债券研究-信用策略城投债专题报告：一文读懂城中村改造流程-东北证券陈康-20240218

请务必阅读正文后的声明及说明证券研究报告证券研究报告证券研究报告/债券研究报告一文读懂城中村改造流程 本次城中村改造范围为21个超大特大城市，城中村改造模式可以主要除新建模式按照土地模式可进一步细分为土地一二级联动模式及做地收储模式。城中村改造流程大体可分为四个阶段：前期规划准备、一级土地开发、审批，政府可以主导该城中村改造项目并授权地方性国有企业，也可以引入合作方，方案制定涉及村民利益的相关事项应由村民会议或村民会开发涉及征地拆迁与安置补偿、配套设施建设和土地收储，其中收储的土地需满足所在地要求“三通一平”、“五通一平”甚至“七通一平”发主体需要优先处理安置房项目、建造一定比例的保障性住房、建设约城中村改造的核心难点包括改造项目资金压力大、遗留项目征收难度大、后期安置难度较大和市场主体参与积极性不高。对此保障性租赁住房解决居民安置问题，同时通过产业安置与跨空间单元统筹等方式从而促进市场各方参与。历史收益率曲线历史收益率曲线相关报告相关报告《龙星转债定价建议：首日转股溢价率41%-46%》么看？》《楚天转债定价建议：首日转股溢价率28%-33%》《从近期转债成交结构来看市场情绪》请务必阅读正文后的声明及说明1.城中村改造的政策梳理 4 4 4 5 6 7 8 8 9 2.城中村改造的具体流程 15 2.1.2.合作方引入 2.2.1.征地拆迁与安置补偿 3.城中村改造的重点与难点 20 203.2.遗留项目征收难度大 223.3.后期安置难度较大 24 25 27 27 5 5 请务必阅读正文后的声明及说明 6表2：中央层面关于城中村改造的政策梳理 7表3：各超大特大城市人口数及城区人口数 8表4：各地方政府关于城中村改造的最新政策梳理 请务必阅读正文后的声明及说明超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间合。中央的政策指导引发了社会各界及市场的密切关注，因此本文从城中村政策梳理、城中村改造的具体流程、城中村改造难点及解决方式以方面，城中村是在城乡二元所有制结构下，农村庄被城市包围，这部分地区快速进入城镇体系过渡状态而形成城中村。除此之外，城中村原住民为获得更多的房屋租金，在自己的宅基地上尽可能地加独立阶段：农村与城市的位置关系为分离状态。这一阶段，城市建这一阶段，农村开始表现出明显的城乡二元结构。失去住地为依托融入城市进行新生活，且多从事以服务业为主的工作，实成为村民最根本的保障机制，这也正是村集体虽身处城市，但具有明显“城中村”请务必阅读正文后的声明及说明村集体用地逐渐被城市建设用地所替代，村民自治组织体系逐渐瓦解，入城市生活。城中村的共性问题在于住房拥挤和公共服务、基础设施匮乏，其特请务必阅读正文后的声明及说明“城中村”这一概念是在我国城市房地产开发和拆迁过程中形成的，最早产生于有制的村庄，也泛指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游进程中，农村土地全部或部分被征用，原住民变成居民位方面，城中村应当位于城市建成区范围内，部分城市甚至要求应在中有使用的土地；3、土地性质方面，城中村应当包含部分未被征对于城中村的定义城中村用地主要为原农村集体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地，包括已红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地以及原农村原村民在上述用地范围外形成的区域，不包括国有已出让用地，但登记在城中村主要为在城市集中建设区范围内，布局散乱、条件落后的地区，根据土地所有制，主城中村是指在郑州市中心城区建成区范围内的村（组）；城中村改造项目用地，原则在已完成“村改居”，但原农村集体经济组织继受单位仍然存在，且保留使城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体请务必阅读正文后的声明及说明相关政策加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题《关于开展第一批城市更新试点提升新型城镇化质量。有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建《“十四五”新型城镇化实施方有序推进城市更新改造。重点在者城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧《关于扎实有序推进城市更新工行。发挥城市更新规划统筹作用。强化精细化城市设计引导。创新城市《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，努力发要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用“公共基础设住建部企业座谈会超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署何立峰强调，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安《关于恢复和扩大消费措施的通请务必阅读正文后的声明及说明央行、外管局工《二季度货币政自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为贯彻党中央、国务聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举住房和城乡建设部表3：各超大特大城市人口数及城区人口数人口数（万人）城区人口（万人）请务必阅读正文后的声明及说明何立峰副总理在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议上强调“要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造”。