物业工程部业务流程图

物业工程部业务流程图工程部业务程序图保养记录组织实施制定保养计划查阅保养记录组织实施制定保养计划查阅保养记录工作程序工作步骤1、查阅保养记录(1)掌握设备保养周期；(2)掌握设备技术状况。2、制定保养计划(1)根据保养记录制定保养计划，要求，内容详尽、合理；(2)确定工作质量检查标准。3、组织实施(1)根据人员情况，指派分管人员按计划进行设备保养工作；(2)如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，主管领导及时协调解决，根据实际情况增派人手或修改保养计划；(3)工作完成后，主管领导按质量检查标准检查工作完成情况。保养记录(1)详细记录保养时间，工作情况和设备技术情况。3、现场督导(1)专业主管需在现场，分析故障原因，提出解决方案；(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；(3)控制劳动成本，避免浪费。4、抢修(1)按照设备操作规范维修；(2)严格按照各工种技术操作规范施工；(3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；(4)注意消防安全。5、故障记录(1)记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况；(2)准确描述设备技术状态；(3)故障记录整理归档。五、整改项目程序报批报批总经理审批总经理审批建议签订施工合同建议签订施工合同工程监理/工程监理/经理组织实施总经理审批选择施工单位选择施工单位专业技工技术专业技工技术监督施工施工施工单位增改项目施工单位增改项目验收报告验收报告工作程序工作步骤1.报批立项(1)使用部门制定计划,报总经理审批;(2)工程部提供技术性建议;(3)增改项目经总经理审批后立项.2.组织实施1)酒店工程部可以完成的增改项目，由工程总监/经理制定施工计划和施工方案，报总经理审批。(2)需公开招标的项目，严格按照国家有关规定操作，并经总经理授权，工程总监/经理与施工单位签订合同；(3)对外承包项目，遵照货比三家的原则，择优选用，并经总经理授权，工程总监/经理和采供部门与施工单位签订合同；(4)对于施工方的影响，工程部与施工影响部门共同协调决；(5)随时向总经理汇报施工情况。3.技术监督(1)对于工程部内部承接项目，专业主管进行现场技术监督，控制施工进度和施工质量；(2)外包项目，由专业主管或专业技术人员进行现场技术督，控制施工进度和施工质量；(3)施工中出现设计变更、洽商，工程监管人员及时上报工程总监/经理并提出解决意见。4.施工(1)施工现场完全封闭，避免噪音、异味和施工垃圾对酒店营业造成响；(2)施工现场设立醒目警示标志，以免无关人员误入，发生意外；(3)注意消防安全。5.验收报告(1)工程竣工验收，要求工质量合格，技术性能满足使用求；(2)设备随机资料齐全、竣工图齐全，质检合格、施工期间来文件齐全；(3)报工程总监/经理批准后，立卷存档。六、配电巡检程序保持配电保持配电设备清洁检查变压器检查变压器检查配电柜检查配电柜三相三相电容电流平衡填写巡检填写巡检记录工作程序工作步骤1.设备清洁(1)保持设备干净、机房干净、工作场地干净；(2)防止因异物造成接触不良或短路；2.检查变压器(1)变压器表面除尘，以免影响冷却效果；(2)对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测；(3)测量绝缘电阻。3.检查配电柜(1)检查所有仪表工作状态；(2)检查动力联线，避免因接触不良产生过热；(3)检查安全保护装置，使其工作可靠；(4)测量接地电阻。4.三相平衡(1)测量三相电容电流，保证三相负载平衡，必要时调整负载。5.巡检记录(1)详细记录巡检情况，整理归档。七、发电机检修程序关闭主关闭主开关柴油系统柴油系统维护轴承润滑轴承润滑检查电池检查电池和充电器检查、清洁检查、清洁传动皮试车试车填写检修填写检修记录工作程序工作步骤1.关闭主开关(1)将发电机的主开关旋至停机位置；(2)断开电池充电器的电源，取下电池连接线。2.燃油系统维护(1)清洁/更换柴油过滤器；(2)当化油器堵塞时，调节化油器；(3)检查日用油箱油位、油路软管和接头、燃油液位开关、主油箱油位、电磁阀的动作、传输泵的动作；(4)更换滤清器，检查供油管路、油箱出口。3.