房地产-行业周报：销售边际改善郑州出台配售型保障房细则

zhujinbj@SAC编号:S1440519120002SFC编号:BPU491 9% -1%zhujinbj@SAC编号:S1440519120002SFC编号:BPU491 9% -1%-11%-21% 房地产沪深300【中信建投房地产】:地产行业周报（4.6-4.12保障房建设加速推进，南京跟进“以旧换新”【中信建投房地产】:地产行业周报（3.30-4.5百强房企销售依然【中信建投房地产】:地产行业周善，房企年报经营性业务显韧性【中信建投房地产】:地产行业周市场回顾2022/11/182022/12/182023/1/182023/2/182023/3/182023/4/182023/5/182023/6/182023/7/182023/8/182023/9/182023/10/18重点城市一二手房成交同环比下降。本周34城一手房成交面积178万平，环比下降7.5%，同比下降46.7%；14城二手房成交面积1872022/11/182022/12/182023/1/182023/2/182023/3/182023/4/182023/5/182023/6/182023/7/182023/8/182023/9/182023/10/18百城新增供地同环比下降。本周百城新增宅地711万平，环比下降22.9%，同比下降50.7%。其中一线新增20.5万平，楼面均价27998元/平；二线新增111.5万平，楼面均价3602元/平。行业要闻：1.央行：一季度新发放个人住房贷款利率3.71%，同比下降0.46%。（观点网）2.郑州：新建“保住房”项目单套住房建筑面积控制在70-120平方米。（观点网）行业观点：本周中信房地产指数下跌2.98%，沪深300上涨1.89%，板块跑输大盘。本周3月统计局数据出炉，3月销售面积同比下降18.3%，较前值收窄2.2个百分点，年初以来北京、上海等核心城市陆续在需求端出台宽松政策，为销售的企稳提供支撑。何立峰副总理13-14日在郑州调研，指出要全力保障在建房地产项目按时保质交付，加快构建房地产新发展模式，抓好“三大工程”建设。本周郑州就配售型保障房（保住房）管理办法征求意见，规定其单套面积控制在70-120平方，购房人退出的由运营公司回购，回购价格由购买原价结合折旧确定，禁止变为商品房流入市场。随着保障房建设的加速推进，预计更多城市的细则将陆续出台。重点推荐A股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余、城建发展、天健集团、万业企业、张江高科，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。 1 2长三角（上海、南京、杭州、苏州、扬州） 3 4 5 6 9 9 重点城市新房周度成交80006000400020004019-1020-0320-0821-0121-0621-1122-0422-0923-0223-0723-12资料来源：wind，中信建投44.69%其他地区福州3.8716.27%511莆田0.56-40.99%-38.31%资料来源：Wind，中信建投平3530252050历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日8006004002000北京住宅库存面积（万平米）住宅去库存化周数（右轴）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-032502000资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投2平4050历年周平均成交当周成交--近三个月周均2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日900800700600500400300200019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-039080400资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投平50历年周平均成交u当周成交--近三个月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投平50历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交平765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投3万平历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交万平98765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日6005004003002001000深圳住宅库存面积（万平米）住宅去库存化周数（右轴）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03200180160140120100806040200资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投万平30252050历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日1400120010008006004002000广州住宅库存面积（万平米）住宅去库存化周数（右轴）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03160140120100806040200资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投平历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投4万平历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交万平605040302002019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15万历年周平均成交u当周成交--近三个月周均成交平5040302002019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投万平历年周平均成交当周成交--近三个月周均成交98765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月1资料来源：wind，中信建投5重点城市二手房周度成交平历年周均成交u当周成交--平40502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平历年周均成交当周成交--近三个月周均成交平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投平历年周均成交当周成交--近三个月周均成交平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日02月2日2月16日3月1日3月152月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投平历年周均成交u当周成交--平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平历年周均成交当周成交--近三个月周均成交平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投6平 