、社会、人与自然统筹发展的催化产业。本项目除了少数的管理人员和关键岗位技术人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决。因此，本项目建成后，将为当地新增大量就业机会，吸收闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展；对拉动本地区产业经济起到积极作用，将为当地调整经济结构，完善及延伸旅游产业链，提高相关产业的经济效益，而且项目可为当地经济、税收带来可观的收入，对项目建设地经济发展有直接的促进作用。因此，本项目的建成对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。2.2.6带动当地经济快速发展的需要本项目正式运营后，年均销售收入可达1260.00万元，年均利润总额为678.35万元，年可上缴所得税169.59万元，年增值税为66.53万元，年可上缴城建费及附加7.32万元。项目的实施每年可为当地增加243.44万元税金，可有效促进当地经济发展进程。2.3项目建设的可行性2.3.1符合国家产业发展规划1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：坚持创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，是关系我国发展全局的一场深刻变革。全党同志要充分认识这场变革的重大现实意义和深远历史意义，统一思想，协调行动，深化改革，开拓前进，推动我国发展迈上新台阶。（四）大力推进农业现代化。农业是全面建成小康社会、实现现代化的基础。加快转变农业发展方式，发展多种形式适度规模经营，发挥其在现代农业建设中的引领作用。着力构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，提高农业质量效益和竞争力，推动粮经饲统筹、农林牧渔结合、种养加一体、一二三产业融合发展，走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路。丰富生态产品，优化生态服务空间配置，提升生态公共服务供给能力。加大风景名胜区、森林公园、湿地公园、沙漠公园等保护力度，加强林区道路等基础设施建设，适度开发公众休闲、旅游观光、生态康养服务和产品。加快城乡绿道、郊野公园等城乡生态基础设施建设，发展森林城市，建设森林小镇。打造生态体验精品线路，拓展绿色宜人的生态空间。2、《国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》(简称2017年1号文件)提出：大力发展乡村休闲旅游产业。充分发挥乡村各类物质与非物质资源富集的独特优势，利用“旅游＋”、“生态＋”等模式，推进农业、林业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。丰富乡村旅游业态和产品，打造各类主题乡村旅游目的地和精品线路，发展富有乡村特色的民宿和养生养老基地。鼓励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业。多渠道筹集建设资金，大力改善休闲农业、乡村旅游、森林康养公共服务设施条件，在重点村优先实现宽带全覆盖。完善休闲农业、乡村旅游行业标准，建立健全食品安全、消防安全、环境保护等监管规范。支持传统村落保护，维护少数民族特色村寨整体风貌，有条件的地区实行连片保护和适度开发。3、《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》指出：（七）拓展农业多种功能。加强统筹规划，推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合。积极发展多种形式的农家乐，提升管理水平和服务质量。建设一批具有历史、地域、民族特点的特色旅游村镇和乡村旅游示范村，有序发展新型乡村旅游休闲产品。鼓励有条件的地区发展智慧乡村游，提高在线营销能力。加强农村传统文化保护，合理开发农业文化遗产，大力推进农耕文化教育进校园，统筹利用现有资源建设农业教育和社会实践基地，引导公众特别是中小学生参与农业科普和农事体验。（八）大力发展农业新型业态。实施“互联网+现代农业”行动，推进现代信息技术应用于农业生产、经营、管理和服务，鼓励对大田种植、畜禽养殖、渔业生产等进行物联网改造。采用大数据、云计算等技术，改进监测统计、分析预警、信息发布等手段，健全农业信息监测预警体系。大力发展农产品电子商务，完善配送及综合服务网络。推动科技、人文等元素融入农业，发展农田艺术景观、阳台农艺等创意农业。鼓励在大城市郊区发展工厂化、立体化等高科技农业，提高本地鲜活农产品供应保障能力。鼓励发展农业生产租赁业务，积极探索农产品个性化定制服务、会展农业、农业众筹等新型业态。（九）引导产业集聚发展。加强农村产业融合发展与城乡规划、土地利用总体规划有效衔接，完善县域产业空间布局和功能定位。通过农村闲置宅基地整理、土地整治等新增的耕地和建设用地，优先用于农村产业融合发展。创建农业产业化示范基地和现代农业示范区，完善配套服务体系，形成农产品集散中心、物流配送中心和展销中心。扶持发展一乡（县）一业、一村一品，加快培育乡村手工艺品和农村土特产品品牌，推进农产品品牌建设。