渭南房地产发展前景

渭南房地产发展前景渭南房地产发展前景前言2013年，尽管国家对房地产业宏观调控政策不断深化，但全国各地楼市却高歌猛进，势头依然不减，并在去年末出现楼市返春现象。渭南，作为西北内陆的四线城市，在房地产市场的大潮中表现虽然滞后，但经过近几年的发展，市场日趋成熟，渐与全国楼市关联日益紧密。房地产业在经历了全球经济危机、国家高压调控、市场竞争加剧等不利因素影响下，总体表现依然良好，房产销售情况出乎业内人士预料。出现这种现象，许多人对渭南的房地产市场有了看不透、摸不清、搞不懂的感觉。在政策调控、经济动荡、市场考验下的渭南房地产业应有怎样的发展和机遇，又将面临何种磨砺和考验？让我们对渭南房地产市场作出深刻的剖析，并对房地产市场的发展作一预测并投以十分的关注。渭南房地产业发展现状今年以来，在市场刚性需求和改善型需求的支撑下，我市房地产销售市场平稳增长，全市各地的开发力度依然强劲，房地产开发投资持续增加，商品住宅和商业用房建设规划不断扩大，住宅小区建设面积持续上扬，小区绿化、车库（停车位）、小区内休闲健身等配套设施日益完善。“国五条”房地产调控政策对渭南房地产的影响尚不明显。全市房地产开发现状和特点（1）房地产开发投资略有增长据我市今年一季度房产统计消息，我市一季度房地产开发完成投资18.7亿元，较上年同期增长19.6%。新增建设房地产项目15个，新增投资额5.5亿元。全市商品房施工面积为842.33万平方米，比上年同期增长52.4%，主要为去年项目的持续施工建设以及今年新开工的房地产建设项目。（2）小户型住宅投资比重提高一季度，我市房地产市场完成90平方米及以下住宅投资共计3.25亿元，比往年同期增长57.2%。由此可见，大房子，特别是超大户型（四室二厅二卫一厨，面积150平方米以上），在今后相当长的时间内，将成为商品房销售的冷户型。而标准的两居室（90平方米左右）和更小面积的户型将成为销售热点。（3）商品房销售平稳增长2013年1月至3月，渭南市商品房销售面积为35.82万平方米，较上年同期增长22.3%，其中住宅销售面积为33.9万平方米，同比增长22.92%，住宅销售3190套，比去年同期增加787套。（4）项目建设地段位置对房地产开发的影响从本市项目建设的地段位置来讲，比较成熟的区域有仓程路周边项价也就会增长起来，我们今后10年的经济增长率应该都会维持在13%左右，所以我们目前的房价肯定会涨，这是毫无疑问的。但是究竟涨到多少，有多种因素，比如城市人口能够达到多少，按照我们过去的计划，2020年渭南城市人口增长到80万，城市现有人口为50~55万，7年时间增长25~30万人口，这样来看，经济快速增长了，人口增长了，住宅需求量也相应增长了，所以说房价也会增长。另外要看政策环境，当前所说的“国五条”也好，限购令也好，从国家整体的经济环境来讲，房地产价格过热，但是过热是全国其他热点城市（一二线城市）过热，并不是像渭南这种四线城市，房价是一个真实的价格，不存在房价过热现象。现在土地价格比较高，劳动力价格也比较高，建材价格还是高，再加上税收，所以说房地产的利润率是有限的。渭南房地产市场价格比较贴合实际，不存在虚高现象，商品和市场需求有直接的关系，10%的客户需要高端住宅，50%需要终端住宅，30%需要低端的，对于渭南房地产市场来说，50%~60%需要的是中低端楼盘。而价位与地段位置、配套设施、物业服务息息相关，所以我们要理性地看待渭南的房价，而不是盲目地去下结论。二、渭南万达广场对渭南经济以及房地产业的影响25年，在全国70余座城市矗立起116座万达广场，均成为商业成功的范例，是地产促进了商业，带是商业带动了地产，万达董事长王健林说过，我不能建好房子再招商，而是要先把客户的需求搞清楚，按照客户的个性要求量身订做，我要把客户的利益放在第一位，为客户着想，这样就能达到双赢。