房地产投资教案

第一次课教学整体安排

授课时间第一周周一第7、8节课时安排2

授课题目（教学章、节或主题）：

第一讲房地产投资概述

—

教学目的、要求（分掌握、理解、了解三个层次）：

（1）能够正确理解和掌握房地产投资的概念、类型及其特点；

（2）能够正确理解和掌握房地产投资分析的过程；

（3）能够正确理解和掌握有关房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用;

（4）能够正确理解和掌握房地产置业投资和开发投资的异同点。

教学内容（包括基本内容、重点、难点）：

【重点】

（1）房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用

（2）房地产投资分析的过程

【难点】

房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用

讨论、思考题、作业：

1.中国房地产业发展的周期性体现了哪些特点或规律？

2.作为一名房地产投资者应该如何应对房地产业发展的周期性问题?

参考资料（含参考书、文献等）：

1.《房地产投资分析》刘秋燕北京：北京大学出版社，2004年

2.《房地产投资分析》俞明轩，丰雷编著北京：中国人民大学出版社2002年

3.《房地产投资分析教程》蒋先玲编著北京：对外经济贸易大学2005年

4.《商业地产策划与投资运营》王学东编北京：清华大学出版社2004年

5.《房价与泡沫经济》徐滇庆编北京：机械工业出版社2006年

6.《房地产投资分析》刘正山大连：东北财经大学出版社2009年

实施情况及分析

基本概念较为抽象，学生理解起来较为困难。

教学过程设计：复习分钟，授新课分钟，安排讨论80分钟，布置作业10

分钟

授课类型（请打J）：理论课口讨论课口实验课口练习课口其他口

教学方式（请打J）：讲授口讨论口指导口其他口

教学资源（请打J）：多媒体口模型口实物口挂图口音像口其他口

填表说明：1.每项页面大小可自行添减;

