【老会计经验】独资企业主以个人名义购房划算

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】独资企业主以个人名义购房划算财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税［2003］158号）发布实施后，个人投资者个人所得税的征管得到了加强，过去购房中常用的节税手法受到了限制。那么，购房过程还有没有筹划空间呢？

个人独资企业购房可筹划

兴德商行是陈俊在某地办的个人独资企业（以下简称独资企业）。经过几年的经营，到2003年已有不少积累。为进一步发展业务，陈俊决定购置房产，以解决职工生活居住问题，该房产购入价为200万元。

该房产可以以商行的名义购入，也可以以陈俊个人的名义购入。用哪种方式好呢？以不同的名义、方式购入，不仅所有权不同，税负也会不同。

第一方案：以兴德商行的名义购入，兴德商行每月向职工收取租金（租金不低于当地同类房屋租金）。

第二方案：陈俊向兴德商行贷款（利率不低于同期银行贷款利率），以自己的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金。

该房屋预计使用30年（报废后不考虑残值）。全部出租时，当地同类住房每月租金2．5万元，贷款利率为5．76％。

因兴德商行属于独资企业，依法纳税后，陈俊与商行之间的收支不影响任何一方的利益，即缴纳各种税款后，兴德商行拥有的财产，也就是陈俊本人拥有的财产。所以，只要比较两种方式各年的应纳税支出，就可得知哪种购房方式划算。

以第一方案购入，兴德商行除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税。其收入项为出租给职工的租金收入。根据《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发［1994］89号）的规定，纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费。所以，计算租金收入应纳个人所得时，可扣除有关的营业税、房产税。因兴德商行属于独资企业，每年应纳营业税为1．5万元（2．5×5％×12），应纳房产税为3．6万元（2．5×12％×12），商行每年出租房屋应纳个人所得税为：用2．5万元减去每月缴纳的营业税、房产税，再扣除20％的费用，求出每月应纳税所得额为1．66万元，乘以税率20％，则每月应纳个人所得税0．332万元，全年应纳3．984万元。每年各种税金合计为1．5＋3．6＋3．984＝9．084（万元）。

以第二方案购入，根据财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》的规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。因兴德商行属于独资企业，其借款不必纳税。陈俊除支付购房款外，每年就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税，商行应就借款利息取得的收入缴纳个人所得税。根据财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税［2000］125号）规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按4％征收，营业税减按3％征收，个人所得税减按10％征收。

商行每年从陈俊处获得利息11．52万元（200×5．76％），乘以20％税率，应纳个人所得税2．304万元。

陈俊每年租金收入为30万元，乘以税率3％，每年应纳的营业税为0．9万元、房产税为1．2万元。在个人所得税方面，租金收入减去营业税、房产税后，为27．9万元，再减去支付的利息11．52万元，结果为16．38万元，则应纳税所得额为13．104万元，乘以10％税率，应纳个人所得税为1．31万元。

每年各种税金合计为2．304＋0．9＋1．2＋1．31＝5．714（万元）。

可见，第二方案对投资者更有利。此外，合伙企业投资者也可比照上述原理进行筹划。

购房装修出租可筹划

林芳在某地购置一旧房产，因其工作单位未搬迁，近五年内不想到该房居住，于是决定将该房出租给他人。该房产购入价30万元（其中包括装修费5万元），房屋出租每月可收取租金2000元。

如果按上述方式购入和出租房产，林芳购房时应缴纳契税（税率为4％），出租房屋每月应缴纳房产税、营业税、个人所得税（因印花税、城市维护建设税和教育费附加影响不大，未作考虑）。计算结果为：应缴纳契税12000元（30万元×4％），每年应缴纳房产税960元、营业税720元、个人所得税1272元。五年应纳各税合计为：12000＋（960＋720＋1272）×5＝26760元。

如果改变签合同的方式，由林芳直接与房产指定的装修签订装修合同，再与房产签订购房合同，并分别付款，林芳则可取得房屋装修的有关原始凭证。根据《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发［1994］89号）规定，纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供的有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下一次继续扣除，直至扣完为止。所以在计算租金收入应纳个人所得税时，每月可扣800元修缮费。这样处理后，应纳契税降为10000元（25万×4％）；每年应纳房产税、营业税不变；缴纳个人所得税时，每月可多扣除800元的费用，全年即为9600元，则每年缴纳的个人所得税变为312元。五年应纳各税合计为19960元。

可见，改签合同后，五年可节税6800元。财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