商业营销策略报告

楠汇坊商业营销策略报告世联行2015.11本次汇报要解决的问题因追求财富利益而购买商铺根据资金回报判断商铺价值因经营前景而做出购买决策购买者市场分析营销策略经营者对经营者规划设定的根本目的是做给购买者看业态定位划铺建议通过形象定位引导消费人群形象定位包装建议消费者报告框架市场定位篇营销策略篇业态规划篇3C分析项目定位业态定位规划及划铺方案推售攻略推广策略市场分析客户分析本体分析产品定位客户定位形象定位业态主题定位业态配比建议规划建议划铺方案市场分析123壹整体市场特征典型项目分析区域市场概况4市场小结整体市场特征85379112264XX在售待售序号项目名体量性质1成都国际皮革城23万方专业市场2鞋都风尚3期6.7万方专业市场3首信红星国际广场60万方综合体4君雁金梧桐1.9万方社区底商5金花皮革城5万方专业市场6中筑西府兰庭（兰庭集）1.7万方社区底商+独栋7保利悦榕郡0.8万方社区底商8双楠尚品广场（万达广场）50万方综合体9蓝光金悦城0.9万方社区底商+独栋1蓝润广场35万方综合体2珑熙郡18万方社区底商+商业综合体3时代锦绣1.1万方社区底商+独栋区域内商业放量较大，目前以专业市场为主，预计未来将与综合体及主题性消费商业街区呈现“多中心”的商业格局3区域市场概况项目名体量（万方）商业形式铺面面积主力面积开间主力开间进深比销售模式售价销量有无烟道汇金成都国际皮革城23综合体15-300㎡110-130㎡3.5－7M1/2-2/3包租10年，10%保底年收益1F：2.2-3W；

-1F：0.95W2－4F：自持

5F：0.8－0.9W8月开盘销售约2000万，持销期月走量约400㎡有鞋都风尚6.7综合体15-300㎡45-70㎡3-10M1/3-1/1包租12年，综合收益93%1F：4-4.5W；

2F：2W;

3F:1.5W;

4-5F：0.8-1.2W8月开盘总销约5000万约2000㎡，持销期走量约400-500㎡有（4、5层有餐饮）首信红星国际广场60综合体20-500㎡20-50㎡——1/3-1/2直接售卖均价3.5-4万/㎡4月开盘至今卖出约三分之一，月均走量约200㎡有君雁金梧桐1.9社区底商1F：16-111㎡；

2F：18-278㎡；

3F：31-286㎡31-47㎡————直接售卖1F:3.5-4W;

2F:2-2.5W;

3F:0.7-1.2W在售为1号楼，1楼前期去化27套，约1500㎡，均价3.5万没有金花皮革城5专业市场30-600㎡38-63㎡3.4-7M1/4-7/12先招商后销售，买铺送车位1F：4-5.5W月均走量约350㎡/月没有中筑西府兰庭（兰庭集）1.7社区底商+独栋33-393㎡150-270㎡3-10M1/5-1统一招商，不承诺包租1F：4-5W；

2-4F：2W月均走量300㎡有保利悦榕郡0.8社区底商20-84㎡30-45㎡——1/3-1/2直接售卖1F：3.5-4W；

2F：1.5-2W在售1、2、11#底商，月走量约8套200-300㎡有双楠尚品广场（万达广场）50综合体20-999㎡20-60㎡2-6M1/4-110年包租，综合收益70%;158%五年回购(增值30%）1F：4.5-5W;

2-3F:2-3W;

4F:1.5-2W目前已售出约一半，锐理数据月均200㎡）有蓝光金悦城0.9社区底商+独栋1F：25-64㎡1F：32-37㎡3.1-7.9M1/3-4/5直接售卖3.4-4.2W在售2、3#，2#前期去化7套，约300㎡，均价40575元/㎡无时代锦绣1.1社区底商+独栋1F：26-57㎡2F：16-85㎡20-50㎡2.35-4.25M¼-1/2部分招商+直接售卖1F：2.9-3W；