2.教学内容与讨论、思考题、作业部分可合二为一。

第一讲房地产投资概述

1.1房地产投资的概念和类型

1.1.1房地产投资的概念

1.房地产的资产特性

房地产与普通的消费品是不同的，其中表现之一就是它具有明显的

资产特性。房地产的资产特性是跟其本身具有的自然属性和经济属性是

分不开的。

2.房地产投资的含义

（1）房地产投资的含义

（2）房地产投资与房地产投机的区别

1.1.2房地产投资的类型

1.从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资

两类。

（1）直接投资

房地产开发投资

房地产置业投资

(2)间接投资

购买房地产企业的股票或债券

房地产投资信托基金

住房抵押贷款证券

2.从房地产投资的对象来说，房地产投资可分为土地开发投资、

住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。

(1)土地开发投资

(2)住宅房地产投资

(3)商业房地产投资

(4)工业房地产投资

专题1-1

巨大的房地产市场潜力

中国人口的增加造成商品房资源的稀缺

大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，同第五次全国

人口普查2000年11月1日零时的12.66亿人相比，十年共增加0.74

亿人，增长5.8%,年平均增长率为0.57%。大陆31个省、自治区、

直辖市共有家庭户4.02亿户，家庭户人口为12.45亿人，平均每个家

庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少

0.34人。

从6次人口普查的结果分析，中国人口在计划生育政策影响下，目

前增幅已经大幅减少。但是由于基数较高，增加量仍然非常高。中国粮

食最大可能生产能力为8.3亿吨，以人均500—550公斤计，最大人口

承载量为16.6亿和15.1亿。这样，“16.6亿”这个数字被一些专家相对

地理解为中国资源最大承载力。顺理成章地，中国人口增长的极限值也

就定在了“16亿”这个数值上。而随着受到沙尘，荒废，建筑等因素，

土地资源不断的减少，所以中国政府近年不停的要求坚守18亿亩的土

地红线。可以看出，为了平衡中国内需，用来建造商品房的土地将在逐

渐未来变得稀缺。进一步提高商品房土地的成交价格。

中国在解放战争后，在政府鼓励下，出现了50-60年代一波婴儿潮,

而随着这些人的结婚生子，80年代出现了第二次婴儿潮，而接下来的

儿波将会出现在2010年后以及2025年左右。随着中国计划生育政策

的效力不断展现，2025年左右，中国人口将会出现一个顶峰，随后开

始慢慢回落，到时候由于资源稀缺性所带来的房地产市场价值增加幅度

才会开始出现回落。

中国城镇化已经进入新的发展阶段

大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，居住在城镇

的人口为6.66亿人，占49.7%；居住在乡村的人口为6.74亿人，占

50.3%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加2.07亿人,

乡村人口减少1.33亿人，城镇人口比重上升13.46个百分点。

截止至2010年11月，中国城镇化率达到了49.7%,而年均增长

率在1.35个百分点左右，可以估算出，目前中国的城镇化率已经超过

了50%。从此以后中国的城镇化增长幅度将逐渐减少，其代表的意义

也是非常重要的。一个国家城镇化率在30%-70%左右是高速发展期。

而到了50%,中国发展中心从一二线城市转移到三四线城市。

对一二线城市而言，这些城市的城镇化已经到了一个较高的水平。

这段时间里，新房已经不多，市场上房地产市场交易的主要对象从一手

房逐渐转化为二手房，人员的不断流入使得城市密集度不断增加，不断

增加的商机使得商业办公地产得到了各类人群的青睐。随着交通的发

展，一二线城市郊县及附近城市也慢慢的聚集起人气，都市圈概念将逐

渐形成。

对于三四线城市而言，一二线城市已经没有多少城镇化发展空间，

而都市圈的形成使得中国发展重点集中到了三四线城市，三四线城市进

入一个发展高速期。在三四线城市，一手住宅市场所占经济发展的比重

越来越高。而作为商业办公地产可能才刚刚起步，当城市第三产业服务

业新增产值占比超过50%时，商业地产会出现较高的增长幅度。

房地产价格依然拥有长期上涨动力

大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口

为2.22亿人，占16.6%；15-59岁人口为9.40亿人，占70.1%；60

岁及以上人口为1.78人，占13.3%,其中65岁及以上人口为1.19亿

人，占8.9%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比

重下降6.29个百分点，15-59岁人口的比重上升3.36个百分点，60岁

及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升

1.91个百分点。

目前随着中国50-60年代婴儿潮人群的退休，65岁以上老年人口

的增长速度开始增加，而过了2010年后的小拨婴儿潮后，中国儿童的

出生将开始减少，15岁以上80、90后的全面进入社会使得中国劳动人

口增加幅度开始降低。抚养比已经过了刘易斯拐点，现在为34.0%左

右，出现逐渐上升的状态。

劳动人口增幅出现下降，将导致未来岗位竞争人数的减少，十二五

规划中很多城市都出了5年工资倍增计划也是基于此。家庭收入的提升

以及平均每个家庭的人数减少，老人养老、小孩上学、异地工作，投资

防通胀等各方面因素使得房屋需求量仍然处于高位，而房价在户均收入

的提升支持下，也将保持坚挺。

目前而言，中国抚养比依然不平衡，劳动人口过多，产能过剩。过

剩的产能无法在中国国内消化掉，所以中国非常依赖出口，导致外汇储

备的不断增加，中国是全球外汇储备第一的国家。不断增加的外汇储备

使得中国人民银行不断增发相应面额的人民币，导致中国通胀越来越严

重。而房地产的防通胀作用也越来越明显。目前跑赢CPI的有黄金，各

类基金股票，房地产等等，而房地产作为一个稳定安全收益又高的投资

方式是拥有少量空余资金人群的首选。

从中国和日本的城市化和抚养比发展来看，目前中国处于日本的

1970左右的水准，而日本房地产崩盘时间在1990年，相当于中国的

2030年，而中国受到婴儿潮的影响可能会略微提前些达到日本崩盘时

的水准。也就是说，从悲观点来考虑，中国房地产市场依然有20年的

发展空间。而中国依然有与日本的重要区别，如中国房地产信贷比例不

高，中国地域问题等等，当抚养比相对和谐的时候，中国内需平衡，通

胀减缓，房屋投资价值减弱，至U此时，房地产市场价格才会较为平稳。

问题思考：

1、通过阅读以上材料，结合目前的房地产市场发展现状，请你谈

谈关于房地产投资（置业投资或开发投资）的看法。

2、你能否通过更多的证据和材料支持这位作者的观点？

1.2房地产投资的特点及其分析过程

1.2.1房地产投资的特点

1.房地产投资的巨额性和投资回收的长期性

2.房地产投资的高风险性

3.房地产投资的政策影响性

4.房地产投资的保值和增值性

5.房地产投资需要具备专业知识

6.房地产投资周期性波动明显

1.2.2房地产投资分析的作用

房地产投资分析就是研究房地产开发项目投资或置业投资的可行

性、并对可能的项目进行收益和风险进行评价，从而为最终选择合适的

投资项目提供决策依据。

1.可以为房地产投资者确定投资方向提供论证

2.可以为投资者提供投资方案并预测投资收益

3.可以为房地产投资者描述及提供规避风险的方法

1.2.3房地产投资分析的过程

房地产投资环境与市场分析

基础数据估算分析

财务分析

不确定性分析

风险分析

决策分析(即方案比选分析)

第二次课教学整体安排

授课时间第一周周三第1,2节课时安排2

授课题目(教学章、节或主题)：

房地产投资概述，房地产投资环境分析

教学目的、要求(分掌握、理解、了解三个层次)：

通过本次课的学习，掌握房地产投资的儿个基本问题，掌握房地产投资环境分析的

基本概念。

(1)房地产投资的几个基本问题；

(2)理解和掌握房地产投资环境分析的主要内容;