拆除新建模式严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的级联动模式及做地收储模式。土地一二级联动模式指承请务必阅读正文后的声明及说明公共服务设施、改善沿街立面、环境整治等内容。以深圳福田田面“设计之都”项目项目计划综合采用拆除重建、整治提升和保留保表4：各地方政府关于城中村改造的最新政策梳理相关政策《成都市城市更开征求意见稿)按照“少拆多改、注重传承”的原则，采取留改保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅。以优对象涉及建筑质量良好、人居环境待提升的城中新为主的对象涉及存在结构与安全隐患，人居环《广州市城中村改造条例（征求屋征收、行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争李沧区土地配置会议要求，城中村改造安置成本核定应以基础数据为行审计等规定程序认定；集体土地配置要根据城中情况，统筹兼顾国土空间规划、改造开发时序，促关于印发进一步优化审批服务机请务必阅读正文后的声明及说明制惠企利民促进经济社会发展若上海住建委、市房屋管理局专关于天津市城市更新行动计划各区人民政府要认真落实主体责任，切实加强组织统筹武汉市人民政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健施将对集体土地房屋征收推行房票安置。研究出台《南集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，《深圳市保障性租赁住房项目认中国银行陕西省分行与西安市雁塔区人民政府《战略合作协城市更新等方面具有丰富经验，后续将继续加大《关于推动城市片区综合更新改严格实施方案管理，严防大拆大建，涉及房屋征收补偿倡货币化安置和就地、就近安置相结合。做好项目收衡，统筹资源进行“肥瘦搭配”，通过市场化运作、财政城市更新暨城中村改造工作推进“平急两用”工作进展专题会议项目、港铁西区改造项目、南部城区改造项目等首批请务必阅读正文后的声明及说明关于进一步提振扩大消费的若干年内统筹20亿元中央预算内投资和310亿元地《沈阳市恢复和扩大消费的政策措施（征求意见全市城中村改造《佛山市促进民营经济发展壮大选取投资回报机制明确、投资收益水平较好的优质项关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知推动城市建设和房地产发展工作积极推进城市更新、老旧小区和城中村改造、“全市城中村改造省政府第六次昆稳妥有力推进城中村改造，与打造公园城市、建设保《关于恢复和扩大消费的若干措发挥好住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯改造中的作用。积极稳步推进城中村改造。继续实改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改防风险的重要举措，增强机遇意识，完善顶层设计，加强对接《云南省补齐公共卫生环境设施展环境卫生整治和完善污水垃圾处理设施有关工作的通知》工请务必阅读正文后的声明及说明短板开展城乡环作要求，持续抓好城市背街小巷、老旧小区、城中村境卫生清理整治域和建筑工地、小餐饮店等环境卫生治理，崇明区城市更新《长沙市爱国卫生工作若干规定见稿全环境卫生管理长效机制，持续开展城中村、城市委常委会（扩要牢牢把握提升完善城市功能品质的需求，系统谋划推进“城通基础设施和城市公共服务设施项目建设，大《关于实施城市更新行动的指导造、稳慎推进城中村改造、增强城市活力、提升城品质等，进步一补齐城市发展短板，提升城市宜居房地产企业座谈会代推动东北全面振兴座谈会和视察黑龙江省时的重要城等要素势能叠加也加速了特色文旅产业发展，为房怀柔区委城市工作委员会全体会议《山东省黄河流域国土空间规划年）》和公共开敞空间，补齐市政基础设施、公共服务要加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性研究谋划推进城市基础设施建设要突出重点方向，聚焦“三大工程”建设，深入策划储备城城市更新和城中善城市功能、提升城市品质，加快建设宜居、韧性、关于印发《崇明区城市更新行动园区提质增效等为重点，分层、分类、分区域系统请务必阅读正文后的声明及说明《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意基层治理基础，提高社会综合治理水平。基本原则方面，城中《关于恢复和扩大消费的若干措全市若干重大工程项目调度推进要聚焦目标任务，积极开展项目谋划储备，牢牢抓住政策机遇，主动融入国家战略，聚焦《关于进一步推动新面振兴取得新突破若干政策措施的意见》，结合提升维护国家“五大安全”能力，围绕创建区域科技创新中心、建设重大科技创新平台、建设现代海洋城市、发展船舶与海洋工程装备设计制造和总装、新机场建设、优化辽东半岛水资源配置、国家级“城中村”改造、保障性住房建设等，谋划实施一批投资体量中国货币政策执成都市农业重点要持续增强县城和中心镇人口和产业承载能力，加快推动就地请务必阅读正文后的声明及说明2.