碧桂园沪苏区域江阴虹桥项目启动会

内部资料严禁外传沪苏区域江阴碧桂园虹桥项目启动会

汇报人：郭靖

2016年10月20日

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二一、项目概况-城市简介江阴市隶属于江苏省无锡市，位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。是大江南北的重要交通枢纽和江河湖海联运换装的天然良港。江阴市民营经济发达，制造业强，在全国县域经济基本竞争力排名中连续13年蝉联榜首。统计数据来源：江阴统计局网站宏观经济指标2015年全市总人口163.7万城区户籍人口65.8万城区常住人口85.9万GDP/增速2881亿/4.6%人均GDP/增速17.6万/4.1%财政收入/财政支出218.9亿/203.07亿城镇居民人均可支配收入50701元城乡居民储蓄存款/人均1034.5亿/6.3万社会消费品零售总额705.2亿固定资产投资/增速1128.6亿/7.9%房地产开发投资（亿元）260.4亿元全市商品住宅销售面积211.5万㎡平均交易价格（元/㎡）7054元/㎡江阴一、项目概况-城市布局

江阴市澄江镇常住人口29.8万人约占全市人口25%GDP2015年总量467亿元占全市总量16.21%全国县级市排名第1城南板块城南板块项目地块老城区板块人民路步行街江阴市政府南闸板块江阴客运站江阴高铁站（规划）麦德龙超市城西板块城东板块张家港方向常州方向无锡方向一、项目概况-区位交通

项目位于江阴城南板块。离江阴市中心3.5公里，8分钟车程。

周边路网干线比较发达，芙蓉大道、虹桥南路南延段、大桥南路、花山路等道路为项目提供了比较便捷的交通，江阴客运站、高铁站（规划）等组成放射网络，交通便利。

附近学校、酒店、高尔夫球场、麦德龙超市等配套设施丰富。目标地块江阴客运站江阴高铁站（规划）芙蓉大道快速路G2京沪高速虹桥路南延伸段张家港方向无锡上海方向市区方向常州方向沿江高铁（规划）交通节点距离（km）车程（min）江阴客运站13规划高铁站25江阴麦德龙2.38江阴步行街3.58市政府510一、项目概况-学区介绍项目地块1234立新小学0.2km车程1min要塞中学2km车程8min立新中学（规划）0.2km

车程1min澄南塘前幼儿园

3km车程12min

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二占地：802亩容积率：不大于1.6地价：249.4万元/亩总价：20亿元楼面地价：2338元/平方是否可提前预售：否是否可规划变更：否建筑密度：不大于30%绿地率：不小于35%商业用房：建筑面积不小于100000㎡，

不大于150000㎡90㎡以下套型比要求：套型建筑面积不大于90㎡的住宅总面积占用地内住宅总面积比例不小于30%物业用房：总建筑面积的千分之四社区用房：2座，每座不小于500㎡公厕：4座，每座不小于50㎡是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是一、地块基本信息地块西临：虹桥路地块南至：规划新澄杨线地块东至：北潮河路地块北至：花北路二、投资回顾-项目周边虹桥路、大桥南路示意图世新家园（安置房）实景图阳光假日实景图立新小学实景图二、投资回顾-项目市场定位项目整体定位优势地块位于城南，城市发展方向，周边设施配套新且齐全，旁边学校为城南重点打造小学至初中为一体实验中学。劣势沿地块北面用地红线，有架空110kv高压走廊经过；地块西南侧现状为兴澄特钢厂，尚未完全停产搬迁；现状地块未完全封闭，需要清表及进一步土地平整。机会政府1310工程重点打造区域；城南为城市发展方向；东侧规划立新中学；东侧现状有市政公园与河岸景观带，西侧规划河岸景观带；西北面一公里出为江阴市汽车客运站，南面500米规划江阴城际高铁站点。威胁周边竞品楼盘部分处于烂尾阶段，二手房低价转让，拉低目标客群对该区域房价的心理预期；项目周边更优位置竞品仍有较多产品供应且价格调整空间较大。二、投资回顾-总结事项是/否描述城市是否存在富裕人群是目标地块靠近江阴汽车站及距离步行街较近，个体私营业主及公务员，对改善型洋房产品需求较大。当地有钱人改善需求是否还有释放空间是相对富裕人员均是居住在周边安置房小区，对120-140㎡面积段改善型洋房需求较大，适合三口之家，重新定义人居生活品质。区位是否被有钱人认可是目标地块靠近立新小学、幼儿园、汽车站，距离大型商超麦德龙2km，配套较为齐全，符合劳斯莱斯要求。是否能够配备当地最好的小学是目标地块立新实验小学为当地最好的小学,后期政府规划立新中学。精工产品是否具备竞争力是目标地块周边均是安置房及江阴本土开发商开发的商品房，户型太老，小区环境较差，我司精工户型存在绝对优势。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略—房地产数据分析：土地供应量逐年下降，成交均价全市范围有所下降，但是项目所在目标市场均价逐年提升。全市商品房库存供应量逐年降低。江阴全市经营性用地成交情况时间成交面积（亩）可开发建筑面积（㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）2015149239112560348920145072736250171820131812417424333242目标市场（澄江街道）近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201556120.9280276720142641851.6207231520136614412.42792687三、营销策略—房地产数据（指引：四个“黄色底纹项”计算方式为“其左侧数据与商品房销售面积比值”，保留1位小数。）分析：近三年江阴市整体成交量较为平稳，成交均价向上微涨。但库存量较大，后期去化压力大。江阴市近三年房地产发展情况商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均居住面积(m2)人均销售面积(万2)20151727.38.2346.01.67013.3310.6211.5149.258.11.2920141673.48.8168.30.97503.9543.8190.5126.259.31.1720131315.77.1303.81.67053.8411185.5130.340.81.14合计//三、营销策略—竞品概况目标地块ACBA.项目名称：恒大帝景