2F：1.5-2W目前暂未入市有区域商业形式多样且面积区间丰富，社区底商多为划铺直接售卖，综合体及专业市场多为包租，整体定价虚高，1楼主力价格在3.5万-4万元/㎡，但有价无市走量不佳80－120元/㎡/月160－220元/㎡/月100－200元/㎡/月80－150元/㎡/月100－250元/㎡/月区域租金水平位置商铺类型经营类型面积(㎡）租金（元/月）租金（元/㎡/月）欧尚欧尚旁边街道铺子街道底商餐饮8011000140商场入口一楼商场日化102500250商场负一楼商场餐饮509000180商场一层商场服装183400190商场三层商场餐饮121920160鞋都商场一层入口旁商场鞋业303400180商场一层角落商场鞋业253750150二层角落商场鞋业909000100商场三层商场服装253000120商场三层商场鞋业12015600130千盛百货街边商场入口处商场外街底商餐饮123000200百货超市门楼口商场服装254500180商场三楼商场家纺507500150商场外底商商场外街底商服装204000200商场周边街道底商街道底商餐饮303000100金悦城旁边街道底商临街底商服装354900140旁边街道底商临街底商零售283300120旁边街道底商临街底商汽修303900130旁边街道底商临街底商餐饮404000100旁边街道底商临街底商服务81200150君雁金梧桐旁边街道底商临街底商服务5600120旁边街道底商临街底商服务303000100旁边街道底商临街底商餐饮40340085旁边街道底商临街底商零售202400120旁边街道底商临街底商服务101500150悦榕郡中铁骑士底商社区底商/8019000240中铁骑士底商社区底商餐饮304500150中铁骑士底商社区底商服务458100180兰亭集底商社区底商餐饮609600160兰亭集底商社区底商餐饮357000200区域内以社区老街为主，租金水平集中在100－160元/㎡/月，部分商圈（如欧尚、千盛及兰庭集等）可达到200元/㎡/月以上，新盘已售商铺空置率高。兰庭集已售商铺中铁骑士公馆已售商铺首信首御已售商铺典型在售项目沿街底商沿街底商在售在售在售悦榕郡未作业态规划，1－2楼划铺面积小，依托于项目前期口碑客户积累及所处位置的商业氛围，虽商业无针对性推广手段，月均走量可达到8套，约300㎡开发商保利（成都）实业有限公司项目区位（商圈）万兴路及福锦路交汇处，紧邻中筑兰庭集主题商业街类别沿街商铺烟道设置有体量0.8万平米面积区间30－80㎡开间进深比1/3-1/2建议业态1F为零售、轻餐饮及服务类2F为轻餐饮、服务及培训类销售模式直接售卖销售情况已推1、2、11栋三栋底商，目前1、11号楼底商基本售罄项目定位社区商业、临街金铺（该项目未做商业针对性推广，目前主要依托住宅做附带宣传）楼栋楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）1号楼1F32－7873.5－42F36－8671.5－22号楼1F31－74143.5－42F31－74151.5－211号楼1F44－8463.5－42F44－8461.5－2典型在售项目金悦城项目有主题规划，但招商情况未能确定，底商划铺面积小，前期依托于项目开盘热销去化7套，之后去化艰难，目前处于停滞状态开发商四川蓝光和骏实业股份有限公司项目区位（商圈）成双大道福锦路二段（簇桥工商所旁），临蓝润广场商业类别社区底商＋独栋烟道设置无商业体量0.9万平米面积区间25－64㎡开间进深比1/3-4/5建议业态两栋大型品牌餐饮+1栋儿童主题会所+两条法式风情商业街销售模式直接售卖销售情况在售2、3#，依托于该项目4月火爆首开次月销售2#底商合计7套，约300㎡，均价40575元/㎡，之后至今无走量项目定位社区商业、临街金铺、法式风情商业街（该项目未做商业针对性推广，目前主要依托住宅做附带宣传）法式商业风情街法式商业风情街2＃在售3＃在售光亚总部儿童会所2栋楼售卖情况图在售楼栋楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）2号楼1F31－62153.5－4.23号楼1F25－5573.4－3.9典型在售项目兰庭集该项目有主题规划进行统一招商但不承诺包租，得益于现铺及主力店开业呈现的商业氛围，月均走量可达到约300㎡，铺面面积分布及去化较为均衡开发商成都中筑兰庭置业有限公司项目区位（商圈）武侯大道与金屡路交汇处商业类别社区底商＋独栋烟道设置有商业体量1.7万平米面积区间33-393㎡开间进深比1/5-1规划业态规划有1.8万方主题运动场馆及4千平现代农贸市场，集餐饮休闲娱乐为一体销售模式统一招商销售情况月均走量300㎡项目定位休闲消费公园商业综合体楼栋楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）1号楼1F35－145154－52F159－394522号楼1F31－13474－52F153－284523号楼1F34－284264－52F214－4391123F91－3261224F71－270827号楼1F43－14544－52F166－314228号楼1F36－15574－52F143－383323F139－238324F139