永信房地产滨江国际城项目可研报告

第一章申报单位及工程概况第一节工程根本概况工程名称：滨江国际城房地产开发工程建设单位：泰兴市永信房地产开发法人代表：李明建设地址：滨江镇丰产路南侧、福泰路西侧规划用地：66667建筑面积〔计容〕：132993.8平方米建筑密度：27.9%容积率：1.995绿地率：30%主要建设内容：本工程主要建设2幢32F〔底层为商业〕、2幢21F、2幢11F高层住宅、19幢3F低层住宅、1幢3F多层商业用房，同步配套建设物业管理用房、配电用房、垃圾收集、公厕、等附属用房，并建设道路、绿化、供电、燃气等配套工程。计容总建筑面积132993.8平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米，低层住宅建筑面积30185.5平方米，投资规模：本工程总投资估算55341万元，其中：土地费用14832万元、前期工程费2884万元、建安工程费25537万元、工程配套费4293万元、预备费295万元、建设期贷款利息7500万元。本工程预计销售收入85207万元，管理费及销售费用1730万元，上缴税金及附加6763万元，总本钱费用63834万元，可实现税后利润16030万元。第二节工程申报单位概况泰兴市永信房地产开发(以下简称该公司)成立于2011年4月6日，注册地址：泰兴经济开发区福泰路1号502—508室，注册资本：5000万元。公司经营范围：许可经营工程——房地产开发经营；一般经营工程——房地产信息咨询效劳、物业管理；拟申请房地产开发资质贰级，公司经营期限30年〔2011年4月6日—2011年2月，我公司通过挂牌竞标方式取得了TX2011—01幅滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧地块的国有土地使用权，土地出让面积为66667平方米，国有土地使用权出让合同编号为“3212832011CR0021”，小区暂定名：滨江国际城，用途为商业、住宅用地，使用年限为商业用地份额40年、住宅用地份额第三节工程概况一、拟建工程建设背景在沿江开发战略的规划指引下，泰兴市已经成为了投资兴业的一方热土，在过去的几年时间里，产业集聚、工程落户和城市建设进程的不断加快和房地产开发的兴起，农村和外来人口正逐步向城区迁移，为泰兴市房地产产业开展提供了良好的契机。泰兴经济开发区〔滨江镇〕作为我市经济开展的先行区，工业开展突飞猛进，正逐渐向千亿元园区迈进。园区管委会主要负责人审时度势，在加速推进农民集中安置区的同时，加推100亩土地上市，以形成不同类型的房源，供区内居民选择。泰兴市作为三线城市，根据一季度房屋销售情况分析，房价成交均价依旧相对平稳，为泰兴市的房地产开发企业提供了较好的机遇。本工程位于泰兴市滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧，位于泰兴经济开发区企业集中区北侧、滨江实验中学南侧，工程土地已经获得国有土地使用权，在新一轮城市建设的推动下，工程已具备开工建设条件。二、主要建设内容及规模1、主要建设内容及规模根据投资方提供的平面布置图,本工程总用地面积66667平方米，总建筑面积162887.21平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米，低层住宅建筑面积30185.5平方米，商业用房建筑面积6500平方米，物管用房、公厕、配电房等2760平方米，地下室建筑面积29893.41本工程建设2幢32F底层为商业的高层住宅、2幢21F高层住宅、2幢11F高层住宅、19幢3F低层住宅和1幢3F低层商业用房；福泰路与文化路交叉口西北角设置1000平米对外开放城市街头绿地。同步配套建设物管用房、配电用房、垃圾收集、公厕等附属用房，并建设道路、绿化、供电、供水、燃气等配套工程。