土地信息：占地178亩，容积率2.5产品：多层洋房（129-208㎡）高层洋房91-208㎡，其中129-208㎡为主力产品销售情况：项目最早2016年7月开盘，目前以新推货为主，2016年项目销售面积8.17万㎡，销售额8.53亿元，销售套数615套，月均销售153套，销售均价9568元/㎡（精装）。B.项目名称：金宸国际花园土地信息：占地193.5亩，容积率2.2高层洋房89-165㎡销售情况：2011年10月开盘，共推出1933套，截止2015年6月底共销售1177套，去化率61%，销售面积14.2万㎡，销售额92013元，销售低高层均价7180元/㎡（毛坯)。本地开发商，小区品质较好。C.项目名称：阳光假日花园土地信息：占地460亩，容积率1.4 产品：多层100-142㎡；高层洋房100-190㎡销售情况：2011年7月11日开盘，共推出3177套，目前已销售1921套，去化率60%，销售均价：多层7984元/㎡，高层7120元/㎡（毛坯），本土开发商，小区品质一般。三、营销策略—竞品分析项目大户型产品类型产品面积单价规划套数推出时间剩余套数产品特征与精工产品

对比阳光假日花园

高层

100-142㎡780029302010/11/281119功能性齐全，户型总体设计比较方正，南北通透客餐厅大、主卧宽敞金宸国际花园高层84-288㎡730019322011/10/1559超50%以上绿化率卫生间干湿分离恒大御景高层81-170㎡8600/

900016432014/6/22197整体楼间距比较大预留人性化空间恒大帝景多层135-198㎡12800842016/7/235精装修品牌较高档智能化装修、符合人体工程学

高层91-208㎡960020232016/7/21417洋房产品三、营销策略—竞品分析别墅产品项目大户型产品类型产品面积单价规划套数推出时间剩余套数产品特征与精工产品

