市商贸物流中心项目建议书模板

南宁市xx商贸物流中心项目提议书工程号：GX1008(xxxxxxx）12月目录总论…………………5项目名称及承接单位………5编制依据及范围……………编制工作概况………………推荐方案和结论……………项目背景和发展概况…………………建设单位和投资开发商概况…………………项目提出背景………………项目建设必需性……………市场需求分析和建设规模………经济地理区位优势和物流发展前景…………南宁市物流需求特点和改变趋势分析………南宁市物流需求组成和规模………………现在南宁市物流项目标建设现实状况……………仙凤商贸物流中心市场前景……………………建设规模和建设内容………………建设条件和场址…………南宁市地理位置及资源条件…………………4.2建设条件………………………第五章工程技术方案……………5.1项目标组成…………………….5.2技术方案………………第六章节能……………..6.1设计依据………………..6.2概述………………6.3节能方法…………第七章环境保护……………………..7.1设计依据…………..7.2建设地点环境现实状况……………….7.3施工期污染源、污染物及治理方案…………..7.4经营期污染源、污染物及治理方案…………第八章消防…………………8.1设计实施国家规范……………………8.2工程环境…………………8.3消防设施和方法………………….第九章劳动保护和安全卫生……………….9.1设计依据……………9.2职业危害原因分析…………………….9.3设计中采取关键防范方法……………9.4预期效果及防范评价……………………9.5劳动安全和工业卫生专用投资…………第十章企业组织和劳动定员………………10.1企业组织和工作制度………………10.2劳动定员及人员起源…………….10.3人员培训……………第十一章项目实施计划………..第十二章工程招投标………………….第十三章投资估算及资金筹措………..投资估算…………资金筹措…………第十四章财务评价…………成本估算…………损益估算…………财务盈利能力分析…………………清偿能力分析…………不确定性分析…………财务评价结论…………第十五章项目风险分析…………………项目关键风险原因识别……………风险程度分析…………关键风险及防范方法…………………附图：总平面部署图

总论项目名称及承接单位1.1.1项目名称：南宁市仙凤商贸物流中心项目提议书1.1.2承接单位：南宁市xxxxx投资法定代表人：1.1.3投资商：南宁市xxxxx投资1.1.4建设地点：广西南宁市仙葫大道中段1.1.5编制单位：厦门陆原建筑设计院（机械工业第六设计院）工程咨询资格证书资格等级：甲级证书编号：工咨甲发证机关：国家发展和改革委员会编制依据和范围1.2.1编制依据路网图项目提议书编制委托协议书建设单位提供基础资料《南宁市现代物流总体发展计划（—）》1.2.2编制工作范围编制范围包含：项目背景和发展概况，市场需求分析和建设规模，建设条件和项目选址，工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护和安全卫生、企业组织和劳动定员、投资估算和资金筹措、项目招投标方案、财务评价及风险分析。1.3编制工作概况我企业受委托后成立了该项目标工作小组，并组织相关专业人员到现场调研、搜集资料，并和业主交流，在此基础上开展编制工作。1.4推荐方案和结论1.4.1物流中心发展前景和服务范围该项目地处南宁市关键出入口，广西区高速公路网络中心，交通便利，毗邻中国-东盟商务区，含有发展国际物流和区域物流良好经济基础、区位优势和环境条件。项目投资约5亿元人民币，建成后商贸物流园将是一个以大型机械、汽车配件中心、五金百货批发、特色名优产品市场为主，集物流配送、仓储运输、货运代理、商品批发、电子商务于一体现代化物流商贸中心。每十二个月发明税收3500万元以上，安排就业5000人以上。物流中心服务范围：立足南宁，服务全区，辐射东盟。1.4.2建设规模和建设内容建设规模：计划用地面积155491m2,新建建筑面积251501m2，其中交易大厅41501m2，写字楼（电子商务大楼）38400m2，酒店35520m2，沿街骑楼特色综合商铺38828m2，仓库37900m2，地下室15000m2，配套生活小区44352m2。关键建设内容为：交易中心大楼、大型机械和汽车配件批发市场、五金交电批发市场、名优土特产交易市场、仓储区、停车场、配套生活设施等。1.4.3项目地址拟建项目地址在南宁市仙葫大道中段，东临南北高速公路，西距琅东汽车站500米，南临仙葫大道，北临桂海高速公路。1.4.4水、电供给（1）供水本项目完全投入使用后日用水量为1350m3/d,最大小时用水量为145m3/h。现在建设地点仙葫大道上市政供水管网已完善，有DN500mm自来水管道经过，拟从园区东西两头自市政主管网引两条DN200mm给水管，供本项目生产、生活及消防用水。25米楼高以下采取市政管网压力直接供水，25米楼高以上采取二次加压供水，消防用水设置消防专用水泵和高位水箱。（2）供电本项目实施后，用电总负荷为8520kW，其中动力用电2200kW，拟从仙葫大道上10kV线路作地埋电缆输入，场内安装2500kvA专用干式变压器2台，并设置500kw柴油发电机组一套作为紧急备用电源，用电是有保障。1.4.5环境保护本项目投入运行后，和环境相关关键是生活污水及经营、生活垃圾等，其它生产经营活动不会对环境产生有害影响。依据国家环境保护相关要求和要求进行治理，能达成国家排放标准。1.4.6劳动定员本项目总定员228人。1.4.7总投资项目总投资为万元，其中固定资产投资为万元（含建设期利息万元），铺底流动资金万元。1.4..8项目实施进度计划依据本项目标建设规模和资金筹措方案，本项目计划建设期为2年。1.4.9结论1、南宁市是广西壮族自治区首府，是广西政治、经济、金融、文化和科技信息中心，是中国西南地域出海通道枢纽，是中国进入东盟桥头堡，是含有民族特色、亚热带风光园林化城市，是广西承接广东和香港、澳门辐射关键驿站，是南北农产品及日用具流通要道“大站台”,是周围县市商品流通集散地，含有良好商品流通条件和较大产品市场份额，交通便利，区位优势很显著。南宁市含有区域优势性支柱产业含有较高发展水平和规模，产业配套系统已经或正在形成之中，使得相关领域企业分工基础上供给链建设含有很好基础，若应用现代物流管理技术推进这种供给链构建，不仅能够提升企业合作效率，降低企业物流成本，而且，将能够推进南宁市在支柱产业领域构建更为完善和强大产业链系统，增强南宁市整体经济发展实力和区域经济分工中竞争能力，尤其是在新一轮经济发展中，这种良好企业配套环境和效率基础，将能够使南宁市赢得区域性产业布局和相关产业转移竞争力，这对于建设“中国—东盟自由贸易区”大背景经济发展，无疑含相关键战略意义和关键现实作用。

