《商业地产营销策划与运营实务》课件-1、城市CBD分析

模块3：商业地产营销策划

第一节定位策划

1、城市CBD分析房地产经营与管理专业教学资源库商业地产营销策划与实务运营目录01/CBD概念、类型及条件02/CBD的形成发展03/CBD的功能和影响第一部分CBD概念、类型及条件1.1CBD概念、类型及条件CBD概念中央商务区(CentralBusinessDistrict简称CBD)是现代化城市以商务办公为主的第三产业集聚地。只有第三产业（即服务业）聚集的功能中心，才能称之为CBD。CBD一定是城市中心，是城市的繁华地段，但并不是所有城市中心都是CBD。1.1CBD概念、类型及条件纽约的曼哈顿（CBD）东京的新宿（CBD）CBD举例：1.1CBD概念、类型及条件香港的中环（CBD）北京朝阳（CBD）CBD举例：1.1CBD概念、类型及条件上海陆家嘴（CBD）杭州钱江新城（CBD）CBD举例：CBD的类型CBD分四种类型：世界级CBD、区域级CBD、国家级CBD、地区级CBD。影响CBD类型的两个因素，城市类型是决定CBD类型的首要因素；交通枢纽等级也影响CBD类型。CBD的规模BD规模分为用地规模和建筑规模。CBD用地规模大约10—30平方公里，CBD核心区用地规模约3-10平方公里。办公建筑面积是衡量CBD建筑规模的实质性指标，办公规模越大，CBD等级越高。CBD建筑规模随市场需求而变化。1.1CBD概念、类型及条件CBD必须具备的三个条件：现代化城市的中心现代CBD以金融业为主的商务办公区，商业、娱乐、酒店、公寓等为CBD提供配套服务，资本、信息的高效流通是现代CBD的根本。以商务办公为主要功能

中央商务区包括金融中心、商务中心、信息中心、商业活动等功能，但它必须以商务办公为主要功能，它区别与城市商业中心等其它功能组团中心。第三产业集聚之地产业结构升级途径为：劳动密集型——资金密集型——技术密集型——智力密集型。第三产业集聚意味着产业结构已经处于技术密集型或智力密集型的高级阶段。1.1CBD概念、类型及条件CBD的形成发展第二部分2.1CBD的形成发展过程制造业中心依靠优先发展制造业集聚经济实力，首先成为制造业中心商贸中心生产出来的商品进行交换和贸易。航运中心商品贸易需要运输，进而发展物流运输金融中心以经营资金为主，服务于生产、贸易和投资的金融业就应运而生。中国CBD的形成发展陆家嘴CBD1990年国务院开发浦东，其中小陆家嘴定位为金融贸易中心区朝阳CBD1992年，《北京城市总体规划》提出建设北京商务中心区的构想。深圳福田CBD1992年在深圳福田中心区控制性详细规划编制中，提出建设深圳CBD的宏伟目标CBD遍地开花CBD遍地开花，杭州、天津、重庆、深圳、广州、沈阳都建有CBD。2.2CBD的形成时机1、金融中心的集聚是CBD形成的标志（1）CBD能否形成，取决与城市经济实力。能否真正形成CBD，取决与城市社会发展水平和经济规模总量，取决与产业结构比例。（2）金融中心是CBD不可缺少的功能。世界上所有成功的CBD都包含金融中心的功能，金融中心是依靠政府引导下由市场力量推动而成。CBD的建立是否以金融中心为龙头，并非人工选择，它随着城市经济实力的上升而逐步产生需求。0102（1）办公需求与城市类型办公需求量与城市类型有关。城市具有政治、经济地位和独特经济结构特征的，容易形成写字楼经济。而部分职能单一的城市，难以形成较大规模的写字楼。（2）三产业发达，办公需求量大。办公需求与第三产业产值相关。办公楼的需求与一个城市的经济规模和经济发展水平关系很大。第三产业的规模特别是金融服务业的规模更是至关重要。2.2CBD的形成时机2、办公需求是CBD形成的动力CBD的功能和影响第三部分1、CBD功能混合四类功能CBD建筑功能分四类：办公、商业、公用设施和居住。以商务办公为主，商业娱乐、公共设施、居住公寓为副。功能混合CBD是第三产业的集中办公区，是以办公为主体的综合商业、文化娱乐、市政公共设施、居住等功能混合区。2、CBD的影响01CBD具有集聚和辐射效应，将形成经济发展的新增长点。CBD作为一个区域性商务品牌，规划品位高，基础设施完备、先进，拥有便捷、舒适的工作和娱乐环境。不仅有利于发展商贸，而且有利于吸引资本、技术和人才，特别是吸引总部经济进驻、技术和高层次管理人员入区。CBD对周边地区产生示范和辐射效应，不仅带动整个城市商贸经济的发展，而且会对优化城市工作和生活环境起着重要作用。2、CBD的影响02激活CBD区内外的住宅市场。CBD新建、重建项目会直接刺激区内房地产经济的发展，