2024年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库大全-上（单选题）

PAGEPAGE12024年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库大全-上（单选题汇总）一、单选题1.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值是在估价对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。2.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A、最佳使用原则B、适合原理C、均衡原理D、收益递减原理答案：B解析：考点:最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。3.某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A、4387B、4398C、4500D、4887答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。4.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。5.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A、围墙工程费B、电力设施工程费C、居委会用房建设费D、人防工程费答案：B解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套设施建设费；人防工程属于开发期间税费。6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600＝72000（元），年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%，已经经过8年，折旧率为16%，所以成新率为1-16%＝84%。7.收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化答案：D解析：本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。8.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.86D、494.77答案：C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000＋1061.23＝31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。9.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。10.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。11.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A、上涨B、下跌C、保持相对稳定D、先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。12.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考点:土地成本。土地成本为：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（万元）。13.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。14.在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中（）是龙头。A、估价目的B、估价对象C、价值时点D、价值类型答案：A解析：本题考查的是确定估价基本事项。在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。15.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。16.根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理的需要，表述正确的是（）。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产答案：A解析：考点:房地产行政管理的需要。选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。17.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A、1840B、2840C、2966D、3000答案：D解析：本题考查的是开发利润的基本公式。直接成本利润率＝开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。18.假设开发法最基本的公式是（）。A、房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本答案：A解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。19.下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A、估价工作的主要内容及质量要求B、估价工作的具体步骤及时间进度C、估价工作的人员安排D、委托方的协助义务答案：D解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。20.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%，则：房地产价值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]=15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（万元）。21.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、净收益D、潜在毛租金收入答案：B解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。22.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格＝卖方实得金额。（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。23.房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立答案：D解析：考点:独立客观公正原则。房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。24.房地产价格与房地产需求成（）相关，与房地产供给（）相关。A、正，正B、正，负C、负，负D、负，正答案：B解析：考点:房地产均衡价格。房地产价格与房地产需求成正相关，与房地产供给负相关。25.建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A、建筑物重置价B、建筑物价值C、土地价格D、房地产价格答案：B解析：本题考查的是收益法总结。建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。26.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已经使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。27.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。28.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A、报酬率是投资回收与投入资本的比率B、风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C、当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答案：D解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报与所投入资金的关系，选项A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。选项B，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，选项C，土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。29.某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益＝1000/100＝10（元/m2），月折现率＝6%/12＝0.5%，该期房目前市场价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿值，5000＝现房价格－10/0.5%×[1－1/（1＋0.5%）10]－现房价格×5%；现房价格=5366（元/m2）。30.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。31.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A、992B、3306C、10014D、12723答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。32.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。33.在通常情况下，（）出让的地价最低。A、拍卖方式B、挂牌方式C、招标方式D、协议方式答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。34.某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应遵循的原则是（）。A、最高最佳利用原则B、谨慎原则C、合法原则D、价值时点原则答案：B解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。35.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、0.4.0.4.0.2B、0.3.0.4.0.3C、0.4.0.2.0.4D、0.4.0.3.0.3答案：A解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。36.某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A、1838.00B、1843.55C、1845.87D、1850.00答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（万元）。37.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。A、368B、552C、561D、920答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（万元）。38.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。39.承租人权益价值的计算方法，利用的是（）。A、收入损失资本化法B、超额费用资本化法C、直接资本化法D、成本节约资本化法答案：D解析：考点:净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。40.下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。41.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法院答案：A解析：考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。42.某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（80－2）÷133.33＝0.585（万元/m2），实际交易价格＝0.585×50%＋0.585×50%/（1＋6%）＝0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。43.在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述。A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况答案：A解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。44.在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A、现货价格B、期货价格C、现房价格D、期房价格答案：B解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。45.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力46.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。47.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动答案：D解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。48.某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。A、2025B、2250C、2700D、3000答案：B解析：本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积＝18×50＝900平方米，单价＝2430000/900＝2700元/平方米，单价＝路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路线价＝单价/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。49.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A、甲类房地产比乙类房地产强B、乙类房地产比甲类房地产强C、该两类房地产强弱程度相同D、该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。50.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A、指数修匀法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。51.市场价格围绕着（）而上下波动。A、原始价格B、成交价格C、理论价格D、清算价格答案：C解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。52.估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A、估价报告名称B、估价项目名称C、估价委托人D、估价师声明答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。53.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。54.下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（）。A、容积率的高低对地价有很大影响B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。55.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考虑重置提拨款的年净收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。56.某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2017年11月的价格为（）元/m2。A、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格＝20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）＝23902.77（元/m2）。57.比较法的理论依据是（）。A、规模经济原理B、均衡原理C、替代原理D、预期原理答案：C解析：本题考查的是比较法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。58.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。59.房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。60.关于假设开发法的说法，错误的是（）。A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B、投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。61.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。62.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A、维持现状B、改变用途C、重新装修D、重新开发答案：B63.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为（）。A、8.04%B、8.06%C、6.43%D、6.50%答案：B解析：考点:投资组合技术。RM＝{6.5%/12＋6.5%/12/[（1＋6.5%/12）25×12－1]}×12＝8.1%；RO＝60%×8.1%＋（1－60%）×8%＝8.06%。64.下列情况中，会导致房地产价格上升的是（）。A、增加房地产持有环节的税收B、减少交易环节卖方的税收C、增加房地产开发环节的税收D、提高最低首付比例答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，增加房地产持有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降；选项B，减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降；选项D，提高最低首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，进而使房价下降。