【A集团轻资产运营模式下的财务风险识别与应对探析实例17000字（论文）】

A集团轻资产运营模式下的财务风险识别与应对分析实例目录TOC\o"1-2"\h\u5986A集团轻资产运营模式下的财务风险识别与应对分析实例 115131第1章A集团轻资产运营模式下的财务风险识别 1304011.1A集团简介 1179971.2A集团轻资产运营模式下的财务风险识别 411105第2章A集团轻资产运营模式下的财务风险成因分析 15121402.1外部因素 15159142.2内部因素 1625409第3章A集团轻资产运营模式下的财务风险控制措施 21230963.1筹资风险控制措施 21297093.2投资风险控制措施 23220403.3营运风险控制措施 24241343.4现金流量风险控制措施 26A集团轻资产运营模式下的财务风险识别A集团简介A集团基本情况A集团正式创立于1992年，集团总部位于广东顺德，2007年在香港纽交所主板挂牌上市，是我国著名的大型现代综合商用住宅项目开发集团，近年来该集团规模不断壮大，发展速度非常快，已经逐步成为目前为止我国最大的新型现代城镇化综合住宅开发商之一。A集团自成立至今，始终着力于发展民生地产，经过长时间的积累与成长，形成了自己的开发模式。其项目大多位于三四线城市或者具有巨大发展潜力的一二线城市郊区，竞争较小，拿地的成本占据了优势，将设计研究开发、建筑施工、物业管理等一体化的发展，大大降低了企业的技术和生产成本，并且促进了销售，加快了企业的资金周转，形成了自身的核心竞争力。A集团作为新型城镇化的领军先行者，目前已在国内市场上占据着较高的份额，同时还积极开拓国外的市场，截止至2019年末，A集团的经营范围已经覆盖中国内地31个以上的省、自治区、直辖市，拥有2536个处于不同发展阶段的项目，其中2512个项目位于中国内地，24个项目位于中国内地以外。在物业管理服务方面，A集团十分注重信息科技的应用和发展，致力于为消费者打造一个智慧家庭社区，如今，在A集团安居乐业的业主已经超过400万，此外A集团与马来西亚合资开发的森林城市项目也深受国际市场客户的欢迎。未来，A集团将不断地挖掘企业在产品价值链上隐藏的价值，整合企业本身的资源，不断为其创造更多的社会价值与经济效益。A集团轻资产项目构成A集团从2015年跨入轻资产运营模式以来，其轻资产项目的构成主要包括：（1）利用轻资产融资方式房地产企业向轻资产运营模式转型的根本目的之一便在于解决企业本身的资产融资能力问题。A集团轻资产运营的融资渠道可以大致分为两个主要方面。一方面，A集团已经通过融资引进中国平安保险等第三方风险投资组织，解决了企业的短期融资困难。例如2015年4月，A集团正式宣布引入了平安人寿，最终平安人寿以每股价格2.816元港币成功收购了A集团22.36亿的股票，一举使其成为A集团的第二大股东。平安人寿与A集团之间的深度合作将有利于加快实现双方战略互补与市场资源共享，领军品牌企业之间的战略强强联手也符合中国房地产行业的发展趋势。此外，平安的投资加盟也为A集团的发展提供了强有力的资金支持，缓解了企业的财务压力。另一方面，同样在2015年4月，A集团以6.08亿元的价格买下了上海嘉定的一宗住宅建筑土地，并在此次住宅项目上推出房产众筹，以项目面积为众筹单位，并且以10万元作为最低的认筹金额，利益分配的规定是在该项目结束后，投资者以自己所购买建筑面积的大小来直接获得收益。A集团这次房产众筹项目使传统单一的买房环节的众筹演变成了房产开发环节的众筹，这也是房地产领域的又一次革命性的创新尝试。（2）实现自建向代建的转换2015年8月，A集团与中国平安、华谊兄弟等不同行业的龙头企业正式签署了合作协议，推出“平安文旅荟”这样一个新型的跨境商务资源整合平台，这也是A集团直接参与的第一个体验式商务项目，作为这个项目的主要执行者，A集团不需要进行任何出资。因为此次项目的参与方采用了“权益众筹”的方式，利用互联网平台对其产品进行推广和销售，打造了将传统文化旅游产品和互联网金融服务产品相结合的项目形态。这种新型的项目运营模式，在一定程度上让A集团完成了向代建经营角色的转变。A集团已经不再简单地依赖自身去完成项目的规划和开发，这也使得A集团向轻资产之路又迈进了一步。（3）打造社区服务平台A集团在进入轻资产的转型阶段后，在物业服务上做出了许多改革。随着移动互联网信息化时代的迅速兴起，发展已逐渐成为各行业转型的一致目标和方向，A集团也正积极运用“互联网+”思维，探索“互联网”社区服务这一全新的业务模式。2015年9月，A集团成功推出互联网社区服务平台“旺管家”，其带来的大数据分析，能够有效地提升A集团的物业服务水平和品质。2016年11月，A集团在广东佛山召开了以“引领生态，共享社区价值”为主题的安心家智慧社区的活动发布会。A集团打造的智慧社区主要是把传统的安防与智能化的产品进行结合，在此基础上再通过与物业、O2O、社区金融以及移动社区服务等平台进行融通与合并，为更多的用户打造形式丰富多样、智能化的快捷便利性服务，为A集团打造的物业服务增添了更多的附加值。