酒店项目市场调查及分析情况模板

宁夏美利度假酒店项目投资分析书假日半岛（国际）酒店管理企业–10目录TOC\o"1-2"\h\z\u序言 1第一章 总论 21.1 汇报编制说明 21.2 汇报编制企业介绍 31.3 市场调查方法及说明 31.4 数据统计分析方法说明 41.5 术语解释 4第二章 项目背景调查及分析 52.1 业主企业背景 52.2 项目城市区域概况 52.3 项目基础资料 62.4 酒店地理位置分析 6第三章 东营市酒店业发展情况调查及分析 83.1 中卫市旅游经济发展情况调查及分析 83.2 中卫市高星级酒店发展情况调查及分析 103.3 中卫市高星级酒店经营及客源情况调查及分析 173.4 中卫市未来高星级酒店发展趋势分析 22第四章 酒店开发战略分析 234.1 中卫市发展计划对酒店开发战略影响分析 234.2 项目周围区域发展计划对酒店开发战略影响分析 234.3 对开发企业现在酒店开发战略提议 23第五章 酒店整体定位策划 245.1 酒店客源市场定位 245.2 酒店类型定位 255.3 酒店档次定位 275.4 酒店规模定位 285.5 酒店专题定位 29第六章 酒店服务功效定位策划 316.1 酒店整体功效定位 316.2 酒店客房服务功效定位策划 316.3 酒店餐饮服务功效定位策划 346.4 酒店娱乐服务功效定位策划 366.5 酒店康体服务功效定位策划 376.6 酒店商业服务功效定位策划 376.7 酒店会议服务功效定位策划 386.8 酒店其它服务功效定位策划 386.9 酒店总体计划面积指标 39第七章 酒店经营模式定位分析及经营合作伙伴引进策略 407.1 酒店经营模式定位分析 407.2 酒店管理企业引进策略 417.3 酒店经营合作伙伴引进策略 41第八章 酒店竞争分析及竞争战略策划 428.1 酒店优劣势（SWOT）分析 428.2 酒店关键竞争对手优劣势（SWOT）分析 438.3 酒店竞争战略策划 45第九章 酒店投资估算及分析 489.1 酒店建设及开业投资估算 489.2 酒店建设及开业投资敏感变动分析 48第十章 酒店开业后内经营业绩估计及分析 4910.1 酒店经营业绩估计基础数据定义及分析 4910.2 酒店经营收入、成本费用及利润估计及分析 49第十一章 酒店投资回报估计及分析 5611.1 酒店建设融投资方案假定 5611.2 项目投资内部收益率估计及分析 56第十二章 汇报关键点综述及华美提议 5713.1 汇报关键点综述 5713.2 假日半岛（国际）酒店管理企业提议 58序言受美利度假酒店开发商――王总委托，“假日半岛（国际）酒店管理企业”(以下简称“假日半岛”)作为“美利度假酒店（暂定名）”项目标策划顾问，在经过对中卫市及项目周围酒店业、餐饮业、娱乐业、康体业实地考察调研、全方位专业数据分析和对酒店未来市场发展趋势判定估计后，制订此《宁夏美利度假酒店项目投资分析书》。总论『提要：我们认为，一个酒店经营成功是否，最终取决于产品和市场需求结合，而市场需求是由区域经济发展决定。所以，在调查研究和汇报编写过程中，我们一直坚持市场导向标准，亲密关注中卫地域经济发展趋向，并把这种关注作为项目定位计划研究重心。』汇报编制说明可行性汇报编制依据假日半岛和开发商签署服务协议；假日半岛基础数据库；依据和开发商所签署协议而实施市场调查，并在实地调查过程中得到 对本项目有针对性大量真实有效数据；开发商提供项目地块图纸及资料；假日半岛中卫酒店项目部，数次召开顾问论证会议所确定基础定位；在基础定位基础上，依据项目实际情况和相关本项目所包含财税政策， 进行投资分析和测算；中国《旅游涉外饭店星级划分评定》（）；中卫市旅游局提供部分旅游文件（内参）；中卫市统计局提供统计年鉴；中国饭店业务统计。汇报编制企业介绍香港假日半岛（国际）酒店餐饮管理集团（简称假日半岛管理集团）是由国家一级评委、、中国策划大师、中国服务大师、中国饭店业名人会终生会员、工商管理硕士黄智斌先生创办，一家跨地域、国际化酒店餐饮管理企业。针对国际现代化酒店餐饮管理多个需求，假日半岛管理集团为用户提供全方面委托管理、开业筹备管理、租赁承包、帮助管理、顾问咨询、企业诊疗、职员培训、品牌授权等全方位专业服务，致力为用户实现最高市场价值。香港假日半岛管理集团中国区总部设在广州，北京及华东设有区域分部并在香港设有办事处。集团以国际化、个性化文化理念，树立创新企业精神，充足发挥资信、品牌、人才、技术、网络等优势，对外输出了现代酒店餐饮管理技术和服务。前后在北京、沈阳、新疆、西安、上海、山东、宁波、南京、长沙、深圳等地分别管理着多家高级酒店餐饮企业，并取得了可观经营业绩，赢得业主方和同业界高度认可。香港假日半岛管理集团这不是一个一般企业称谓，它包含着香港假日半岛管理集团国际酒店行业优异管理理念和制度、一流品质标准和方法，以专业管理、运行高效管理体制和良好运行模式，一批含有多年国际著名酒店专业管理经验团体。“以人为本”是香港假日半岛管理集团企业宗旨，我们每一位职员全部有着高度团体合作精神，为给企业和业主提供优质服务而不懈努力。未来，香港假日半岛管理集团将继续本着实现业主效益最大化、用户满意度最大化、品牌效应最大化标准，致力发展含有深远影响力国际化酒店餐饮企业。市场调查方法及说明公开数据采集首先经过互联网获取中卫旅游局、统计局、发改委、房管局、计划局等官方数据信息，其次经过对政府相关部门进行现场采访取得官方数据信息。酒店行业职业经理人深度访谈经过假日半岛行业人脉关系，对调查对象内部职业经理人进行深入访谈后，所掌握多种真实数据，分析可能对本项目组成竞争现有竞争对手酒店经营业绩。现场调研现场经过角色饰演、实际体验消费，了解中卫高级酒店具体经营情况，中卫市高级餐饮业、中卫高级娱乐康体业具体经营情况和中卫市主体客源和潜在客源类别情况。数据统计分析方法说明对比官方数据和内部信息，假日半岛经过实地调查和访谈以核实数据正确性，并将所得数据进行综合分析；行业盈亏平衡率AutoCAD专业制图软件；使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。术语解释客房营业收入——包含按半日、全日或更长时间出租客房所得客房收入。这一数字包含服务费在内，但不包含将服务费用于酒店职员工资或小费部分，也不包含客房对应营业税支出。用作提供饮食、会议服务公共场所、宴会厅、会议室、商务中心、房内饮品、洗衣等收入均不计入房费营业收入之内。餐饮营业收入——包含各餐厅食品、套餐、房间送餐食品及宴会、多功效宴会厅、会议室等租金和食品销售所得收入，另外也包含咖啡、茶、牛奶和其它软饮料销售收入。这一数字包含服务费在内，但不包含将服务费用于酒店职员工资或小费部分。其它收入——包含旅游资源，商店、橱窗等及其它酒店所辖设施外包后，取得租金收入和汽车租赁等服务收入。项目背景调查及分析业主企业背景业主企业是来东营投资浙江房地产投资商组成，企业关键由林楚清先生，胡鸣辉先生，喻勤刚先生三位股东投资。三位股东在房地产领域奋斗多年，含有了丰富房地产开发经验和骄人业绩。项目城市区域概况城市地理位置介绍中卫市在宁夏中西部宁夏、内蒙古、甘肃交界地带，东和宁夏吴忠市接壤。南和宁夏固原市及甘肃省靖远县相连，西和甘肃省景泰县交界，北和内蒙古自治区阿拉善左旗毗邻，地跨东经104度17分—106度10分、北纬36度09分—37度43分，东西长约130公里，南北宽约180公里。全市总面积16986.1平方公里，其中，城区5922.4平方公里，中宁4084.5平方公里，海原6979.2平方公里。气候条件――中卫市深居内陆，远离海洋，靠近沙漠，属半干旱气候，含有经典大陆性季风气候和沙漠气候特点。春暖迟、秋凉早、夏热短、冬寒长，风大沙多，干旱少雨。年平均气温在7.3～9.5℃之间，年均无霜期159～169天，年均降水量179.6～367.4毫米，年蒸发量1829.6～1947.1毫米,整年日照时数2800小时。中卫城区年平均气温8.8℃，极端最高气温34.5℃，年降水量179.6毫米，年蒸发量为1829.6毫米，为降水量10.2倍。降水量关键集中在6～8月，占整年降水量60%。整年无霜期平均167天，整年日照时数2870小时。中宁县年平均气温9.5℃，年平均降水202.1毫米，6～8月降水量占整年降水量61%；年蒸发量1947.1毫米，为年平均降水量9.6倍。海原县年平均气温7.3℃，年平均降水量为367.4毫米，年蒸发量为1884.7毫米，为降水量5.1倍，境内降水时空分布极不平衡，由南向北依次递减，且大多集中在夏、秋季，6～8月降水量占整年降水量56%，素有“十年九旱”之称，是宁夏最干旱县市之一。行政区划――中卫市辖1个市辖区、2个县。中卫市行政区划图中卫市面积14453平方千米，人口114万人（）。沙坡头区面积4633平方千米，人口35万人。邮编755000。中宁县面积2841平人口41万人。邮编751200。县人民政府驻宁安镇。海原县面积6979平方千米，人口38万人。邮编751800。县人民政府驻海城镇。交通区位中卫是全国铁路交通大动脉西部“桥头堡”，是欧亚大通道“东进西出”必经之地，包兰、甘武、宝中铁路和已开工建设中太铁路在中卫交汇，形成“x”形布局，可连通京包线、宝成线、陇海线、兰新线、兰青线，直达北京、上海、广州、成全部、乌鲁木齐等12个大中城市，中卫市是联络西北和华北关键铁路交通枢纽。在市区西郊迎水桥铁路编组站是计划中亚洲最大铁路货运编组站之一。该站设置使中卫铁路枢纽地位直线上升，客流量、物流量逐年增加，已成为西北地域继兰州、宝鸡以后第三大铁路交通枢纽。中营高速公路（中宁—营盘水）从城市南侧穿过，可连接gz25（丹东—银川—兰州—拉萨）、gz35（青岛—银川）、gz45（连云港—武威—霍尔果斯）三条国道主干线，109国道、101、201省道和中营、中郝、中固3条高速公路在境内纵横交错，铁路大桥和2座公路大桥贯通黄河南北，境内乡村道路四通八达，全市公路总里程达3800公里，形成了公路、铁路纵横交错交通网络。正在建设西气东输工程（新疆—甘肃武威—宁夏中卫—陕西靖边—上海）输气管道和前后拟建俄罗斯、中亚国家到中国输气管道全部从中卫经过，所以中卫市作为联络西北和华北及其它地域交通枢纽，地位很关键。另外，依据国家《“十五”西部开发总体计划》，关键建设四条经济带，实施“以线串点，以点带面”关键开发战略。中卫市在西陇海—兰新线经济带和呼包—包兰—兰青经济带交汇处，地处西部开发关键区域，受到银川、兰州、宝鸡、西安等大城市辐射，宏观区位条件良好。项目基础资料土地性质：旅馆业用地；计划指标：总用地面积21.9亩；计划容积率小于2.0；总建筑面积约2.92万平方米；建筑密度小于30%；绿地率大于35%；建筑层数3层，计划停车位120个。酒店地理位置分析该地块位置在中卫市美利工业园区距中卫市区十公里。项目地紧挨腾格里沙漠、几十万亩林海将其包围其中公务员生活居住区，政府各部门机关蕴藏着很多直接地、间接地客流，给本项目以后经营能带来一定经济支撑。本项目周围关键示意图腾格里沙漠、大漠龙湖项目周围绿化沙漠蔬菜种植基地