对比阳光假日花园别墅双拼：280-54011/2830功能性齐全，户型总体设计比较方正，南北通透客餐厅大、主卧宽敞（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略—竞品对标对比项目恒大帝景目标地块占地179亩802亩容积率2.51.6建筑面积31万平米85.55万平米每亩地价394万/亩249.4万/亩楼面地价31422338当前售价/定价9568——首期开盘时间2016-7-22017-06-18累计销售615——待开发+销售1417——19（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略—竞品对标评价项目恒大帝景目标地块对比结果交通区位交通方便，离步行街5分钟车程交通方便、客运站5分钟车程☆☆周边配套澄堡、九方城、鹦鹉之城立新小学、江阴客运站、麦德龙☆☆自然景观资源无江阴森林公园（规划）☆☆☆开发商品牌恒大地产十强千亿房企地产十强☆☆规划高层、多层别墅、多层、高层、商业☆☆☆区内园林环境群山环绕、小区绿化较好五重立体园林，层次分别、四季时花☆☆☆区内配套咖啡吧、酒吧、健身房、恒温游泳池、网球场、垂钓区五星级凤凰俱乐部☆☆☆产品点评地理位置较优，产品较为单一全业态产品，涵盖所有客群☆☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—竞品对标项目名称恒大帝景我司户型对标结果面积135㎡140㎡☆☆☆面宽*进深11.2*12m14.4*11m☆☆☆层高2.9m2.95m☆☆☆梯户比二梯三户二梯两户☆☆☆建筑面积135㎡140㎡☆☆☆实得面积105㎡109㎡☆☆☆赠送面积23㎡25㎡☆☆☆赠送后得房率94%95%☆☆（3）竞品与目标地块产品对比恒大帝景项目项目YJ140户型三、营销策略—竞品对标（4）竞品与目标地块产品对比我司140方优势：同面积段我司产品四房，较竞品功能性更强（4房中3房朝南）；充分利用南向景观，景观与日照资源更优，所有主要居室均尊享日照与景观视野，面宽资源远优于竞品；利用空间，合理划分丰富而系统的足量收纳空间；2梯2户，私家电梯厅入户，私密感与尊贵感更佳。三、营销策略—竞品对标项目名称恒大帝景我司户型YJ180对标结果面积175㎡180㎡☆☆面宽*进深12.6*12m16.2*13.5m☆☆☆层高3m2.95m☆☆梯户比二梯三户二梯两户☆☆☆建筑面积175㎡180㎡☆☆实得面积137㎡142㎡☆☆☆赠送面积26㎡30㎡☆☆☆赠送后得房率93%95%☆☆☆（3）竞品（恒大）与目标地块产品对比(YJ180)恒大帝景项目175㎡户型项目YJ80户型三、营销策略—竞品对标（4）竞品与目标地块产品对比我司180方优势：同面积段我司YJ180产品南向房间更多，景观与日照资源更优；我司产品户型整体方正通透，动线分布合理，面宽资源远优于竞品；利用空间，合理划分丰富而系统的足量收纳空间；

