市住宅物业管理办法模板

连云港市住宅物业管理措施（草案）

第一章总则

第一条

为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方正当权益，营造良好居住环境，促进友好小区建设，依据《中国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制订本措施。

第二条

本措施适适用于本市行政区域内住宅物业使用、维护、服务及其监督管理活动。

本措施所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内业主经过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序活动。

第三条

市、县区人民政府（管委会）应该加强对物业管理工作组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展综合考评范围，制订和落实现代物业服务扶持政策；激励采取信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提升物业管理和服务水平。

第四条

市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门），负责本市物业管理活动监督管理工作。县区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动监督管理工作。

第五条

城镇建设、计划、城管、公安、价格、质量技术监督、环境保护、民防、民政、卫生等行政主管部门根据各自职责，负责物业管理活动相关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内物业管理工作组织、指导、帮助和监督。

小区居（村）民委员会应该帮助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。

第六条

县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应该在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方法，根据职能分工推行职责，立即受理业主和相关单位投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实施限时回复，并对实名投诉、举报人信息给予保密。

第七条市、县区物业管理行政主管部门应该加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会组员培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业管理服务工作中取得显著成绩或取得市级以上物业管理荣誉称号物业服务企业及其从业人员，物业管理行政主管部门应该给予表彰、奖励。第八条本市建立物业服务第三方评定制度，物业服务第三方评定机构经市物业管理行政主管部门审核立案后开展业务。业主自治组织、建设单位、物业服务企业能够委托物业服务第三方评定机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评定等活动。

物业服务第三方评定机构应该依据法律、法规和协议约定提供专业服务，出具评定汇报应该真实、客观、全方面。

第九条

市物业管理行业协会应该加强行业自律，规范从业行为，促进诚信经营，加强行业培训，帮助行业主管部门强化对物业服务企业及从业人员监管，对违法违规企业和从业人员进行通报或提议行业主管部门进行处罚；主动开展行业调研，为行业主管部门制订政策提供信息；维护物业服务企业和从业人员正当权益。

第二章物业管理区域

第十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域划分以有利于实施物业管理为标准，依据物业建设用地计划许可证确定红线图范围，综合考虑计划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、小区建设等原因确定。

住宅小区整体计划设计范围内无独立分隔非住宅物业应该和住宅物业划分为一个物业管理区域。

第十一条新建物业项目标物业管理区域划分是物业管理方案关键组成部分,建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应该将划定物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门立案，并提交以下材料：

（一）物业管理区域档案记录表；

（二）立项批文；

（三）建设用地计划许可证；

（四）土地使用权证书或使用土地同意文件；

（五）计划条件书和计划总平面图；

（六）其它相关材料。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在三个工作日内给予立案并出具物业管理区域划分立案证实。

建设单位应将经立案物业管理区域在商品房买卖协议中明示。

第十二条新建物业出售前，经计划行政主管部门同意调整原计划设计方案，原物业管理区域划分不符合本措施第十一条要求，应该重新划分物业管理区域。

重新划分物业管理区域后，建设单位应该向物业所在地县区物业管理行政主管部门重新立案。

第三章业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节业主

第十三条房屋全部权人为业主。

业主应该依据法律、法规、临时管理规约、管理规约或业主大会议事规则等，实名参与业主自治活动，行使权力，自觉推行法定和约定义务。

临时管理规约、管理规约或业主大会议事规则，应该对业主参与自治活动方法、违反共同约定责任、自治活动争议处理措施作出约定。

第十四条业主在物业管理活动中享受下列权利：

（一）根据物业服务协议（含前期物业服务协议）约定，接收物业服务企业提供服务；

（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议和意见；

（三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议；

（四）参与业主大会会议，行使投票权，在选举业主委员会组员时，享受被选举权；

（五）监督业主委员会工作；

（六）监督物业服务企业推行物业服务协议（含前期物业服务协议）；

（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权；

（八）法律、法规要求其它权利。

第十五条业主在物业管理活动中推行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和她人正当权益；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备使用及公共秩序、公共安全、环境卫生维护等方面规章制度；

（三）实施业主大会和业主大会授权业主委员会作出决定；

（四）根据相关要求交纳专题维修资金；

（五）遵守物业服务协议（含前期物业服务协议）相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用；

（六）法律、法规要求其它义务。

第二节业主大会

第十六条业主大会依据划定物业管理区域设置，一个物业管理区域成立一个业主大会，并选举产生一个业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中正当权利，依法推行职责。

第十七条业主户数超出三百户，能够成立业主代表大会，推行业主大会议事规则要求职责。业主能够列席业主代表大会会议。

业主代表大会由业主根据百分比推选代表组成，每幢楼最少有一名业主代表，业主代表人数及人员组成、选举方法、代表大会召开及工作制度，由业主大会议事规则确定。

业主代表大会代表在投票表决事项时，应该就拟表决事项事先征求所代表业主过半数书面同意，并将所代表业主署名意见书提交业主代表大会会议。业主代表大会就拟讨论事项作出决定前，应该在物业管理区域内显著位置公告不少于十五日，征求广大业主意见。

业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）经过决定对全体业主含有约束力。

第十八条

筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位负担，综合考虑物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等原因，由建设单位和街道办事处（乡镇人民政府）协商确定经费标准。建设单位应该在办理房屋全部权初始登记之前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设置专用账户，独立核实，由街道办事处（乡镇人民政府）负责管理使用。

首次业主大会会议召开后，筹备组应该将筹备经费使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接收全体业主监督。经费有结余，由街道办事处（乡镇人民政府）统筹使用。