依托国家农业科技园区、农业科研院校和“星创天地”，培育农业科技创新应用企业集群。（十一）支持龙头企业发挥引领示范作用。培育壮大农业产业化龙头企业和林业重点龙头企业，引导其重点发展农产品加工流通、电子商务和农业社会化服务，并通过直接投资、参股经营、签订长期合同等方式，建设标准化和规模化的原料生产基地，带动农户和农民合作社发展适度规模经营。龙头企业要优化要素资源配置，加强产业链建设和供应链管理，提高产品附加值。鼓励龙头企业建设现代物流体系，健全农产品营销网络。充分发挥农垦企业资金、技术、品牌和管理优势，培育具有国际竞争力的大型现代农业企业集团，推进垦地合作共建，示范带动农村产业融合发展。4、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》指出：深度开发人民群众从衣食住行到身心健康、从出生到终老各个阶段各个环节的生活性服务，满足大众新需求，适应消费结构升级新需要，积极开发新的服务消费市场，进一步拓展网络消费领域，加快线上线下融合，培育新型服务消费，促进新兴产业成长。加强生活性服务基础设施建设，创新设计理念，体现人文精神。提升服务管理水平，拓展服务维度，精细服务环节，延伸服务链条，发展智慧服务。积极运用互联网等现代信息技术，改进服务流程，扩大消费选择。培育信息消费需求，丰富信息消费内容。改善生活性服务消费环境，加强服务规范和监督管理，健全消费者权益保护体系。深度挖掘我国传统文化、民俗风情和区域特色的发展潜力，促进生活性服务“走出去”，开拓国际市场。优化城市流通网络，畅通农村商贸渠道，加强现代批发零售服务体系建设。合理规划城乡流通基础设施布局，鼓励发展商贸综合服务中心、农产品批发市场、集贸市场以及重要商品储备设施、大型物流（仓储）配送中心、农村邮政物流设施、快件集散中心、农产品冷链物流设施。推动各类批发市场等传统商贸流通企业转变经营模式，利用互联网等先进信息技术进行升级改造。发挥实体店的服务、体验优势，与线上企业开展深度合作。鼓励发展绿色商场，提高绿色商品供给水平。大力发展社区商业，引导便利店等业态进社区，规范和拓展代收费、代收货等便民服务。积极发展冷链物流、仓储配送一体化等物流服务新模式，推广使用智能包裹柜、智能快件箱。依照相关法律、行政法规规定，加强对关系国计民生、人民群众生命安全等商品的流通准入管理，健全覆盖准入、监管、退出的全程管理机制。以游客需求为导向，丰富旅游产品，改善市场环境，推动旅游服务向观光、休闲、度假并重转变，提升旅游文化内涵和附加值。大力发展红色旅游，加强革命传统教育，弘扬民族精神。突出乡村特色，充分发挥农业的多功能性，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。进一步推动集观光、度假、休闲、娱乐、海上运动于一体的滨海旅游和海岛旅游。丰富老年旅游服务供给，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品。引导健康的旅游消费方式，积极发展休闲度假旅游、研学旅行、工业旅游，推动体育运动、竞赛表演、健身休闲与旅游活动融合发展。适应房车、自驾车、邮轮、游艇等新兴旅游业态发展需要，合理规划配套设施建设和基地布局。开发线上线下有机结合的旅游服务产品，推动旅游定制服务，满足个性化需求，深化旅游体验。开发特色旅游路线，加强国际市场营销，积极发展入境旅游。加强旅游纪念品在体现民俗、历史、区位等文化内涵方面的创意设计，推动中国旅游商品品牌建设。5、《新疆维吾尔自治区农牧业现代化建设规划纲要（2011—2020年）》中：（八）现代农业示范园区建设工程把现代农业示范园区建设作为推进农业现代化建设的载体和突破口。按照建设发达农业、富庶农村、良好环境的基本要求和顶层设计、市场运作的方式，争取国家项目支持，加强政府政策引导，发挥社会投入主体作用，统筹规划建设一批“功能特色鲜明、基础设施完备、产业优势突出、生态环境良好、科技转化领先、服务体系健全、体制机制创新、管理科学高效”的现代农业示范园区。自治区主要在昌吉州、奇台县直和喀什地区建设农业科技示范园区，在和田、阿克苏地区建设有机特色林果标准化生产和特色林果精品示范园区，在吐鲁番等地区建设设施农业示范园区，在喀什、阿克苏、昌吉等地建设棉花产业园区，在伊犁、喀什、塔城等地建设出口创汇农业示范园区，在哈密、吐鲁番地区及巴州建设现代农产品物流示范园区，在昌吉州、巴州建设农产品精深加工和产业化示范园区，在乌鲁木齐等地建设观光农业示范园区，在伊犁、昌吉、阿克苏、塔城、阿勒泰、喀什、巴州等地建设高效标准化畜禽规模健康养殖示范园区，在克州、喀什地区建设戈壁农业开发示范园区，在全疆不同区域建设不同类型的高标准高效节水灌溉示范园区，建设城乡一体化、农业特色鲜明、生态环境优美的新农村建设示范园区。整合自治区农业科研院校的研发资源，建设科技创新孵化基地。各地（州、市）、县（市、区）根据实际，建设具有较大规模、较高水平的现代农业示范区或示范基地。抓好现代农业示范园区的核心区、示范区、辐射区规划衔接，层次上做到种养业打基础，村居改造跟进，加工物流延伸，观光旅游增效，使之成为现代技术和物质装备集聚发展的示范窗口、产业化经营带动周边农业发展的辐射带动核心、综合统筹带动新农村建设和农民增收的先行实验区。因此，项目实施符合国家及新疆维吾尔自治区及地方发展规划及产业政策，具备政策可行性。