物业管理公司2021年度工作计划和年终物业员工绩效考核表格

小区物业管理公司2021年度工作计划范文

一、基本服务计划

1、按国家相关法规、《住宅物业服务三级标准》、《物业管理服务合同》、

《业主公约》及业主大会决议等文件精神制定管理服务方案，提供管理服务；

2、审核各分包单位资质，服务质量，监督分包单位（电梯：xx;监控、对

讲、门禁：xx"呆洁：洁雅；绿化：）管理服务工作；

3、复核、公示2021年度特约服务收费标准、特约服务管理办法；

4、签订专项服务委托合同；

5、根据政府要求，坚持作好新冠疫情防控工作；

6、根据国家政策、法律法规，小区设施设备现状，拟定消防报警联动系统

更新改造、热水供回水管道更新改造及小区空调机台围栏更新改造方案，协同业

主委员会，申请使用住宅专项维修资金，实施上述更新改造工程。

二、共用部分、共用设备设施维修服务

（一）第一季度工作计划

一月份

1、每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，

及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡

视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、

标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、观察各楼户内暖气温度;重点关注各楼

宇之间、各单元之间、各户型之间二次水流量平衡，为达到供暖温度标准和锅炉

房节能工作创造条件；检查楼竖井供暖立管工作情况，及时排除故障隐患，保证

采暖系统正常运行。

二月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时

维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消

防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标

识完整清晰、记录清晰准确；3、排查各楼外围排水管线，及时疏堵，保证正常

运行；4、春节前对小区内各污水井、化粪池排查一次，清除可能产生的沼气；

5、挂灯笼、彩旗，布置园区，营造节日气氛。

三月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时

维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消

防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标

识完整清晰、记录清晰准确；3、停暖后对小区采暖系统检查、检修楼内各阀门

和水管井各接口以及各楼外围管线和阀门，关闭局部供暖微循环，为下年度的供

暖工作打下良好的基础；4、停暖前后重点关注B区热水系统，与锅炉房配合重

点解决生活热水系统循环问题，保证小区热水正常供应；5、对小区外围排水管

线进行疏通检查；6、化粪池检杳、清掏；7、对在供暖季无法解决的问题制定

出具体方案，争取在非供暖季予以解决；8、安排组织房屋结构安全检查，记

录、排除安全隐患。

（二）第二季度工作计划

四月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时

维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消

防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防

器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；核查抄录水电表；3、空调冷凝

水管排水管进行疏通，保证畅通；4、顶层平台、首层平台雨水口清扫，漏水点

打胶封堵；5、对各楼变压器维护保养，为夏季用电高峰做准备；6、TT接室、配

电室穿墙孔密封检查、封堵；7、景观水池蓄水。

五月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维

修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；

2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识，完整清晰、

记录清晰准确；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；

3、外围管井检查（雨后抽水）；

4、外围井盖除锈防腐和给水管道除锈防腐；检查热力小室，除锈防腐；

5、检查小区内排水系统，清陶排雨水水井於积，保证汛期到来前小区排水

系统通畅；

6、临时供电系统维护，准备夏季供电系统应急抢修所需备品备件；

7、防雷系统检测；

8、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。

六月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时

维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消

防水泵盘车、点动；

2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记

录清晰准确；检查水泵润滑情况，补充润滑脂，保养水泵；

3、雨后外围管井抽水；

4、准备防汛工具（编织袋、沙子）,重点检查排水泵情况；

5、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患；

6、应急处理屋面防水。

（三）第三季度工作计划

本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通

七、八月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维

