【沪闽地区房产税制度改革问题探究10000字（论文）】

沪闽地区房产税制度改革问题研究目录TOC\o"1-2"\h\u14417沪闽地区房产税制度改革 117017引言 1283601选题背景及意义 2199611.1房产税改革背景 2303991.2房产税改革过程中的问题 244321.2相关文献回顾与评述 328482．房产税改革的学术观点概述 6267742.1房产税的现状 6146411.是在改革和试点中,财产税在征收对象上存在局限性和制约性。 6285082.2个人住房房产税 7276703.现实分析:以沪闽地区为例 947743.1沪、闽地区推行房产税改革的必要性 965113.2现实情况比较分析 10254924通过对试点城市房产税改革研究结论及全国推广的建议 10163434.1关于推进房产税改革的研究结论 10144434.2对全国推广房产税改革的主要建议 11摘要：随着近年来我国房地产业的高速增长,为控制房价虚高情况的加剧,抑制房地产行业泡沫的产生，同时为了加强对炒房等非常规房产交易举动的抑制作用,国家发改委提出对个人住房房产税征收情况进行改革。在全面提高政府财政收入水平同时,可以高效地实现对社会经济和财政资源进行优化配置,有利于促进房产业行业健康、良性地发展。自房产税改革政策在沪、渝地区正式实施起就收到社会各界的广泛关注。本篇论文将运用政策解读与数据分析相结合的方式,分别着眼于对房产税改革意义、房产税改革的具体推行方式、房产税实施后对我国经济的发展等方面进行内容的延伸。同时结合我国沪、闽地区施行的房产状况为例进行分析,最后通过分析结果对全国其他试点地区提出意见建议和未来预期。关键词：房产税改革、经济发展、财富调整引言随个人房产税通常俗称个人房屋税,通常是指将个人在名下持有的土地和房屋等作为个人不动产所得税的一种征税目标。不动产的承租人或者住宅的所有人每年都会根据自己当期市值变化需要向国家申请缴纳一笔相应的税款。在宏观层面上,个人房产税应该隶属于个人财产税下的分支。一直以来,房地产业都作为国家最重要的国民支柱型经济产业之一,房地产行业的发展和波动与国家国民经济的整体发展情况紧密相关。2010年以来，国家发展和改革委员会明确指出了国家对房地产行业政策改革的具体规定，同时出台相应的资源改革方案。1选题背景及意义1.1房产税改革背景自改革开放至今,国家存在房产税征收不均衡的情况存在,征收制度尚不完善导致的一系列问题亟待解决。对于我国房产征税现状国家财政科技研究所贾康所长曾在采访中表示,针对我国现有的房产行业现有的发展状况分析,未来国家在房产调控方面将坚持对房产税进行改革,同时运用多种符合国家发展现状的经济手段代替先行的政策性行政手段（黄佳雯，2018)。通过对上海、重庆的试点成果进行认真分析,总结经验教训扩大改革范围,国家对房产税改革抱有积极的态度和必胜的决心。1.2房产税改革过程中的问题目前,我国对于房产税的具体征收管理模式还非常不完善，大体依旧根据20世纪80年代中期一段时期以前我国的完善宏观经济政策制度、社会发展条件和提高房产税行政征收机关行政执法管理服务能力等具体特点等来进行总体设计。然而,随着当前阶段我国国有特色小康社会主义农村市场经济管理体制的初步形成与加快建立,以及当前农村居民的拥有住房与使用土地等相关问题不断发生变化,在推进税收制度改革方面仍然普遍存在一些亟待解决的困难。物业税在开始实施时主要面临四个重要的问题:(1)计税依据不合理原值计税法只能直接反映购买和使用房地产所产生的历史成本，不能很好地反映市场需求、基础设施改善、土地稀缺等影响所引起的地价变化；购买的住宅物业和其他自建房屋与土地原值之间是否可以计入地价，双方存在争议，使得征收与管理的矛盾明显（赵志坤，2016）。房产税虽然是对出租的房产征收的，但是计税依据不明确，导致私用和出租的房产税收差别很大。