第十九条业主大会筹备组人数应该为五至十一人单数。筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、小区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，业主组员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，其它组员由其所在单位出具书面委托书。业主组员不少于筹备组组员百分之六十。

建设单位已不存在，或经街道办事处（乡镇人民政府）书面通知后仍未在通知期限内委派代表参与筹备组，建设单位可不作为筹备组组员。

筹备组正式开展筹备工作前，县区物业管理行政主管部门应该会同街道办事处（乡镇人民政府）对筹备组组员进行物业管理相关知识培训。

第二十条筹备组应该自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。

（一）确定首次业主大会会议召开时间、地点、内容和形式；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案，其中议事规则草案中能够约定是否设置业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；

（三）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上投票权数；

（四）确定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举行法；

（五）确定首次业主大会会议召开方案、表决规则及表决议案；

（六）召开首次业主大会会议其它筹备工作。

对前款要求内容，筹备组应该在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议，应该在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应该自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面回复。

筹备组组员就筹备工作事项意见不统一，由筹备组组长在街道办事处（乡镇人民政府）指导下作出决定。

业主大会成立后筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作，由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域内显著位置公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或对筹备组组员有异议，诉讼、复议和异议处理时间不包含在筹备期限内。

第二十一条

业主大会决定以下事项，并推行相关职责：

（一）制订或修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；

（二）选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会工作汇报，变更或撤销业主委员会不合适决定；

（三）制订物业服务内容、标准和物业服务收费方案；

（四）选聘、续聘或解聘物业服务企业，审议和同意业主委员会拟签署物业服务协议；

（五）业主委员会工作经费筹集并监督使用；

（六）改建建筑物、隶属设施或改变共用部分用途；

（七）制订、修改共用部分和共用设施设备收益分配及使用方案；

（八）法律、法规或管理规约确定应该由业主共同决定事项。

第二十二条业主大会会议分为定时会议和临时会议。

业主大会定时会议应该根据业主大会议事规则要求召开，每十二个月不少于一次。

物业管理区域内有下列情况之一，业主委员会应该立即组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大事故或紧急事件需要立即处理；

（三）业主大会议事规则或管理规约要求其它情况。

召开业主大会会议，应该于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方法、表决事项等通知全体业主，同时函告小区居（村）民委员会。小区居（村）民委员会应该派员对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主大会、业主委员会作出决定应该立即书面通知小区居（村）民委员会。

业主委员会未能根据议事规则或相关法律法规要求，立即组织召开业主大会会议或临时会议，街道办事处（乡镇人民政府）应责令限期召开。逾期仍未召开，由街道办事处（乡镇人民政府）或委托小区居（村）民委员会组织召开业主大会或临时会议，做好业主大会会议统计并妥善保留。

第二十三条业主大会会议可采取集体讨论或书面征求意见形式召开，但应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与。

采取书面征求意见形式，应该将征求意见书送交每一位业主，无法送达，应该在物业管理区域内公告。依法应该投票表决事项，表决意见应该由业主本人署名并记下房号和联络电话以备核查。具体表决方法应该在管理规约或业主大会议事规则中确定。

一个独立产权单位登记有二个或二个以上全部权人，应该自行确定一名投票人。业主是法人或其它组织，能够授权自然人参与业主委员会委员选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其它组织参与业主委员会委员选举。

激励利用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事能够采取手机短信、微信、电子邮件、APP平台等方法进行实名投票表决。

第二十四条同一物业管理区域内有二幢以上房屋，能够以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元全体业主组成。

成立业主小组，应该在业主大会议事规则中明确业主小组职责范围、工作规范等事项。

业主小组推选业主代表，应该经本小组专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。

业主代表应该为本业主小组内业主，其资格条件、任期等根据业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中确定。业主代表出席业主大会会议不得委托她人。

第二十五条业主代表推行下列职责：

（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议；

（二）组织开展本小组范围内共用部分、共用设施设备维修、养护、更新和改造等事项讨论，并将讨论决定书面通知业主委员会；

（三）通知业主委员会本小组业主相关意见和提议；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则要求其它职责。

第三节

业主委员会

第二十六条业主委员会由业主大会依法选举产生，推行业主大会给予职责，实施业主大会决定事项，接收业主监督。

业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会，由全体业主共同推行业主委员会职责。

业主委员会应该自选举产生之日起三十日内依法向物业所在地县区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）立案；不选举产生业主委员会，由业主大会向街道办事处（乡镇人民政府）立案。

立案材料齐全并符合相关要求，街道办事处（乡镇人民政府）应该在五个工作日内出具书面立案证实，并在立案后七个工作日内将立案材料抄送县区物业管理行政主管部门及辖区派出所、小区居（村）民委员会、物业服务企业；立案材料不齐全或不符合相关要求，街道办事处（乡镇人民政府）不予立案，并书面通知须补齐材料或整改事项。业主委员会违反法律、法规或以虚假资料取得立案，县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）应该撤销立案，并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十七条业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告，接收业主监督。

业主委员会委员是业主自治公益性岗位，激励业主委员会委员提供志愿服务。业主、业主委员会委员、业主代表有下列情形之一，不得担任或继续担任业主委员会委员、业主代表，已担任应该根据业主大会确定规则给予免职并公告：

（一）因物业转让等不再含有业主资格或丧失民事行为能力；

（二）以书面方法提出辞职请求；

（三）不推行或违规推行委员、代表职责；

（四）利用委员、代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属和同一物业管理区域内提供物业服务企业有利害关系；

（五）不遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则或不推行业主义务；

（六）侵害她人正当权益；

（七）有不良信用统计或违法行为；

（八）其它原因不宜担任业主委员会委员或业主代表。

第二十八条业主委员会由五至十一人单数委员组成，每届任期三至五年，委员能够连选连任，具体人数、委员年纪、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名，在业主委员会委员中推选产生。