本工程分二期工程实施，其中一期工程为地块北侧，建设高层住宅，二期工程为地块南侧，建设2、本工程的主要经济技术指标见下表主要经济技术指标序号指标单位数量规划指标要求备注1规划总用地面积㎡66667666672建筑总面积〔计容〕㎡132993.8＜1333342.1高层住宅建筑面积㎡93548.32.2商业用房建筑面积㎡6500≤65002.3低层用房建筑面积㎡30185.53不计容建筑面积㎡29893.413.1地下室面积㎡29893.414建筑密度%27.9≤28%5容积率1.995＜1.9996绿地率%30≥30%7机动车停车位辆8418居住户数户1009三、工程设计1、规划设计依据工程规划符合城市总体规划及控制性详细规划的要求：坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原那么；综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、平安、优美的居住、营商环境；为社区化效劳和管理创造条件；充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。2、总体布局本工程主出入口设置在丰产路，与次出入口文化路形成南北走道。在地块北侧布置高层住宅、局部商业和中心广场、半地下会所，地块南侧布置低层住宅和整体商业中心。区域内按规划区总体要求布置相应景观及活动场所，在广场集中布点体育设施、公厕等。由于受气候条件和居住习惯所限，建筑物根本取统一朝向，与福泰路垂直布置。为破解略为单一的空间格局，设置中心广场和景观道路，该景观轴由步行道、水景、绿化等穿插结合而成，为小区居民在平淡之中创立一条步移景异的视觉走廊。区内根据消防要求设置消防通道，并满足日常小区交通需求。3、建筑设计⑴平面设计贯彻“以人为本”的宗旨，在房型平面组织上，根据本地居民的生活习惯及气候特点，从生态建筑学原那么出发，充分利用自然采光通风，使整个空间都具备自然通风采光，降低能耗。经济实用，采用全明卫设计，最大可能减少不必要交通面积。各使用功能面积比例均衡，适应市场需求。在房型平面上实现较高的得房率，通过厅厨卫的合理配比，提高房里面积的有效性，使房型的经济性最大限度的表达。⑵套型设计住宅建筑设计上有多种套型，为不同需要的家庭提供多元化的选择；在商业用房上，设置单个商业用房或整体商业用房，方便不同类型的经营者经营需要。住宅设计套型主要分三种，其中90㎡以下的37140.8平方米，占30%；90㎡-110㎡之间的39740.6平方米，占32.1%；110㎡-130㎡之间的16666.9平方米，占13.46%；低层住宅250平米以上的30185.5平方米，占24.44%。⑶厨卫设计厨房、卫生间设计均按照现代城市居住生活使用要求适当超前考虑，到达小康居住水平。本案中采用整体设计手法，在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活设备的设置，满足了住户的使用要求。厨房间按操作程序布置厨具，同时设置排烟点，集中处理厨房内排出的烟废气，厨房内部按照合理的操作顺序安排电冰箱、洗菜池，煤气灶及储物柜，形成良好的操作面。厨房布局与餐厅紧密相连，功能关系明确。卫生间内洗浴、洗衣等各项功能均有适当别离，局部房型卫生间设置隔断，使各功能相对别离，以确保互不干扰。⑷配套公建设计配套公建设置能满足居民日常生活的需要，建筑立面注意体量适中，尺度宜人。统一配置物业管理用房、配电用房、垃圾收集点、公厕等设施。4、交通设计设计不但要考虑道路交通畅通，还应充分保障社区居民出入方便及出行平安。根据规划设计要点，本工程主入口设置朝向丰产路，次入口设置朝向文化路；在地块各入口适当设置减速带，降低车速，保障平安。在路线的大转角处，设置可观察到转角另一端的全角镜。结合当地情况及规划要求，工程规划建设机动车停车位690辆。5、景观设计本工程，绿化系统要做到点、线、面相结合，形成具有特色的绿化系统，尽可能地提高绿化率充分发挥绿化在净化、美化、防尘、隔噪、降解等方面的功能，以更好地保护环境。在满足朝向、日照、绿化等生态环境要求前提下，优化建筑单体设计，建筑物设计要与周围环境相协调。要重视功能布局，一切以人的活动为中心，表达以人为本的设计思想，功能布置要科学、合理与适用，满足客户和住户活动的需要。要努力提高建筑物功能设计质量，满足建筑的使用性、平安性、耐久性和经济性等方面要求，保持与建筑统一和谐。