(3)理解和掌握房地产投资市场分析的主要内容。

教学内容（包括基本内容、重点、难点）：

【重点】

房地产投资分析的价值、目标和风险。

【难点】

房地产投资分析的价值、目标和风险。

讨论、思考题、作业：

阅读案例分析并回答一下问题：

1、北京市工商局为什么要出台“住宅禁商”政策，这一政策的执行将对北京市的

房地产市场各方将产生何种影响？

2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进行了“特赦”，这一措施将

对市场各方又将产生何种影响？

3、结合本材料专题一和专题二的内容，对于“房地产市场也是政策市”这句话，

你是怎么理解的？

参考资料（含参考书、文献等）：

1.《房地产投资分析》刘秋燕北京：北京大学出版社，2004年

2.《房地产投资分析》俞明轩，丰雷编著北京：中国人民大学出版社2002年

3.《房地产投资分析教程》蒋先玲编著北京：对外经济贸易大学2005年

4.《商业地产策划与投资运营》王学东编北京：清华大学出版社2004年

5.《房价与泡沫经济》徐滇庆编北京：机械工业出版社2006年

6.《房地产投资分析》刘正山大连：东北财经大学出版社2009年

实施情况及分析

基本概念较为抽象，学生理解起来较为困难。

教学过程设计：复习分钟，授新课一分钟，安排讨论80分钟,布置作业」Q

分钟

授课类型（请打J）：理论课口讨论课口实验课口练习课口其他口

教学方式（请打J）:讲授口讨论口指导口其他口

教学资源（请打J）:多媒体口模型口实物口挂图口音像口其他口

填表说明：1.每项页面大小可自行添减;

2.教学内容与讨论、思考题、作业部分可合二为一。

第二讲房地产投资概述，房地产投资环境分析

1.3房地产投资分析的几个基本问题

1.3.1关于投资价值

1.投资价值的涵义

交易价格

最可能销售价格

市场价值

交易区间

投资价值

投资价值与市场价值的不同

(500.000X---------------------1

580,000元

565,000元-----------%

550.000元

图1.1卖方观点图1.2买方观点

1.3.2关于投资者的目标和风险

图L3风险规避型投资人对于预期风险和回报的关系

卖家心理受政策影响，“超低价”二手房频现杭城

专题1-3

问题思考：

1、请用投资价值、最可能销售价格、交易区间等概念分析以上材

料，并指出对于置业投资而言，有何启发？

2、你能否举出其他的例子用以说明投资价值、最可能销售价格和

交易区间之间的关系？

2.1房地产投资环境分析

2.1.1房地产投资环境的含义

房地产投资环境，是指投资所在的地域（国家、地区、城市、街区

或区块）在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的

各种外部境况和条件的总和。从这一概念出发，房地产项目生存发展所

必须依赖的政治、经济、社会、文化、习俗、科技等都将是房地产投资

环境的重要构成部分。

2.1.2房地产投资环境要素及其分析

房地产投资环境是一个多层次、多因素，并且是动态发展的复杂系

统，每个因素都是互相联系、相互影响的。例如，对于房地产投资来说,

几乎包括一个城市（或区块）的所有情况，有政治、经济、社会文化、

基础设施和配套设施、法律等。

1.硬投资环境要素

基础设施

自然环境

配套设施

2.软投资环境要素

社会文化

政治

经济

法律

专题2T课本P25

当地铁与房产相遇

问题思考：

1、地铁是如何影响房地产价值的？

2、当地如果有条件发展地铁，将对整个城市的房地产市场产生怎

样的影响，你是如何评价的？

3、能不能提供更多地有关地铁与房地产发展的相关信息？

专题2-2

“住宅禁商”专题之一：禁止民宅办公司为商住楼敲响“丧钟”

