【土地财政对房价的影响实证探究-以杭州市为例10000字（论文）】

土地财政对房价的影响实证研究—以杭州市为例目录TOC\o"1-1"\h\u25864土地财政对房价的影响实证研究—以杭州市为例 117785【关键词】土地财政；房价；土地出让金 131150引言 29125一、文献综述 215465二、土地财政对房价影响的作用机制分析 415891三、杭州市土地财政及房价的现状分析 728996四、杭州市土地财政对房价影响的实证分析 815152五、结论与政策建议 14【摘要】文章首先对国内土地财政的定义、构成及出现的原因等进行了描述。以杭州市为例，基于2007-2021年杭州市政府国有土地使用权出让收入与商品房均价等数据，分析土地财政对房价影响的作用机制。经实证分析得出结论土地财政对房价存在正向的影响作用并且土地财政收入每变动1%，随之而来房价水平将同向变动0.1412%。【关键词】土地财政；房价；土地出让金引言2021年3月5日，李克强总理在十三届全国人大四次会议说房子是用来住的，不是用来炒的。会大力解决青少年住房困难等问题，缓解所有青年人等缓解住房困难见2021政府工作报告。土地财政与房价一直是人们关注的热点问题。面对房价越涨越烈的态势，面对人们抑制房价的呼声，近来，中央政府出台了许多措施来抑制房价的过快上涨，然而房价却依然居高不下见2021政府工作报告一、文献综述（一）土地财政的定义及构成研究对于土地财政的定义及构成，不同的学者有不同的观点。程瑶（2012）认为土地财政就是地方政府利用所管辖的土地所有权和管理权获取利益，再进行财政收支活动与利益分配关系，具体做法是政府通过土地税收、土地融资、土地使用权转让等方式获得利益来增加财政支出能力。骆祖春（2012）认为土地财政是地方政府建立的一套财政收支活动与利益分配的关系体制。赵燕菁、宋涛（2019）在增长转型这一大框架下区分并定义了“土地金融转引自《过去40年是土地金融，未来40年才是土地财政》转引自《过去40年是土地金融，未来40年才是土地财政》衡量土地财政的标准也有很多的说法，有些人认为只用土地出让金，还有更多的人认为应该还包括从土地上获得的税收和隐形收入。当然我认为土地财政是包括税收和隐形收入的，毕竟这都是从土地这一自然资源中所得到的收入。（二）土地财政产生的原因研究土地财政出现的原因，各个人们各抒己见。但总的来说，大部分学者认为与我国1995年起实行分税制制度有关。我国实行的分税制改革对地方政府财政收入造成了较大的影响，这导致土地财政的日益膨胀。分税制改革以后，地方政府所正我的能够征税的东西变得非常少，而地方政府有承担着许多要大花钱的项目，没有办法，地方政府不得不将目光投向了土地。还有就是近郊农民虽然掌握着土地的使用权，但是农民一直处于社会发展的地缘地带，近郊的农民也希望通过拆迁来获得他们这辈子都转不了的钱，在此情况下，土地财政财政性与中国35个主要的城市中和民众的盼望中。（三）土地财政对房价的影响研究骆祖春（2012）认为地方政府对土地财政的依赖对地价和房价都具有推动作用，地方政府对土地财政的依赖在一定程度上通过地价传导到房价，对房价产生一定影响。宫汝凯(2015)认为以收支不平衡为基础研究土地财政和房地产的关系最终得出的结果是土地财政影响财政不平衡，进而影响到房价，这说明土地财政在财政不平衡和房价水平之间充当中间变量的角色。许冰娅（2019）认为在中国土地主要归国家所有的土地制度使得政府对房价有较大的影响力，而扭曲的土地价格会导致房价的畸形发展。范建双、周琳及虞晓芬（2021）通过实证研究得出结论：土地财政和土地市场发育对房价的直接影响和空间溢出效应均显著为正，土地市场发育在土地财政与房价的影响过程中起到调节作用，并强化了土地财政对房价的影响。要使地方政府从土地财政中走出来，一方面必须改革现行的财税制度，打破政府对土地的绝对垄断权，改善地方事权。