2、在南宁市现有产业发展条件和产业发展前景下，主动发展现代物流和推进物流技术在支柱产业领域相关企业应用，其前景较为乐观。本项目标实施完全适应琅东、仙葫一带乃至整个南宁市经济发展需要，符合国家产业政策和南宁市总体计划，所以项目标建设是必需。3、项目选址合适，基础设施完善，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电使用有充足确保，建设条件足够充足。4、本项目是一个中等规模物流园，档次高、功效齐全、配套设施完善，可适应该代物流发展需要，真正成为琅东、仙葫一带物流中心。5、依据投资估算和财务评价知道，本项目标固定资产投资为万元，达纲年营业收入为万元，还清长久借款后年利润总额为万元，全部投资财务内部收益率（税前）为%，静态回收期（含建设期，税前）为年，可见项目标经济效益好，抗风险能力较强。总而言之，本项目标建设条件含有、技术成熟优异、含有良好经济和社会效益。1.4.10提议本项目实施后，建设单位要立即掌握优异物流管理技术，组织一个技术优异、本事过硬物流管理团体，做好宣传推广工作，努力发明良好经营环境，打造自己品牌，组织和引导绩优企业、名优产品进驻，立即形成经营规模，以愈加好地发挥项目标社会作用和经济效益。1.4.11关键技术经济指标本项目标关键技术经济指标以下表：序号指标单位数量备注1建设规模1.1总建筑面积m22515012总资金万元序号指标单位数量备注2.1固定资产投资万元其中建设期利息万元2.2流动资金万元3总投资万元3.1固定资产投资万元3.2铺底流动资金万元4劳动定员人2285整年经营天数天3656年动力用量6.1水万吨6.2电万度7计划用地面积m21554918总成本费用万元还清长久借款年9营业收入万元达纲年10营业税金及附加万元达纲年11利润总额万元还清长久借款年12税后利润万元还清长久借款年13投资利润率%14投资利税率%15全部投资回收期（税后）年含建设期2年全部投资回收期（税前）年含建设期2年序号指标单位数量备注16全部投资财务内部收益率（税后）%全部投资财务内部收益率（税前）%17全部投资财务净现值（税后）万元全部投资财务净现值（税后）万元18自有资金财务内部收益率（税后）%19自有资金财务净现值（税后）万元20借款偿还期年含建设期2年21盈亏平衡点%生产能力利用率

项目背景和发展概况2.1建设单位及投资开发商概况本项目标建设单位为南宁市三屋园艺场，投资开发商为南宁市福春树矿产投资企业，该投资商经济实力雄厚，旗下拥有多家企业，有多年经营投资经验，完全能够负担投资和管理该项目。2.2项目提出背景南宁市在中国广西南部，地处亚热带、北回归线以南，介于北纬22°12′—23°32′，东经107°45′—108°51′之间。南宁地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈结合部，是环北部湾沿岸关键经济中心；面向东南亚，北靠大西南，东临粤港澳，西接印度半岛，是新崛起大西南出海通道枢纽城市。南宁市含有“两近两沿”特点。“两近”：一是近海，市区距钦州港、防城港、北海港仅104公里、173公里和204公里；二是近边，市区距中越边境东兴市、凭祥市只有204公里和230公里。“两沿”：一是沿线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地域关键铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江支流，而西江又是珠江干流，待西江二期整改工程完工后，一千吨级内河船舶能够从南宁直达港澳。南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市依靠作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市开放作用南宁市是广西壮族自治区首府，全区政治、经济、文化、科技、教育和信息中心。自改革开放以来，国民经济和社会发展取得了显著成就，全市经济总量水平有了很大提升，初步建立了含有鲜明地方特点和城市功效特点国民经济体系，为经济社会深入发展和发展现代物流奠定了比较雄厚物质技术基础。同时，其经济总量仍处于连续快速增加阶段，经过物流管理技术应用和主动发展专业化物流服务提升效率和降低成本空间较大，而且，以物流供给链管理技术整合支柱产业，也将提升其市场竞争力。

进入20世纪90年代后，南宁市国民经济实现了连续、稳定、快速发展。，南宁市GDP为502.53亿元（含新划入五县），含有和经济中心城市相匹配经济总量规模，为物流规模化发展奠定了基础；全市三次产业结构为19.12:27.94:52.94，从增加值组成中，占主导地位是第三产业，服务于经济第三产业体系正在形成中，为建设物流服务体系发明了基础条件，南宁市生产总值（GDP）突破860亿元，达861.94亿元，增加15.1%，比上年加紧1.7个百分点，增幅创1995年以来最高水平，增速比全区快1.6个百分点。南宁市财政收入也稳定增加。全市财政收入达120.36亿元，增加20.1%。其中通常预算收入56.62亿元，增加25.28%。全市财政支出92.02亿元，增加25.11%。南宁市工业发展速度很之快，工业强市效益突显。全市工业实现增加值217.51亿元，增加23.7%，工业对经济增加贡献率达35.8%，拉动经济上升5.4个百分点，比上年提升2.1个百分点，工业推进全市经济发展作用日渐增强。南宁市规模以上工业总产值495.02亿元，比上年增加33.72%。年末，全市已拥有规模以上工业企业772家，比上年增加147家，其中，工业产值超亿元企业104家，增加29家，提前十二个月实现建设百家亿元企业目标，成为广西首个拥有百家产值超亿元工业企业城市。，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达成10193元，比上年增加990元，增加10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达成3037元，比上年增收357元，增加13.32%。，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增加15.21%，比上年提升1.37个百分点。和上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增加38.23%、20.26%和55.34%。按南宁市前三个季度发展情况，估计GDP会比增加17%左右。伴随南宁市综合经济实力不停增强，对广西周围地域和广西周围县市聚集力和辐射力不停增强，为物流业发展提供了宽广市场空间。从到，南宁市货运量从3422万吨增加到了6472万吨，年均增加率达成了23.67%。截至，南宁市现代物流业增加值达成69亿元，物流业对经济增加贡献率达成了14.4%。现在，南宁正日益成为中国大部分省市向东盟出口、东盟向中国出口中转站，南宁市作为区域性国际物流基地地位已经显现。