2.3.2具备市场可行性本项目的建设为实现生态文化及生态农业产业的持续、健康发展，按照国家产业政策的要求，依托当地自然资源优势，大力发展生态农业及生态旅游产业，可极大地促进当地生态农业结构调整，将生态资源优势转化为经济优势，促进当地生态文明建设发展，带动地方经济的发展，从而能有效解决长期以来传统农业发展与环境保护之间的矛盾，促进资源综合利用，实现生态农业的可持续性发展，真正达到了互利双赢的目的，其市场发展空间十分广阔。随着国家的日益昌盛，地方经济的不断发展，百姓的生活水平日渐提高，人们不满足于吃的健康，穿的时尚，而且精神文化生活的需求也显示出更为广泛、更为高雅的需求，这为我国生态旅游业的发展提供了一个广阔的天地。随着我国国民生活水平的逐步提高，以及“亚健康”状态在都市中日渐普遍，人们对生活质量和身心健康的关注越来越多，养生开始成为时代的热点和潮流，有着广阔的市场空间。静逸、清新、绿色、生态的自然环境，成为最佳的养生场所，让人得到身体和心灵的双重放松，容易达到“天人合一”的理想状态。同时，随着我国国民经济持续快速健康增长，人民生活水平显著提高，温饱问题已经完全得到解决。在这样一个物质生活相对发达的前提下，加上闲暇时间的越来越多，外出旅游已经成为广大人民群众追求更高生活质量和精神享受的普遍需求。由此可见，该项目市场前景好，具备市场可行性。2.3.3具备管理可行性本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。2.4可行性分析结论本项目的实施可有效带动当地农业经济及休闲旅游产业快速发展，带动项目当地就业，带动当地经济发展，符合国家产业政策，社会效益显著。综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。XXXXX旅游度假公寓项目可行性研究报告第90页第三章行业市场分析3.1国内旅游行业概况及现状分析分析 3.1.1国内旅游行业概况分析旅游行业的产品范围非常广泛，涉及到旅游消费的“食、住、行、游、购、娱”等六个方面，可满足旅游消费者的不同层面需求，属于综合性较强的行业。旅游行业与其上、下游行业之间关系松散。一方面，旅游行业与宏观政治和经济的关联度较大，具有较高的投资乘数效应，对国民经济的拉动作用十分突出；另一方面，旅游业内部各种业务有较大的关联性，具有较强的相互促进与带动关系。随着我国经济的持续、稳定、健康地发展，人们的旅游需求也越来越大，旅游行业的上、下游行业之间的边界关系将变得越来越模糊，旅游行业与其上、下游行业之间的互相促进、共同发展的关系将进一步凸显。由于我国旅游资源丰富，人口规模庞大，旅游业现已发展成一个集食、住、行、游、购、娱为一体的多业态产业群，在全球同业中的地位日益提升。旅游业的产品范围非常广泛，涉及到旅游消费的“食、住、行、游、购、娱”等六个方面，可满足旅游消费者的不同层面需求，属于综合性较强的行业。旅游行业与其上、下游行业之间关系松散。一方面，旅游行业与宏观政治和经济的关联度较大，具有较高的投资乘数效应，对国民经济的拉动作用十分突出；另一方面，旅游业内部各种业务有较大的关联性，具有较强的相互促进与带动关系。中国旅游业经过30年的持续快速发展，已经成为国民经济的重要产业，实现了从旅游资源大国向亚洲旅游大国的跨越，树立起了世界旅游大国的鲜明形象，成为推动世界旅游发展最富活力的重要力量。进入21世纪，随着我国从亚洲旅游大国向世界旅游强国的新迈进，旅游产业地位进一步提升，综合带动作用更加突出，我国旅游业在促进经济建设、社会建设、文化建设、生态建设以及政治外交、经济贸易、文化交流等方面发挥了不可替代的重要作用，成为持续提升问民生活质量、全团建设小康社会和促进世界和平的重要力量。3.1.2国内旅游市场需求预测分析随着居民消费能力的提升以及城市化进程的持续加快，我国居民旅游潜力将加速释放，我国旅游业将迎来新一轮的黄金增长期。据世界旅游组织预测，到2020年，中国出、入境游客规模均有望达到1亿人次，届时将有望成为全球最大的国际旅游目的地国家和第四大旅游客源国；另外，国内旅游将达到28亿人次，居民平均出游率2次/年，将成为全球最大的国内旅游市场。旅游消费结构升级，高端旅游消费需求的比重将有所提升，但由于存在旅游消费的城乡和地区差异，旅游业收入增长的价格驱动和规模驱动仍将并行旅游业的发展一般会经历观光游、休闲游和度假游三个阶段。根据旅游业发展的国际经验，当人均GDP处于1,000-2,000美元时，旅游业处于观光旅游阶段，人均GDP处于2,000-3,000美元时，旅游业处于休闲旅游阶段，在这两个阶段内，旅游业收入的增长主要依靠旅游人次的增长，规模驱动较为明显；当人均GDP达到3,000美元以上时，旅游业的发展进入度假游阶段，旅游业收入的增长主要依靠人均旅游消费的增长，价格驱动较为明显。据旅游行业分析报告了解到，目前中国的中产阶层占总就业人口的20%，如果按每年1%的增长速度，20年内中产阶层可以达到总就业人口的40%。这一由中国经济持续飞速增长催生出来的中产阶层，也使得中国旅游、汽车、通讯等多种消费品产业进入到一个新阶段。通过旅游行业现状分析了解到，中国是高规格国内旅游发展最旺的国家，过去十年来，中国中产阶层的购买力大大增强，其发展速度惊人。这些大富豪要求的不仅仅是购买漂亮的物品；他们还越来越想看看本国的美丽风景区。有报道称，中国中产阶级已走在成为世界上最重要社会群体的道路上。