房地产-REITs周报：一季报业绩指标超预期达成内地及香港REITs拟纳入沪深港通

发布日期：2024年04月20日市场表现 -5%-15%-25%-35% 房地产上证指数相关研究报告（3.23-3.29）：二手房成交持续改【中信建投房地产】:REITs周报（3.23-3.29）：周内各板块表现分产政策，部分地产公司年报业绩稳健【中信建投房地产】:REITs周报）：禁【中信建投房地产】:投资降幅收窄，政策加码促市场企稳——2024本周中证REITs收盘指数下跌0.94%（近期新发REITs因不满足上市时长等因素尚未纳入），收于795.84。从我们构建的指数来看（已纳入近期新发REITs），产权类REIT下跌0.3%，经营权类REITs下跌0.1%。本周市场2024年一季报相继披露，截至4月20日已上市的35只REITs中共有24只披露了一季报。整体来看，已公布数据的REITs三大业绩指标均超预期达成：平均收入达成率为114%、EBITDA达成率为119%、可供分配金额达成率为129%。此外，本周证监会出台新规，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的。我们认为此举将有利于C-REITs市场增量资金及投资人的进入。行业动态信息2023/4/62023/5/62023/6/62023/7/62023/8/62023/9/62023/10/62023/11/62023/12/62024/1/62024/2/62024/3/6政策及新闻回顾：1）4月19日，证监会公布十六项新措支持科技企业发展，支持有条件的新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源；2）4月19日，证监会发布2023/4/62023/5/62023/6/62023/7/62023/8/62023/9/62023/10/62023/11/62023/12/62024/1/62024/2/62024/3/6全周加权日均换手率0.86%，较上周1.01%下跌0.15个百分点，日均成交金额为4.3亿元，较上周的4.9亿元下跌12%；2）本周产权类REITs下跌0.3%，经营权类REITs下跌0.1%；3）本周所有REITs子板块中，仓储物流REITs涨幅最大为1.4%，生态环保REITs跌幅最大为1.8%；4）中金普洛斯REIT涨幅最大为1.9%；东吴苏园产业REIT跌幅最大为4.0%。重要公告回顾：1）本周共24只REITs发布2024年一季度报告。2）华安张江产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、中信建投国家电投新能源REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、中航首钢绿能REIT、华夏北京保障房REIT、华夏和达高科REIT：拟分配金额分别为0.8亿、0.4亿、3.1亿、0.4亿、0.4亿0.2亿元。3）中金印力消费REIT：发布认购申请确认比例公告，初始战配份额为83,557万份，占比83.6%；网下发售11,510万份，占比11.5%；公众认购4.933万份，占比4.9%。4）华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、中金山东高速REIT、浙商沪杭甬REIT：3月日均自然车流量分别为3.5万、2.3万、2.3万、2.7万辆，同比变动11.1%、-3.0%、-2.4%、12.4%。房地产本周重要政策/新闻 1本周市场表现 2本周重要公告 4本周关注：2024年一季度REITs整体三大业绩指标超额完成 8本周在审项目情况 9本周主要招标信息 风险分析 1 2 2 2 2 3 4 8 9 房地产本周重要政策/新闻证监会十六项新措支持科技企业发展，支持有条件的新据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科资料来源：证监会，中信建投1房地产本周市场表现中证REITs指数24-03-0624-03-0824-03-0624-03-0824-03-2024-03-2224-03-2424-03-2624-03-2824-03-3024-04-0124-04-0324-04-0524-04-0724-04-09资料来源：wind，中信建投注1：本图采用的中证REITs指数指的是中证REITs（收盘）指数，该指数仅考虑收盘价而未考虑分红影响。资料来源：wind，中信建投65432102024-03-062024-03-152024-03-262024资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投2房地产名称4月19日最新市值发行至今累计涨跌幅本周累计涨跌幅预计年化息率(4.19市值）4月15日周一涨跌幅4月16日周二涨跌幅4月17日周三涨跌幅4月18日周四涨跌幅4月19日周五涨跌幅本周收盘价走势本周成交量A.产权类439-2.1%-0.3%5.0%-0.6%-0.6%0.7%0.2%-0.1%A1产业园区162-9.4%-1.7%5.1%-0.9%-1.3%0.7%-0.1%-0.3%东吴苏园产业REIT27-12.9%-4.0%5.5%-0.4%-2.8%-0.1%-0.5%-0.3%博时蛇口产园REIT27-11.4%-2.5%5.3%-1.2%-1.8%1.8%-1.0%-0.3%华安张江产业园REIT24-10.3%-1.5%5.1%-0.8%0.1%-0.3%-0.6%0.0%建信中关村REIT21-23.4%-0.1%3.9%-1.1%-0.6%0.8%0.7%0.2%华夏合肥高新REIT13-6.9%-2.9%5.5%-0.6%-2.0%1.0%-0.1%-1.3%国泰君安临港创新产业园REIT915.6%1.6%4.3%-0.8%-0.1%1.7%0.9%-0.1%国泰君安东久新经济REIT167.8%-0.6%5.1%-1.4%-0.2%0.6%0.6%-0.2%华夏和达高科REIT12-12.6%-0.6%5.1%-0.4%-1.3%1.3%-0.2%-0.1%中金湖北科投光谷REIT