此外，我国财产税现在主要采用单一的固定比例税率，以及对自有私有财产的税率(不论面积、地理位置、服务价值、使用价值等)。因此，税率缺乏一定的灵活性，导致土地所得税对居民收入的调节作用不是很突出，对财富再分配没有影响。(2)税率制度不合理目前房屋从价税增值税率目前确定的为1.2%,出租房屋财产增值税率目前确定的为12%,出租的国有房屋以其营业租金和销售收入比例作为财产计税的主要依据,缺乏依据。(3)税基狭窄如今,随着我国乡镇和城市农村地区实体经济的不断壮大,许多乡镇和城市的房产都已经不在房产税适用的范围之内。现行的房产税没有针对农村房地产、城市个人住房、金融机构房地产征收,不仅减少了地方收入,也不利于有效利用税收促进土地节约和集约利用。(4)减税、免税范围不合理根据《暂行条例》,行政机构、人民群众性组织、军事团体、陆上空间占用的房地产,财政部门拨付其他经营性资金的经营区域范围内企事业单位占用的房地产,个人拥有的非经营性房屋,均可以列为抵扣免税。然而,目前随着我国房地产市场的社会主义市场化水平越来越高,因此在投资者中更加重视。地产实行减征或免征却有很多缺乏合理性的部分。1.2相关文献回顾与评述1.2.1房产税的职能研究房产税在其经济作用上的功能就是指税收的分配直接影响到生产经营的单位或者个人在税收上的行为。政府充分利用了税收的市场经济功能,通过对征税主体和服务对象的确定、税率的制定与设计以及其他相关税收优惠措施的运用等,实现了国家在各地区的市场经济政策的目标,调节了不同市场经济主体的社会经济效益,从而有效地协调了社会经济的变化。从目前的研究情况来看,房产税的宏观经济功能主要应该集中在三个重点进行讨论:一是房屋市场调控价格,二是房地产市场调节收入的分配,三是引导合理的消费。1.房地产税改革的一个重要助推力是在过去的十几年里，由于中国房价的飙升，系统的宏观调控政策收效甚微。所以很多人都希望房产税会导致房价大幅波动。然而，房地产价格受到多种因素的影响（谭志平，2012）。在当前我国居民收入水平差距大、土地资源匮乏、地价年年上涨的市场经济环境下，房产税的实施和征收并不能扭转我国新型城镇化快速发展过程中房地产持续上涨的趋势,但可能会导致房价持续上涨放缓，但不足以成为推动房价合理下跌的主要手段。它对住房价格调整的作用只是辅助性的，甚至远不如限购和赔偿性住房建设的作用大。2.调控收入的分配的功能,在我国的税务管理的重要任务在于调控收入的分配方式。相对于流转税而言,直接税一般被普遍认为是最具有利润和收入自动调控功能的一种税类,与巨额私人隐性个人所得税收入相比，房产税更容易对收入分配进行调节。同时，房产税很难逃避，因为不动产本身是无法潜藏的。因此，对特定财产的资产财富储备征收财产税会减少纳税人的可支配利润。有很多住房的年轻人，过着非常权力权力生活的年轻人，给自己的经济收入适当做一些贡献，这样符合他的支付能力原则。但是，如果财产税的所得税太少，其调控的作用就会变得非常无效（韦霞，2019）。因此,要想很好地发挥房产税的国家经济收入自动调控功能,在进行税制的设计时,除了严格限制其征税的范围外,还必须考虑到适当地提高国家的边际税率。3.为引导合理消费，在房产税改革后，考虑了房产税的包袱，更多的普通家庭考虑选择免税政策范围内的房屋。由于目前人们对待家用房产的消费偏好发生了很大的变化，房地产开发商也有意为居民提供更多的小户型住房，有利于提升土地利用率，实现土地资源的充分合理配置。为了充分实现房产税的调节功能，在税制设计时，有必要合理地制定房产税的免税范围。此外，房产税的实施和征收大大增加了拥有多套房子的成本，这将大大减少财产的投资或投机收入（韦霞，2019）。这样就会在一定的程度上减少和降低高收入者人群的房产投资或者是是投机性的需要,从而让得更多房产重新回归自己的"居住"作为功能。