（4）合作开发实现轻资产化房地产行业传统运营模式的流程就是一个房地产项目从设计开发、直至销售都是依赖企业自身来实现和完成，这在一定的程度上给企业带来了资金和管理上的压力。A集团在合作项目的开发上，主要是依靠与当地的中小企业进行合作，利用其合作方对当地的认识以及在项目上获取土地和资源等优势，节约其在建设项目上的时间和成本。例如2015年4月23日，A集团与清能地产就未来的战略合作意向达成协议；2015年4月29日，A集团又与河南地区、安阳市政府就合作计划签订了意向书。通过与其他公司的合作开发，项目的权益不再完全归A集团所有，其承担的风险自然会更加微弱一些。这也将会有助于A集团减轻自身重量，为实现轻资产的转型贡献一些努力。在当前的市场环境下，国内的房地产公司可以利用轻资产运营方式减轻企业的资产规模，可以促使企业更加灵活地应对不断变化的市场。A集团轻资产运营模式下的财务风险识别筹资风险识别企业往往会有很多种筹资方式，在对筹资方式的选择不合理时，便会导致财务风险。企业筹资风险来源于企业到期无法偿还债务的可能性，房地产企业是资金需求规模庞大的企业，行业的平均资产负债率要比其他行业高很多。在一个企业不能及时偿还其到期债务时，便可能会引起一定的财务风险。因此本文主要是通过短期偿债能力和长期偿债能力来识别A集团的筹资风险。（1）短期偿债能力在衡量和评价一个企业短期偿债能力时一般选取流动比率和速动比率这两个财务指标，A集团2014年至2019年间的流动比率和速动比率这两个指标如表3-1所示：表3-1A集团短期偿债能力指标年份201420152016201720182019流动比率1.231.351.21.131.151.17速动比率0.390.670.660.650.630.58数据来源：东方财富网流动比率主要衡量企业流动资产能够被变现作为偿还短期债务的能力。通常来说，短期偿债能力和流动比率呈同向变化。一般而言，企业流动比率的理想值应该是2，这也就意味着企业的实际流动资产应该是实际流动负债的2倍，有充裕的资金才能保证偿付债务的能力。但该项评价指标也并不是越高就愈好，过高的流动比率往往代表了企业的流动资产数量多，会直接影响到企业的资金周转率，会对企业的盈利能力造成不利的影响。对于房地产来说，企业的房产在财务报表中以存货的形式体现，属于一种流动资产，因此能够综合衡量一个企业的短期偿债能力。由表3-1可知，A集团每一年的流动比率均远远低于理想值，并呈现下降的趋势，流动比率的绝对值一度低于1.5，离理想值2的差距相对较大。速动比率是速动资产与流动负债之间的比率，是流动资产减去了存货后的剩余价值，一般来说企业的理想指标是1。这意味着企业的每一元流动负债都有清偿保障。速动资产比流动资产的变现能力更强，可以更好地衡量短期偿债的效率。由上表3-1可知，A集团速动比率在2014年最低，2015年以后趋于平稳，这充分说明轻资产运营模式在一定程度上改善了企业速动比率指标表现，但是与理想值相比，还是有一定距离，且近几年一直处于理想值之下，说明A集团的速动比率指标表现不是很好。结合上述对流动比率和速动比率的分析，可以看出A集团在轻资产运营模式下的短期偿债能力仍然不足，企业所面临的的财务风险较大。（2）长期偿债能力对于企业的长期偿债能力可以通过资产负债率和利息保障倍数指标来分析，A集团2014~2015年间的长期偿债能力和行业均值指标指标见下表3-2：表3-2A集团长期偿债能力指标年份201420152016201720182019资产负债率%76.775.3286.288.8989.3688.54资产负债率行业均值%62.5657.8662.1363.3561.5854.73利息保障倍数3.32.893.044.074.033.94利息保障倍数行业均值14.2613.3713.9614.5513.2813.28数据来源：同花顺资产负债率指企业负债和资产之间的比率，表示了企业对债权人资金的综合利用水平。适当的负债结构往往是决定一个企业能否长远生存和发展的关键，负债太高很有可能会造成长期筹资风险，负债太低会妨碍企业的发展。资产负债率不仅代表了一个企业的长期偿债能力，还能够体现出企业的资本结构是否存在问题。因此，控制一个企业的资产负债率至关重要，负债结构的失衡会加剧企业的财务风险。A集团的资产负债率一直远远高于行业平均值，由表3-2和下面的图3-1可知，其2014年的资产负债率为76.7%，2015年开始转型，资产负债率略微有所下降，但是此后几年一直都处于上升趋势，仅2019年又稍微下降了一点，资产负债比率已经达到88.54%。一直以来都处于比较高的水平，六年期间上涨了12个百分点，由此我们可以清楚地看出A集团的资产负债率一直都比较高，然而较高的资产负债率可能会导致企业的财务杠杆效应太大，股东投资收益和利润变动的幅度也会较高，企业长期偿债的能力相对比较薄弱，面临一定的财务风险。再来看近六年的利息保障倍数，利息保障倍数可以清楚地看出一家企业在向外支付利息时的能力。