城中村改造的具体流程城中村改造流程大体可分为四个阶段：前期规划准备、一级土地商在竞标拿“生地”的时候，能低价同时获得土地挂出让，让二级开发主体对土地再开发。因此，一级和二级开发可能展需求和村民意愿的共同利益出发。在征收房屋的过程中，货币补偿和产权对于符合条件的项目，市规划局将出具规划设计与条件，并报市政府批准。再次，请务必阅读正文后的声明及说明2.1.2.合作方引入在立项申报后，政府可以主导该城中村改造项目并授权地方性国有公开招标、竞争性谈判或单一谈判等方式，选择具有资质的房地产开发企业、租赁企业等引入合作方。评估标准包括企业信誉、房地产开发的实力与实力、项目管理经验等。在项目申报审批通过后，可与合作方签订合作实施协议。在合作方的选择上，多地提出要以市场化的方式，通过竞争性准入作为改造主体。天津、上海、广州等地倾向于通过公开招标和竞争性的方合作方引入时间点上，不同城市、不同项目都存在差异。在天津、上海、各个城市和项目之间也存在不同的做法与差别。方案制定要深化与明确项目的基本情况、改造模议讨论决定。村民会议的召开需要满足一定的条件，即应当有本村十八周岁会人员的过半数通过。如果城中村改造方案涉及调整原有控制性详细规划请务必阅读正文后的声明及说明2.2.1.征地拆迁与安置补偿请务必阅读正文后的声明及说明政府或政府授权委托的国企、城投公司对一定区域范围内的城市国有用地在征收后可转为国有土地。上海签约率要求是85%，达到目标签约率要求后，城中村的产业进行搬迁，通过搬迁或就地改造的方式进行安置。历主要指经认定的保护项目，可带保护保留建筑出让。使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”甚至“七通一平”的建设条件，推进高质量发展工作措施的通知》，仿照杭州的做地模式，地方国企主导为后续的土地供应做好准备。土地一级开发中征拆建设环节由土储机构委托国企或城投具体实施、土地收储以备供应环节土储机构承担，土地交易环节只能由国土资源请务必阅读正文后的声明及说明图‘：城中村二级房产开发阶段要求，如果存在新建安置房的需求，开发商需优先处理安置房项目的供地和建用于项目的滚动开发。在房地产项目完成后，开发商请务必阅读正文后的声明及说明先回馈给城中村的村民和村集体。交付运营这一阶段主要涵盖业活动和服务的提供。在城中村改造中，一个注重产业结构的优化和创新，以支持城中村在3.城中村改造的重点与难点请务必阅读正文后的声明及说明等方式出售土地，才能进入二级开发阶段。尽管做地模也意味着土地被收储也会生成更多的成本，这也会带来更多的本次城改为“政府主导，市场合作”的城改模式。此次城中村改造不能和专项债资金主要利用于支持土地的一级开发工作，待土地被做“熟”后吸引要年内统筹20亿元中央预算内投资和310亿元地方政府专央行和政策性银行的金融支持：通过央行提供的抵押补充贷款（PSL）和政策性银财政拨款的支持：财政层面的棚改专项债和地方请务必阅读正文后的声明及说明土地性质的转换、产权归属和使用权的明晰化类或经营类产业，例如小型工厂、菜市场等。这些地方一部分人想搬离该城市等。在不能如棚改一次性支付请务必阅读正文后的声明及说明求可能会导致签约率没达到最低的动工要求而不断推迟并长期政府协调未能达成一致的，政府可探索对未签约部分房屋和集体土地实施征收。请务必阅读正文后的声明及说明在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》以及《自然资低效用地再开发试点工作的通知》都突出了改造过程中“公平公开”所有利益相关方的权益得到公正处理。在杭州的保了利益的公平分配，体现了在保障社会公正和公平方面政府所起到的关键作用。居住者大量的价格敏感的流动人口。城中村村民可以享受拆迁与征地城中村所在地后，相关产业可能无法适应新地区的生态环境而迅速对于本轮城中村改造的拆迁安置方式，不同于以往的实物安置，可以关加房票和货币化安置的比例。历史上看，城中村改造通常会让被征收人本轮城中村改造中，可以关注地方政府是否会在商品房去库源部发布的自然资发〔2023〕171些群体相当部分租住在城中村。此轮城中村改造请务必阅读正文后的声明及说明型为主单独设计、集中建设并长期租赁用作保障性租赁租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁作保障性租赁住房。以深圳为例，2023年计划通过城中村规模化品质化改造政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》引导、规范城中村住房规租赁改造，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作，内利益诉求，统筹推进城中村改造与保障性住房平。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥公司”土地征收整治机制和“净地+公开市场”土地出让形式，鼓励和支持民间资本参表示，市人民政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为落实在超大特大体和规划条件的过渡期支持政策。城市更新包括三大空间即居住空间、产业空间、公共空间的更新，而城中村改造也绝不能是简单的房地产开发，一定是多目），请务必阅读正文后的声明及说明开发权可能会有高溢价，这对于民营企业为主的、和权责关系复杂，通常需要地方政府在前期拆迁及后期实建立土地增值收益分享机制：考虑是否能建立适当的土地优化规划指标：地方政府可以通过优化项目用地性指标，并在必要时给予容积率奖励，来解决单个项目规划指标限请务必阅读正文后的声明及说明跨空间单元统筹：关注跨空间单元统筹