敏感性分析讲解

《房地产开发综合实训》课程广西经贸职业技术学院模块三

房地产地块开发楼盘的市场定位与可行性分析房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary敏感性分析房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary敏感性分析房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary1、敏感性分析概念2、敏感性分析及计算敏感性分析房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary1、敏感性分析概念房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary1、敏感性分析概念什么是敏感性分析？敏感性分析。是通过分析、预测房地产开发投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary2、敏感性分析及计算房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary敏感性分析及计算敏感性分析及计算四大主要步骤房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary敏感性分析及计算3、确定变量的变化范围并计算其影响评价指标的变动幅度。1、选择经济评价指标。2、选择需要分析的不确定性因素。010203044、确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度。房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary敏感性分析及计算选择经济评价指标。一般选择财务内部收益率、投资回收期等主要经济评价指标作为敏感性分析计算的对象，指标不宜太多。选择需要分析的不确定性因素。确定变量的变化范围并计算其影响评价指标的变动幅度。确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度。敏感程度高的风险因素是重点防范和控制对象。1234四大步骤房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibraryGC2019—021敏感性分析地块通过拍卖的形式出让，根据该地综合优势判断，地块拍卖单价应补少于500万元/亩，现按20万元/亩的价格上浮计算项目的各项财务指标，如下:以GC2019—021地块为例：房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary拍卖单价土地总价楼面地价总投资额总投资税后利润率（万元/亩）（万元）（万元/m2）（万元）（%）500.03320.19.7740.39%520.43452.99.1738.21%540.83585.80.5736.10%560.23718.61.9734.05%580.63851.41.3732.06%600.03984.22.7730.12%620.44117.03.1728.25%640.84249.84.5726.43%660.24382.649724.65%680.64515.45.3722.93%700.04648.26.7721.26%720.44781.07.1719.63%740.84913.87.5718.04%760.25046.68.9716.49%780.65179.493714.99%800.05312.30.7713.52%820.45445.10.1712.09%840.85577.915710.69%房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary拍卖单价土地总价楼面地价总投资额总投资税后利润率（万元/亩）（万元）（万元/m2）（万元）（%）860.25710.72.979.33%880.65843.53.378.01%900.05976.33.776.71%920.46109.14.175.45%940.86241.95.574.21%960.26374.76.973.00%980.66507.56.371.82%1000.06640.37.770.67%1020.46773.18.17-0.45%1040.86904.99.57-1.56%1060.27038.79.97-2.63%1080.67171.60.37-3.69%1100.07304.41.77-4.72%1120.47437.21.17-5.73%以上的投资项指标表明，项目的盈利状况随着地价的上涨而小，当地价上涨达到860万/亩时，项目税后的总投资利润小于10%：地价上涨到1000万元/亩时，开发投资利润几乎等于零。房地产经营与管理专业教学资源库