中卫市酒店业发展情况调查及分析中卫市旅游经济发展情况调查及分析中卫旅游资源情况大漠风光黄河古韵回乡风情优势凸显中卫历史悠久，用“大漠孤烟直，黄河落日圆”来形容它一点也不过分。因为她文化发达，古迹众多，境内名胜景观遍布，形成了集沙、山、河、园于一体旅游资源，被誉为“塞上文化旅游名城”。她有以独特自然景观及治沙结果享誉世界4A级旅游景区沙坡头，有险幽奇绝、以丹霞地貌著称寺口子旅游区，有被称为“中国古寺庙建筑之最”高庙，有一碗泉旧石器遗址，有被誉为“中国枸杞之乡”十万亩中宁枸杞生态旅游观光园，有被誉为“花儿之乡”海原县回乡风情，有规模宏大大麦地岩画和黄河文化代表——水车、羊皮筏子和新旧石器文化遗址，还有海原西夏文化、中宁石空大佛寺石窟、环球大地震断层遗址、天全部山石窟、西安州古城、南华山灵光寺等大量旅游资源……它们共同组成了新中卫旅游优势，为中卫旅游业发展奠定了物质基础。中卫旅游经济发展情况中卫市设市以来增加了中卫旅游板块旅游产品内涵，逐步完善扩大了旅游各要素，使各类企业在中卫市旅游目标地建设中全部有自己一席之地，形成了一个完整产业群，提升了中卫市吸引力、支持力和竞争力。吃，中卫地方特色小吃和菜品，如中卫粉皮、油饼枣糕、蒿子面、油煎猪脏、烩小吃等等，往往是游人必尝，各大酒家可提供餐位26596个；住，有星级宾馆9家，4家已正式挂牌，床位5462张，且各景区全部有蒙族风情浓郁、设施齐全蒙古包，供游客住宿休息；行，中卫交通区位优越，为包兰、宝中和计划中中太铁路交汇处，是西北关键交通枢纽，境内公路四通八达；游，中卫市各类旅游资源有227种，其中自然性资源54种，历史性资源88种，社会性资源68种，现代人工吸引物17种，显示出了中卫作为西北和全国关键种类丰富、含有特色旅游胜地价值；购，中卫商业发达，门店林立，可满足不一样消费者需求，今年截至8月底，来卫游客消费总额达成了1.2463亿元；娱，地道蒙族歌舞及篝火晚会还有一系列旅游节推出，更让游客流连忘返。中卫市旅游业共投资建设项目29个，完成投资4706.4万元，关键用于寺口子旅游区道路建设、通电工程和沙坡头黄河悬索桥工程、沙坡头防护大坝等工程建设。新开发星岛河黄河湿地景区和沙坡头沙漠湿地及长城边关旅游区两大景区已建设完成，使得以休闲、娱乐为主城市游览区内涵更为丰富。年拟建旅游项目23个，总投资8153万元，现在沙坡头旅游区黄河悬索桥引桥，碱碱湖风情苑果树种植，寺口子东西线大门，星岛河攀爬场、射击场、游泳娱乐池已建设完成，中宁长山头天湖景区码头、航道、垂钓中心，龙宫旅游开发区“西夏庄园”休闲娱乐别墅等其它旅游项目建设。一个“生态旅游文化名城”已呼之欲出。特色旅游业带动第三产业强劲发展今年，根据旅游要和文化、城市、生态、环境、经济、精神文明建设形成“一体化”发展思绪，市计划局高标准、高起点地编制完成了《中卫市旅游总体计划》等一批旅游业计划。依据设计和旅游资源特色和市场需求，计划到，中卫全市要完成接待海外旅游者3000人次，中国旅游者133万人次，年均增加10.3％，旅游业总收入达成全市GDP5％。伴随各旅游景区投入力度逐步加大，使中卫市旅游业整体形象和影响力深入扩大，以旅游业为主第三产业出现新活力，发展速度不停加紧。今年截至现在，全市已接待游客39万人次，旅游直接收入1170万元，增加17%；上六个月，全市旅游总收入6717.11万元，同比增加14.61%；全市星级酒店平均入住率达55%，通常酒店更是生意火爆；全市近百家大型餐厅、数百家中小型餐厅得益于旅游业发展，赚得盆满钵满，再加上商业、交通运输业，中卫第三产业又有了新发展。“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”中卫设市后不到两年时间里，城市面貌发生了巨大改变，一座座高楼拔地而起，一条条大道脚下展开……中卫正在以全新面貌向世人展示着她独有魅力。中卫旅游未来发展展望1、旅游产业支柱化中卫旅游业应适度超前于全国、全区、本市国民经济总体发展速度，努力争取达成在开发期（—），旅游业总产出相当于全市gdp5.0%左右；发展期（--），旅游总产出相当于全市gdp8.4%左右；完善期（—）把旅游产业培育成为支柱产业，旅游业总产出相当于全市gdp8.9%以上（详见表2－3）。旅游业发展目标年份项目基数（）近期末年（）中期末年（）远期末年（）指标增加率指标增加率指标增加率旅游人数（万人次）7413310.3%1836.6%2335.0%人均消费（元）23045315%73110%10748%旅游业总收入（亿元）1.75.120.2%13.421.2%25.013.3%旅游业收入占gdp比重