13-12.3%-2.0%5.4%-1.2%-1.8%0.8%1.0%-0.7%A2仓储物流1051.2%1.4%5.0%-0.4%-0.4%1.3%0.9%0.0%红土创新盐田港REIT2210.1%0.1%4.2%-0.8%-0.6%1.8%0.0%-0.3%嘉实京东仓储基础设施REIT14-15.5%0.8%5.2%-0.2%0.0%0.7%0.2%0.1%中金普洛斯REIT691.9%1.9%5.2%-0.3%-0.5%1.3%1.3%0.1%A3保租房836.4%-0.2%4.3%-0.5%-0.2%0.5%-0.1%0.0%中金厦门安居REIT1410.8%0.5%4.2%-0.4%-0.2%0.7%0.0%0.5%华夏北京保障房REIT1418.1%-1.4%3.8%-0.2%-0.4%0.2%-0.7%-0.3%红土创新深圳安居REIT136.6%-1.1%4.0%-1.1%-0.4%0.8%-0.3%-0.2%华夏基金华润有巢REIT125.9%-0.8%5.0%-0.7%-0.4%0.5%0.2%-0.3%国泰君安城投宽庭保租房REIT30-1.1%0.6%4.4%-0.2%0.0%0.5%0.1%0.2%A4消费89-0.6%0.0%5.5%-0.2%-0.1%0.3%0.0%0.1%华夏金茂商业REIT10-5.3%-0.9%5.1%-0.5%-0.5%0.3%0.0%-0.2%嘉实物美消费REIT100.0%1.1%7.1%-1.1%-0.6%1.8%0.1%1.0%华夏华润商业REIT690.0%0.0%5.3%-0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%B.特许经营权类5592.7%-0.1%9.3%-0.4%-0.3%0.4%0.3%-0.1%B1生态环保3222.3%-1.8%7.6%-1.1%0.6%0.2%-0.9%-0.7%富国首创水务REIT1816.5%-3.4%7.4%-1.5%0.6%0.2%-1.3%-1.5%中航首钢绿能REIT1429.9%0.3%7.9%-0.5%0.6%0.3%-0.3%0.2%B2高速公路362-6.2%-0.3%9.5%-0.2%-0.5%0.3%0.1%0.0%平安广州广河REIT70-7.8%-1.6%7.6%-0.2%-0.8%-0.1%-0.4%-0.1%华夏越秀高速REIT2111.7%-0.6%7.9%-1.0%0.0%0.6%-0.4%0.3%浙商沪杭甬REIT4318.0%1.1%10.8%0.0%0.2%0.5%0.2%0.2%华夏中国交建REIT51-41.6%-1.8%6.2%-0.6%-0.9%0.2%0.0%-0.5%国金中国铁建REIT439.4%-0.8%11.2%-0.6%-0.5%0.3%0.2%-0.3%华泰江苏交控REIT27-3.2%1.0%8.3%0.1%0.3%0.5%-0.3%0.4%中金安徽交控REIT77-15.1%-0.1%10.1%-0.2%-0.9%0.2%0.7%0.1%中金山东高速REIT297.3%1.2%6.2%0.3%0.2%0.3%0.2%0.2%易方达深高速REIT211.8%1.5%13.5%0.4%-0.1%1.3%0.3%-0.4%B3能源16518.6%0.6%9.4%-0.5%0.0%0.6%0.8%-0.2%中航京能光伏REIT3115.5%0.8%11.0%-1.3%0.1%0.8%0.9%0.3%鹏华深圳能源REIT4238.1%0.8%10.1%0.0%0.0%1.4%0.0%-0.6%中信建投国家电投新能源REIT8110.8%0.5%8.7%-0.4%-0.3%0.1%1.2%-0.1%嘉实中国电建清洁能源REIT1211.9%0.0%6.8%-1.5%0.9%0.5%0.3%-0.2%资料来源：wind，各REITs公告，中信建投注：分类计算基于REITs最新市值作加权平均，含全部35只上市REITs的市场表现，故可能与中证REITs（收盘）指数（含28只成分券，有7只REITs因不满足上市时长等因素尚未纳入）的市场表现有所偏差3房地产本周重要公告本次拟分配金额为人民币313,600,000.本次拟分配金额为人民币39,408,000.00本次拟分配金额为人民币44,300,000.00元分配金额的比例约为99.92%。分红方案础设施证券投资基金2024年4房地产基金2024年第1季度报告本次拟分配金额为人民币27,530,000.00元收益分配基准日可供分配金额的99.9础设施证券投资基金2024年础设施证券投资基金2024年本次拟分配金额为人民币14,985,000.00次收益分配基准日可供分配金额的99.985房地产础设施证券投资基金2024年础设施证券投资基金2024年基金2024年第1季度报告6房地产资料来源：各REITs公告，中信建投7房地产本周关注：2024年一季度REITs整体三大业绩指标超额完成24只REIT发布2024年一季度报告，整体三大业绩指标均超额达成。35只上市REITs中共14只在招募说明书披露2024业绩预测；截至4月20日中午12时，共24只REITs披露2024年一季报，其中8只披露了2024年业绩预测。整体来看，已公布数据的REITs三大业绩指标超预期达成：平均收入达成率114%、EBITDA达成率119%、可供分配金额达成率129%。细分板块来看，高速板块达成率表现最佳，唯一一只有达成数据的中金山东高速REIT收入、EBITDA、可供分配金额均超额达成；产业园区、能源等板块收入、EBITDA达成率不足100%，但可供分配金额超额达成。