私家电梯厅入户，私密感与尊贵感更佳；我司产品3卫设计，确保2个私密卫生间，1个公共卫生间，保证功能区域之间相互协调又互不干扰。三、营销策略—竞品对标项目名称阳光假日花园我司户型BJ260对标结果面积279㎡约260㎡☆☆面宽*进深12.6*12m16.2*13.5m☆☆☆层高3m3m☆☆是否带地下室是是☆☆建筑面积279㎡260㎡☆☆实得面积251㎡231㎡☆☆赠送面积92㎡79㎡☆赠送后得房率123%120%☆☆☆（3）竞品（阳光）与目标地块产品对比(别墅)阳光假日项目279㎡别墅户型项目BJ260户型三、营销策略—竞品对标（4）竞品与目标地块产品对比我司别墅产品优势：外墙用料为干挂石材，相较于竞品外墙涂料档次更高；我司别墅产品每一层功能布局合理，动静分离，确保三世同堂互不干扰；超宽露台赠送，U型厨房设计，整体风格更人性化；别墅产品位于整个项目中心地带，小区规划景观河，实景五重立体坡度园林，每天生活在花园里。三、营销策略—项目机会分析市场及对比竞品，项目机会点：1、根据政府最新1310工程，城南板块为城市重点发展方向；2、地块位置在区域内较好，紧邻江阴高铁站，为城市未来重点规划交通枢纽站；3、地块周边规划江阴市中医院新址，立新中学等，配套齐全；4、项目周边主干道虹桥路南延线即将通车，直通市区，芙蓉大道快速化改造，便捷接驳张家港及常州；5、项目所在区域规划环城森林公园——花山启动区，融入休闲旅游、户外运动、生态文化等要素，富氧生活随手可得。三、营销策略—项目定位客户定位产品线涵盖双拼美墅、花园洋房、观景高层、商业等业态洋房产品包含YJ140、YJ180、YJ260等，面积段基本以140㎡朝上覆盖首改需求及再改需求价格定位产品定位预计高层销售单价8000元/㎡，别墅销售单价1.8万元/㎡整体价格落位竞争板块内第一价格梯队，产品有一定价格优势核心客户：主城区改善型客户，城南改善型客户重要客户：项目周边乡镇改善型需求客户，全市范围对居住品质要求高的客户边缘客户：无锡、苏州等投资客群私藏，江阴的城市封面形象定位三、营销策略—策略要点策略①：营销概念上区隔竞争对手将项目形象上升至整个江阴的城市封面策略②：加强现场体验，升级装修标准，做江阴豪宅标杆策略③：覆盖全市客户群体，引发全市热议影响根据项目全业态属性，产品匹配及所处地理位置，直接拔高项目基调，为全市至高端楼盘；A.对标城南区域内竞品主打定位，“澄南之内再无城”“用中心，界定未来”；B.对标其他区域强调地段，“江阴向南，大城已成”“重新定义江阴城市新中心”；C.对标别墅竞品项目强调项目多样性及邻里之间的人文关怀“没有CEO，只有邻居”“邻里公约”A、通过项目装修标准升级，提高议价空间，并通过示范区、板房区等客户体验区域做到目之所及、皆是美好，达到客户预期，树立江阴豪宅标杆B、聚焦“大城生活”，项目规划800亩，为全市最大生活区，通过配套、交通、未来城市规划，引发全城百姓热议在推广上以走心与情怀，覆盖大众客户，全媒体覆盖达到公众曝光，营销活动重点针对高端人群，形式偏高端氛围参与活动；另外小众圈层启动定制、高端大事件配合提升圈层客户影响力三、营销策略—推广思路11月30日展厅开放6月4日示范区开放3月18日产品发布会品牌立势期广泛拓客期硬广强拓期9.30-10.3010.31-11.3010.16-11.1211.13-12.1012.11-12.1712.1-10.159月30日摘牌项目核心价值宣导节点信息释放，卖压制造客户痛点出发，引发全市共鸣线上媒体线下媒体暨阳论坛/房产网首页通栏/最江阴微信/江阴日报微信江阴晚报、市区新增户外、二级展点、商家植入市区户外、配合活动及销售节点分级定向区域拓展、电梯框架配合造势活动，微信自媒体传播/最江阴/暨阳论坛配合产品发布会、房产网/搜房/新浪/暨阳网、电台/电视推广主题城势造英雄碧桂园江阴再下一城为有成就的江阴人而来江阴CBD全业态大城豪宅社区璀璨登临执掌中心碧生骄傲CLD高铁精工奢装洋房品牌中心倾城绽放多数人的仰望少数人的骄傲CLD双拼美墅观景高层精工奢装洋房示范区开放生活当在凤凰城6月18日盛大开盘CLD双拼美墅观景高层精工奢装洋房抢筹倒计时推广阶段期待发现见证拿地软文信息发布/碧桂园高端品牌理念软文炒作市区、城南户外、老项目电梯框架、小区桁架资源联动市区户外、二级展点、商家植入、高端社区巡展、乡镇路演市区户外、LED车、电梯框架、小区灯箱、商家植入、活动拓展全线上释放、房产网/搜房/新浪/暨阳网、电台/电视、江阴日报、扬子晚报携手共进梦想生根“CBD大时代”2017江阴碧桂园品牌发布会盛装启幕三、营销策略—销售计划备注：一期推售时间为2017.6.18；二、三期推售为17年后续货量。产品结构户型面积段2017年推售套数面积金额（亿元）双拼

