O0276任务四 个人所得税

任务四

二手房交易税--个人所得税一、概念

是以个人取得的各项应税所得为征税对象所征收的一种税。二、纳税义务人：产权转让人

出租人三、征税范围

财产转让所得和财产租赁所得四、征税规定及计算方法1、核定征收办法（1）当无法提供转让房屋收入、成本和费用凭据等凭证时住宅：1%非住宅：2%

（2016年）（2）计算：应纳税额=契约价格（过户指导价）×税率

综合实训1李先生2020年3月1日出售132平米住宅一套，契约价格为1550000元，过户指导价为1400000元。该房屋购买时办理契证时间为2018年4月20日，产权证获得时间为2018年12月8日，契税发票时间为2018年4月5日。李先生无法提供转让房屋收入、成本和费用凭据等凭证。买方赵女士和丈夫名下无房产，该家庭孩子是未成年人，名下有一套住宅。计算契税、印花税、增值税、个人所得税。综合实训2李先生2020年3月6日出售132平米门市一套，契约价格为1550000元，过户指导价为1400000元。该房屋购买时办理契证时间为2018年3月20日，产权证获得时间为2018年12月8日，契税发票时间为2018年3月5日，买价1260000元，不能够提供《销售不动产发票》等凭证。买方赵女士和丈夫名下有一套住宅，该家庭孩子是成年人，名下有一套住宅。计算契税、印花税、增值税、个人所得。2、查实征收办法（差额法）

沈阳市地税规定：

所有税种要全额法算税就得全部都用全额计

算，要差额方法算税，就得全部税种都用差额法。（1）如果纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，可以房屋转让所得减除房屋原值、合理费用后余额，按20%纳税。（2）计算：应纳税额=（房屋转让所得—房屋原值—转让住

房过程中缴纳的税金—合理费用）×20%例12020.3.1，李某出售住宅一套，售价2860000元，能够提供发票凭证，房屋原值2500000元，转让住房过程中缴纳的税金150000元，准扣合理费用8000元，该房屋2016年购买，计算个人所得税。个人所得税：（2860000—2500000—150000—8000）×20%=40400元特别说明：第一、房屋转让所得契约价格或过户指导价第二、转让住房过程中缴纳的税金纳税人在转让住房时实际缴纳

城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、印花税、土地增值税。

第三、合理费用的确定1.支付的住房装修费用纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，则可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

说明：

（1）纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。（2）如果发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单，则不予扣除。2.支付的住房贷款利息

凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人实际支付的其他费用：

公证费、手续费等。第四、房屋原值

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。房屋原值=买价+相关税、费

例2市民刘先生现出售31平米住房，售价350000元。该房屋2018年5月8日购买，买价及相关税费280000元。该房屋装修费用为15000元，担保费3200元，公证费1800元。刘先生能够提供凭证发票。现买方王先生属家庭第二套房。计算双方应纳税额。思考：假如装修费用是30000元，如何扣除？买方：契税：350000×1%=3500元印花税：免卖方：印花税：免增值税：350000×5.3%=18550元个人所得税：（350000—280000—15000—3200—1800—350000×5%×12%×1/2）×20%=9790元个人所得税：350000×1%=3500元个人所得税：（350000—280000—28000—3200—1800—350000×0.3%）×20%=7190元练习2甲有两套住房,其中一处为2019年购85平方米的二手房住宅，购房价和税费为820000元，房屋居住期间装修费用100000元，已还贷款利息80000元，发生其他费用4000元。2020年3月2日出售，售价1040000元，买方为家庭第一套住房。计算买卖双方应纳税额。2.自建住房：

实际发生的建造费用及建造和取得产权

时实际交纳的相关税费。房屋原值=建造费用+相关税费3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：

原购房人实际支付的房价款及相关税费，

以及按规定交纳的土地出让金。房屋原值=

房价款+相关税费+土地出让金

4.城镇拆迁安置住房：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋房屋原值=购置该房屋实际支付的房价款+相关税费

（2）房屋拆迁采取产权调换方式房屋原值=《房屋拆迁补偿协议》注明的价款+相关税费

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿房屋原值=《房屋拆迁补偿协议》注明的价款+相关税费—货币补偿

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币房屋原值=《房屋拆迁补偿协议》注明的价款+相关税费+所支付的货币

练习3甲有两套住房,其中一处为2013年购95平方米的二手房住宅，购房价750000元，当时契税税率为1.5%，购房时发生费用2000元。房屋居住期间装修费用80000元，已还贷款利息60000元，发生其他费用4000元。2020年3月3日出售，售价1200000元，买方为第二套住房。（装修费用限额按10%扣除）买方：契税：1200000×2%=24000元印花税：免卖方：印花税：免增值税：免个人所得税：（1200000—750000—750000×1.5%—2000—76325—60000—4000）×20%=296425×20%=59285元个人所得税：1200000×1%=12000元四、税收优惠1、对个人自用转让达五年以上，且属于家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（强调必须是住宅，不分普通和非普通。对于非住宅类无论年限、无论是否唯一均征收个税，和五年、唯一无关）敲黑板超重要2、法定继承，免征。3、夫妻离婚分割房屋、夫妻更名、夫妻加名、夫妻减名，免征。4、赠与住房，免征。

（假赠与，再转让全额的20%征税）（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、外祖父母、孙子女、外孙子女和兄弟姐妹。（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

（3）房屋产权产权所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他