据不完全统计，现在南宁市有各类市场600多个，其中：农副产品市场428个、专业批发市场100多个、工业品市场33个、生产资料市场50多个，总建筑营业面积达500多万平方米，并有近6000万平方米仓储业，是南宁现代物流业发展关键基础平台。现在南宁市拥有一定规模现代物流企业60多家，拥有近1.2万台套各类运输设施工具，运输线路有国际航空港，有横贯中国南北、东西铁路运输线，有连通珠江三角洲和直通香港、澳门内河港口，有横贯广西、区外四条高速公路，是南宁现代物流业发展关键基础设施。所以，从发展现代物流所需要政府支持，基础设施环境条件，和发展对外贸易物流方面，均含有一定基础条件。据此，项目建设单位为了为南宁市经济发展做出应有贡献，处理本单位农民被国家建设征地后生产生活困难，充足利用本身土地资源和人力资源优势，在相关部门和投资开发商支持下，提出了该建设项目。2.3项目建设必需性2.3.1根本处理南宁市南宁市三屋园艺场属集体单位，现在有农民1560人。原有土地约6300亩，大多数是山地、坡耕地。自1993年以来，因为国家修建桂柳高速、南友高速、南北高速和市政设施道路、房地产开发等原因，现在为止，共被征用土地2230亩，剩下土地伴随城市建设发展需要亦将被不停征用，多年来因为开发建设原因造成水土流失严重，农民生产生活已受到严重影响。本项目从园艺场取得建设用地，项目建成后能够根本处理该场农民生产生活问题。2.3.2物流活动作为一个经济活动，需要在供、需两个方面不停地相互适应、相互满足。即使南宁市及其区域内目前存在着巨大物流需求，但相当物流需求是一个低水平物流需求，表现为相当部分传统商业企业和生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”传统经营组织模式，还未认识到经过联合计划和作业，形成高度整合供给链体系改善现在生产供给和产品销售；企业在生产、销售经营活动过程中对建立在供给链管理基础上跨企业、跨行业联合重视不够，在推行各自技术标准。管理标准、工作标按时还未意识到建立共同物流标准关键性，真正意义上物流需求难以形成。伴随南宁市整体经济发展，这种初步意义上物流需求将肯定向现代高水平物流需求转化，在这一转化进程中，提升南宁市在物流服务供给能力方面水平是至关关键。仙凤商贸物流中心建设将使南宁市物流服务设施和物流服务企业在园区建设和运行过程中得到有机地结合，从而有力地加强现有铁、公、水、航设施衔接和交通运输设施和库、场设施衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备运作水平得以提升。同时，大批含有现代物流服务能力企业在园区进驻和经营服务，使得南宁市物流服务整体水平得到充足展现，其群体效应所组成系统服务能力加强。对快速、立即物流服务要求满足和因对物流系统性能改善、物流过程步骤调整、物流组织化程度提升所造成对服务目标企业管理成本中巨大物流费用节省，将对物流服务目标企业现行经营管理模式形成含有主动意义正面冲击和主动诱导，园区内物流服务企业群体不停增加和改善物流服务功效，将使服务目标企业对于应用现代物流服务主动性和主动性得到较大增强，这将意味着南宁市物流服务需求增加和转化开始向主动、主动方向发展，从而将有效地扩大南宁全市范围物流需求规模。2.3.3物流市场化和经济发展市场化程度直接相关，同时也和市场开放、管制相关联。有效物流市场机制建立要求市场愈加开放，管制愈加合理和科学，物流活动含有网络化特点，物流中心只是其网络上一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放相互物流服务市场，便于企业在较大市场范围内进行吞并、重组以资本运作为手段企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供和商流相适应高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托和被委托。代理和被代理关系。服务无形化特点、多种复杂费率协商、服务标准和衔接、物权转移、控制和结算主体等，往往包含多个方面，需要强有力制度保障和实施机制，包含市场准入和汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。仙凤商贸物流中心建设，将使在全市范围内进行运作各类物流企业在园区内建立其各自运作控制系统和经营组织架构，有利于行业自律和良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和汰出和法律制度保障和实施机制在其建立和运行早期尚不完善情况下，能够取得相对得力监控空间和相对有效监控渠道。同时，仙凤商贸物流中心集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系欠缺，降低物流交易成本和提升物流服务效率提供有益尝试和实践，有利于改善目前商业信用不健全情况，支持和强化货主对物流服务需求主动态度，降低自营物流，扩大物流服务市场需求不足。所以，仙凤商贸物流中心建设和运行，对南宁市和区内和周围关键经济中心城市实现市场管制合理化和科学化，建立良好市场秩序，形成对物流服务企业活动良性规范和主动引导，含有十分主动和现实意义。2.3.4长久以来，即使南宁市经济综合实力水平低于周围省会城市，但仍能维持其广西壮族自治区中心城市地位。要立即提升全市综合经济实力在广西壮族自治区乃至更大区域总体经济规模中所占份额，在继续领先于省内其它城市同时，主动缩小和周围发达省会城市及经济中心城市经济差距，已成为南宁市面临不容回避任务。这不仅意味着南宁市以中国生产总值（GDP）为代表经济总量规模增加，还包含南宁市以三次产业百分比为特征产业结构水平改善。另外南宁市还必需继续扩大其所拥有大型企业或企业集团规模和数量以组成其经济实力生成基础。南宁市经济综合能力成长将表现为建立在经济实力基础上以商品流通、金融服务和信息管理集中为代表经济中心城市极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多个路径为区域发展提供服务经济中心城市扩散效应在广西壮族自治区乃至更大区域上发挥。仙凤商贸物流中心建设和运行正是南宁市发挥上述经济中心城市功效最好窗口和有效路径。仙凤商贸物流中心以区域关键城市南宁市作为其建设和营运依靠，通过在其建设和发展过程中对南宁市宏观物流调控、微观物流组织管理和物流人才培养和引进。物流存量资产整合、物流基础设施建设运行等方面工作全方面推进和具体实践，将有效地提升南宁市经济发展对外交流环境和内部协调条件，支持南宁市保持经济发展强劲后劲和健康良好市场竞争环境秩序，为南宁市工商企业经过现代物流运作实现综合竞争能力有效增强和企业经济效益实际提升发明良好、可靠流通运作保障，从而实现支持南宁市国民经济和社会发展最终目标。第三章市场需求分析和建设规模3.1经济地理区位优势和物流发展前景

在国家实施西部大开发和建立“中国—东盟自由贸易区”背景下，南宁市经济地理区位优势得到显现，发展中国、国际区域性现代物流良好前景也将所以得以确立。

1、中国区域物流发展优势和前景西部大开发战略连续实施，将在大西南和粤港澳区域间形成原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素更大规模双向流动，南宁市及其广西自治区处于比邻粤港澳，背靠大西南地理位置上，有着承东启西地理区位优势，这种承东启西地理区位优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素更大规模在南宁市积聚和扩散提供了地理上可能性。

目前，泛珠江三角洲建设和发展正在主动推进之中，以南宁市地理区位之便，和广西作为西部地域唯一拥有直接出海口岸优势，在区域之间物流规模扩展过程中，南宁市依靠区位优势而成为物流组织中心将是含有很大机会，从而也决定南宁市发展现代物流良好前景。

2、国际区域物流发展优势和前景

中国于在第五次东盟和中日韩（10+3）首脑见面中，提出了10年内建成“中国—东盟自由贸易区”宏伟构想，从而把广西推向了和东盟经贸合作前沿地带。广西是中国和东盟国家兼具海上、陆上交流能力最近区域。南宁市是广西连接中国外市场交通枢纽，在良好经济发展基础上，成为广西和东盟加强经贸合作首选地之一。

伴随中国和东盟之间贸易活动不停加强和区域经济健康发展，现有西南出海大通道将有可能成为面向东南亚国际商贸大通道，南宁市将成为中中国陆地域连接东盟市场最关键枢纽之一，并成为中国和东南亚地域经贸合作关键桥梁和基地。

所以，南宁市成为负担面向东南亚国际区域性贸易组织中心趋势较为显著，组织国际贸易将带动国际物流组织服务系统建设，从而使南宁市含有良好国际物流发展前景。3.2南宁市物流需求特点和改变趋势分析

一、物流需求及布局特点分析

1、工业和商业将产生旺盛物流需求

南宁市国民经济各个部门因为其发育程度不一样，对物流需求有所不一样。经过分析，现在，南宁市第二产业在三次产业总产出中占到27.94%；在三次产业增加值组成中，对GDP贡献占主导地位是第三产业，占到52.94%；在农业、工业、建筑业、货运邮电业和商饮业五大物质生产部门结构分析中，工业和商饮业总产值和增加值排在前2位，很显著，工业和商业物流需求最为旺盛。在以后南宁市国民经济发展中，南宁市政府提出把工业作为城市经济发展脊梁，以带动城市整体经济发展。商贸流通业作为南宁市经济发展主力军和关键拉动力量，仍然是经济发展关键。所以，工业和商业物流需求趋势不会改变。

2、物流组织由主城区向周围区域转移

全市乡及乡以上1167家工业企业中，有772家分布在市区、195家企业分布在邕宁县、200家分布在武鸣县，工业总产值占全市乡及乡以上工业总产值分别为77.8%、14.8和7.4%，全市经济发展、生产力布局关键集中在主城区。在商贸发展中，大型商贸企业集中在主城区，全市零售总额80%全部集中在主城区，所以，物流需求关键产生在主城区，约在70%左右。

在南宁市国民经济发展计划中，南宁市政府确定了生产力布局调整计划，提出了“1+3+2”产业布局格局，大部分工业企业要从主城区向周围计划工业区转移，产业转移，肯定会带来物流需求转移。同时，伴随产业转移，也会引发消费地转移，所以，南宁市物流需求将会由市区向周围地域转移。

3、需求模式展现出集中化趋向

依据南宁市区位优势和南宁市本身产业发展情况，和南宁市生产力布局、未来计划关键产业发展需要，南宁市产业发展仍然以资源型加工产业为主体，其中轻工业（以农林产品为关键原材料）含有区域比较优势，尽管西部大开发及“中国—东盟贸易区”发展，能够为南宁市带来新物流需求，但这种需求产生应该和主导产业关系紧密，而且是在形成集合竞争优势基础上产生集约化物流需求，以后角度出发，南宁市需求模式展现出和产业集约想适应集中化趋向，关键表现为产业配送需求、商业配送需求、城间快递需求和“贸易+仓储”运输需求。