他们如何花钱、如何穿戴、住在何处、吃些什么、怎样教育孩子以及作出的众多其他选择将定义这个时代。报道称，每年大量的中国人在国内各地游玩，国内游正带来许多中国人过去几乎从未听说过的共同体验。3.2我国旅游业发展前景分析旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建了一个平台，游客会从旅游的过程产生对旅游目的地的综合印象，旅游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济，文化，环境有重要推动意义的产业。我国的旅游产业在较长期时间内保持7％年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游产业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。据有关专家预测：2015年我国旅游产业将占国内生产总值比重的8%，而2020年我国旅游业占国内生产总值比重将达到11%。可见随着我国旅游业继续保持较快增长态势，旅游业将成为我国国民经济重要产业，预计到2020年，全国旅游业增加值预计占全国服务业增加值的12％以上。到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，这十年也将成为中国旅游业发展的“黄金十年”。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。3.3我国生态旅游产业市场分析我国生态旅游业是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。近年来，作为生态旅游重要组成部分的现代观光农业养生旅游，以其独特的魅力和对城乡社会、经济和环境的促进作用在我国迅速发展。目前主要以观光和采摘旅游的形式分布在大城市郊区、重要景区边缘和老少边贫地区。大城市郊区以其独特的区位、市场、交通、资金和技术优势将成为这类特种旅游未来发展的最重要地区，同时，这类特种旅游也将成为我国旅游开发的重要方向。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态养生旅游产业应运而生。生态旅游是实现资源可持续利用和旅游业可持续发展的重要途径，是推动经济和社会全面发展的必然选择。当今社会，物质财富和精神财富极大丰富的同时，资源问题、环境问题、生态问题等一系列全球性生存危机使人类的环境意识觉醒，绿色运动及绿色消费席卷全世界。生态旅游作为“无烟工业”的代表，满足人类渴望“回归自然”的心理，实现绿色消费，倡导社会保护环境，唤醒人类保护环境意识，深受海内外游客青睐。进入21世纪，旅游业早已成为当今世界的一大支柱产业,其中生态旅游更显现出了飞速发展的势头，未来必将成为世界各国和地区经济发展的新的经济增长点。随着我国加入世贸组织后，国内城市化、小城镇化的迅速发展，人民生活水平的不断提高，一种新的产业形态——生态养生旅游产业正以强劲的姿态展现在我们的面前，似一枝独秀，大放异彩。

3.4我国休闲农业发展意义及前景分析一、休闲农业发展的意义休闲农业是以农业资源、田园景观、农业生产、农耕文化、农业设施、农业科技、农业生态、农家生活和农村风情风貌为资源条件，为城市游客提供观光、休闲、体验、教育、娱乐等多种服务的农业经营活动。从农村产业层面来看，休闲农业是农业和旅游业相结合、第一产业（农业）和第三产业（旅游及服务业）相结合的新型产业，也是具有生产、生活、生态“三生”一体多功能的现代农业。休闲农业是在城市化高度发展和人民经济收入较高的背景下发展起来的。休闲农业的发展，在国外已有较长的历史，最早始于欧洲，如德国、法国、英国、意大利、西班牙等国，后来由欧州国家扩展到东方亚州，如日本、韩国、新加坡等国家和中国台湾地区。目前，休闲农业已成为经济发达国家和地区农村具有生产、生活、生态“三生”一体功能的新型产业，显示出强大的生命力和发展前景。休闲农业的意义是，有利于调整和优化农村产业结构，延长农业产业链，带动二、三产业的发展，提高农业的综合效益；有利于农村剩余劳动力转移和就业，因为休闲农业是劳动密集型产业，不仅需要生产、管理人员，而且还需要从事住宿、餐饮、交通、商业等服务人员，为农村剩余劳动力转移和增加农民收入创造了条件；休闲农业有利于城乡人员、信息、科技、观念的交流，不仅使城市人了解和体验农业，而且也使农民转变观念和提高素质，加强城乡互动，促进城乡协调发展；休闲农业有利于挖掘、保护和传承农业文化，保护农村资源和生态环境，实现农业的可持续发展。二、休闲农业的功能特征1、观赏性是指具有观光休闲功能的种植业、林业、牧业、渔业、副业和生态农业。观光农业的品种繁多，特别是那些千姿百态的农作物、林草和花木，对城市居民是奇趣无穷。这种观奇活动，使游人获得绿色植物形、色、味等多种美感。从农业本身看它是人工产物，如各种农作物、人工林、养殖动物等，它们既需人工培育，同时又要靠大气、光热、降水等自然条件完成其生长周期，整个环境又属于田园旷野，因此观光农业具有浓厚的大自然意趣和丰富的观赏性。2、休闲性指依某些作物或养殖动物，构成多种具有观光、休闲和娱乐性产品，供人们欣赏和休闲。在不同类型观光农业区设计修建娱乐宫、游乐中心、表演场；在树林中设吊床、秋千；在海滨滩涂区踩文蛤、跳迪斯科舞；在水塘垂钓、抓鱼、套鸭子、；在草原区设跑马场，开展骑马、赛马等娱乐活动。