另一方面，地方政府应建立多元化的长效的投资机制，并断绝地方官员想要通过土地谋政绩来获得升迁的想法。国内还有一些学者认为土地财政对房价并没有明显的影响作用，甚至有学者提出存在抑制作用。王斌和高波(2011)研究发现，房价上涨的根本原因是中央政府的晋升激励制度，土地财政水平对房价上涨有抑制作用。张浩(2016)认为去除土地价格因素之外，人们对房价的预期明显能提升房价水平，因此人们对于房地产价格的预期更重要。二、土地财政对房价影响的作用机制分析无疑，土地财政的发展和房价的涨跌是息息相关的，土地财政究竟如何影响房价？土地财政并不是直接对房价产生影响，而是通过影响土地价格进而影响房价。我们可以从分税制改革与中央政府政绩考核制度对土地财政的影响、土地财政对土地价格的影响、城市化与土地供需情况、地方投融资需求以及中央对房价的调控政策等四个方面进行分析。（一）制度对土地财政的影响从1994年分税制改革使得中央与地方“财权”和“事权”出现不平衡。地方政府财政收入大幅降低，而在公共事务和服务中应承担的任务和职责却无减少，财政支出数额庞大，在这种情况下，地方政府不得不利用自己独享的土地出让金及与土地相关的房产税、土地增值税、城镇土地使用税和耕地占用税等来弥补庞大的财政支出，由此形成了土地财政模式即地方政府以地生财。与此同时，正值我国经济迅速发展的阶段，提高经济增长成为中央政府和地方政府的工作重心。地方GDP成为了中央政府对地方政府官员的主要考核标准之一。地方政府官员在工业化和城镇化进程快速推进的现状下，为了增加自己的政绩，获得升迁的机会，就很大程度上依靠进行招商引资和发展房地产业带动地方GDP的增长，而且，各地方政府官员之间存在着政绩竞争的现实问题，这也成为地方政府过度依赖土地财政主要的的“背后推手”之一。（二）土地财政对土地价格的影响随着城市经济的发展，城市规模不断扩大，区域面积不断向城郊外溢。地方政府着眼于城郊农村的土地，依赖土地财政的地方政府不得不将土地使用权以高于征地成本很多的价格出让给房地产开发企业，由此获得土地财政与征地成本两者之间较大的利益空间。土地发展权的缺失也助长了地方政府以地生财。土地发展权是变更土地性质的权利，它不同于土地所有权的概念，是从土地所有权中分离出来的物权。根据我国的《宪法》、《农村土地承包法》和《土地管理法》等法律法规，农村土地归农民集体所有，原则上农民可以利用土地发展权实现自身收益的转变，但根据《土地管理法》农村土地发展权的行使权由国家政府部门来行使，农民却缺乏对农村土地的发展权，使得农民丧失了利用土地发展权获得收益的权利和机会。自分税制改革以来，地方政府财政收入大幅度下降，面对巨大的财政收支缺口的填补压力，地方政府不得不利用农村土地发展权缺失，依靠对土地的垄断攫取土地出让的收益。地方政府对国有土地使用权出让收入的依赖使得地方政府不得不提高土地使用权出让的价格，来满足它庞大的财政支出。但是，由此带来了土地价格的上涨。房地产开发企业用较高的成本来获得土地的使用权，而以盈利为经营目标的他们会将获得土地使用权的成本附加到商品房价格中。政府通过调整土地供给来实现对土地价格的控制。在地方政府和房地产开发企业的双重作用下，土地价格一涨再涨。（三）城市化对土地供需与房价的影响2000年，我国城市化率仅为36.22%，截止2020年，我国常住人口城镇化率提高到60%以上。一方面，在城镇化进程不断推进的过程中，大量的人口涌入城镇，政府通过供给大量的土地给开发企业来满足入城人员的住房需求，并且随着可支配收入的增加，许多农村富裕家庭也会选择在城镇购买商品房居住。由于土地是自然资源，并非应用价格理论的商品，所以土地的价格更多由供需关系来决定。因此，城市化和工业化进程的推进使得土地供需关系紧张，供不应求，供求关系使得土地价格上涨，进而推动商品房价格的上涨。（四）地方投融资对土地财政的影响随着我国城镇化速度加快和国家对于经济发展的重视，地方改善投融资环境，资金需求巨大。