修，巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；

2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记

录清晰准确；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；

3、每日两次监测各楼变压器电流，两次巡查供电设备设施运行情况，及时

应急处理设备故障，保证供电系统正常运行；

4、极端天气后，外围管井排水，检查雨水排水口，保证通畅。

5、雨后检查外围雨水管路

6、生活水箱管理员身体检查，合格的办理健康证；

九月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时

维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及

时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；

消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；

2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记

录清晰准确；

3、完成下一个供暖季供暖工作的前期准备；

4、各采暖管道除污器检查清理；

5、合理安排国庆节的员工休假，保证节日期间各项工作正常行；

6、化粪池检查清掏；

7、组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。

（四）第四季度工作计划

十月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼扶手，及时维

修；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时

维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消

防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；

2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记

录清晰准确；

3、按卫生健康委员会规范要求对二次供水水箱清洗消毒，保证水质符合国

家生活饮用水卫生标准；检查各种卫生设施运行情况，保证完好；

4、外围管井清除积水、阀门及流量调节阀调整；

5、景观水池排水，清理水池积水。

十一月份

进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维

修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防

栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器

材完备、标志标识，完整清晰、记录清晰准确；3、做好采暖准备工作，择期进

行系统冷循环，调试系统参数；4、采暖系统末端排气，观察各楼管井阀门及未

端压力，做好采暖工作。

十二月份

1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时

维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及

时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；

消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消

防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、检杳楼宇公共区域采暖情

况，采取设备设施防冻措施，开启车库热风幕；4、检查水泵润滑情况，补充润

滑脂，保养水泵；5、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患；6、

园区元旦节日布置，烘托节日气氛。

三、电梯维保计划

众所周知，电梯与其它机电设备一样，需要定期检查、保养和维护。通过对

电梯设备的定期保养、维护，可以使电梯最大限度地达到并符合原设计、制造的

标准和技术要求；并可保证电梯设备的安全可靠运行，降低故障率和延长电梯设

备的使用寿命。

应制订专门的适用于各种具体型号电梯的定期循环检查保养计划，并严格地

执行，才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。

电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、使用频次等不同情况，

采取不同的保养周期，才能最大限度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障

率。

通常电梯的定期循环保养周期，有日检、半月检、月检、季检、半年检、年

检等方式，针对不同型号电梯的特点和用户具体使用的情况，制订专门的检杳保

养工作内容或计划，是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方式，都有其

各自的重点和具体内容，在前后环节上，都是互相紧扣和密切联系的，保养人员

须根据电梯的现有状况和使用频次等情况，制定该梯具体的保养方式，然后认

真、严格地按技术规程和制订的保养计划执行，才能真正地保证电梯的安全可靠

运行。

所以根据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安装日期特制订2021年

电梯维护保养计划书。

1、每日检查，保养的重点部位放在电梯运行的可靠性上（即电梯运行动作

