2023年湖南省房地产估价师经营与管理房产开发项目可行性研究模拟试题

湖南省2017年房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。

A：2004年10月20日

B：2004年9月20日

C：重新估价的作业日期

D：2004年9月30日

E：工业用地的监测点评估价格2、按照当前新规定，__级资质房地产估价机构可以设立分支机构。

A．一

B．二

C．三

D．暂定3、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。

A：亚当·斯密

B：威廉·配第

C：大卫·李嘉图

D：马尔萨斯

E：工业用地的监测点评估价格4、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是__。

A．甲公司非法占用了财产

B．甲公司所有的危房

C．甲公司替乙公司保管的财产

D．甲公司未经规划许可建造的房屋5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为．【2005年考题】

A：6．19万元

B：6．42万元

C：7．20万元

D：9．58万元

E：工业用地的监测点评估价格6、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行7、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：__。

A．两者相同

B．两者没有关系

C．前者高于后者

D．前者低于后者8、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指

A：会计主体

B：货币计量

C：会计分期

D：持续经营

E：执行层的组织协调9、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为．【2006年考题】

A：23．4万元

B：28．6万元

C：33．4万元

D：46．8万元

E：工业用地的监测点评估价格10、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A：房地产交易方式

B：房地产交易顺序

C：购买房地产目的

D：房地产类型

E：借款合同12、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。

A：商品房销售广告书

B：商品房销售协议书

C：商品房销售意向书

D：商品房销售委托书

E：执行层的组织协调13、国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以__为基础。

A．资产

B．企业

C．交易

D．收益14、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同15、__，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．投资于房地产投资信托基金

B．住房抵押贷款证券化

C．间接投资于房地产企业债券

D．房地产抵押担保16、销售不动产的营业税税率为。

A：1％

B：3％

C：5％

D：7％

E：执行层的组织协调17、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。

A．建筑施工企

B．监理企业

C．房地产开发企业

D．施工合同中规定的单位18、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是__。

A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率19、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。

A：保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的

B：保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜

C：委托人拥有保留价的确定权

D：保留价不可公开

E：执行层的组织协调20、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。

A．208600

B．380600

C．211400

D．23940021、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。

A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

E：工业用地的监测点评估价格22、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

A．城市规划管理

B．城市监督管理

C．城市道路管理

D．城市房屋管理23、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘24、收益法适用的条件是房地产的。

A：收益能够量化

B：风险能够量化

C：收益或风险其一可以量化

D：收益和风险均能量化

E：工业用地的监测点评估价格25、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A：2003年11月4日

B：2005年10月17日

C：2006年10月13日

D：2004年8月20日

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。

A．30

B．40

C．50

D．602、报建审批管理主要包括审批核发__。

A．项目选址意见书

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．国有土地使用证

E．施工开工证3、下列关于高层建筑，表述正确的是。

A：7—9层为高层建筑

B：10层以上(含10层)为高层建筑

C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑

D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑

E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑4、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金

B．保证金

C．预留金

D．周转金5、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。

A．市场价格

B．积算价格

C．比准价格

D．收益价格6、估价报告书的内在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．文字表达水平

C．估价方法选择的正确性

D．参数确定的合理性7、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法9、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯

B．与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊

C．房屋之间无上盖的架空通廊

D．与房屋相连有上盖无柱的走廊10、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

11、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不确定是高于还是低于12、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的住宅用地

C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地13、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资14、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小

B．获得净收益的可靠性

C．获得净收益期限的长短

D．获得净收益预期

E．估价对象的现值15、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格16、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。

A．依法成立

B．有必要的财产或经费

C．有自己的名称、组织机构和场所

D．能独立承担法律责任17、在以下情况下应该申请注销登记。

A：土地或房屋的权利主体变更

B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在

C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期

D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的

E：抵押权、典权等他项权利的终止18、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。

A．净收益A每年不变

B．收益年限n为有限年

C．报酬率y不等于零

D．价格V符合评估时点市场情况19、长期趋势法的作用主要有。

A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等

B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

C：用于成本法计算重置价格

D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏20、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是。

A：有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为

B：有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交

C：有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖

D：房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式

E：无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖21、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．取得待开发房地产的价值

C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费22、建筑物重置价格的求取方法有等．【2004年考题】

A：单位比较法

B：工料测量法