地方政府强烈的融资欲望来自地方政府财权和事权的不匹配而又必须为维护政府公信力和保护民众，遵守不得以政府名义举债的禁令，地方政府融资平台在这样的背景下应运而生，在资本市场中的出镜率越来越高。但是，地方政府融资平台作为新事物在很多方面都存在不规范问题，例如运营管理、投融资等方面，尤其在违规举债融资问题上，这导致地方政府背上了许多债务。而近年来地方政府在财力方面乏力增长，在加上中央对地方政府债务监管越来越严格愈加严厉，在这种情况下，地方政府不得已进一步扩大土地财政的规模，获取更多的土地使用权出让收入，来满足区域内经济发展及各行各业的投融资需求。（五）房地产市场现状分析房地产开发投资额仍然庞大，这说明房地产投资额持续较快发展，房地产市场依然是一片繁荣的景象。2021年4月16日国家统计局公布了2021年3月的70城房价数据。数据现实，70个主要城市商品房价格环比涨幅与上月相比基本持平，同比涨幅继续上升。四个一线城市房价继续上涨，新建商品住宅销售价格环比上涨0.4％，二手住宅销售价格环比上涨1.0％，这说明房地产市场房价过高的问题仍在加剧。土地财政就是地方政府利用土地所有权和管理权获取利益，获取财政收入，再进行财政收支活动和利益分配的过程。分税制改革后，地方政府财权、事权不匹配，形成地方财政缺口，为经济发展、基础设施建设等原因，地方政府通过卖地来获得收入，进行地方的可持续建设。土地财政与房价息息相关，所以土地财政问题的解决应该要考虑房地产行业发展因素；同样抑制房价也应该考虑土地财政问题的解决。地方政府通过出让土地取得的收入持续增加，房价也在不停的上涨。人们不禁会联想到是不是土地财政在“幕后”是操纵商品房价格上涨。我们可以通过一个传导机制来推测土地财政收入对房价的影响。地方政府为增加财政收入和解决城镇居民住房问题而选择将国有土地使用权暂时出让给房地产开发企业，开放企业在既有高额成本的情况下又追逐利益，抬高商品房销售价格。而随着城镇化进程的推进和收入水平的提高，部分经济条件较好的人们既有需求也有能力购买商品房。这其中涉及的经济学理论包括供求理论、消费理论、收入分配理论、成本理论等等。由此我们做出以下两点假设。假设1：房价与土地财政收入正相关。假设2：随着土地财政收入的增加，房价上涨。三、杭州市土地财政及房价的现状分析（一）杭州市土地财政现状分析分税制改革后杭州利用土地财政发展经济，GDP不断增长，经济运行稳中有进、稳中提质。但随后，国际经济形势开始下滑，杭州市面临着经济转型的压力和产业调整的急迫任务，同时国家出台相关调控政策和产业政策，杭州市面临财政收入增收的巨大难题。杭州市面对着复杂严峻的宏观经济条件，严峻的外部形势和多年不良发展方式留下的弊端，但它通过多途径增收，尤其是阿里巴巴和世博会经济效应的发展，相应的使得，财政收入在2015-2016年实现增幅再次升高。自2017年起，杭州市就采取措施试图降低对土地财政的依赖程度，但并未取得很好的成绩，土地财政收入占财政总收入的比例依旧很高。与此同时，杭州城市化不断发展，截至2019年末，杭州的城镇化率达到78.5%，这意味着有越来越多的市民正在成为“杭州人”，城市规模的扩大，基础设施建设支出增加，这些因素都使得杭州的财政支出不断扩大，进而对土地财政的依赖程度不断加深。2016-2019年，杭州市土地财政收入迅猛增长。2016年，杭州市通过卖地收入1612亿元，相比前一年涨幅翻番；2017年达到2120亿元，涨幅30%；2018年又高达2442.9亿元，不仅超过了北京、上海、广州还有深圳等一线城市，而且取得了全国唯一破2000亿元的桂冠；2019年前7个月杭州土地财政收入在全国35个主要城市中名列前茅。注：数据来自《国家统计年鉴》（二）杭州市房地产市场现状分析伴随着杭州经济的腾飞，城镇人均可支配收入的增加，城市化的不断推进，杭州的商品房价格也水涨船高。杭州作为新一线城市，商品房价格一直居高不下，对于许多想要在杭州扎根生活的外来普通工薪阶层来说，解决住房问题市他们面临的最重要的问题。