5.0%－8.4%－8.9%－2、旅游产品系列化。中卫旅游业在产品系列化方面已经有初步基础，在旅游普品基础上，推出特品、绝品、精品。—，旅游项目建设总投资4654514.24万元，500万以上项目54个，新建景区5个（鸣翠岛生态旅游区、北长滩民俗景区、长流水生态观光景区、新弓湾黄河湿地公园、沙坡头水利风景区。全市新增年收入在100万元以上旅游景点20个，新增年收入在1000万元以上旅游景点10个，培育年收入达5000万元旅游景点2个。3、服务质量标准化。标准化是旅游大规模商品化经济基础，基础越好，总体水平越有保障。中卫在旅游软件建设上要逐步形成服务质量标准体系化。中卫旅游发展战略1、中卫旅游形象定位世界经济自20世纪70年代以来进入了“印象时代”，能让市场留下深刻印象东西首先是形象。旅游经济作为“品牌经济”、“著名度经济”和“注意力经济”，深入塑造中卫旅游形象。形象类别形象内容旅游总体形象中国沙全部宁夏之窗大漠孤烟城宁夏风物苑主体旅游形象大漠风光、黄河古韵、回乡风情国际滑沙旅游中心、中国沙漠旅游基地精神理念形象――和平和发展大漠、黄河、长城、丝路、绿洲――中华民族精神家园长城变迁·沙埋王城·草格固沙·“三北”林带·塞上江南――全球人和自然关系教育基地秦长城·汉长城·隋长城·明长城――中国长城家乡景观美学形象大漠孤烟直，长河落日圆艺术形象回乡花儿黄河文明形象古水车宁夏古长城形象边关四方墩边塞古城形象鼓楼、高庙、海原清真大寺丝路北道形象代表石空大佛寺中壁画2、旅游发展战略1）形象打造战略“中国沙全部”展现了腾格里沙漠旅游多样性，“宁夏之窗”指出了中卫代表性。“大漠孤烟城”，空灵大气神秘，富有独特个性和魅力，不仅包含和隐含了大漠黄河丝路，还涵盖了长城和中卫城，和回乡拱北，乃至涵盖了整个中卫市域，并从宁夏品牌形象上升为中国西部旅游形象；而“宁夏风物苑”则把中卫市从宁夏向中国西部地域和把中卫向宁夏两级提升。2）、产业优化战略①资源整合战略一是将同一地域不一样资源整合。中卫很多资源不仅有优美自然风光，而且还赋存了很多人文史迹，应将同一区域内不一样资源加以整合，提炼出新促销产品。如寺口子丹霞地貌和苏武牧羊、杨六郎征战民间传说整合，小湖、龙宫湖和穆桂英征战小说整合，沙坡头小湾渡口和成吉思汗蒙古大军几次过渡史实整合，城区升级改造和建设城市滨河风光带及弘扬黄河文明整合等等。二是将区域内资源和宁夏及大西北整体资源整合，经过多个促销手段，使中卫资源不仅在国际、中国独树一帜，而且还能有机地融入宁夏及大西北整体资源环境中去。使中卫不仅成为一个单独旅游目标地，而且还是宁夏和大西北旅游资源关键组成部分，在资源开发、产品促销中能做到“统分结合，优先发展”。依据《中国宁夏回族自治区旅游业发展和布局总体计划》设计和《中卫市旅游发展总体计划》及资源特色和市场需求，在以后内，总体分三个阶段完成战略任务和实施计划目标：1）开发期（近期）：－①关键任务●大沙坡头旅游区关键项目建设——中卫整体旅游目标气氛创建●沙坡头水利枢纽、迎水桥镇、滨河镇，完善黄河带旅游项目标建设●寺口子游览区优化开发建设●宁夏美利纸业森丰企业完成碱碱湖和边关湿地游览区生态观光休闲娱乐项目建设。●高庙景区开发建设●通湖游览区优化建设●旅游中心城市创建（城市景观轴线创建，黄河楼及滨河亲水走廊前期立项工作等）●5条旅游线路优化建设（黄河漂流、沙漠探险、寺庙文化、文物古迹考察、观光农业）b发展目标到，接待海外旅游者3000人次；中国旅游者133万人次，年均增加10.3％；旅游业总收入达成全市gdp5.0％。2）发展期（中期）：～①关键任务a景观建设任务●大沙坡头旅游区关键项目完善建设——中卫整体旅游目标气氛创建●对关键旅游项目进行完善建设●对其它景区进行完善提升建设●构筑宁夏中等城市规模框架b旅游产业建设任务●旅游软环境建设●大量专题旅游客源市场营销●旅游产业集团化建设②发展目标到，接待海外旅游者3600人次；中国旅游者183万人次，年均增加6.6％；旅游业总收入达成全市gdp8.4％。3）完善期（远期）：～到，接待海外旅游者4100人次；中国旅游者233万人次,年均增加5.0％；旅游业总收入达成全市gdp8.9％以上。5、入境市场开发和营销策略坚持以市场需求为导向，制订目标明确、效益突出市场营销战略，建立多角度、多层次促销机制，大力发展东亚、港澳台市场和东南亚市场，并使其能够有较大幅度增加，关键开拓含有稳定经济实力和示范带动作用欧洲和北美市场，主动开发俄罗斯、中东等机会市场，立即形成多元结构市场格局。6、中国市场开发和营销策略1）旅游产品策略①名品、精品提升战略将中卫市含有垄断性优势资源，提升品牌、集中全力开发建设，组成精品推入市场。如“大漠孤烟、长河落日、长城烽火、丝绸之路”、“中华民族精神家园”、“中国长城家乡”、“全球人地关系教育基地”等代表中卫旅游资源进行深加工，努力打造世界级和国家级旅游产品。②推陈出新，以老带新以后除了完善沙坡头这一主打品牌外，应培植新生长点，丰富旅游产品类型，以增加综合吸引力，满足多样化需求，吸引更多回头客。深入搞好沙漠探险、黄河漂流、回乡风情、中国枸杞之乡及其生态旅游产品、观光度假产品和城郊游憩、民俗旅游、会议旅游等产品开发，丰富中卫旅游产品谱。2）旅游促销策略——关键营销，有放矢在关键客源地、关键细分市场进行针对性地关键营销。对区内及区外周围而言，银川、吴忠、兰州、西安作为一级关键营销对象；郑州、洛阳、白银、金昌等作为二级关键市场；其产品除了对原有产品提升和优化之外，应开发对本类市场有较大吸引力休闲度假产品。3）营销渠道多样化，多个媒体相结合，共同打造“中卫旅游品牌”资料起源：中卫市旅游局中卫市高星级酒店发展情况调查及分析中卫市高星级酒店发展阶段中卫建市时间很短市区关键高级饭店宾馆统计以下：中卫市关键旅游星级饭店统计一览表序号单位名称星级房间数量（间套）电话地址1中卫红宝宾馆五星2018687777中卫市新区滨河大道以北2中卫逸兴大酒店三星8266666中卫市鼓楼3中卫龙汇大酒店三星2227667777东营市济南路172号4中卫鸿翔大酒店三星2008062999东营市东三路480号资料起源：假日半岛市场调查整理中卫红宝宾馆中卫红酒店星级标准4星投资性质宁夏红宝集团投资开业时间建筑风格现代塔楼建筑，占地40多亩，建筑面积5万平方米，主楼高28层，裙楼高4层，总建筑高度99.7米。是现在东营市规模最大、档次最高、功效最齐全智能化商务酒店。客房情况宾馆拥有房间201间，其中总统套1间，豪华套间3间、一般间为62间、标准间95间房间设施客房内可直接无偿宽带上网，并提供二十四小时不停电插座。房内可接收卫星电视节目，另有小冰箱、迷你吧为您提供洋酒及各式软饮料会议设施会议室20余间餐饮设施中餐厅零点厅1个，中餐包厢、韩国菜餐厅西餐厅，1楼西餐厅，2－3楼为中餐娱乐设施KTV康体设施康乐部、洗浴中心、KTV包房、桑那室、斯诺克茶厅东营宾馆东营宾馆星级标准3星投资性质由中卫百货企业、广厦房地产开发有限责任企业开业时间1989年建筑风格建筑面积14800平方米客房情况设有标准、高级单人/双人房、豪华套房、行政套房房间设施等离子电视、液晶电脑、保险柜，客房宽带上网会议设施大会议室容纳370人，约550㎡，其它可容纳10-100人中小会议室10个。、餐饮设施中餐零点厅、中餐包厢、韩国菜餐厅（外包）娱乐设施KTV夜总会（外包）宁夏高星级酒店经营及客源情况调查及分析宁夏高星级酒店客房出租率、平均房价统计据对全区30多家星级饭店监测表明，银川市酒店出租率在100%以上有大自然宾馆、元亨大酒店、沙湖宾馆、工会大厦、宁丰宾馆、颐恒宾馆、隆湖宾馆、富康酒店、铁道宾馆、新电力宾馆、世纪大厦等。中卫市中卫逸兴大酒店、中卫宾馆出租率均为100%，鸿翔大酒店出租率83%。固原市固原邮电宾馆、固原新世纪宾馆出租率100%，固原宾馆出租率90%。 数据起源：职业经理人访谈、旅游局统计数据整理酒店开发战略分析中卫市发展计划对酒店开发战略影响分析