渭南万达广场建设开工后，29万平方米的国际化大型城市综合体涵盖国际购物中心、五星级酒店、高级写字楼、精装公寓、沿街金铺等各种业态，在建设期至使用期都将对渭南经济及房地产市场起到促进作用。万达广场的建设，对渭南商业地产影响是非常大的，它的到来必然会带动周边经济的迅速发展，也会拉动周边地区的消费需求，包括它的商业方面，已经引起周边住宅地产价格的增长，这对渭南的发展将会有一个非常大的促进作用。渭南房地产市场发展猜想2013年上半年，渭南房地产市场在各种不利因素影响下取得了较好成功，对今后房地产市场的发展进行一下预测。国家调控加码可能性不大政策无疑是影响楼市的最重要外部因素，从国家的宏观调控到地方的实施细则，每一次的政策变动在给楼市带来波动的同时，也在撩拨着开发商和购房者的神经。近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多的出现，判断的主要依据是：上半年“国五条”效果有限，房价上涨的势头没有得到有效遏制。从目前的政策环境来看，国家层面正在研究楼市调控的长效机制，短期看调控不会太放松，但下半年调控加码的可能性也不大。主要因为：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府不允许第一年经济出现过快的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二、新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。预计在今年年底或明年年初之前，闲置土地处置与预售款监管或有实质性进展，房地产调控不会有特别大的政策出台。房价小幅微涨今年上半年成交大涨的同时房价也在稳步上升，据搜狐焦点每月楼市成交报告分析，渭南上半年各月房价虽然涨跌互现，但总体依然是稳中有升。今年楼市将会呈现“两头高，中间低”的态势，下半年，由于经济回暖的迹象并不明显，在这种背景下，市场层面也应会保持相对平稳，总体来看，下半年可能呈现“量跌价稳”的现象，全年涨幅应会略高于去年。随着上半年有限的调控效果来看，“国五条”对渭南房产市场的影响甚微，也有业内人士分析渭南房价走势：涨、再涨、涨停，目前看来这个趋势不会被打破，渭南房价还未到涨停的地步。供求出现增长除了政策面的影响外，供求关系是影响楼市走势的最根本因素。最近几年渭南市场一直呈现供求两旺的局面，供应量和成交量都稳步增长。今年上半年渭南市场层面表现较好，开发商对于后市的预期也相对比较乐观，推盘量与开发商对于市场的预期是密切相关的，因而，在这种背景下，下半年各楼盘大幅推货可能性还是比较大的，供应将会出现一个较大的增幅。而从需求角度来看，由于上半年成交量增长的原因，大量地消耗了刚性需求型客户，因此预计市场供应的产品比例会逐渐偏向于改善型产品，预计下半年改善型需求的客户比例会有所增加。由于改善型客户增加，他们更追求产品的高品质，因此，品牌开发商及优质楼盘将会更有优势。刚需仍为主流渭南市场地区之间有一定的差别，主要跟人品的分布程度相关，但如果按照整体市场的份额来计算，其实渭南房地产的产品更加有选择，大部分的价格相对来说也比较让人容易接受。刚需住宅类产品依旧是市场的主流，这也符合渭南市场的需求。市场竞争压力加剧从市场供求关系来看，全国范围内许多城市住宅空置率居高不下，这并不是人人都有房住，而是说明多数人买不起房。渭南也即将面临这种情况，从渭南的城市发展规划来看，住宅开发规模庞大，建设面积不断增长，与之相对应的渭南当前城市人口、经济结构、购房需求均有出入。加之保障性住房面积的不断扩大和后续的开发，为渭南住房需求创造了更多的置业选择，所有这些，都对未来房地产业的发展带来严峻考验。正如大家所看到的，成熟区域的楼盘紧俏，有些地段的楼盘却严重滞销。所以，市场供求和竞争将更加的激烈，但同时也会促使房地产业向成熟方面发展，促使市场机制下的优胜劣汰，加剧产业集中。这就要求我们房地产业的品牌意识和宣传诉求点进行与时俱进的改革和发展，才能适应市场环境的变化，