房地产-行业流动性月报（2024年3月）：白名单放款提速居民加杠杆意愿不足

白名单放款提速，居民加杠杆意愿不足需求侧：居民信贷环境宽松，Q1居民中长贷同比少增0.4万亿元，居民中长期加杠杆意愿仍显不足。1）居民新增存款：24年3月，居民部门新增存款2.83万亿元，同比少增774亿元（同比-2.7%环比少增3700亿元（环比-11.6%）。2）居民新增贷款：24年3月，居民部门新增贷款9406亿元，同比少增3041亿元（同比-24.4%其中居民短贷新增4908亿元，同比少增1186亿元（同比+19.5%居民中长贷新增4516亿元，同比少增1832亿元（同比-28.9%）。3）按揭利率：截至24年3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为3.59%，环比上月持平；二套主流房贷利率平均为4.16%，环比上月持平；百城主流银行平均放款周期22天，较上月增加4天。供给侧：融资项目白名单放款提速，境外债券融资延续净偿还趋势。1）房地产到位资金：24年3月，全国房地产开发资金到位9496亿元，同比-29.0%，其中国内贷款到位1410亿元，同比-6.4%，占比14.8%；企业自筹资金3307亿元，同比-13.6%，占比34.8%。2）境内外债券：24年3月，房企境内外合计发债918亿元，同比+14.6%，单月净融资22亿元；其中，境内债单月发行597亿元，同比-24.0%，净融资49亿元；境外债单月发行321亿元，同比+2039.7%，单月净融资-27亿元。24年1-3月，房地产集合信托累计成立24亿元，同比下降77.3%。4）抵押补充贷款（PSL)：24年2-3月，PSL无新增发行。截至2024年3月，PSL余额为33700亿元，同比增长7.7%。5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至24年3月末，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。资料来源：Wind房地产房地产 3 3 3 4 5 52.2房企境内债发行规模同比收窄，因部分房企债务重组成功内房 6 8 9 9 房地产环比少增3700亿元（环比-11.6%）。2024年1-3月，居民部门新增存款8.56万亿元，同比少增1.34万亿元（同比截至2024年3月末，我国金融机构储蓄存款余额10累计同比（右轴）当月值（亿元）累计值（亿元）累计同比（右轴）资料来源：Wind，光大证券研究所；注：部分月份同比变化幅度较大，未在图片显示。0-20000-40000当月同比变动（亿元）累计同比变动（亿元）资料来源：Wind，光大证券研究所2024年3月，居民部门新增人民币贷款9406亿元，同比少增3041亿元（同比-24.4%环比多增15313亿元，其中居民短贷新增4908亿元，同比少增1186亿元（同比+19.5%居民中长贷新增4516亿元，同比少增1832亿元（同比居民户新增贷款当月同比居民户新增贷款当月同比居民户新增贷款当月值150001000050000-5000-10000400%居民户新增贷款当月值150001000050000-5000-100001000%800%600%400%1000%800%600%400%200%0%-200%-400%-600%-800%-1000%2022-012022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03居民中长贷居民短贷居民新增贷款居民中长贷居民短贷（右轴）居民中长贷居民短贷资料来源：Wind，光大证券研究所资料来源：资料来源：Wind，光大证券研究所2024年1-3月，居民部门新增人民币贷款1.33万亿元，同比少增3800亿元（同比-22.2%其中居民短贷新增3568亿元，同比少增4085亿元（同比-53.4%居民中长贷新增9750亿元，同比多增308亿元（同比+3.3%）。50000居民户新增贷款累计值50000450004000035000300002500020000150001000050000-50002022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-03居民中长贷居民短贷资料来源：Wind，光大证券研究所居民户单月新增贷款同比变动（亿元）8000居民户单月新增贷款同比变动（亿元）6000400020000-2000-4000-6000-8000-100002022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-03居民中长贷居民短贷资料来源：Wind，光大证券研究所250%200%150%100% 2022-012022-022022-032022-042022-102022-112022-2022-012022-022022-032022-042022-102022-112022-122023-012023-022023-092023-102023-112023-12资料来源：Wind，光大证券研究所；注：部分月份同比变化幅度大，未在图片显示。