本工程绿化率到达30%。四、工程的配套工程1、电气⑴供电电源、负荷等级。本工程用电主要为施工用电、生活用电和商业用电。本工程非消防负荷、应急照明、客梯、生活水泵、地下室照明及通风为按一级负荷供电，其余按三级负荷供电。高层住宅配电房暂选用二台800KVA干式变压器；为满足消防负荷的要求，本工程暂考虑一台300KW柴油发电机作备用电源；以上容量确实定需经供电部门审核后确定。住宅楼电源及其他公共设备电源均从箱变配出，用户配电形式均为三相四线220/380V。其位置、供电进线走向及容量，投资方将与供电部门对接后确定；并考虑临时用电设施。⑵低压配电。从箱式变至各幢建筑采用放射式供电，所有高层住宅除底层设置计量箱外，9层亦同步设置计量箱；商业用房底层设置计量箱；用电量根据需要进行配置。从配电房至各单元计量箱采用电缆沟敷设，电缆采用阻燃型电力电缆。室内配电支线采用铜芯线穿电线管暗敷。电缆进户和穿越道路时，穿钢管保护，电缆埋设深度为0.7米。地线接地电阻在2欧姆以下。⑶照明设计。照明光源根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。本工程地下室、商业用房设有事故照明、疏散照明。事故照明、疏散照明灯具采用自带电源的应急照明灯。室外电缆采用直埋方式，放射式集中分区供电。道路照明设庭园灯、草坪灯等。⑷建筑物防雷与接地。屋顶设有避雷带作闪击器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑根底地梁内主筋一周焊通而成，接地电阻不大于1欧姆。外露屋面金属物体与避雷装置连通，外墙面金属物体与防侧击雷避雷装置连通。建议投资方与气象部门对接做好气象灾害〔含雷击灾害〕风险评估，根据评估，采取防御瞬时大风、短时强降水等气象灾害措施。⑸平安防范系统各出入口处设置平安监视用摄像机；在住宅各出入口处设置可视对讲系统,系统由管理中心、主机、视频放大器、壁挂室内可视分机组成。有客人来访时,住户可通过显示屏看清来访者图像及监看户外情况,并可与主机及管理中心双向通话。设车库车辆自动管理系统。设平安防范集成系统，将车库车辆自动管理系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统和出入口管理系统等集成一体，提高技防能力。2、给排水⑴给水。本工程供水由城市市政给水管供给，由市政给水管网从福泰路、丰产路上各引入一根DN250mm进水管结合室外消防在社区四周呈环状布置，并引入地面消防水池。小区室外给水管分别进入集中泵房，以及直接供给住宅、公建生活用水。消防、高层建筑独立设计供水，自成独立系统；低层住宅由市政给水管直接供给；高层建筑一至五层的用水由市政给水管直接供给，六层以上的生活用水由无负压设备供水系统，分高区、小高区、多层区三组设定加压，⑵排水。本工程室内排水采用雨污分流制。建筑物屋面排入雨水立管收集经出户管排入室外雨水窨井，侧墙雨水排入室外明沟，由道路雨水口收集后排入室外雨水窨井。室外排水采用雨污分流，污废合流制，主要为生活污水和雨水。本小区内生活污、废水直接排至室外污水管道，经室外污水管道收集后，直接排至福泰路上的市政污水管网接入井中，小区的市政污水管网接入井不小于ф500。本小区内的雨水经室外雨水管道收集后，可直接排至福泰路上市政雨水管网接入井中。⑶排水构筑物系采用国家标准：排水管道根底、管道接口及出水口为S8352，检查井为S23，雨水井为S235。雨水井接入检查井的连接管均采用D500混凝土管，碎石根底；支管管径D300，管材为UPVC管。污水主管管径D400，管材为钢筋混凝土管；支管管径D300，管材为UPVC管。3、消防本工程21F、32F高层住宅建筑高度超过50米，为一类高层，耐火等级为一级；11F高层住宅建筑高度38米，耐火等级均为二级；公厕、变配电室等⑴用水量估算。室内消火栓20L/s，室外消火栓20L/s，持续供水时间保证3小时；地下室车库等处设有自动喷淋系统，自动喷淋按中危Ⅱ级设计，设计喷淋强度为8L/min.m2，作用面积为160平方米，喷淋用水量约为30L/S，灭火时间按1小时；地下室柴油发电机设水喷雾灭火系统，设计喷雾强度20L/min.m2，作用面积约100平方米，持续时间为0.5小时，本工程一次灭火消防总用水量约为540立方米。