3、参与性让游人参与农业生产活动，让其在农业生产实践中，学习农业生产技术，体验农业生产的乐趣，比如对其有趣的观光农业项目，让游人模仿和学习，如嫁接、割胶、挖薯、摘果、捕捞、挤奶、放牧、植稻、种菜等，还可以开展当一天农民的活动，游客可以直接参与农业生产的过程，从而了解农业生产，增长农业生产技术知识。4、文化性观光休闲农业主要是为那些不了解、不熟悉农业和农村的城市人服务的，因此观光农业的目标市场在城市，观光休闲农业经营者必须认识这种市场定位的特点，研究城市旅游客源市场及其对观光休闲农业功能的要求，有针对性地按季节特点开设观光休闲旅游项目。如体验种植活动在春季，采摘农业果实在秋季，森林疗养在夏季，狞猎在冬季。这样可以利用季节，定位市场，扩大游客来源。三、休闲农业发展的机遇与前景1、发展机遇目前，我国发展休闲农业具有良好的时代背景和有利时机，这要以下几个方面来看:1)、随着城市化发展，城市人口规模扩大，交通拥挤，空气污染，环境恶化，生活和工作压力增大，长期生活在城市的人们希望在假日里到郊区乡村观光旅游、休闲度假，以改变环境，放松自己，恢复精力和体力。2)、广大农村发展现代农业，需要调整农业产业结构，延伸农业产业链，发展二、三产业，扩大农民就业，增加农民收入。3)、随着城市经济发展，城市居民经济收入增加，生活水平不断提高，物质生活水平达到较高程度以后，就会产生精神生活的追求，外出休闲旅游就是其中之一。另外，城市在岗人员有了双休日，又有私人汽车，这也为外出旅游提供了可能条件。4)、广大农村一般远离繁华的城市，具有优良的农业自然环境，美好的田园风光，多样的农业生产活动，悠久的农耕文化，丰富的农家生活，这些都为发展休闲农业提供了有利条件。5)、从城乡发展的时机来看，中国已进入了工业反哺农业，城市支援农村的新时期，城市各行各业都在支援农业、支持农村发展，而农村正在建设社会主义新农村，也需要城市的支持和支援，发展休闲农业正是把城市人流、物流、信息流、资金流拉向农村最好的途径之一。通过发展休闲农业可以转变农民的思想观念，推动改革开放，促进农村和农业可持续发展。2、前景广阔中国是一个农业大国，又是一个乡村大国，发展休闲农业具有优越条件：一是中国农业自然环境优美，景观类型多样；二是农业资原丰富，农业类型多样，地区特色显著；三农业历史悠久，农耕文化丰富；四是农村民俗风情多彩，农家生活富有乡土特色；五是随着城市化和经济的发展，城里人到农村观光休闲的人会越来越多，休闲旅游的市场需求大；六是各级政府的大力支持，新农村建设的要求，广大农民的心愿。这些都是我国发展休闲农业的有利条件。因此可以说，未来中国不仅是旅游大国，而且也应是农业休闲旅游大国。展望未来，中国发展休闲农业的前景十分广阔。3.5奇台县旅游产业发展前景分析奇台县资源丰富，优势突出，要素独特，是发展旅游产业的最大资本，国际研究机构普遍认为，温度、湿度、高度、优产度、洁净度、绿化度六大因素是判断一个地方是否适合人类旅游、休闲、度假、养生的重要的因素。温度，人体最适宜的温度是18-24度。湿度，人体最适宜的健康湿度在45-65%RH之间。高度，最适合人类生存的海拔高度是1000-1500m。优产度，绿色有机农产品占农产品总量的比重是衡量一地优产度高低的重要标志。洁净度，主要是以环境的清洁、安静程度和环境噪声强度来衡量，空气中PM2.5值低于0.035mg（毫克）/立方米时，空气洁净度为最优。绿化度，主要是指森林覆盖率。对照国际国内标准，奇台县在这“六度”资源方面优势十分突出，是发展以健康养生为重点的旅游业的关键。温度：奇台是典型的中温带大陆干旱半干旱气候。全年日照时数近3000小时，一级天气占到90%以上。其中，5-9月份平均温度19.56度，特别是南部丘陵和山区，冬暖夏凉，特别适合旅游休闲度假。高度：海拔处于750-1400米不等，特别是沿天山一带形成了“逆温带”气候，冬暖夏凉，空气优质，适于居住。湿度：空气相对湿度53%，处于人体最适宜的健康湿度45-65%RH之间。优产度：肉、蛋、奶、菜等农畜产品无公害、绿色、有机认证率达到30%，是全国粮食百强县、新疆的粮仓和“大菜篮子”基地。洁净度：空气质量优良，全年空气质量优良率93%，特别是天山沿线一带的上山7个乡镇空气质量极好，负氧离子含量达到20000个∕立方厘米，形成了天然的“氧吧”。水质优良，均为天山冰雪融水，天然无污染，经检测，水质达到Ⅰ类，42项常规指标达到国家一级饮用水标准。绿化度：森林覆盖率较高，江布拉克被中科院确定为保存最完整、时间最早的绿洲文化之一，逆温带地区植被覆盖率达到100%。旅游资源独特。主要是五大观光区，一是世界自然遗产和旱田文化观光区，拥有世界自然遗产-天山、江布拉克国家AAAAA级景区、世界最长的怪坡、中国重要农业文化遗产-万亩旱田、疏勒古城等世界级风景。二是中部平原农耕文化观光区，拥有300万亩优质耕地，麦海、田园、林网、村庄，构成和谐的田园风光。三是城区遗址文化观光区，拥有汉代疏勒城遗址、唐朝墩遗址、元代吐虎马克古城、清代的靖宁城、老满城、瓮城遗址等153处遗址为代表的历史人文景观，是全国文化先进县。四是北部沙漠地带史前文化观光区，拥有古尔班通古特沙漠、“硅化木-恐龙沟国家地质公园”、魔鬼城、石钱滩等戈壁大漠风光，1987年出土了亚洲第一的“马门溪龙”化石，素有“恐龙故乡”之称。