未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数二分之一，在街道办事处（乡镇人民政府）指导、帮助下，依据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或增补业主委员会委员。

业主委员会委员变动，业主委员会应该在物业管理区域内显著位置公告。

第二十九条业主委员会应该主动接收街道办事处（乡镇人民政府）指导监督，并推行下列职责：

（一）实施业主大会决定和决议；

（二）召集业主大会会议，书面向业主大会汇报业主委员会工作情况并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接收业主质询;

（三）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决；

（四）依据业主大会决定代表业主和业主大会选聘或续聘物业服务企业签署物业服务协议;

（五）听取业主、物业使用人对物业管理意见和提议，监督并帮助物业服务企业推行物业服务协议，协调处理物业管理活动中相关问题和纠纷;

（六）督促业主或物业使用人遵守管理规约，按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其它相关费用；

（七）草拟专题维修资金使用、续筹方案及改建、重建建筑物、隶属设施方案，提交业主大会表决;

（八）依据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部分、共用设施设备经营方法，并公布经营所得收益情况；

（九）配合街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）民委员会、公安机关等做好物业管理区域小区建设、社会治安等工作;

（十）法律、法规要求及业主大会给予其它职责。

第三十条业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或拒绝、拖延提供相关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或未经业主大会授权，私自使用业主大会或业主委员会印章；

（四）未经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，和物业服务企业签署或提前解除物业服务协议；

（五）私自动用住宅专题维修资金，侵占业主共有财产；

（六）违反法律、法规要求或超越业主大会给予职权，侵害业主正当权益其它行为。

街道办事处（乡镇人民政府）应该加强对业主委员会检验、指导和监督，每六个月最少组织一次综合考评，对存在上述问题或未能正常推行职责业主委员会，应该立即组织召开业主大会临时会议对业主委员会委员进行调整。

第三十一条业主委员会会议应该根据业主大会议事规则确定业主委员会工作规则或业主大会决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议，应该在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任不能推行职责，可委托副主任召集或由半数以上委员共同推选一名委员召集和主持。

业主委员会会议不得以书面形式召开，会议应该有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，业主委员会委员不得委托代理人参与会议。业主委员会作出决定必需经全体委员过半数同意并书面签字确定，自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主委员会会议议题包含应该由全体业主共同决定事项，业主委员会应该在召开会议前先行召开业主意见征求会，公开听取业主意见，并邀请街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）民委员会派员参与会议，会后将事项办理情况报街道办事处（乡镇人民政府）立案。

第三十二条业主委员会会议应该制作书面统计，由参与会议委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

以业主委员会名义公布信息或通知，应该经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。

第三十三条业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应该提供街道办事处（乡镇人民政府）立案证实。公安机关准予刻制，应该在业主委员会印章上标明业主委员会届数和任期。业主委员会应该在印章刻制完成后三个工作日内将印章到街道办事处（乡镇人民政府）留存印模。业主大会印章由小区居（村）民委员会代为保管并在小区居（村）民委员会监督下使用。未经街道办事处（乡镇人民政府）留存印模业主委员会印章无效。

业主委员会应该建立业主委员会印章管理要求并指定专员保管。业主委员会印章应该在其职责范围内依据业主委员会会议决定使用。

第三十四条业主委员会任期届满三个月前，应该书面通知街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应该参考首次业主大会及业主委员会成立程序组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全紧急情况，需要立即使用专题维修资金进行维修、更新、改造除外。

业主委员会逾期未能换届改选，由街道办事处（乡镇人民政府）指导物业所在地小区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届费用从业主自治活动经费中支出，自治活动经费不足部分由街道办事处（乡镇人民政府）负担。

第三十五条业主委员会应该自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管相关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交街道办事处（乡镇人民政府）代管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品，街道办事处（乡镇人民政府）应该立即提供。

街道办事处（乡镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届立案手续后十日内，将其代管前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交，街道办事处（乡镇人民政府）应该责令其限期移交；拒不移交，辖区公安机关应该给帮助。

第三十六条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主负担，能够从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也能够由全体业主分摊。

经费筹集、管理和使用和业主委员会委员工作补助由业主大会议事规则具体要求。业主大会议事规则没有具体要求，不得筹集、使用、发放业主大会和业主委员会日常工作经费及业主委员会委员工作补助。

业主大会能够依据工作需要设置业主监事会，聘用业主委员会秘书。具体产生措施、工作职责、所需经费由管理规约、业主大会议事规则确定。

业主委员会应该将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，每六个月在物业管理区域内显著位置公告一次，接收业主监督。

第四节物业管理委员会

第三十七条住宅小区有下列情形之一，能够成立物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责：

（一）不含有成立业主大会条件；

（二）含有成立业主大会条件但未成立，经物业所在地县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立；

（三）业主委员会不依法推行职责或未能正常开展工作，经物业所在地县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导或责令整改后仍未更正。

第三十八条物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、小区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会主任、副主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

物业管理委员会人数应该为七到十一人单数，其中业主组员由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中业主组员资格应该符合本措施第二十七条第二款要求。

物业管理委员会应该将组员名单、工作单位及物业管理委员会联络人、联络电话在物业管理区域内显著位置公告。业主对物业管理委员会组员有异议，由街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。

物业管理委员会成立之日起三十日内应该书面通知物业所在地县区物业管理行政主管部门。县区物业管理行政主管部门应该加强对辖区内物业管理委员会指导和监督。

第三十九条物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责，作出决定前，应该按法定程序、百分比就住宅小区共同管理事项征求业主意见形成业主共同决定。决定作出后三日内，应该在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于三十日。