地面管网设置地上式室外消火栓约20处；地下室内设540立方米的消防水池和30m2⑵消防给水系统室外消防给水：室外消防给水管与生活给水管合用一根，从市政管网引两条DN150给水管，绕建筑成环状布置。沿消防车道间距120m之间设室外消火栓，满足室外消防水量要求。室内消火栓系统：室内消火栓布置保证同层任何部位均有两股充实水柱同时到达，充实水柱不小于10米火栓管道在地下室及屋顶形成平环网。各消火栓箱均设置报警按钮和磷酸铵盐手提式灭火器2具，火灾时用于向消防控制中心报警，经确认发生火灾后，自动启动消火栓给水装置，也可人工启动消火栓给水装置。消防水池：从市政环状给水管接管，将室内消防总用水量储存在地下室消防水池内。地下消防水池储水量540立方米。(消火栓系统按火灾延续时间2hr，喷淋系统按火灾延续时间1hr)消防水箱：高位消防水箱储水量18立方米，供消火栓、喷淋系统前期消防用水。消防泵：在地下室设置消防栓泵2台，一用一备；喷淋泵2台，一用一备。室内消防给水系统为独立的环状给水管网。室内消火栓能满足两股充实水柱同时到达室内任一位置，在消防泵房内设两台室内消火栓专用消防泵〔一用一备〕。屋面消防水箱的设置高度能满足最不利点消火栓静压力不低于0.07mpa的要求，系统不另设稳压设备，并按不分区的系统设计。⑶消防车道本工程设有两处消防车通道进入小区内部；所有建筑均沿一个长边设置消防车道，消防车道宽4m；消防车道登高面处内侧距建筑物外墙不小于5m；消防车道转弯半径为12m；消防车道坡度i≤10％〔登高面处i≤3％〕。消防车道路基荷载按30t计算。⑷消防电梯每个高层单元均设1部消防电梯，各消防电梯的载重量均≥800kg，消防电梯速度均≥1.5m/s。各部消防电梯均直通地下一层〔如果设有地下室〕和顶层。⑸消防楼梯各单元均设一部开敞楼梯；所有楼梯间及其前室或合用前室均采用自然排烟。⑹自动喷水灭火系统地下室车库设有自动喷淋灭火系统，按中危Ⅱ级设计，设计喷淋强度为8L/min.m2，作用面积为160平方米，喷头动作温度为68℃自动喷淋系统为临时高压给水系统，消防泵房内设有两台专用喷淋〔一用一备〕，初期消防给水由屋面18T消防水箱供给，另设喷淋系统气压罐，以保证喷淋系统工作压力。喷淋系统采用湿式系统，湿式报警阀前管网连成环状，整个系统设有两台ZSS150型湿式报警装置，报警阀前后均设信号阀，每套报警装置最不利点喷头处设末端试水装置。⑺水喷雾灭火系统发电机房内设有水喷雾灭火系统，系统采用雨淋报警阀组装置，由感温、感烟两种探头同时报警启动。消防水泵房内设有两台专用水喷雾泵〔一用一备〕，初期消防给水由屋面18T消防水箱供给，不另设稳压装置。⑻建筑消防所有的设备房等均采用甲级防火门；普通封闭楼梯间采用乙级防火门，前室面积不小于4.5平方米。单元式住宅的户门采用乙级防火门，防烟楼梯间采用自然排烟与加压送风排烟相结合的形式，各单元楼梯间均通至楼顶。消防电梯合用前室面积大于6平方米。⑼其他本工程的地下室车库、设备房、变配电室、发电机房等处设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器辅助灭火。4、空调、通风①地下汽车库按防火分区设置机械排风〔兼排烟〕系统。排风排烟量按6次/时换气次数计算，平时排风，火灾时排烟，由车道或进风竖井进风。②变配电室：设与平时相结合的排烟系统，平时开启通风，火灾时开启排烟。排烟量按60m3/m2·③柴油发电机房：火灾时，排风系统及电动防烟阀关闭，配合气体灭火，灭火后，排风机启动,电动防烟阀开启，排除室内废气。④小于100米的高层住宅楼其防烟楼梯间及其前室和与消防电梯的合用前室采用自然排烟方式的，前室的可开启外窗面积为不小于2m2；合用前室的可开启外窗面积为不小于3m2；防烟楼梯间每五层内的可开启外窗面积之和为不小于⑤排烟管道采用钢板风管，其厚度及加工方法按《通风与空调工程施工质量验收标准》(GB50243-2002)的规定执行。