二、发展趋势

1、物流需求质量和效益逐步提升

作为南宁市经济发展微观主体，南宁市工商企业面对越来越猛烈企业生存环境，为了提升产品竞争力，必将会对企业采购、生产、销售等过程物流管理方法和手段进行改善，对整个流通步骤提出了更高要求。由过去对“大而全”、“小而全”自办物流追求和认可，开始逐步发展到寻求合格第三方物流供给商。企业由过去对单纯仓储、运输需求开始逐步发展到对仓储运输在内高质量、高效益综合物流需求，专业化、社会化现代物流发展将成为南宁市未来企业发展关键支持力量。

2、物流需求规模逐步加大

南宁市在过去十多年里，经济实现了连续快速增加，年均GDP增速达成13.63%，货运量年均增加率达成4.4%，在经济快速增加同时，物流规模不停增大。现在，南宁市经济发展仍处于工业化实现和经济高速增加阶段，加紧工业发展，是有效扩大南宁市经济总量，增强城市综合实力，实现现代化肯定选择。所以南宁市经济社会发展计划，在未来几十年中，要达成中等发达现代化城市，肯定要加强工业发展，经济仍将保持相对较高增加势头，城市化水平不停提升、城市规模不停扩大，肯定会带来生产扩大和经济活动增加，物流需求规模会不停扩大。

3、物流需求种类多样化

伴随南宁市经济发展、人民生活水平提升和物流保障系统完善，对物流服务种类需求将愈加多样化。物流服务需求种类也将从最初简单储、运作业向物流综合管理、隶属加工、信息服务和代理服务方向发展，需求结构和需求内容日趋专业化和复杂化。首先对于生产企业来说，面对日益猛烈竞争，生产企业出于原材料采购、产品销售需要，关键表现为大范围内对支柱产业等大宗物资送达和分拨等物流服务能力追求；而对于商业企业则出于对市场消费时尚和商品使用对象认识，较为倾向于个性化服务，灵活小批量、多批次城市内及城间商品配送服务。所以，物流需求多样性将对南宁市未来现代物流发展产生关键影响。

4、物流需求范围扩大

南宁市作为广西经济中心城市，在中国西南经济圈和华南经济圈结合部，和周围地域经济交流较为频繁，是西南出海大通道关键枢纽，负担着两大区域间产业发展和物资交流作用，依据广西交通运输计划，将建成以南宁为中心贯穿东西南北、出边出省“七射一环”高等级公路网，区域内各省市交流愈加方便。

中国正和东盟国家协商构建“中国—东盟自由贸易区”，争取用十年时间来实现这个含有世界上最大区域性自由贸易区建设目标。南宁市作为中国和东盟交流桥头堡，是中国走向东盟市场关键前沿城市，其物流服务范围将不仅限于广西及中国范围，将延伸到东盟各国。

5、物流需求改变突进性

中国将要实施“中国—东盟自由贸易区”对外开放发展战略，广西将因地理区位优势和经济地位独特而得到新发展机遇，而南宁市又因为含有中心城市区位而占尽先机，由经济边缘省市变为区域经济活动中心地带，对经济总量将会产生突进性影响，人民收入水平和消费水平也会水涨船高，也将在很大程度上改变整个区域经济结构。

以上原因现在虽不会很快对南宁市物流需求造成很大影响，但从中国东南沿海尤其是深圳、上海经济因开发和开放而取得突飞猛进发展情况分析，在国家新开放战略实施中，一个地域物流服务需求将会发生超出现实状况经济发展惯性轨迹突进性改变，这是在物流发展中必需给充足考虑关键原因。

6、中国和东盟贸易发展引发物流需求

东盟是中国第五大贸易伙伴，中国是东盟第六大贸易伙伴。现在，中国同除文莱外东盟九国均签署了政府间贸易协定。近几年中国和东盟双边贸易发展成就已说明发展良好前景。

从和东盟经贸发展数据分析，东盟和中国经济往来增加较快，经济融合度在增加，物资和人员往来不停。广西及南宁因为占据天然地理优势而成为中国和东盟国家发展贸易关键地域，成为双方贸易物资集散地，物流需求量较大，且对物流组织功效要求较高。

3.3南宁市物流需求组成和规模

一、需求组成

依据南宁市地理区位优势和在区域经济发展中功效和作用，其物流需求和实际操作关键分为三部分，一是作为枢纽城市中转集散物流需求；二是南宁市本身产生物流需求；三是中国和东盟国家贸易（关键是广西及西南地域）物流需求。在南宁市物流业发展计划中，全部应该考虑。

考虑到现在中国还未对未来“中国—东盟自由贸易区”建设作出具体计划，和自由贸易区建设也需要各个相关国家就具体运作模式、制度、机制等进行多边协商。所以，此次计划只在远期估计中给必需考虑。至于南宁市本身产生物流需求和作为枢纽城市集散物流需求，因为此次采取物流量估计方法基础就是全社会运输量，而运输量中已包含中转落地量，所以，以上三部分需求组成主体就成为在南宁市域范围内进行工业生产、商贸、流通等经济活动企业和城市居民。这些物流需求主体将对关键包含运输、仓储、配送等在内物流组织管理能力提出要求，这种要求反应在量上就是物流活动规模。

二、物流需求总量

1、估计期限设定

根据《南宁市现代物流总体发展计划》计划期限设定，配合南宁市社会经济发展计划实现、南宁市总体城市计划实施和南宁市工业发展战略调整，认为南宁市社会经济发展服务为标准，确定估计期为：近期、中期和远期。

2、估计方法

因为中国现行统计口径和统计渠道限制，现有历史资料尚不能直接反应物流规模及其组成情况。根据通例，此次计算将以南宁市全社会货物运输量为基础，以《南宁市国民经济和社会发展“十五”计划及中长久计划》中国民经济发展相关目标为参考依据，分别以和为近期水平年和远期水平年，根据南宁市物流活动组织步骤、内在数量关系和现代物流组织特征，对南宁市物流需求总量进行估计。

经过对南宁市物流需求组成份析，南宁市物流需求总量是指南宁市域范围内工商企业、物资储运企业对运输、仓储、配送、加工等多种物流运作组织需求量总和。为方便计算，在此将其定义为：南宁市物流需求总量为南宁市全社会物流运输总量（运输总量）、南宁市全社会库存处理总量（简称库存总量）和南宁市市内配送总量（简称配送总量）之和，而附加服务作业因在总体上不会对物流设施在规模上提出新需求，通常情况下能满足运输、仓储和配送需求设施，完全能够适应附加作业要求，所以，其暂不计入物流总量之中。

3、估计依据

①《南宁市城市总体计划（1995～）》；

②《南宁市国民经济和社会发展“十五”计划及中长久计划》；

③《南宁市统计年鉴》；

④《南宁市工业布局发展计划》

⑤对南宁市物流需求企业经典调研及相关行业统计资料、行业分析资料等。

⑥《南宁市商业网点布局计划纲要》

4、南宁市影响范围内物流需求估计

依据计算结果，估计南宁市全社会物流需求总量将达成22484万吨，28745万吨，32745万吨。

表3.3.1

南宁市全社会物流需求总量

单位

1、南宁市物流运输总量

万吨6472890510744

2、南宁市全社会库存处理总量

万吨

7278

862693383、南宁市全社会配送总量万吨873411214130734、南宁市全社会物流需求总量

万吨2248428745331555、物流需求分布估计

依据《南宁市城市总体计划》和《南宁市工业发展布局计划》目标，要把南宁市建设成为中国西南地域南宁—贵阳—昆明工业成长三角中新兴工业基地和工业产品研发创新基地，面向中国—东盟自由贸易区现代化工业强市。未来南宁将是一个以南宁市区为中心，同时发展近郊城镇（点）圈层式发展全部会城市。其发展方向将是呈多方向沿主干道路轴向成片发展格局。构建“中心城城市工业圈，南部、北部和东部3个工业区，金（陵）坛（洛）和武鸣—华侨区2个工业卫星城”1+3+2城市工业空间战略框架。