第四十条物业管理委员会中业主组员有下列情形之一，其职务、资格自行终止，并应该自终止之日起七日内移交其使用、保管文书、印章和其它属于全体业主全部财物：

（一）丧失本物业管理区域业主资格或民事行为能力;

（二）以书面形式提出辞职并经同意;

（三）有本措施第二十七条第二款要求情形之一；

（四）符合管理规约、业主大会议事规则要求其它资格终止条件。

物业管理委员会中非业主成职员作单位发生改变，街道办事处（乡镇人民政府）应该立即给予调整，并在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不得少于七日。

第四十一条业主或物业服务企业认为业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出决定违反法律、法规要求，能够向县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）书面提出撤销申请。

县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应该在十五个工作日内将审查结果书面通知申请人；业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出决定违反法律、法规，应该责令其限期更正或撤销其决定并通告全体业主。

第四章前期物业管理

第四十二条新建住宅物业实施前期物业管理。

业主大会或业主委员会和选聘物业服务企业签署物业服务协议生效之前，前期物业管理由建设单位负责。

前期物业管理阶段，建设单位应该监督物业服务企业推行前期物业服务协议。

第四十三条

住宅物业建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。建设单位应该自确定中标人之日起十五日内提交以下材料向县区物业管理行政主管部门申报立案：

（一）开标评标过程；

（二）确定中标方法及理由；

（三）评标委员会评标汇报；

（四）中标人投标文件。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在三个工作日内给予立案并出具中标立案通知书。

第四十四条建设单位应该提供前期物业管理创办费及物业承接查验所需费用，费用具体数额及支付方法由建设单位和物业服务企业依据项目规模、配套设施数量等原因协商确定并在前期物业服务协议中明确载明。

第四十五条物业服务企业应该自前期物业服务协议签署之日起三十日内报县区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）立案。

前期物业服务协议能够约定时限。期限未满，业主委员会和新选聘物业服务企业签定物业服务协议生效，前期物业服务协议终止；期限届满，业主大会没有成立或业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业决定，前期物业服务企业自愿根据原协议约定继续提供服务，物业服务协议期限能够延期至业主委员会和新选聘物业服务企业签署物业服务协议生效之日止。期限届满，前期物业服务企业不愿根据原协议约定继续提供服务，前期物业服务企业应在期限届满前二个月通知建设单位，前期物业服务协议自期限届满之日终止。

前期物业服务协议终止，业主大会还未成立，建设单位应该经过招投标方法选聘新物业服务企业对项目继续实施前期物业管理并向县区物业管理行政主管部门重新办理立案手续。

第四十六条

建设单位应该根据市物业管理行政主管部门制发统一示范文本制订临时管理规约，在签署房屋买卖协议时向物业买受人明示并由物业买受人书面签字确定。

第四十七条新建住宅物业管理区域内，建设单位应该根据不低于地上地下总建筑面积千分之四百分比配置物业服务用房并无偿移交。

物业服务用房应该是地面以上房屋，相对集中部署在物业中心区域或出入口周围，由建设单位在物业承接查验前装修到位，装修方案应事先征求物业服务企业意见，并依据项目规模对物业服务用房功效合理部署，配置对应客服接待大厅、办公室、会议室、业主委员会议事活动用房、门卫室、资料档案室、卫生间、储藏室等。物业服务用房设置在住宅楼内，应该含有独立通道。

第四十八条物业

管理区域内物业服务用房具体位置和面积应该在建设工程计划许可证中载明，在建筑计划总平面图中标明，并在办理商品房预（销）售许可证之前给予确定，在房屋交付时由建设单位在物业管理区域内显著位置公告。

未经业主大会同意并报县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）审核同意，任何单位和个人不得占用、出租、经营物业服务用房或将其改作她用。

第四十九条建设单位在房屋产权初始登记之前，应该根据物业建筑安装总造价百分之二百分比交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金管理措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

第五十条物业服务企业应该设置业主共有资金专用账户。物业服务企业应该根据协议约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每十二个月不得少于一次。业主大会或业主委员会设置业主共有资金基础账户后十五日内，物业服务企业应撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有资金转入业主共有资金基础账户。

第五十一条已交付使用物业业主总人数百分之十以上业主，因对建设单位选聘物业服务企业服务质量不满意，要求物业服务第三方评定机构评定，建设单位应该和业主、物业服务企业协商选定第三方评定机构，对物业服务企业履约情况进行评定。协商不成，由街道办事处（乡镇人民政府）随机抽取第三方评定机构。评定结果在十二个月内有效，并向全体业主公告，同时报县区物业管理行政主管部门。

经评定物业服务不符合履约标准，建设单位能够根据协议约定更换物业服务企业，或要求物业服务企业限期整改；逾期不整改，建设单位应该向县区物业管理行政主管部门提交书面汇报，由县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公告。

第五十二条一般住宅前期物业服务收费实施政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整，应该遵照下列程序：

（一）物业服务企业委托会计师事务所对上十二个月度物业项目经营情况进行审计，审计汇报在物业管理区域内显著位置公告三十日；

（二）物业服务企业将拟调整收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公告三十日，并书面通知街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）民委员会、县区价格、物业管理行政主管部门；

（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主表决经过，表决结果应该在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议，能够向物业所在地价格行政主管部门投诉；认为物业服务收费标准调整违反前款程序，能够向街道办事处（乡镇人民政府）投诉。