的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障），确保电梯不带故障、安全运

行。在电梯运行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运

行是否正常，并做好记录。

每周检查保养，每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的安全装置，

以及电梯运转零部件的灵活性方面。在电梯运行安全装置的安全可靠性方面，主

要需检查保养电梯各层门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可靠，以及

制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。对电梯运转零部件灵活性方面，主

要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮蜗

杆、导向轮等转动清洁润滑状况。

2、每月检查保养，每月检查保养工作的重点是，检查电梯因频繁运行而可

能易松动、易磨损的部件（如轿层门）的牢固性和完好性，使电梯在整体结构

上,处于完整无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。在电梯各紧固部位牢固性

方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架

压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装

置等。

3、对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面，须检查保养或更换的内

容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引

钢丝绳等，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。

4、季度检查保养，季度检查保养工作的重点，应放在影响电梯工作可靠性

的各部件之间的配合间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周

检、月检时疏忽、遗漏的地方。季度保养中，对电梯各运动部件之间的配合间隙

或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅

门地坎间距、轿层门电气联锁触点的可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨

紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔块与

导轨两侧间隙和平层精度等。

5、年度检查保养，年度检查保养工作内容同样可作为专职质量检验人员在

进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容，年度检查保养工作的重点是，对

电梯的安全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次全

面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检查保养的电梯，须检查保养的部位

和主要内容有：电梯整机性能和安全可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及

其完整可靠性进行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的配合

间隙或相对尺寸进行检查、调整等。

6、专项检查维护保养。专项检查保养工作内容可作为专职质量检验人员在

进行专项维保工作质量检验时的必检内容，电梯的专项检查维保工作就是我们通

常说的项目修理或大修，需要维保人员根据电梯具体状况确定专项检查维保的内

容。但对涉及到的安全项目（如限速器安全钳、安全回路各开关、门保护系统

等）必须作为专项检查维保的必检项目，虽然电梯具体状况不同，电梯的专项检

杳维保即项目修理或大修工作的内容会各异，但常见专项修理项目内容有：曳引

机制动器、各种绳轮、导轨、曳引钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、

控制柜中的各电器元件的检查保养或更换。（电梯具体保养及巡检内容请见附

表）

7、根据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每年演习时间为当年4月

与9月。

8、质量监督局每年电梯进行质量年检，年检合格后给与年检合格报告及电

梯检验合格证。电梯年检具体时间为六月份、八月份、九月份、十月份、十二月

份。

四、园区秩序维护计划

（-）园区秩序维护计划

新的一年里，为了能保证保安部工作有条不紊的的进行，提高队伍的整体素

质，防止各种案件的发生，为业主提供更优质的服务，特制定以下具体的工作计

划：

1、职工队伍建设

L1在现有各种保安规范的基础上，增加新的保安员日常行为规范及纪律要

求，并推行到队伍的管理中。

1.2每季度组织安全大检查，及时整改隐患。

1.3每半年演练各种计划和突发事件处理方案。

1.4对队员进行两次岗位职责的整体培训。

1.5对队员进行两次物业知识的整体培训。

1.6进行两次突发事件处理程序的培训。

1.7进行消防安全检查，学习消防知识。

1.8出台警情提示，由于夏季入室案件高发，提示业主外出及休息时关闭门

窗，另天气干燥，注意防火。

1.9,夏季天气较热，加强队员的个人卫生，内务卫生及公共卫生的检查，

防止疾病的发生。

1.10、制定各种事件的应急方案，做好节前的各项培训工作。举行节日前的

安全检查，发现隐患限期整改或及时处理。

1.11、对队员进行爱国主义教育，学习优秀员工事迹。

1.12、检查消防设施设备，进行消防知识的培训，迎接消防日的到来并举行

一次消防演习。