从以上经济布局和各关键区域未来经济发展关键考虑，经过估计分析，以后南宁市各区物流需求情况分别为：到计划末期，全市工业和商贸发展关键地域是南部和北部地域，产生物流需求约占总量55%（两区分别为30%和25%）；中心城区、东区和卫星城物流需求约占总量45%（三区分别为20%、15%和10%）。表3.3.2

南宁市以后发展各区域物流需求量

单位

1、南宁市全社会万吨

224842874533155其中：中心区域万吨

8994977366312、南部区

万吨

5621804999463、北部区万吨

4497661182894、东部区万吨

2248287549735、卫星城区万吨112414733316

三、实际操作量估计结果

1、估计相关系数确实定

此次计算中，南宁市物流需求量将作为南宁市物流基础设施规模估算基础数据，同时考虑其中供给链意义上第三方物流服务量和适用货类物流仓储量对公用设施需求程度，最终确定南宁市物流基础设施基础规模。①取6%，实际物流操作总量1349万吨，其中，仓储量约为437万吨；②取7%，实际物流操作总量万吨，其中，仓储量约603万吨；③取9%，实际物流操作总量2984万吨，仓储量约840万吨。

依据中国外文件资料显示，欧美发达国家第三方物流服务量约占其物流服务总量5%～10%，社会物流服务量对公用设施需求程度大约在50%，考虑到南宁市现在经济发展水平和企业物流自我服务百分比、仓储对公用设施需求程度、货物货类特征对物流操作适应程度和物流操作可能性和必需性（如煤炭、矿石、砂石、食糖等大宗散货仍应以传统运输方法处理），南宁市物流设施群占实际物流操作量相关系数分别确定为：

①第三方物流服务量占其物流服务总量百分比为0.3%，社会物流服务量对公用设施需求百分比6%，估计进入设施量占实际物流仓储量中百分比40%；

②第三方物流服务量占其物流服务总量百分比为1%，社会物流服务量对公用设施需求百分比8%，估计进入设施量占实际物流仓储量中百分比45%；

③第三方物流服务量占其物流服务总量百分比为2%，社会物流服务量对公用设施需求百分比为10%，估计进入设施量占实际物流仓储量中百分比50%。

2、估计结果

综合考虑上述原因影响，南宁市物流设施物流操作量为：

①260万吨；

②452万吨；

③778万吨。

根据现在中国物流操作很好水平，考虑到以后发展可能，也为了使各个估计参数所考虑计算原因之间在物流园区规模上影响综合平衡，此次计算中：

①设定仓库年周转次数为15次/年，为20次/年，25次/年；

②仓库单位承载率0.5吨/平方米；

③考虑到高货架和多层库平均效率，仓容利用系数取0.8；

④仓库单位处理能力为7吨/平方米，8吨/平方米，10吨/平方米。

据计算调整结果，南宁市物流设施总体规模为：占地面积156万平方米、年物流总操作量260万吨，占地面积240万平方米，年物流总操作量450万吨；占地面积350万平方米，年物流操作量770吨。3.4现在南宁市物流项目标建设现实状况南宁市拥有相当数量场、站、库，分别属于铁路、公路、水运、航空、商业、物资、粮食等部门和企业。其中，铁路拥有南宁火车站，是南宁市客货运输综合特等站；市区现有公路货运站10个，关键分布在城市快速环道以内及周围，总占地面积近40万平方米，以提供传统运输服务为主。此外，隶属于商业、外贸、物资、粮食等系统各类储运仓库和国家级物资贮备设施较多，关键设置于城区尤其是江南区，从其占有固定资产总量和占地面积远超出前述交通部门拥有场站设施总量。其中相当部分因经营方法落后面临淘汰，或因企业发展负担较重经营难认为继，加之设施老化需要更新，而且相当数量设施在布局上已经不能适应经济发展和城市功效调整要求，需要重新计划和建设。

南宁市完工商贸项目中，４个物流项目颇为“抢眼”，它们分别为翔吉物流中心、吉运企业物流园、泰亿钢材物流和南宁市嘉亮物流仓储中心。这些物流项目共投资１亿多元，南宁市西北城区内物流业将形成一个区域性物流圈。由四川新期望集团投资南宁东盟大商汇物流项目，建设地点在南宁市西乡塘区安吉大道西侧，计划用地1180亩。该项目一期工程现在已于动工建设，投资8亿元人民币，将建成辐射中越和东盟商业中心。近两年来，南宁市前后出台了一系列相关加紧发展南宁市现代物流业若干要求，催生了一批大型现代物流企业。但众多物流企业在发展中，逐步暴露出市场不规范等情况，物流企业缺乏专门管理。业内人士认为，伴随这些项目标完工，南宁物流企业将逐步走向低成本、高效益运作，以往物流能力有限情况将得到很大改善。据南宁市物流建设总体计划，将在安吉、金桥、江南、玉洞建四大物流园区，现在有部分项目已经开启。但凤岭、仙葫一带物流设施相对滞后，迫切需要一个多功效物流中心来负担局面。3.5仙凤商贸物流中心市场前景南宁市所处区域内地域经济发展和合作为南宁市现代物流发展在规模上准备了机会条件；城市扩张、产业发展及结构调整等政策为南宁市现代物流发展在服务质量上提出了更高要求；建设“中国—东盟自由贸易区”把南宁市推向前沿，为南宁市现代物流发展提供了地理区位优势；经济运行市场化程度深入发展，企业面临市场竞争日趋猛烈和企业决议正是现代物流发展内在需要，全部这些原因全部为南宁市现代物流发展发明了良好市场需求条件。南宁市现在已形成了公路、铁路、内河、民航相连接立体交通运输网络，并成为北海、钦州、防城港等沿海城市物资进出口咽喉。南宁市所处广西区域范围内交通等基础设施建设，为物流网络化运行发明了便利基础设施条件。

①公路。现在，已经完成或正在修建中南宁—广州高速公路（可延伸至香港）、北海—成全部高速公路、南宁—昆明高等级公路、桂柳高速公路（往北连接湖南等北面省市）、钦防高速公路等，使南宁将和广西区域各关键城市和北、钦、防三港实现连通，以南宁为中心，连接全区各地市及大西南关键城市道路运输网络已经形成，并经过南宁—凭祥高速公路和贯通越南南北1号公路、芒街—海防公路和老挝、柬埔寨、泰国公路网相连，从而实现了中国和东南亚大陆交通网络紧密相连。

②铁路。铁路方面，黎湛线、湘桂线、焦柳线、黔桂线、南昆线及南防先等区内地方铁路经过南宁和全国路网联络、经过凭祥和越南北南统一铁路连接，进而和正在修建泛亚铁路连网，经越、柬、泰、马直达中南半岛南端新加坡，沿途连通6个国家。

③水运。广西沿北部湾有防城港、钦州港、北海港，其中防城港是华南第三大港。其货物吞吐量已突破1500万吨。这些港口全部已经有铁路和高速公路跟中国腹地相连接，是中国大陆通往东南亚各国运距最近港口，通往世界其它地域港口也很便捷。另外，属珠江水系邕江由左、右江聚集南宁，上可直入云南，顺流而下可达广州、香港、澳门，是南宁关键内河航道，顺流而下可直航500吨级船队。