(毛坯）BJ240256100255694.42BJ260260102265594.59BJ4004001872001.25小计

2205932810.26高层洋房

（装修）YJ140143556795956.41YJ18018384153461.24YJ2602603283200.67小计

6721032618.31合计

——89216258918.58三、营销策略—关键节点时间事项2016年9月30日取得地块2017年6月4日示范区开放（内控）2017年6月18日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化102套，按金额去化1.8亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二四、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部郭靖项目总经理全面负责项目管理工作。谢冠鹏项目副总经理负责工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。顾妮妮行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部卞雪莉开发部经理负责项目开发、报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部缺工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。缺土建主管工程师负责项目综合楼、临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。郭慧龙土建工程师负责标段现场施工管理。周传靖水电主管工程师负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。徐小燕资料员负责图纸，合同，收发文等工作缺水电工程师负责现场水电施工管理项目部组织策划项目总经理郭靖项目副总经理谢冠鹏工程部经理（缺）综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师（3人）资料员（徐小燕）工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等市政配套工程师周传靖（缺1人）成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建经理卞雪莉报建专员（缺1人）营销经理金旭炫造价主管徐磊磊综合主管顾妮妮项目部组织策划项目部配置12人财务经理朱芸四、前置策划-人员架构四、前置策划-合约主线（展示区内控）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展责任人1桩基础工程2017-2-21展示区及货量2017-1-15未定标谢冠鹏、徐磊磊2土石方工程2017-1-15展示区及货量2016-12-15未定标3基坑支护工程2017-2-25展示区及货量2017-1-15未定标4总承包工程2017-2-25展示区范围2017-1-15未定标5人防工程2017-4-5展示区及货量2017-3-10未定标6展示区装修工程2017-3-8展示区范围2017-1-10未定标7基坑支护工程2017-2-25展示区及货量2017-1-15未定标8室外供水工程2018-4-24展示区及货量2018-3-29未定标9室外供配电工程2018-1-10展示区范围2017-12-10未定标10燃气工程2018-4-24展示区及货量2017-3-25未定标四、前置策划-合约主线（展示区内控）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展责任人11量化及照明工程2017-4-2展示区及货量2017-3-5未定标谢冠鹏、徐磊磊12景观工程2017-3-8展示区及货量2017-2-10未定标13室外采暖工程2018-4-8展示区及货量2018-3-5未定标14室外消防工程2018-4-1展示区及货量2018-3-5未定标15园建工程2017-3-16展示区及货量2017-2-15未定标16绿化工程2017-2-10展示区及货量2017-1-5未定标17石材幕墙工程2017-2-19展示区范围2017-1-10未定标四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展责任人1桩基础工程2017-2-21货量2017-1-10未定标谢冠鹏、徐磊磊2土石方工程2017-1-15货量2016-12-10未定标3基坑支护工程2017-2-25货量2017-1-15未定标4总承包工程2016-12-10展示区范围2016-11-15未定标5人防工程2017-4-5货量2017-3-10未定标7基坑支护工程2017-2-25货量2017-1-10未定标8室外供水工程2018-4-24货量2018-3-30未定标9室外供配电工程2018-1-10货量2017-12-15未定标10燃气工程2018-4-24货量2018-3-29未定标四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展责任人11量化及照明工程2017-4-2货量2017-3-5未定标谢冠鹏、徐磊磊12景观工程2017-3-8货量2017-2-10未定标13室外采暖工程2018-4-8货量2018-3-12未定标14室外消防工程2018-4-1货量2018-3-5未定标15园建工程2017-3-16货量2017-2-19未定标16绿化工程2017-2-10货量2017-1-15未定标17石材幕墙工程2017-4-20货量2017-3-25未定标地质勘查工程施工单位考察围墙工程价格审核正在进行：总包工程三通工程（临路、临水、临电）场地平整、土石方临时设施（办公生活、围墙、围板）规划设计（施工图、景观、照明……）板房及售楼部装修监理近期计划：立项议标请示招标结果审批签订合同四、前置策划-合约主线（货量区）合同编制四、前置策划-采购主线（展示区）供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件152017-2-252017-3-20甲指分包铝合金等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302017-2-152017-3-152外墙涂料302017-2-152017-3-153内墙涂料302017-2-152017-3-154反应型防水卷材302017-2-152017-3-155火灾报警及消防联动控制系统302017-2-202017-3-206电线202017-3-52017-3-257电缆202017-3-52017-3-25甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、前置策划-采购主线（展示区）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302017-2-152017-3-152洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302017-2-202017-3-203配电箱302017-2-252017-3-254灯具类402017-2-202017-3-305开关面板302017-3-12017-3-306中央空调302017-3-12017-3-307电器类（抽油烟机、其他）302017-3-52017-3-308路灯、草坪灯、高杆灯302017-3-82017-4-1010石雕、铜雕、仿砂岩雕602017-3-82017-4-1011户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452017-3-12017-4-1512精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452017-3-12017-4-1513家具（样板房）452017-3-52017-4-2014饰品（样板房）452017-3-52017-4-20甲供责任人：工程-谢冠鹏区域-肖金星设计部门输出成果完成日期产品研发院单体方案2016-11-10装修设计院售楼部装修材料表2016-11-25售楼部装修水电条件图2016-11-30售楼部装修施工图2016-12-5售楼部楼软装2016-12-12展示区输出成果完成日期中锐华东设计院板房施工图2016-11-20装修设计院板房装修材料表2016-11-25板房装修水电条件图2016-11-30板房装修施工图2016-12-5板房软装2016-12-12管网及景观输出成果完成日期中锐华东设计院示范区道路及管网图2016-11-15景观设计中心景观方案2016-11-25园建施工图2016-12-10水电结构图2016-12-30绿化施工图2017-1-15货量区图纸输出成果完成日期中锐华东设计院总平报建版2016-10-21总平施工图2016-11-15中锐华东设计院货量单体施工图2016-12-5景观设计中心货量景观图2016-12-30四、前置策划-准备工作抓设计主线四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会项目深夜开会研讨方案项目部前期例会