2、各岗位工作要求

2.1园区封闭管理，主要出入口设专人24小时值守，管理外来行人、车辆

出入园区。

2.2完善巡查路线，巡视检查并做好记录。6:00至22:00巡视2次、

22:00至次日6:00巡视1次。

2.3、巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

2.4、安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存

30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

2.5、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

2.6、每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。

2.7.备勤人员24小时待岗。

（二）安全防范系统服务计划

1、报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每2周表面清洁

1次；每半年内部除尘1次。

2、对讲门口机每月检查1次按键、显示屏等；每月表面清洁1次；每半年

内部除尘1次。

3、图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1

次；每半年内部除尘1次。

4、摄像机每季度检查1次聚焦、接线、防水状况等，进行相应的调试；每

季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

5、读卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查看防水状况。

6、电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。

7、出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。

五、消防安全服务计划

1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安

全职责。

2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和

技能；每年组织2次消防演练。

3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对

员工进行2次消防安全培训。

4、每日防火巡查1次；每月进行防火检查1次，按照规定每年检测1次建

筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施器材符合消防安

全要求；每月对消防水泵检修、试运行，保证其完好，抽查消防栓、水龙带的系

统部件,确保齐全、有效。

5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、

排除的，应向公安机关消防机构报告。

6、消防控制室设专人巡视，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即

报警，组织扑救初期火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

7、灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器

压力和有效期，保证处于完好状态。

8、对小区的灭火器进行检测。

六、保洁工作计划第一季度：

1、疫情防控及消毒工作按原有计划作业；

2、遇雨雪天气时，根据冬季扫雪预案安排工作及时清扫积雪；

3、春节前，安排好员工春节探亲假的往返时间及节日期间的安全工作，做好

春节期间各项工作的安排以保证小区的卫生质量；

4、春节后及时招收新员工并抓好员工培训工作，除日常保洁工作培训之外

疫情防护，垃圾分类，各种安全培训也是培训重点；

5、依据上年度的各种突发事件的预案，制定新的突发事件的预案，在突发

事件发生时，做到及时有效地处理应对；

6、提高管理人员的专业素质，根据每个主管的不同个性和特点，拿出相应

的管理方法，同时加大主管的巡查力度，力争提高工作质量。

第二季度：

L天气转暖后，逐项落实小区定保项目—楼道玻璃和一层大厅的高玻

璃；

2、执行消杀计划，申购消杀药品，在去年消杀的基础上加大消杀力度，根

据季节具体实施，合理安排消杀人员及消杀时间；

3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加

产生下班后污染的清理工作；

4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班

时间以防垃圾桶满溢。

第三季度：

1、针对季节性执行消杀计划；

2、针对夏季雨水多，按照雨季汛期预案做好小区内雨水的清扫工作，做好

历年在雨季漏水位置的清扫预案；

3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加

产生下班后污染的清理工作；

4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以

防垃圾桶满溢。

第四季度：

1、对本年度的消杀工作进行收尾；

2、安排小区内的定保项目；

3、按照预案做好小区内清扫积雪准备工作。

在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调与沟通工作，对各部门提

出的问题以积极的态度去执行，并对有关部门提出的问题处理完后及时向其反

馈。

七、绿化养护计划

一、年度养护计划

1月：植物休眠期内，清理绿地内落叶杂物，修剪花灌木及大乔木的干枝死

杈。2月：春节假期结束，工人返岗，清理绿地卫生，修剪。月底至3月上旬用

石硫合剂对绿地植物做一次普遍消杀，杀灭越冬虫卵、蛹以及病原物。3月：浇