6月19日，北京市工商局下文，开始暂停为登记地址是民用住宅的企

业办理营业执照。

据悉，目前工商营业厅内已有明示，登记注册时凡提交的《房屋所

有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房

屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房

屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的（如商住、综合等），均不予登记

注册。

对这项禁令，房地产业界的反响很大，有开发商感叹，虽然这项措

施目前只对新的注册商户叫停，但对已进入住宅项目的老注册企业也并

没有做出可以继续注册的承诺，该政策具有''引而不发”的威慑作用，

这是“国十五条”后“最狠一招”。

中原华北区副总经理殷则环称，由于这项措施没有任何可以变通的

“出口”，出台后即刻执行，加上九部委“十五条”中刚刚做出的“90

平方米”、“70%”的限制性规定，其对房地产的影响在当前政策中可

谓最直接并且最大。

世邦魏理仕的分析人士也认为，此项政策对北京房地产市场中以住

宅立项的写字楼和6000-8000元/平方米的住宅物业均有较大影响。

自SOHO现代城起，近几年，北京出现了大量在住宅用地上，以住

宅立项但开发商业写字楼及商住楼的项目，如集中于CBD区域的万达广

场、SOHO尚都、第三置业等许多项目。由于以住宅项目立项的写字楼,

既可以比写字楼立项的项目少交近一半土地出让金，又可以比写字楼立

项的物业多享有20年的土地使用权，同时，以住宅立项的房贷贷款成

数及年限比写字楼要宽松的多，其入住后的用水用电成本也比商用写字

楼要低大约一半。另外，目前商住两用住宅及用于办公的普通民宅租金

价格大约在1元/平方米/天，而写字楼、商铺等商用物业平均租金价

格约为3-4元/平方米/天。此次禁令将会直接导致中小企业租赁成本

增加。以租用200平方米办公区域为例：如果只是租用普通民宅，其•

年需要支付的租金约7万元左右；如果租用写字楼或者商铺，则其一年

需要支付租金在21万-28万元之间，两者相差甚远。因此商住房吸引了

大量企业入住，投资买家也很踊跃。

“住宅禁商”专题之二：住宅禁商遇“特赦”

问题思考：

1、北京市工商局为什么要出台“住宅禁商”政策，这一政策的执

行将对北京市的房地产市场各方将产生何种影响？

2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进行了“特

赦”，这一措施将对市场各方又将产生何种影响？

3、结合本材料专题一和专题二的内容，对于“房地产市场也是政

策市”这句话，你是怎么理解的？

第三次课教学整体安排

授课时间第三周周一第7、8节课时安排2

授课题目（教学章、节或主题）：

房地产投资环境与市场分析

—

教学目的、要求（分掌握、理解、了解三个层次）:

（1）理解和掌握房地产置业投资市场分析的主要内容;

（2）能够进行简单的房地产投资环境与市场分析。

教学内容（包括基本内容、重点、难点）：

通过本次课的学习，学生主要掌握房地产投资市场分析的主要内容，并能运用所学理论

进行简单的房地产投资环境分析。

【重点】

能够进行简单的房地产投资环境与市场分析。

【难点】

理解和掌握房地产置业投资市场分析的主要内容。

讨论、思考题、作业：

请完成教材P47的思考题

参考资料（含参考书、文献等）：

1.《房地产投资分析》刘秋燕北京：北京大学出版社，2004年

2.《房地产投资分析》俞明轩，丰雷编著北京：中国人民大学出版社2002年

3.《房地产投资分析教程》蒋先玲编著北京：对外经济贸易大学2005年

4.《商业地产策划与投资运营》王学东编北京：清华大学出版社2004年

5.《房价与泡沫经济》徐滇庆编北京：机械工业出版社2006年

6.《房地产投资分析》刘正山大连：东北财经大学出版社2009年

实施情况及分析

基本概念较为抽象，学生理解起来较为困难。

教学过程设计：复习一_____分钟，授新课__分钟，安排讨论80分钟,布置作业10

分钟

授课类型（请打J）:理论课口讨论课口实验课口练习课口其他口

教学方式（请打J）:讲授口讨论口指导口其他口

教学资源（请打J）:多媒体口模型口实物口挂图口音像口其他口

填表说明：1.每项页面大小可自行添减;