⑥排烟风机的入口处均设有280oC的排烟防火阀，当烟气温度超过280oC时，排烟防火阀自动关闭，发出信号，并联锁风机停止运转。5、通讯系统⑴本工程各类建筑设电信箱，电信间内部设备及电信箱选型与布置由电信部门负责。⑵本工程通信数据布线采用一级星型拓扑。语音垂直布线采用递减式，层水平布线采用放射式。每户设置住户信息配线箱，由电信间引出的非屏蔽五类八芯双绞〔数据〕和大对数电缆〔语音〕采用钢管埋地敷设中基层引至垂直通信线槽，进入通信线槽垂直向上至顶层。⑶层电信分线箱至住户信息配线箱布线采用穿电管暗敷。户内布线那么采用穿电管暗敷，每户引入一根非屏蔽4对五类对绞电缆〔用于宽带数据网罗通信〕和一根2对线至住户信息配线箱。在信息配线箱内设置HUB模块和配线装置，每户在书房及主卧室设置数据终端，在主卧室与客厅设置语音终端，户内所有终端的线缆均由住户信息配线箱引来。6、报警、监控系统本工程应将从智能化设施方面更多地提高平安性与人性化效劳。考虑安装报警系统、监控系统等。设置消防保安控制中心，设总线制智能型火灾自动报警和消防联动控制系统。设置闭路电视监控系统一套，在道路和其他重要部位设置摄像头，设计上合理布点减少死角，根据不同场合设置不同类型的摄像机。7、数字电视系统⑴本工程数字电视系统节目源引自市数字电视网，电缆引至建筑物内部采用穿钢管保护直埋地方式。⑵本工程数字电视系统借助有线电视系统，采用全频道双向网络传输技术，信号经双向工作站双向用户放大器放大，以支配分支方式设计。每户设置一个双向二分配器〔或三分配器〕，在客厅内设置数字电视终端；住户安装数字电视系统，由市数字电视网络传输公司负责提供机顶盒。⑶由室外引入的数字电视干缆采用钢管经埋地敷设引至上升管，各类住宅在一层设置双向放大器，经分支后引至住户信息箱。层分支器箱至住户信息箱，住户信息箱至数字电视终端均采用电管暗敷布线。8、燃气本工程用气为天然气，建议与泰兴新奥燃气公司合作，由该公司负责为该工程配套管道天然气，采用无缝中压钢管DN100预埋天然气管道，确保全部到户。五、主要设备选型和配套工程1、配套设备〔1〕电梯：6层以上商品房均配置电梯。〔2〕电视、、电讯系统：有线电视插口、插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。〔3〕电器配置：开关、照明、插座、电表各一个。2、智能化系统〔1〕平安防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。〔2〕“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。〔3〕信息效劳系统：小区局域网〔可接入Internet〕、背景音乐、视频点播等。3、道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。4、小区建筑小品入口：区内设保安室。入口处可直接进入地下停车场。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共效劳设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序平安、既有平安保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起平安保护作用。活动场地以塑料栏杆为主，居住区地形有上下变化时，可设局部台阶和挡土墙，方便排水。垃圾桶：在公共区域等人流量多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。六、工程实施进度方案1、工程实施进度方案〔1〕工程实施进度方案说明该进度方案为全部工程建设进度方案，投资前期工程、土地取得、报批等方案6个月，然后进行场地平整、建筑设计、场地配套，结合交地时间，本工程拟于2011年11月份启动一期工程建设，整个工程预计2013年11月全部完成。工程建设期限2年。〔2〕安排总进度的原那么和依据工程建设总进度依据是委托方提供的工作方案及《江苏省建筑工程工期定额》〔2000年〕结合本地施工企业施工水平制定。安排总进度方案的原那么为合理、可行。