－335329号楼1F32－10664－52F211－29032典型在售项目中铁金花国际城开发商成都润宏府置业有限公司项目区位（商圈）武侯区金花镇簇桥街（武兴路与金凤街交汇处）商业类别综合体烟道设置无商业体量5万平米面积区间30－600㎡开间进深比1/4-7/12建议业态欧风体验式购物街区+城市精装主题酒店销售模式先招商后销售，买铺送车位销售情况月走量约350㎡，主力去化为70㎡以下的1楼街区商铺项目定位皮革城、临街金铺、托斯卡纳风情商业街类型层高面积区间（㎡）规划套数已售套数价格（万元/㎡）临街金铺4.5－630－170133433.5－4.5跃层烫铺4.5－6110－20040123.1－3.52F以上商铺4.5－6200－60063111.2－2.3该项目规划为皮革城，先期进行统一招商，目前虽为现铺且商家陆续开业，但业态过于局限加之规模不足以支撑吸引人流，经营状态不佳，月均走量约350㎡典型在售项目鞋都风尚3期开发商四川西部鞋都有限责任公司项目区位（商圈）四川省武侯区鞋都南路139号武侯直销鞋城1楼（游客中心旁）商业类别综合体烟道设置有商业体量6.7万平米面积区间20－500㎡开间进深比1/3-1/1建议业态以中端产品为主、以轻工直销业态为特色的，集购物、旅游、餐饮、休闲娱乐、运动体验于一体的新型轻工产业综合体销售模式包租12年，综合收益93%销售情况8月开盘总销约5000万约2000㎡，持效期月走量约400-500㎡项目定位西部首例·国际鞋包名店Mall楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）-1F15－901841.8－2.21F15－2401054－4.52F15－24015023F15－2401551.54F15－2401590.8-1.25F70－300380.8-1.2该项目为鞋都3期，规划业态丰富，且统一招商统一经营并包租12年，吸引了区域投资客及部分置信前期老业主，月均走量可达到400－500㎡典型在售项目业态规划详尽，部分商铺可选做餐饮，有一定灵活性，客户最关注点为投资回报率总建面66773㎡，共8层，地下2-3层为智能停车场，面积为18493㎡，地下1层至地上5层为商业，面积43823㎡。业态分层布局：-1F：家居生活主题特色商品零售、创意百货生活馆、家居饰品、鞋包服饰、美妆个护理1F：高档鞋品牌主题国际品牌鞋包奥莱店、品牌生活馆、中高档买手店、餐饮连锁店2F：时尚品牌主题品牌生活馆、快时尚品牌集合店、设计师店、原创品牌馆、个性定制店、休闲餐饮咖啡、甜品等3F：母婴儿童主题集中儿童母婴馆、儿童主题乐园、运动户外、儿童益智馆、儿童主题餐饮等4F：餐饮娱乐主题特色餐饮、主题乐园、休闲娱乐5F：运动健身主题区内唯一屋顶空中花园，主题餐饮、运动健身、恒温游泳馆等健身美食专区鞋都风尚3期鞋都3期投资回报率时间1－3年4－6年7－9年10－12年回报6％7％8％10％市场小结区域内主要在售商业项目社区底商体量不大，以综合体为主，区域市场定价虚高总体走量不佳，社区底商无招商规划，区域租金水平受新开业的商超有所拉升但已售商铺出租率低以综合体为主定价虚高均价35000-40000元/㎡社区底商多无招商规划区域内在售项目多为综合体且有明确的主题业态规划，预计未来五年内区域将形成多中心主题性商业格局区域竞品项目底商价格普遍虚高，多集中在35000-40000元/㎡之间，但有价无市走量不佳，月走量在300㎡以下由于区域内各项目多无集中大型商业，基本为社区服务型店面，故基本无招商规划或主力店引进计划提升商家招募的价值支撑力度，增强本项目商业的核心竞争力可打造集中式中档商业消费，与周边综合体及专业市场形成互补同时与周边社区商业竞品项目的纯粹为社区提供服务的便捷式商铺形成差异化通过品牌主力店进驻加盟带动周边商铺发展，树立项目形象区域租金水平较高，但已售商铺出租率低目前区域商业氛围仍不成熟，虽租金水平较高，但已售商铺出租率较低本体分析123贰项目外部环境本体小结项目内部情况项目外部环境本体分析产业支撑区域内四大产业园区（武侯工业园，西部鞋城，家具产业园、摩尔汽配城），持续稳定吸引大量人群至区域内经商置业交通支撑三纵五横三地铁，武侯大道为进出城主通道，中环高架与地铁3号线也将于近期开通，商贸出行将更为便捷配套支撑新双楠唯一百万级中心商圈内，商、教、医、公益，一站式配套零距离对接人流支撑8大社区相继入驻，大型开发商加大拿地速度，未来2000亩可开发土地，供应充足，25万预计常住人口，消费实力强劲项目位处被武侯区政府定位于继红牌楼、人南科技商务区之后的第三个重点发展区域——武侯新城，4大支撑助推区域发展，未来有较好区域前景MMM丽都板块航空港武侯工业区家具产业区外双楠板块航空港板块板中国鞋都地铁3号线地铁10号线汽车二手市场新双楠板块金花簇桥机投太平寺板块本项目商业体量约4000㎡，为社区底商和独栋商业的组合，依托于项目534户业主，为本项目商业造活提供了稳定的消费客群支撑。形态规划楼栋社区底商1层商业1、2、4栋2层商业独栋商业3层商业3栋项目指标本体分析独栋人行入口底商底商20-50㎡小面积产品占绝对主力，产品面积配比相宜，在组合搭配及销售上均较有利。