返青水，修剪龙爪槐，本月中旬开始是一年中种植的最好时间，可以进行绿地补

植。返青水需浇足浇透，以保证植物春季返青生长需要。4月：浇水，结合浇水

对月季、玉兰以及绿篱施肥，四月中旬开始第一次修剪绿篱，五一之前第一次剪

草。4月20日以后开始根据情况打药，防治蚯虫、天幕毛虫，大叶黄杨白粉病

应在四月底第一次用药防治。xx春季一向旱情严重，4月正是万物生长，花开

春暖的时节，一定要保证绿地植物对水分的需要。5月：浇水，剪草，打药防治

蛇虫、刺蛾，打药防治大叶黄杨及月季白粉病（每30-40天用一次药）5月下

旬打药防治红蜘蛛，本月开始草坪修剪、病虫害防治、杂草防除成为重点。6

月：浇水，剪草，除杂草（人工拔除、打除草剂），打药防治大叶黄杨及月季白

粉病、草坪病害、防治红蜘蛛。7月：浇水、剪草，除杂草，打药防治病虫害,

进行第二次修剪绿篱。本月雨季到来，高温高湿，为草坪病害高发期，秋季杂草

旺盛生长期，要适当增加用药次数。8月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶

黄杨及月季叶斑病，防治红蜘蛛刺蛾，注意观察本年度最后一次美国白蛾是否爆

发，必要时及时打药，继续重点防治草坪病害。8月中旬到9月上旬第三次修剪

绿篱。9月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨白粉病、月季黑斑病，打

药防治红蜘蛛、蜘虫。本月开始天气转凉爽，草坪病害基本消失，草坪生长加

速，需要增加修剪次数，本月也是草坪播种的最佳时间（病害、杂草相对较

少），可以对夏季病害和杂草侵占造成斑秃的草坪进行补播。10月：浇水，剪

草，除杂草，打药防治红蜘蛛，蚣虫，白粉病。对绿地内杂草进行最后的清理。

物业管理圈。11月：浇冻水，剪草，清理部分树木落叶。天气转冷，本月中下

旬开始出现霜冻，植物开始落叶进入休眠期，需要对所有绿地植物灌一次透水，

帮助植物安全越冬。有可能的话本月中旬对所有植物及地面用石硫合剂进行一次

消杀，减少病原物越冬。12月：花灌木冬季修剪，清理落叶。本月所有植物基

本都进入休眠，应该对海棠、紫叶李、榆叶梅、紫薇、月季等植物进行修剪。大

部分落叶树木都开始落叶或者落叶结束，本月和下月上中旬落叶清理工作量很

大。

二、修剪作业时间表

养护作

作业内容（主要防治对象）完成时间

业种类

绿篱色

第一次修剪5月10日

带修剪

第二次修剪7月15日

第三次修剪9月10日

第四次修剪10月15日

第一次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减

4月20-25日

缓生长，提高抗旱能力）

第二次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减

5月20-25日

缓生长，提高抗旱能力）

草坪第三次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减

6月20-25日

修剪缓生长，提高抗旱能力）

第四次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，增

7月20-25日

加草坪抗病性）

第五次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，增

8月20-25日

加草坪抗病性）

第六次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减

9月20-25日

缓生长，提高抗旱能力）

第七次修剪10月25-30日

修剪作业在工作日进行，按照XX市规定噪音作业时间段完成。

三、病虫害防治时间表

防治时间主要防治目标主要用药种类主要用药植物

3月上中旬清园消杀石硫合剂所有绿地

4月下旬至财虫，大叶黄己嘤醇高效氯氟碧桃、海棠、大叶黄杨、月

五月初杨白粉病菊酯季、柳树、元宝枫、栾树、

松柏类等

5月下旬至蛎虫，红蜘蛛高效氯氟菊酯阿冷季型草坪、碧桃、海棠、

六月初草坪矮化提高维菌素草坪矮化月季、紫叶李、栾树、元宝

抗病节水性剂枫、国槐等

6月下旬或红蜘蛛草坪矮阿维菌素草坪矮碧桃、海棠、冷季型草坪等

7月上旬化提高抗病节化剂绿杀

水性草坪夏季

病害

7月下旬红蜘蛛月季叶阿维菌素草坪矮碧桃、海棠、月季、冷季型

斑病草坪矮化化剂绿杀草坪等

提高抗病节水

性草坪夏季病

害

8月中下旬红蜘蛛月季叶阿维菌素草坪矮碧桃、海棠、月季、冷季型

斑病草坪矮化化剂绿杀草坪等

提高抗病节水

性草坪夏季病

害

9月下旬大叶黄杨、月己嘤醇草坪矮化月季、海棠、大叶黄杨、冷

季白粉病，月剂季型草坪

季黑斑病，海

棠锈病草坪矮

化提高抗病节

水性

10月下旬蚊虫睡虫嗪碧桃、海棠、月季等

11月中旬清园消杀石硫合剂所有绿地

以上是常规病虫害防治，还有一部分病虫害需要注意观察，发现后及时用药

防治，如刺蛾、美国白蛾、天幕毛虫、国槐尺蝶、玫瑰叶蜂等，地下害虫，如蟒

蜻、金针虫等大量发生时也要打药防治，还有因外来植物材料带入的病虫害，也

要在种植后注意观察，及时防治。

年终物业管理公司员工绩效考核内容表格汇总

概述：

为提高和鼓励公司员工积极开展日常工作，完成公司下达的工作任务及指标，公

司制定管理处各岗位的绩效考核制度及考核评分表。公司每年年底汇总员工的月度考

核评分表，根据员工全年的考核情况进行奖励；员工的绩效考核情况直接影响自己年

终奖金的金额。

绩效考核评分模式：

员工绩效考核以4-4-2的模式进行评分（公司工作检查考核占40%,管理处主任

对日常工作考核占40%,公司领导考核占20%），即1名员工的月度工作总分100

分，公司工作检直考核40分，管理处主任考核40分，公司领导考核占20分，三方

考评后得到员工月度绩效考核分数，年度考核得分为月度考核得分的平均值；按照考

核得分分为A、B、C、D、E五个等级，相应的等级按百分比发放年底奖金,A级120%,

B级100%,C级80%,D级60%,E级50%.