〔3〕技术设计、施工图设计和施工力量进场时间的安排本工程以规划图作为技术设计，目前规划设计工作已接近尾声。本工程机器设备采用市场标准设备，因此该进度不考虑设备采购、交付时间。施工力量进场时间应于单体工程开工前1周进场〔总进度方案不计该时间〕。〔4〕、道路、供电、供水等方面的协作配合及进度的衔接本工程施工道路、施工时临用水、电供给以泰兴市永信房地产开发提供的一次解决方案考虑，因此工程建设过程中，施工道路、施工时临用水、电供给将不会产生供求矛盾。2、工程实施进度表工程实施总进度方案项目月份2011年2012年2013年1-34-89-121-67-121-34-1011申请报告编制及核准初步设计施工图设计招投标主体工程施工阶段配套设施施工阶段竣工验收第二章资源开发及综合利用分析第一节资源开发和利用方案根据国家开展和改革委员会发改投资[2007]1169号“关于发布工程申请报告通用文本的通知”要求，资源开发类工程，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水〔力〕、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。本工程为房地产开发建设工程，不涉及上述矿产资源的开发，不属于资源开发类工程，本工程利用的资源主要为土地和建筑材料等资源。土地资源是房地产业开展的命脉，但土地资源是有限的，不可再生的，土地资源的永续利用是实现房地产业可持续开展的物质根底，也是房地产市场开展与人居环境改善的根本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原那么开发利用。土地资源的数量是有限的，其承载能力也是有限的，而人口的开展那么是无限的，我们现在面临的情况是，一方面土地资源严重缺乏；另一方面浪费土地资源严重，因此，大力提倡节约集约用地，用有限的土地，盖出更多更好的房子，对于经济社会可持续开展，对于构建和谐社会、建设资源节约型社会，对于稳定房价都具有重要的意义。本工程的建设严格按照《泰兴市土地利用总体规划》、《泰兴市城市规划管理技术规定》以及泰兴市规划局批准的《规划设计要点》〔泰规划20111001号〕的要求，充分合理的利用有限的土地资源，提高土地的利用率，使该地块的土地资源发挥最大的效益。目前，我国住宅建设过程中，耗能到达总能耗的20%多，耗水占城市用水32%，城市用地中有30%用于住宅，耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%。住宅建设物耗水平与兴旺国家相比，钢材消耗高出10%～25%，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。因此，要按循环经济的要求指导房地产开发建设，按照减量化、再利用、资源化的原那么，搞好资源综合利用，开展循环经济、建设资源节约型社会的重要领域，要通过住宅产业现代化的途径，大力开展“节能省地型”住宅和办公用房，为调整经济结构和转变增长方式做出奉献。第二节资源节约措施一、节约土地资源措施一是合理规划居住区，在保证住宅功能和舒适度的条件下，确定居住区的人口规模和住宅层数，提高单位住宅用地的住宅面积密度；二是通过设计的优化，改良建筑结构形式，增加住宅、办公用房的可使用空间；充分利用地下空间，提高土地利用率；延长住宅寿命，减少重复建设；合理控制住宅体形，实现土地资源的集约有效利用；三是合理配置居住区的环境绿化用地；减少停车占地并向立体空间开展，以留出更多居住空间。本工程容积率为1.995，符合国土出让合同中的约定要求，开发强度较高，满足当前节约、集约土地资源、综合利用土地资源的要求。二、节约建筑材料措施按照国家有关节约资源和合理利用资源的要求，对整个工程设计中的资源利用进行控制，从而降低本钱，到达提高经济效益的目的。本工程建议采用以下节约资源措施：一是推广可循环利用的新型建筑体系〔如钢结构等〕；二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料〔如高强混凝土、高强钢筋等〕；三是因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；四是推行一次装修到位，减少耗材、耗能和环境污染。