轴承润滑(1)按发电机操作手册，定期进行4.检查电池和充电器(1)检查电池电解液位、电池特定比重的测定与充电状况、充电器的工作情况5.检查、清试车6.试车7.填写检修记录详细填写检修记录并存档。八、给排水巡检程序暖通主管负责安排给排水设施设备的巡检工作，运维技工在保证自身和设备安全的前提下完成巡检工作。检查供水检查供水压力检查给水泵、检查给水泵、排水泵工作状态检查主要阀门检查主要阀门情况检查水箱检查水箱水质、卫生状况检查给排水管道检查给排水管道及设施状况填写巡检填写巡检记录工作程序工作步骤1、检查供水压力（1）检查压力表是否损坏；（2）检查压力表读书是否正常；（3）检查远传压力表读数与变频器显示值是否一致。2、检查给水泵工作状态（1）轴承温度是否正常；（2）机体有无振动及异常响声；联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象；（4）润滑油是否足够，油封是否完好；（5）工作电流、工作频率。3、检查排污泵运行工作状态（1）检查污水坑水位；（2）当坑内水位超标，调整检修液位浮球开关；（3）现场手动测试运行工作状况4、检查主要阀门情况（1）阀门表面有无锈蚀；（2）阀门开关位置是否正常；（3）电磁工作状态是否正常；（4）阀门连接、阀体有无漏水现象。5、检查水箱卫生状况（1）定期打开排污阀，排出底部沉淀物；（2）检测水质是否达标，无异味、无杂物；（3）如发现问题，及时报告并采取应急措施。6、检查雨污水管道及附属设施（1）检查井是否清理、疏通；（2）化粪池隔油池清淘。7、填写巡检记录填写巡检记录，整理存档。九、电梯日常巡检程序机房巡检机房巡检轿厢巡检轿厢巡检候梯候梯厅巡检填写巡检填写巡检记录工作程序工作步骤1.机房巡检(1)保持机房清洁；(2)检查电梯控制系统工作是否正常；(3)检查曳引机工作情况；(4)检查曳引绳和绳头组合。2.轿箱巡检(1)检查控制盘有无损坏,如有损坏及时更换;(2)检查轿箱内灯光、温度。3.候梯厅巡检(1)检查控制盘是否有效。4.巡检记录(1)填写巡检记录、整理存档。十、电梯事故处理程序电梯制动电梯制动值班经理值班经理组织事故分析事故分析排除故障试车试车事故记录事故记录事故汇报事故汇报工作程序工作步骤1.电梯制动(1)当电梯速度失控，或坠落时，应紧急制动，主开关复位；(2)如电梯仍然无法停止，立即切断电源；(3)通知工程总监/经理、说明轿厢所处楼层。2.组织处理(1)工程总监/经理接到通知后，立即到达现场，协助大堂经理，保安部进行救援和人员疏散工作；(2)重大事故通知工程总监/经理；(3)组织技术人员对电梯紧急维修。3.排除故障(1)修理现场树立醒目标志；(2)查找故障原因；(3)通知电梯维修公司，进行维修。4.试车(1)故障排除后，按操作规程启动电梯；(2)试运行，确认电梯故障已排除；(3)清洁现场，电梯恢复使用。5.事故记录(1)详细记录事故时间，故障原因和维修情况；(2)进行事故分析，查明事故原因，制定预防措施；(3)事故记录整理存档。6.事故汇报(1)事故处理完，向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。十一、锅炉运行检查程序水位表水位表压力表压力表燃油燃气供油系统供油系统燃气压力燃气压力燃烧器燃烧器阀门、阀门、管道水质化验水质化验填写检修填写检修记录工作程序工作步骤1.水位表(1)检查水位表有无损坏；(2)检查炉内水位是否正常。2.压力表(1)检查压力表有无损坏；(2)检查压力表读数是否正常。3.燃料供应(1)燃油锅炉①检查油泵工作状态；②检查日用油箱温度、油位；③保持滤清器畅通。(2)燃气锅炉4.燃烧器(1)检查燃烧器有无堵塞、损坏；(2)根据负荷调节燃烧工况，保证最佳燃烧状态。5.阀门、管路(1)阀门开关位置是否正常；(2)阀门是否动作有效；(3)阀门、管路有无跑、冒、滴、漏现象。6.水质化验按时进行软化水水质化验。7.填写检查记录填写运行检查记录，整理存档。十二、空调运行检修程序空调主机空调主机水冷机组风冷机组冷却塔冷却塔风机风机蒸发器蒸发器空调水泵空调水泵新风机组新风机组盘管风机盘管风机填写检修填写检修记录工作程序工作步骤1.空调主机(1)检查机组外观有无损坏，保持机组清洁；(2)按机组操作规程，检查机组运行情况。2.冷凝器(1)水冷机组①检查冷却水进出口温度是否正常；②有无漏水现象；③冷却塔工作是否正常。(2)风冷机组①冷凝器盘管表面除尘；②检查冷凝器风扇工作状态。