利息保障倍数大于1才能够证明一个企业的偿债能力是健康的。利息保障倍数越高，说明该企业的付息能力越强。如果利息保障倍数太低，企业很有可能就要面临支付高利息的负担，财务风险会增加。由上表可知A集团2014年至2019年的利息保障倍数虽然一直大于1，但是却比行业平均值低很多。通过上述分析，我们可以得出以下结论：A集团偿债能力不佳，未来筹资风险加大。图3-1A集团资产负债率与行业均值对比图图3-2A集团利息保障倍数与行业均值对比图通过上图3-1和3-2的折线图可以更加直观的看出，A集团的资产负债率一直都高于行业平均水平，利息保障倍数一直低于行业平均水平，说明A集团长期偿债风险能力一般，需要合理控制。综上所述，A集团的偿债能力存在问题，企业的短期偿债能力和长期偿债表现均不佳，企业的筹资存在很大风险，应该积极寻找解决办法，提高自身偿债能力。投资风险识别对于房地产企业来说，前期的拿地需要大量的资金，若项目建成后款项不能及时回收、项目收益达不到预期标准等，这些意外情况都会造成企业投资收益的不确定，这便是投资风险。所有的投资者进行投资的主要目的都是希望以最少的成本和资金投入获得最大的投资收益，企业只有在实现可持续发展且一直保持盈利的前提下才可以确保投资回报，这实际上是对企业盈利能力的要求，所以本文将针对企业的盈利能力与成长能力来分析其财务风险。（1）盈利能力表3-3A集团盈利能力指标表单位：%年份201420152016201720182019标准值营业利润率19.3613.1513.7420.6620.6719.3131.49销售净利率12.558.588.9212.6712.8112.69.89总资产收益率3.822.561.953.182.532.214.16净资产收益率18.0514.2116.4227.8328.5326.0311.95在对于A集团的盈利能力进行分析时共筛选了4个最具代表性的指标，分别是营业利润率、销售净利率、总资产收益率和净资产收益率。其中营业利润率和销售净利率可以反映一家企业的盈利能力。总资产收益率可以反映出企业对资产利用是否合理，是评价企业盈利能力一个重要指标。净资产收益率反映股东权益的收益水平，是用来衡量企业自有资本运用效率的指标，该评价指标的数值越高，说明企业通过投资带来的实际收益就会越高，企业的盈利能力就越强。盈利能力通俗来说就是企业赚取收益的能力，从表3-3可以清楚地看出A集团净资产收益率是表现最好的一个盈利能力指标，从2015年转型以来一直处于大幅度的上升趋势，且一直远远高于行业标准值，可以看出A集团的投资收益很高，但是从营业利润率和销售净利率这两个指标来看，A集团的盈利表现却不是很好，其营业利润率一直都处于较低的水平，低于行业标准值，且2019年的营业利润率相对于2014年还要低一些，该指标反映了A集团的盈利能力水平是较低的。销售净利率指的是净利润与销售收入之间的比值，反映了销售收入的盈利能力。与营业利润率指标表现相似，2015年呈现下降趋势，然后几年上升，2019年与2014年的指标持平，虽然近几年A集团的销售净利率指标高于行业标准值，但是对于这样一个排名前几的房地产企业来说，是远远不够的。总体来说，A集团在实行轻资产运营模式的这几年间，企业的总体盈利水平呈下降趋势，盈利能力的不足会影响企业的偿债能力，增大企业的财务风险。成长能力表3-4A集团成长能力指标表单位%指标201420152016201720182019标准值营业收入增长率34.7933.9135.2148.2267.0728.1831.49净利润增长率20.14-9.3124.15126.3132.8214.259.89总资产增长率29.9635.0463.4477.4455.2617.034.16净资产增长率28.9715.187.4133.5729.5329.4111.95营业收入增长率是衡量企业自身成长状况和发展能力的一个重要指标。从表3-4可以看出，A集团在增长势头一片大好的情况下2015年营收入增速突然回落-0.88%，似乎是成长动力不足的表现。但之后3年增速出现翻倍则可以证明，除开大环境影响，主要是由于当年企业进行结构改革重构运营平台，经营重点放在了自身管理控体系上而主动放松的销售增长要求。A集团的营业收入增速最快的时期是2018年，然后2019年增速却又突降到28.18%，可以看出A集团近几年营业收入增长率不太稳定，波动很大。虽然从整体来看，A集团的营业收入增长速度是比较可观的，但是2019年突然陡降，未来收入增长速度难以预料。A集团净利润增速波动明显，从上表3-4可以看出，企业在2015年净利润增长率突现负值的情况应与上文原因相同，而2017年又陡然出现五倍于上年的激烈增长百分比，应是由于A集团狠抓项目领域效率节约了时间成本进而减低了管理成本和财务费用。此后两年又突然下降，企业利润增长不太稳定。总资产增速同样在2017年度达到最高值且增长率持续上升，此后两年也同样出现明显下降，说明企业发展速度放缓。