一、管理服务费及代收代缴费收取率

国优标准98%

承诺指标98%

测定依据实收费用额/应收费用总额x100%298%

质量1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。

保证2、以优质服务促进业主交费的积极性。

措施

3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费。

4、由手工收费逐渐过渡到电脑划帐，并提供“一本通"服务。

5、对于欠交物业费的行为，我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴，

必要时采用法律手段作为催缴措施。

二、商业用房出租率及租金收取率

承诺指标出租率第三年达95%以上

租金收取98%

率

出租率已出租的商业用房面积/商业用房总面积x100%295%

测定依据租金收取实收租金额/应收租金总额x100%>95%

率

质量1制.定切实可行的商业用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如协助商家办

保证理有关经营手续等。

措施

2.以优质服务塑造精品物业，促进物业小区的楼盘销售，增强小区的消费需求，

营造良好的商业环境。

3.与商家签订商用房租赁合同，明确双方权利义务，对租金收取制定有利于我

方的合理规定，如签定租赁合同时收取一定押金以及提前一个月预收租金等。

4.对小区内外的各类消费需求进行充分调研，对经营项目种类、规模及区域的

设置有准确的定位和把握，为商家提供合理化建议，确保商家有利可图，提高

商家交租的积极性。

三、房屋及配套设施完好率

国优标准98%

承诺指98%

标

测定依完好、基本完好房面积/建筑物面积*100%298%

据

质1.制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。

量2.房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查

保

与定期维修巡查相结合，确保良好状态。

证

3.严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行

跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施秩序维护的行为。

措

施

四、房屋零修、急修及时率

国优标准98%

承诺指标99%

测定依据已完成零修急修数/总零修急修数x100%299%

质1.建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。

量2.维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过

保

夜。

证

3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。

措

4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。

施

5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。

五、维修工程质量合格率及回访率

(-)维修工程质量合格率

国优标准100%

承诺指标100%

测定依据质量合格的维修单数/总维修单数x100%=100%

质1、加强对维修技工的专业培训1,所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行

量维修.

保

2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。

证

3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验

措

确认。

施

4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场

进行指导、监督和验收。

(二)维修工程回访率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据维修回访数/总维修数X100%=100%