3.蒸发器(1)冷冻水出入口温度是否正常；(2)电磁阀工作状态；(3)有无漏水现象。4.空调水泵(1)水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动；(2)压力表读数是否正常；(3)联轴器是否有异响、跳动及是否漏油；(4)阀门开关位置是否正常；(5)有无漏水现象；(6)清理泵组外表。5.新风机组(1)风机运转时是否有异响和振动；(2)是否有漏气、漏水现象，凝结水排泄情况；(3)相对湿度调节制的位置是否正常；(4)盘管是否有堵塞现象，分风阀是否正常位置。6.风机盘管(1)盘管有无堵塞现象；(2)风机工作情况；(3)风机调速是否有效；(4)冷凝水管是否堵塞。7.填写检修记填写检修记录，整理存档。十三、程控交换机检修程序主机检修主机检修操作系统操作系统检测备用电源备用电源检测填写检修填写检修记录工作程序工作步骤1.主机检修(1)外观检查，有无积尘和异物；(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；(3)检查中继线信号是否正常；(4)打印运行报告，查看设备运行状态。2.操作系统测(1)检查操作系统功能是否正常；(2)检查运行功能设置是否正常；(3)根据需要，更新数据库；3.备用电源测(1)备用电源断电自动切换功能是否正常；(2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；(3)输入电压、输出功率是否正常；(4)蓄电池通风设备是否良好。4.检修记录(1)详细记录检修情况，整理存档。十四、安全监控系统保养主机检测主机检测操作系统操作系统检测备用电源备用电源检测应急广播应急广播测试输出设备输出设备检测末端设备末端设备维护保养保养记录工作程序工作步骤1.主机检测(1)外观检查，有无积尘和异物；(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；(3)消防主机、保安报警主机系统自检，打印运行报告，查看系统运行状态。2.操作系统检测(1)检查操作系统功能是否正常；(2)检查运行功能设置是否正常；(3)保安监控主机操作，调整摄影机动作是否正常。3.备用电源检测(1)备用电源断电看去切换功能是否正常；(2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；(3)输出电压，输出功率是否正常；(4)蓄电池通风设备是否良好。4.应急广播测试(1)检查应急广播强行切换功能是否有效；(2)应急广播线路有无问题。5.输出设备检测(1)声光报警是否正常；(2)报警打印输出；(3)监控系统图片打印机；(4)监控系统长廷时录像机。6.末端设备维护(1)末端设备工作状态指示是否正常；(2)清洁末端设备。7.保养记录(1)详细记录保养情况，整理存档。十五、档案资料管理程序收集资料收集资料整理资料整理资料鉴定资料鉴定资料检索检索保管资料保管资料统计登记统计登记十六、设备购置程序使用部门使用部门申请总经理签字总经理签字购置购置工程部、使用部门开始验货工程部、使用部门开始验货安装调试安装调试使用部门验收使用部门验收建立建立设备台账工作程序工作步骤1.使用部门申请(1)使用部门进行市场调查，选定型号，了解价格；(2)提出购置申请，报总经理，内容包括设备型号、经济论证报告和购置费用。2.总经理审批根据酒店经营需要审批。3.购置(1)采购部门根据总经理的批复意见、申购部门提供的设备资料购置；(2)签订供货合同，要求采购设备技术文件、质量保证文件齐备。4.开箱验货(1)设备到货后，采购部门会同工程部开箱验货；(2)检查所购设备是否符合使用要求；(3)检查主机、附件、备件及技术文件是否相符，储运过程中有无损伤和锈蚀；(4)如发现问题，通知采购部门与供货商联系解决；(5)验货合格，由使用部门和工程部共同签字确认。5.安装调试(1)设备验货合格后，由工程或供货单位根据使用部门要求安装；(2)安装结束，工程部进行质量检查，性能、精度测试；(3)测试合格后，工程部进行技术确认。6.验收使用部门根据使用要求对设备进行验收。7.建立设备台帐(1)设备验收后，所有技术资料由工程部存档，建立设备台帐；(2)设备使用说明书复印件交给使用部门。十七、设备报废程序使用部门使用部门申请工程部、财务部工程部、财务部组织鉴定总经理总经理审批撤销台账撤销台账报废处理报废处理工