65.成本法的理论依据是（）。A、预期原理B、生产费用价值论C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。66.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场.公园.公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。67.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。68.为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考点:交易情况修正的方法。正常负担下的价格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格＝6796.12×（1.005）6＝7003（元/m2）。69.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。70.某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是（）。A、4.1%B、5.1%C、5.9%D、6.1%答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率＝5%＋1%＋0.1%－2%＝4.1%。71.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）万元。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：本题考查的是收益法总结。土地价值=（房地产收益/综合资本化率）-建筑物价值=（500/11%）-3000=1545.45（万元）。72.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A、上涨B、下跌C、保持相对稳定D、先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。73.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；还有18年租期，报酬率为6%；承租人权益价值＝＝98.8（万元）。74.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（）元/m2。A、2020.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）。75.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A、估价对象适宜采用多种方法估价B、各种估价方法都有一定的局限性C、各种估价方法之间具有理论统一性D、难以通过分析排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。76.（）原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A、估价对象B、价值时点C、估价程序D、估价原则答案：B解析：考点:价值时点原则。价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。77.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（）的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。78.在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。79.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。80.某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（）。A、24m；16mB、27m；13mC、30m；10mD、16m；24m答案：A解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。81.对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。82.某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：考点:平均增减量法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25。83.房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样答案：B解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺,从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。84.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。85.估价上的折旧注重的是（）。A、原始取得价值的减价修正B、资产市场价值的真实减损C、重置价值的摊销与回收D、原始取得价值的摊销与回收答案：B解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。86.某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A、43B、112.5C、123.3D、150答案：C解析：本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益＝100×80％×8%＝6.4（万元），土地的净收益＝10－1－6.4＝2.6（万元），土地的价格＝2.6／6％＝43.33（万元），该宗房地产的现值＝建筑物的现值＋土地价格＝100×80％＋43.33＝123.3（万元）。87.某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本题考查的是平均数修正法。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。88.假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（）A、测算待开发房地产的最低价格B、测算房地产开发项目的预期利润C、测算房地产开发中可能的最高费用D、测算待开发房地产的最高价格答案：A解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。89.某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。90.中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。91.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；92.下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案：A解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。93.下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（）。A、起价是销售新建商品房的最低价B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价D、均价是指新建商品房成交价的平均价格答案：D解析：考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。94.某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年价格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。95.房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是（）。A、不可移动B、独一无二C、相互影响D、易受限制答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。96.下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是（）。A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零答案：A解析：考点:净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。97.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A、27.6B、28.2C、29.0D、29.9答案：B解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝29/（1＋3%）＝28.16（万元）。98.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：考点:净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）求得A＝15.97（万元）（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（万元）。99.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/㎡。2013真题A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/㎡），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。100.设立地役权通常会使（）。A、供役地的价值下降B、需役地的价值下降C、供役地与需役地的价值都下降D、供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。101.一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。102.下列关于替代原则，表述错误的是（）。A、替代原则会用于比较法.收益法，成本法等估价方法中B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格D、替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内答案：B解析：本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。103.（）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。A、平均增减量法B、移动平均法C、指数修匀法D、平均发展速度法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。104.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。A、商铺B、商品住宅C、在建工程D、酒店答案：C解析：考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项D适合收益法。105.下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（）。A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期答案：D解析：考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。106.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A、2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》B、2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认C、内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D、内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的执业资格答案：C解析：考点:中国房地产估价行业发展。选项C，没有这项规定，本题可以使用排除法进行选择。107.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A、受供求因素的影响B、与区位关系密切C、价格形成的时间通常较长D、价格实质是权益的价格答案：A解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。108.某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是（）。A、5667B、6333C、7667D、8333答案：A解析：考点:剩余技术。土地价值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（万元）。109.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、在用价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。110.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具.物资等动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。111.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。112.均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和（）。A、最佳用途B、最佳集约度C、最佳档次D、最佳收益答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。113.一套建筑面积为100m2，单价为15000元／m2的住宅，首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8％，则该套住宅的（）。A、实际单价为15000元/m2，实际总价为154万元B、实际单价为15400元/m2，实际总价为150万元C、实际单价为15000元/m2，实际总价为150万元D、实际单价为15795元/m2，实际总价为157.95万元答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。首付款50万元，余款以抵押贷款方式按月等额支付，则名义价格等于实际价格。114.【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的，1500×60%＝900（万元）。115.交易情况修正的方法不包括（）。A、总价修正B、单价修正C、分离修正D、百分比修正答案：C解析：考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、单价修正；（2）金额修正、百分比修正。116.房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立答案：D解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。117.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。118.下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平答案：C解析：考点:房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。119.当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。A、减少，减少B、增加，减少C、减少，增加D、增加，增加答案：B解析：本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。120.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。121.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：考点:净收益每年不变的公式。122.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A、行政区域B、估价目的C、估价对象规模D、价值类型答案：B解析：考点:估价当事人。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。123.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A、估价委托书B、估价代理书C、估价报告书D、估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。124.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）A、现状价值为市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续使用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，现状利用是最高最佳利用时，现状价值就是市场价值。125.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。126.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B、房屋征收部门、无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法院答案：A解析：本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。127.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A、估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B、位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C、对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D、同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