2.教学内容与讨论、思考题、作业部分可合二为一。

第三讲房地产投资环境与市场分析

2.2房地产投资市场分析

2.2.1房地产市场的特征

1.房地产市场是信息不充分的市场

主要体现在：

买卖双方对供求关系、产品质量、心理价位等方面互相缺乏共同的

认知和了解房地产市场的信息不充分还反映在买卖双方对国家政策的

理解和对后市的预期上

2.房地产市场的区域性强

由于房地产的不可移动性，导致了房地产不可能像其他普通商品--

样可以在全国范围内调节余缺、互通有无。并且，由于不可移动性，导

致了产品的特点、价格等也带有明显的地域性。

3.房地产市场产品的异质性

房地产市场产品的异质性表现在多个方面，例如地段的因素，两种

房地产产品，由于地段的不同会产生巨大的差异；再有就是房地产本身

的因素，如房屋的结构、建筑材料、朝向、楼层、通风、采光等都会影

响房地产产品的价值和使用特性

4.房地产市场的垄断性

房地产市场的垄断性，源于土地的稀缺性、所有权形式和不可移动

性，来源于房地产开发是一项资本密集型活动。

5.房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏

2.2.2房地产市场的效率

市场效率是指市场传递产品和价格信息的功能。如果市场信息能够

迅速而又低成本地传递，而且这些信息能够及时反映在市场价格上，那

么这个市场就是一个高效的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间

是衡量市场效率的一个标准。

1.房地产市场低效率的原因

房地产产品的异质性

寻找交易伙伴存在较大难度

房地产交易过程较为复杂

2.市场的低效率与投资机会

2.2.3房地产开发项目投资市场分析主要内容

1.市场分析的三个层面

城市房地产市场分析

区域房地产市场分析

房地产项目市场分析

2.市场分析的内容

房地产市场供给分析

房地产市场需求分析

房地产市场租售情况分析

房地产市场竞争分析

2.2.4房地产置业投资市场分析主要内容

由于房地产置业投资的主要目的一是可以获得可观的租金收益，二

是可以得到较高的增值收益，两者兼而有之则为最佳，因此，从分析的

层面上来讲，主要是两个，一个是客户的需求，二是这一项目今后在市

场中的表现即增值情况。

1、客户需求分析

2、增值情况分析

课堂组织讨论并提问：

通过本次课的学习，学生主要掌握房地产投资市场分析的主要内

容，并能运用所学理论结合上学期部分实践内容对学校所在城市进行简

单的房地产投资环境分析。

第四次课教学整体安排

授课时间第二周周三第1、2节课时安排2

授课题目（教学章、节或主题）：

资金的时间价值计算及其应用

教学目的、要求（分掌握、理解、了解三个层次）：

（1）能够正确理解和掌握资金时间价值的含义及其在房地产投资分析中的应用；

（2）能够正确理解和掌握复利终值和复利现值的计算及其在房地产投资分析中的应用;

（3）能够正确理解和掌握年金终值和现值的计算及其在房地产投资分析中的应用；

（4）能够正确理解和掌握递延年金与永续年金的计算及其在房地产投资分析中的应用。

教学内容（包括基本内容、重点、难点）：

【重点】

（1）复利终值和复利现值的计算：

（2）年金终值和现值的计算；

（3）递延年金与永续年金的计算。

【难点】

资金时间计算在房地产投资分析中的应用。

讨论、思考题、作业：

本章节课后作业全部完成

参考资料（含参考书、文献等）：

1.《房地产投资分析》刘秋燕北京：北京大学出版社，2004年

2.《房地产投资分析》俞明轩，丰雷编著北京：中国人民大学出版社2002年

3.《房地产投资分析教程》蒋先玲编著北京：对外经济贸易大学2005年

4.《商业地产策划与投资运营》王学东编北京：清华大学出版社2004年

5.《房价与泡沫经济》徐滇庆编北京：机械工业出版社2006年

6.《房地产投资分析》刘正山大连：东北财经大学出版社2009年

实施情况及分析

基本概念较为抽象，学生理解起来较为困难。

教学过程设计：复习分钟，授新课分钟，安排讨论80分钟，布置作业10

分钟

授课类型（请打J）：理论课口讨论课口实验课口练习课口其他口

教学方式（请打J）：讲授口讨论口指导口其他口

教学资源（请打J）：多媒体口模型口实物口挂图口音像口其他口

填表说明：1.每项页面大小可自行添减；

2.教学内容与讨论、思考题、作业部分可合二为•:

