房地产行业研究：居民中长贷回正多城下调供地计划

11分析师:杜昊曼(执业S1130521090001)duhaomin@分析师:方鹏(执业S1130524030001)行业点评本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（4.6-4.12）申-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.3%，沪初至今，华润置地、绿城中国、滨江集团、中建三局、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。周环比-6%，周同比-43%。其中：一线城市周周环比+63%，周同比-8%。其中：一线城市周上，2024年供地计划继续收缩，核心在于销售持续深度调整，当前市场供需关系已发生重大变化，部分城市部分地同时有利于去化现有库存，助力库存周期回归健康水平，最终促进房地产市场实现可持续发展。近五年第二低。居民中长贷表现较弱的根本原因在于一季度楼市持续筑底，据我们统计，2024年1销售面积同比-36.4%，15城二手房成交面积同比-16.7%，有待政策进一步支持。投资建议持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示22 4居民中长贷回正 5 5 5 6 7 7 8 4 5 5 5 5 6 6 6 6 6 7 7 7 833 9 9 9 44多城下调供地计划于去化现有库存，助力库存周期回归健康水平图表1：重点城市2024年供地计划55居民中长贷回正近五年第二低。居民中长贷表现较弱的根本原因在于一季度楼市持续筑底，据我们统计，2024年1销售面积同比-36.4%，15城二手房成交面积同比-16.7%，有待政策进一步支持。图表2：3月居民中长期新增贷款同比-28.9%图表3：一季度居民中长期新增贷款同比+3.3%4000200002020-012020-042022-012022-072022-10l2024-012020-012020-042022-012022-072022-10l2024-01400%200%0%月度居民中长期新增贷款（亿元，左）同比（右）250002000002020-032020-062020-032020-062020-092022-032022-062022-092023-032023-062023-092024-030%季度居民中长期新增贷款（亿元，左）同比（右）来源：央行，国金证券研究所来源：央行，国金证券研究所行情回顾地产行情回顾+14.3%、+13.3%、+13.1%、+8.7%；末5名为世茂集团、易居企业控股、正荣地产、铁岭新城、雅居乐集团，涨跌幅分别为-29.7%、-24%、-21.1%、-18.6%、-15.5%。图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序4%2%0%公有采纺银钢休汽交通机化综家医电轻传建商计电建国食非农房用色掘织行铁闲车通信械工合用药气工媒筑业算子筑防品银林地事金服服运设电生设制材贸机装军饮金牧产业属装务输备器物备造料易饰工料融渔6%4%2%0%材汽公媒技能运电制零资医银商消耐食多软家房食半保Ⅱ与事Ⅱ硬Ⅱ服业货保和者消与金与与产体Ⅱ汽业件务生物健专服费主融服个Ⅱ饮与零设科备服Ⅱ与用用与导件与服装零生务售产科备学来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所66中润资源大名城万通发展金辉控股图表6：本周地产个股涨跌幅前5名中润资源大名城万通发展金辉控股0% 0% 易居企业控股雅居乐集团铁岭新城世茂集团正荣地产 5%0%来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所物业行情回顾大物业、浦江中国、彩生活、荣万家，涨跌幅分别为-14.6%、-12.7%、-11.9%、-11.4%、-11.3%。3%2%0%图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅3%2%0%2024/4/82024/4/92024/4/102024/4/11恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名8%6%4%2%0%苏新服务绿城服务弘阳服务金科服务星悦康旅苏新服务绿城服务弘阳服务金科服务星悦康旅0% 融信服务融信服务恒大物业浦江中国彩生活荣万家来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所77数据跟踪宅地成交中国、滨江集团、中建三局、中国铁建的权图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率5%0%4000200002021年第1周2021年第62021年第1周2021年第6周2021年第11周2021年第16周2021年第21周2021年第26周2021年第31周2021年第36周2021年第41周2021年第46周2021年第51周2022年第4周2022年第9周2022年第14周2022年第19周2022年第24周2022年第29周2022年第34周2022年第39周2022年第44周2022年第49周2023年第2周2023年第7周2023年第12周2023年第17周2023年第22周2023年第27周2023年第32周2023年第37周2023年第42周2023年第47周2023年第52周2024年第4周2024年第9周2024年第14周图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比400002000003W5W3W5W9W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W2023年累计宅地成交建面2024年累计宅地成交建面2023年累计同比2024年累计同比40%20%0%图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企排行企业名称土地宗数(宗)权益拿地金额(亿元)权益建筑面积（万㎡）总规划建面(万㎡)溢价水平(%)楼面均价(元/㎡)1612822765354028669454952576988排行企业名称土地宗数(宗)权益拿地金额(亿元)权益建筑面积（万㎡）总规划建面(万㎡)溢价水平(%)楼面均价(元/㎡)5688866045317341834708198033293021656547382643436236296199425739584443022821514770471849新房成交一线城市：周环比-26%，周同比-35%，月度累计同比-42%，年度累计同比二线城市：周环比-0.3%，周同比-47%，月度累计同比-49%，年度累计同比-40%；三四线城市：周环比+30%，周同比-17图表14：35城新房成交面积及同比增速60050040030020002024/2/232024/3/12024/3/82024/3/152024/3/80%60%40%20%0%35城单周成交面积（万方）周环比周同比99图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比2024/2/232024/3/82024/3/220% 