碧桂园沪苏区域盛泽B地块项目资金策划会

沪苏区域盛泽B地块项目资金策划汇报人：XXX2016年XX月XX日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划2024/6/14一、项目区位简介1、周边竞品工商银行邮储银行摘牌时间：2016年2月6日总地价：3.3648亿总占地面积：167亩

容积率：3.2住宅建筑面积:26.7186万㎡沿街商业：1.75万㎡商业综合体：7.05万㎡（不含地下室7.868万㎡）总货值：22.7亿地价：201万元/亩楼面地价：942元/㎡（不含税）

四、工程开发—开工示意图货量（万m2）套数货值（亿）一期货量①5.544684.71一期货量②7.985946.78二期货量③13.19105211.21合计26.71211422.7一期货量范围二期商业综合体三期货量范围一、项目主要经济指标一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-2-62016-6-10日前2016-8-202016-8-202016-9-12016-11-302019-3-302021-3-30竣工土地款分期支付简介：2016年2月6日支付首笔土地款1.68亿，2016年8月支付剩余土地款及契税1.78亿盛泽B项目预估整体可售货量2114套36.15万㎡28.86亿，其中高层2114套26.72万㎡24.05亿，车位7.68万㎡1.32亿，商铺1.75万㎡3.5亿；16年供货468套5.59亿，16年全年销售目标1.51亿：面积：㎡，金额：万元推售时间产品户型总货量16年预计签约套数面积金额套数面积金额去化率16年货量高层YJ1204685592850335140167781510030%推售小计4685592850335140167781510030%16年后货量高层YJ12013321591781432600000YJ16031452080468720000车位--76800131660000

商铺--17500350000000未推售小计16463055582382980000合计2114361486288633140167781510030%一、项目营销货量铺排及推售计划项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图盛泽西地块项目股权架构图盛泽西地块项目合作方式：盛泽西上海新碧碧享投资中心共享投资有限公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧

碧享投资中心共享投资公司股份占比

85%5%10%利润分配比例85%

5%10%每一天资金成本29.67万每一天管理费用15.02万元每一天天年化自有资金成本14.65万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额13700万/项目开发周期912天周期年化自有资金成本13365万/项目开发周期912天关键政策梳理—集团内部一、融资方式：表外融资、内部融资二、担保方式：表外融资不提供担保（仅可以对无息贷款担保）；内部融资：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本：表外不高于8%，内部融资年化6%可贷1年期四、其他：暂无关键政策梳理—外部一、融资方式：表外融资条款与我司的要求还有出入（要求有担保、回购）；内部融资需要项目进度与外部开发贷的要求基本一致，需要四证齐全；二、商业按揭：首套房一般20%首付；2套房要50%首付三、公积金按揭：主体封顶方可办理准入四、预售资金监控：暂无，但据开发部了解政府已经有了初步计划五、投资拿地阶段获得的优惠政策：暂无六、合作方特殊要求等：暂无

关键政策梳理—主要合作银行商业按揭银行房贷所需资料首付房贷期限农业银行①身份证（主贷人及配偶）

②结婚证

③户口薄

④收入证明(月收入超捌仟元需个人帐户明细6个月)

⑤首付款证明(发票)