从图3-3的折线图可以更加直观的看出A集团四个指标的总体表现，其大体趋势均是2015年至2017年间逐年上升，说明企业在轻资产模式运营前期，确实给企业带来了很好的成长能力，但2017年后便开始呈现逐年下降的趋势，说明A集团虽然发展势头仍然很足，但是发展能力欠缺，盲目的扩张会给企业带来不小的隐患。图3-3A集团成长能力指标趋势对比图营运风险识别营运风险是指企业在运营过程中由于外部环境的变动及自身对市场认知的有限而导致的运营失败或者运营活动没有达到预期所带来的损失。对于房地产开发企业而言，营运风险主要来自于销售环节和收款环节，即在住房商品销售环节企业是否能够顺利地售出已经进行开发的住房，在资金回收环节企业是否能够按时、足额地收回相应的应收款项。如果在这两个环节出现了问题，则很有可能会直接阻碍企业的资金流动，甚至还有可能引起整个企业资金链条的断裂，使得企业面临着巨大的财务风险。（1）存货管理表3-5A集团存货周转情况年份201420152016201720182019存货（亿）20.9519.7822.0442.5188.22117.81存货周转率0.570.670.680.580.550.49数据来源：A集团2014-2019年报图3-4A集团存货周转率趋势图根据上表可以看出，A集团的存货除了2015年有所下跌外，其余年份一直处于上升趋势，且增长速度较块。存货周转率这个指标指的是是销售成本与平均存货余额的比值，存货周转率越大，表示该时期企业存货资产进行变现的能力越强。对该指标的正确把控可以使企业在持续经营的保障下，提升资金使用率，加强短期偿债能力。根据3-4的趋势图可知，2014年至2016年间，A集团存货周转率呈现逐年上升趋势，说明企业的存货周转水平在轻资产运营初期确实有所提高，但是2016年以后开始逐年下降，2019年达到最低值，虽然A集团一直以高速的存货周转能力领先，但是所呈现出的逐年下降的趋势还需要引起企业得高度重视，避免库存占用较多的资金，影响到企业的资金周转速度。（2）应收账款回收能力表3-6A集团应收账款情况表201420152016201720182019应收账款（亿）86.9147.65136.73289.44405.97398.63应收账款周转率11.39.6510.7710.6510.912.08经营活动产生的现金流量净额（亿）-43.32-175.9412.63240.84293.81146.66盈余现金保障倍数-0.41-1.813.020.090.610.24数据来源：A集团2014-2019年报从上表3-6可知，A集团的应收账款自2014年至2018年大幅增长，2016年、2019年略微下降。应收账款周转率是指在一定期间内应收账款转化为现金的平均次数，反映着应收账款的周转速度，也同样代表着企业自开始赊销直到最终收回货款的时间。A集团的应收账款周转率在2015年至2019年间逐年提高，说明企业应收账款的回收时间日趋缩短，说明企业的应收账款回收能力正在逐年改善，但是增长速度并没有太显著，企业仍应努力加强应收账款的回收能力。企业经营活动产生的现金流量净额在2014、2015年为负值，2016年大幅度地上升，并且转为正值，2016年以后逐年下滑，很有可能还是由于过去几年应收账款增加，经营活动中所产生的现金流入大大减少。盈余现金保障倍数指的是企业经营现金流量净额和净利润的比值，从收付实现制的视角，体现了净收益中有多少部分是以现金形式呈现，反映出了企业实际收益状况。此项指标和净收益对于现金的贡献度呈正向变化关系，利润的可靠性更高，并且具备一定的可变现能力。与经营活动中的现金流量净额相同，该指标于2014年、2015年分别为负数，2016~2019年上下波动，2016年及2018年指标较高，其余年份都是向下运动的趋势，说明A集团现金回款能力较低。总体来说，A集团在2015年至2019年的应收账款回款能力波动较大，企业应提起重视，加强对应收账款的管理。总资产周转率总资产周转率是指一定时期内销售收入与平均资产总额的比值，一般来说企业的总资产周转率越高，资产运营效率也就越高，总资产周转速度也就越快。下面的表3-7为A集团和房地产开发行业整体2014年到2019年间总资产周转率的统计情况。与行业相比，A集团总资产周转率始终保持在行业平均水准之上，并且总体变化趋势和行业保持一致。具体来看，2014至2017年间总资产周转率波动较明显，特别是在2016年，行业总资产周转率保持不变的情况下，A集团的总资产周转率却下降了3.65个百分点，与行业均值的差距明显变小。可能由于转型初期，企业资产效益还没有体现出来。2017年之后开始趋于平稳，总体来看六年之间下降了8.59%，行业均值六年间下降了5%，说明A集团总体下降速度高于行业均值，A集团要想保持高周转领先地位的优势，必须要开始重视其总资产周转速度。