④航空。从民航来看，南宁民航已开通到北京、上海、广州、深圳、昆明、成全部、海南等城市中国航线和香港、河内地域及国际航线数十条和几十个航班。其中南宁—河内航线飞行只需半个小时，南宁—曼谷航线也是中国通往泰国最便捷航线。

南宁是广西综合运输网络上最为关键交通枢纽，其组织区域性物流条件和基础很好，同时，和南宁市地理区位和发展优势相匹配，其运输功能和效率仍有很大提升空间，主动发展现代物流，因效率提升、成本下降和服务改善，对基础设施建设发展将会深入推进，使现有设施利用水平将有效提升。仙凤商贸物流中心正是利用其处于南宁市交通优越地理位置上，毗邻南宁市最大流量琅东客运站，占据广西高速公路中心枢纽主出入口，对发展快速货运、大宗商品流通、货物中转有着显著优势。

本项目实施后，建成约35000平方米交易大厅，为大型机械、汽车配件、五金电器、广西及东盟国家名优土特产提供了集中展示和交易绝佳场所，配套仓储运输等设施可方便地为各商家和企业提供成品和半成品快速储运服务。设计优异电子商务大楼为入驻商家和企业提供了很好现代化商务操作平台，引导电子交易新时尚。沿街骑楼式特色商铺聚集特色商品，将是南宁市一道新风景线。四星级酒店更是让整个园区成为一个高品质综合性商贸物流中心。3.6建设规模和建设内容3.6.1建设规模：用地面积155491m23.6.2建设内容：交易大厅39501m2，写字楼（电子商务大楼）38400m2，酒店35520m2第四章建设条件和场址4.1南宁市地理位置及资源条件南宁市简称邕，地处中国东南沿海和西南腹地结合部，是广西壮族自治区首府，全区政治、经济、文件、教育、金融和科技信息中心，是中国大西南出海通道枢纽和南部对外开放关键城市，是含有民族特色亚热带风光园林化城市。历史上南宁属百越领地，东晋大兴元年（公元3），从郁林郡分出晋兴郡，郡治设在晋兴县城即今南宁，这是南宁建制开始，距今已经有1680多年历史。现今南宁是一座生机勃发、风光旖旎、充满诗情画意和以壮族人口为主多民族聚居南国名城，也是中国五个少数民族自治区中唯一兼具浓郁少数民族风和沿海开放特点首府城市，是华南地域关键商品集散地，历年来集市贸易成交额居广西之首。经过新行政区域划分，全市现辖青秀、兴宁、良庆、西乡塘、江南、邕宁六个城区和马山、武鸣、隆安、上林、横县、宾阳六个县，市区面积达6559km2，人口达240多万人。自改革开放以来，南宁市抓住机遇，调整优化产业结构，经济建设和社会事业取得了前所未有发展，实现了国民经济连续快速增加，综合实力深入增强。南宁市实现中国生产总值588.86亿元，比上年增加13.2%；财政收入74.63亿元，比上年增加22.3%；第三产业增加值为301.14亿元，比上年增加13.1%。，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达成10193元，比上年增加990元，增加10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达成3037元，比上年增收357元，增加13.32%。，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增加15.21%，比上年提升1.37个百分点。和上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增加38.23%、20.26%和55.34%。按南宁市前三个季度发展情况，估计GDP会比增加17%左右。现在，南宁市经济已经进入多年来最好发展时期，展现出速度快、效益好、活力强、后劲足喜人景象。能够说现在南宁市市场商机无限、充满活力、消费潜力巨大，是商家必争之地。4.2建设条件4.2.1场址选择项目拟选址于南宁市青秀区仙葫大道中段原三屋园艺场用地，东临南北高速公路，西距琅东汽车站500米，南临仙葫大道，北临桂海高速公路。总用地面积233亩。4.2.2地形南宁市市区在纺锤状南宁盆地腹部。盆地周围被标高260~500m低山丘陵围绕，市中心区标高在70~80m之间（黄海高程，下同），邕江以北地势北高南低，通常高程在72~78m之间。项目范围地势较为平坦，高程改变在97.20~124.54m之间，平整后和仙葫大道97.50m基础等高。4.2.2工程地质南宁市市区在南宁盆地西南部冲积平原，因为邕江下切，冲积平原受到破坏，形成多级台地地形，市区范围内显著可见共有四级，最主为II级阶地。II级阶地台面平坦略向江心倾斜，坡降0.007%左右，阶面标高74~80m，高出正常邕江水位10~15m，阶地由冲积物组成，上部为网纹状亚粘土，中部灰色亚砂土，下部砂砾石层，全层厚度25~30m，地下水埋深通常6~16m。依据已掌握资料，项目建设地地基承载力FU＞150kpa，工程地质很好，适宜工程建设。4.2.3气象条件南宁市地片低纬度，属南亚热带季风气候，长夏无冬，气温高，降水多，日照适中，雨热同季。常年年平均气温21.6℃，极端最高温度40.4℃（1958.5.9）、极端最低温度-2.1℃（1955.1.2）。最近五年年平均气温在21.5~23.0℃之间改变，五年平均为22.1℃；极端最高温度在36.2~37.6℃，极端最低气温在1.9~5.4℃之间。采暖设计温度为17~22℃，通风设计温度为22~27℃。南宁市降水最季节改变很大，整年降雨关键集中在汛期四至九月间，约占整年降雨量80%左右。因为受海洋暖气团影响，每十二个月从五月份开始出现暴雨，产生暴雨天气系统关键有锋面雨、低涡雨、台风雨三类，而且暴雨来势急促，历年最大一日暴雨发生在五、六月份占45%，，八、九月份又受台风影响，伴随有大量降雨。据统计，多年平均降雨量为1302。6mm，最大年降雨量为1970.6mm（1923），最小年降雨量为830.1mm（1989）；多年平均相对湿度79%；多年平均蒸发量1736.6mm。最近五年南宁市整年盛行东东北、东北、东三个风向，频率分别为9.4%、8.6%、6.8%，其它各风向通常分别占2~3%，最少西西南、西、西西北三个风向仅为1.6%。从季节性改变上看，秋季和冬季偏东北方向风较多，而春节和夏季则以偏东南方向风稍多。静风偏多，风速偏小仍是南宁市风关键特征之一。年平均风速1.5~2.3m/s，最大风速可达35.2m/s。南宁市最近五年年平均雾、轻雾日数为5天和106天；平均雷暴日数为62天；大风日数0.2天；平均总云量、低云量分别为7.3份和6.1份（以满天云为10份计）。4.2.4地震南宁市区基础设防烈度为6度。4.2.5供电建设场地旁有10KV架空输电线路经过，该导线供电能力满足本项目标用电需要。所以，本项目标用电是有确保。4.2.6供水建设地点周围有市政给水管网，水量和水压满足本项目标生产、生活及消防用水要求。4.2.7交通南宁市是广西综合运输网络上最为关键交通枢纽，含有良好交通运输条件，现在已形成了公路、铁路、内河、民航相连接立体交通运输网络，并成为北海、钦州、防城港等沿海城市物资进出口咽喉。项目拟选址于南宁市青秀区仙葫大道中段原三屋园艺场用地，该用地在琅东客运站周围，多条交通线直通市区，经过周围道路和外部道路连接能快捷地抵达辖区内各关键生产基地、企业和专业市场，交通十分便利。项目最关键和最直接物流依靠就是紧靠高速公路主出入口，公路运输很便捷，而据行业经验，400KM以内运距采取公路运输是最经济可行方法，这个距离范围内物流业务已经为项目提供了足够庞大发展空间。4.2.8通讯南宁市通讯网络发达，程控电话、模拟无线通讯、GSM无线通讯、IP通讯网络、宽带（ADSL）网已覆盖全市。