底商面积均控制在100㎡以内，以20－40㎡的小铺面为主，多数分布在1、2、4栋；二楼面积66%控制在200－300㎡以内，2栋2楼197、244㎡昭示性非常好的大铺面，独栋2楼面积区间在127.5－230㎡；三楼仅2套，均在独栋商业，面积主要在240、276㎡的大铺面；楼栋层数开间进深面积区间套数面积（㎡）合计面积（㎡）11F3-3－6m6－9.4m19－46㎡1447047021F3.7－5.7m6.3－8.5m23－68㎡16962.51403.522F9.6－11.2m8.2－13.75m197－244㎡244131F3.9－8m15m18.4－96㎡1465518802F12－16m15m127.5－230㎡47103F16m15m240－276㎡251541F3－3.6m5.4－7.2m24－54㎡14418418类别12-20㎡20-30㎡30-40㎡40-50㎡50-60㎡60-100㎡100-150㎡150-200㎡200-300㎡合计底商2151671142二楼22独栋1楼12418独栋2楼224独栋3楼22合计3151875202658产品配比本体分析产品开间进深比50%控制在1/3的最佳范围，开间与进深比大部分较为合理，面积段也以小于50㎡的小铺居多，具备了出货的可能性。产品特点本体分析注：以上开间进深相关统计不包含独栋区域属性区位位于武侯国际新城内，规划中的武侯新城是宜居宜业的商务商贸高地重点，未来中央居住区，未来周边交通便利、消费能力提升商圈项目邻近规划打造中的新双楠商圈、双楠商圈及红牌楼商圈，未来区域商业氛围较为浓厚，同时现阶段区域内商业竞争强烈；地块属性四至项目一面临主干道，一面临规划道路，另两面临未开发用地，有一定昭示性；项目周边均为消费档次较中等的社区底商，目前周边商业氛围较弱。指标从自身指标来看，项目商业属于小型社区商业街。产品属性配比20-50㎡小面积产品占绝对主力，产品面积配比相宜，在组合搭配及销售上均较有利。指标项目产品进深基本控制在12米以内，加上总体开间进深比控制得宜，基本在大于1/3，整体商铺卖相较佳。邻近三大商圈/有一定昭示性/周边商业氛围弱的小型商业街本体小结客户分析123叁竞品客户分析客户小结区域客户典型特征竞品客户构成区域内商业客户地缘性较强，多为区域内投资客及部分项目前期老客户，区域外投资客较少，置业目的以投资为主，兼有部分自营项目名客户来源置业目的汇金成都国际皮革城区域性客户(金花、簇桥、双流)投资为主鞋都风尚区域性客户(金花、簇桥、双流)及置信老业主投资为主首信红星国际广场主要区域性客户(金花、簇桥、双流)，部分业主及经营性跟随客户投资为主，部分自营君雁金梧桐主要区域性客户(金花、簇桥、双流)，部分业主投资为主，少量自营金花皮革城主要区域性客户(金花、簇桥、双流)投资为主，部分自营中筑西府兰庭（兰庭集）主要区域性客户(金花、簇桥、双流)，部分业主投资为主保利悦榕郡主要区域性客户(金花、簇桥、双流)，部分业主及开发商内部资源投资为主，少量自营双楠尚品广场多为区域性客户，也有部分大客户看中地段发展潜力购买投资为主蓝光金悦城投资客户居多，多为区域性客户投资为主，部分自营竞品客户关注点看重地段和地铁等带来的区域发展潜力及项目自身规划打造，目前商业氛围和客流量不足为本区域客户最大抗性，部分客户担心投资回报时间长项目名置业客户特征置业敏感点汇金成都国际皮革城客户大多中年（30—50岁），有一定经济实力专业投资客，因地块性质为工业用地，对投资风险担心较大，被项目的返租政策吸引。投资风险及回报、地段、价格鞋都风尚多在40－50岁，专业投资客，首信积累老客户，跟踪周期长达2-3年。多考虑投资但比较担心周边竞争和商业氛围、投资收益。投资回报、商业氛围首信红星国际广场40-50岁左右，多为专业投资客户，有一定经济实力。看中地段发展潜力和丰富规划配套。规划、投资风险及收益君雁金梧桐30岁以上，认可该区域价值，看重地段，以投资为主，少数考虑自营，投资客看中地段较为成熟。区位优势、增值空间、人流量金花皮革城中青年均有，看中增值空间。价格、增值空间、人流量中筑西府兰庭（兰庭集）各年龄层都有，看中增值空间价格、增值空间、收益保利悦榕郡客户大多40－50岁，部分已在保利花园置业，认可项目所在区域价值，认为有投资价值周边商业氛围双楠尚品广场30－50岁，多为有经济实力的投资客户，认为该区域觉得未来发展不错，租金不会低业态规划、增值潜力收益、商业氛围蓝光金悦城中年人居多，注重周边人流量。投资风险及回报客户典型特征一方面，他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导；他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑；大部分的投资意愿集中在面积60平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在300万以内，很少投资者能接受总价超过300万的商铺，低于200万的商铺是市场投资热点；投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。客户典型特征一小投资客来源范围广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期，为区域内商铺核心客户投资物业经验相对较少，要求