居民户累计新增贷款同比变动（亿元）100000-10000-20000-30000-40000-500002022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-03居民中长贷居民短贷资料来源：Wind，光大证券研究所截至2024年3月，5年期以上LPR报价为3.95%，以5年期以上LPR为基准计算，全国首套房按揭利率下限为5年期以上LPR-20bp即3.75%，全国二套房按揭利率下限为5年期以上LPR+20bp即4.15%。根据贝壳研究院统计数据显示，2024年3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为3.59%，环比上月持平；二套主流房贷利率平均为4.16%，环比上月持平；百城主流银行平均放款周期22天，较上月增加4天。5.505.004.504.003.503.002.502021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-035年期LPR首套房贷利率下限二套房贷利率下限五年期以上公积金贷款利率资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：%；注：以上首套及二套房贷利率是指商业贷款利率，以5年期以上LPR为基准计算。80706050407.006.506.005.505.0080706050402021-102021-112022021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-0330200首套房贷利率（%）二套房贷利率（%）首套房贷利率（%）二套房贷利率（%）资料来源：贝壳研究院，光大证券研究所2、供给侧：城市项目白名单放款提速，境2024年3月，全国房地产开发资金到位9496亿元，同比-29.0%，其中国内贷款到位1410亿元，同比-6.4%，占比14.8%；企业自筹资金3307亿元，同比-13.6%，占比34.8%。2024年1-3月，全国房地产开发资金到位25689亿元，同比-26.0%，其中国内贷款到位4554亿元，同比-9.1%（1-2月为-10.3%），占比17.7%；企业自筹资金8681亿元，同比-14.6%，占比33.8%。30,00025,00020,0005,000-2022-012022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03房地产开发资金来源单月值资料来源：Wind，光大证券研究所；注：因统计局数据发布安排原因，每年1月份未发布当月房地产开发资金情况，以上每年2月份房地产开发资金来源实际为1-2月累计值。80,00060,00040,00020,00002022-012022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭款其他到位资料来源：Wind，光大证券研究所；注：因统计局数据发布安排原因，每年1月份未发布当月房地产开发资金情况。 2022-012022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03中国:房地产开发资金来源:单月同比中国:房地产开发资金来源:累计同比资料来源：Wind，光大证券研究所；注：因统计局每年1月份未发布当月房地产开发资金情况，1月份实际无同比数据，空值前后数据点用直线连接；每年2月份房地产开发资金单月同比实际为1-2月累计同比。2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭款其他到位资金资料来源：Wind，光大证券研究所；注：因统计局数据发布安排原因，每年1月份未发布当月房地产开发资金情况。2024年3月，房企境内外合计发债918亿元，环比+404.6%，同比+14.6%，单月净融资22亿元（2月为-230亿元其中，境内债单月发行597亿元，环比228.2%，同比-24.0%，净融资49亿元（2月为-39亿元境外债单月发行321亿元，同比+2039.7%（2月为-95.4%主要为中国奥园、中梁控股债务重组发行新票据，单月净融资额为-27亿元（2月为-191亿元）。0单月净融资单月发行单月到期单月净融资资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能。0单月净融资单月发行单月到期单月净融资资料来源：iFind，光大证券研究所；单位：亿元（人民币注：由于iFind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能；对于在海外多市场上市的债券或票据，仅统计一次；以外币计价的债券及票据已根据当月平均汇率转换为以人民币计价。2024年1-3月，房企境内外合计发债1624亿元，同比-2.3%，累计净融资-390亿元（1-2月为-412亿元）；其中，境内债累计发行1285亿元，同比-18.7%，累计净融资39亿元（2月为-10亿元境外债累计发行339亿元，同比+310.3%（2月为-72.9%），累计净融资额为-429亿元（2月为-402亿元）。