第五十三条

物业服务企业在承接物业时（含前期招投标、业主大会及其它方法选聘），应邀请县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）派人参与。建设单位和物业服务企业应该根据建设部《物业承接查验措施》，结合拟承接物业管理区域内实际情况，对物业共用部分、共用设施设备及其它需要明确管理权利、义务物业进行查验，签署承接查验协议，对物业承接查验基础情况、存在问题、处理方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务协议补充协议，和前期物业服务协议含有相同法律效力。

县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应该加强对物业承接查验监管，并在承接查验协议上盖章鉴证。

第五十四条建设单位应该在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）计划、完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；

（二）环境影响评价汇报及审批、验收等环境保护资料；

（三）共用设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）已办理商品房预（销）售许可证复印件；

（六）业主名册（包含业主姓名、楼房号、产权登记面积、身份证号、联络电话、工作单位等内容）；

（七）物业管理所需其它资料。

未能全部移交前款所列资料，建设单位应该列出未移交资料具体清单，并书面承诺补交具体期限和兑现承诺方法，并报属地街道办事处（乡镇人民政府）登记，确保移交资料真实完整。

分期开发建设项目，能够对符合交付使用条件物业分期承接查验并办理交接手续，但在承接最终一期物业时，应该进行全方面查验并办理物业整体交接手续。

第五十五条物业共用部分、共用设施设备在办理正式移交前，由建设单位负责管理，移交后由法定承接单位负责管理。

建设单位和物业服务企业能够聘用第三方顾问或评定机构帮助现场查验。

第五十六条

物业承接查验过程中，因建设单位逾期不提供合格证实等物业设施设备能够安全使用证实材料，物业服务企业应该拒绝承接，建设单位应该限期整改。

物业交接后，发觉存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全或正常使用，建设单位应该负责修复；给业主造成经济损失，建设单位应该依法负担赔偿责任。

第五十七条物业承接查验档案属于全体业主全部。业主大会成立、选举产生业主委员会，前期物业服务企业应该向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。

县区物业管理行政主管部门应该指导街道办事处（乡镇人民政府）对辖区内住宅小区承接查验档案资料实施集中管理，供小区管理单位借用、查阅或复制。

第五十八条建设单位委托物业服务企业帮助办理房屋交付事宜，应该出具书面委托书，不得将建设单位法定责任委托给物业服务企业负担。物业服务企业应按委托权限推行职责，不得拒绝物业买受人验房要求。

建设单位应该在房屋交付使用二十日前书面通知物业服务企业具体进驻管理时间。

第五十九条物业交付过程中业主认为房屋或共用设施设备存在质量问题不符合交房条件，应该立即向建设单位或受建设单位委托物业服务企业提出，建设单位或受委托物业服务企业应在三日内给回复；如业主对回复不满意，能够向建设行政主管部门申请质量认定，建设行政主管部门应该出具认定结论，各当事方应该实施。

业主未向建设行政主管部门提出质量认定申请，或认定结论确定无质量问题，业主应依法推行按时交纳物业服务费用等义务；如认定结论确定属质量问题，房屋维修费及维修期间物业服务费等相关费用由建设单位负担。

第六十条建立前期物业服务履约确保金制度，履约确保金管理使用措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

第五章物业服务

第六十一条在本市从事物业管理物业服务企业应该取得物业管理市场准入条件。具体管理措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

第六十二条物业管理项目实施项目责任人责任制。物业服务企业应该根据物业服务协议约定指派项目责任人，所派项目责任人应该为本企业在职管理人员。

业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，能够要求物业服务企业更换项目责任人；要求更换项目责任人，物业服务企业应该立即更换。

物业服务企业项目责任人发生更换，应该书面通知物业服务协议委托方、县区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）并在物业管理区域内显著位置进行公告不少于十五日。

物业管理从业人员应该按时参与本市行业主管部门、行业协会组织相关培训。

第六十三条本市建立统一物业管理招投标平台，为建设单位、业主大会、物业管理委员会或政府采购选聘物业服务企业提供服务和指导。

建设单位、物业管理委员会应该经过统一招投标平台选聘物业服务企业。提倡业主大会经过统一招投标平台选聘物业服务企业。

第六十四条物业管理委员会可直接和物业服务企业签署物业服务协议，业主委员会应该和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议。

物业服务企业应该自物业服务协议签署之日起三十日内，将物业服务协议报县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）立案。

第六十五条业主大会或业主大会授权业主委员会能够委托第三方评定机构对物业服务企业履约情况开展评定，并向全体业主公布评定结果。物业服务企业应该配合评定活动。

业主依据物业服务协议享受权利，应该受到保护。物业服务企业违反物业服务协议约定或损害业主权益，业主能够依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼；经仲裁裁决或司法判决确定后仍不推行，由县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第六十六条物业服务企业应该根据物业服务协议约定内容和标准配置管理服务人员，提供公共管理服务。业主委员会应该代表全体业主监督物业服务企业管理服务行为，发觉不履约或履约不到位，应该立即书面通知物业服务企业限期更正，对未按要求更正应该立即报属地街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。

业主或物业使用人对物业服务不满意，应向物业所在地小区居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、县区物业管理行政主管部门投诉或反应。

小区居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、县区物业管理行政主管部门应该建立物业管理投诉受理登记制度，依据各自职责对投诉问题立即处理或汇报。

第六十七条物业服务企业应该将下列信息在物业管理区域内显著位置公告：

（一）物业服务企业营业执照、从事物业管理活动资格证实材料、项目责任人基础情况、联络方法、物业服务投诉电话;

（二）物业服务协议约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方法;

（三）电梯、消防、监控、供水、供暖等专题设施设备日常维修保养单位名称、资质和联络方法和应急处理方案;