投资回收期短，对变现能力要

求高。厌恶风险，只买位置好的铺位。价格承受能力较差，对总价敏感。这类客户分布较分散，朋友介绍、户外广告、行销派单、短信及CALL客等多渠道投入能将信息传递给更多的目标客户。客户敏感性排序投资门槛〉投资回报、投资回收期〉未来升值潜力〉目前经营能力置业关注点具象化

老业主周边地缘性个体户私营业主区域内投资客客户典型特征二中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产，为区域内商铺重要客户对价格敏感；关注投资回报率和投资回收期；关注项目长期升值潜力；关注物业铺位分割方式、开间、进深比例；关注项目内部交通形式；对停车位有一定要求；这类客户分布较分散，朋友介

绍、户外广告、行销派单、短信及CALL客等多渠道投入能将信息传递给更多的目标客户。置业关注点

投资客、生意人高层管理人员周边地缘性客户住宅老业主具象化客户敏感性排序

投资回报率、投资回收期〉未来升值潜力〉投资门槛〉目前经营能力客户典型特征三大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强，为区域内商铺偶得客户置业关注点

高端收入阶层部分机构客户部分自营客户具象化客户敏感性排序未来升值潜力〉投资回报率、回收期〉目前经营能力〉投资门槛对交通便利度要求高。关心项目周边人口数量和阶层对成本的严格控制这类客户一般对项目保持长期关注，它们有自己独特的信息渠道，对项目区位、资源、交通、周边人口进行过系统的分析。客户小结及启示针对客户心理距离大大远于实际距离的特点，注重对区域价值的挖掘与区域形象的打造通过各种活动吸引客户到场，让其亲身感知项目实际距离。客户特征一：

对本项目片区认知度低，对本项目的心理距离远远大于实际距离，认为本项目偏远、交通不便客户特征二：

不认可区域商业氛围，厌恶风险，对项目未来的经营前景有所疑虑在功能业态规划、引进主力商家等方面做足功课，让投资者充分感知开发商在保障商业未来成功经营上的投入和决心注重对商业未来美好前景的描绘和宣传，进而打消客户对本项目未来经营风险的疑虑。客户特征三：

大部分客户资金实力有限，或者不愿意沉淀大量资金客户特征四：

大多数客户有一定资本积累，生意和社交活动多，有自己的圈子针对资金实力有限或不愿沉淀太多资金的投资群体的需求特征，为其“量身订做”投资产品。

投资者的价值感知并非理性的，营销应注重口碑传播，充分利用“圈子”的影响力，凭借有针对性的、创新的营销活动，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，促进销售。项目定位123肆SWOT分析业态定位市场定位3客户定位3项目定位3形象定位SWOT优势Strength劣势Weak项目534户住户及周边两所学校，可为商业造活提供约1600人稳定消费客群划铺面积及开间进深比得当，整体卖相较好4000方体量较小，难以以规模形成影响力目前项目周边均为拆迁区，商业氛围较差机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势随着周边大型商场进驻，各大综合体及专业市场开业，武侯新城将形成商圈集群，吸引人流区域内缺乏补缺型特色消费商业立足服务社区及板块内客户，选择补缺提升型、特色开创性的定位入市，做主题性特色商业街区。利用片区商业发展的趋势前景，以特色弥补规模，用市场空缺强势吸引人流。威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁片区内商铺供应充足，且销量不佳虽周边铺面租金较高，但有价无市，目前大量新项目已售商铺空置定义项目所在板块的黄金区位，区隔与其他板块及同板块其他位置的竞争。做市场的差异化引领者。以特色和市场空缺弥补规模不足，并区隔竞争立足服务社区业主及板块内消费人流，选择补缺提升型、特色开创性的定位入市，做主题性特色商业街区。SWOT分析项目定位市场定位项目定位234商圈特征竞争情况本体市场机会点武侯新城产业集群，目前以专业市场为主，中低端商业满足区域内居民日常消费和服务支出商圈聚集大量大体量项目，存在消费竞争项目规模小，缺乏核心竞争力缺乏特色商业定位的产品1本案市场定位：互补型定位业态定位项目定位区域内各业态市场发展机会评估：业态类型细分业态市场机会零售购物百货竞争激烈，无竞争优势，市场机会小专业批发市场区域内专业市场较大，且档次低不能支撑项目形象，市场机会小综合超市项目邻近欧尚及千盛百货，综合超市市场机会不大餐饮中高档品牌中餐周边餐饮品牌知名度低，中高端品牌餐饮存在市场机会品牌连锁餐饮品牌连锁餐饮较少，存在较大市场机会休闲娱乐休闲类大型品牌连锁电影院、KTV存在市场机会娱乐类形象高、有特色的茶楼、SPA、健身、咖啡厅等存在市场机会文化教育培训类、文教用品周边多所学校，文化教育类业态及相关的配套消费（书店、文具店等）存在较大市场机会补缺战略下的业态定位：打造一个集社区服务、精品餐饮、娱乐休闲、主题文教为一体的特色商业街，填补片区中高档消费目的地空白！客户定位项目定位两大大消费群体原住居民市场客户基数大、消费力中等、频次高、支出中等消费能力：常住居民以周边社区居民、个体户为主，消费能力中等活跃度：消费频次较高、单次消费支出中等目标消费客群：以后项目商业的消费群体主要可以分为老业主、原住居民、专业市场从业人员两类消费力强、频次高、支出高消费能力：消费能力较强活跃度：消费频次较高、单次消费支出较高基于市场中高端业态机会之下，锁定中等消费能力的常住居民，及较高消费能力的专业市场人群成为项目的主要消费群体区域内客户类型客户特征客户类型区域内商铺投资客地缘性客户，认同本项目区域价值和升值潜力区域内投资客户项目业主及内部资源已在项目购置住宅，看重地段及发展潜力，有一定财富积累，因此考虑投资老业主客户选择投资或自营全市投资客投资经验丰富，而且通过投资获得回报，实际的利益和投资潜力会吸引他们的眼光被可预计的投资回报吸引用于投资偶得客户核心客户客户定位项目定位结合本项目特性并从周边项目借鉴，项目核心客户为区域内商铺的投资客，其次为项目业主本项目客户策略：深挖周边各专业市场的投资客以及项目老业主，发掘潜在客户；同时扩大项目营销范围，打通客户导入通道重要客户项目定位整体定位：集社区服务、精品餐饮、娱乐休闲、主题文教为一体的商业街区,