表3-7A集团总资产周转率情况单位：%指标201420152016201720182019总资产周转率35.7336.0832.4327.9628.6127.14行业均值262828232221图3-5A集团总资产周转率与行业比较趋势图现金流量风险识别现金流关系到企业的生存，筹资活动、投资活动等这些环节都离不开现金流的支持。通过对企业的现金流量表进行分析，可以发现，企业的各项筹资活动、投资活动、生产和经营等各种活动都会影响到企业的现金流。对于A集团现金流的风险可以从以下几个方面来讨论。具体数据如下表3-8所示：表3-8A集团现金流量变化情况单位：亿元指标201420152016201720182019经营活动现金净流量-43.32-175.9412.63240.84293.81146.66投资活动现金净流量-46.87-66.66-204.57-443.85-122.69-190.91融资活动现金净流量89.13416.7274.54728.22738.32252.57现金及现金等价物期末余额187.6362.41846.471370.842283.432489.85企业现金净流量包括经营活动现金净流量、投资活动现金净流量以及融资活动现金净流量。当企业在正常经营生产活动过程中产生的现金净流量为负数，投资经营活动所产生的现金净流量为负数，筹资活动所产生的现金净流量为正数时，表明该企业处于产品初创时期。当经营活动所产生的现金净流量为正数，投资活动所产生的现金净流量为负数，筹资活动所产生的现金净流量为正数时，可以判断企业正处于高速发展时期。从上表3-8可以看出A集团2015年步入轻资产运营模式转型阶段后，企业目前正处于高速增长阶段，A集团的现金流量在2015年之后出现了较为明显的周期变化，经营活动现金净流量在2016年之后首次实现正值。投资活动现金净流量始终处于波动的状态，最高值为2014年，最低值为2017年，企业在轻资产运营转型后投资活动变多。融资活动现金净流量在2015年有较大幅度增加。总体来看，A集团在实施轻资产运营模式转型之后，现金流较为充足，主要是由于转型减少了A集团的资本投入，并且吸引了大量投资者投入资金。总体来说，在进入轻资产运营模式后，A集团的现金流较为充足，但是同时也可以看出A集团正处于高速发展时期，大规模的投资项目可能会带来现金流量入不敷出的风险，企业应该提前进行预防并且加以控制。A集团财务风险识别结果综上所述：通过从筹资、投资、营运、现金流量这四个环节来准确识别A集团目前所存在的各种财务风险，发现A集团除了在现金流量这一环节表现良好之外，在其他三个环节均存在不同程度的财务风险。短期筹资能力和长期筹资能力较弱加剧了企业的筹资风险；总体盈利能力的下降加剧了企业的投资风险；存货管理能力不足和应收账款回款能力不佳的问题加剧了营运风险的存在；即使在现金流量识别方面有较好的情况，但并不能说明企业在未来的发展中能保持不变，而且随着企业大规模的投资活动，其现金流量也存在加大风险的可能，所以各个方面都不能忽视。第4章A集团轻资产运营模式下的财务风险成因分析A集团轻资产运营模式下的财务风险成因分析通过对A集团财务风险识别出的问题进行总结和归纳，可以从外部因素和内部因素两个方面对其进行分析。外部因素主要是从国家政策的调整方面及本身所处的市场大环境两个方面来讨论。对于其内部因素，主要是从自身的风险管理意识、财务风险管理制度方面及对现金流把控方面来讨论。外部因素（1）国家政策影响近年来，市场经济稳定前行，房价也飞速增长，导致了楼市的泡沫。所以国家和各地方政府纷纷出台一系列调控性政策来限制房价迅猛增长。包括控房价、限购等外部政策及财政、税收等这样的内部手段，给正在势头上的房地产行业泼上一盆冷水。具体原因从以下三个方面来具体介绍。首先，国家财政金融优惠措施的调整导致了企业融资压力的加大。我国房地产业的融资手段主要有自有资金和商业性银行贷款两种，其中大部分都是来源于银行贷款。银行给企业提供贷款的具体时间和金额都会受到国家金融政策的影响，所以国家的金融政策与房地产公司的融资之间有着最直接的关系。2017年央行收紧货币政策和贷款政策，加大对房地产企业各项违规贷款的处罚力度，导致A机体银行贷款的审批情况举步维艰。并且国家出台的政策不仅仅只针对企业贷款，对于个人贷款的把控也变得非常严格，各地的个人贷款利率均呈现普遍上浮的现象，这在很大程度上影响了企业的资金回收程度。其次，土地政策加剧资金压力。房地产行业前期最关键的一步就是对于土地的投资，高质量的土地储备可以奠定公司的发展潜力。一般来说，除了对其他企业的土地进行收购外，最主要的方式是通过政府拍卖取得土地。因此，政府制定的土地政策对开发商的购地成本影响很大，购地成本过高会导致楼板价格越来越高。而且，企业在进行投标时需缴纳保留价20%的土地出让金，这使得开发商不得不拿出大量的营运资金来投标，加剧了企业现金流量风险。最后，税收政策的变化增加企业税负。房地产行业所要涉及的税目很多，所以一般房地产企业都会设置专门的税务人员负责企业的税务工作。随着国家新推行的房产税政策顺利落地，企业的发展情况无疑会受到影响。