质量1、维修实行100%回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保

保证证反馈渠道畅通。

措施

2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。

六、保洁率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据保洁达标面积/保洁总面积x100%>99%

1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主

质量保洁意识。

保证

2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。

措施

3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。

4、提倡"全员保洁，人过地净"。

七、治安案件年发生率

公司内控标0.5%。

准

承诺指标0.5%o

测定依据案件发生次数/入住总户数x1000%。<0.5%o

质1、提供24小时秩序维护服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的秩

量序维护监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。

保

2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上

证

岗，定位施工。

措

3、树立“全员防范"意识，建立"快速反应和快速支援”体系。

施

4、实行业主搬出/入登记制度，严格控制物料进出。

5、秩序维护员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训1,不断提高

处理可疑或突发事件的能力。

八、火灾年发生率

公司内控标准0.5%o

承诺指标0.5%o

测定依据火灾发生次数/总入住户数x1000%o<0.5%o

质量1、实行全员义务消防员制，建立一支"消防快速反应分队"；制定严格的消防

保证管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习。

措施

2、定期开展各种形式的秩序维护用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意

识。

3、小区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单

位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。

4、定期为业主提供秩序维护用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。

5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。

九、年违章发生率与处理率

违章年公司1%

发生率内控

标准

承诺指标1%

计算测定违章发生次数/入住总人数x100%41%

依据

违章处理率公司内控100%

标准

承诺指标100%

计算测定违章处理数/总违章数X100%299%

依据

质量L加强物业管理法规宣传，培养社区成员共同参与意识。

保证2、全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时处理。

措施

3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。

十、业主年有效投诉率和处理率

(-)年有效投诉率

公司内控标准2%o

承诺指标2%o

测定依据有效投诉次数/入住总人数x1000%o<2%o

质量L不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质的服务，使员工追求业

保证主百分百的满意。

措施2、保持业主和客户服务处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，

不断超越业主的服务需求，及时改进客户服务处工作中存在的问题和缺点。

（二）投诉处理率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数xl00%>99%

质量1、设立总服务台并实行24小时值班，接受业主的各类投诉。值班员做好投

保证诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。

措施

2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向业主回复。

暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。

3、投诉处理率作为部门及员工每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。

十一、业主综合服务满意率

国优标准95%

承诺指标两年内达97%以上

测定依据（满意户数+基本满意户数）/入住总户数x100%297%

质量L实行开放管理，向业主公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始

保证终处于业主监督之中。

措施

2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主满意率调查，

由客户服务处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，及时调整和改进

管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果向业主公布。

3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开

展一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。

十二、绿化完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据完好绿化面积/总绿化面积x100%>98%

质量1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。

保证

2、物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为园艺工的

措施

考核依据之一。

3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强业主爰护绿化的自觉

性。

十三、道路、车场完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据道路、车场完好房面积/道路、车场总面积x100%298%

质量1、制订详细的养护计划，定期巡视和维护。

保证

2、市政工程进入辖区内施工，客户服务处派人跟踪协助管理并备案。

措施

十四、管理人员专业培训合格率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据培训合格人数/管理人员总数x100%>98%

质量1、建立严格的培训制度并制订详细的培训计划，配备专职培训员以及先进的

保证培训设施。

措施

2、入职培训|、岗位技能培训1、素质提高培训和理论政策培训相结合，采用先

进的培训方式确保培训效果。

3、强调理论与实践相结合，培训与考核相结合，采取有针对性的“啄木鸟式"

培训方法，不断提高员工的工作能力与工作绩效。

十五、档案建立与完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据完好档案数量/应建档案总量x100%>98%

质量1、制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的档案储存设施

保证及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理。

措施

2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案资料的秩序维护可靠，实现档

案资料储存方式的多元化。

3、建立办公自动化系统，业主、客户服务处、物业客户服务处、当代投资集

团、政府主管部门通过局域网及互联网实现互联，信息共享。

十六、客户服务处评分表：

物业公司检查考核评分表（客服管理）

物业（）项目年月日

检查标权扣

检查内容评分细则

准数分

月、周、日工作计

L目标、

1.划与特殊工作安

质量管缺少一次扣03分

2排的完成、落实情

控

况

L会议记录

2、内部3.2、会议签到表记录每缺少一次扣0.2分，没有签到表

沟通6的每次扣0.2分

3、文件收发登记

表

1、培训计划

2、培训记录

3、员工无记录、记录缺失、不齐全的每项扣0.