填补片区中高档消费目的地空白客户策略：利用低总价以及低门槛优势，吸附区域内认可街区商业投资价值的投资及自营、自住性商业人群；一间黄金铺百年摇钱树形象定位——推广辅助案名示意金楠大道百万级新城市核心未来在这里业态定位12伍主题定位配比建议类型楼栋楼层铺位特征分析适宜的业态属性判断相关的业态推荐业态推荐的主要原因底商1、2、4＃1层临规划道路，昭示性一般，可做社区服务类社区配套类业态加中小规模铺面销售主题文教类、生活服务类（便利店、药房、洗衣店等）利用偏目的型消费引导人流进入2#2层整体格局较好，但人流导入难目的型消费娱乐休闲类（美容SPA、茶楼等）该类业态铺位需求面积大，具有成功经验，能有效导入周边人流独栋铺面3＃1层昭示性极佳，人流导入空间大，沿街面长形象鲜明的主力商家加中小规模铺位销售服饰连锁店、连锁餐饮、生活服务类有效导入周边人流，兼顾项目形象2层昭示性较好，铺位性价比高，客流引入难度不高适宜打造偏目的型消费的主题街区特色餐饮一条街主题传播性好，符合主题鲜明吸引人流的要求3层人流导入最难，铺位面积大能聚集人气的绝对目的性消费餐饮主力店、培训健身、游乐等铺位需求面积大，且属于纯目的型消费主题定位业态定位配比建议业态定位▌中高端娱乐休闲作为本项目的重要组成部分，其主要业态和品类是美容SPA、茶楼、浴足等。▌中高端餐饮作为本项目特色功能，填补市场空缺，拉升人气▌引入特色百货超市主力店，形成市场认知度和口碑。同时增加目标消费人群的引入。▌目前市场空缺的购物元素，以吸引年轻人群为主，对铺面要求较小，同时有利于塑造项目特色▌以培训、教学和体验式的亲子游戏等业态，提升商业文化内涵，同时也是功能上的完善目标性消费家庭型消费目标性消费家庭型消费目标性消费家庭型消费非目标性消费时尚型消费商业文化提升功能完善娱乐休闲类餐饮类社区服务类时尚小商品培训体验类30%-35%30%-35%10%-15%10%-15%10%-15%结合统一的商业文化和视觉形象系统，规划和实现本项目的功能组合及其配比，更好的满足片区范围内购物、餐饮、休闲、娱乐、文化品位方面具有特色的主力消费需求。规划及划铺方案123陆规划建议划铺建议招商建议开发模式操作要求与本项目的匹配度只租不售（1）开发商具备较强的招商及运营能力；（2）全部自持，资金实力要求较高；整体出售（1）项目具备强势的地段和商业价值；（2）整铺划小，降低投资门槛；（3）商业运营存在风险，对商业运营不关注整体销售+运营返租（1）商业具备清晰的开发方向和业态定位；（2）委托专业运营公司集中开发经营；（3）灵活划铺，独立产权销售；主力店+部分销售（1）确保引入有强势市场号召力的主力店进驻，对招商主题和谈判能力有要求；（2）独立产权划铺销售，保证销售；本项目可为的操作模式评估：规划建议规划及划铺方案本项目具备强势地段和商业价值，最有助于快速回现实现商业价值最大化并后期成功运营提升品牌价值的方式是主力店＋部分销售的模式规划建议规划及划铺方案招商部分规划建议：3栋三层独栋商业的2、3楼大面积铺位，二楼考虑到外廊可充分利用，出售时建议二楼划大增加实用率，建议招商引进本土知名商业品牌，以提升社区品质。业态建议以餐饮、休闲娱乐、培训教育等基本业态为主；出售部分规划建议：3栋1楼临街铺面建议直接划铺出售，部分位置留作1、2、4楼商业门面以利于招商，业态以服饰连锁店、连锁餐饮、生活服务类为主；1、2、4栋社区底商建议直接划小铺出售，业态以契合特色内街主题吸引人流为主。建议业态为时尚小商品类2栋2层裙楼商业，二楼架构功能良好可充分利用，业态以满足社区服务为主。建议业态为便利店、社区服务配套、生活家居为主。