中卫市

以创建"国家优异旅游城市"为抓手，以国家5A级沙坡头旅游景区为依靠，开发沙坡头、寺口子、南华山等关键景区新景点，提升旅游品位。加紧建设沙坡头南岸半岛生态修复工程，开发建设腾格里沙漠湿地、沙宁滨河路两岸湖泊湿地，形成北部沙漠生态旅游带和沿黄河旅游观光带。大力发展现代服务业，加紧中卫现代物流园区和专业市场建设步伐，做好物流园区计划、论证和开工建设工作，加强市区中心市场计划建设和管理，合理布局商贸、餐饮、金融、电信等服务网点。（引自中卫市城市计划）项目周围区域发展计划对酒店开发战略影响分析对开发企业现在酒店开发战略提议依据业主方面相关介绍，本项目现在初步考虑开发战略是依靠单体酒店项目投资，期望获取预期理想经营和投资回报；同时初步考虑酒店合适计划整合区域旅游资源，以扩大酒店衍生收入。假日半岛提议在开发战略方面必需充足依据当地市场需求情况特征和未来发展趋势，依据市场定位标正确定产品开发类型；本项目在用地条件和开发规模上含有优势，必需树立以产品特色和差异化多元化为产品关键竞争力开发战略思想要关键关注产品投资性价比，以合理投入取得最大投资回报。

酒店整体定位策划『提要：以市场需求为导向，经过对本项目酒店全方位定位策划，打造出含有创新性、差异化产品优势及含有领先、超前关键竞争力个性化特色酒店。』酒店客源市场定位依据前面中卫高星级酒店客源市场调查分析情况，结合本项目具体情况，对本项目客源市场定位分析以下：客源国籍定位依据市场调查分析结果，本项目未来客源国籍定位为以中国客人为主，结合少许中高端境外客源；客源市场定位依据市场调查分析结果，结合本项目具体情况，本项目未来客源市场定位为“以中冶内部接待及中高端休闲旅游客人为主，同时结合商务会议、政务接待和政务会议、其它休闲娱乐散客”。相关定位依据分析以下：和红宝宾馆、逸兴大酒店等酒店相比，本项目在地理位置方面不含有优势，所以在政务接待和政务会议方面市场竞争力和渗透率受到较大局限，不能将政府客源作为主打客源；和中卫其它酒店相比，本项目在中冶内部接待及会议市场上处于竞争劣势，不能“以己之短、攻人之长”；本项目未来客源市场除了利用本身在当地多种关系、争取关系用户以外，重心应该定位在高端休闲度假客群，结合部分政府接待；要加强网络销售争取网络订房客源；联络全国各大旅行社，同时利用本身产品特色和配套优势，吸引其它休闲娱乐客源消费；结合以上客源市场定位分析，估计本项目未来客源组成以下：酒店客源市场组成估计酒店客源市场组成估计商务客源55%网络订房客源2%会议团体客源10%政府客源5%休闲娱乐散客18%其它客源10%商务客源网络订房客源会议团体客源政府客源休闲娱乐散客其它客源酒店类型定位本项目酒店类型定位依据中卫酒店市场情况，结合中国外酒店发展最新趋势，本项目适宜定位为时尚休闲度假型酒店类型。关键定位依据分析以下：时尚酒店BoutiqueHotel在欧美国家已经有二十几年历史，曾经风靡一时，为投资者带来丰重利润。美国时尚酒店占总酒店数量1%，不过收益却占全部酒店3%；时尚酒店摒弃传统酒店雷同，讲究个性化，凭借独特设计感和体贴服务得到现代人青睐。时尚酒店提供给客人是一个不一样于已往任何酒店独特体验；时尚酒店概念前卫，对项目标高度适应性和重新改造能力，能够使项目取得优势，所以即使是在传统酒店失利地段，时尚酒店也能取得成功；现在越来越多时尚酒店已经在全球立足并快速发展，不过现在在中国尚处于起步阶段，市场发展空间巨大；经过对中卫酒店业市场调查分析，现有高星级酒店基础为传统型酒店，产品同质化现象严重，时尚酒店在当地完全是一个产品空白；本项目假如定位为时尚酒店类型，能够形成产品独特征和创新性，并以本身差异化多元化产品优势，在和中卫红宝、中卫逸兴等酒店猛烈市场竞争中占据有利地位。本项目在建筑体量规模、地理位置等方面上不占据优势，必需依靠产品出新、出奇，吸引消费市场注意，从而建立自己不可替换、独特市场地位；时尚酒店设计者强调在设计风格、色调、材料、空间布局等方面合理创新，追求以较低建造成本取得最大视觉和使用效果；是性价比较高一个酒店类型。下附代表性时尚酒店设计图片供参考：酒店档次定位本项目酒店档次定位经过对中卫酒店市场具体调查分析，结合本项目具体情况，本项目档次适宜定位为四星级标准度假酒店。相关定位依据分析以下：中卫三星级酒店数量较多，市场竞争猛烈，营收水平不够理想，所以能够排除三星级以下档次定位可能性（具体数据统计见市场调查分析部分3.3.1）；中卫酒店市场高端客源总量不足，而且对房价相对比较敏感；依据市场调查分析：中卫红宝酒店平均房价为￥360－，中卫逸兴大酒店只有￥320左右。标准五星级酒店比标准四星级酒店投资额通常要高出30%以上，依据以上市场表现判定，档次定位五星级性价比不如四星级；本项目因为地块及计划条件限制，要想定位五星级，在档次规模上也极难超越红宝酒店；在无法取得市场领先地位时，不能盲目加大投资、一味地追求高级。本项目为投资方首次进入酒店业投资，如定位五星级档次，一次性投资将大大增加，资产沉淀和投资风险加大。本项目一次性投资能够根据四星级档次标准，不过在空间布局和设施配套方面要预留五星级升级空间，这么可依据未来市场情况改变，在开业7－8年后、酒店需要进行二次装修时，项目含有可升级换代发展空间。综合以上分析论证，本项目档次定位适宜为四星级标准度假酒店项目酒店客房规模定位依据中卫酒店市场调查分析，现在高星级酒店除中卫红宝客房数超出200间套以外，其它全部在100——150间套范围；结合现在三——四星级酒店市场住房率表现水平，和未来3－5年新增高星级酒店客房数量和客源增加趋势，能够估计中卫高星级酒店未来几年住房率水平将大致保持现在市场水平，处于基础供求平衡态势。在现在中卫市场主流100－150间套参考取值范围内，结合本项目建筑体量和整体定位，我们计划酒店客房数量在100间套左右；并经过对客房规模合适控制，使酒店住房率能达成70%左右合理水平；酒店餐饮规模由中卫现在餐饮消费市场来看，消费需求很旺盛，现有高级餐饮场所、尤其是包房常常是供不应求，而且未来需求趋势是有增无减。依据中卫各大酒店经营情况调查分析，餐饮收入平均超出客房收入，成为酒店营收绝对重心。在中卫星级酒店客房旅游淡季客源不够充足、房价水平偏低情况下，餐饮消费将在酒店整体消费结构中饰演愈加关键角色；酒店康体娱乐规模市场调查分析显示，娱乐板块也是中卫星级酒店业赢利一个关键板块；即使现在中卫酒店配套或社会上康体娱乐总体设施、档次水平较低，不过作为商务、政务应酬必不可少社交场所，康体娱乐业发展前景是比较乐观；而现在行业水平低起点为本项目打造康体娱乐特色，并为带动酒店客房、餐饮整体消费带来了有利条件。基于以上考虑，结合本项目时尚休闲度假酒店整体定位，本项目标康体和娱乐规模可合适做大、做强，争取占据行业领先定位，并成为本项目标一个特色优势和经营亮点。酒店专题定位本项目专题风格提议本项目风格定位为时尚度假休闲风格酒店，可在此基础上考虑结合中卫当地地域文化及项目地独有资源特色文化专题。项目市在腾格里沙漠，沙漠文化底蕴深厚，独具特色，可表现形式也很丰富；另外，本项目在中冶绿化带，周围水系丰富，含有独特水景观资源。本项目专题风格提议考虑沙漠文化专题。