63、培训签到表

培训5分

4、考试记录

5、培训效果评估

4、员工7.1、工服

不符合一项每人/次扣02分

形象1

2、工牌

3、仪容、仪表

4、言行举止

5、专业用语

6、员工精神面貌

1、维修工作单

2、报修工作单

3、往来工作联系

5、文件7.函

记录不齐全的每项扣0.4分

追溯性14、回访记录

5、工具配备登记

表

6、整改通知单类

1、装修申请审批

管理情况

2、装修责任协议

书签订与巡查情

况

6、装修

管理与63、装饰装修施工每缺少一项扣0.2分

记录治安消防责任书

的落实

4、装修登记表

5、装修人员登记

表

7总三1L房屋总平面图

每发现一处不符合扣0.3分

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验

收档案资料

5、分户管理记录

6、房屋数量、种

类、用途分类统计

表

7、居住小区情况

表

8、房屋安全普查

表（与上年度和本

年度差异，每月有

无异常）

9、房屋完损等情

况（原则上有评定

书）

10、大、中、小修

和检查记录

11.无违反规划乱

搭乱建，无擅自改

变房屋用途现象

12、房屋外观完

好、整洁，外墙面

砖、涂料等装饰材

料无脱落、无污迹

13、室外招牌、广

告牌、霓虹灯按规

定设置，保持整洁

统一，无安全隐患

或破损

14、封闭阳台统一

有序，色调一致，

不超出外墙面；除

建筑设计有要求

外不得安装外廊

及户外防盗网、晾

晒架、遮阳棚等。

15、太阳能、空调

安装位置统一，冷

凝水集中收集，支

架无锈蚀

16、房屋装饰装修

符合规定，未发生

危及房屋机构安

全及拆改管线和

损害他人利益现

象

1、执行24小时值

班制度情况（值班

表和值班记录）

2、设立服务电话

并在明显位置公

布电话号码

3、来电、接待记录

8、顾客

和处理记录

投诉情6发现一处不符合扣0.2分

况4、原因填写清楚

或情况分析准确，

处理工作效果让

业主满意并签字

确认（记录表必须

详尽）

5、回访记录（与派

工单内容相符，比

例符合要求（4

5%）并按月统计、

装订）

L在明显位置公

布对维修服务的

承诺

9、服务3.2、服务承诺的落

发现一处不符合扣0.2分

承诺：6实情况

3、派工单和统计

表（及时率、返修

率）

1、家访计划

3.2、家访计划的执

10、家访每缺少一项扣0.2分

6行

3、家访执行记录

11

1、按目录整齐有

序摆放

11、业主

4.

档案资2、更新及时发现一处不符合扣0.2分

8

料管理3、业主档案保密

4、存单规范、及时

12、员工1、任意性抽查物

对业务业专业问题能准

知识熟确回答

悉程度

2.每一个问题不能回答扣0.2分；回答不

（如：相

4完整扣0」分；

关法律

、回答完整

知识、日2

常客服

知识）

1、社区文化活动

方案、计划、档案

是否健全

2、当月是否有效

组织、实施社区活

动

13、社区7.3、活动图片、效果

缺失、不符合要求每一项扣02

文化14、业主/住户抽

查、咨询

5、各类宣传资料

及宣传栏内容健

康、有益

6、社区公告、宣传

栏管理是否到位

14、"VI"L标识建设情况

管理

3.2、日常管理维护

（区域配每缺少一项扣02分

6

套标识

3、配置合理程度

牌类）

1।

1、物业管理费收

费标准

2、日常管理维护

15、各类代收费用收费标

收费标准

4.

准（必须、便民有偿服务每缺少一项扣0.2分

63

悬挂张项目及收费标准

贴）

4、超出或高于文

件规定的收费要

有物价部门的批

准文件

11

61、空置房钥匙每缺少一项扣0.2分

16、钥匙2、样板房钥匙

管理（有

3、业主委托钥匙

专用柜，

并专人4、公共用房钥匙

管理，摆

放整齐，5、公共栏等其它

有明显备用钥匙

标识）

1、每周一次进入

空置房屋内进行

检查，有相应《空

置物业巡检表》

2、空置房《钥匙借

用登记表》

3、空置房《维修记

录表》

4、精装修空置房

《清洁卫生记录

17、空置表》

物业管每缺少一项扣分

5、每月3号前提0.2

理供上月《空置房统

计管理表》包括空

置房屋楼号、面

积、交房日期、空

置天数、物业费用

等内容

6、《水、电、煤气、

排水、排污、下水

道、积水等情况的

检查记录表》

7、抽查空置房

附加扣

是否存在严重管理失误是/否

分

备注：某项严重不合格扣1-3分，缺项或整项（系统）不合格扣5分。

存在严重管理失误的将按总扣分1

0%扣。

十七、秩序维护部评分表

物业公司检查考核评分表（秩序维护管理）

物业（）项目年月日

权扣

检查标准检查内容评分细则

数分

一、资料管理

月、周、日工

作计划与特

1、目标、1.

殊工作安排缺少一次扣0.3分

质量管控2

的完成、落

实情况

L会议记录

2、会议签到

2、内部3.