本项目商业总体规划建议：人行入口（社区底商1、2F）出售3栋招商（餐饮＋休闲娱乐主题）（社区底商4F）出售划铺建议规划及划铺方案出售商业——1#1F（社区服务）1＃1F合计14间铺面；总面积为470.19㎡；面积段19-46㎡楼栋号位面积整改后面积招商建议2146.5277.41配水站230.89342.9442.94美容美发店439.3139.31宜宾燃面530.2030.20手机电脑维修店627.1127.11中国体育彩票719.4719.47生鲜蔬菜819.4719.47便民ATM927.1127.11打印复印1030.2030.20便民诊所1136.6236.62缴费一站通1242.9442.94床上用品店1330.8930.89蛋糕面包店童装店46.521446.52共计470.19㎡配水站宜宾燃面生鲜蔬果便民诊所打印复印便民ATM缴费一站通床上用品店美容美发店手机电脑维修蛋糕面包店中国体育彩票童装店楼栋号位面积整改后面积招商建议2141.89111.88太极大药房234.54335.45431.9431.94女性用品537.9237.92男装店633.4233.42照相馆733.4233.42甜品屋8197.30197.309244.40244.401034.55145.34联合1001168.981241.811323.4150.31链家1426.901532.3032.30烘焙坊1644.3244.32私房菜共计962.55㎡中介门店联合100链家太极大药房女性用品男装店私房菜烘培坊划铺建议规划及划铺方案出售商业——2#1F（社区服务）2＃1F合计16间铺面；总面积为962.55㎡；面积段23-68㎡照相馆甜品屋划铺建议规划及划铺方案招商商业——2栋2F楼栋楼层号位面积建议业态228197.30娱乐休闲类（漫咖啡、香草咖啡书吧）9244.40饮食餐饮类（肯德基、麦当劳）889划铺建议规划及划铺方案自留沈小福黄焖鸡米饭酒吧李庄白肉良品铺子东北饺子珍味快餐出售商业——3#1F（社区服务）豆汤牙牙饭三江烤鱼五金日杂经营部多味饼屋廖记棒棒鸡兰州牛肉面绝味鸭脖招商建议规划及划铺方案楼栋楼层板块招商建议32层A本土品牌餐饮（吴铭火锅、麻辣空间、重庆江北老火锅）B娱乐休闲类（心灵几何、三角地带网吧）33层A娱乐休闲类（欧湖岛茶坊、上公茶明星茶楼等）B知名培训教育机构（新东方、望子成龙等）招商商业——3栋2、3FBAAB楼栋号位面积整改后面积招商建议2124.1924.19花卉店226.0926.09鞋店327.7255.43冒牌货冒菜427.71528.7628.76干果店626.4126.41奶茶店726.4282.92养生足浴828.79927.711027.8427.84干洗店1130.0030.00甲比生煎包1230.4930.49稀饭1331.6686.22缘何茶楼1454.56共计418.35㎡划铺建议规划及划铺方案出售商业——4#1F（社区服务）花卉鞋店冒牌货冒菜干果店奶茶店干洗店甲比生煎包缘何茶楼4＃1F合计14间铺面；总面积为418.35㎡；面积段24-54㎡养生足浴稀饭营销总攻略造势造场提高上门量提高成交量客户策略渠道策略推售策略展示策略1、老客户经营和挖掘：老客户暖场活动＋转介奖励2、圈层营销：专项拓展＋圈层活动1、走出去策略：巡展、派单、拓客2、直效营销：Call客、短信、DM直投3、商家联盟：结合商家拓展实现合理宣传1、聚焦产品，阶段性锁定主力出货点1、营造商业销售氛围，促进成交1、线上推广推广策略2、事件营销炒作事件营销