同时，在设计时，工程应优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等材料的耗用量。第三章节能方案分析本工程位于泰兴市滨江镇，当地市政根底设施可以得到保证。一、供水本工程全年总用水量约为211851吨，全年供水水源为市政自来水供水管网。从杨庄水厂自来水供水管网接入界区。区内建有日供水14万吨的自来水厂一座，水质到达国家饮用水标准，供水管网内的水压为0.3Mpa。二、供电泰兴地区供电电压级别采用220KV——110KV——10KV三级制。本工程全年用电量187.3×104kwh。本工程用电主要由西郊变电所和沿江变电所供电。三、天然气供给至2010年泰兴市管道燃气用户将到达70%。现有燃气供给公司主要有新奥燃气〔泰兴〕。该公司的气源通过公路运输至储存量，资源充足。因此，本工程天然气能够得到保障。第四章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、占地规模建设工程位于泰兴市市滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧，根据该地块国有土地使用权出让合同，本工程宗地红线总面积66667平方米，折合100二、土地取得方式工程所在地块为泰兴市永信房地产开发于2011年2月公开竞拍所得，土地出让价款为14400万元，亩均价为144万元。三、占用耕地情况本工程使用范围内的土地为城市建设用地，已取得土地使用权，不占用耕地，能保证工程顺利实施。工程建设将有利于该区社会经济的开展，不影响自然河流水系。四、土地利用合理性分析本工程所在地规划为商业、住宅用地，容积率为1.995，符合土地利用规划要求，符合集约和有效使用土地的要求，对促进社会经济协调开展和全面实现小康社会、构建和谐社会具有非常积极的作用。五、移民安置分析本工程用地已取得土地使用权的宗地是以净地出让，不涉及移民安置问题。第五章经济影响分析第一节工程招投标一、招标根本情况1、招标范围本工程招标范围主要为房屋建安、设备采购、绿化、道路等工程。2、招标组织形式根据建设单位的具体情况，拟采用委托招标形式进行土建施工招标工作。3、招标方式根据《招投标法》，本工程属邀请招标工程，建议该公司采用投资利润率请招标方式进行招投标。二、招标初步方案1、工程土建作为一个局部，可整体作为一个标段。设备作为一个局部，应根据不同设备的使用功能分成假设干个标段。2、招标领导小组由工程法人设立的工程小组成员组成。三、招标根本情况表有关招标根本情况参见下表，具体实施过程中可依据国家及省有关规定作适当调整。招标根本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式勘察★★★设计★★★建筑工程★★★安装工程★★★监理★★★设备★★★重要材料★★★其他★★★第二节经济费用分析一、投资估算依据(1)《江苏省市政工程预算定额》及相应费率；(2)《江苏省建筑工程综合预算定额》及相应费率；(3)《全国统一安装工程预算定额江苏省单位估价表》；(4)《建筑工程手册》、《工程建设投资估算及概预算》；(5)《建设工程投资估算手册》；(6)《建设工程经济评价方法与参数》〔第三版〕；⑺《泰州市工程造价信息》并结合泰州市当前工程造价的实际情况确定;⑻业主提供的相关工程资料；⑼类似工程工程估算指标。二、投资估算范围1、本工程为总建筑面积162887.21平方米。2、室外根底设施及配套工程：道路、停车位、给排水、供配电、通讯、绿化、消防、设备等。