⑥还款借记卡卡号

⑦购房合同

⑧对申请住房贷款的申请人,婚姻状况为离婚的,在提供离婚证的同时,必须再提供由民政局盖章的离婚协议,或法院的调解书。①没有房贷记录，首付最低可为20%。

②有房贷记录，但已经结清，则最低首付比例为30%。

③有房贷记录，且未结清，则最低首付比例为45%。①正常贷款，贷款人最长可贷至70周岁，不超过30年

②接力贷款，贷款人父母最高可贷至80周岁，不超过30年

邮储银行①购房人夫妻身份证、户口簿、婚姻证明材料（结婚证、离婚证等）

②购房人夫妻收入证明

（若为自雇人士，则另需提供经营所需资料）

①首次购买，首付20%

②二套房（征信中显示有房贷的），首付30%贷款年龄+贷款年限不超过65周岁，最长30年。工商银行①夫妻双方身份证

②夫妻双方户口本

③结婚证

④夫妻双方收入证明/单身签单身声明

⑤银行卡（主借款人的）

如果收入证明的月收入在1万以上，需提供相应的银行流水作为佐证材料。①首套最低可至20%；

②人民银行征信系统显示有贷款记录的，不管是否已结清，首付都不得低于30%；

①正常贷款：贷款年龄+贷款年限不超过70周岁，最长30年，

主借款人年龄不超过65周岁；

②接力贷款：（父母做主借款人，子女做共同借款人；父母未做过贷款申请做首套房贷）

原则上贷款年龄+贷款年限不超过80周岁

专项策划方案—前端表外融资项目明细

备注贷款银行浦发银行前期沟通中，意愿较强，待总行政策明朗申报金额4.5亿元

预计获批时间2016.7

贷入计划2016.7

还贷计划2017.1

难点1、总行是否认可盛泽镇，待确定，目前分行和总行在全力争取；2、成本要求较高。

需协调项

建议总规、国土证的取得时间能尽量前置专项策划方案—内部融资项目明细

备注贷款银行内部借款

申报金额3.1亿元资金峰值4.43亿的7成预计获批时间2016.8

贷入计划2016.8

还贷计划2017.8

难点暂无

需协调项暂无

专项策划方案—销售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷和公积金贷款，合同约定首付款齐全一个月后，贷款到账。当地：咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般在一周左右，最快放款为二至三天。风险：1、客户贷款资料不齐全，导致放款时间滞后；2、组合公积金贷款，由于公积金放款速度慢，导致商贷放款不及时。应对：1、选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争；2、客户签约当天需要资料齐全，同时签订按揭贷款合同；3、对客户推广公转商贷款方式，加大回款速度；4、公积金贷款账户数量进行控制，限定合作银行。专项策划方案—监控资金解冻监控资金（政府监控）：1、预售资金：商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管部门负责监管。监管期限为：自项目取得商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后。

2、公积金保证金：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（5%）。当地：根据了解，目前当地无预售资金监管，但房管局在考虑计划施行。风险：房管局不明确预售资金监管的时间。应对：1、保持与房管局的良好沟通，及时了解政策。2、加快楼款回笼，及时归集集团；3、针对公积金贷款，考虑公转商的形式，尽量减少保证金账户金额。专项策划—第1年现金流分析序号项目2016年2016年2016年2016年2016年

小计1季度2季度3季度4季度一现金流入

-

-

45,000

10,012

55,0121销售收入

-

-

-

10,012

10,0122贷款收入

45,000

45,000二现金流出

16,901

-

17,916

9,545

44,3621土地成本

16,901

17,916

34,8172开发成本

-

-

-

9,177

9,1773销管费用

-5增值税金及附加、防洪费

-

-

-

303

3036土地增值税

-

-

-

-

-7所得税

-

-

-

65

658还贷支出

-9其他支出

-三净现金流量(一减二)

-16,901

-

27,084

467

10,650

其中：受限资金

-四累计现金流量

-16,901

-16,901

10,183

10,650

10,650专项策划—项目周期现金流序号项目合计2016年

小计2017年

小计2018年

小计2019年

小计2020年

小计2021年

小计一现金流入

367,947

55,012

90,465

93,387

120,274

8,809

-1销售收入

297,947

10,012

65,465

93,387

120,274

8,809

-2贷款收入

70,000

45,000

25,000

-

-

-

-二现金流出

331,122

44,362

96,284

98,225

85,470

4,276

2,5051土地成本

34,817

34,817

-

-

-

-

-2开发成本

172,131

9,177

87,031

60,775

9,015

3,635

2,4973销管费用

9,395

-

5,825

3,476

94

-

-5增值税金及附加、防洪费

12,376

303

1,991

2,886

6,813

375

86土地增值税

16,690

-

-

-

16,690

-

-7所得税

18,139

65

1,438

1,575

14,809

266

-8还贷支出

70,000

-

-

30,000

40,000

-

-9其他支出

5,775

-

-

-488

-1,950

-

-三净现金流量(一减二)

36,825

10,650

-5,819

-4,838

34,804

4,533

-2,505

其中：受限资金

-

-

-

-

-

-

-四累计现金流量

36,825

10,650

4,830

-7

34,797