营销策略篇线上“商业价值点——商业认筹——即将开盘”，线下专场、大客户策略挖掘客户资源12月1月2月3月推广阶段物料准备营销节点推广渠道推广方向碣石街区价值点商业开盘信息商业开盘商业包装呈现强势推广期全面蓄客持续推广期商业价值点物料到位线上：网络、户外、电台；线下：短信、内部资源及老客户拓展、外部客户拓展专场推介、看房团带客户等全面铺开制造影响力商业认筹＋商业价值点商业认筹物料到位全面的推广蓄客节点设置推广策略招商启动商业包装物料到位活动策略楠汇坊百万富豪制造计划主力店签约仪式强势推广期开盘热销＋主力店进驻商业开盘物料到位主力店签约

推广主题：一间黄金铺百年摇钱树武侯新城正中心，城市“钱”景第一站旺铺不等人武侯新城正中心，城市“钱”景第一站商机一目了然武侯新城正中心，城市“钱”景第一站中心寸土寸金临街金铺XXXX元/㎡起，做千户业主大生意临街金铺XXXX元/㎡起，做千户业主大生意临街金铺XXXX元/㎡起，做千户业主大生意金楠大道推广诉求推广策略金楠大道金楠大道事件营销1月中旬即启动“楠汇坊百万富豪制造计划”，包括商铺转介油爆奖励及甄选创业计划一年免租双重内容，吸引客户关注助力商业蓄客3月12月１月2月商业包装呈现＋业主答谢宴活动主题：楠汇坊百万富豪制造计划活动时间：2016年1月中旬——2016年2月中旬落地活动节点：2016年1中旬借商业包装呈现契机结合开年业主答谢宴活动宣讲百万富豪制造计划活动内容2016年2月底（一批次商铺开盘前）举行创业计划评比活动活动地点：项目售楼部参与人员：活动参与客户、业主及商业认筹及意向客户活动宣传：业主答谢宴进行活动内容宣讲、线下派单物料持续传递、现场宣传、业主邀约、同行宣传创业计划评比1、百万佣金等你拿2、百万商机等你抢推荐客户成交即得1%佣金！提交创业计划，百万商机金铺免费用！事件营销3月底完成主力店签约，举办签约仪式，促进商业销售3月12月１月2月商业签约仪式（1）造势期：发布会举办前半个月，线上、线下、户外等广泛告知，旨在拉升项目形象，增强客户对开发商信心，（2）发布会当日：邀请合作商家、大客户、各大媒体领导及记者、同行，现场网络直播签约盛况；（3）媒体跟进炒作活动主题：金楠大道品牌商家签约仪式活动时间：2016年3月底活动地点：项目售楼部参与人员：双方领导、业主及商业认筹及意向客户。客户策略客户策略形式：利用成交客户、开发商及合作方资源进行介入，辅以专项商业客户拓展，以金融投资理财、财富经营等为主题，借助企业商会等平台，在相关客户群体生活或工作圈层中展开圈层活动如金融投资理财讲座、商会联谊推荐；目的：提高项目知名度，给到客户投资信心。圈层营销：专项拓展＋圈层活动老客户经营和挖掘：老客户暖场活动＋高额转介奖励形式：举办暖场活动等邀约老客户上门同时宣贯商业转介奖励政策，刺激带访；目的：提高客户对项目运营状况的认知度，强化客户对项目的认可度；借助对老客户的回馈及关系维护，推动老客户再次投资本项目，并推荐新客户上门成交。渠道策略渠道策略通过派单、扫街等深入客户活动区域的举措，配合线上项目形象的提升，快速积累新客户。通过前期成交客户梳理，寻找突破口，有针对性的进行客户拓展。点对点释放项目信息，提高投放的针对性，结合阶段性推售举措，强化客户对项目的认知度和接受程度。直效营销：Call客、短信、扫楼走出去策略：专业市场派单、拓客商家联盟：结合商家拓展实现合力宣传陌拜周边重点区域（金花、簇桥）内商家初期植入商家意愿物料后期开展联盟互动活动，实现项目商铺推广与商家形象推广的共赢。渠道策略巡展（金花簇桥客户集中社区、写字楼）；时间：1月初开始资源利用（结合商家联盟，与商家互利共赢，借助其受众平台，释放项目信息）派单（周边专业市场、成熟社区）；时间：1月初开始主推渠道直效营销短信（结合推售节点，筛选数据库，投放至不同区域的目标客户群体）辅助渠道CALL客（根据派单搜集的客户号码及项目排摸的客户名单进行回访）DM直投（根据锁定的目标客群居住或工作区域，逐户投放单页）资源嫁接（周边4S店）；时间：1月初开始寻找合作商家进行洽谈客户拓客（结合百万富翁计划的转介政策，依据前期客户积累进行种子客户拓展）示范区包装展示策略示范区作为现场商业展示核心，可从吸引、展示、提升认可三方面贯穿客户来访全流程。情景橱窗硬件打造形成氛围商业外摆趣味小品选用原因：商业虚拟业态展示，可较大程度提升商业氛围；数量预计：2间铺面：建议尺寸：1.2米进深，开间依据商铺确定；建议方式：橱窗或业态挂轴借鉴案例：蓝光COCO金沙选用原因：制造休闲商业气氛，提供人群休息场所；数量预计：8-10组：建议方式：桌椅+遮阳伞+绿植隔断借鉴案例：上实海上海选用原因：配合外摆，共同提升商业气氛，同时吸引人群关注；数量预计：3-5处：建议方式：异形商业展板+异形雕塑+新材料导视借鉴案例：远洋太古里示范区包装软性宣传提升氛围店招窗贴侧招及花箱选用原因：基础氛围展示工具，即可提升商业昭示性，也可用于项目价值点推广；数量预计：2个独栋：建议尺寸：满拉形式，根据商铺尺寸确定；建议方式：高清写真借鉴案例：佳兆业丽晶公馆选用原因：可采用系列化进行演绎，低成本高效能；数量预计：3-5个系列，2个独栋：建议尺寸：满铺形式，根据商铺开间尺寸确定；建议方式：高清写真或单透贴借鉴案例：上海新天地选用原因：提高商业带入感；数量预计：8-12个侧招，2独栋檐廊上花箱：建议方式：旗帜侧招、花箱借鉴案例：长沙绿地香树花城展示策略示范区包装创新包装拉升价值与暖场活动结合，通过在售楼部外打造迷你银行或迷你超市，同时允许市民来超市购物等形式达到商业价值提前享的目的，既可作为商业噱头又可提升客户认可度。迷你银行具体形式：设置虚拟ATM取款机，通过操作取款机回答相应项目相关问题后可实现50元变100元的双倍取款或商铺优惠券取款；执行时间：隔周周末：建议尺寸：与实际ATM一致；借鉴案例：青羊万达迷你超市具体形式：设置货架及收银台，1次2位客户进场挑选超特价日常生活商品并按货架上标价付款；执行时间：隔周周末（与迷你银行交错）：建议