酒店服务功效定位策划『提要：本章在项目整体定位基础上，对酒店各个服务设施和功效进行了全方位定位策划，为下一步设计阶段和未来酒店经营管理打下基础、明确思绪。』酒店整体功效定位本项目整体定位为四星级时尚休闲度假酒店，同时含有当地领先水平综合配套设施，含有高级商务、政务、会议接待功效和极强餐饮、娱乐、康体综合性、社会化服务设施；项目建成后，将成为中卫含有代表性和前瞻性精品时尚特色酒店，打造当地高级接待、社交和消费新中心，市场综合竞争力将居中卫度假酒店行业领先地位。酒店客房服务功效定位策划客房是高星级酒店关键经营设施，也是集中表现酒店档次、形象和服务水平地方。基于中卫高级酒店住店客源总量较小、消费水平不高市场特征，假日半岛在客房规模上作了合适控制，以避免未来经营中出现住房率偏低或削价销售现象，确保客房合理出租率和平均房价。客房数量计划依据中卫星级酒店市场及未来供求关系改变趋势，假日半岛计划客房数量为100间套；估计客房出租率可达成70%左右合理水平。客房类型计划客房类型计划：因为本项目酒店未来住房客源市场定位为高端商务及政务客源、会议客源、休闲度假客源，不一样客源市场对客房需求和消费能力也有所不一样，计划客房产品类型以下：标准客房、豪华客房、豪华及行政套房、时尚个性房；未来假如利用翻新改造时间、期望升级时，房间类型可依据市场和经营需要重新调整分类。具体房间类型、数量计划以下：商务客房：豪华客房：套房：、时尚个性房：客房楼层计划：依据以上客房类型划分、根据现在四星级档次定位，客房楼层分为：标准楼层、豪华楼层。客房床型计划：根据客源市场情况及客人对床型不一样需求，计划大床房（1.80M床）45%，双床房（1.3M床，可灵活拆分HOLLYWOODTWIN）45%，套间（2M超大床）10%。客房档次计划依据客房类型分类，不一样客房类型应该有不一样档次考虑：商务客房标准客房关键接待客人为：对房价相对比较敏感会议及娱乐休闲度假客人，租金价格相对较低，所以房间投资档次也可合适降低，以提升房间投资性价比；具体能够考虑根据准四星级（档次靠近四星级）档次进行装修及配置；房间浴室采取时尚玻璃隔墙，能够不设置传统浴缸、只配置淋浴间；房间配置及格调可降低商务性，增加房间动感和时尚性。豪华客房以上房间关键接待客人为：对房价不太敏感高端商务客人和政务客人，租金水平较高，所以房间投资档次也要有所提升；同时也能够作为酒店展示档次形象关键窗口，所以必需严格根据四星级档次标准，提升装修档次及设施配置。豪华房以上房间浴室必需分设独立浴缸和淋浴间；同时套房还要考虑浴室干湿区分开、设置按摩浴缸；房间配置及格调在时尚风格基础上，还要突出商务性，增加房间高贵、典雅。时尚个性房 摒弃一成不变酒店模式，以浪漫主义为重心，装饰华丽，并轻轻缀以神秘色彩，让客人脱离日常生活行轨，充足享受身、心脱尘欢愉，具体客房计划见第二阶段设计指导汇报。客房功效面积表房间组合%房间数量（间套）标准双人间23.00%51行政双人间20.00%44标准单人间20.00%44行政单人间26.00%57行政套房（2自然间）10.00%22总统套房（1套，5自然开间）0.50%1残疾人间0.50%1累计100.00%220酒店餐饮服务功效定位策划当今酒店业中，酒店餐饮已不再简单作为酒店客房配套，而是作为酒店经营创收主体，起到越来越关键作用。尤其在中卫旅游淡季住房客源有限，而餐饮生意相对火爆市场情况下，餐饮功效设施成为了本项目计划关键，也成为酒店未来经营关键收入中心。根据中卫餐饮消费市场特征、结合本项目标按时尚休闲度假酒店定位，计划餐饮项目以下：高级餐厅：菜式：海鲜燕鲍翅；大厅：50餐位；贵宾包厢：15个。为酒店主打餐厅，档次高、菜式新，以豪华贵宾包房经营为主，为高级商务和政务应酬接待关键接待场所。一般餐厅：菜式：鲁/川/湘风味菜；大厅：200餐位；包厢：50个。为社会化经营主力餐厅，档次和价格定位略低于“海鲜燕鲍翅”；以中高级包房结合大众化大厅经营，客源定位为中高级结合一定大众化消费；因为客源充沛，餐厅规模也大过“海鲜燕鲍翅”。西餐厅：80餐位为四星级酒店必需配套，也是未来住客用早餐餐厅；西餐在东营能够考虑推出中等价位、适合家庭消费中西式自助餐，也可为多种会议和婚宴提供西式宴会出品和服务。大堂吧：40餐位为四星级酒店必需配套设施，在计划上考虑和西餐厅连为一体，在西餐满座时能够看成西餐厅来使用，增加经营灵活性。相关功效面积计划见下附餐饮功效面积表，具体计划见第二阶段设计指导汇报。餐饮功效面积表餐饮部分面积㎡经营区域3,959.00海鲜燕鲍翅餐厅200.00海鲜燕鲍翅餐厅包厢（20个，40平方米/个）800.00鲁、川、湘风味餐厅500.00鲁、川、湘风味餐厅包厢（50个，35平方米/个）1,750.00西餐厅(80人）120.00大堂吧（40餐位）72.00辅助（卫生间、公用电话）55.00公共区域462.00食品准备2,368.10主厨房1,462.50宴会厨房160.60西餐厨房60.00房间服务区22.00厨师长办公室11.00干食储藏室66.00饮料储藏室66.00食物冷藏室66.00饮料冷藏室55.00餐具储藏室77.00卫生间22.00公共区域300.00累计6,327.10酒店娱乐服务功效定位策划酒店娱乐行业跟餐饮一样，现在也逐步由过去简单配套变成了经营创收主体，尤其在部分经济和娱乐发达地域，娱乐业很火爆；广东、福建乃至江浙一带高级酒店中，康体娱乐和客房、餐饮成为酒店收入三大板块，形成三足鼎力格局，有些甚至还远远高于客房收入。东营作为中国第二大油田（胜利油田）所在地及经济强省山东关键工业城市，多种商务、政务应酬频繁，对娱乐消费需求性比较高；而这恰恰是现在当地传统高星级酒店经营弱项，配套设施也很不足，通常只为星评分数需要；据市旅游局统计资料，娱乐板块收入只占到酒店业总体收入10%。现在东营高星级酒店中，只有东胜海天酒店计划有上规模KTV夜总会。依据东营娱乐消费市场需求比较旺盛、而当地酒店、社会高级娱乐业经营场所比较缺乏现实，本项目合适加重了娱乐设施规模，将其定位为一个能够独立经营主体，而不仅仅是单纯配套；并定位为东营最时尚前卫、最具特色娱乐场所，成为本项目标一大亮点和卖点。考虑本项目娱乐经营特点和客源酒店客房餐饮有所不一样，为方便其社会化经营，在区域计划上要做到动静分开，交通流线上也必需和酒店客人分流；同时预留了酒店整体未来五星级升级空间。本项目KTV夜总会将引入南方沿海娱乐发达地域最新计划设计理念，初步计划了KTV包厢（40个包厢）、时尚演艺吧（1000平米、300座位）；成为当地最具档次、规模和特色娱乐场所和消费新热点。娱乐区域具体计划要求见第二阶段“设计指导汇报”。酒店康体服务功效定位策划相关酒店康体板块策划思绪和上述6.4娱乐服务功效定位策划有相同之处；本项目康体服务设施除计划了四星级酒店所必需康体项目外，还尤其计划了一个含有较高级次和一定规模康体水娱中心和关键面向女士服务高级SPA，成为一个产品类型、档次、规模在东营高星级酒店当中独树一帜以SPA、水娱为关键康体中心。康体中心在服务上不仅是酒店配套，带动酒店客房和其它项目标经营，而且还是酒店未来营收主体，是本项目计划一个特色和亮点。同时预留了酒店整体未来五星级升级空间。本项目康体中心将引入南方沿海康体业发达地域最新计划设计理念，初步计划了热带雨林水娱SPA约3500平米(按摩包厢40个，包含室内恒温泳池）、酒店自营康体中心约500平米（关键为四星级酒店配套需要）；成为当地最具档次、规模和特色康体场所和消费新热点。康体区域具体计划要求见第二阶段“设计指导汇报”。酒店商业服务功效定位策划本项目酒店位置距离传统商业中心距离较远，不宜计划规模化高级商业区域，且临近蓝海国际大酒店高级商业体量不小、竞争较猛烈，且其现在经营情况不太理想。从酒店日常经营需要，结合四星级评星要求，酒店需要计划一个小面积小卖店兼礼品店(KIOSK)。如考虑未来五星级升级空间需要，需合适预留面积未来计划书店、鲜花店等。酒店会议服务功效定位策划会议活动通常能为酒店带来可观客房、餐饮、会议室、康体娱乐等综合消费；本项目酒店客源市场定位中，会议客源估计占到10%百分比。作为会议接待必需设施，会议场地成为我们计划侧关键。结合四星级评星要求（并预留未来五星级升级空间）和当地餐饮宴会对大型宴会厅旺盛需求，我们计划会议（宴会）设施总面积达成了2300㎡，其中1000平米无柱大型多功效厅能够灵活分割为2个500平米中型多功效厅更是领先同业（仅次于蓝海国际）。具体功效面积计划关键以下表：会议区2,364.00多功效厅(680人可分割式，人均1.5㎡）1,020.00多功效厅前厅20.00%204.00中型会议室（100人2个，人均1.5㎡）300.00小会议室（50人左右4个，人均1.5㎡）300.00贵宾接待室（30人1个，人均2㎡）60.00会议区交通面积会议室总面积20%216.00会议家俱库房会议室总面积10%132.00辅助（灯光音响控制室、卫生间、衣帽间、公用电话）会议室总面积10%132.00会议/宴会功效面积具体计划见第二阶段“设计指导汇报”。酒店其它服务功效定位策划酒店其它服务功效根据四星级评星要求（预留未来五星级升级空间）及酒店日常经营管理和服务需要计划，关键包含：大堂、大堂休息区、商务中心、电话总机、洗衣房、车队、停车场等等。其它服务设施功效面积具体计划见第二阶段“设计指导汇报”。酒店总体计划面积指标总建筑面积35,726.90其中：地下建筑面积6,663.00地上建筑面积29,063.90具体功效面积表及计划见第二阶段“设计指导汇报”。