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求取得施工证；取得竣工验收备案表开工报建手续办理按照江苏省江阴市相关要求预售条件多层形象建设进度达到1/2以上，小高层及高层商品房形象建设进度达到1/3以上才能申请预售。建设规模3万平方米以下（含3万）的项目，必须一次性申报预售；超过3万平方米的项目，可适当进行分期预售，每次预售不得少于3万平方米。限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件

四证齐全冬歇期无雨季6月梅雨季开发报建费用189元/㎡土地税费标准契税：3%，土地权属交易手续费：1.5元/㎡，土地证办证费：500㎡以内110元，五、报建策划-规划分期图公安门牌预编（2.6）预售（6.5）审图合格证（2.20）直接发包（2.24）施工、监理合同备案（2.25）施工许可证（2.25）取得公安门牌预编（3.5）物业开标（3.5）报规划施工图取规划证（1.25）银行抵押证明（2.26）

房产预测（3.15）五、报建策划-流程图江阴碧桂园虹桥项目开发报建流程图—前期规划方案12.30地名办预审（1.25）交评（提供规划局）12.20规划方案报告（12.30）人防设计要点（1.10）规划公示（10天）物业招投标公示（需取得公司资质）（2.6）五、报建策划-流程图江阴碧桂园虹桥项目开发报建流程图—后期提出竣工验收申请环保验收规划验收消防验收建设工程档案专项质监验收电梯合格证防雷竣工验收建设工程竣工验收备案重点+难点总平审查需加强与规划局的沟通协调、车位、绿化、公共设施配套等规划设计条件配置图纸出图速度、图纸审查设计院回复速度关系到整体进度质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备明确预售条件、物业招投标时间较长等相关问题五、报建策划-重点、难点五、报建策划-已开展的工作环评已公示，项目报告书、能评，维稳已完成主要事项完成情况确定设计、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告规划设计报建方案图纸、文本等已完成已完成10月30日12月30日10月30日交通影响评估12月20日已完成项目立项五、报建策划-报建关键节点国有土地使用权证土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证主要事项责任人：卞雪莉原单位已具备完成原单位已具备完成原单位已具备完成2017年2月28日方案阶段2017年3月1日流程了解，资料准备阶段2017年6月5日预售条件：形象进度、预测报告完成节点时间首期货量关键节点规划方案审批规划许可证办理招投标办理施工许可证办理(质监、安监手续）消防图审查五、报建策划-两证策划其他局办：审图；人防；消防；供电；园林；立项；全套建筑施工图；管线施工图；绿化图；环评；施工图规划审查意见；技术服务费；地勘报告勘察、设计合同备案；设计单位负责人技术人员一览表；3套施工图；直接发包申请安全生产考核合格证书；工程预算书与施工组织设计；直接发包手续；施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案；消防设计专篇及蓝图；规划许可证；设计人员资格证书、身份证复印件；审图合格证；设计单位资质证书；消防设计文件；施工、监理、设计、勘察单位资质；备案施工、监理合同；审图合格证；五方责任主体报告；施工单位信用手册；农民工保证金缴纳凭证；资金证明；施工单位、甲方负责人手机定位凭证；一票制缴纳单；消防审查意见书；施工单位中标通知书；施工单位保险支付凭证；安全员C、项目经理B原件压证；专项施工方案、施工安全文明责任书等其他相关资料；施工图审查办证所需资料预售证五、报建策划-两证策划竣工备案表办证所需资料工程进度现场勘察表；公安门派编号证明；房管预测报告；预售方案；前期物管备案证明；土地抵押需出具银行同意预售证明文件。质监验收报告；节能验收登记表；竣工验收报告；审图合格证；档案专项验收证明；规划核实证；环保验收合格证；竣工验收证明书；消防验收证明书。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划—里程碑计划六、工程策划-开工示意图摘牌时间：9月30日总建筑面积:85.55万㎡总货值：73.34亿地价：249.38万元/亩楼面地价：2338元/㎡