4.2.9管理条件建设单位南宁市福春树矿产投资是经济实力雄厚，从事市场投资开发多年私营企业，经过多年运行锻炼造就了一批懂市场、会管理领导班子和一批业务管理骨干，积累了丰富管理经验，建立了一套适合自己特点、行之有效管理系统。能满足项目运行后对管理人才需要。工程技术方案5.1项目标组成本项目由交易大厅、写字楼、酒店、沿街骑楼商铺、仓库、配套生活小区、地下室部分等组成（详见下表）。序号工程项目名称规模备注一关键生产项目1交易大厅415012写字楼384003酒店355204骑楼商铺385仓库379006宿舍楼44352二公用工程1供水系统1套2排水系统1套3停车场14500不含地下停车场4道路356005绿化585206中心广场15三服务性工程垃圾搜集站2505.2技术方案5.2.1基础功效配置该项目标基础功效有：1、货物和商品展示、交易2、城市内货物配送（含超市、企业、个人等多个对象仓储、配送）3、多种交通方法多式联运，城市间商品快递，关键为公路快运（可包含铁路、公路、水路、航空多个交通运输方法联运）4、信息中心——信息服务——电子商务——中介交易——全程物流监控服务（GPS.GIS）5、货物调剂中心（库存物资处理）6、停车、中转、配载、仓储保管、包装、分装、简单加工5.2.2配套服务功效1、金融配套服务（金融、保险等）2、生活配套服务（住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等）3、共同税务服务5.2.3商贸物流中心内产生垃圾废物由商物业部门环卫人员负责清理运往设在该项目内垃圾搜集站，每日清理1~2次，垃圾搜集站搜集垃圾统一运至周围指定垃圾中转站处理。5.2.45.2.4符合国家现行相关法令法规要求，满足生产步骤和运输要求，符合防火、安全和卫生要求，功效分区明确，避免物流和人员流向交叉，确保交通顺畅，结合地形、地质、气象和周围环境等条件，因地制宜，节省用地，妥善处理分期建设和预留发展可能性，合理部署污染源，采取有效防护方法，注意环境保护，注意绿化，提升环境质量。5.2.4本项目按东西走向划分为三个功效分区：从西到东为商务区；仓储区；配套住宅区。三个区仙葫大道街道沿街部分商铺可划为特色商品商铺区。5.2.4满足生产、运输装卸对高程要求，并为其发明良好条件，因地制宜，充足利用和合理改造地形，使场地计划标高尽可能和自然地形相适应，努力争取场地土石方工程量最小，并使场地各分区挖填方量靠近平衡，土石方运距最短，适应建、构筑物基础和管线埋设深度设计标高要求，考虑工程地质水文地质条件。场地标高和坡度确实定，应确保场地不受洪水威胁，使雨水能快速顺利排除，并不受雨水冲刷，符合分期分区建设要求。5.2.4项目内道路为环形部署，便于交通运输和消防。关键道路车行道宽度为15m，次要道路车行道席度为10~12m，采取混凝土面层（20cm）、碎石基层（15cm）、砂垫层（20cm）城市混凝土道路。本项目具体部署详见总面部署图。5.2.5本项目标日用水量为1350m3/d,最大小时用水量为145m3/h，拟从建设地点旁DN500城市给水管接出处理。场区排水采取分流制，雨水直接排至城市雨水管网，污水经初步处理后接入城市污水管网。管道防腐及管材选择遵照下列标准：钢管防腐用加强级，大于100mm给水管用焊接钢管，小于100mm给水管用热镀锌钢管。排水用钢筋混凝土管及UPVC管。5.2.65.2.61、编制依据和采取设计规范。1）编制依据：各相关专业提供电气条件。2）本项目设计采取现行国家设计规范：·GB50053—9410KV及以下变电所设计规范·GB50052—95供配电系统设计规范·GB50054—95低压配电设计规范·GB50055—93通用用电设备配电设计规范·GB50058—92爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范·JGJ/T16—92民用建筑电气设计规范·GB50096—99住宅设计规范·GBJ33—90民用建筑照明设计标准·GB50062—92电力装置继电保护和自动装置设计规范·GBJ63—90电力装置电测量仪表装置设计规范·GBJ64—83工业和民用电力装置过电压保护设计规范·GBJ65—83工业和民用电力装置接地设计规范2、用电负荷及负荷等级本项目标总装机容量为8520KW，供电电源电压为10KV，经电力变压器降压后以380/220V进行低压配电，其中消防和电梯、照明设备为二级负荷，其它为三级负荷。项目内设变电所两座，分别设置2500KVA干式变压器2台。3、供电电源选择及其可靠性本项目外电源由周围10KV线路T接供给，为确保二级负荷用电设备供电，设置两台500KW柴油发电机组作为备用电源。故本工程供电电源是可靠。5.2.6本项目所需电讯直接由用户和电信部门约定接入。宽带由本项目统一由中国电信接入专用光纤后建立局域网分配使用。5.2.75.2.7.11、符合南宁市总体计划，建构筑物含有鲜明时代特征，和周围环境相协调。2、结合物流中心功效和特点，努力争取建筑群体形成良好空间，交通流畅，功效分区合理，经济适用，安全卫生，美观大方。3、中心广场占地15000平方米，要做成一个高标准、多功效广场。4、仙葫大道沿街骑楼商铺要凸显东盟特色。5.2.7.●《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—）●《建筑结构荷载规范》（GB50009—）●《建筑地基基础设计规范》（GB50007—）●《建筑地基处理技术规范》（JBJ79—91）●《混凝土结构设计规范》（GB50010—）●《砌体结构设计规范》（GB50003—）●《钢结构设计规范》（GBJ17—88）●《给水排水工程构筑物结构设计规范》（BSY-GJ11-99）●《给水排水工程钢筋混水池结构设计规范》（BSY-GJ13-99）●《混凝土给水排水工程构筑物变形缝设计规程》（BSY-GJ14-99）●《建筑抗震设计规范》（GB50011—）●《室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范》（TJ32—78）●《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）●《无粘结预应力混凝土结构技术规程》（JGJ/T92-93）●《混凝土碱含量限制标准》（CECS53—93）5.2.7.依据《建筑抗震设计规范》（GB50011—），本区为基础地震烈度VI度地域。按要求本工程VII度考虑抗震设防。5.2.7.设计基础风压为5.2.7.本工程建筑物耐火等级为一级，结合南宁市高温季节较长特点。尽可能采取敞开式或多开窗及开天窗方法以确保良好通风采光条件。楼地面采取混凝土地面或面砖地面，有特殊要求另行处理，门采取木门，窗采取铝合金窗，内墙采取刮腻子及刷乳胶漆，外墙采取喷涂外墙涂料，平屋面设隔热层和卷材防水。5.2.7.本项目标酒店、写字楼采取框架架构，交易大厅采取大跨度框架结构，宿舍楼、沿街骑楼商铺采取砖混结构，仓库采取钢结构。第六章节能6.1设计依据《相关固定资产投资工程项目可行性研究汇报“节能篇（章）”编制及评定要求》；《工程设计节能技术暂行要求》GBJ6—856.2概述节省能源是国家发展经济一项长远战略方针，是资源有效配置手段之一。本项目认真落实实施国家节能政策，在设计中充足考虑节省能源，从而降低成本，提升经济效益。