酒店经营模式定位分析及经营合作伙伴引进策略酒店经营模式定位分析本项目经营模式定位分析依据东营酒店及客源市场情况调查分析，结合本项目具体情况，本项目整体经营管理模式适宜定位为委托中国著名酒店管理企业管理。关键定位依据分析以下：东营境外客源极少，委托国际品牌管理企业在集团统一销售、尤其是全球销售上基础没有利用其优势，性价比不高；所以能够排除此可能性；业主为首次进入酒店投资行业，没有行业人才贮备，短期内不含有自主经营管理能力，需要采取委托经营管理模式，所以能够排除第三、四种经营管理模式可能性；采取第二种“委托中国著名酒店管理企业管理”是最为适宜模式，关键优势表现在：中国几家主流酒店管理集团发展时间较长，已经形成了一套比较成熟、稳定经营管理模式；熟悉中国及当地市场及经营政策；对当地餐饮及康体娱乐等经营项目比较熟悉和擅长；管理费用成本相对较低；当地蓝海集团系列酒店已形成相当品牌和集群效应，在当地俨然有着霸主地位，本项目酒店为了在未来市场竞争中占据有利位置，必需选择有实力和品牌影响力中国酒店管理企业。酒店管理企业引进策略酒店经营合作伙伴引进策略