第四讲资金的时间价值计算及其应用

3.1资金的时间价值概述

3.1.1资金时间价值的概念

资金的时间价值是投资分析中的一个重要概念和理论依据。资金

的时间价值受多种因素的影响，即使在不考虑风险和通货膨胀因素的情

况下，资金在不同时间点的价值也是不同的。

3.1.2资金时间价值在房地产投资分析中的应用

依据是否考虑资金的时间价值问题，我们把房地产投资分析的方

法分为两种，一种是静态分析方法，一种动态分析方法。静态分析方法

就是在计算房地产投资的经济效果时，不考虑资金的时间价值，只是将

各期发生的支出和收入进行直接的简单加减乘除运算，以获得需要的静

态经济指标。

而动态分析方法就考虑了不同时点上发生的资金的时间价值，在

计算项目的投资经济效果时，将不同时点上发生的资金折算成同一时点

上的价值，从而不仅可以更加客观真实的反映项目的投资经济效果，并

且使不同的投资方案和不同项目的经济效果具有了可比性。

专题3-1

对资金时间价值的再认识

问题思考：

1、你是怎么理解资金时间价值的？资金的时间价值与哪些因素有

关？

2、现实生活当中，普通投资者（他们并没有学过投资的相关知识）

在计算和衡量投资价值时，是怎么体现和考虑资金时间价值的？

3.2复利终值与现值的计算及其应用

3.2.1利率与计息方式

1.利率

单位时间内增加的利息与原金额之比，用百分比表示，称为利率。

计算公式为：

利率=（单位时间内增加的利息♦原金额）X100%

2.单利计算与复利计算

（1）单利计息

单利计息是指对本金计利息，每一计息周期末的利息不再计利息。

其计算公式是：

例3-1

存入银行10000元，定期三年，年利率为3.27%,三年后本利为：

（2）复利计息

复利法是把每一计息期的本利和都作为下一计息周期的本金，因

此不仅对本金计息，对利息也计息，也称“利滚利”法。

例3-2

在上例中，如果是复利计息，则三年后的本利为：

3.实际利率与名义利率

实际利率和名义利率的关系：

例3-3

一笔资金为1000元，年利率为10%,试计算计息周期为一年、半

年、三个月、一个月的年末本利和实际利率。

（1）当计息周期为一年时，名义利率和实际利率是相等的；计息

周期短于一年时，实际利率大于名义利率；

（2）计息期越短，计息次数越多，实际利率越高；

（3）名义利率无法完全反映资金的时间价值，实际利率才真实反

映资金的时间价值。

实际利率和名义利率的关系：

3.2.2复利终值计算及其应用

1.复利终值的计算

复利终值（）也称将来值、未来值。指发生在某一时间序列

终点的资金值（收益或费用），或者把某一时间序列其他各时刻资金折

算到终点的资金值。

例3-6

某人在银行存入10000元钱，存期3年，年利率为5%,按季计息

复利，计算第3年后的终值。

例3-7

对过去儿年里同类房地产的出售价格进行调查，结果显示，房地

产的价值平均每年递增3%,如果这种趋势持续下去，那么，一幢今天

价值750000元的房产10年后将卖多少钱？

例3-8

某投资者用100万元投资某一项物业，假设该物业的年投资收益

率为8%,则1年和2年后该投资起始资金的终值为多少？

一年后，该投资起始资金终值为：

第二年后的资金终值为：

3.2.3复利现值计算及其应用

1.复利现值的计算

发生在某一时间序列起点（零点）的资金值（收益或费用），或

者把某•时间序列其他各时刻资金用折现办法折算到起点的资金值，称

作现值。

例3-9

某储户想在第5年年末的时候得到本息共10000元，年利率为12%,

问该储户应该在年初存入多少钱？

例3-10

一笔投资预计8年后获得本利共100万元，如果该项投资的收益

率为10%,则最初应投入多少资金？

2.复利现值计算的应用

例3-11

有一幢房产预计5年后其市场价值为60万元，如果你希望得到

10%的回报，现在你愿意出多少价格购买？

例3-12

如果一项房地产投资贴现率为10%,并保证可以得到下面的一系

列租金收入（在每年年初得到租金，不计其他税费），而且，在第5年

末可以价格15万元净价售出，那么投资者现在愿意出多少价格购买

呢？

例3-13

某房地产开发公司在销售房屋时，采用一次性付款和分期付款两

种方式，客户采用分期付款时，可以分三次付清，每隔一年支付一次（都

在年初支付），其中，第-一次支付房款的30%,第二次支付房款的50%,

第三次支付剩余房款部分。问：开发商为了促进销售，当客户采用一次

性付款时，可以给与几折优惠？假设年利率为10%o

3.2.4现值和终值的影响因素

例3-14

某投资者在某项物业上投入资金80万元，并希望这笔资金在3年

内至少增长30%,问，理想的年投资收益率最低应为多少？

某投资者在某项物业上投入资金80万元，预期的投资收益率为

12%,|'d］：这位投资者需要多长的时间才能使这笔资金增长40%?