0累计净融资累计发行累计到期累计净融资资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能内房海外债累计发行/偿还/净融资额0累计净融资累计发行累计到期累计净融资资料来源：iFind，光大证券研究所；单位：亿元（人民币注：由于iFind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能；对于在海外多市场上市的债券或票据，仅统计一次；以外币计价的债券及票据已根据当月平均汇率转换为以人民币计价。2024年Q2-Q4，房企海内外债券预计到期（不考虑回售）规模约4557亿元，其中房企境内债2024年Q2、Q3、Q4预计分别到期1303亿元、1134亿元、710亿元；海外债2024年Q2、Q3、Q4预计分别到期466亿元、480亿元、465亿元。资料来源：Wind，iFind，光大证券研究所；单位：亿元；注：数据统计截至2024年3月，以外币计价的债券及票据已根据当月平均汇率转换为以人民币计价。据用益信托网数据显示，2024年3月房地产集合信托单月成立1.6亿元，同比下降96.1%，环比下降91.3%，占当月集合信托成立规模比重0.2%。2024年1-3月，房地产集合信托累计成立24亿元，同比下降77.3%，占同期集合信托成立规模比重1.1%。截至2023年9月末，房地产资金信托余额约为10211亿元，同比下降20.3%，占资金信托余额比重下降至6.2%。0成立规模（亿元）单月成立规模同比（右轴）成立规模（亿元）资料来源：用益信托网，光大证券研究所；单位：亿元；注：由于用益信托月度更新调整，后续数据或存在变化的可能。房地产资金信托余额资金信托余额（右轴）35000300002500020000025000020000002015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q32023Q12023Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q32023Q12023Q3资料来源：信托业协会，光大证券研究所；单位：亿元0资料来源：用益信托网，光大证券研究所；单位：亿元；注：由于用益信托月度更新调整，后续数据或存在变化的可能。房地产信托余额同比房地产信托余额占比（右轴）80%60%40%20%0%-20%-40%15%12%9%6%3%0%-3%-6%-9%2015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q32023Q12023Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q32023Q12023Q3资料来源：信托业协会，光大证券研究所2023年12月，抵押补充贷款（PSL）当月新增3500亿元；2024年1月，抵押补充贷款（PSL）当月新增1500亿元，为建设“三大工程”提供有力的资金支持；2024年2-3月，PSL无新增发行。截至2024年3月，PSL余额为33700亿元，同比增长7.7%。2016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-052023-082023-112024-0240,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%期末余额同比（右轴）抵押补充贷款(PSL):期末余额1,000500抵押补充贷款(PSL):提供资金:当月新增资料来源：Wind，光大证券研究所整理资料来源：资料来源：Wind，光大证券研究所整理2024年3月，部分重点房企新发行债券（不含超短期融资债券）票面利率主要介于2.78%至4.25%之间（不考虑未来调整基点认购倍数主要介于1.01至2.4倍之间，其中24建发地产MTN002认购倍数最高，达到2.4倍。表1：24年3月份重点房企主要新发行债券情况/////资料来源：Wind，光大证券研究所整理目前，全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。表2：各地方房地产融资项目“白名单”报送情况市////////资料来源：住建部官网，光大证券研究所整理；单位：个，亿元。当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。房地产行业宽松政策推进不及预期风险：后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。房地产市场需求不及预期风险：一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷房地产企业项目竣工不及预期风险：部分房企或因现金流问题导致工程款账期延长，拖缓公司施工进度，从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。房地产企业多元化业务经营不佳风险：房企多元业态可能受宏观经济环境变化、居民消费恢复不及预期或行业竞争环境恶化等因素影响，出现多元业务经营效果不及预期、投资回报收益率表现不佳等风险。房地产企业信用风险：部分房企24年仍将面对债务到期高峰，叠加“三道红线”降杠杆要求，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加，并影响行业整体的信用恢复。行公司评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个