1.2.2房产税的内涵研究从狭义上角度来讲,房产税的基本内涵主要可以划分为两类:一个就是直接反映了政府和房产业主之间的合作关系,政府向居民提供了公共服务,居民支付了房产税,即政府向这个地方支付了公共服务设施建设,居住在此地方的政府和农村人民都需要为此支付一定的房产税费用。另一种则是对经营这个财产所发生的利润和收入进行征税,例如如果你租了房子,你就会对收入的租金按一定比例征税。在广义上讲,房产税是政府运用"无形的手"对市场环境进行调节的过程中所引申出的一席列问题的管理。在具体执行层面主要包括对于收入分配不均所带来的对于房价的调控,在对房价的不断上升过程加以限制的同时搭建起房产开发商和购房者之间的桥梁。随着市场环境的改善和社会公共服务效率的提高,从长远看来,及时当前的房产税政策并不能快速有效的抑制房价攀升但确实的为国家长期可持续发展构建了一道扎实的屏障。1.2.3特定区域房产税的研究上海、重庆率先正式启动城市房产税征收制度深化改革工作试点。2011年,上海和成都重庆率先对所有中国大陆居民拥有个人住房面积进行首次征税。试点行动计划成果应当能够成为今后几年我国在全国和社会更大范围内深入引进实施房产税政策研究的重要依据和基本参考（卢长乐，2017）。上海与北京重庆相继展开试点的住房税源项目数量有限,对于上海房价的长期波动性及其影响也很小。上海地区个人住房房产税征收规定应征对象上海本地家庭二套房起非上海本地首套房起税率0.4%0.6%免税条件人均住房面积低于60%部分免征纳税方式按年征收，清缴后可过户重庆地区个人住房房产税征收规定应征对象城区别墅首套房起城区高档住房新购城区普通住房

无户籍、无工作、无企业人员二套房起税率<15000（元/平方）0.5%

15000～20000（元/平方）1.0%

>20000（元/平方）1.2%

0.5%免税条件<180平方米部分<100平方米部分0纳税方式按年征收，清缴后可过户从房产税收杠杆效应这个角度分析来看,上海和湖北重庆还未能从房产税的开征中获得可观的实际税收。2018年，上海和北京、重庆与征收房产税相关的商业服务收入分别为213.8亿元和67.3亿元，分别高于中央和其他地方分别面临的3.4%和4.2%的税收。分别高于占各自面向中央和南方地区征收土地使用所有权流转出让契税营业收入的11.1%和3.2%。从实施房产税的政策市场拉动效应作用角度分析来看,房产税税率调整政策试点工作正式开始后,与2011-2012年部分10个重点二线城市的全年新建首套商品房二手房屋销售价格指数数据相比,上海、重庆并没有完全体现着突出独立的变化趋势。从长远利益角度分析来看,上海和中国重庆相继实施的土地房产税改革试点对当地房价的波动影响较小。从2011年到2018年,上海、成都和重庆的二手房平均销售价格分别同比上涨8.5%和8.6%。在沪、重房产税试点顺利推进之后,为积极应对国家房产税改革政策闽政府在福建省内开始推行房产税改革政策。2．房产税改革的学术观点概述在房产税的基础研究上，学术界主要包括三种主流观点（张学博，2016）。第一个方面是对2011年以来重庆和上海房产税试点项目进行实证研究，得出是否应该推进的结论。学者对房产税立法的合法性进行了试点研究，研究结论大多对房产税立法大多持积极态度。其他经济学家研究了试点的经济效果，但得出的结论并不一致。有学者认为，相当一部分低收入家庭无力支付该部分税款。房地产作为地税的主体，普通家庭无法缴纳。“房产税试点显著降低了试点城市居民的消费倾向和居民的发展消费支出，对居民发展消费的影响更大。”总之，大多数经济学家对房产税持否定态度，认为房产税会抑制消费，不能成为当地的主要税种。第二个方面是横向比较国外房产税相关制度,结合中国国情分析是否应该开征房产税，表达该观点的主要论文包括《美国房产税减免制度的演变及其政策启示》。