收入达成率EBITDA达成率可供分配金额达成率 2024Q12024进度2024Q12024进度2024Q12024进度收入增速可供分配金额增速Q1同比Q1环比Q1同比Q1环比收入（万元）EBITDA（万元）可供分配金额（万元）名称2024Q12024累计2024Q12024累计2024Q12024累计产权类产业园区华安张江产业园REIT----------------博时蛇口产园REIT----------------东吴苏园产业REIT----------------建信中关村REIT3,6333,6331,7621,7621,0641,064-------19.58%-5.45%-54.93%-40.20%华夏合肥高新REIT2,3112,3111,4521,4521,8921,892-------3.05%-4.33%2.18%-1.63%国泰君安临港创新产业园REIT----------------国泰君安东久新经济REIT----------------华夏和达高科REIT2,6952,6951,6281,6281,4741,474-------7.07%-5.73%-0.20%-1.38%中金湖北科投光谷REIT2,7982,7981,7341,7341,9521,95295%24%86%21%102%25%--9.94%-3.72%仓储物流中金普洛斯REIT11,94311,9437,8207,8208,8848,88494%23%94%23%100%25%33.13%-0.72%32.89%-3.98%红土创新盐田港REIT3,4063,4062,6462,6462,5272,527106%26%110%27%111%28%13.90%-0.70%7.60%10.37%嘉实京东仓储基础设施REIT2,6462,6461,7211,7212,0042,004----------保租房中金厦门安居REIT1,9541,9541,5381,5381,4251,425------3.10%0.53%1.68%3.46%华夏北京保障房REIT1,8211,8211,3171,3171,3441,344------0.95%-0.44%-2.03%-2.52%红土创新深圳安居REIT1,3631,3631,1451,1451,3411,341-------1.08%-0.02%6.28%23.94%华夏基金华润有巢REIT1,9621,9621,2251,2251,2201,220------1.84%-1.38%-23.31%-14.90%国泰君安城投宽庭保租房REIT----------------消费华夏金茂商业REIT1,4621,46280880888788785%14%96%16%101%17%----嘉实物美消费REIT1,9651,9651,4931,4931,2111,211120%20%130%22%108%18%----华夏华润商业REIT10,07410,0745,7045,7045,1225,12298%15%111%16%102%15%----特许经营权高速公路平安广州广河REIT-------------浙商沪杭甬REIT18,70818,70815,34715,34714,50014,500------1.09%3.59%0.58%156.20%华夏越秀高速REIT5,8285,8284,4134,4133,3993,399-------10.77%2.38%-23.34%-13.35%华夏中国交建REIT10,57710,5778,0308,0307,2007,200-------9.85%-10.13%-22.91%-7.26%国金中国铁建REIT18,83518,83514,97014,97012,40712,407------0.76%-1.34%-14.79%56.89%华泰江苏交控REIT8,7068,7066,3346,3347,0267,026-------6.39%-2.26%-8.21%64.25%中金安徽交控REIT21,59421,59417,88517,88512,94212,942-------19.88%8.27%-43.94%-29.75%中金山东高速REIT7,1277,1274,4774,4774,9054,905104%26%111%28%110%27%-0.78%--86.23%易方达深高速REIT-------------市政环保中航首钢绿能REIT8,9448,9442,4312,4311,2651,265-------12.35%-22.97%-66.80%-71.46%富国首创水务REIT-------------能源鹏华深圳能源REIT28,12128,1216,8546,8545,1285,128-------13.26%-23.59%35.54%-17.12%中航京能光伏REIT9,3819,3818,0308,03015,83815,83887%22%85%21%191%47%-6.27%-2311.24%中信建投国家电投新能源REIT----------------嘉实中国电建清洁能源REIT----------------资料来源：各REITs公告，中信建投8房地产本周在审项目情况荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）创新基地、创新大厦园位于重庆两江新区的4个产业园区项目:双鱼司资料来源：各REITs公告，中信建投注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止9房地产金资料来源：各REITs公告，中信建投注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止房地产金兴宝湾物流有限公司园北京房山奥得赛产业园合同生效日起42年入入入司资料来源：各REITs公告，中信建投注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止房地产金金北京星光项目、上海幸福莱项目、苏州天荟项目谷科技园B5栋目年入资料来源：各REITs公告，中信建投注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止房地产本周主要招标信息发布国电投新能源REIT扩募项目财务顾问委资料来源：公司公告，中信建投风险分析1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。市场的持续健康发展。3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。房地产竺劲房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房