特别是“营改增”等优惠政策推出后，好多行业都需要缴纳增值税，虽然新修和预售房屋的税率有所下调，会减少开发商的缴纳税款，但是这些政策出台之前的项目所用的纳税政策与现有政策不符，这会导致好多发票不能抵扣，增加了企业的经营风险。（2）市场环境的原因房地产行业的迅猛发展离不开国民经济的稳定发展和其他行业的健康运转。然而，近年来我国通货膨胀持续存在，国际经济环境也不理想。建筑业、物流业等相关行业的成本费用日益增加，导致A集团的各项支出也在不断上升，这对于房地产行业来说是一个很大的冲击。随着国内市场的竞争日益激烈，经济环境也愈发复杂，大小开发商层出不穷，只要有一定经济实力的企业都想要来地产行业分一杯羹，但是城市的人口是有限的，居民的收入水平和消费水平也是有限的，除了一些刚需家庭外许多消费者和投资者都是持观望态度，因此导致房地产行业的利润不如以往乐观。内部因素筹资风险成因负债筹资比重过高通过表4-1可知，A集团在2015年转型轻资产运营之后，其融资渠道逐渐丰富，但绝大多数都属于举债，包括银行借款、公司债券、可转换债券和优先票据等。根据表中数据显示，2018年A集团通过这4项债务筹资实现现金流入1502.96亿元，2019年通过通过银行借款、发行公司债券和可转换债券筹资实现现金流入1468.7亿元。A集团在近几年的筹资活动中不断试图尝试多种手段进行公司举债，银行贷款政策一旦收紧就发行公司债，国家对于公司债加强监管就发行优先股，而A集团近几年的资产负债率居高不下，在前文的分析中，已知2019年企业的资产负债率已经超过了88.54%，能够直观反映企业的总体财务风险较大。债务性筹资运作方式相比于股权性筹资有着较低的资本成本，因此A集团能通过多元化债务筹资降低资本成本，但同时企业的资产负债率也越来越高，筹资风险也越来越大。表4-1现金流量表（节选）单位：亿元201420152016201720182019银行借款179.75328.96365.36871.031089.181120.46公司债券－151.12219.01106.6357.32117.43可转换债券－－－－193.22－优先票据48.554.8466.5477.47163.24230.81合计228.25534.92650.911055.131502.961468.7数据来源：A集团2014-2019年报（2）负债结构不合理表4-2A集团负债结构表单位：亿元财务指标201420152016201720182019流动负债1566.232015.954053.147695.3712194.0613987.52非流动负债489.67710.211046.421635.22368.82897.92负债总额2055.92726.165099.569330.5714562.8616885.44流动负债占比76.18%73.95%79.48%82.47%83.73%82.84%非流动负债占比23.82%26.05%20.52%17.53%16.27%17.16%企业借款通常以一年为期限，分为短期借款和长期借款。短期借款借款期限通常在一年以内，又称为流动负债；长期借款期限通常在一年以上，又称为非流动负债。一般来说短期借款利率更低，容易申请也比较灵活，企业可以随时调整借款金额，所以短期借款会更受企业青睐，这样会导致企业短期借款占比比重较高。A集团的流动负债占比一直处于较高比重，从表4-2可以发现，其流动负债占比一直在80%附近徘徊，2019年达到82.84%。过高的流动负债比重往往会给企业带来短期偿债风险，如果一个企业在未来几年内面临生产经营困难或者突发经济危机，债权人要求提前收回借款，企业的资金链很可能会因此出现严重断裂，存在倒闭风险，引起企业筹资风险的加剧。投资风险成因（1）投资回报期长A集团实施轻资产运营模式后，项目结构有所调整，主要是建设地产综合体，由住宅、购物中心、商业写字楼以及酒店等项目组成，项目的投资范围分布在全国各个城市和地区，这其中80%以上的地产综合体投资目前主要在我国的二线和三线城市。由于房地产行业的高速发展，国内二、三线城市的建设土地使用成本、原材料的价格和劳务成本也都已经开始水涨船高，这将直接导致在二、三线城市建设项目的开发成本不会低于一线城市。轻资产战略转型期间，A集团的营业收入中住宅销售额占比相对较低，其主要来源于物业销售收入，但是由于住宅物业所能带来的盈利正在不断减少，而且二、三线城市的居民消费能力和人口总量都相对较低，其在大型商业中心的居民消费能力和对于房屋的购置能力都比较有限。客流量和消费能力的缺乏以及有限的房屋销售量会影响A集团获得的收益。这会直接导致A集团投入资金回收周期很长并且会增大其投资回报率的不确定性，进而导致企业投资风险增大。与此同时，近年来受到国家政策对房地产行业的限制以及消费者自身购买力的不足，会进一步增加房地产投资项目的风险。项目投资风险的增大、投资收益回收期慢等因素会导致A集团投资资金出现短缺的问题，筹集资金需求增大，进而增加筹资费用，同时也会扩大A集团的筹资风险。