（四）业主交纳物业服务费用收支、公共水电费分摊情况，住宅专题维修资金使用情况、物业共用部分和共用设施设备经营所得收益使用情况；

（五）房屋装饰装修及使用过程中结构变动等需要向业主通知事项；

（六）其它应该公告信息。

物业服务企业应该接收业主、业主委员会对应公告信息问询和监督。业主、业主委员会对公告内容有异议，物业服务企业应该以书面形式给予回复。

第六十八条

物业服务企业应该严格遵遵法律、法规和物业服务协议约定，提供对应服务，并不得有下列行为：

（一）违反物业服务协议约定降低物业服务标准；

（二）未经业主大会同意提升物业服务收费标准；

（三）未经业主大会同意或物业服务协议中无相关约定，处分属于业主共有财产；

（四）未经业主大会或业主委员会同意，或（临时）管理规约、商品房买卖协议、物业服务协议中无相关约定，将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等和水费、电费捆绑收费。

物业服务企业未能推行物业服务协议约定，造成业主损失，应该负担对应法律责任。

第六十九条业主应该遵守临时管理规约、管理规约，根据物业服务协议约定推行交纳物业服务费用、公共水电分摊费用等义务。

业主或物业使用人不得以下列理由拒交物业服务费用、公共水电分摊费用：

（一）还未入住或房屋空置；

（二）个人未和物业服务企业签署合

（三）房屋质量存在问题或对小区大环境不满意；

（四）其它部分业主不交费；

（五）其它物业使用人对本人造成生活影响或相关损失

（六）无充足证据证实物业服务质量不符合协议约定标准

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用，业主委员会、物业服务企业能够经过送达催交书、上门收取或在物业管理区域内显著位置公告等方法，督促其限期交纳；逾期不交纳，物业服务企业能够依法申请仲裁或提起诉讼。经仲裁裁决或司法判决确定后仍不推行，根据个人信用信息管理相关要求录入个人征信系统。

第七十条物业服务收费能够采取酬金制或包干制等方法，具体收费方法由物业服务协议约定。提倡物业服务实施酬金制，建立公开、透明、质价相符物业服务资金管理机制。

物业服务收费实施酬金制，预收物业服务资金属于代管性质，为所交纳业主全部。除了协议约定物业服务企业收取酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。

物业服务收费实施酬金制，物业服务企业应该每十二个月向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，每三个月公布物业服务资金收支情况。业主、业主大会或业主委员会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业服务企业应该自收到书面质询之日起七日内书面回复。

第七十一条物业服务企业能够依据物业服务协议预收物业服务费和公共水电分摊费，但预收期限最长不得超出十二个月。

预收公共水电分摊费，应该依据上十二个月度公告公共水电分摊费实际费用，按户分摊预收。上十二个月度预收费用有结余，直接冲抵本年度预收费用；上十二个月度预收费用不足，在预收本年度费用时补足；上十二个月度未产生费用，本年度依据合理预算预收。

第七十二条物业服务协议期限届满三个月前，业主委员会应该在街道办事处（乡镇人民政府）监督下，组织召开业主大会会议，决定重新选聘或续聘物业服务企业，并将决定书面通知物业服务企业、县区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会决定解聘物业服务企业，被解聘物业服务企业应该根据要求办理移交手续，并在物业服务协议终止之日起十五日内，退出物业管理区域。被解聘物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域前期间内，应该维持正常物业管理秩序，但物业服务协议另有约定除外。业主大会决定续聘，业主委员会应该在物业服务协议期限届满30天前和物业服务企业续签物业服务协议。

物业服务协议期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业根据原协议约定继续提供服务，原协议权利义务对双方含有约束力。在原协议权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止协议，应该提前三个月书面通知另一方当事人和县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务协议，应该在协议期届满前三个月书面通知业主委员会、县区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

第七十三条有下列情形之一，物业服务企业应该退出物业管理区域，不得以物业服务中债权债务纠纷未处理、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。

（一）物业服务协议依法、依约解除；

（二）经人民法院判决或仲裁机构裁定物业服务企业应该退出；

（三）依法不得继续从事物业管理活动其它情形。

第七十四条物业服务企业退出物业管理项目时，应该根据要求和协议约定办理移交手续，推行下列交接义务：

（一）移交建设单位根据本措施第五十四要求移交资料；

（二）移交物业服务期间形成物业设施设备使用、维护、保养、定时检验等技术资料，运行、维护、保养统计等；

（三）移交物业管理用房、物业共用场地和共用设施设备；

（四）移交物业服务期间配置固定设施设备；

（五）移交利用共用部位经营收入清单，预收、代收和预付、代付费用交纳统计清单；

（六）结清预收、代收和预付、代付相关费用；

（七）法律、法规要求和物业服务协议约定其它事项。

物业服务企业移交台账资料、账目明细及物品清单应该经街道办事处（乡镇人民政府）或受委托小区居（村）民委员会盖章和监督人员签字后方有效。

应该退出物业管理区域物业服务企业在要求时间内拒不退出或移交材料，业主委员会能够向辖区内公安机关书面申请采取强制方法，无业主委员会由街道办事处（乡镇人民政府）申请，公安机关应该给帮助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为，由公安机关依法处理。

物业服务企业退出后，物业服务协议遗留纠纷等相关问题能够经过协商、调解、仲裁或诉讼等路径处理。

第七十五条物业服务企业和业主委员会或其委托新选聘物业服务企业办理交接，交接各方应该对物业管理区域内电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备使用维护现实状况给确定，并报物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）立案。

电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备无法正常使用，原物业服务企业应该修复或负担对应责任。

第七十六条县区物业管理行政主管部门能够根据公开、自愿、择优标准，建立物业应急服务企业备选库。有下列情况之一，能够由县区物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）在应急服务企业备选库中确定一家物业服务企业提供给急服务：