五是丝路文化观光区，奇台县是古丝绸之路北道上的重要商埠和交通枢纽，与哈密、乌鲁木齐、伊犁并称为新疆四大商业都会，历史地位十分重要。大唐盛世，康雍乾盛世，奇台曾呈现过“千峰骆驼进古城，百辆大车走奇台”、“要想挣银子，来一趟古城子（指奇台），到了古城子，跌倒捡银子”的繁荣景象，被誉为“金奇台，旱码头”，是新疆建设“一带一路”的有效载体。近年来，奇台县把旅游产业作为践行绿色发展，带动现代服务业发展的“引爆点”，按照“特色为要、文化为魂、自然为基、人民为本、全域旅游、景城共享”和“大旅游、大产业、大景区”的发展思路，以打造国际旅游度假区为着眼点，以重点产业项目建设为抓手，狠抓旅游各项重点工作落实，奇台县旅游系统紧紧围绕昌吉州打造“丝绸之路经济带”旅游创新区和建设新疆重要的旅游目的地和游客集散地目标，按照建设“大旅游、大产业、大景区”的思路，不断创新产品，优化发展格局，强化市场主体培育，以打造国际旅游度假区为着眼点，统筹推进“四大功能区”旅游资源及产品整合，全力实施全域旅游发展战略，重点围绕“园、镇（村）、部、城、场、赛”等六大节点找突破、作文章。一是扎实推进品牌创建活动。2016年，奇台县成功创建全国十佳生态休闲旅游城市；江布拉克景区根据国家5A级旅游景区评分细则及标准，按照“八硬四软”指标成功分解为11大项64个子项，有序推进各项创建工作；扎实开展奇台县旅游行业旅游服务质量提升年活动，成功创建壹方阳光丝路北道文化产业园国家AAA级旅游景区，以品牌创建和服务质量提升促进消费结构转型升级。二是推进产业业态科学布局。按照“大旅游、大产业、大景区”建设要求，全力推进一批基础性、差异化、特色化项目的实施，有效丰富旅游业态体系，延伸旅游产业经济链，延长游客滞留时间，促进旅游消费。集中实施了农家乐整村推进、宾馆酒店装修建设、景区基础设施配套、停车场建设等重点投资项目，全力推进江布拉克国际滑雪场项目、马鞍山观光索道项目建设，着力提升了奇台旅游的服务品质和旅游形象，为打响丝路北道国际旅游度假区品牌坚定了坚实的硬件基础。三是产业扶持助推旅游消费。坚持“扶优扶强”发展理念，突出产业转型升级目标，以打造丝路北道国际旅游度假区为目标，制定出台了以过夜游奖励政策、旅游专列补助政策、江布拉克景区优惠政策、旅游商品研发奖补政策为支撑的旅游业发展优惠政策体系，每年设置300万元用于奖励补助产业发展。通过产业扶持政策极大地吸引疆内外旅行社组团来奇台旅游，扩大外围旅游客源市场，推进旅游消费结构转型升级。四是节庆旅游助推消费聚人气。以节庆营销为中心，扎实开展了江布拉克首届冰雪旅游节、清明踏青赏花大型自驾游活动、庆五一“四国”男篮邀请赛、江布拉克景区首届开犁节、第三届海棠花节、美食文化旅游节、恐龙文化旅游节、2016年“丝路明珠·幸福奇台”——环江布拉克骑行嘉年华等活动，积极组织参加冬博会、广西桂林旅游推介会、海交会等对外宣传推介活动，极大提升旅游对外影响力和知名度，凝聚了人气，刺激了消费增长。3.6市场分析结论综上，随着“十三五”时期我国旅游业相关产业政策的不断推出，我国、新疆及奇台县生态旅游产业发展后劲十足，市场潜力较大。因此可见，本项目的实施优势明显，市场前景十分广阔，项目具备市场可行性。第四章项目建设条件4.1地理位置选择本项目建设地址位于新疆维吾尔自治区奇台县江布拉克村营盘滩片区果园。项目区域位置示意图4.2区域投资环境4.2.1区域位置概况奇台县位于新疆维吾尔自治区东北部，天山北麓，准噶尔盆地东南缘，县城西距乌鲁木齐市195公里，是新疆昌吉州的边境县，有对蒙古国开放的国家级一类口岸—乌拉斯台口岸。县域总面积1.93万平方公里，辖8镇7乡，驻有农六师奇台中心团场和北塔山牧场。县域总人口30万人，少数民族占总人口的25%。有全国唯一的塔塔尔族乡。4.2.2区域地形地貌条件奇台县从南到北地理环境独特，地形地貌复杂多变，自然风貌集沙漠、戈壁、绿洲、山谷、草原、森林和冰雪等自然景观为一体。南部山区崇山峻岭，逶迤连绵，雪峰冰川高耸入云，林海草原苍茫无际，翠谷溪流清幽隽秀，河山旖旎，绝景天成；中部平原田野广袤，阡陌纵横，一派北国田园风光；北部荒漠戈壁有许多完好的海相、陆相动植物化石群。南依天山，北部是北塔山。地势南北高，中间低，呈马鞍形状。有高山、丘陵、平原、沙漠多种地貌。最高点为南部无外名山山峰，海拔4014米。最低点为北部盆地中心丘河，海拔506米；北部是荒漠，将军戈壁横卧其间；中部是天山冲积层平原。奇台县境南部是天山山脉，东西走向。其间有萨尔勒达板、照壁山、马鞍山、宋家渠、分水岭等山系。主峰无名山，海拔4014米。山地等高线1600米。县境北部有北塔山，属阿尔泰山山系，东南走向。主峰阿同敖包，海拔3290米，山地等高线在2000米以上。4.2.3区域气候条件奇台县属中温带大陆性半荒漠干旱性气候。年平均气温5.5℃。七月平均气温22.6℃，极端最高气温39℃，一月平均气温-18.9℃,极端最低气温-37.3℃。年平均相对湿度60%。风向平时盛行南风，灾害性天气多西北风，最大风力12级，年平均风速2.9米/秒。无霜期年平均153天（从4月下旬到10月上旬）。年平均降水量269.4毫米。4.2.4区位交通条件奇台自古以来就是“丝绸之路”的重要驿站，是北疆东西通道上的战略要地。303省道与228省道贯穿奇台全境。随着新疆第二条出疆通道（从新疆经内蒙古到东北的高速