杭州作为一个网红城市，让许多来自偏远地区的年轻人向往，许多人在大学毕业或者不上学以后选择来杭州发展，但是他们都住在离市区较远的租房里，买房成为他们最大的诉求，但是杭州的房子又不是大家说能买就就买的起的。许多杭州本土人非常有钱，买房成为他们获得收入作为投资的大多数选择。由于阿里巴巴的总部在杭州，会有大批向往计算机和互联网的青年学生把杭州作为生活城市的选择，这就是大企业的带动效应。但是这些人往往来自比较生活比较难的家庭，他们买杭州的房子当然非常难了。四、杭州市土地财政对房价影响的实证分析（一）模型构建1.被解释变量本文在选用房价数据时参考了《国家统计年鉴》公布的商品房平均销售价格，这个平均价格具有混合性。它的计算公式是报告期内的各类商品房屋的销售总额除以销售总面积。品房的销售价格因成本、利润、税金以及地段、质量、朝向、材料差价等多种因素的影响而高低不等，采用平均销售价格能够很好的避免这些因素的影响。对房价数据作取对数运算处理，主要目的是通过取对数缩小数据的绝对数值，并且数据的性质和相关关性并不会因为取对数之后改变。但取对数后压缩了变量的尺度，数据变得更加平稳。同时模型的共线性和异方差性也会消弱。表4.1被解释变量定义表变量名称变量符号变量类型变量定义房价HP被解释变量商品房平均销售价格2.解释变量土地财政收入作为本文的解释变量，学术界对它的衡量指标的选取尚未达成一致，目前比较受认可的主要有两种。一种是仅以国有土地使用权出让收入作为土地财政收入的衡量指标，另一种是以国有土地使用权出让收入与房地产相关税费之和作为土地财政收入的衡量指标。本文采用第二种衡量指标，以国有土地使用权出让收入、国有土地收益基金收入及房产税之和来衡量土地财政收入。表4.2解释变量定义表变量名称变量符号变量类型变量定义土地财政收入LF解释变量国有土地使用权出让收入、国有土地收益基金收入及房产税之和(亿元)3.控制变量选取城镇化水平、城镇住户年人均可支配收入、房屋竣工面积、房地产开发投资等变量作为控制变量。这些指标都与商品房销售平均价格有密切关系。表4.3控制变量说明变量名称变量符号变量类型变量定义城镇化水平UR控制变量人口城镇化率（%）人均可支配收入PI控制变量城镇住户年人均可支配收入（元）房屋竣工面积CH控制变量房屋竣工面积（万平方米）房地产本年完成投资RC控制变量本年房地产完成投资（亿元）4.模型设定本文在参考了许多文献，考虑了通过取时间序列对数的方式降低变量的尺度，并且起到缓解异方差影响的作用下，构建如下模型：ln其中，C为常数项，b1至b5为待估参数，δ为残差项。本文用Eviews6软件对时间序列数据进行处理，得出以下具体结果。（二）数据来源与描述性统计分析本文以杭州市为例研究土地财政对房价的影响机制，选用2007-2019年杭州市的面板数据进行实证分析。房价（HP）选用来源于2008-2020《国家统计年鉴》中杭州市的商品房平均销售价格（元/平方米）作为代理变量。土地财政收入（LF）以国有土地使用权出让收入、国有土地收益基金收入及房产税之和为衡量标准,计量单位是亿元，这三个数据都来自于杭州市财政局历年在杭州财政网站公布的该年预算执行情况。城镇化水平（UR）我认为采用历年的《浙江省人口主要数据公报》中的人口城镇化率较为合适。房屋竣工面积（CH）和房地产完成投资（RC）的数据都来源于《国家统计年鉴》。人均可支配收入（PI）选用来源于《杭州统计年鉴》中的城镇住户年人均可支配收入。表4.4主要变量的描述性分析变量计量单位样本数平均值标准差最大值最小值HP元/平方米1315133.155425.1225922.007616.00LF亿元13720.61393.991399.01210.68UR%1374.113.1178.5069.01PI元1341709.7714420.7966068.0021689.00CH万平方米131377.49401.062085.61836.95RC亿元131848.33988.083396.75518.79从4.4以看出商品房平均销售价格的最大值为25922元/平方米，最小值为7616元/平方米，平均值为15133.15元/平方米，说明在2007-2019年间杭州市房价增长迅猛，不同年份存在着较大的差异。