（一）协议期未满，物业服务企业忽然退出，出现管理真空；

（二）协议期满后，物业服务企业退出，还未成立业主委员会或物业管理委员会；

（三）物业服务企业退出后，相关责任主体未在县区物业管理行政主管部门要求时间内选聘新物业服务企业进驻。

应急服务协议由业主委员会、物业管理委员会和应急物业服务企业签署，拒绝签署，由街道办事处（乡镇人民政府）或委托小区居（村）民委员会和应急物业服务企业签署；物业服务内容、标准和收费参考原物业服务协议实施；应急物业服务协议期限至业主大会和其选聘新物业服务企业签署物业服务协议约定开始提供物业服务之日止。

第七十七条市物业管理行政主管部门应该建立物业服务企业、项目责任人考评体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目责任人实施动态管理，定时对物业管理项目开展专题检验，向社会公布信用信息评价结果。物业服务企业信用信息评价结果应该作为企业参与省、市项目评选和招投标活动基础条件。具体措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

县区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、专业性服务企业、项目责任人信用信息征集、考评、评价、汇总和核查工作。

街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）民委员会应该帮助开展辖区内物业服务企业、项目责任人信用信息征集、核查工作。

第七十八条物业服务企业未根据法律、法规要求、协议约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务，应该录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目；失信行为更正前，物业管理行政主管部门不予出具诚信证实：

（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标；

（二）物业服务协议依法解除或终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未根据要求办理交接手续，或未根据要求移交资料，造成物业管理混乱；

（三）未根据要求和协议约定推行房屋安全监管义务，造成物业管理区域内发生重大房屋安全事故；

（四）泄露业主信息产生严重后果；

（五）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或打击报复；

（六）其它违反法律、法规要求情形。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一，十二个月内不得参与新物业管理项目标招投标。

第七十九条物业项目责任人有下列严重失信行为之一，应该录入项目责任人信用档案，同时录入其所属物业服务企业信用档案。

（一）骗取、挪用或侵占住宅专题维修资金；

（二）私自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途；

（三）私自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地；

（四）私自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营；

（五）因管理渎职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故；

（六）被价格行政主管部门认定乱收费或收费不规范且未更正；

（七）其它损害业主利益情节严重。

有前款要求情形之一，业主能够向街道办事处（乡镇人民政府）、县区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（乡镇人民政府）、县区物业管理行政主管部门应该进行核查，并书面通知业主核查结果。

第八十条物业服务企业应该加强内部职员培训，规范服务行为。未经业主大会、业主委员会或物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项私自向业主征求意见。

物业服务企业应该帮助和维护业主自治活动中正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形，物业服务企业应该立即劝阻当事人，并保留证据，向相关单位举报。

第八十一条业主转让或出租物业时，应该将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项通知受让人或承租人，并对物业服务费用结算作出明确约定。受让人应该在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联络方法等通知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时，应该向物业买受人出具交纳物业服务费用证实。

第八十二条单体物业或计划地上地下总建筑面积小于二万平方米物业，经业主或业主大会决定，报物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面同意后，业主能够对物业实施自行管理，由全体业主共同负担物业管理责任，成立业主委员会由业主委员会负担关键管理责任。

第八十三条街道办事处（乡镇人民政府）或其委托小区居（村）民委员会依法推行托管职责并收取物业服务费用，应该到价格行政主管部门申请收费标准立案，业主应该自觉接收街道办事处（乡镇人民政府）或受委托小区居（村）民委员会管理服务，并按时交纳相关费用。

第六章物业使用和维护

第八十四条划分为一个物业管理区域分期开发建设项目，建设单位应该结合当期业主停车需求，根据计划行政主管部门确定车位、车库指标，在物业管理区域内显著位置公告当期租售车位、车库信息。依法能够出售车位，在住宅小区整体交付前，建设单位只能向每户业主出售一个车位、车库；住宅小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位或车库情形下，剩下车位、车库能够根据要求出售或出租。

权属明确为建设单位车位、车库在首先满足本物业管理区域内业主购置和承租需要后，能够按要求对外出售、出租。

第八十五条占用业主共有道路或其它场地用于停放汽车车位、车库，由业主大会授权业主委员会决定使用，能够委托物业服务企业实施。实施主体应将拟出租车位、车库数量分配方案、收费标准在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会成立前，需要占用业主共有道路或其它场地施划停车位停放汽车，应该在前期物业服务协议中约定。前期物业服务协议中未约定，应该将方案在物业管理区域内显著位置公告七日，经过半数业主签字同意后实施。

已建成住宅小区含有条件能够依法增设停车位。对开放式物业管理区域，无停车场地或用于停放汽车车位、车库严重不足物业管理区域，公安部门应合理利用物业管理区域周围支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位，对夜间交通流量较小次干道慢车道施划限时停车泊位，供居民停放车辆。

第八十六条物业管理区域内依法配建人民防空工程平时用作停车位，应该向全体业主开放。民防部门应该根据设计文件在实地标注并公告人民防空工程四至界限、停车位数量及平面分割图、使用管理要求、管理责任单位、车位租金及汽车停放费收费标准等。

建设单位自建部分地下停车位未出售、附赠或出租车库车位，汽车停放费由建设单位自物业管理区域内首期房屋交付使用之日起全额支付给物业服务企业。

第八十七条物业管理区域内严禁下列行为：

（一）违反法律、法规要求或临时管理规约、管理规约约定改变物业用途;

（二）损坏或私自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；

（三）将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房，或将卫生间改在下层住户厨房、卧室、起居室、书房上方；