三、投资估算工程投资估算表序号费用名称工程量单价〔元/m2〕金额(万元)占总投资比例单位数量一土地出让及拆迁费用1483226.80%1、土地征用等费用m26666714832二前期费用28845.21%1、政府规费m2132993.811014632、咨询、规划、设计、勘察费、招投标等m2162887.21609773、三通一平m266667302004、监理工程费等m2162887.2115244三建安费用2553746.15%1.1高层住宅建筑工程费m2110439.61600176701.2低层住宅建筑工程费m241395.41150062091.3商业建筑工程费m28292.2150012441.4配套公建m227601500414四配套工程费项42937.76%1、室外供电m2132993.812716892、室外给水m2162887.21304883、室外排水m2162887.21304884、室外道路m2162887.21508145、绿化及路灯等m2162887.2150814五预备费用2950.53%1、根本预备费万元0.012952、涨价预备费万元六建设期利息万元750013.55%合计55341100.0注：银行贷款25000万元，贷款期限2年，贷款利率按年利率15%执行。四、估算投资额本工程估算投资额为55341万元，各项内容见投资构成分析表。工程总投资构成分析表单位：万元序号项目金额占比1土地征用费1483226.80%2前期费用28845.21%3建安费用2553746.15%4配套工程费42937.76%5预备费用2950.53%6建设期利息750013.55%合计55341100.0第三节资金筹措一、资金筹措经初步估算，本工程总投资55341万元,工程已缴纳土地出让费用为14832万元，该公司注册资本为5000万元，均作为本工程的开发资本金，工程开发资金占总投资的35.84%，满足国家对房地产开发工程最低资本金20%的要求，资金缺乏局部由单位自筹。二、资金使用方案本工程总投资55341万元，在建设期内,根据工程建设进度和实际需要逐步投入资金。第四节财务评价一、销售收入估算本工程总建筑面积162887.21平方米，可售面积132993.8平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米,销售均价5000元/平方米，销售收入为46774万元，低层住宅建筑面积30185.5平方米，销售均价8000元/平方米，销售收入24148万元，商业用房建筑面积6500平方米，均价按12000元/平方米估算，销售收入为7800万元；机动车停车位共841个，地下车位385个，按5万元/个车位计算，销售收入1925万元，地上车位456销售收入估算表单位：万元序号名称单位数量单价〔元/m2〕小计1高层住宅M293548.35000467742低层住宅M230185.58000241483商业用房M265001200078004车库及车位个84164854.1地上车位个45610万元/个45604.2地下车位个3855万元/个1925合计85207二、开发本钱与费用估算工程开发费用按照泰州市物价局公布的《泰州市商品房价格管理实施细那么》估算。本工程间接费用合计为1730万元，其中管理费用910万元，销售费用820万元。经测算，该建设工程开发本钱与费用为57071万元。三、税金及附加计算根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，该建设工程销售适用营业税率为5%，城市建设维护税为营业税的7%,教育费附加为营业税的7%，印花税率为销售收入的0.3‰,综合基金为销售收入的2‰,土地增值税率为销售收入的2%，经测算,本工程各项税金约6609万元。工程销售、税金、利润估算表序号工程名称单位计算标准数量备注一建筑总面积m2162887.21可售建筑面积m2132993.8销售金额万元85207二税金合计万元6763营业税万元0.054260销售额城市建设维护税万元0.07298营业税教育费附加万元0.07298营业税印花税万元0.000333销售额土地增值税万元0.021704销售额综合基金万元0.002170销售额三开发费用合计万元1730管理费万元910销售费用万元820四投资额万元55341投资估算表五工程总本钱万元63834六利润总额万元21373七所得税万元5343八净利润万元16030四、盈利能力分析该建设工程利润总额为21373万元；该建设工程的所得税率为25%,应交所得税5343