2024/2/232024/3/820来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比-23%27.3-37%272-17%-55%-50%30.8-49%330-40%-31%21.3-29%-35%-16%4%-44%-45%-63%-59%-43%-55%-61%4.9-54%-50%-62%-53%-67%-47%-44%-36%-45%27.0-43%270-46%-22%-52%24.5-36%281-23%21.134%-10%31.3-14%281-33%48.652%-31%78.6-28%532-30%--------24%-59%-59%-57%-31%-64%-53%204-43%-27%-84%-81%-57%4%-33%-66%-50%---------28%-58%---38%-36%-42%241-27%金华-57%-16%4231%4.576%-21%-45%95%398%459%239%40-31%镇江----------------------21%-39%4.74425%66%-14%4.7-30%45-35%4.5-33%---城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比42%-34%-19%-47%66%-36%4.4-27%-41%298%-74%-79%44-32%31%-24%-46%二手房成交一线城市：周环比+59%，周同比+9%，月度累计同比-5%，年度累计同比二线城市：周环比+64%，周同比-12%，月度累计同比-15%，年度累计同比-16%；图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）2502005002024/2/232024/3/12024/3/82024/3/152024/3/2280%40%0%15城单周成交面积（万方）周环比图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比200%150%100% 0% 一线城市二线城市三四线城市5% 0% 一线城市二线城市三四线城市来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比33.659%46.5363-24%56%37%43%-12%-40%-30%-15%21.798%31.5209-21%城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比25%-17%32.74%20460.597%90.2587-15%-22%-17%37%-35%-17%20.448%20%32.537%36%-19%23.8-17%-23%-18%-26%金华202%-15%4.2-55%72%-10%-19%-15%---重点城市库存与去化周期图表22：12城商品房的库存和去化周期图表23：12城各城市能级的库存去化周期454035302520505-2020/8/162021/8/162022/8/162023/8/16商品房销售面积（万方/日）商品房去化周期（月）50454035302520502020-082021-042021-122022-08一线城市去化周期（月）二线城市去化周期（月）来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所城市同比去年同期面积（万方）去化周期（月）2,42031.276241%2,42944.690441.97242,83032.6277.365.0183729.3760416-10.45来源：wind，国金证券研究所注：成交地产行业政策和新闻时间城市/机构内容2024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/9调整个人住房公积金贷款最高额度。一人购买自住住房的最高贷款额度调整至70万元，两生育政策家庭购房财政补助。符合国家二孩及三孩生育政策的家庭，购买新建商品住房，给予实施契税补贴、退税优惠。购买一手房（车位）按所缴契税10控要求的前提下，可依照法定程序申请将已出让但未建设的非住宅商品房用地转型用于项目开发建设。加快推进“商改住”调整工作。鼓励依法将满足居住条件的非住宅类商品房改建为居住在提升住房公积金贷款最高额度方面，双职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度由60万元提庭住房需求方面，符合政策生育二孩、三孩的家庭申请职工及配偶每次还贷提取额不得超过上次提取申请日至本次提取申请日已还贷本息所得金额予以认定。提高多子女家庭公积金贷款最高额度。提高人才的公积金提取额度和贷款额度。间，职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房，职工本人及其配偶可申请提取住房公积金进一步放宽了公积金缴存限制、提取条件、拓宽惠民服务项目、优化服务网点等。一步放宽“一人购房全家帮”政策。取消新建商品住房限制，缴存人在荆州市行政区划城市/机构2024/4/92024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/112024/4/112024/4/12可提取本人及配偶住房公积金，同时还可提取本人及配偶直系亲属(父母或子女)的住房公积金账户余商品住房可提前申领一次性购房补贴。企业团购补贴。对2024的企业，可按照企业所缴商品房契税份额的50%额的50%给予补贴，期限不高于3年。将试点推进“共有产权”住房并对房企和用工单位按照其持有产配售型保障性住房为重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体足居住区设计标准、幼儿园及物业等相关要求配建的公共服务设施基础上，可根据实际需武汉市购买普通自住住房的，贷款额度可按房公积金贷款的最高贷款额度。