酒店竞争分析及竞争战略策划酒店优劣势（SWOT）分析优势(Strengths)劣勢（Weaknesses）在新区行政办公区域，交通通达性好，能见度较高；景观优势：沿路河渠联通城市两端郊野湿地公园是未来酒店景观房首选；项目地计划公务员住宅小区、政府办公楼、会展中心可增加项目酒店消费人群，促进消费；项目定位四星级标按时尚酒店，产品类型、档次、规模遥遥领先当地现在酒店行业档次水平，含有产品超前性及创新性优势；项目定位计划预留未来五星级升级空间，未来含有发展灵活性和长久竞争力优势；且可降低一次性投资和经营压力；酒店计划大空间时尚客房，其它康体娱乐综合配套强，特色鲜明，项目整体综合竞争力居行业领先地位；酒店为政府支持形象工程，未来能够得到政府消费大力支持；开发商在当地市场形象好，能够为酒店未来经营打下良好基础；项目经过科学研究策划，可避免投资和计划失误，确保产品优异性和合理性；项目根据最新时尚酒店设计，产品含有不可替换性和长久竞争优势。客房消费市场总量偏小，消费水平不高限制了酒店未来住房率和平均房价水平；餐饮板块直接收到项目地对面蓝海国际大饭店成熟餐饮品牌冲击，给本项目标前期餐饮经营带来一定压力；项目地不在市中心，市场需求临近度较低，现在公交线路少；因为土地面积限制，地面停车场车位比较担心。机会(Opportunities)威胁(Threats)建设山东加工制造业基地，内联半岛城市群，外接东北和中原经济区，融入环渤海经济圈利好原因有利刺激经济快速发展；现在市场已经有星级酒店产品陈旧、缺乏吸引力，本项目以时尚新奇产品入市，市场准入机会大；政府下决心加强东营旅游发展和建设，为酒店也提供了一个好发展前景。即使现在没有其它时尚酒店在计划，不过不能排未来待建酒店模拟本项目标产品，如是，则会加剧市场和价格竞争；假如项目地对面蓝海国际大饭店在本项目落成时采取削价竞争将对本酒店正常经营造成严重威胁。酒店关键竞争对手优劣势（SWOT）分析依据假日半岛专业知识和经验，确定了以下界定本项目竞争对手关键原因：地理位置定价和实际平均房价市场定位客源档次及组成酒店品牌服务品质硬件设施和装修质量餐饮和会议设施品质酒店职业经理人对于市场和竞争对手评价基于上述标准，假日半岛认为：本项目定位为四星级标按时尚酒店（预留未来升级五星级空间），和西城和东城高级酒店直接竞争有限，关键竞争对手为本项目对面五星级标准酒店――蓝海国际大饭店、蓝海新悦大酒店、东胜海天酒店。蓝海国际大饭店和新悦大酒店属于蓝海集团，而蓝海集团本身餐饮能力强大，对本项目标餐饮板块威胁最大，东胜海天因为距离本项目有一定距离，对本项目标直接威胁组成较小。关键竞争对手优劣势对比分析表项目东胜海天蓝海国际大饭店新悦大酒店优势地处城市商业中心，是商务客源首选地点。酒店外型特征显著，园林式建筑特色鲜明，东营唯一采光游泳池。东营酒店唯一带有旋转餐厅，客人能够在此用餐、观光。油田关联企业优势，往来油田商务公干用户几乎把东胜作为首选商务活动交流场地。投资商是以餐饮、酒店经营为主业集团，拥有自己酒店职业学校，管理资源充裕；当地市场认知度较高。和蓝海国际大饭店同属于蓝海集团管理，职员技术力量强大，服务一流；当地市场认知度较高。鲁北地域第一家五星级酒店金字招牌优势，有一定政府客源优势。酒店严格根据五级标准设计，设置独立会议楼，其中大宴会厅1260平方米，是东营现在最大会议室，能同时开85围筵席。独立娱乐楼门厅设置，同时住店客人亦可经过大堂通道进入，方便店内外客源。餐饮设置独立门厅方便社会客源和住店客源，西餐在东营美誉度最高。独立SPA水疗康体大楼，引进韩国Vicentebodycompositionanalyzer健康测量仪，尤其设有女子SPA房。零点海鲜大厅开有独立门厅，餐饮客源能够不用从酒店大堂经过进入，方便社会用餐客源。客房提供东营独有直饮水系统、部分套房还配置高级CD影响设备。中餐包厢全部带有洗手间，面积普遍大，很适合商务宴请。同时餐饮包房装修档次全部比较高、关键家俱以中式仿古款式为主，餐饮服务细腻，零点大厅尤其摆放了两张婴儿摇篮来方便特殊客人，点餐使用PDA无线点餐系统。酒店地理位置优越，处于东营最繁荣济南路，周围由两大购物中心环抱（银座购物中心，振华商场），酒店消费人流充沛，是商务公干客源满意地点。东营第一把金钥匙，停车位最多（东营酒店业中排第一）。服务人员业务技能比较专业，部分职员能熟练使用英语，优质服务在整个东营有口皆碑。服务人员业务技能比较专业，部分职员能熟练使用英语开业期间青岛海天酒店管理集团留下成熟模式和享受海天品牌无形资产。完善培训体系，全部职员全部要经过严格入职培训、岗前培训和对应岗位培训，经过考评合格后才能上岗。劣势酒店大堂门前设置台阶太高，无形中提升了准入门槛。不在市中心，交通不变，公交线路少。酒店是写字楼改扩建，存在先天硬伤，所以餐饮计划不是很规范，酒店夜总会和客梯同时使用，对整个五星级酒店气氛有所影响。大堂公共区域、西餐区域艺术品装饰比较杂乱，没有很好计划，时而中式装饰、时而欧式装饰、时而非洲艺术雕刻。酒店多功效厅立柱多，对部分大筵席摆放造成败笔。酒店客房装饰中规中矩，没有亮点。KTV设置在SPA按摩区域，犯了动静区域分开大忌。酒店客房装饰陈旧，客房面积小，洗手间面积狭小，没有独立淋浴间。酒店没有计划游泳池，对高级商务客源是一个遗憾。酒店公共区域、会议区域没有设置无线上网功效，对会议客源而言有点不便。大堂比较小，家俱摆放略显局促，没有高级酒店气氛。备注东营宾馆属于政府机关，各项营业必需先考虑政府需求，故不做具体分析比较。

酒店竞争战略策划酒店整体竞争战略本项目完成建设后，根据项目计划方案，酒店采取时尚特色酒店定位，含有产品稀缺性和创新性；客房在面积、风格和空间布局上也处于领先地位；假如聘用中国著名酒店管理企业管理，有利于占领市场制高点；依据东营现在及未来几年高端客源总量较少、房价水平较低、四星/五星房价差距不大等市场特征，采取一次性投资根据四星级标准，以降低投资和经营压力；同时，在功效设施和空间布局上根据五星级要求，预留了产品未来升级空间，以确保产品长久市场竞争力。和此同时，利用项目地市政广场和丰富水景园林景观环境资源优势，打造专题风格酒店，提升项目标著名度和影响力，最大程度提升客房利用率和住房率。利用以上客房差异化和时尚专题酒店优势，加上科学管理和营销策略，相信本项目建成营运后能凭借项目标综合竞争力优势占据市场领先地位。因为当地市场房价水平限制，项目四星级标准客房开业头年预期能实现房价水平在￥350元左右，是一个中等偏低水平，所以必需在经营管理各个步骤一直落实“开源节流”大标准，以确保合理经营和投资利润。酒店餐饮竞争战略海鲜燕鲍翅餐厅定位高端路线，含有档次和规模优势，并可依据实际需要，引入中国著名海鲜燕鲍翅品牌合作经营；风味地餐厅和西餐厅则瞄准主流中等消费市场，档次和价位做合适调低，以迎合广大市民消费喜好和消费能力；其中风味餐厅计划当地深受欢迎“鲁、川、湘”组合菜式，以最大程度满足消费大众喜好；餐饮门厅和交通流线设计要重视可视性和临街性，以最大程度吸引和满足社会化经营要求；酒店餐厅包厢和大会议厅、多功效厅等餐饮设施在装修设计、装修材料方面均站在行业最前沿，并承袭酒店整体时尚特色风格和专题；因为档次、规模、功效等优势，只要出品控制好，经营理念和经营手法保持灵活，本项目餐饮经营有能力在未来市场竞争中占据有利位置。酒店娱乐竞争战略酒店娱乐设计理念，在当地含有超前性和独特征；建成后将以规模大、档次高、可选项目丰富多样和集中消费等优势分享当地高端娱乐市场，既要考虑计划当地市场流行娱乐项目，又要充足考虑引进南方沿海城市时尚时尚娱乐方法，引领娱乐新消费；可和酒店其它经营项目互动经营，产生集群效应。娱乐项目门厅和交通流线设计要重视可视性和临街性，以最大程度吸引和满足社会化经营要求；夜总会豪华包厢区突出产品高级和尊贵；一般包厢及大厅则可降低门槛，满足不一样层次大众化消费；形成差异化产品和灵活价格竞争优势。依据业主本身情况，可灵活考虑娱乐项目整体外包或合作经营，以降低一次性投资，降低投资和经营风险。酒店康体竞争战略酒店健康中心设计理念，在当地含有超前性和独特征；建成后将以理念新、档次高、可选项目丰富多样和集中消费等优势占据当地高端康体市场并取得领先优势；既要考虑计划当地市场流行康体项目，又要充足考虑引进南方沿海城市时尚时尚康乐方法，引领康乐新消费；可和酒店其它经营项目互动经营，产生集群效应。本项目计划热带雨林水娱SPA在整个中卫地域均含有超前性和领先性，结合广东等地康体行业经验，本项目康体中心完全能够将客源销售市场扩大到整个中卫地域；所以项目在开业前和开业初要加强广告宣传，扩大市场影响力和著名度。康体项目门厅和交通流线设计要重视可视性和临街性，以最大程度吸引和满足社会化经营要求；同时，水娱SPA不一样档次和服务功效区划分，能够满足不一样消费档次和消费需求客人，形成差异化产品和灵活价格竞争优势。依据业主本身情况，可灵活考虑康体项目整体外包或合作经营，以降低一次性投资，降低投资和经营风险。