另一方面来看，A集团减少存货的资金投入，降低其自身的存货量，转而增大对物业、旅游以及文化项目的投资，反映出其将投资重心放在轻资产项目的开发和建设上，从上述A集团投资方向的转变来看，这确实反映出A集团轻资产战略转型的发展方向，但是同时A集团轻资产战略转型尚处于初级阶段，其营业收入的主要来源仍然是建设并销售地产项目及物业服务，而依靠轻资产项目获取的收益所占的比例依然比较小。从以上两方面分析可以发现，影响A集团投资风险的因素包含销售收入受到市场环境的影响较大，同时近年来土地成本以及销售费用不断增加，这影响了企业的营业利润，在一定程度上降低了企业的盈利能力，同时由于A集团仍然主要以销售自持有住宅及物业为主要来源，战略转型期间资本投入带来的收益很不稳定，进而导致投资风险的发生。（2）境外投资盲目性增加A集团近几年开始更加热衷于海外投资，并在东南亚和澳洲地区布局多个项目，其中最具有国际代表性的项目是一座位于马来西亚的森林城市，该项目距离新加坡仅2公里，拟投资金额1000亿美元。该项目的主要目标客户为中国人，但是马来西亚前任总理马哈蒂尔于2018年8月27日宣称该项目不能直接出售给马来西亚之外的其他外国人，这无疑是对项目前景的沉重打击。虽然该项目所在地区拥有土地的自主权，土地买卖可以不受中央政府约束，但是总理代表的中央政府可以限制外国人入境或限制外国人居住时间，因此，这种排外言论可能导致潜在客户流失，不利于项目收益。森林城市项目是中国地产行业有史以来规模最高、建设面积最大的单体工程，其房价远超当地普通住宅，预计会给A集团带来可观收益。但是海外投资比国内面临更为复杂的政策环境，A集团在没有充分研究他国房地产政策和法律法规的前提下就投资建设千亿美元规模的森林城市项目，并在国内花费巨额广告费大肆宣传。这一项目使企业面临较大投资风险。营运及现金流量风险成因通过前文分析A集团的现金流量表，其在经营活动中所产生的现金流量和营业收入之间的比率在绝大多数年份都要小于1，反映了A集团的销售质量并不高，实际的现金流入和账面收入这两者之间存在着一定的差距，应收项目的占比相对较高，营业收入结构不合理，这样会使资金回收金额以及资金回收和销售收入的时间上存在差异，A集团的应收项目所占的比例相对较高，这就使得企业资金回收期较长，同时也导致企业更可能发生减值和坏账问题，从而降低企业的收益，影响企业的营运和盈利能力，进而增大企业的营运风险。另外，A集团的应收账款周转率经历了先上升后下降再上升的过程，这主要是因为A集团开始轻资产战略转型以后，增大了催收应收项目的力度。同时A集团的应收账款仍然逐年上升，这主要是由于A集团进行了大量的项目投资，导致应收账款居高不下。A集团经营活动所产生的现金流量出现了显著的下降，这是由于轻资产战略受到国家对房地产行业调控政策的影响比较大，企业经营状况并不稳定，进而引发企业的营运风险。通过以上的分析可以看出，在轻资产战略转型下，A集团营运风险的成因主要是受到国家对房地产市场调控政策的影响，导致企业出现资金周转状况以及现金流状况不稳定等问题。A集团轻资产运营模式下的财务风险控制措施在前文对A集团财务风险进行识别及成因分析的基础上，本章为企业制定更为具体和切实可行的控制措施，以期为A集团有效防控风险提供建议。筹资风险控制措施丰富融资资金来源A集团截至目前所涉及到的融资手段主要有六种：银行和其它借款、优先票据、公司债、永续债、股权发行、购房尾款资产证券化。但是A集团也仅仅只是对这些新型的融资渠道有所涉足，就目前而言，从银行等金融机构获得的贷款还是占据较大的比重。这也说明A集团严重依赖银行及其他金融机构这一融资渠道，这种过度依赖的融资方式会给企业带来一定的资金风险。A集团应逐步扩大其他融资手段的运用范围，尽力改变从商业银行和其他金融机构获得借款占主导地位的现状，以完善企业的资本管理结构，减少筹集资金成本，降低筹资风险。此外，A集团也可以尝试新的融资途径，例如移动互联网金融或者房地产基金等。目前，房地产企业的主要融资途径仍然是银行借款，受制于国家经济发展和宏观调控，如果出现了政策紧缩，则房地产企业的资金压力将会大幅度增加。而互联网金融服务平台则主要是通过吸引普通用户的闲散资金，来协助企业进行融资。A集团在2016年已经成功的推出了互联网金融理财平台，但其目前的互联网金融布局相对比较单一，在此个新技术领域的投资动作也比较谨慎。A集团可以采取与第三方支付公司合作等手段来促进自己的互联网金融布局的多样性。通过互联网金融服务平台，A集团不仅能够为房地产开发项目筹资，还能够为产业链上下游的企业，例如设计公司、建筑企业、家居企业等，提供资金，以便于加强对产业链上下游的把握与整合。丰富融资渠道的同时，也需要企业增强风控意识，并建立相应的风险应对机制。平衡债务融资和权益融资比重A集团近年来发展迅速，筹集了大量的资金，但这些资金大多依赖于负债筹资，其权益筹资的比例过低。A集团应根据自身实际情况确定合适的筹资比例，改善企业筹资结构不合理的问题，合理控制偿债风险。