3.3年金的终值和现值计算及其应用

3.3.1年金的概念

年金是指一定时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款

项，如租金、折旧、等额支付的月供款等等。年金的种类大致可以有四

类：一类是后付年金，指的是每笔收付款项发生在每期的期末：一类是

先付年金，即每笔收付款项发生在每期的期初；第三类是递延年金，即

第一次年金发生的时间距离“现在”还有较大距离。

3.3.2后付年金的计算及其应用

1.后付年金的终值计算及其应用

例3-16

每年年末存入10000元，年利率为8%,求第5年末的本利和。

例3-17

需在5年后一次偿还银行贷款本息共100万元，年利率为10%,

求从现在起的每年年末等额存储多少资金以偿还该项贷款？

后付年金现值即一定时期内每期期末等额的系列支付款项的现值

之和。

例3-18

某项目通过银行贷款进行投资，还贷期为10年，年利率为8%,

建成后每年获得利润120万元，如年利润全部用来还贷，问：贷款额度

应控制在多少才能在10年内还清贷款？

例3-19

某投资者投资一项物业，年净租金收入为5万元（租金为年末支

付），其要求的收益率水平为12%,求该投资者出租此物业10年后，

所得净租金收入的现值总和。

例3-20

现在投资1000万元，预计年收益率为15%,8年内收回全部投资，

每年应等额地回收多少资金？

3.3.3先付年金的计算及其应用

先付年金指得就是在每期期初收付的年金，又称预付年金。显然,

先付年金与后付年金的区别在于款项发生的时间不同，两者的款项发生

次数是相同的，因此，先付年金的现值和终值计算可以借助于后付年金

的计算求得。

1.先付年金的终值计算及其应用

在收付款次数相同的前提下，由于每一期先付年金终值的计算比

后付年金多计算一期利息，如图3-4所示。

例3-21

某房地产合伙企业预计，在接下来的5年里每年年初应支付其合

伙人10万元，假定合伙人欲得到6%的年收益率，那么，5年后合伙人

将得到多少资金？

2.先付年金的现值计算及其应用

例3-22

某公司租用写字楼，每年年初需支付租金15万元，其预期租期

10年，年折现率为8%,则这些租金现值为多少？

例3-23

在［例3-12］中，我们也可以运用公式（3-18）进行计算，即：

3.3.4递延年金的现值计算及其应用

例3-24

某投资者花了50万元购买了一套酒店式公寓，预计3年后可以对

外出租，年净租金收入预计可达3.5万元（年初支付），折现率为10%,

问：出租5年的租金净收益折现到现在的总价值为多少（见图3-6所

示）？

3.3.5永续年金现值的计算及其应用

例3-25

3.3年金的终值和现值计算及其应用

3.3.5永续年金现值的计算及其应用

某项物业的年租金净收入为6万元，基准收益率为12%,求该物

业的价值。

3.3.6资金时间价值基本计算公式汇总表及注意点

3.3年金的终值和现值计算及其应用

第五次课教学整体安排

授课时间第三周周一第7、8节课时安排2

授课题目（教学章、节或主题）：

第四章房地产投资经济评价概述房地产投资静态分析

教学目的、要求（分掌握、理解、了解三个层次）：

通过本次课的学习，掌握房地产投资经济概述及房地产投资静态分析，能运用传统评价

指标进行房地产置业投资分析。

（1）能够正确理解和掌握房地产投资经济评价的含义、内容及其指标体系；

（2）能够正确理解和掌握几个传统评价指标在房地产置业投资分析中的应用。

教学内容（包括基本内容、重点、难点）：

［重点］:

静态指标和动态指标在房地产投资分析中的应用。

［难点］:

静态指标和动态指标在房地产投资分析中的应用。

讨论、思考题、作业:

本章练习246

参考资料（含参考书、文献等）：

1.《房地产投资分析》刘秋燕北京：北京大学出版社，2004年

2.《房地产投资分析》俞明轩，丰雷编著北京：中国人民大学出版社2002年

3.《房地产投资分析教程》蒋先玲编著北京：对外经济贸易大学2005年

4.《商业地产策划与投资运营》王学东编北京：清华大学出版社2004年

5.《房价与泡沫经济》徐滇庆编北京：机械工业出版社2006年

6.《房地产投资分析》刘正山大连：东北财经大学出版社2009年

实施情况及分析

基本概念较为抽象，学生理解起来较为困难。

教学过程设计：复习分钟，授新课分钟，安排讨论80分钟，布置作业10

分钟

授课类型（请打J）：理论课口讨论课口实验课口练习课口其他口

教学方式（请打J）：讲授口讨论口指导口其他口

教学资源（请打J）：多媒体口模型口实物口挂图口音像口其他口

填表说明：1.每项页面大小可自行添减;

2.教学内容与讨论、思考题、作业部分可合二为一。

第五讲房地产投资经济评价（一）

4.1房地产投资经济评价概述

4.1.1房地产投资经济评价的内容

1.房地产投资经济评价的步骤

a评价依据、原则及方法的确定

b基础数据的收集、整理和计算

c有关财务报表的编制及指标的计算

d经济评价结论

2.房地产投资经济评价的方法

静态分析

动态分析

4.1.2房地产投资经济评价指标体系

评价内

财务分析指标备注

容

静态指标动态指标

其中静态指标中

的传统指标一般

传统指标现代指标内部收益率

只适用于置业投

收益乘数静态投资回收期净现值资分析，静态指

盈利能标中的现代指标

力全面资本化率净现金流量动态投资回收期和动态指标一般

情况下既适合于

股本化率投资利润率净现值率置业投资分析也

适合于开发投资

现金回报率投资利税率—

分析。清偿能力

经纪人收益率资本金利润率—分析指标一般用

在开发投资分析

清偿能中O

借款偿还期（见第八章）—

力

4.1.3现金流量、现金流量表及现金流量图

1、现金流量及现金流表的含义

时间

时间

2…

项目13D

1现金注入(1J+1.2+-)

L1现金滂入项目1

L2现金流入项目2

2现金流出(2J+2.2+-)

2」现金流入项目1

2.2现金澹入项目2

3净现金流量（1+2）

2现金流量图的含义及其绘制

现金流量图（CashFlowDiagram）则是把投资项目系统的现金流

量用时间坐标表示出来的一种示意图。时间可以以年、半年、季度或月

为单位。

r•AF-

!fTA7Tr;