持有此观点的学者，他们的主要着重点是，如果中国要开征财产税，就需要效仿美国，建立配套的财产税减免体系，否则就不符合能力本位税制的原则。第三方面在于房产税改革的价值导向，学者在研究过程中力求从宏观层面进行房产税改革的顶层设计。有学者认为“推动税制改革的过程也应该是贯彻税收法定原则的过程，而房产税改革是最有必要、最适合立法的，有望成为切入点。”在制定房产税细则之前，明确立法的目的、依据和模式是很重要的。2.1房产税的现状房产税的最初模型来自古代,随着这个时代的变迁和发展,政府也相继采取了多种措施从一个宏观和微观两个角度对其实际情况进行了调控,从而推动了国民经济可持续发展。中国在改革和开放之后,中国也大量引进西方发达国家的税收制度,并根据自己的国情研究制定出一套适合中国国情的税收制度。然而,随着我国社会的不断进步与发展,原有的税收制度已不再是适合于当今社会,其中就包括了房产税。2011年中央经济工作会议明确提出,房产市场的规范与优惠政策将作为我核心发展战略长期践行，推动房价合理化回归，增加普通商品房供给。经过近10年在渝地区的具体实践，房产税制度试点虽然收效甚微,实际的调控效率有限。究其原因,主要归结于以下几个方面:是在改革和试点中,财产税在征收对象上存在局限性和制约性。在"限购限贷"等房地产行业在市场紧缩性和行政政策同步出台的背景下,间接造成了房产税在试点城市中取得的效果较差。房产税中涉及关系到不同社会和群体的利益,很难继续推进。房产税一般都是对于房子自己征收,个人所拥有的房子数量越多,缴纳的税金就会越高。房产税对房价调整的影响过大，这直接导致了房产税发展的不理想。2.2个人住房房产税2.2.1个人住房房产税的特点企个人住房房产税共有如下特点:房产税在我国属于所得税中的一种个人财产税,其所得税的征收对象仅限于房屋和其他被征收的对象。现在我国大部分地区执行的的房产税政策只是限制于城镇经营性住宅用房,相对来说税源较为狭窄。房产税因其自身的特点,适合地方政府对其进行监管。因为不动产是不可能被隐藏,逃税可能会大大降低,房产税的征收成本也较容易控制。房产税自身价值的体现会随着时代发展而不断增长，同时我国国民生产总值的增长和国民收入的稳定提升也会对其产生正相关作用。相较于其他税种，房产税具有特定的直接税属性，且该属性相对稳定。基于这种纵向公平的税负计算原则,财富多的个体和企业家通过所得税多缴纳,财富少的个体和企业家通过所得税少缴纳,有利于实现税负公平。2.2.2个人住房房产税的长效机制因政府部门应从对实施行政干预措施过多的转向使得市场能够发挥重大作用的有效政府进一步转变,从体系建设方面入手进行综合性治理当前我国房地产市场存在的风险。虽然目前房产税的立法实施工作是房地产商品交易所金融市场管理体系中法律制度文明建设的重要一个组成部分一环,有助于政府提高房产投资者意愿增加自己目前持有的一套高端商品住房和多套高端住房的管理费用和交易成本,影响其房产购买的市场决策,抑制一些市场需求,但这一点并非一定是其明确答案的全部,相关法律制度的完善建设也非常迫切需要政府继续深入跟进。解决这些突出问题的土地基础性管理办法主要目的在于通过限制增加进入我国国有商品房产权交易市场的住房土地有效性的提供,鉴于目前受益的都是政策措施,考虑了涉及到与之措施相配套的金融风险综合防范、住房社会保障、出租管理体系、拍卖管理机制等,建议在不断深化改革完善我国房产税管理制度的建设基础上,从住房土地流转管理制度、金融市场监管制度、住房社会保障制度、住房土地租赁管理市场综合建设、土地流转拍卖管理制度等五项基本制度的全面建设入手，促进可持续发展。1、积极推进城乡土地流转。正确处理农村保护性农田基本国策与城镇化建设用地的关系是提高供给比是解决当前市场供需矛盾最直接的方法。需要进一步探讨如何优化土地利用结构和提升土地集约利用水平两个方面的角度出发,二者又可以说是相辅互补。