贷款额度上浮政策与其他住房公积金贷款上浮政策不叠加汉市购买新建商品住房的住房公积金缴存职工，可在《武汉市商品房买卖合同》备案一年住房公积金存储余额，用于支付购房首付款。2024年完成200个老旧小区改造。邯郸市住房公积金管理委员会2024年度第一次全体会议审议通过，决定套房贷利率下限。兰州是全国70个大中城市中最先取消首套房采取送装修、送家电等方式给予购房优惠。国有企业、房地产中介机构试行市场化“房票”方式开展住研究生及以上学历人员，在区内购买新建商品住宅的，给予购房款1%的购房补助；在区内购买竞配建住宅的，再一次性给予20万元购房补助，对江宁区内非“四上企业”并在业的企业（教育、卫健系统参照执行）工作的员工，在区内购买新建商城市/机构2024/4/12买新建商品住宅、竞配建住宅的，给予购房款1%的购房补助。支持刚需性住房需求。对在区内购买具条件制定《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法案，取消特别印公积金提取政策：一是缴存人及配偶无自住住房且租赁住房的，房屋租赁当事人应将房屋租同通过网签备案系统进行备案。二是符合我市租房提取条件的于支付房租的，可按实际房租支出全额提取本人及其配偶住房公父母或配偶父母在城镇老旧小区改造加装电梯的，缴存人及其2024/4/12我市政策规定提取住房公积金和申请住房公积金贷款。二是符合国家生育政策生育多子女（二孩及以上）家庭购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可在我市现行标准基础上20％。三是缴存人家庭购买取得相关标识证书的装配式及星级绿色一、优化住房公积金贷款政策（一）延长住房万元。二、优化住房公积金购房提取政策。取消职工购买非户籍地或非公积金缴存地自2024/4/12积金的政策限制。缴存职工贷款购买非本市住房，在偿还首期贷款后，可随时申请提取还贷款；缴存职工全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房，自《不动产权证书》登记1.首付提取政策：职工购买本市一手商品住房的，夫妻双方可以凭相关材料到住房公积金办事窗2024/4/12口提取住房公积金用于支付购房首付款。2.降低借款人账户缴存余额限制：购买我地产公司动态公司名称公告时间类型2024/4/8售金额约19.78亿元，同比-69.72024/4/8金额约63亿元，同比-26.74%。2024/4/8售金额约15.48亿元，同比-55.4公司名称公告时间类型内容2024/4/82024/4/82024/4/82024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/112024/4/122024/4/12金额约4.5亿元，同比-64.0%。售金额约7.42亿元，同比-51.72%。售金额约42.46亿元，同比-46.52%。售金额约191.56亿元，同比-43.59%。售金额约41.8亿元，同比-49.64%。售金额约3.03亿元，同比-74.77%。售金额约8.31亿元，同比-75.80%。售金额约61.3亿元，同比-69.53%。售金额约27.97亿元，同比-44.67%。公司股份50.24亿股，占公司总股本37.22%。金额270.36亿元，同比-46.25%。金额约9.02亿元，同比-58.05%。金额约107.2亿元，同比-52.27%。金额69.7亿元，同比-65.32%。金额约301.1亿元，同比-22.40%。金额约8.44亿元，同比-38.35%。公司名称公告时间类型2024/4/12金额约23.0亿元，同比-71.92%。2024/4/12亿元，同比-72.38%。2024/4/122023年公司营业收入203.63亿元，同比-17.09%；2024/4/122023年公司营业收入94.87亿元，同比-29.69%；归母净利润3901万元，同比+28.12%。2024/4/122024/4/12物管行业政策和新闻城市/机构2024/4/10焦住宅小区管理服务中的痛点、堵点，采取有力措施，确保活环境有效改善，群众获得感、幸福感、安全感显著提升。区物业管理全覆盖。具体来说，老旧小区物业管理以专业物考核评价指导下，还可以单位后勤管理、业主自治、委托第电维修、保姆管家、小区食堂等增值服务。对于符合条件的基层党组织，做好基层组织建设工作。要推进小区业主自治非开发公司动态公司名称公告时间2024/4/82024/4/82024/4/82024/4/92024/4/92024/4/92024/4/102024/4/102024/4/102024/4/112024/4/112024/4/112024/4/112023年公司营收31.26亿元，同比+20.36%；归母净利润1.6公司名称公告时间2024/4/122024/4/122024/4/12行业估值图表29：A股地产PE-TTM2520502024/1/112023/7/112023/1/112022/7/112022/1/112021/7/112021/1/112020/7/112020/1/112019/7/112019/1/112018/7/112018/1/112017/7/112017/1/112016/7/112024/1/112023/7/112023/1/112022/7/112022/1/112021/7/112021/1/112020/7/112020/1/112019/7/112019/1/112018/7/112018/1/112017/7/112017/1/112016/7/11图表30：港股地产PE-TTM20864202024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/12024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1PE-TTMAVGAVG图表31：港股物业股PE-TTM806040200PE-TTM一AVGAVG+STDVAVG-STDV2024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/12024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1股票代码公司评级归母净利润（亿元）归母净利润同比增速2023A2024E2025E2023A2024E2025E2023A2024E2025E000002.SZ767-46%600048.SH946-34%20%20%001979.SZ74163.291.148%44%30%600153.SH3164.767.384.7-53%26%002244.SZ4.047.261.473.626%30%20%600325.SH4.90688.HK4.54.0256.12