6.3节能方法6.6.6.3.36.3.4制冷机组设置能量调整装置，6.3.56.3.6在电气设备选型方面，选择节能型变压器和其它高效6.3.7照明选择高效第七章环境保护7.1设计依据7.（1）《环境空气质量标准》GB3095—1996二级标准（2）《地表水环境质量标准》GH3838—III类标准（3）《城市区域环境噪声标准》GB3096—93二类标准（4）《建筑施工地噪声限值标准》GB12523—90（5）《工业企业厂界噪声标准》GB12348—90II类标准7.（1）《污水综合排放标准》GB8978—1996一级标准（2）《大气污染物综合排放标准》GB16297—96二级标准（3）《饮食业油烟排放标准》（试行）GB18483—7.2建设地点环境情况建设地点周围无污染源，环境很好，本项目建设施工期及运行期根据国家标准严格实施，采取多种方法，不会对现场环境造成影响。7.3施工期污染源、污染物及治理方案施工期拆迁和场地平整将对场地内少许植被造成破坏；施工风沙尘及噪声对场址及周围区域空气及声环境质量产生一定影响；土方开挖易引发水土流失产生弃土，建筑施工产生建筑垃圾。拟采取建排水沟和绿化等工程方法来减轻水土流失和恢复植被；对高噪音设备采取隔音消音方法；在施工现场建围墙，在路面和施工场区洒水。运输车辆不超载。减轻施工粉尘对环境污染；施工期少许弃土立即送至要求地点倒放。施工期产生多种污染均属临时性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列防治方法后，项目施工建设对环境影响将得到有效控制。7.4经营期关键污染源、污染物及治理方案7.本项目关键污水有：洗汽车废水、含油污水和生活粪便污水。洗汽车废水经沉淀后排入市政雨水管网；含油污水和生活粪便污水分别经隔油池和化粪池处理后排入市政污水管网。7.废渣关键是生产垃圾或其它废弃物，由专员负责清理集中到垃圾搜集站内暂存，再由环卫车运输到市政垃圾场集中处理。7.本项目在运行中只有餐饮区有部份油烟产生，在运行前时对这部分油烟按环境保护部门要求进行处理，使之不组成对周围环境及建构筑物造成污染。7.4.4大货车、叉车等设备在运行中会产生一定噪音，在总图部署中将这部分部署在远离人流集中区。同时，在设计上采取合适隔断部署有效预防噪音对环境影响。7.4.5本项目为物资运输和交易场所，在总图计划设计中尽可能考虑绿化方法。停车场建成为生态停车场以增加绿化面积，达成美化市场、改善环境、防尘、减小噪音和改善气候作用。7.4.6环境保护是一项基础国策，新建项目必需符合国家环境保护标准，所以，项目将做到“三同时”对上述“三废”分别进行严格治理，使之达成国家“三废”排放标准。本项目环境保护投资包含污水处理、垃圾处理及绿化等。估计本项目建成营运将符合环境保护相关要求。第八章消防8.1设计实施国家规范：《建筑设计防火规范》GBJ16—87（）；《变电所设计技术规范》SDJ2—79；《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140—90（1997版）；《广西壮族自治区建设工程设计施工消防监督管理措施》8.2工程环境本项目所在地在南宁市青秀区仙葫大道中段，距城区中心约3公里，距离消防中心约10KM，有火灾时消防车可快速抵达现场。地势平坦、场址周围无污染源。空气清新、环境状态良好。本工程建筑物全部采取框架或钢构架结构，耐火等级为一级。8.3消防设施和方法8.8.3.2依据《建筑防火设计规范》，按同一时间内发生火灾次数为一次考虑，室外消火栓系统用水量为25L/S，室内消火栓系统用水量为15L/S，火灾延时时间为2小时，消防给水由物流中心8.8.8.第九章劳动保护和安全卫生9.1设计依据（1）国家劳动部1996年颁布《建设项目（工程）劳动安全卫生监察要求》；（2）《建筑防火设计规范》GBJ16—87（）；（3）《建筑设计防雷规范》（GB50057—94）；（4）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1—）；（5）《职业性接触毒物危害程度分级》（GB5083—85）；9.2职业危害原因分析本项目运行过程中关键职业危害原因有：噪音、汽车尾气、触电、机械伤害。9.3设计中采取关键防范方法落实“安全第一、预防为主”方针，确保建设工程符合国家要求劳动卫生标准，保障劳动全部在生产过程中安全和健康，在项目设计同时考虑以下防范方法。对于噪音较大设备操作间，设置专门操作值班室。对于搬运及常常进出仓储区岗位配置必需劳保用具。物流中心总平部署中设有足够出入口和疏散通道，方便在发生意外事故时人员能够立即疏散。变电所四面设有围墙和防护栏杆等隔离方法，以预防意外事故发生，同时配电室设安全门。仓库设有事故排风建筑物均作防雷设防，建筑物防雷接地电阴R＜1Ω。全部电气设备均设有接地保护装置，设备检修检验采取低压电源。设置紧急停车按钮及报警系统。全部传动设备设防护罩以防机械伤害。职员生活卫生方面考虑了卫生间和医务室，为职员发明卫生环境和医疗条件。对职员要加强安全生产教育，主动采取防范方法。需禁烟、禁火区域，设有显著禁烟、禁火标志。依据场区特点和环境情况并考虑防火、防爆、卫生等要求，选择树种，全方面进行绿化。9.4预期效果及防范评价经过上述防范方法，估计本项目标安全和卫生符合国家有要求要求。不会对工人健康和安全造成危害，工人劳动安全和卫生有充足确保。9.5劳动安全和工业卫生专用投资以上方法所需费用已列入投资估算中。第十章企业组织和劳动定员10.1企业组织及工作制度10.本项目实施后，物流中心规模和商品交易量大，拟设置商贸物流中心物业管理企业直接管理该物业。旗下设职能部门6个包含行政办公室、财务部、经营部、检验部、保安部、后勤部等。各部门关键业务以下：行政办公室：负责整个商贸物流中心政工、人事及日常文秘、档案、行政等业务。财务部：关键负责商贸物流中心财务会计工作，对商贸物流中心日常运转中内部和进驻企业及外部相关单位财务会计业务进行管理。经营部：关键负责中心物流、交易业务和商务信息管理工作，包含仓储、运输、招商、交易管理；商务信息工作包含商品展示、推介、市场拓展、电子商务、信息管理等。安监部：负责中心安全生产监督管理，包含全部交易货物品质和仓储运输安全。保安部：关键负责商贸物流中心安全保卫工作。后勤部：关键负责为商贸物流中心各业务、行政部门提供后勤支援和服务保障，包含生产后勤服务、环境卫生、生活服务等。工程技术部：关键负责商贸物流中心水电供给、工程设施和设备维护和管理。10.本项目标市场交易部份其特点为整年营业，故此部分工作时间应按每十二个月365天来考虑，但具体工作人员作息制度仍实施国家相关劳动保护要求，经过合理安排工作，确保其享受应有休息时间。保安部按三班制工作，其它（如行政管理）为一班制工作，每班工作时间为八小时。10.2劳动定员及人员起源10.2依据项目建成后业务需要和实际情况，本项目标劳动定员为228人（详见表10—1）10.2少部分管理人员由南宁市福春树矿产投资企业委任，部分服务人员安排南宁市三屋园艺场职员，大部份管理人员、工程技术人员、服务人员等均直接向社会公开招聘。10.3人员培训聘用人员必需经过相关培训，持证上岗。表10—1劳动定员表部门管理人员 服务人员累计主任室33办公室369财务部2810经营部48084安监部268保安部24547工程技术部21214后勤保障部34548累计26192228第十一章项目实施计划项目标实施进度计划以项目标同意成立准许实施为前提，并据此结合项目标工作量和建设单位资金筹措使用计