和房价有着相同情况的是土地财政收入，短短13年，杭州市通过出让土地使用权而上获得的收入就从210亿上升到了720亿。杭州市的人口城镇化利率和人均可支配收入一直在持续上升。通过房屋竣工面积和房地产完成投资额的数据我们也可以从侧面看出商品房从开发到售卖最后交由业主这一系列服务在这些年得到了大力发展。表4.5主要变量的相关性分析CorrelationHPLFURPICHRCHP1.000000LF0.9183651.000000UR0.9004470.7741901.000000PI0.9352030.7958610.9427211.000000CH0.7235820.6236810.8219040.8767291.000000RC0.8946330.7541340.9447910.9911510.8786961.000000由表4.5以看出各个变量间相关性检验的结果，在10%的显著性水平下，房价（HP）和土地财政收入（LF）的相关系数是0.9184，说明二者存在正相关关系，土地财政收入带动了房价的上涨，这初步验证了我们的假设1。除此之外，城镇化水平、居民人均可支配收入与房价的相关系数也达到了0.9以上，这符合现实经济社会的情况。（三）实证检验单位根检验防止出现伪回归是进行单位根检验的主要目的。因为本文采用时间序列数据，而时间序列数据独有的特点是大多数情况下不平稳的，所以非常有必要进行单位根检验。而我采用ADF检验来判断各个序列是不是平稳的。在Eviews6中，可以依据AIC值、SC值以及HQ值最小准则来选择使用截距项、趋势项还是无。表4.6单位根检验情况变量检验形式（C,T,K）ADF检验值5%显著性水平上的检验值P值检验结果LN(HP)(C,T,2)-2.753475-3.9333640.2398不平稳LN(LF)(C,T,2)-3.984400-3.9333640.0469平稳LN(UR)(C,T,K)LN(PI)(C,T,K)LN(CH)(C,T,K)LN(RC)(C,T,K)DLN(HP)(C,T,K)-1.793843-1.9777380.0705平稳***DLN(LF)(C,T,K)-4.543254-3.2126960.0070平稳**DLN(UR)(C,T,K)-3.418998-3.1753520.0341平稳**DLN(PI)(C,T,K)-3.051177-3.1753520.0607平稳**DLN(CH)(C,T,K)-3.658479-3.2126960.0257平稳**DLN(RC)(C,T,K)-1.604114-1.9881980.0993平稳***从检验结果来看，被解释变量LN(HP)原序列不平稳，故取LN(HP)的一阶差分序列进行检验，得出结果是LN(HP)的一阶差分序列在10%的显著性水平上平稳。依次检验LN(LF),LN(UR),LN(PI),LN(CH),LN(RC),得出结论LN(LF)、LN(UR)、LN(PI)、LN(CH)的一阶差分序列在5%的显著性水平上平稳；LN(RC)的一阶差分在10%的显著性水平上平稳。接下来我们将通过协整检验来分析同阶差分序列的协整关系。协整检验使较为简单的两步法的E-G检验对残差序列做协整检验。第一步，对LN(LF),LN(UR),LN(PI),LN(CH),LN(RC)就进行简单回归，生成残差序列；第二步，对生成的原序列残差进行单位根检验。据协整检验的一般规律可知，检验方程中应该选择原序列和什么都不含有，得到伴随概率为0.0003，所以拒绝原假设，我们可以认为残差序列不含有单位根，残差序列为平稳的残差序列，这意味着解释变量LN(HP)与被解释变量LN(LF),以及控制变量LN(UR),LN(PI),LN(CH),LN(RC)存在协整关系。