（四）违反市人民政府相关房屋出租要求；

（五）违法建设建筑物、构筑物，或破坏、私自改变房屋外貌；

（六）私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益。

（七）损毁树木、绿地;

（八）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

（九）损坏或私自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道通畅；

（十）制造超出要求标准噪音、振动。

（十一）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或露天焚烧杂物；

（十二）要求区域外停放车辆；

（十三）私自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十四）私自架设电线、电缆等；

（十五）私自在楼道等业主共有区域堆放物品。

（十六）法律、法规、临时管理规约、管理规约严禁其它行为。

有前款所列行为之一，物业服务企业、业主委员会应该立即进行劝阻、阻止，劝阻、阻止无效，应该立即汇报相关主管部门，相关主管部门应该立即依法处理；业主、物业使用人对侵害自己正当权益行为，能够依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益行为，能够依法向人民法院提起诉讼。

第八十八条业主或物业使用人对房屋装饰装修，应持房屋全部权证、商品房买卖协议、房屋租赁协议、申请人身份证，必需时还应提供装饰装修设计方案，水、电、气等改造设计和相关审批等资料，向物业服务企业办理登记手续，签署物业装饰装修服务协议，明确装饰装修严禁行为和注意事项。

物业服务企业应该对房屋装饰装修活动进行日常巡查，建立完善装修材料、施工工具、施工人员出入物业管理区域登记制度，阻止疑似违规装饰装修用材料进入物业管理区域，对阻止无效强行进入物业管理区域行为，物业服务企业可向公安、城管部门汇报并请求帮助阻止，公安、城管部门应立即到场处理。

第八十九条在国家要求保修期限内，物业由建设单位负责保修，建设单位应向市物业管理行政主管部门交纳商品房工程质量确保金，具体措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

第九十条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应该向最终用户收取相关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交相关费用和进行相关设施设备日常维修养护，双方应该签署书面委托协议，明确委托关键事项和费用支付标准和方法。未签署书面委托协议，由专业经营单位自行负责相关工作，不得要求物业服务企业代收代缴相关费用，不得向物业服务企业扣缴应该由业主分摊相关费用。

第九十一条专业经营单位应该依法负担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新责任，负担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备维修养护责任。

专业经营单位实施维修养护作业前应该通知物业服务企业，办理相关出入登记手续后方可进场施工，并在物业服务企业监督下做好施工现场安全防范、秩序维护和卫生清洁工作，对损坏道路、绿化等共用设施应恢复原状。

第九十二条业主应该在签署商品房买卖协议时，将首期住宅专题维修资金存入维修资金监管部门指定账户。首期住宅专题维修资金能够由业主自行至代管机构窗口交存，也能够由代管机构委托专户管理银行代收代交。

建设单位应该在办理房屋全部权初始登记之前，将未售住宅专题维修资金一次性交存至维修资金专户，凭交款证实向新购房业主收取。

第九十三条发生下列危及房屋安全和人身财产安全紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、小区居（村）民委员会均能够凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专题维修资金管理部门提出资金使用申请：（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）二次供水水泵运行中止，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护除外；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功效障碍；

（六）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；

（七）其它危及房屋安全和人身财产安全紧急情况。

住宅专题维修资金管理部门应该自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程完工验收后，应该将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公告。

住宅专题维修资金管理部门应该方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

第九十四条对交付时间长、配套设施设备不齐全或破损，房屋产权单位或售房单位因客观原因未实施物业管理旧住宅小区，市、县区人民当结合城市环境综合整改和更新改造工作，制订破旧住宅小区物业管理计划和年度实施计划，完善配套城镇基础设施和公共服务设施，改善破旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

建立旧住宅小区物业服务费用补助机制，对建成以上基础设施微弱旧住宅小区，和低保、特困家庭和廉租房住户，根据0.3元每平方米标准由市、区两级财政按1:1百分比给物业服务费用补助。

旧住宅小区范围由市、县区人民政府确定。

第七章监督检验

第九十五条本市物业管理实施属地管理、综合管理和行业管理有机结合，各级人民政府、各相关主管部门和单位应该依法推行职责。

第九十六条市物业管理行政主管部门推行下列职责：

（一）建立和完善市场化物业服务和基础物业服务相结合物业管理机制；

（二）指导、监督各县区物业管理行政主管部门相关工作；

（三）研究制订全市物业行业发展计划、行业服务规范、相关配套政策和示范文本等；

（四）建立全市物业行政监管平台和物业服务行业诚信档案和信用信息公布平台；

（五）做好物业服务示范项目评价工作；

（六）统筹全市住宅专题维修资金监管工作；

（七）依法查处物业管理重大违法行为；

（八）法律、法规要求其它职责。

第九十七条县区物业管理行政主管部门在辖区内推行下列职责：

（一）负责物业管理日常工作指导、监督；

（二）负责前期物业管理招投标立案和管理工作；

（三）物业管理项目标区域立案、前期物业承接查验立案和物业服务协议立案；

（四）定时开展物业服务质量专题检验，做好物业服务企业及从业人员信用信息征集、核查和监管工作；

（五）负责物业服务企业交接工作监督、管理；

（六）指导、配合辖区内街道办事处（乡镇人民政府）调处物业管理矛盾纠纷；

（七）指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作；

（八）依法查处违反物业管理法律、法规行为。

第九十八条街道办事处（乡镇人民政府）应该配置专门管理人员，并推行下列职责：

（一）设置小区物业服务机构，建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，公开投诉电话、投诉地点，指导小区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织立即协调处理物业管理矛盾纠纷；

（二）负责协调物业管理和小区管理、小区服务关系，协调建设单位、物业服务企业和业主