公路）、乌准铁路、乌大铁路延伸等重大基础设施的建成，奇台将成为这些交通连接线路中的一个重要节点，交通区位大大提高。为奇台的货运和物流的发展带来机遇。4.2.5区域经济发展条件奇台县经济增长势头强劲，2014年地区生产总值为120亿元，增长18%；地方财政收入持续较快增长，2014年地方财政收入16.2亿元，增长44%；全社会固定资产投资2011-2014年累计完成576.8亿元，年均增长66.68%；全社会消费品零售总额2014年完成24亿元，年均增长17.2%；农牧民人均纯收入2014年实现14768元，年均增加1782元；城镇登记失业率2011-2014控制在3.5%以内；人口自然增长率2011-2014控制在7.7‰以内。奇台县2015年实现地区生产总值130.4亿元，增长14.6%，完成固定资产投资285.3亿元，增长15.6%，地方财政收入15.1亿元，三次产业结构为35.6:38.1:26.3。在新疆80多个县级单位中综合排名位居前15位。第五章总体建设方案本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的“XXXXX旅游度假公寓项目”的发展规划。5.1设计依据1、《土木建筑设计规范》2、《风景名胜区管理暂行条例》国务院发[1985]25号3、《风景名胜区规划规范》GB20298-19994、《民用建筑技术标准及暂行规定》5、《建设工程交通设计及停车库（场）设计标准规范》(GBJ08-7-96)6、《城市道路绿化规划及设计规范》(GJJ75-97)7、《园林绿化设计规范标准》8、《水利水电通讯工程设计规范标准》5.2设计构思(l)本项目建设规模、选址、场区规划与布局、配套设施、水利设施符合环境保护、生态平衡等要求。(2)建设规模应符合国家制定的建设体系总规划布局要求和生态园林体系结构需求。(3)利用当地整体形象与生态环境的有机结合，实现自然风景整体化。(4)有效搭配各种可用资源形成景观最完美的音符。5.3项目规划目标本项目的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。其规划原则是：(一)整体性与开放性的原则将从整体布局着手，特别注重种养区和服务区与周边环境的有机结合。从基地内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时基地本身将与周边环境相互衔接、相互融合。(二)生态性原则基地自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对度假区本身和周边乡村产生不良影响。（三）经济性原则基地将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，基地本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得基地自身良性循环，因此在基地规划中将充分考虑经济生产的内容。（四）参与性原则亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。基地在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合基地本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到基地的生产、生活的方方面面，多层面地体验乡村生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。（五）特色性原则特色是基地经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，基地需明确资源特色，选准突破口，使度假区具有更鲜明的市场特色。（六）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，基地在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。（七）适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对度假区的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，要对基地内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。（八）近期和远期规划建设性原则度假区的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。5.4项目规划方案依托江布拉克景区等丰富的南山旅游资源，利用3年时间建成集度假、观光、休闲、娱乐、健身、养生、体验为主体的精品乡村综合旅游胜地。在编制旅游规划和开发旅游资源过程中，始终把生态保护与富民增收有效结合，按照“保景优先，富民为主”的原则，坚持资源开发可持续、生态环境可持续的道路，确保旅游产业成为最具永续发展能力的绿色、生态、健康、环保型产业。本项目规划总占地200亩，将打造吃、住、行、游、购、娱、种养、景观、文化、观光、科教、托展、休闲、运动健身、动感慢生活等为一体的综合性高品味休闲旅游度假区。