2、完善银行的风险管理体系改进银行的风险管理体系,让银行能够更好地收集和分析客户的信用数据,让银监会能够更好地监测和防范银行贷款的风险,让整个经济社会都能够有效地建立了一个房地产贷款(尤其是土地抵押贷款)的风险控制体系。这个政策制度在一方面已经得到了重大改进,不是专门针对国有投资性企业购房的,但却是一种比"遏制"国有投资性企业购房更好地有效抵御第二类住房贷款泡沫危机式和三类金融风暴的政策制度。因为最大的的风险所在可能不仅仅在于如果买房人30%~60%的一套房屋不交首付,而是直接卖给其他开发商。如果一个地产开发商的一个项目风险最大,这个项目地方的管理工程师只有做了一些小的事情或者出现了一些问题才可能会发展成为大的风险问题。3、加快建立健全公民住房房屋保障制度本条明确了保障公民的享有住房安全和其他合法权利以及各级人民政府机关应当在如何保障公民住房安全和保障居者合法权利享受其他住房生活便利条件等等方面承担应当依法承担的行政义务和法律责任,并且明确要求人民政府通过各种相关法律法章规定对新建保障性租赁住房的相关信息和建设资金来源应当提供安全保证。4、让每个人都能拥有自己的一个家居者而且还拥有其他住房,这可以肯定这个目标必然是别人无从可能达到的。2008年以来，随着美国"次贷危机"的再次爆发,在极大程度上来说,受此影响让许多不愿意知道自己到底具备多少购房贷款能力的中国年轻人终于开始纷纷出手。有鉴于此,"租售并举"既充分可以明确认为它仅仅是一个极具基本性的廉租住房优惠政策,又充分可以说明它是一个成熟的房地产开发市场必须具备应当完全具备的基本服务性质。积极培养和壮大我国住宅出租服务市场,既能够极大程度上满足当前中低收入户家庭所迫切的住房生活需求,也能够降低住房空置比,扩大市场有效的供给,提高了住房资源配置的效率。5、土地拍卖管理制度的建立和完善，不仅仅是呈现一种行政清理“地王”的政策，而是通过对土地拍卖交易制度的合理设计，更是有助于在土地拍卖交易过程中识别得到真正能为公众提供优惠和更好质量的企业才能获得保障性住房，这一改革并不要求企业回到不受欢迎的“谈判转让”的旧时代。2.2.3房产税改革历程1949年1月在中华人民共和国正式成立后,1950年政府和国家财政部门联合发布《全国税政实施要则》纲要中明确指出将住征收屋房产税项目列入全国所有房产可以同时征收的14个主要税种之一。在1951年,房地产税和其他房地产税两项业务合并正式成立为一个城市性企业房地产税,在国家批准的所有一个城市行政区域征税范围内可以统一进行征收。1984年又被拆分为面向城乡征收房产税和面向农村征收城镇居民土地开发利用房产税；《中华人民共和国房产税暂行条例》于1986年正式颁布，成为当时国家现行房产税征收制度具体征收的政策依据和法律依据。2003年,十六届三中全会第二次会议明确提出国家应当向个人自建房业主征收个人房产税。2011年,对于征收个人房产税征收的房产税改革首先以上海、重庆作为试点城市，执行开来。2012年,国务院报告明确指出现在我国今年要稳步加快深化推进房产税立法制度深化改革扩大试点;2013年，中共十八届二中全会提出“加快房产税立法，适时推进改革”的构想；2018年,关于征收房地产税的一项相关法律立法被首次纳入五年的财税立法研究方案,一项关于相关财税法律的研究草案也正在逐步研究进行起草。政府自2003年起对房产市场开始"十年九调"的政策,但在之后的很长一段时间内房地产市场出现了越调控越失控的状态。3.现实分析:以沪闽地区为例3.1沪、闽地区推行房产税改革的必要性沪、闽房产税结构共同的特点是“多重视增量住房，少重视存量住房，多重视开发建设和交易，少重视保留”。房产税在“开发、建设、流通、留存”三个环节中所占比重相对较小。