酒店投资估算及分析酒店建设及开业投资估算本项目建设投资总额为19,659万元，平均每平方米造价5503元（含地价）。具体投资估算见下阶段设计指导汇报。酒店建设及开业投资敏感变动分析祥见11.3

酒店开业后内经营业绩估计及分析酒店经营业绩估计基础数据定义及分析酒店经营收入、成本费用及利润估计及分析营业收入基期数据客房(间)中餐西餐咖啡厅(位)大堂吧康体夜总会会议及其它收入(万元)宴会厅(位)风味大厅(位)风味包厢(间)海鲜大厅(位)海鲜包(间)大厅SPA包厢大厅(位)包厢(间)容量/销量22070020050501580402004030040翻/开房率70%20%100%120%100%120%120%120%100%150%120%80%平均价格/消费350808015001502500504050180801000其它收入(天天/万元)1.5天天收入(万元)5.391.121.609.000.754.500.480.191.001.082.883.201.50分项小计(万元)5.3916.970.480.192.086.081.50累计(万元)32.69山东东营酒店经营估计营业收入基础指标一览表

酒店营业收入估计山东东营酒店营业收入估计表金额单位：人民币万元年份/部门客房中餐西餐大堂吧康体夜总会其它累计11,672.255,264.94148.9259.57645.321,886.32465.3810,142.6921,967.356,194.05175.2070.08759.202,219.20547.5011,932.5832,065.726,503.75183.9673.58797.162,330.16574.8812,529.2142,169.006,828.94193.1677.26837.022,446.67603.6213,155.6752,277.457,170.39202.8281.13878.872,569.00633.8013,813.4562,277.457,170.39202.8281.13878.872,697.45633.8013,941.9072,277.457,170.39202.8281.13878.872,832.32633.8014,076.7882,277.457,170.39202.8281.13878.872,973.94633.8014,218.3992,277.457,170.39202.8281.13878.873,122.64633.8014,367.09102,277.457,170.39202.8281.13878.873,278.77633.8014,523.22112,209.136,955.28196.7378.69852.503,180.41614.7914,087.52122,142.866,746.62190.8376.33826.933,084.99596.3413,664.90132,078.576,544.22185.1074.04802.122,992.44578.4513,254.95142,016.216,347.89179.5571.82778.062,902.67561.1012,857.30151,955.736,157.46174.1669.67754.712,815.59544.2712,471.58累计31,941.54100,565.472,844.521,137.8112,326.2341,332.588,889.11199,037.24平均2,129.446,704.36189.6375.85821.752,755.51592.6113,269.15

酒店成本估计山东东营酒店营业成本估计表金额单位：人民币万元年份/部门客房中餐西餐茶座康体娱乐累计1133.782,527.1744.6814.8964.53471.583,256.632157.392,973.1452.5617.5275.92554.803,831.333165.263,121.8055.1918.4079.72582.544,022.904173.523,277.8957.9519.3283.70611.674,224.045182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.256182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.257182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.258182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.259182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.2510182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.2511176.733,338.5359.0219.6785.25622.984,302.1912171.433,238.3857.2519.0882.69604.294,173.1213166.293,141.2255.5318.5180.21586.164,047.9314161.303,046.9953.8717.9677.81568.583,926.4915156.462,955.5852.2517.4275.47551.523,808.70累计2,555.3248,271.42853.35284.451,232.629,007.6362,204.81平均170.353,218.0956.8918.9682.17600.514,146.99

酒店费用估计固定费用估计山东东营酒店固定费用估计表金额单位：人民币万元年份/项目综合管理费工资及福利水电能源费维修及贮备金折旧及摊销利息累计1800.00500.00900.0060.001,127.54700.004,087.542824.00489.25927.0064.891,127.54630.004,062.683848.72503.93954.8170.181,127.54490.003,995.184874.18519.05983.4575.901,127.54315.003,895.125900.41534.621,012.9682.081,127.54140.003,797.616927.42550.661,043.3588.771,059.540.003,669.747955.24567.171,074.6596.011,059.540.003,752.618983.90584.191,106.89103.831,059.540.003,838.3591,013.42601.721,140.09112.301,059.540.003,927.06101,043.82619.771,174.30121.451,059.540.004,018.87111,075.13638.361,209.52131.351,059.540.004,113.91121,107.39657.511,245.81142.051,059.540.004,212.30131,140.61677.241,283.18153.631,059.540.004,314.20141,174.83697.551,321.68166.151,059.540.004,419.75151,210.07718.481,361.33179.691,059.540.004,529.11累计14,879.138,859.4816,739.021,648.2716,233.122,275.0060,634.03平均991.94590.631,115.93109.881,082.21151.674,042.27

变动费用估计山东东营酒店变动费用估计表金额单位：人民币万元年份/项目综合管理费管理企业管理费工资及福利水电能源费维修及贮备金广告费其它累计1202.85304.28405.71202.85253.57405.71101.431,876.402238.65357.98477.30238.65298.31477.30119.332,207.533250.58375.88501.17250.58344.55250.58125.292,098.644263.11394.67526.23263.11397.96263.11131.562,239.755276.27414.40552.54276.27459.64276.27138.132,393.536278.84418.26557.68278.84510.31278.84139.422,462.177281.54422.30563.07281.54566.77281.54140.772,537.528284.37426.55568.74284.37629.72284.37142.182,620.299287.34431.01574.68287.34699.93287.34143.672,711.3310290.46435.70580.93290.46778.30290.46145.232,811.5511281.75422.63563.50281.75830.44281.75140.882,802.6912273.30409.95546.60273.30886.08273.30136.652,799.1713265.10397.65530.20265.10945.45265.10132.552,801.1414257.15385.72514.29257.151,008.79257.15128.572,808.8215249.43374.15498.86249.431,076.38249.43124.722,822.40累计3,980.745,971.127,961.493,980.749,686.214,422.251,990.3737,992.93平均265.38398.07530.77265.38645.75294.82132.692,532.86

费用累计估计山东东营酒店费用估计表金额单位：人民币万元年份/项目综合管理费管理企业管理费工资及福利水电能源费维修及贮备金广告费折旧及摊销利息其它累计11,002.85304.28905.711,102.85313.57405.711,127.54700.00101.435,963.9421,062.65357.98966.551,165.65363.20477.301,127.54630.00119.336,270.2131,099.30375.881,005.101,205.39414.73250.581,127.54490.00125.296,093.8241,137.29394.671,045.271,246.57473.86263.111,127.54315.00131.566,134.8751,176.68414.401,087.151,289.23541.73276.271,127.54140.00138.136,191.1361,206.26418.261,108.331,322.18599.08278.841,059.540.00139.426,131.9171,236.78422.301,130.251,356.18662.78281.541,059.540.00140.776,290.1381,268.27426.551,152.931,391.25733.55284.371,059.540.00142.186,458.6491,300.76431.011,176.401,427.43812.2328