总地价：20亿总占地面积：802亩

容积率：1.6

一期已竣工交付

二期已竣工交付产品结构户型面积段2017年推售套数面积金额（亿元）双拼

(毛坯）BJ240256100255694.42BJ260260102265594.59BJ4004001872001.25小计

2205932810.26高层洋房

（装修）YJ140143556795956.41YJ18018384153461.24YJ2602603283200.67小计

6721032618.31合计

——89216258918.58六、工程策划-户型分布概况户型：YJ140

约143平方米（主力户型，共2200户，户型占比51.3%）六、工程策划-户型分布概况户型：YJ180

约183平方米（辅助户型，共400户，户型占比9.3%）六、工程策划-户型分布概况户型：YJ260

约260平方米（辅助户型，共490户，户型占比11.4%）六、工程策划-户型分布概况户型：双拼BJ240约256平方米（主力户型，共100户，户型占比45%）六、工程策划-户型分布概况户型：双拼BJ260约260平方米（主力户型，共102户，户型占比46%）六、工程策划-户型分布概况户型：双拼BJ400约400平方米（辅助户型，共18户，户型占比8%）六、工程策划-户型分布概况户型：双拼BJ400约400平方米（辅助户型，共18户，户型占比8%）六、工程策划-户型分布概况整个地块规划“低层双拼”产品220套，总建面5.93万㎡；“多层洋房”产品360套，总建面6.48万㎡；“高层洋房”产品3922套，总建面61.27万㎡；整体容积率1.6。首推A地块，A地块整体容积率1.0，规划“低层双拼”产品220套，总建面5.99万㎡，户型方面为BJ240占比45%，

BJ260占比46%，

BJ400占比8%；规划“高层洋房”922套，总建面5.99万㎡，总建面14.20万㎡，户型方面主力户型为YJ140，占比84%，配以少量YJ180，占比9%，以及YJ260，占比7%。首期货量区二期货量区三期货量区展示区围挡沿展示区范围，铁皮广告牌，高度6m，面层覆喷绘展示区范围六、工程策划—展示区范围、围挡设置A地块展示区面积约4万平方米①②③

一期已竣工交付

二期已竣工交付样板房①③③②②A地块示范区六、工程策划—参观动线售楼部参观样板板房园区参观休息售楼部

洋房样板房销售中心参观行动路线别墅样板房样板房位置六、工程策划—展示区临路（土方、总包施工）道路原则：1、临时道路尽量结合永久道路施工，提前完成道路下方的市政管网。2、道路全面硬化，仅预留沥青面，方便材料运输和场地文明。3、其余场地内临路为现浇混凝土路面，宽度大于4米。道路开口行车线路施工道路路线北入口主路口东入口主路口m六、工程策划—临水

一期已竣工交付

二期已竣工交付①、②接驳点已申请，暂未通水

A地块东侧和C地块西侧各有1处市政管网接驳口，①号接驳点供A地块管径为DN=100，满足A施工用水要求，②号接驳点供生活区。①给水接驳点DN=100②给水接驳点DN=100接驳点图例A地块C地块六、工程策划—临电

一期已竣工交付

二期已竣工交付②630kvA③500kvA变压器①变压器供A地块展示区及周边；②变压器供A地块二期货量；③变压器供A地块三期货量④变压器供项目部生活区⑤变压器供总包生活区地块范围示范区范围一期范围三期范围未标注的二期范围⑤315kvA④315kvA①500kvA六、工程策划—临舍

一期已竣工交付

二期已竣工交付C地块距离A地块100m距离项目200米，占地17000平方米满足整个项目的施工人员）。示范区六、工程策划—展示区现场塔吊工区布置因展示区内各工序交叉施工，现场共布置六台塔吊，其中塔1-塔4在展示区外，不影响现场包装及开放，塔5在展示区内，在综合楼及周边别墅施工结束后立即拆除。

塔吊道路开口塔1塔2塔3塔4塔5六、工程策划—工程策划难点难点1：示范区（展示区面积4万方，工期短，别墅较多，施工难度大）2难点2：地块周边小区已有业主居住，夜间无法施工家私饰品包装完美开放2017-4-22017-5-72017-6-32017-3-112017-3-1六、工程策划—展示区工期目标（区域内控）2016-9.303个月完美开放2017-6-4样板房装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体封顶(样板区)工商变更摘牌外架拆除园艺完成2017-5-22017-5-911天22天25天7天30天1天27天35天22天1天27天35天首期货量（46栋别墅）节点控制六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）2017-6-15达预售条件