在目前福建地区的房地产所得税保有环节的税收只是包括住房税和城镇土地所得税,这两类税种不但税率较低、税基相对狭小,而且针对居民的非营业性住房全部免征,整体税负控制水平相对较低。与之相比,开发环节、流转环节的企业所得税种类繁多、纳税负荷轻。二者共同构成了房地产的开发和交易中总体税负比例较高的情况。福建作为中国南方沿海重要地区，拥有山地偏多，平原稀少的独特地质特征。福建省与台湾隔海相望，近年来福建省整体房价偏高，特别是在厦门和福州地区平均房价都逼近甚至超过了三万，特别是福州的房价子啊近十年期间涨幅达到一倍还多。在地级市中房价也大都超过一万，只有闽北的小部分地区房屋均价还未超过一万，但也呈现增长趋势。根据国家统计局发布的最新数据显示，中国目前40个房屋均价过万的地级城市排名中，包括莆田、泉州、宁德等在内的6个福建地级市入榜。福建省各市主城区最新房价排名排名城市房屋均价同比1厦门市494544.10%2福州市27734-0.70%3泉州市1797531.15%4莆田市1567010.98%5宁德市1548414.58%6漳州市139642.78%7三明市1356620.27%8龙岩市1340415.41%9南宁市87844.62%（福建地区房产均价情况）在宏观层面,在房地产行业的总税收中，房地产税约占2%，加上所有权的另一个环节税——城市土地使用税，整个所有权对环节税贡献率的影响低于5%。营业税、企业所得税和土地增值税的比例在15%以上，其中企业所得税的比例在30%以上。因此在沪、闽地区长远看来推进房产税改革的意义深远，责任重大。3.2现实情况比较分析从目前沪、闽各地社会利益关系相关方和人员的实际利益诉求三大角度分析出发,加征个人住房企业所得税在实现各地人民广大群众心中预期的主要政策指导意图主要功能有三个:1、就是通过不断调控住房租赁市场、遏制房地产市场金融泡沫化的快速泡沫化。2、就是通过不断调节城市居民收入合理分配及居民财产重新再合理分配、缩小了社会贫富落距差异3、就是通过不断改变体制优化目前中央和其他地方各级政府的土地财政收入分配结构、降低政府对"土地财政"的成本依赖、建立"与事权相匹配"的土地财政管理制度。4通过对试点城市房产税改革研究结论及全国推广的建议4.1关于推进房产税改革的研究结论我国当前正处于在全国范围内对个人住房使用权征税的调整与落实阶段,其基本目标在于稳定房价。然而,通过在个别试点地区在在改革过程中存在的一些现实问题,在前文中已经详细介绍。下一阶段，应当对试点结果进行充分的分析与总结,进一步调整房产税改革方案,扩大应用范围。有些说人们想要把房价低一点就会降下来,但已经购买了房屋的年轻人并非很想把自己的房价低一点就会降下来。而房价的下跌就意味着他们所拥有的土地和房产被贬值,这对个人、金融机构乃至国家都是一个打击。现阶段,房地产业一直都是我国的经济支柱。房地产业的兴起也带动了其他一些相关产品行业的发展,例如建筑、装饰、家居等，在推动经济发展的同时创造了大量的就业岗位。我国人民对拥有自主房产的偏爱来自于我国传统文化中对“家”的渴望，对房地产行业长久发展潜力的乐观态度,对房地产投资收入的看好的等因素都为中国房地产市场的辉煌发展创造了有利条件。关于在全国范围内推行房产税改革，在不久前的十四五计划中首次将房产税改革正式纳入。依据我国现有情况分析，截止2020年，我国各地区平均房价都处于一个历史上的高点阶段，买房压力给普通家庭带来的焦虑也是现代普通国人经历的最大的困难之一。据国家住建部披露的相关统计数据显示，目前我国城镇居们的入住率已接近96%，但是真是的情况确是高房屋供给的背后是常年高居不下的空房率，这也直接导致了全国大批的刚需阶层无房可住，但是有约30%的家庭有一套闲置房，还有超10%的家庭有多于2套的闲置房。通过过去10年的时间对房产税改革的不断完善与调整，在十四五规划时期实现在全国范围内推行并真正落实房产税改革，将对全国范围