商业银行如何管理房地产

商业银行对房地产市场的管理2013.5.31商业银行与房地产一、前言二、概念分析三、房地产信贷的地位四、房地产信贷的地区规划五、商业银行住房信贷的主要对象六、房地产信贷风险的控制七、我国房地产的金融出路一、背景

作为中国金融组成部分，中国的房地产金融真正起步于1998年。出于扩大内需以应对亚洲金融危机冲击等考虑，当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。以此为标志，中国实行近40年的福利分房制度宣告终结，新的住房制度取而代之。据央行报告计算整理，因为房地产行业核心制度发生剧变，房地产贷款余额从1998年底的3106亿元急剧扩张至2012年底的12.11万亿元，14年内增长近38倍，年均增长高达29.91%，其占金融机构全部贷款之比也从1998年底的3%左右快速提高至2012年底的近20%。

尽管目前我国商业银行房地产信贷业务整体运行良好，但在宏观调控背景下，结合未来2~3年我国房地产行业的发展趋势，商业银行房地产开发贷款与个人按揭贷款的投向与风险防范应该充分研究相应策略。

继续积极发展房地产信贷业务。在全国房地产价格将保持上升趋势的预期下，未来2~3年，随着我国房地产需求的迅速增长，开发商与居民对商业银行房地产信贷业务的需求量也将稳步增长，房地产信贷业务将继续成为商业银行重要的盈利来源。因此商业银行应继续积极发展该业务，但贷款增速以不超过当年房地产开发投资增速为宜。5二、概念分析住房开发贷款1.概念：指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。2.用途：限于客户正常建造商品房及其配套设施所需的资金。一般包括拆迁费、建安费、装修费等费用的支出。3.期限：一般不超过3年。4.利率：按照中国人民银行和我行利率管理规定执行。个人住房贷款1.概念：指银行向申贷人发放的用于购买自用普通住房的贷款，申贷人申请个人住房贷款时必须提供担保。。2.对象：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。3.形式：①个人住房贷款委托贷款；②个人住房贷款自营贷款；⑤个人住房贷款组合贷款。三、房地产信贷的地位房地产信贷的地位

普通住宅开发贷款与按揭贷款仍是信贷投向重点。

住宅建设投资是房地产开发投资的主体，在房地产开发投资中的占比已经扩大到70％，且呈逐年提高之势。同时随着房地产宏观调控政策的陆续出台，中小套型、中低价位的普通住房、经济适用房与廉租住房供应量将有所上升，低密度、高价位的高档住宅的供应量将相应减少，因此围绕以上三类普通住宅的开发贷款应得到迅速发展。

个人购房消费是我国房地产市场需求的主体，占比超过了90％，因此未来2~3年按揭贷款仍是我国商业银行房地产信贷投向的重点。四、房地产信贷的地区规划

谨慎发展与商业营业用房相关的信贷业务，重点拓展京、沪、粤、浙、苏的办公楼信贷业务。

由于2004年以来全国商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是，我国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出，开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。

东部应继续成为拓展业务的重点区域，中西部地区中心城市市场机会不容忽视。

未来2—3年，东部地区仍将是我国房地产开发投资以及各类房地产销售的主要区域，北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、天津等省市将继续成为商业银行全面拓展房地产信贷业务的重点。其中除一线中心城市应继续作为信贷投向的重点外，二、三线城市房地产市场的机遇也值得重视。与此同时，随着我国中西部地区房地产开发投资的迅速增长，该地区在全国房地产开发投资中的占比将逐渐提高，商业银行在部分中心城市的房贷业务面临着较大的成长机会，四川省区域内的中心城市尤其不容忽视。五、商业银行住房信贷的主要对象

重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。

由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。

房地产企业多种形式的资产重组，对商业银行的发展既是机遇又是挑战。（1）正面影响：围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时，也消化了一部分亏损严重，效益、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。（2）负面影响：部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。六、房地产信贷风险的控制五个风险：（1）部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险（2）房地产跌价引发市场风险（3）发放房地产贷款过程中存在操作风险（4）“假按揭”蕴含道德风险（5）法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险

采取积极措施，切实控制房地产信贷风险。房地产行业的高风险特征使其成为商业银行风险防范的重点。即使对于应大力发展的普通住宅开发项目与个人房贷业务，也应采取有效措施，切实防范风险，杜绝不良资产的产生。对住宅开发项目贷款：（1）必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金达到35％以上且足额到位、项目综合效益较好的前提下发放，要严格坚持房地产信贷准入和退出制度。（2）是加强对开发商的财务风险分析，重点分析存货结构（包括原材料存货、设备存货、开发成本、开发产品和开发用品存货）与企业的现金流量，据以评价企业的储备资产水平和项目运作能力。（3）加强贷后管理，对项目实行全过程动态跟踪，对开发商贷款要开设专用帐户，视工程进展情况分期拨付资金，保证专款专用，并以销售进度按比例归还银行贷款。银监会严控房地产开发贷款风险对个人住房贷款：（1）要尽快对不良贷款余额偏大的分行进行风险排查，吸取教训作为前车之鉴。（2）要按照银监会规定对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款。（3）要控制个人购房行为和首付款比例，对购买第二套以上的个人办理住房按揭贷款不享受住房贷款优惠利率，且首付比例要适当提高。（4）要加强对个人第一还款能力的分析，应通过对包括借款人的工作单位，税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，不得仅凭担保、抵押物等第二还款源发放贷款。七、我国房地产的金融出路（1）在金融微观基础方面促进多元化金融组织健康发展，其中主要是加快国有商业银行职能转变，完善政策性银行经营机制，鼓励民间金融机构与境外金融机构参与竞争，提高银行信贷资金配置效率。（2）在宏观金融政策方面稳步推进利率化市场进程，建立完善由市场供求决定金融机构存、贷款利率水平的利率形成机制，中央银行通过运用货币政策工具调控和引导市场利率