项目主要规划内容及工程量情况如下表：项目主要建筑内容一览表序号工段名称建筑工程量单位备注1农家小别墅5.00亩2旅游接待宾馆1000.00平方米标准件40间3观光采摘园10.00亩4农产品展示大厅1000.00平方米5综合文化演艺大厅1500.00平方米6滑雪场20.00亩7特色养殖区10.00亩8自驾游宿营地20.00亩9旅游接待中心1500.00平方米10农业科技博览中心3000.00平方米11小型动物园30.00亩12电子商务销售大厅2000.00平方米13娱乐中心《篮球、羽毛球、乒乓球等》20.00亩5.5结构设计5.5.1指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。5.5.2结构设计等级结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级。5.6给排水设计5.6.1设计依据《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]《室外给水设计规范》[GB50013-2006]《室外排水设计规范》[GB50014-2006]国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等5.6.2给水设计本次项目工程用水以城市管网为源，引入两根DN100的给水管供给生活及消防用水，生活用水给水管采用PP-R给水管，用水量为24m3/T。消防用水和生活用水共用一套系统，沿道路一侧设室外消火栓，室外消防管采用热镀无缝钢管，消防用水量l0L/Ｔ。5.6.3排水设计本工程污、废水采用分流式，污、废水采用地埋式无动力处理达标后排放，室内排水管采用PVC管，室外排水管采用砼管。5.7供配电设计本次项目供配电设计如下：一、电源供给①计算负荷：200kw；②该工程供电电源等级为三级，部分为二级，电源引自奇台县变压站，本项目每个单位的电压等级为380/220V，采用地埋式引入；③每个建筑物内均设一总配电箱，各层设一分配电箱，各办公室、客户及多功能房间设开关箱，各箱之间的配线为BV导线穿槽管敷设。二、照明、消防、防雷、电话、闭路电视系统及暖通系统。①办公、客房、会议室、各娱乐场所以电子型镇流器节能型荧光灯为主。②按规范要求，各客房，娱乐间，公共走道，电梯前室设置火灾自动报警系统。③该工程的建筑物防雷等级为三级，屋顶设避雷敷口利用结构梓中的钢筋作避雷引下线，采用结构基础中的钢筋作为水平接地体。④该工程设电话交换机，办公室、客房发电话分机和卫生间副机，电视设共用天线和闭路电视系统，并应根据建设单位和功能使用设电视监控系统。⑤采用置冷、暖分散空调设施。第六章节约能源方案为深入贯彻科学发展观，落实节约基本国策，实现“十三五”规划纲要提出的节能目标，着力抓好重点领域节能工作。本项目节能降耗工作依据国家和省上的相关节能规范、标准，对公共建筑严格实施节能50％的标准。大力推广采用高效节能电器、照明产品，重点抓好建筑物采暖、空调、照明系统节能。同时，建议企业建立节能机构，开展以“双节”为主要内容的节约能源资源的工作，在制订工作规划，进行年度财政预算时，应考虑这项内容，使得资源节约在资金和组织工作方面得到落实。6.1设计依据国家计委、经贸委、建设部联合颁发的《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇(章)”编制及评估的规定》(计交能[1997]2542号)。(1)中华人民共和国《节约能源法》(2)国家(1996)4号《节约能源管理暂行条例》(3)《中华人民共和国水法》(4)《民用建筑热工设计规范》GB50176—1993(5)《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005(6)《工业设备及管道绝热工程设计规范》GB50264—20136.2建设项目能源消耗种类和数量分析6.2.1能源消耗种类1)、动力主要动力为电力。2)、其他能源项目使用其他能源为生产生活用水。6.2.2能源消耗数量分析1)、用电量：根据动力及照明需求测算年用量为30.24万度。2)、用水量：年用量1.5万吨。6.3项目所在地能源供应状况分析项目地址位于新疆维吾尔自治区奇台县江布拉克村营盘滩片区果园，该区域内主要能源供应情况分析如下：1、电：本项目拟采用国家电网供电方案，本地电力丰富，用电有保障。2、水：项目用水由当地自来水管网供给，项目地水资源充沛，可满足工程、生活、消防等用水需要。6.4节能措施根据《民用建筑热工设计规范》、《新疆维吾尔自治区居住建筑节能设计标准》，应满足冬季保温、夏季隔热要求。按照居住建筑节能设计标准，采用外墙内保温方式，完全可满足整个建筑的节能要求。6.4.1建筑节能措施充分考虑了影响建筑物耗热指标的各个因素，合理的确定建筑物各部分维护结构的传热系数，合理的制定窗墙面积比，对热桥部分采取保温措施。建筑物轮廓尺寸和窗墙面积比不变的条件下，采用保温材料贴在高效保温陶粒混凝土空心砌块，提高建筑物的气密性，门窗选用密闭性好的三玻塑钢窗。在规模允许的情况下，适当控制建筑体形系数，即建筑物外表面积与其包围的体积的比值，建筑外形尽可能规整，避免不必要的凸凹变化，以实现建筑节能。6.4.2用电节能设计1)箱式变电站选用国家推荐的节能型设备，箱变内设低压无功电容自动补偿设置。2)严格按国家规定的照明度标准进行照明设计，严格控制LPD值。供电线路设计合理，根据用电负荷选用节能截面。3)楼梯间采用声(光)控灯；室外灯