0历年周均成交当周成交--近三个月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平平5432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投平平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平平8765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投740.91%资料来源：Wind，中信建投8重点城市供地情况400200百城住宅类供地建面（万方）2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日百城住宅类供地挂牌均价（元/平）60005000400030002000100002月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投9重点城市推盘情况2422442402137060403020002023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月一线4城月度累计推盘数7173715756403731302092023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投3002502005002086420二线14城月度累计推盘数3002502005002086420260242216752023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月三线10城月度累计推盘数88622023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投周度发债回顾本周共有7家房地产公司发行了债务工具，总额为87.0亿元；从发行利率来看，本周房企发债平均成本为2.67%，环比下降32BP。51资料来源：Wind，中信建投周度要闻回顾1、万科澄清“公司领导出国不回”传言，境外公务出行正常进行；烟台合作方对公司和董事会主席诽谤，已报案并起诉，合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益；济南万科总经理肖劲被警方带走属个人案件，与烟台举报无关。（观点地产网）2、广东截至3月底83个白名单项目获得贷款发放，总额为119亿元。（观点地产网）3、郑州住房公积金管理中心计划推出“商转公贷款”业务，旨在优化市民的住房贷款结构并降低负担。（观点地产网）4、成都拟提高多子女家庭首套房公积金贷款额度，最高可贷90万元。（澎湃新闻）5、统计局：1-3月全国房地产开发投资同比下降9.5%，住宅投资下滑10.5%；3月份一线城市二手住宅销售6、上海：东方枢纽及周边地区专项规划草案公示，建设用地约693公顷。（观点网）7、南京房协：南京二手房单周成交2352套，环比上涨48.6%。（观点网）8、深圳房协：深圳全市二手房成交量单周录得1295套，环比增长34.3%。（观点网）9、郑州：新建项目单套住房建筑面积控制在70-120平方米，三居室套型比例按项目情况控制在50%-10、深圳：二季度商品房共26项目入市，合计房源10539套。（观点网）11、北京：老旧小区部分房屋贷款最高可延长20年。（观点网）12、澳门：通过取消不动产交易三税法案。（观点网）13、北京统计局：一季度住宅销售面积同比增长8.8%。（观点网）14、央行：一季度住户经营性贷款增加1.29万亿元，房地产贷款增速上升；一季度新发放个人住房贷款利率15、福州：新建商品房项目预售资金应全部进入监管账户。（财联社）16、宁波：公积金贷款保底额度上调至25万元，购房提取首付比例不作要求。（澎湃新闻）17、中指研究院：2023年物业百强企业“增收不增利”现象仍持续。（中国经济网）18、江苏常州：阶段性取消首套房贷款利率下限，本次调整适用于新发放首套住房商业性个人住房贷款业务，不包括已发放的存量商业性个人住房贷款。（财联社）19、深圳：一季度新发放个人住房贷款利率同比下降0.71个百分点。（财联社）20、浙江丽水：延续实施购房补贴政策，“房票”购房取消面积限制。（澎湃新闻）【建发股份】2023年实现营收7636.8亿元，同比下降8.3%；实现归母净利润131.0亿元，同比增长108.8%。【万业企业】截至4月15日，公司累计回购占总股本1.11%的股份，支付金额为1.34亿元。【金辉控股】已将3亿美元本息存入指定银行账户，结清所有公开信用债。【华侨城A】1-3月公司累计实现合同销售面积25.5万平方米，同比减少50%；合同销售金额44.0亿元，同比减少49%。【天健集团】2023年实现营收270亿，同比增长2%，归母净利润14亿，同比下降26.6%。【广宇集团】延迟公布年度报告至4月30日。【华远地产】华远集团完成增持1360万股，占公司总股本0.54%。【滨江集团】竞得杭政储出24、25号国有建设地，总面积约13万平方米。【亚通股份】出让全资子公司上海银马实业有限公司，价值2213万，交易方为东滩建设。【中华企业】2023年实现营收131.8亿，同比增长415.4%，归母净利润5.6亿。【招商蛇口】4月22日将解除上市限售股，占公司总股本6.45%。【保利发展】放弃行使“21保利05”公司债券赎回选择权。【冠城大通】2023年实现营收218.2亿，同比下降6.7%，归母净利润-4.4亿，同比下降732.1%。【栖霞建设】1-3月商品房权益合同销售面积0.60万平方米，商品房权益合同销售金额1.48亿。【南京高科】1-3月实现合同销售面积0.07万平方米，同比减少99.49%，实现合同销售金额3417.3万，同比减少95.33%。【中南建设】可能因股票收盘价连续均低于1元股而被终止上市。【ST世贸】变更签字注册会计师为孙国伟。【海南机场】2023年实现营收67.6亿，同比增长43.8%，归母净利润9.5亿，同比下降48.6%。【京能置业】一季度全口径签约金额1.95亿元，同比降低91.34%。【首开股份】2023年公司实现营业收入477.63亿元，同比增速为-0.32%，实现归母净利润-63.39亿元。【香江控股】2023年公司实现营业收入33.00亿元，同比增速为-45.50%，实现归母净利润6948万元，同比增速为-71.45%。【大龙地产】2023年公司实现营业收入7.09亿元，同比增速为-18.26%，实现归母净利润-3.31亿元。【南都物业】2023年公司实现营业收入18.51亿元，同比增速为0.23%，实现归母净利润1.86亿元，同比增速为27.69%。资料来源：公司公告公司估值2025E2022A2023EMRQ9-25资料来源：Wind，中信建投注：表格中股价为原始单位，即A股公司单位为人民币元，港股公司单位为港元；市值单位为人民币元，适用汇率：1港元=0.92445元中海物业2023年记账本位币变更为人民币；年报已发公司采用2023年实际业绩。资料来源：wind，中信建投周度资金流向北向资金净买入金额(亿元)208.7医疗保健电信服务房地产日常消费金融金融能源能源公用事业可选消费材料工业信息技术--0.5-1.3-4.0-5.1-8.9-10.0--10.5--29.0--28.2---资料来源：wind，中信建投 0净流入保利发展金科股份中国国贸我爱我家南京高科上海临港西藏城投滨江集团中南建设陆家嘴资料来源：wind，中信建投风险分析房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速