某项目股权集合资金信托计划尽职调查报告

西部信托·实华兴华郦城项目股权集合资金信托计划尽职调查报告页 三、综合评价通过对企业相关项目的第一还款来源以及第二还款来源在信托期内产生的现金流进行的测算，在信托期内完全能覆盖我公司本次的信托相关计划资金3.88亿元（信托资金本金按照规模3亿元，溢价率暂按年16%计算，回购价款共计3.88亿元），还款来源充足可靠，具备较强的还款能力。第六章风险评估一、政策风险房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。当国家实施宏观调控政策时，一些房地产开发企业相关项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损。对策：要求和督促交易对手密切注意政府有关房产、金融业政策的发展动态，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进自身业务的健康有序发展，加强自身经营，认真研究相应对策，使其房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。二、经济周期风险国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，房地产企业获利的机会较多，反之房地产企业就会少获利或亏损，出现风险。对策：要求和督促交易对手逐步建立明确的经营管理管控模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房业务向多元化、标准化、优质化方向发展。三、经营管理管控风险管理管控团队的经营管理管控经验、管理管控水平及对房地产市场的业务操作经验等也会对相关项目运营及信托资金的安全产生较大的影响。经营管理管控风险包括资金风险、工期风险、销售风险。资金风险：国家宏观政策调整，银根紧缩，造成开发投资力度不足，开发资金困难；资金根据相关项目形象进度投入，资金供应不足或不及时将会影响相关项目的正常实施，乃至销售。工期风险：工程的如期或延时完工将会影响相关项目的成本和销售，直接影响相关项目的收益和资金回笼。销售风险：相关项目定位和相关项目实施过程直接影响相关项目的销售，还有广告宣传和营销策略。对策：要求和督促交易对手以现代化的硬件设施和符合国际规范的政策、加大服务、配套、环境建设力度，广开渠道，最大限度地实现预期目标。1.根据相关项目的进度，做好资金供应相关计划，保证相关项目资金及时到位，有效合理运用。强化相关项目进程中的投资、质量、进度相关计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证相关项目资金的合理安排和配置。2.做好施工组织设计，提前考虑各种不利因素，做好应对措施，保证工程如期完工。实行速度管理管控，加强相关项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。公司各部门紧密配合，合理控制相关项目成本,统一调配资金，物资和各项工作,以加快相关项目运作进度。3.产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。做好市场调研，准确掌握市场，加大宣传力度和管理管控力保销售一直火爆。四、工程建设风险兴华郦城相关项目建设期间，随着国家及当地政府产业政策的调整，消防标准提高和节能环保要求的深化，可能要求未竣工相关项目采用新的或更高的技术标准、施工方法。除此之外，建设过程中人工费上涨、建材价格上涨和施工中意外事故等都是工程建设期间可能要面临的风险，这一系列风险或造成工程延期完工。五、股权转让资金支付存在的风险如果由于经济环境变化或其它不可预见因素导致辽宁实华（集团）房地产开发有限公司可能出现违约情况。对策：股权转让资金支付相关计划经过辽宁实华（集团）房地产开发有限公司的统筹安排，公司近几年资产规模、利润在快速递增。出现上述情况的可能性较低，一旦出现上述情况，我公司面向市场公开处置我公司持有的股权；我公司通过法律途径追究王晶、李玉凤及王艺桥个人为辽宁实华（集团）房地产开发有限公司向我公司支付股权转让款提供不可撤销连带责任保证的责任，从而保证按时足额支付股权转让资金价款。六、其他风险国家宏观政策的变化，战争、动乱、自然灾害等不可抗力因素的出现，皆可能导致信托财产形成损失和风险。对策：对于其他风险，我公司将尽可能采取包括财产保险在内的必要措施，在不可抗力因素出现时，努力降低信托财产损失。

第七章结论一、相关项目经理意见根据融资人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司的申请和其所提供的资料，经我们认真调查、审慎评估后，制作了本尽职调查报告，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司管理管控团队，具有较深的房地产开发行业经验，专业知识较强，对房地产市场发展有着较为深入的研究和独到准确的判断，具有健全的公司治理结构、完善的内控体系及财务核算体制。辽宁实华（集团）房地产开发有限公司资产及经营状况良好，在业界信用较好，其作为辽宁本溪本地房地产企业实力雄厚，股权转让资金保证措施得力。本信托相关计划拟持有的商业房产性价比高，相关项目地理位置优越，符合本溪市城市规划发展的需要。本信托相关计划资金投资符合相关法律、法规，不存在关联交易。二、部门结论经我部审慎调查综合考察评估，认为本信托相关计划的规模、期限、运作模式风险可控，收益可期，实际控制资产充足，易于执行。部门研究后认为该相关项目可行，提请公司信托业务论证委员会审议。声明我们在此声明与保证：本报告是按照我公司的有关规定，根据融资申请人的申请和其所提供的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了融资申请人及相关项目最主要、最基本的信息，我们对报告合适的内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。