根据代理成本理论，当一个企业的债务性筹资的比重增大时，债权代理的成本也就会随之升高，股权代理的成本也会随之下降，所以企业在进行融资时就需要找到股权和负债之间的平衡，实现企业总资本成本最低化。基于此，A集团需要适当地提高其权益筹资的规模和比重，为了增加内部融资，A集团应该想法提高企业的盈利能力，比如明确企业的未来发展规划，选择与其相匹配的经营管理模式，实现企业营业收入和经营利润的长期、稳定地增长，这样才能够有效地保障企业在合理地分配利润后仍然具备充足的留存收益，以不断地供给企业下一个发展阶段的资金需求，降低资金成本，优化资本结构，实现企业的可持续、快速地发展。优化资本结构根据上述对A集团流动比率、速动比率和资产负债率等财务指标分析可知，集团仍存在一定的短期和长期偿债风险。根据资本结构权衡理论，企业需要权衡资产和负债造成的综合影响。一方面，A集团应及时对本企业的资本结构进行优化和调整，保持合理的负债结构，并进行科学合理的规划和管理，以有效地降低筹资风险发生的概率。在实际的筹资方案中，当企业的经营发展较为稳定、资金周转较快时，A集团可以尝试提高公司债务的比重；当企业经营效率不理想、资产变现速度减慢时，A集团可以适当降低负债比率。公司优化自身资本结构，适度的负债经营，有利于减少资本成本投入，从而实现公司价值最大化。另一方面，A集团还需要合理地搭配短期负债及长期负债，根据企业在整个经营和发展的过程中对于资金的实际需要来进行调整其筹资战略，合理地把握短期负债和长期负债之间的比重关系。一般而言，当公司需要购买流动资产时，大部分的资金通常是由流动负债进行筹集，其余的小部分则是通过长期负债进行筹集，对于购买固定资产而言，大部分通过长期负债筹集，小部分用长期自有资金进行筹集。投资风险控制措施重视分析项目可行性对投资项目的可行性分析不够深入，会加大出现对外投资风险的可能性，所以A集团在对项目进行投资前应加强项目可行性研究，降低对外投资风险。避免再次出现因冲动拿地而造成的风险。2015年A集团便因为没有对项目规划进行具体的可行性分析而冲动地拿下了位于丰台区的两宗大型商业性金融土地，事后通过分析认为项目不可行并选择退地，这不仅使A集团的企业品牌和信誉因此陷入了一场负面风波，也同时给企业的后续发展运营带来了一定的经营风险，而且项目合作方原本的运营规划和项目周期也都因此产生了一定的不利影响，失去了一个合作伙伴。因此，在每一个投资项目开展前期，A集团都应该详细地测算得出投入和回收金额的大小，预测投资回报期限时间的长短，谨慎地分析其成本和收益，并且对项目进行详细的实地调研，深入了解项目情况，综合考虑每一个投资项目在实施过程中可能会发生的各种财务风险，选择投资风险较小的项目，并对项目的开展进行充分地评估和可行性分析，避免盲目的投资给企业带来不必要的经济损失，这样才能够稳扎稳打，提升品牌形象，减少负面新闻的影响，推动企业发展壮大。提高对宏观环境变化的应变能力房地产行业的特性使其对政策的变化十分敏感，国家宏观政策的调整、市场供求变化、地方政府政策、企业之间的相互竞争以及货币政策等这些宏观环境的变化均能对房地产行业产生直接或间接的影响。这些宏观的因素是企业无法避免的，所以只能提高自身的应变能力。因此，企业需要结合自身的发展，制定适合企业发展的经营方针以应对市场风波。这就需要企业的管理者积极关心国家和市场政策的变化，关注资本市场利率波动，根据国家的政策和市场变化情况适时进行调节，这样才能够少走弯路，甚至可能事半功倍。而且，A集团不但需要实时准确把握房地产的政策动态，还需要具备敏锐的市场洞察能力，要能够预测出市场将会发生什么样的变化，从而事先就做好准备，有助于做出正确的投资决策，从而起到规避风险的作用。整体布局优化目前，A集团的投资重心主要集中在三四线城市，不利于平衡风险，企业整体布局应进一步优化。一般而言，三四线城市人口的流动性较小，对于购房的需求量较少，产品溢价空间有限，企业无法完全将重心集中在三四线城市。随着各地去库存的压力进一步减轻，即使国家政策加强扶持，但前期市场的购买能力已达到了有效的释放，后期市场需求将会出现难以避免的下降。同时，随着全国推进新型化城镇建设，A集团也无法完全抛弃三四线城市。国家出台的利好政策会有助于房地产企业的库存销售与资金回笼。目前，A集团已经逐步从三四线城市和郊区大盘向一二线城市扩张，所涉及的领域逐步从远郊扩张到了近邻，再扩张至城区。所以A集团应该适当的改变三四线城市作为主要项目投资中心的战略，平衡整体布局，达到市场风险的分散化，并且拓宽投资领域也能为企业带来更多的利益增长。营运风险控制措施结合互联网进行营销A集团在销售环节的营运风险主要体现为企业的存货变现能力的下降，因此如何顺利地售出已经开发好的商品，减少存货就一定程度上直接决定了企业的经营风险，而能否将企业的开发商品顺利售出，这在一定程度上取决于营销手段。互联网的思维对于一些房地产企业来说，就是一种营销模式的革命性创新，尤其在我国传统房地产市场营销管理方式日益受限的当下，利用移动互联网的思维来推进房地产的营销，可以拓展市场，扩大销售。利用移动互联网这种思维来进行营