误差修正模型采用原序列的回归结果残差进行对模型的回归分析，从而得到回归系数和T值。表4.7回归结果回归系数T值常数项C0.0255970.3507DLN(LF)0.1417840.0001DLN(UR)0.1264190.0001DLN(PI)0.1154310.0165DLN(CH)-0.3840310.0001DLN(RC)-0.6228050.0009ECM(-1)-1.8394940.0007R20.989706F-statistic80.12000Prob0.000083（四）实证结果分析根据表10.1的回归结果可以看出，误差修正模型拟合程度在98%左右。说明这个模型构建程度很好。模型中的土地财政收入及其他控制变量均经过t检验，参数显著并且数值符号也符合现实经济意义。根据模型可知，土地财政收入在1%的水平上显著并且系数是0.141784，这表明土地财政收入每变动1%，随之而来房价水平将同向变动0.14178%，此结论与假设2相同，符合本文的预期。同时也可以看出城镇化水平对房价的推动作用，城镇化水平的系数是0.126419，并且也在1%的水平显著，这表明城镇化水平每变动1%，房价水平将上涨0.126419%。五、结论与政策建议（一）分析结论正如我们预测的结果一样，土地财政收入对房价存在比较显著的正向影响作用。土地财政规模随着地方政府对土地财政的依赖的高升而高升。地价上涨使得房地产行业成本上涨进而销售价格上涨。正逢中国经济社会快速发展和改变的时候，城镇化发展，人口增多，对房产的需求增大，进而房价上升。中央多次推出政策调控各地商品房价格，这也对房价有一定的影响。土地资源日渐稀缺，这样的背景下，土地出让价格一直持续上涨，进一步反映在商品房的销售价格上。（二）政策建议高房价给许多年轻人太大的压力，对于经济发展也不是一个好的影响，毕竟年轻人是带动消费的主力军，如果他们将钱全部用于储蓄之后在用于买房，会压低市场的消费能力。没有消费，经济发展如何进行下去呢？这样给民生事业也带来不好的影响，大批没有房子的年轻人选择不结婚、不生育，他们找的借口都是没有房子。更给民生事业的发展带来不好影响。这就需要政府的及时调整并管控房地产市场，把它引导在健康发展的道路上。综合上述研究结果，从财税制度，房屋供给等几个方面提出以下政策建议。1.降低地方政府对土地财政的依赖，拓展其他途径合理增加财政收入所以当务之急是推动当前财政体制改革，更合理地分配中央与地方之间的财力事权范围，降低地方政府面临地财政压力，从而减轻地方政府想要通过土地获得收入地利益驱动力。而土地资源是不可再生的，用完就没有了，所以地方政府要开拓不同的其他途径来合理增加财政收入并积极构建稳定的长效的非常多来源渠道的财政收入机制。房地产行业早已发展成我国国民经济重要地组成部分，它的稳定发展对我国经济稳定健康高效发展具有重要影响。许多专家提出开征房产税以此来完善地方税收体系，规范房地产市场运行。征收房产税，一方面能够建立长期稳定的财税制度，另一方面，规范地方政府通过土地获得收入的行为，加强对土地的规划管理，公开阳光地以地生财。2.增加保障房供给，促进房地产市场和谐发展城市的贫富差距较大，对于低收入家庭，政府应该主导加快保障房的建设，这在缩小贫富差距、改善民生以及促进社会稳定的同时起到刺激消费的作用。抑制城市高房价的举措可以从消费和供给两方面着手，消费方面，提高城乡居民尤其低收入居民的消费能力；供给方面，大力发展保障性住房建设，引导建立稳定且可持续的房屋租赁市场，一定程度上增加房地产供应，缓和供需矛盾，稳定房地产市场价格。3.加强对舆论的正向引导，建立完善的房地产市场信息披露机制现在出现许多不良营销号和媒体，散播不实的土地财政和房地产市场的消息，使许多人获得的相关知识是虚假的，所以应该营造有利于房价稳定的舆论环境。地