2017-4-1±0完成2017-3-1开工备注：货量现有预售条件为主体结构封顶，非关键节点，人员优先考虑增援样板区。六、工程策划—管理思路及赶工措施赶工方法有工作面、有人夜间照明必要时24小时施工“现场噪声有序，周边安居和谐”图纸会审前置，工法优化（例：二次结构一次成形）；交底彻底，培训补充，过程严控，奖惩挂钩，责任到人；明确重点，专项措施；分析工量，措施优化（脚架基于干挂石材施工，一次到位）；冬季及春节赶工，特别方案保进度；道路策划严谨，材料堆放科学，确保畅通。六、工程策划—项目难点地块周边小区已有业主居住，夜间无法施工；地块北侧用地红线内有110kv高压线沿路架设，增加施工难度及危险性。地块内土方高低不平，进行土方平衡占用时间较长，且原地块部分地勘表明地质较差。江阴严格执行国家、省规范及地方技术标准，报建周期较长。当地报建及施工图审查严格，无施工许可证证一律不得施工。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目每一天费用13.23万每一天管理费用8.28万元每一天内部计息4.95万元七、项目每一天费用资金回正晚一天，成就共享金额减少13.23万元七、项目资产情况一览表表一：A地块货量情况科目本年度累计

10.15

销售情况①已推未售货量②未推货量③已摘牌未开发土地合计未售总值

①+②+③已竣工在建已取预售证在建未取预售证合计-----24.31亿元23.52万㎡，327.78亩24.31亿元23.52万㎡

双拼-----10.26亿元，5.93万㎡10.26亿元，5.93万㎡洋房-----11.53亿元，14.32万㎡11.53亿元，14.32万㎡商铺-----2.21亿元，1.47万㎡2.21亿元，1.47万㎡车位-----0.31亿元，1.80万㎡0.31亿元，1.80万㎡备注:车位总货值/项目净利润=0.31亿/1.8亿=17.2%。

此销售金额为含税收入总表二：整体利润情况金额单位:亿元科目已出规划未出规划合计已售未售土地（亩）327.28-

327.28

总收入（亿元）-21.90021.90总成本-20.1020.1净利润-1.8001.80净利润率-8.24%08.24%表三：截止2016年10月20日资金情况

科目金额(亿元)备注

我司累计销售回笼资金0累计投入资金13支付收购款13亿元累计经营资金净回笼-13七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：8.17亿本期面积：327.78亩每亩地价:249.44/亩容积率：1楼面地价：3338.39元/㎡土地获利倍数：0.22首次预售总货量3.59亿预计投入峰值3.5亿总可售面积21.72万平米总收入：21.9亿总投入：20.1亿净利润总额:1.8亿IRR：20.3%净利率:8.24%自有资金回报率86.75%成就共享奖金目标2361万回正时间8个月成就共享达成时间2017-6-1七、财务策划—财务资金策划七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入

318,057

-

45,000

30,000

22,359

48,944

26,295

13,874

17,745

16,639

33,053

30,79810,4336,94015,9761销售收入

243,057

-

-

-

22,359

48,944

26,295

13,874

17,745

16,639

33,053

30,79810,4336,94015,9762贷款收入

75,000

45,000

30,000

二现金流出

300,014

50,000

32,994

5,640

8,556

12,330

14,719

11,639

17,878

14,584

94,353

11,66112,3597,2386,0631土地成本

81,762

50,000

31,762

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-2开发成本

104,642

-

782

4,217

5,905

8,573

10,631

8,410

14,923

11,541

15,380

9,4328,4304,1282,2893销管费用

8,973

747.71

747.71

747.71

747.71

747.71

747.71

747.71

747.71

747.71747.71747.71747.715增值税附加、防洪费

8,975

-

-

-

-

604

1,323

711

375

480

450

8938322823,0266土地增值税

4,522

-

-

-

403

906

517

270

332

316

2,775

5892,3493,934

7所得税

6,014

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

6,014

8还贷支出

75,000

75,000

9其他支出

10,125

450

675

1,500

1,500

1,500

1,500

1,500

1,500

三净现金流量

18,04350,00012,006

24,360

13,804

36,614

11,576

2,236

-133

2,054

-61,300

19,1361,9262989,913四累计现金流量

18,04350,00037,99413,634169

36,783

48,359

50,595

50,462

52,517

-8,783

10,353

8,4288,130

18,043七、财务策划—利润概览项目总金额（万元）整个项目金额（万元）双拼