i0123456年或季、JJi

iVi

i玛i

ii

ii

图47现金流图示例j

i___________________________________________________________i

例4-1

2007年，某投资者计划用三年时间，以800万元的价格按照分期

付款的方式购买一写字楼。已知前二年的付款比例分别为30乐50%,

余下在第三年付清，并在该年年末装修完毕，第四年年初即出租，毛租

金为100万元，经营成本为25万元，并假设今后儿年毛租金和年经营

成本均保持不变。出租5年后，该投资者把搂转售给别人，获得1200

万元的收入，其中还支付了100万元的转售费用。如果装修成本为25

万元，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末，要求：

(1)编制该写字楼投资项目的现金流量表；

(2)绘制该写字楼投资项目的净现金流量图。

表33项目投资现金流量表单位：万元

年份20072008200920102011201220132014

项目

1现金流入0001001001001G01300

1.1毛租金收入100100100100100

1.2转售收入1200

2现金流出-240-400-185-25-25-25-25-125

2」购楼支出-240-400-160

2.2经营成本-25-25-25-25-25

2.3装修支出-25

2.4转售费用-100

3净现金流量-240-400-185757575751175

4.2房地产投资静态分析

4.2.1投资利润率

1含义与计算公式

投资利润率乂称投资收益率，是指房地产投资项目开发建设完成后

正常年度的年利涧总额与项目总投资额的比率（对于置业投资项目来

说，则不包括开发建设期）。其计算公式为:

投资利润率了利润总器靠廿闰总%3

2投资利润率的应用及注意问题

在进行经济评价时，只要将本项目的投资利润率与行业平均利润率

或与事先确定好的可以接受的投资利润率基准进行比较，就可以判断该

项目的投资经济效益或盈利能力是否达到预期水平。

显然，关于基准投资利润率的确定并不是一件很容易的事情，因为,

它不仅与当前的宏观经济形式、银行的贷款利率以及其它行业的投资利

润率水平有关，同时也与具体的房地产投资项目类型有关，并且还跟投

资者自身的投资个性有关等等。

特别对于房地产开发项目来说，要准确确定其正常年份的利润额是

有困难的，所以，一般情况下都按几年的平均值作为年利润总额来计算

房地产开发项目的投资利润率。而对于置业投资项目来说，由于其租金

收益可预测性较强，因此，其年利润总额计算相对简单。

4.2.2投资利税率

1含义与计算公式

投资利税率是指项目利税额与总投资额的比值，一般只适用于房地

产开发项目投资的经济效果度量。其计算公式为：

资本金利润率=利润总额或年平均利润总额xl00%

资本金

2投资利税率的应用

计算出的投资利税率同样也要与规定的行业基准投资利税率或行

业平均投资利税率或与事先确定好的可以接受的投资利税率基准进行

比较，如果前者大于或等于后者，认为项目是可以考虑接受的。

4.2.3资本金利润率

1含义与计算公式

资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本

金（即自有资金或权益资金）之比。其计算公式为：

资本金利润率=利润总额或年平均利润总额xl00%

资本金

2资本金利润率的应用

计算出的资本金利润率要与规定的行业基准资本金利润率或行业

平均资本金利润率或与事先确定好的可以接受的资本金利润率基准比

较，如果前者大于或等于后者，认为项目是可以考虑接受的。

例4-2

某房地产开发项目总投资支出为120000万元，从开发第二年起,

开始有建成房屋可售，每年可实现利润总额为23000万元，销售税金为

7800万元，年所得税率为33%,资本金为40000万元。如果基准收益率

为15除试计算项目的投资利润率、投资利税率、资本金利润率，并判

断该项目是否可行。

4.2.4静态投资回收期

1含义与计算公式

静态投资回收期是指在不考虑时间价值的条件下，以房地产项目的

净收益抵偿全部投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的资金回收

能力的主要静态评价指标。

静态投资回收期的具体计算方法有两种：

(1)当项目投入运营后，每年的收益额大致相同时

项目总投资

投资回收期=

项目年平均收益额

(2)当项目投入运营后，每年的收益相差较大时

投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+上期累盘鹫鬟学对值

当期净现金流里

2静态投资回收期的应用

如果计算得出的投资回收期小于等于投资者所能承受的投资回收

期，则认为该项目能在预期的时间内收回投资。

静态投资回收期指标计算简单、容易理解、直观，其缺点是没有考

虑项目回收资金以后的情况，不能评价项目计算期内总收益和盈利能

力，并且其中没有考虑资金的时间价值因素，因此通常不能仅仅根据投

资回收期的长短来评价项目的优劣，而必须和其他指标(如财务内部收

益率和财务净现值)结合使用，以免得出错误结论。

4.2.4静态投资回收期

例4-3

某投资者投资某项目，各年的净现金流量状况如下表4-4所示，试

计算项目的静态投资回收期。

表4-4单位：万元

年末012345•••

净现金流量-50-502030353535

累计净现金流量

依据表4-4中的净现金流量数据，计算各期的累计净现金流量，如

下表4-5所示。

表“5单位：万元

年末012345・・・

净现金流量-50-502030353535

累计净现金流量-50-100-80-50-152055

|-15|

投资回收期=5-1+^—^=1.42年

35

4.2.5静态分析的几个传统指标

1收益乘数

收益乘数指的是某一项物业的市场价格与总收入或净收入之间的

比值关系。收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数,

其计算公式如下：

市场价格

总收益乘数=

总收入

市场价格

净收益乘数=

净经营收益

2全面资本化率

全面资本化率表示预期净经营收益占市场价格的百分比大小，这一

指标与净收益乘数指标成倒